Voorstel aan de gemeenteraad

Transcriptie

1 Voorstel aan de gemeenteraad Aan de raad van de gemeente gouda dienst Dienst beleid (pa0000) telefoon gouda 30 mei 2011 afdeling Fysieke leefomgeving (pa0500) raadsnummer collegenummer steller Geus, B.J.J. de (svm927) onderwerp Monitor Woonvisie 2010 Programma Bereikbaarheid, parkeren en RO 1. Wat willen we bereiken? Het zo adequaat mogelijk benutten en uitbreiden van de woningvoorraad, die de historie Gouda heeft opgeleverd, met het oog op een toekomst waarin Gouda zich ontwikkelt al een van de centra in de Deltametropool (de hoofdopgaven van het woonbeleid). 2. Wat gaan we ervoor doen? Uitvoering geven aan de in de Woonvisie neergelegde prioriteiten die nog steeds actueel zijn. Dat betekent eerst en vooral woningen toevoegen en vervolgens vraag en aanbod zo veel mogelijk op elkaar laten aansluiten om zo de doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen en houden. 3. Wat mag het kosten? De uitvoering moet passen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders voor wonen. 4. Concept raadsbesluit De huidige woningbouwplannen voort te zetten en daarbij waar mogelijk kansen te grijpen om plannen kwantitatief en kwalitatief beter aan te laten sluiten op de vraag. 5. Aanleiding In de Woonvisie Gouda, Centrum in de Deltametropool (hierna kortweg Woonvisie) heeft de gemeenteraad de prioriteiten voor het woonbeleid in de periode 2003 tot en met 2014 vastgelegd. Het college van burgemeester en wethouders rapporteert periodiek over de voortgang en resultaten binnen het woonbeleid aan de gemeenteraad. Op basis van de derde monitor doet het college een voorstel dat het kader raakt. Aan de derde voortgangsrapportage is een woonwensenonderzoek, een onderzoek naar verhuisketens en een woningmarktverkenning voorafgegaan. Het woonwensenonderzoek is gehouden in 2008/2009, midden in de financiële crisis. Sinds die tijd hangen er diverse discussies boven de woningmarkt. Denk aan:

2 de (verdere) aanscherping van hypotheekregels en de gevolgen daarvan voor de positie van starters op de koopmarkt; de EC-toewijzingsregels voor de sociale huursector en de gevolgen daarvan voor de positie van de inkomensgroep tot in relatie tot een tekort aan huurwoningen met een huurprijs tussen 652 en 850; de uitwerking van het aangepaste huurbeleid als antwoord op scheefwonen. Daarnaast spelen zaken zoals: de ontwikkeling van de rente; de ontwikkeling van huizenprijzen; de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen; onzekerheid over het economisch herstel; onzekerheid over de Europese schuldencrisis. Dit is allemaal is van invloed op de woningmarkt. In deze rapportage lopen we hierop niet vooruit. Tenslotte kan er een spanning bestaan tussen een, uit de vraag voortkomende, gewenste aanpassing van woningbouwplannen en de beperkte sturingsmogelijkheden die een gemeente heeft. 6. Toelichting Argumenten 1.1 De monitor geeft de stand van zaken rond de uitvoering van de Woonvisie op hoofdlijnen weer Onderhavige monitor blikt terug op de inhoud en achtergrond van de Woonvisie en ontwikkelingen op de woningmarkt. Op basis daarvan geeft het antwoord op de vragen: Zijn er voldoende woningen gebouwd (kwantiteit)?, Zijn de juiste woningen gebouwd (kwaliteit)?, Welke nieuwbouw levert de langste verhuisketens op (doorstroming)?, Hoe ontwikkelt de slaagkans van woningzoekenden in de sociale huursector zich? en Hoe staat het met de verkoop van huurwoningen?. De belangrijkste conclusies zijn de volgende: a. Zoals voorzien in de Woonvisie, kost het veel tijd en inspanning om woningen te laten bouwen: Vanaf 2007 vertoont de woningproductie eindelijk een stijgende lijn en in 2009 is deze terug op het niveau van De effecten van de crisis zijn nog niet zichtbaar in de productiecijfers maar op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2009 moet rekening gehouden worden met een (tijdelijke?) terugval in de woningproductie. b. Er is kwaliteit aan de voorraad toegevoegd: grosso mode zijn in de juiste woningen gebouwd ten opzichte van het indicatieve woningbouwscenario uit de Woonvisie. Dit heeft op hoofdlijnen geleid tot kwalitatieve veranderingen die de Woonvisie beoogt: meer koopwoningen, meergezinswoningen, dure woningen en grote woningen. c. Nieuwbouw heeft tot doorstroming geleid: de bouw van 100 nieuwe woningen maakt in de periode gemiddeld nog eens 90 woningen in de bestaande woningvoorraad vrij, waarvan een kwart in de sociale huursector. Duurdere eengezinskoopwoningen en meergezinswoningen voor ouderen hebben gemiddeld de langste verhuisketens opgeleverd. d. De krapte op de sociale huurmarkt is toegenomen: de slaagkans van woningzoekenden die in Gouda een huurwoningen van een woningcorporaties zoeken, is sinds 2008 behoorlijk gedaald. Enerzijds is het aantal actief woningzoekenden gestegen en anderzijds is het aantal verhuringen afgenomen. De slaagkans is in beeld gebracht voor verschillende categorieën: leeftijdsgroep, huishoudgrootte, inkomensklasse, woningmarkthandeling en herkomst. Binnen deze categorieën bestaan soms behoorlijke verschillen in slaagkans. e. De verkoop van huurwoningen ligt op koers: het aantal bestaande huurwoningen dat particuliere en sociale verhuurders hebben verkocht aan zittende bewoners en anderen komt in de buurt van de aantallen uit de Woonvisie en de aantallen uit de prestatieafspraken met de woningcorporaties.

3 1.2 De monitor bevestigt de actualiteit van de prioriteiten uit de Woonvisie maar signaleert dat de uitvoering met de kennis van nu enige aanpassing zou behoeven. begripsomschrijving indicatief woningbouwscenario: het richtinggevende bouwprogramma uit de Woonvisie voor de periode , bestaande uit aantallen en soorten nieuw te bouwen en te slopen woningen en te verkopen huurwoningen. realistisch bouwprogramma: het voorgenomen netto bouwprogramma (geplande nieuwbouw minus sloop) gecorrigeerd voor planuitval en -vertraging op basis van de planstatus medio consumentgericht bouwprogramma: een programma voor aanpassing van de woningvoorraad dat optimaal gericht is op de woonwensen van consumenten; dus een programma van nieuwbouw, onttrekkingen en omzettingen van huurwoning in koopwoningen dat het woningmarktmodel aangeeft. Dit model houdt geen rekening met beleidsmatige of financiële of andere overwegingen. Ook veronderstelt het dat woningen waardevast zijn. Het model laat zien welke marktsegmenten de wind in de rug hebben en welke delen tegen de wensen van de consument indruisen en om die reden vermoedelijk moeilijk te realiseren zijn. De monitor blikt ook vooruit op ontwikkelingen op de woningmarkt en de plannen die in voorbereiding zijn. Op basis daarvan geeft het antwoord op de volgende vragen: Zijn er voldoende woningen in voorbereiding en zijn dit de juiste woningen? en Hoe ontwikkelt de betaalbare huurvoorraad zich ten opzichte van de lage inkomensgroep?. De belangrijkste conclusies zijn de volgende: a. Het realistische bouwprogramma bevat vooralsnog te weinig woningen om volledig te voorzien in de eigen woningbehoefte tot Vanaf 2015 lijkt hierin verandering te komen met Westergouwe. Bouwen voor de eigen woningbehoefte betekent bouwen voor migratie saldo nul. En migratiesaldo nul wil zeggen dat er zich net zoveel mensen in de stad vestigen als dat er uit de stad vertrekken. Tot 2019 lijkt er getalsmatig ruimte te zijn voor meer nieuwbouw dan op basis van het realistische bouwprogramma verwacht wordt. Voorwaarde is dat wel de juiste woningen worden aangeboden. Vanaf 2020 lijkt het aantal nieuwbouwwoningen daarentegen per saldo aan de hoge kant omdat de woningvraag als gevolg van demografische ontwikkelingen naar verwachting zal teruglopen. Volgens de trendmatige prognose maar uiteindelijk ook bij het realistische bouwprogramma blijven de bevolking en de huishoudens van Gouda groeien tot 2030 (en volgens Primos 2009 zelfs tot 2040) en lijkt krimp tot die tijd niet aan de orde te zijn. Westergouwe is in ieder geval nodig voor de opvang van de eigen woningbehoefte. b. De juiste woningen aanbieden betekent dat het accent in de huursector zou moeten liggen op vooral betaalbare (huurprijs tussen 348 en 535, prijspeil 2008) en in mindere mate ook bereikbare (huurprijs tussen 535 en 635, prijspeil 2008) woningen. Daarnaast zou het accent in de koopsector vooral moeten liggen op middeldure (koopprijs tussen en , prijspeil 2008) en in mindere mate ook dure (koopprijs vanaf , prijspeil 2008) woningen. Tot 2014 lijkt er ruimte te zijn voor meer eengezinshuurwoningen, iets meer meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen en minder meergezinskoopwoningen dan dat nu op basis van het realistische bouwprogramma wordt voorzien. In de periode lijkt er ruimte te zijn voor meer huurwoningen en minder koopwoningen dan dat nu op basis van het realistische bouwprogramma is voorzien. Dit geldt ook voor de periode c. De juiste woningen aanbieden betekent verder dat de betaalbare huurvoorraad ook in 2020 minimaal in evenwicht zou moeten zijn met de omvang van de lage inkomensgroep. Daartoe zou het aandeel sociale woningbouw dat nu is voorzien, omhoog moeten. Het realistische woningbouwprogramma bevat momenteel naar schatting 15% sociale woningbouw. In de Woonvisie is geen streefpercentage voor sociale woningbouw opgenomen.

4 Sinds 2005 streeft de provincie naar 30% sociale woningbouw per regio. De provincie vindt een gedifferentieerde benadering per regio inmiddels aanvaardbaar als de regionaal samenwerkende gemeenten in een regionale woonvisie aangeven hoe zij omgaan met de voorraad in relatie tot de doelgroep. De regiogemeenten in Midden-Holland hebben met elkaar (nog) geen afspraken over sociale woningbouw gemaakt, maar een regionale agenda wonen is in voorbereiding. Gouda gaat in ieder geval uit van het principe van gespiegeld bouwen waarbij de centrumgemeente minder sociale woningbouw bouwt dan de omliggende gemeenten. In haar Monitor Wonen 2010 constateert de provincie dat er Midden-Holland voldoende planaanbod in de sociale woningbouwsector is in de periode Echter, 15% lijkt voor Gouda aan de lage kant. Gelet op de afspraak over 40% sociale woningbouw in de gebiedsovereenkomst Gouda Oost uit 2010 is de verwachting dat dit aandeel hoger zal uitvallen. Daarnaast zou het aandeel te verkopen huurwoningen, van vooral eengezinswoningen, vanaf 2015 omlaag kunnen ten opzichte van de periode door de verkoop te temporiseren. De mate waarin dit zou kunnen, hangt uiteindelijk samen met de benodigde kasstromen voor het in de prestatieafspraken overeengekomen investeringsvolume van de woningcorporaties. Zonder verkoop van bestaande huurwoningen komen de voor de stad noodzakelijke investeringen van woningcorporaties immers in gevaar, maar uiteindelijk is het de woonconsument die bepaalt of woningen ook gekocht worden. Het aandeel te slopen woningen zou in ieder geval intact moeten blijven vanwege de beoogde kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Het realistische bouwprogramma kent in vergelijking met het consumentengerichte bouwprogramma weinig tot geen sloop. Als rekening wordt gehouden met de effecten van huurbeleid, sloop, verkoop, nieuwbouw en strategische beslissingen zoals wijziging in prijssegment door kwaliteitsverbetering bij de twee in Gouda grootste woningcorporaties dan is de verwachting dat de betaalbare huurvoorraad in 2020 nog in evenwicht is met de omvang van de lage inkomens ondanks dat deze voorraad bij de twee grootste woningcorporaties iets lijkt achter te blijven. Dit pleit ervoor om hiermee rekening te houden bij het maken van de intentionele prestatieafspraken met die woningcorporaties over de periode Doel is daarbij het totale aantal betaalbare huurwoningen in de stad in evenwicht te houden met de omvang van de groep lage inkomens en tevens de noodzakelijke investeringen van deze woningcorporaties in de stad te waarborgen. 1.3 Voortzetten van het realistische bouwprogramma lijkt de meest reële strategie. Om redenen van vooral financiële en beleidsmatige aard lijkt het voortzetten van het realistische bouwprogramma oftewel de huidige woningbouwplannen de meest reële strategie. De sturingsmogelijkheden van de gemeente zijn beperkt. Zeker in deze tijden van bezuinigen heeft de gemeente bijvoorbeeld geen geld op de plank liggen dat als smeermiddel hiervoor kan dienen. Aanpassingen van het realistische bouwprogramma zoals het bouwen van (sociale) huurwoningen in plaats van koopwoningen of goedkopere woningen in plaats van duurdere woningen kan op gespannen voet staan met de financiële haalbaarheid van woningbouwplannen. Koopwoningen leveren immers over het algemeen een hogere grondwaarde op dan (sociale) huurwoningen. En duurdere koopwoningen leveren over het algemeen een hogere grondwaarde op dan goedkopere koopwoningen. Bovendien kennen (sociale) huurwoningen exploitatietechnisch veelal een onrendabele top waarvan het de vraag is of in welke mate woningcorporaties die voor hun rekening kunnen (blijven) nemen. Ook beschikt de gemeente zeker in deze tijden van bezuinigen niet over de financiële middelen om, of het nu om gemeentelijke of particuliere locaties gaat, programma s drastisch te veranderen of grondprijzen sterk te verlagen. Verder is het zeker naar de toekomst toe onverstandig om aan het beleidsuitgangspunt van toekomstgerichte bouwkwaliteit dat wil zeggen levensloopbestendig, duurzaam, energiezuinig, gezond en veilig bouwen, te tornen. Bovendien is het voor het bereiken van de beoogde kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad binnen vooral de wijkontwikkelingsgebieden cruciaal om in ieder geval de op korte termijn voorziene sloop te handhaven. Tenslotte hangt de mate waarin de verkoop van (sociale) huurwoningen kan worden getemporiseerd uiteindelijk samen met de benodigde

5 kasstromen voor het in de prestatieafspraken overeengekomen investeringsvolume van de woningcorporaties. 1.4 Kansen grijpen: met ontwikkelende partijen naar het juiste programma zoeken. Omdat het van belang is de woningproductie niet (verder) te laten terugzakken, zou de gemeente elke kans die ervoor zorgt dat het realistische bouwprogramma in kwantitatieve en kwalitatieve zin beter kan aansluiten bij de vraag, moeten grijpen zodra deze zich voordoet. Het realistische bouwprogramma bestaat in veel gevallen uit plannen waarvoor de gemeente een overeenkomst met een ontwikkelende partij, marktpartij of woningcorporatie, heeft gesloten. Dus als een ontwikkelende partij een overeenkomst wil herzien of een nieuw initiatief indient, zou de gemeente met deze partij moeten bekijken in hoeverre en op welke wijze het bestaande plan gewijzigd kan worden of een nieuw plan passend is/wordt opdat het (beter) aansluit op de vraag. In hoeverre deze kansen zich daadwerkelijk zullen voordoen, is niet te voorspellen. Een aantal ontwikkelende partijen heeft inmiddels hun plannen aangepast of te kennen gegeven hun plannen te willen heroverwegen. Daarbij blijft het van belang de vraag te volgen via WoON. 1.5 Afstemming programmering met Waddinxveen bestuurlijk afgesproken. De aantallen nieuwbouw in het realistische bouwprogramma van Gouda zijn aan de lage kant. De woningmarktverkenning laat aan de andere kant juist zien dat de aantallen nieuwbouw in het realistische bouwprogramma van Waddinxveen aan de hoge kant zijn ten opzichte van de eigen woningbehoefte van deze gemeente. Onlangs hebben beide colleges van burgemeester en wethouders afgesproken hun woningbouwprogrammering op elkaar af te stemmen. Voor Gouda en Waddinxveen gezamenlijk lijkt er zowel in de periode als in de periode ruimte te zijn voor meer nieuwbouw dan de realistische bouwprogramma s van beide gemeenten inclusief Westergouwe en Triangel nu bieden. Kanttekeningen 1.1 Voortzetting van het realistische bouwprogramma leidt mogelijk tot minder inwoners, minder doorstroming en een oplopend woningtekort. De plancapaciteit lijkt op basis van de plannen zoals ze medio 2010 bekend waren, ontoereikend om de eigen woningbehoefte zeker tot 2014 op te vangen. Westergouwe voorkomt vanaf 2015 een verdere terugloop in inwonertal. De komende twee jaren is een (tijdelijke) terugval van de nieuwbouwproductie als gevolg van de crisis op de woningmarkt en daarmee een terugloop in het inwonertal echter niet te voorkomen. Bij het realistische bouwprogramma zal het inwonertal dan ook in 2015 waarschijnlijk licht zijn teruggelopen ten opzichte van 2008 maar blijft het naar verwachting wel boven de inwoners. De jaren daarna zal het inwonertal naar verwachting toenemen. Omdat het realistische bouwprogramma aan de lage kant lijkt, zal de doorstroming op de woningmarkt waarschijnlijk beperkt zijn. Een deel van de woningzoekenden die in Gouda een woning zoeken, zal al dan niet noodgedwongen wellicht naar elders uitwijken of anders, voor zover dat kan, blijven zitten waar ze zit. Het is zaak dat plannen niet verder in de tijd naar achteren schuiven want dan zal een nog groter deel van de woningvraag naar elders weglekken. Het berekende woningtekort van 2008 zal tot 2025 waarschijnlijk blijven bestaan bij realistische bouwprogramma en daarna pas allengs kleiner worden. Pas in 2030 ontstaat er naar verwachting een klein woningoverschot. 1.2 De stagnerende koopmarkt leidt tot druk op de (sociale) huursector. De vraag naar woningen bestaat voor een deel uit een uitgestelde vraag naar koopwoningen. In de koopmarkt wacht momenteel een flink deel van de potentiële kopers met kopen (vooral in het duurdere prijssegment) uit onzekerheid over hun financiële mogelijkheden en de verkoop van hun huidige woning. Ze hebben onder meer te maken met dalende prijzen, lange verkooptijden, strengere hypotheekeisen en fiscale onzekerheden. Daar lijkt dus wel een potentiële kopersvraag te zitten. Een deel van de potentiële kopers wijkt vooralsnog uit naar de huursector. Vandaar dat de spanning in de (sociale) huursector oploopt en de slaagkans van woningzoekenden in de huursector afneemt. Hierin zal pas verandering komen als het consumentenvertrouwen van potentiële kopers verbetert en de koopmarkt voldoende aantrekt.

6 7. Juridische gevolgen / fatale termijnen / handhaving De monitorrapportage komt tegemoet aan de afspraak uit de Woonvisie (paragraaf 6.6) om de gemeenteraad periodiek te informeren over de uitvoering van de Woonvisie 8. Financiële / personele / organisatorische gevolgen Geen. 9. Communicatie / interactiviteit Met de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland zijn de uitkomsten van deze monitor besproken en met de gemeente Waddinxveen is de afstemming van woningbouwprogramma s bestuurlijk afgesproken. Als de kernpublicatie of woningmarktverkenning wordt opgevraagd, zal deze desgewenst met een mondelinge toelichting worden aangeboden Burgemeester en wethouders van G o u d a, de secretaris, de burgemeester,