Regionale Woningmarktmonitor 2010

Transcriptie

1 Regionale Woningmarktmonitor 2010 juli 2010

2 Colofon uitgave Bestuur Regio Utrecht Maliebaan 34 Postbus SE Utrecht telefoon: fax: coördinatie Ralph Kohlmann (BRU) informatie Ralph Kohlmann (BRU) rapportage Afdeling Bestuursinformatie Gemeente Utrecht foto s Rob van Zanten (BRU) drukwerk De Groot Drukkerij Goudriaan internet Juli

3 Samenvatting Jaarlijkse bevolkingsgroei Regio Utrecht gemiddeld In de afgelopen tien jaar is de bevolking van de Regio Utrecht met 13% gegroeid van naar inwoners. Dit is een groei van gemiddeld inwoners per jaar. In de rest van de provincie Utrecht groeit de bevolking minder snel dan op regionaal niveau. In het afgelopen jaar was er alleen in de gemeente Utrecht sprake van een aanzienlijke groei (2,4%). Van de overige gemeenten is de bevolkingsgroei het grootst in Houten (0,9%). In de andere gemeenten gaat het om kleine veranderingen. Piek in planaanbod opgeschoven naar Het planaanbod voor woningbouw van de regiogemeenten geeft aan dat opleveringen in 2010 waarschijnlijk een stuk lager uitkomen dan in de voorgaande jaren. Vanaf 2012 ligt het planaanbod weer op een aanzienlijk hoger niveau. Vorig jaar werd nog gerekend op een hoog planaanbod in de periode vanaf De reden voor deze verschuiving heeft te maken met de economische situatie waardoor de planning van woningbouwprojecten meer onzeker is geworden. Nieuwbouw loopt achter op planning In de periode 2005 t/m 2009 zijn er in de Regio Utrecht gemiddeld woningen per jaar opgeleverd (inclusief toevoegingen anderszins dan door nieuwbouw zoals woningsplitsing en functieverandering). Door de regio gemeenten onderling is in het Uitvoeringscontract RSP afgesproken om te streven naar woningopleveringen tussen 2005 en In de afgelopen vijf jaar is hier feitelijk 68% van gerealiseerd. Ook voor de tweede contractsperiode, , is het planaanbod onvoldoende om de taakstelling te halen. Een hardheidsanalyse van adviesbureau Triode (2010) houdt rekening met extra vertraging in de realisatie van bouwprojecten in de koopsector voor de jaren 2010 en Als voor de periode 2010 t/m 2014 rekening wordt gehouden met deze markteffecten komen de opleveringen uit op woningen (46% van het planaanbod). Samenstelling woningbouwplannen: meer nieuwbouw in de koopsector In de komende tien jaar is 73% van de nieuwbouw in de koopsector gepland. Dit is een hoger aandeel dan in het afgelopen decennium is gerealiseerd (69%). Hiervan is bijna 40% in de middeldure koop gepland (tot ). Een veel kleiner deel is toegewezen aan de beschermde koop (0,5%). In de woningbouwplannen voor de huursector ligt het accent op het middelste huursegment (13,7%) met een maandhuur van 548,18 tot 647,53. Aandeel gebouwde sociale huur onder streefcijfer Voor de jaren 2005 t/m 2014 is door de gemeenten die lid zijn van het BRU afgesproken om 25-30% van de woningbouw in de sociale huursector te realiseren. In de afgelopen vijf jaar valt gemiddeld 21% van de opgeleverde nieuwbouw in de sociale huursector. In Vianen en Zeist is het streefcijfer wel gehaald. In De Bilt, Bunnik en Maarssen zijn nauwelijks sociale huurwoningen opgeleverd. Regionale Woningmarktmonitor

4 Als de plannen voor de periode 2010 t/m 2014 volledig worden gerealiseerd komt het aandeel neer op de bouw van 22% in de sociale huursector. Regionale woningvoorraad stijgt in 2009 meer dan in 2008 In 2009 is de regionale woningvoorraad met woningen toegenomen. Dit is een grotere toename dan in De stijgende lijn in het aandeel koopwoningen binnen de woningvoorraad is ook dit jaar voortgezet. Tussen 2001 en 2009 is het aandeel koop gestegen van 49,8% naar 56,3% en komt de voorraad koopwoningen uit op woningen. In de huursector schommelt het aantal woningen rond de In 2009 is de voorraad huurwoningen licht gestegen. Dit komt met name door de toename in de particuliere huurmarkt. Krapte op de sociale huurwoningenmarkt blijft zichtbaar Sinds 2004 is een stijgende lijn te zien in het aantal actief woningzoekenden op de sociale huurwoningenmarkt. In 2009 stijgt het aantal naar bijna personen. Tegelijkertijd is de kans dat een actief woningzoekende een woning krijgt toegewezen, ofwel de slaagkans, gedaald van 15% in 2008 naar 13% in Een andere ontwikkeling die van invloed is op de krapte op de sociale huurwoningenmarkt is het aantal verhuringen aan urgenten. In het afgelopen jaar is het aandeel verhuringen aan urgenten met 6,4% gestegen naar Koopmarkt zakt verder in Anders dan in voorgaande jaren is in 2009 sprake van een daling van de mediane verkoopprijzen. Kijkend naar kwartaalcijfers springt het eerste kwartaal van 2009 er negatief uit: zowel het aantal transacties als de mediane verkoopprijs zijn lager dan in de andere kwartalen van dat jaar. Op de markt voor nieuwe koopwoningen daalt het aantal verkochte woningen met 36% vergeleken met een jaar geleden. De mediane verkooptijd van een eengezinswoning is het afgelopen jaar gestegen van 44 dagen in 2008 naar 73 in Ook voor meergezinswoningen geldt een aanzienlijke stijging: van 41 dagen in 2008 naar 70 in

5 Inhoudsopgave Samenvatting 3 Inleiding 7 1 Ontwikkeling bevolking en woningbehoefte 9 2 Nieuwbouw 19 3 Woningvoorraad 35 4 Markt huurwoningen 45 5 Markt koopwoningen 55 Bijlagen 61 Regionale Woningmarktmonitor

6 6 IJsselstein

7 Inleiding Dit is de dertiende keer dat de Regionale Woningmarktmonitor van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) uitkomt. De regio omvat de gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist. Het BRU brengt de monitor jaarlijks uit, met als doel: inzicht geven in actuele ontwikkelingen in de Regio Utrecht, voor het monitoren van het regionale volkshuisvestingsbeleid; bieden van een cijfermatige basis op het gebied van wonen, voor de negen aangesloten gemeenten. Om het doel te realiseren wordt vooral aandacht besteed aan de ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio (vanaf 2000) en aan het planaanbod voor de periode 2009 t/m 2014 en de periode 2015 t/m Gegevens over plannen voor nieuwbouw en onttrekking zijn afkomstig van een inventarisatie onder de negen gemeenten en onder de in de regio actieve woningbouwcorporaties. Het betreft indicatieve gegevens met als peildatum 1 januari De cijfers van gemeenten en corporaties zijn gebruikt bij het toetsen van de regionale prestatieafspraken over het aandeel sociale huur (30% van de woningvoorraad, 25-30% van de nieuwbouw). Daarnaast is gekeken naar het totale planaanbod aan sociale woningbouw, zowel huur als koop. Daarbij vindt toetsing plaats aan de regionale afspraak dat van de nieuwbouw 35% tot het sociale segment moet behoren. In de monitor is afzonderlijk plaats ingeruimd voor een hardheidsanalyse van Triode, waarin is geraamd in welke mate realisatie van de planvoorraad mag worden verwacht. Dit jaar is daarin ook rekening gehouden met doorwerking van de economische crisis in het woningbouwtempo. Verder is vooruitgekeken tot 2030 voor de verwachte ontwikkeling van de bevolking, het aantal huishoudens, de woningbehoefte en het woningtekort. Aandacht gaat ook uit naar het functioneren van de woningmarkt, toegespitst op de woonruimteverdeling voor de sociale huursector en de prijsontwikkeling voor de koopsector. In het hoofdstuk over de koopsector is gekeken naar de ontwikkeling t/m het eerste kwartaal Achterin het rapport is per hoofdstuk een set van bijlagentabellen opgenomen. Gegevens per afzonderlijke gemeente zijn meestal te vinden in de bijlagen. Daarnaast is er per regiogemeente (en in Utrecht per wijk) een overzicht van de afzonderlijke nieuwbouwprojecten volgens de gemeentelijke meerjarenplanning nieuwbouw. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat het de projectenlijst een indicatieve lijst is waar geen concrete bouwplannen op staan. Onder andere de economische situatie beïnvloedt het daadwerkelijke jaar van oplevering en het aantal gebouwde woningen. Regionale Woningmarktmonitor

8 8 Vianen

9 1 Ontwikkeling bevolking en woningbehoefte In de afgelopen tien jaar, de periode 2000 t/m 2009, is de bevolking in de Regio Utrecht met 12,7% gegroeid. Per jaar zijn er gemiddeld ruim inwoners bijgekomen. Houten is in de regio de naar verhouding sterkst gegroeide gemeente, gevolgd door Utrecht en IJsselstein. In Maarssen en De Bilt is de bevolking licht gekrompen. De Regio Utrecht heeft per meer inwoners ( ) dan werd verwacht volgens de meest recente provinciale prognose ( ). Prognoses voor 2030 variëren van tot inwoners. De afgelopen tien jaar kende de regiobevolking een vrijwel stabiele verdeling over leeftijdsgroepen. De komende twintig jaar vindt veroudering plaats, en dan vooral in de gemeenten Houten, IJsselstein en Maarssen. Er blijven forse verschillen tussen de inkomensverdeling van de negen regiogemeenten, maar die zijn wel wat kleiner geworden. Het aantal huishoudens in de regio groeit harder dan het aantal inwoners. In de verschillende prognoses tot 2030 houdt die ontwikkeling aan. In de laatste provinciale prognose van het woningtekort (2008) is voor het basisjaar 2006 een tekort van 7,3% van de woningvoorraad vastgesteld. Volgens dezelfde berekeningswijze is er in 2009 een iets groter tekort van 7,5%. De prognose komt voor 2030 op een tekort van 5,7%. In het najaar van 2010 zal de provinciale prognose worden geactualiseerd. 1.1 Bevolkingsontwikkeling en prognose Jaarlijkse groei met inwoners In de afgelopen tien jaar is de bevolking van de Regio Utrecht gegroeid van naar inwoners. Dit is een groei met ruim inwoners, gemiddeld ruim inwoners per jaar. In 2009 zijn er in de regio inwoners bijgekomen. Procentueel blijft de regiobevolking sneller groeien dan die in heel de provincie. In aantal inwoners is Utrecht de afgelopen tien jaar binnen de regio de sterkste groeier; er zijn inwoners bijgekomen. Procentueel is Houten het hardst gegroeid, namelijk met 43%. Naast Houten en Utrecht is ook IJsselstein relatief snel gegroeid. In drie gemeenten is sprake van een krimpende bevolking. Nieuwegein is de gemeente waar zich naar verhouding de meeste krimp heeft voorgedaan. Het afgelopen jaar was er alleen in de gemeente Utrecht nog een aanmerkelijke groei, met 2,4% (7.247 inwoners). Houten volgt met een groei van 0,9% (409 inwoners). In de andere gemeenten gaat het om kleine veranderingen. Regionale Woningmarktmonitor

10 1.1.1 Ontwikkeling bevolking Regio Utrecht bevolking bevolking groei/krimp % groei/krimp De Bilt ,4 Bunnik ,0 Houten ,1 IJsselstein ,3 Maarssen ,2 Nieuwegein ,3 Utrecht ,7 Vianen ,3 Zeist ,4 Regio Utrecht ,7 provincie Utrecht ,2 Bron: ABF Research; CBS Maarssen 10

11 Figuur Feitelijke en verwachte ontwikkeling bevolking tot provincie Utrecht regio Utrecht Bron: ABF Research 2010 Bevolkingsgroei hoger dan provinciale prognose De meest recente provinciale prognose 1, met 2006 als basisjaar, geeft voor 2010 afgerond inwoners in de regio Utrecht. De feitelijke groei van het aantal inwoners naar ligt aanmerkelijk hoger. Ook voor de totale provincie zien we een groeitempo boven dat van de provinciale prognose. Dit betekent niet dat ook voor de resterende prognoseperiode van een hogere groei kan worden uitgegaan. De laatste VROM Primos-prognose komt evenwel beduidend hoger uit dan de beide andere prognoses. Op basis van deze laatste Primos-prognose zal in het najaar van 2010 ook de provinciale prognose worden geactualiseerd. Verschillen tussen de prognoses zijn vooral terug te voeren op de verwachte ontwikkeling van de woningvoorraad. 1 ABF Research (2008). Uitkomsten Prognose 2007 Provincie Utrecht. Regionale Woningmarktmonitor

12 1.1.3 Huidig aantal inwoners en prognoses tot 2030 Regio Utrecht provincie Utrecht Provinciale prognose VROM Primos-prognose Bron: provinciale prognose (2008), Primos Leeftijdsopbouw Figuur Leeftijdsopbouw 1 januari De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Maarssen Nieuwegein Utrecht Vianen Zeist regio Utrecht provincie Utrecht Nederland 17,8 14,2 17,3 29,7 21,0 19,1 13,8 18,4 29,7 19,0 22,2 17,3 22,2 29,1 9,3 21,0 16,9 24,2 26,4 11,5 17,2 17,3 20,7 31,8 13,0 16,6 18,2 21,2 31,1 12,9 16,8 27,9 25,9 19,5 9,9 18,5 17,2 21,1 28,6 14,6 17,8 17,4 18,9 27,8 18,0 17,7 22,3 23,1 24,5 12,3 18,7 19,6 22,1 26,1 13,5 17,6 18,3 21,0 27,9 15,3 20% 40% 60% 80% 100% Bron: CBS Van jaar op jaar zijn er kleine veranderingen in de verdeling van de regiobevolking over leeftijdsgroepen, maar het totaalbeeld blijft hetzelfde. In de regiobevolking is het aandeel van de hogere leeftijdsgroepen (vanaf 45 jaar) lager dan in heel de provincie en landelijk. Het aandeel 15 tot 30-jarigen in de regio is opvallend hoog. De meest kinderrijke gemeenten binnen de regio zijn nog steeds Houten en IJsselstein. Het regionaal hoge aandeel 15 tot 30-jarigen is volledig te verklaren uit het hoge aandeel in Utrecht. Ook een regionaal lager aandeel 45-plussers dan provinciaal en met name landelijk, is terug te voeren op het lage percentage in Utrecht. Vooral De Bilt en Bunnik zitten boven het landelijk aandeel van de hogere leeftijdsgroepen. In die twee gemeenten wonen naar verhouding ook de meeste 65-plussers, met Zeist als derde gemeente met een hoog aandeel

13 Veroudering regiobevolking De nieuwe Primos-prognose (ABF Research 2009) laat geen wezenlijk ander beeld zien dan die van eerdere jaren. In de regiobevolking neemt het aandeel van elk van de drie leeftijdsgroepen onder de 65 jaar af, en neemt dat van de 65-plussers toe. Onder de 65 is het vooral het aandeel van de 30 tot 65-jarigen dat afneemt Ontwikkeling en prognose leeftijdsopbouw in regio Utrecht 0 tot tot tot totaal ,7% 22,6% 47,5% 12,3% 100% ,7% 22,3% 47,6% 12,3% 100% prognose ,3% 22,3% 45,3% 15,1% 100% prognose ,0% 21,7% 43,4% 17,9% 100% Bron: CBS; Primos 2009 Voor de acht regiogemeenten exclusief de stad Utrecht is er volgens Primos 2009 sprake van een soortgelijke ontwikkeling, maar dan in sterkere mate. Er is een grotere afname van het aandeel kinderen onder de 15 jaar en ook van de leeftijdsgroep 30 tot 65 jaar. Veel sterker is de toename van het aandeel 65- plussers dat in twintig jaar groeit van 14,6% naar 24,2%. Het proces van veroudering verloopt het snelst in Houten, IJsselstein en Maarssen. In Utrecht is nauwelijks sprake van veroudering Ontwikkeling en prognose leeftijdsopbouw in overige Regio Utrecht zonder stad Utrecht 0 tot tot tot totaal ,6% 18,5% 49,5% 12,5% 100% ,6% 16,9% 49,9% 14,6% 100% prognose ,1% 17,2% 46,0% 19,7% 100% prognose ,7% 16,0% 43,0% 24,2% 100% Bron: CBS; Primos 2009 In heel de provincie Utrecht is er volgens de prognose een ontwikkeling van de huidige 13,5% naar 20,3% inwoners van 65 jaar en ouder in Landelijk wordt voor de leeftijdsgroep 65-plussers een groei van de huidige 15,3% naar 23,6% in 2030 verwacht. Voor heel de regio is er dus minder sprake van vergrijzing, maar als de stad Utrecht niet mee wordt geteld is er een snellere vergrijzing dan provinciaal en landelijk. 1.3 Inkomens Verschillen in inkomensontwikkeling Gegevens over de inkomensverdeling in de regio ontlenen we aan het Regionaal Inkomensonderzoek (CBS). De meest recente cijfers voor alle regiogemeenten en voor heel de provincie zijn die van Recenter cijfermateriaal, namelijk voor 2007, is alleen nog voor een viertal regiogemeenten beschikbaar. Uit de nu beschikbare cijfers (over de periode /7) kan worden afgeleid dat er tussen de regiogemeenten duidelijke verschillen zijn in de inkomensontwikkeling. In De Bilt, Houten, Utrecht en Zeist is er een verschuiving naar hogere inkomens. Voor Houten, Utrecht en Zeist zien we dat de trend van de periode zich in 2007 heeft voortgezet. In de gemeenten Bunnik en Vianen is er een groei van het Regionale Woningmarktmonitor

14 aandeel middeninkomens. In Maarssen en Nieuwegein, en ook enigszins in IJsselstein, is er een toename van lagere inkomens en een afname van hogere Verdeling huishoudens naar besteedbaar inkomen * % lagere inkomens 2001 % lagere inkomens 2006 % lagere inkomens 2007 % hogere inkomens 2001 % hogere inkomens 2006 % hogere inkomen 2007 De Bilt 15,1 14,2 31,8 32,4 Bunnik 10,9 10,9 36,4 34,5 Houten 12,3 10,4 10,6 33,3 35,0 35,3 IJsselstein 12,7 12,9 26,2 25,8 Maarssen 12,7 15,0 29,9 27,5 Nieuwegein 14,3 15,4 16,0 24,0 22,8 21,7 Utrecht 23,4 22,6 21,9 18,3 19,1 20,3 Vianen 13,5 13,0 25,7 24,7 Zeist 18,0 18,7 18,4 25,5 26,6 26,9 Regio Utrecht 18,8 18,5 23,4 23,7 provincie Utrecht 16,9 17,0 25,2 25,2 Nederland 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 Bron: CBS Regionaal Inkomensonderzoek * het gaat om particuliere huishoudens (d.w.z. exclusief studentenhuishoudens) met inkomen Algemene toelichting bij de tabel: de grens voor lagere inkomens is die waar landelijk 20% van de inkomens onder ligt. Die voor hogere inkomens waar landelijk 20% van de inkomens boven ligt. Voor De Bilt betekent 14,2% lagere inkomens dus naar verhouding minder lagere inkomens dan de landelijke 20%. De regio Utrecht heeft een inkomenspositie boven het landelijk gemiddelde maar onder die van de provincie Utrecht. Dat de regio een lagere positie heeft dan heel de provincie komt door de inkomensverdeling in de stad Utrecht, waar het aandeel lagere inkomens nog steeds groter is dan dat van de hogere inkomens. 14

15 Bunnik 1.4 Huishoudens Aantal personen per huishouden gelijk gebleven Sinds 2000 is het aantal huishoudens in de regio sneller gestegen dan het aantal inwoners en is dus ook het gemiddeld aantal personen per huishouden gedaald, van 2,16 in 2000 naar 2,11 in Landelijk is in dezelfde periode de gemiddelde huishoudensgrootte gedaald van 2,33 naar 2,25 personen. In de provincie Utrecht is er een bijna vergelijkbare ontwikkeling van 2,31 naar 2,25 personen per huishouden. Regionale Woningmarktmonitor

16 1.4.1 Ontwikkeling bevolking en huishoudens Regio Utrecht toename procentuele toename aantal inwoners ,4% aantal huishoudens ,0% gemiddeld aantal personen per huishouden 2,16 2,11 Bron: ABF Research 2010 Grote verschillen in huishoudensopbouw blijven Binnen de regio Utrecht varieert het aandeel eenpersoonshuishoudens van 24,4% in Houten tot 53,1% in Utrecht. Grote verschillen zijn er ook voor het aandeel gezinnen met kinderen, van 24,4% in Utrecht tot 48,3% in Houten. Dergelijke verschillen zijn niet nieuw want in 2000 liep het percentage eenpersoons uiteen van 21,8% in Vianen tot 52,0% in Utrecht, en dat van gezinnen van 23,9% in Utrecht tot 51,1% in Houten. Figuur Verdeling huishoudens over typen (1 januari 2009) eenpersoonshuishoudens paren zonder kinderen gezinnen met kinderen De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Maarssen Nieuwegein Utrecht Vianen Zeist regio Utrecht provincie Utrecht Nederland 36,1 30,1 33,8 29,0 32,9 38,0 24,4 27,2 48,3 28,0 29,5 42,5 28,4 31,1 40,5 33,1 30,4 36,5 53,1 22,5 24,4 25,2 33,3 41,5 41,2 28,4 30,4 43,4 25,9 30,7 37,8 27,8 34,4 35,8 29,6 34,5 20% 40% 60% 80% 100% Bron: ABF Research 2010 Een overeenkomst tussen de regiogemeenten is dat in de periode het aandeel eenpersoonshuishoudens is gegroeid. Over het geheel genomen is vooral het aandeel paren zonder kinderen en in mindere mate ook dat van gezinnen met kinderen sinds 2000 omlaag gegaan. De groei van het aandeel eenpersoonshuishoudens en afname van het aandeel paren, met of zonder kinderen, is een landelijke ontwikkeling. Landelijk heeft dat te maken met veroudering van de bevolking. Dat geldt ook voor een deel van de regio, maar niet voor de stad Utrecht. Meer alleenstaanden betekent daar meer jonge, kleine huishoudens. 16

17 Prognose: aantal huishoudens blijft harder groeien dan bevolking Het aantal huishoudens in de regio Utrecht zal in de periode sterk blijven groeien. Volgens de provinciale prognose van 2008 gaat het om een groei met 22%. De laatste Primos-prognose (2009) komt op een groep met 25%. De verwachte groei van het aantal huishoudens ligt beduidend hoger dan die van het aantal inwoners. De groei van het aantal huishoudens in heel de provincie is naar verwacht vergelijkbaar met of wat lager dan die in de regio. De provinciale prognose van 2008 komt op een huishoudensgroei in de periode met 20%. Volgens de laatste Primos-prognose (2009) zal het aantal huishoudens met 25% toenemen. Provinciaal zal de groei van het aantal inwoners verder achterblijven bij de huishoudensgroei dan regionaal Prognose ontwikkeling huishoudens regio Utrecht provincie Utrecht provinciale prognose VROM Primos-prognose Bron: provinciale prognose (2008), CBS-prognose (december 2009), Primos Het woningtekort in de provincie en de regio Berekend woningtekort in de provincie Utrecht De meest recente provinciale berekening en prognose van het woningtekort in de provincie Utrecht dateert van 2008, met het jaar 2006 als basisjaar Ontwikkeling woningtekort Provincie Utrecht 2009 prognose 2015 prognose 2030 huishoudens woningvoorraad woningtekort tekort in % woningvoorraad 7,5% 6,0% 5,7% Bron: Provincie Utrecht (2008) 2 In deze berekening is de woningvraag gelijk gesteld aan het aantal huishoudens. Voor het basisjaar 2006 is het tekort berekend op 7,3% van de woningvoorraad. Inmiddels zijn er cijfers voor 2009 en geeft dezelfde provinciale berekeningswijze een iets groter tekort van 7,5% van de woningvoorraad. Volgens de provinciale prognose gaat het tekort dalen naar 5,7% in Daarvoor is een voortgaande sterke groei van de provinciale woningvoorraad vereist, naar circa woningen in De in de vorige paragraaf behandelde prognose Primos-prognose (2009) gaat voor 2030 uit van een grotere provinciale woningvoorraad, in de orde van woningen. De verwachte groei van het aantal huishoudens naar is daaruit afgeleid. 2 Notitie Kerncijfers actualisatie IPB 2007 door COB, inclusief becijfering woningtekort methode Streekplan. Regionale Woningmarktmonitor

18 Berekend woningtekort in de Regio Utrecht Voor de Regio Utrecht heeft een soortgelijke berekening van het woningtekort plaatsgevonden. De berekeningswijze van de provincie kwam voor het basisjaar 2006 uit op een tekort van 12,2% van de regionale woningvoorraad. In 2009 is dat nog steeds 12,2%. Net als voor de provincie komt de prognose voor de regio op een lager tekort in de prognosejaren 2015 en Met 9,8% in 2030 blijft het tekort regionaal wel relatief groter dan provinciaal. De afname van het tekort in de periode vergt nog een groei van de regionale woningvoorraad met circa 25%, ofwel met ongeveer woningen. In de afgelopen twintig jaar is een vergelijkbare groei van de regionale woningvoorraad gerealiseerd Ontwikkeling woningtekort Regio Utrecht 2009 prognose 2015 prognose 2030 huishoudens woningvoorraad woningtekort tekort in % woningvoorraad 12,2% 10,9% 9,8% Bron: Provincie Utrecht (2008) De laatste Primos-prognose (2009) gaat ook voor de regio uit van een snellere groei van de woningvoorraad, namelijk naar woningen in Dat is de basis voor de verwachte groei van het aantal huishoudens naar Nieuwegein 18

19 2 Nieuwbouw In 2009 zijn er in de Regio Utrecht ruim nieuwe woningen opgeleverd. Daarmee komt het jaargemiddelde van de afgelopen vijf jaar op woningen. Dit is hoger dan het gemiddelde over de afgelopen tien jaar van woningen. De oplevering van de afgelopen vijf jaar komt op 87% van het aantal dat in het Convenant Woningbouwafspraken 2005 tot 2010 met het Rijk is afgesproken. De door de regiogemeenten onderling in het RSP-contract afgesproken ambitie is voor 68% bereikt. De planvoorraad voor de periode 2010 t/m 2014 bedraagt ruim woningen, gemiddeld meer dan woningen per jaar. Volgens de hardheidsanalyse van Adviesbureau Triode, waarin rekening is gehouden met vertraging in de oplevering en uitval, worden feitelijk tot woningen gerealiseerd. De afgelopen tien jaar is bijna 79% van de nieuwbouw in de regio in de koopsector gerealiseerd, meestal eengezins-koop (60%). De planvoorraad voor de komende tien jaar bestaat voor 73% uit koopwoningen. Het tussen de regiogemeenten afgesproken aandeel van 25% sociale huurwoningen in de nieuwbouw is de afgelopen vijf jaar niet gehaald; gemiddeld is 21% als sociale huurwoning gebouwd. Alleen Vianen en Zeist hebben de doelstelling (ruim) bereikt. In plannen voor de komende vijf jaar gaat het aandeel sociale huur omhoog naar gemiddeld 22%. Er blijven grote verschillen tussen de regiogemeenten. 2.1 Gerealiseerde nieuwbouw (exclusief toevoeging anderszins) Meer dan woningen in 2009 In 2009 zijn er in de Regio Utrecht nieuwe woningen opgeleverd, ongeveer 300 meer dan in vorig jaar. Voor de afgelopen vijf jaar is er een jaargemiddelde van nieuwe woningen, hoger dan het gemiddelde van ruim woningen in de voorafgaande vijfjaarsperiode 2000 t/m Daarmee zijn er de afgelopen tien jaar gemiddeld woningen per jaar opgeleverd. Met de ruim opgeleverde woningen komt 2009 dus boven dat jaargemiddelde uit. Met name door de ontwikkeling van Leidsche Rijn is een belangrijk deel van de regionale nieuwbouw in de stad Utrecht gerealiseerd. Over de afgelopen tien jaar heeft Utrecht een aandeel van 62,5%. Houten komt op de tweede plaats met 17,5%, gevolgd door IJsselstein met een aandeel van 6,5%. De afgelopen vijf jaar is het aandeel van Utrecht gegroeid naar 72,8%. Houten onderscheidt zich met een aandeel van 11,9% nog steeds van de overige regiogemeenten. Regionale Woningmarktmonitor

20 Figuur Opgeleverde nieuwbouw provincie Utrecht Regio Utrecht stad Utrecht Bron: ABF Research 2010; CBS Balans weer verschoven naar meer koopwoningen Werden er in 2008 in de Regio Utrecht nog relatief veel huurwoningen opgeleverd, in 2009 is de balans weer verschoven naar een hoger aandeel voor de koopsector. Van de opgeleverde woningen zijn er een koopwoning, 78% van het totaal. Dat aandeel koop is ongeveer gelijk aan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar, met de verdeling 21% huurwoningen en 79% koopwoningen. 20

21 Utrecht Figuur Opgeleverde nieuwbouw Regio Utrecht naar eigendom koopwoningen totaal huurwoningen Bron: ABF Research 2010; CBS Regionale Woningmarktmonitor

22 Vooral eengezins koopwoningen De afgelopen tien jaar is van de nieuwbouw in de Regio Utrecht bijna 60% als eengezins koopwoning opgeleverd. Het segment meergezins koopwoningen heeft een aandeel van ruim 19%. In de huursector loopt de verdeling over de twee woningtypen minder uiteen. Het aandeel meergezinshuurwoningen (11,5% van alle gebouwde woningen) is wat hoger dan dat van de eengezins huurwoningen (9,9%) is bijzonder door het hoge aandeel meergezins koopwoningen: 40% ten opzichte van het gemiddeld van 19%. Dat heeft ook gezorgd voor een hoog aandeel meergezinswoningen. Gemiddeld over de afgelopen tien jaar is 31% van de woningen als meegezinswoning gebouwd en in 2009 is dat 57%. Voor het eerst de afgelopen vijftien jaar zijn er minder eengezinswoningen gebouwd dan meergezinswoningen. Utrecht 22

23 Figuur Opgeleverde nieuwbouw Regio Utrecht 2000 t/m 2009 naar eigendom en type eengezinskoopwoningen 59,5% meegezinshuurwoningen 11,5% eengezinshuurwoningen 9,9% meergezinskoopwoningen 19,2% Bron: ABF Research Planaanbod woningbouw (inclusief toevoegingen anderszins) Planaanbod naar locatietype Het huidige planaanbod van de regiogemeenten voor de eerstkomende vijf jaar bestaat voor het grootste deel uit locaites in bestaand stedelijk gebied. In de vijf jaar daarna komt weer het accent te liggen op de Vinex-uitleglocaties Verdeling planaanbod woningbouw Regio Utrecht over typen locaties 2010 t/m t/m 2019 aantallen %-verdeling aantallen %-verdeling Stedelijk gebied ,9% ,4% Vinex-uitleglocaties ,0% ,9% overige uitleglocaties ,5% ,8% functieveranderingslocaties ,6% ,9% Totaal % % Bron: regiogemeenten 2010 Het planaanbod komt overigens ruim boven de gemiddelde oplevering van de afgelopen jaren uit. In de periode 2005 t/m 2009 zijn er - inclusief toevoegingen anderszins dan door nieuwbouw in de regio Regionale Woningmarktmonitor

24 gemiddeld woningen per jaar opgeleverd. Het planaanbod voor de eerste vijf jaar biedt ruimte aan woningen per jaar. In paragraaf 2.5 is nader aandacht besteed aan de hardheid van de plannen, dat wil zeggen aan de mate van waarschijnlijkheid dat ze ook feitelijk binnen vijf jaar zullen worden gerealiseerd. Hoog planaanbod opgeschoven naar Het huidige planaanbod voor het jaar 2010 is veel lager dan de afgelopen jaren. In 2011 wordt alweer een behoorlijk herstel van de regionale woningbouw verwacht. Vanaf 2012 ligt het planaanbod weer op een aanzienlijk hoger niveau. Onderstaande figuur laat zien dat op alle drie de peildata het planaanbod voor het eerstkomende jaar nog dicht bij de feitelijke oplevering zit. Zo werd voor 2009 aan het begin van het jaar uitgegaan van circa woningen en zijn het er feitelijk geworden. Als een paar jaar of meer vooruit wordt gekeken neemt het planaanbod sterk toe. Werd begin vorig jaar gerekend met een hoog aanbod vanaf 2011, nu is dat opgeschoven naar de periode vanaf Figuur Realisatie en planaanbod woningbouw (incl. anderszins) Regio Utrecht per peildatum peildatum peildatum peildatum Bron: CBS; regiogemeenten

25 2.3 Planaanbod woningbouw naar eigendom en prijsklasse Wat meer koopwoningen Van de plannen voor woningbouw in de regio voor de komende tien jaar is 73% als koopwoning gepland. Dat is een wat hoger aandeel dan de 69% gerealiseerd in de afgelopen tien jaar. Van die koopwoningen is een bescheiden deel in het segment van de beschermde koop gepland. Groter is het deel in de goedkope koop, namelijk 9,7%. Daarvan ligt de grens per 1 januari 2010 op , daarvoor lag deze bij De verhoging van deze grens heeft geleid tot een toename van 1,1% goedkope koopwoningen. In totaal gaat het om ruim 10% 'sociale koop'. In de woningbouwplannen voor de huursector leggen de regiogemeenten het accent op het middelste huursegment, de sociale huur boven de aftoppingsgrens (een maandhuur van 548,18 tot 647,53). De vrije sectorhuur blijft een klein segment Planvoorraad regiogemeenten 2010 t/m 2019 naar eigendom en prijsklasse absolute aantallen percentageverdeling beschermde koop (bijvoorbeeld MGE) 287 0,5% goedkope koop (tot ) ,7% middeldure koop (tot ) ,4% dure koop ( en hoger) ,6% particulier opdrachtgeverschap 310 0,6% subtotaal koop ,9% goedkope huur (tot 548,18) ,1% overige sociale huur ( 548,18 tot 647,53) ,7% vrije sector huur (vanaf 647,53) ,4% subtotaal huur ,1% totaal planvoorraad % Bron: regiogemeenten (2010) Afwijkende plannen corporaties voor sociale huur De nieuwbouwplannen van corporaties voor de komende tien jaar, komen op een totaal van huurwoningen. Dat zijn er behoorlijk wat minder dan de volgens regiogemeenten te bouwen huurwoningen Planning nieuwbouw huurwoningen corporaties in de Regio Utrecht 2010 t/m t/m t/m 2019 totaal 2010 t/m 2019 goedkope huur (tot 548,18) overige sociale huur ( 548,18 tot 647,53) vrije sector huur (vanaf 647,53) Totaal Bron: regiocorporaties 2010 Regionale Woningmarktmonitor

26 Verschillen zijn er ook in de verdeling over prijsklassen. De regiocorporaties gaan er vanuit dat er vooral goedkopere huurwoningen worden gebouwd (65%), tot de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag ( 548,18). In de plannen van de gemeenten is dat aandeel half zo groot. De gemeenten leggen juist het accent op de bouw van middeldure huurwoningen (de helft van de te bouwen huurwoningen). Sinds 2009 trekken de gemeenten en corporaties nauwer samen op bij het inventariseren van de woningbouwplanningen. Door de programmering beter af te stemmen wordt beoogd de komende jaren de programmatische verschillen tussen corporaties en gemeenten kleiner te maken. Utrecht 2.4 Voortgang uitvoering Convenant 2004 De convenantsperiode van het Convenant Woningbouwafspraken 2005 tot 2010 tussen het Bestuur Regio Utrecht en het Rijk is afgelopen. De balans opmakend kan worden vastgesteld dat van de beoogde nieuwbouw (inclusief toevoegingen anderszins) ongeveer 87% is gerealiseerd: per eind 2009 zijn van de in het convenant afgesproken woningen opgeleverd. De achterstand op de streefcijfers van het convenant is met name ontstaan in de jaren 2006 en In 2009 is door de toevoeging van ruim woningen nog ingelopen op de achterstand aan het begin van het jaar. 26

27 2.4.1 Cumulatieve aantallen convenant regio vergeleken met realisatie* convenant realisatie Bron: BRU 2010 * feitelijk opgeleverd (nieuwbouw plus oplevering anderszins) RSP-afspraken, realisatie en planvoorraad In het Uitvoeringscontract RSP (maart 2007) hebben de regiogemeenten afgesproken te streven naar de oplevering van woningen in de periode 2005 t/m Een hoger streefcijfer dus dan in het convenant met het Rijk. Van het RSP-contract is de afgelopen vijf jaar dan ook een lager aandeel (68%) feitelijk gerealiseerd. Voor de tweede vijfjaarperiode van het contract de periode 2010 t/m 2014 bestaat een lagere taakstelling van op te leveren woningen. Daar staat een hogere planvoorraad tegenover, maar de ervaring leert dat een deel daarvan pas later zal worden gerealiseerd. Ook als het planaanbod wel volledig zou worden opgeleverd, blijft de woningbouw in de periode 2005 t/m 2014 achter bij de afspraak van het uitvoeringscontract Uitvoeringscontract regio vergeleken met realisatie* en planvoorraad 2005 t/m t/m 2014 totaal uitvoeringscontract RSP realisatie en planvoorraad Bron: BRU 2010 * feitelijk opgeleverd (nieuwbouw plus oplevering anderszins) Aandeel sociale huurwoningen in nieuwbouw Voor de periode 2005 t/m 2014 heeft het Bestuur Regio Utrecht met de negen regiogemeenten de prestatie-afspraak gemaakt dat iedere gemeente zal streven naar de realisatie van tenminste 25% van de nieuwbouw in de sociale huursector (onder de vrije sectorgrens). Voor De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein en Maarssen gemeenten met een naar verhouding kleine sociale huurvoorraad is een hoger streefcijfer van 30% vastgelegd. In de nu afgeronde eerste periode van vijf jaar is gemiddeld voor de totale regio 21% van de opgeleverde nieuwbouw (inclusief oplevering anderszins) in de sociale huursector gerealiseerd. Dat is dus aanmerkelijk lager dan de beoogde 25%. Alleen in Bunnik, Vianen en Zeist is dat streefcijfer gehaald. Niet of nauwelijks sociale huurwoningen zijn er opgeleverd in De Bilt, IJsselstein en Maarssen. Als de gemeentelijke plannen voor de periode 2010 t/m 2014 volledig zouden worden gerealiseerd, dan komt dat voor de totale regio neer op de bouw van 22% in de sociale huursector. Afgaand op deze plannen zijn er ook nu grote verschillen tussen de regiogemeenten. IJsselstein heeft het hoogste geplande aandeel (42%) en Zeist wil de lijn voortzetten van een relatief hoog aandeel sociale huur, beide ruim boven het streefniveau. Het in de prestatie-afspraak vastgelegde aandeel wordt volgens de plannen ook behaald in Bunnik. De andere regiogemeenten blijven daar onder. Net als in de afgelopen vijf jaar is er bij de gemeente Maarssen een relatief lage inzet op de bouw van sociale huur. Nieuwegein komt met de geplande 11% in de sociale huursector als laagste naar voren. Regionale Woningmarktmonitor

28 2.4.3 Aandeel sociale huurwoningen (huur < 647,53) in nieuwbouw (inclusief oplevering anderszins) gerealiseerd in periode 2005 t/m 2009 gepland in periode 2010 t/m 2014 totaal opgeleverd waarvan sociale huur % sociale huur totaal gepland * waarvan sociale huur % sociale huur De Bilt % % Bunnik % % Houten % % IJsselstein % % Maarssen % % Nieuwegein % % Utrecht % % Vianen % % Zeist % % Regio Utrecht % % Bron: CBS; regiogemeenten * op basis van aandeel sociale huur in periode 2010 t/m 2019, en de aanname dat de gevonden percentages ook toepasbaar zijn op de eerste vijfjaarsperiode Planaanbod sociale woningbouw De gemeenten hebben onderling ook een prestatie-afspraak gemaakt over te realiseren sociale woningbouw: sociale huur of sociale koop. Van de nieuwbouw (inclusief oplevering anderszins) zou 35% sociaal moeten zijn. Het planaanbod van de regiogemeenten voor de periode 2010 t/m 2019 komt regionaal op een aandeel van 33% sociale woningbouw, dus vrijwel het streefgetal (zie tabel 2.5 in de bijlage). Ruim daarboven zitten de gemeenten IJsselstein en Zeist. Nieuwegein komt met 27% sociale woningbouw in het planaanbod het laagste uit. 2.5 Hardheidsanalyse planaanbod Aanpak van de analyse Net als voor de monitor van 2009 is aan het Adviesbureau Triode gevraagd het planaanbod van de regiogemeenten te onderwerpen aan een hardheidsanalyse. 3 In deze analyse is per bouwproject dat gepland staat voor de periode 2010 tot 2020 gekeken naar het risico dat in de uitvoering vertraging zal worden opgelopen. Afgaand op het stadium waarin het project zich bevindt en op de planologische situatie (wel of niet door de gemeenteraad vastgesteld, al dan niet een bouwvergunning), is het ondergebracht bij: projecten met een gering risico op vertraging. Er is van uitgegaan dat de woningen volgens de planning zullen worden opgeleverd; projecten met een reëel vertragingsrisico, waarvoor wordt uitgegaan van oplevering met een jaar vertraging; projecten met een groot vertragingsrisico. Er is van uitgegaan dat ze twee jaar vertraging oplopen. Voor binnenstedelijke projecten is daar bovenop gerekend met 5% uitval van projecten in de periode 2010 t/m 2014 en 15% uitval in de periode 2015 t/m Adviesbureau Triode (2010). Oplevering woningen regio Utrecht. Planaanbod, prognose en marktwerking

29 In onderstaande figuur over de op te leveren woningen is een aan ander nogmaals weergegeven. Behalve met deze aangenomen 'gebruikelijke' vertragingen in de realisatie van bouwprojecten, is rekening gehouden met markteffecten: extra vertraging bij projecten in de koopsector in de jaren 2010 en Triode gaat er van uit dat de koopsector het meest gevoelig is voor vraaguitval door de economische omstandigheden. Voor koopprojecten in 2010 en 2011 is gerekend met een uitval in de orde van 25% tot 60%. Op de jaren daarna is geen markteffect toegepast. Maarssen Regionale Woningmarktmonitor

30 Op te leveren woningen (hardheidscenario) Bron: Adviesbureau Triode, 2010 Uitkomsten hardheidsanalyse In de onderstaande tabel is de plancapaciteit 4 vergeleken met het opleverscenario - met de gebruikelijke vertraging van projecten en met twee marktscenario's waarin ook nog rekening is gehouden met vertraging door de uitval van marktvraag in de koopsector. In het marktscenario 1 is voor 2010 en 2011 rekening gehouden met een extra uitval in de koopsector van 25%. In het marktscenario 2 loopt die uitval in de koopsector op tot 60%. Voor de periode 2010 t/m 2014 worden in het opleverscenario van de totale plancapaciteit van woningen er gerealiseerd (55%). Als voor de eerste twee jaar ook nog rekening wordt gehouden met vertraging door markteffecten dan daalt de oplevering naar (52%) in marktscenario 1, en naar woningen (46%) in marktscenario 2. Plannen voor tot woningen schuiven door naar de volgende vijfjaarsperiode of vallen uit. Verschillen tussen de drie scenario's zijn er vooral voor de eerste drie jaar. 4 De door Triode gehanteerde plancapaciteit wijkt af van die waar in deze monitor van wordt uitgegaan, gebaseerd op de BRU-inventarisatie onder de regiogemeenten. Over de totale planperiode 2010 t/m 2019 komt Triode ongeveer 850 woningen lager uit. 30

31 2.5.1 Effecten hardheidsanalyse op verwachte oplevering in Regio Utrecht 2010 t/m totaal plancapaciteit opleverscenario effect opleverscenario marktscenario effect marktscenario marktscenario effect marktscenario Bron: Adviesbureau Triode (2010) Verschillen tussen het opleverscenario en de twee marktscenario's zijn er alleen voor de eerste periode van vijf jaar. Voor de periode 2015 t/m 2019 zijn de scenario's aan elkaar gelijk. Omdat een deel van de plancapaciteit van de eerste vijfjaarsperiode doorschuift naar de tweede periode, komt het opleverscenario voor 2015 t/m 2019 ruim woningen hoger uit dan de plancapaciteit. Over de totale periode 2010 t/m 2019 leidt het opleverscenario tot de realisatie van won ingen, minder dan de plancapaciteit. Het effect van de gebruikelijke vertraagde oplevering plus het marktscenario 2 leiden samen tot de realisatie van Dat zijn er ongeveer minder dan de plancapaciteit Effecten hardheidsanalyse op verwachte oplevering in Regio Utrecht 2010 t/m t/m t/m 2019 totaal 2010 t/m 2019 plancapaciteit opleverscenario effect opleverscenario marktscenario effect marktscenario marktscenario effect marktscenario Bron: Adviesbureau Triode (2010) 2.6 Particulier opdrachtgeverschap De bouw in particuliere opdracht blijft een klein segment van de markt. In 2009 ging het in heel de regio om 130 van de opgeleverde nieuwe woningen. Gemiddeld over de afgelopen zeven jaar is het aandeel 2,9% van de totale nieuwbouw. Landelijk is sprake van een aandeel in de orde van 10% á 11%. Regionale Woningmarktmonitor

32 2.6.1 Woningbouw in particulier opdrachtgeverschap in de Regio Utrecht nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap % particulier opdrachtgever 4,7% 3,1% 2,3% 2,3% 3,8% 1,7% 3,2% Bron: CBS IJsselstein 32

33 2.7 Onzelfstandige wooneenheden Definitie en toelichting op de cijfers Een wooneenheid is een deel van een voor particuliere bewoning bestemd gebouw, met tenminste 14 m 2 verblijfsruimte en zonder eigen toilet en/of keukeninrichting. Eenheden in bijzondere woongebouwen als verzorgingshuizen zijn niet meegerekend (CBS 2007). In onderstaande aantallen gaat het om bij het CBS aangemelde en geregistreerde onzelfstandige wooneenheden. Het gaat daarbij (vrijwel) volledig om corporatiebezit. Dat betekent dat kamers in kamersgewijs verhuurde particuliere panden daar niet in zijn meegenomen. Daarvan is ook geen registratie beschikbaar Aantal onzelfstandige wooneenheden (per 1 januari) planning 2015 De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Maarssen Nieuwegein Utrecht Vianen Zeist Regio Utrecht Bron: CBS; regiocorporaties Regionale Woningmarktmonitor

34 34

35 3 Woningvoorraad De regionale woningvoorraad is in 2009 met ruim woningen toegenomen. Dit is een grotere toename dan in De totale regionale woningvoorraad komt in 2010 uit op woningen. In 2009 is meer nieuwbouw opgeleverd dan in 2008 en hebben er minder onttrekkingen plaatsgevonden. De stijgende lijn in het aandeel koopwoningen binnen de woningvoorraad zet door. Op basis van de huidige plannen neemt de woningvoorraad in de periode minder snel toe dan vorig jaar werd ingeschat ( woningen). In 2015 zal de woningvoorraad bestaan uit woningen. De totale woningvoorraad van de corporaties zal stijgen met woningen tot Deze prognose is positiever dan de prognose van vorig jaar, waar sprake was van een stijging van woningen tot Ondanks de stijging van het totale woningvoorraad, blijft het aandeel corporatiewoningen in de totale woningvoorraad licht afnemen. Het aantal particuliere huurwoningen blijft met rond de woningen redelijk stabiel. 3.1 Gerealiseerde groei woningvoorraad Woningvoorraad toegenomen De regionale woningvoorraad is in 2009 met ruim woningen toegenomen. In vergelijking met 2008 is dit een grotere toename van de voorraad dan in 2008 (3.500). De stad Utrecht neemt een belangrijke positie in binnen deze toename. De woningvoorraad in de stad Utrecht is toegenomen met woningen. Bij de andere gemeenten is tevens een toename in de woningvoorraad op te merken Groei woningvoorraad in periode 2001 t/m stad Utrecht Regio Utrecht provincie Utrecht Bron: ABF Research 2010 Toelichting: inclusief administratieve correcties In de provincie is sprake van een afname van de groei van de voorraad; van in 2007 naar in Met ruim de helft van de groei van de provincie neemt de regio Utrecht een belangrijke positie in. Regionale Woningmarktmonitor

36 Figuur Groei woningvoorraad in periode 2000 t/m provincie Utrecht regio Utrecht stad Utrecht Bron: ABF Research 2010 Toegenomen aantal opgeleverde nieuwbouw; minder aantal onttrekkingen In de regio Utrecht zijn in 2009 meer nieuwbouwwoningen opgeleverd dan het jaar ervoor; tegen in De stad Utrecht neemt hier verreweg het grootste aandeel in met nieuw opgeleverde woningen. In 2008 lag dit aantal op Ook Houten neemt een belangrijke positie in met 266 woningen. In Houten zijn wel minder woningen opgeleverd dan in 2008 (460) Mutaties woningvoorraad Regio Utrecht per jaar * Gemiddeld Nieuwbouw vermeerdering anderszins onttrekkingen Bron: ABF Research 2010, CBS Statline 2010 * bij de ontwikkeling van de woningvoorraad spelen ook nog administratieve correcties In 2009 zijn 284 woningen aan de voorraad onttrokken. Dit aantal is lager dan in 2008 het geval was. In Zeist en in Utrecht hebben de meeste onttrekkingen plaats gevonden. In Zeist zijn 150 woningen aan de voorraad onttrokken en in Utrecht 121 woningen. In Zeist betreffen het voornamelijk(145) huurwoningen die aan de markt worden onttrokken. In Utrecht worden 68 woningen ontrokken aan de huurwoningenmarkt en 53 woningen worden onttrokken uit de koopsector. De komende jaren zal het aantal woningen die onttrokken gaan worden aan de woningvoorraad stijgen. In 2010 zal er sprake zijn van in totaal 579 woningen (waarvan 427 in Utrecht) onttrokken worden. In 2015 worden dit 628 woningen, waarvan 468 in Utrecht. In 2020 worden 691 woningen aan de markt onttrokken, waarvan 506 in Utrecht. Daarnaast zijn 36

37 er minder woningen toegevoegd aan de woningvoorraad anders dan door nieuwbouw in vergelijking met Van de in totaal 296 toegevoegde woningen ligt het merendeel (255 woningen) in de stad Utrecht. Het betreft hier voornamelijk om toevoegen in de koopsector door middel van woonruimtesplitsing of bestemmingswijziging. 3.2 Woningvoorraad naar eigendom en type Stijgende lijn aandeel koopwoningen zet door De stijgende lijn in het aandeel koopwoningen binnen de woningvoorraad is ook dit jaar voortgezet. De voorraad is met ongeveer koopwoningen toegenomen. Deze stijging is vanaf 2001 zichtbaar; van bijna koopwoningen naar bijna woningen in Woningvoorraad Regio Utrecht naar eigendom (stand 1 januari) * koop huur totaal % koop 49,8% 51,0% 52,0% 52,7% 53,5% 54,2% 54,9% 55,8% 56,3% Bron: ABF Research 2010 *Cijfers woningvoorraad naar eigendom over 2010 niet beschikbaar Bij de huursector schommelt het aantal huurwoningen sinds 2004 rond de woningen. Na de daling die zich inzette vanaf 2006, is in 2009 de voorraad huurwoningen licht toegenomen. In 2008 lag het aantal huurwoningen op ongeveer woningen, in 2009 is dit aantal toegenomen naar huurwoningen. De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de toename in de particuliere huurmarkt. In deze markt zijn 188 woningen toegevoegd. Regionale Woningmarktmonitor

38 Figuur Ontwikkeling woningvoorraad Regio Utrecht naar eigendom, 2000 t/m koop sociale huur particuliere huur Bron: ABF Research 2010 Verschillende eigendomsstructuren in de regio-gemeenten De eigendomsstructuur verschilt flink tussen de BRU gemeenten. In Bunnik behoren de meeste woningen tot de koopsector (77%), terwijl in Zeist de eigendom meer verdeeld is over koopwoningen (47%) en de sociale huur (35%). Tevens heeft Zeist in vergelijking met de andere regio gemeenten het grootste aandeel particuliere huurwoningen (17%). De sociale huursector is het grootst in Utrecht (35%) en in Zeist (35%). 38

39 Nieuwegein Regionale Woningmarktmonitor

40 Figuur Verdeling woningvoorraad Regio Utrecht naar eigendom (1 januari 2009) 100% koop particuliere huur sociale huur 27,4% 16,5% 27,2% 26,2% 24,4% 33,3% 35,4% 31,6% 35,3% 32,4% 80% 6,0% 60% 7,4% 4,4% 8,8% 6,4% 7,4% 5,1% 11,3% 13,9% 17,3% 40% 20% 65,2% 77,5% 68,4% 65,0% 69,2% 59,3% 50,6% 63,2% 47,3% 56,3% De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Maarssen Nieuwegein Utrecht Vianen Zeist Regio Utrecht Bron: ABF Research 2010 Toename aandeel eengezins- en meergezinskoopwoningen De totale woningvoorraad in de Regio Utrecht bestaat voornamelijk uit eengezins koopwoningen (43,9%), en meergezins huurwoningen (25,3%). De afgelopen jaren is zowel het aantal eengezins koopwoningen als meergezinswoningen in aandeel toegenomen, terwijl beide type huurwoningen in aandeel zijn afgenomen. Tabel Verdeling woningvoorraad regio naar eigendom en type eengezins koopwoningen 39,3 43,7 43,9 meergezins koopwoningen 9,7 12,1 12,4 eengezins huurwoningen 21,5 18,8 18,4 meergezins huurwoningen 29,6 25,4 25,3 totaal 100% 100% 100% Bron: ABF Research Toekomstige woningvoorraad Minder nieuwe woningen gepland De woningvoorraad in de Regio Utrecht neemt de komende jaren minder snel toe dan vorig jaar werd ingeschat blijkt uit de opgave van corporaties. In 2015 zal de woningvoorraad bestaan uit in totaal woningen. In 2008 werd voor 2015 van woningen uitgegaan. Uit aanbodgegevens van nieuwe woningen spreekt de verwachting dat voornamelijk in 2010 en 2011 er minder nieuwe woningen 40

41 op de markt komen vergeleken met vorig jaar. In 2012 tot en met 2014 is juist uitgegaan van meer nieuwe woningen dan vorig jaar. De corporaties verwachten tussen 2010 en 2015 ongeveer woningen te onttrekken aan hun voorraad. Het grootste aandeel ligt in 2011, waarin ruim woningen onttrokken zullen worden Geplande groei regionale woningvoorraad 2010 t/m totaal planaanbod nieuwbouw, incl. anderszins aanname onttrekkingen * per saldo groei woningvoorraad per 1 januari Bron: CBS 2010, regiogemeenten 2010, corporaties 2010 * Uitgaande van opgave corporaties plus een aangenomen jaarlijkse onttrekking voor koopwoningen en particuliere huurwoningen. 3.4 Huurwoningen corporaties Aantal corporatiewoningen neemt tot 2015 toe met 5,9% De totale woningvoorraad van de corporaties zal, volgens de huidige ambities van de gemeenten stijgen met woningen tot Deze prognose is positiever dan de prognose van vorig jaar, waar sprake was van een stijging van woningen tot Ook de prognose voor de sociale huur is positiever. De verwachting is dat tot 2015 ruim sociale huurwoningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit is een stijging van 6,1%. In 2008 lag dit percentage op 4,7%. Deze groei wordt voornamelijk verwacht in de gemeenten Utrecht ( woningen) en de gemeente Zeist ( woningen). De kernvoorraad stijgt minder hard tot 2015; op basis van de planvoorraad worden er 175 woningen aan de kernvoorraad toegevoegd. De grootste stijging zit in de gemeente Zeist met 481 woningen extra in In de gemeenten Utrecht, IJsselstein en Maarsen zal volgens de prognose in 2015 de kernvoorraad afnemen, met respectievelijk 459, 142 en 104 woningen. Regionale Woningmarktmonitor

42 3.4.1 Aantal en verdeling huurwoningen corporaties in de regio, feitelijk en gepland prognose prognose Totaal waarvan sociale huur * waarvan kernvoorraad ** *** *** % sociale huur 98,7% 98,2% 98,4% 98,5% % kernvoorraad 90,0% 90,7% 85,7% 83,3% Bron: corporaties 2010 * onder vrije sectorgrens ** onder aftoppingsgrens *** exclusief eventuele aankoop woningen onder de aftoppingsgrens Toename aantal geplande nieuwbouwwoningen Volgens de huidige ambities neemt de woningvoorraad van de corporaties tussen 2010 en 2015 toe met woningen. In dezelfde tijdsspanne (vijf jaar) zijn afgelopen jaren minder woningen gerealiseerd, namelijk Wat betreft de nieuwbouw worden door corporaties nieuwe woningen gepland tussen 2010 en Mutaties in corporatiehuur Regio Utrecht 2005 t/m 2009 gepland 2010 t/m 2014 gepland 2015 t/m 2019 nieuwbouw (saldo) overige mutaties * ontwikkeling voorraad Bron: ABF Research 2010; corporaties 2010 * toename anderszins, koop en verkoop, sloop, overige onttrekking Aandeel corporatiewoningen neemt af Ondanks de stijging van het totale woningvoorraad, blijft het aandeel corporatiewoningen in de totale woningvoorraad licht afnemen. Dit komt doordat de totale woningvoorraad sneller groeit dan de voorraad van de corporaties. In 2010 ligt het aandeel corporatiewoningen op het niveau van 2009, maar de verwachting is dat het aandeel verder afneemt, naar 31% in Deze ontwikkeling is sinds 2002 gaande. Het aandeel lag in 2002 op 35% en in 2010 op 32,4%. Deze afname is ook terug te zien in het aandeel sociale huurwoningen, momenteel komt het aandeel uit op 31,8%. In 2015 zal dit percentage op 30,8% liggen. 42

43 3.4.4 Ontwikkeling aandeel corporatiebezit in woningvoorraad regio prognose 2015 prognose 2020 woningvoorraad huurwoningen corporaties sociale huurwoningen corporaties % corporatiebezit 33,9% 33,1% 32,8% 32,4% 32,1% 32,4% 31,3% 28,9% % sociale huur corporaties 32,8% 32,6% 32,3% 31,9% 31,3% 31,8% 30,8% 28,5% Bron: CBS Statline 2010, regiogemeenten 2010, corporaties 2010 Aandeel sociale huur gestegen in vrijwel alle Regio gemeenten In het Uitvoeringscontract RSP is vastgelegd dat in 2015 tenminste 30% van de totale woningvoorraad uit sociale huurwoningen moet bestaan (met een huur onder de vrije sectorgrens). Op dit moment is dat 31,8%. In vijf van de negen gemeenten ligt het aandeel sociale huur op dit moment onder de 30% Aandeel sociale huurwoningen corporaties sociale huur 2010 % sociale huur 2010 prognose sociale huur 2015 prognose % sociale huur 2015 prognose sociale huur 2020 prognose % sociale huur 2020 De Bilt ,6% ,6% ,5% Bunnik ,4% ,4% ,3% Houten ,5% ,0% ,7% IJsselstein ,7% ,9% ,2% Maarssen ,1% ,1% ,6% Nieuwegein ,4% ,9% ,9% Utrecht ,6% ,4% ,8% Vianen ,2% ,9% ,2% Zeist ,7% ,7% ,8% Regio Utrecht ,8% ,8% ,5% Bron: CBS 2010; regiogemeenten 2010; corporaties 2010 Als alle planambities tot 2015 worden gerealiseerd (van zowel corporaties als particuliere ontwikkelaars), dan wordt in de Regio Utrecht als geheel de 30%-eis in 2015 gehaald. Bij vijf gemeenten van de Regio Utrecht ligt het aandeel sociale huur dan onder de 30%. Regionale Woningmarktmonitor

44 3.5 Particuliere huurwoningen Particuliere huurwoningen redelijk stabiel Het aantal particuliere huurwoningen in de regio Utrecht schommelt de afgelopen jaren rond de woningen. In 2009 ligt het aantal particuliere huurwoningen op woningen. In Utrecht is in 2009 het aantal particuliere huurwoningen gestegen met 376 woningen, daarentegen is in De Bilt het aantal particuliere huurwoningen gedaald met 107 woningen. Sinds 2007 is het aantal particuliere huurwoningen gestegen, maar het aandeel binnen de woningvoorraad niet. Dit komt doordat het aantal koopwoningen is toegenomen sinds Ontwikkeling aantal en aandeel particuliere huurwoningen in Regio Utrecht particuliere huur Index (2000=100) ,6 91,4 89,7 91,8 92,4 % particuliere huur 13,9% 12,1% 11,7% 11,4% 11,4% 11,3% Bron: ABF Research 2010 Utrecht 44

45 4 Markt huurwoningen In de regio Utrecht is het aantal actief woningzoekenden gestegen naar bijna woningzoekenden in het afgelopen jaar. Het aantal woningen dat op de verhuurmarkt komt is in 2009 verder gedaald. Dit zorgt ervoor dat de kans dat een actief woningzoekende een woning krijgt toegewezen sinds 2005 sterk daalt. Het aantal verhuringen aan urgenten is toegenomen van in 2008 naar in De gemiddelde wachttijd voor starters neemt weer toe, van 6,1 naar 6,4 jaar. Bij de doorstromers blijft de gemiddelde wachttijd stabiel rond de 8,8 jaar. De voorraad particuliere huurwoningen is gestegen. Inleiding Binnen de huurwoningenmarkt onderscheiden we de corporatiehuur en de particuliere huur. De corporatiehuurwoningen worden aangeboden via WoningNet. Over deze sector zijn voldoende data voorhanden. Over de particuliere huurmarkt zijn veel minder data beschikbaar. Hierdoor kunnen we de rol van dit marktsegment alleen in hoofdlijnen schetsen. 4.1 Markt bestaande corporatiehuurwoningen Sinds 2007: inschrijftijd is wachttijd De gegevens over de corporatiehuurmarkt hebben betrekking op de bestaande corporatiehuurwoningen. Over de toewijzing van nieuwe huurwoningen zijn geen gegevens opgenomen. De verhuringen in de bestaande bouw beslaan circa 95% van de toewijzingen in de regio. Aantal actief woningzoekenden opnieuw gestegen Het aantal actief woningzoekenden is ook dit jaar gestegen; sinds 2004 is een stijgende lijn te constateren in het aantal actief woningzoekenden. In 2009 komt het aantal woningzoekenden uit op bijna personen. In 2008 waren dit er nog rond de De grootste groep woningzoekenden bestaat uit de groep in de leeftijdscategorie jaar; het betreft ruim een kwart van de actief woningzoekenden. Het percentage huishoudens dat via WoningNet actief naar een woning in de corporatiehuur heeft gezocht, is gelijk gebleven op 10,4%. Regionale Woningmarktmonitor

46 4.1.1 Actief woningzoekend Regio Utrecht in corporatiehuursector actief woningzoekend % huishoudens regio huishoudens 10,6% 10,4% 9,6% 9,4% 9,4% 10,1% 10,1% 10,4% 10,4% Bron: WoningNet (diverse jaren) Slaagkans verder gedaald Sinds 2005 is de kans dat een actief woningzoekende een woning krijgt toegewezen sterk gedaald. Ook in 2009 komt de slaagkans (13%) lager uit dan het jaar ervoor (15%). Dit komt doordat op de markt meer woningzoekenden zijn gekomen en juist minder te verhuren woningen. Figuur Actief woningzoekenden Regio Utrecht en hun slaagkans % actief woningzoekenden (absoluut) % slaagkans in procenten % % totaal verhuurde woningen 6% Bron: WoningNet 74% van de woningzoekenden vond een woning in de woongemeente Het grootste aandeel woningzoekenden heeft een woning in hun eigen woongemeente gezocht en gevonden. 22% van de woningzoekenden heeft een woning in een andere regiogemeenten betrokken, en slechts 5% van de woningzoekenden komt van buiten de WoningNet regio Een opmerking hierbij dat de woningmarktregio van WoningNet groter is dan de BRU-regio. Indien wordt gekeken naar de afzonderlijke gemeenten dan valt op dat bij de gemeente Bunnik de meerderheid een woning heeft betrokken in een andere BRU gemeente. Dit vanwege het kleine aanbod aan woningen in de gemeente Bunnik. Binnen de gemeenten Utrecht (78%) en Zeist (79%) hebben de woningzoekenden het vaakst een woning gevonden binnen de woongemeenten. 46

47 4.1.3 In 2009 aan woningzoekenden verhuurde woningen naar vestigingsgemeente woongemeente andere regiogemeente buiten regio absoluut aantal woningen (=100%) De Bilt 70,2% 22,7% 7,1% 141 Bunnik 20,5% 66,7% 12,8% 39 Houten 62,9% 33,1% 4,0% 175 IJsselstein 64,1% 27,1% 8,8% 170 Maarssen 49,7% 37,7% 12,6% 167 Nieuwegein 68,5% 29,0% 2,5% 473 Utrecht 78,2% 17,5% 4,2% Vianen 62,7% 32,2% 5,1% 59 Zeist 78,6% 13,9% 7,5% 346 Regio Utrecht 74,4% 21,5% 5,1% Bron: WoningNet 2010 Verhuurde woningen versus oplevering nieuwbouw In onderstaande figuur is naast elkaar gezet hoeveel bestaande corporatiewoningen via WoningNet zijn verhuurd, en hoeveel nieuwe woningen er zijn opgeleverd, verdeeld over koop en huur. Ondanks dat het totaal aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen gestegen is, is het aantal verhuurde woningen afgenomen. Indien wordt gekeken naar de verdeling huur-koop bij de opgeleverde nieuwbouwwoningen, dan daalt de opgeleverde nieuwbouw huurwoningen van in 2008 naar 884 in Bij de opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen is juist een stijging in het aantal opgeleverde woningen; van in 2008 naar in IJsselstein Regionale Woningmarktmonitor

48 Figuur In Regio Utrecht verhuurde corporatiewoningen en opgeleverde nieuwbouw verhuurde woningen nieuwbouw koop nieuwbouw huur Bron: WoningNet: ABF Research 2010 Verhuringen aan urgenten sterk gestegen Urgenten zijn bij WoningNet geregistreerde woningzoekenden waaraan een bijzondere status is verleend. Omdat ze met spoed een (andere) corporatiehuurwoning nodig hebben, krijgen ze bij een reactie op een aangeboden woning voorrang op woningzoekenden die geen urgentiestatus hebben. De inschrijfduur is dan niet meer bepalend. Een urgentiestatus kan worden verleend ten behoeve van herhuisvesting bij stadsvernieuwing, of om persoonlijke redenen (zoals een medische reden). Het aandeel verhuringen aan urgenten is dit jaar gestegen van 25% naar 29%. In absolute cijfers betekent dit een toename van in 2008 naar in De afname van het totaal aantal verhuringen speelt hier een rol. Hierdoor stijgt het aandeel urgenten binnen het totaal aantal verhuringen. Dat het aantal verhuringen afneemt komt mogelijk door de economische recessie. Huurders zijn minder geneigd een andere huurwoning te zoeken of een stap te maken naar de koopsector en blijven langer in de huidige woning wonen. 48

49 4.1.5 In Regio Utrecht verhuurde corporatiehuurwoningen en deel verhuurd aan urgenten verhuurde woningen verhuringen aan urgenten verhuringen aan stadsvernieuwingsurgenten % naar urgenten 18,9 16,9 16,2 13,6 12,8 15,8 18,0 24,5 29% Bron: WoningNet (diverse jaren) Jaargemiddelde verhuur aan urgenten gestegen naar 18,4% Ook uit onderstaande tabel blijkt dat het aantal verhuringen, gekeken over de afgelopen negen jaar, is gedaald en het gemiddelde aantal verhuurde woningen aan urgenten gestegen. De afgelopen negen jaar is van de in de Regio Utrecht verhuurde woningen van corporaties gemiddeld 18,4% aan urgenten verhuurd. In de gemeenten Houten (24,7%) en Nieuwegein (24,9%) is het aandeel aan urgente verhuurde woningen het grootst Jaargemiddelde 2001 t/m 2009 verhuurde woningen en deel verhuurd aan urgenten gemiddelde aantal verhuurde woningen waarvan aan urgenten % aan urgenten De Bilt ,0% Bunnik ,8% Houten ,7% IJsselstein ,0% Maarssen ,2% Nieuwegein ,9% Utrecht ,7% Vianen ,9% Zeist ,8% Regio Utrecht ,4% Bron: WoningNet (diverse jaren) Gemiddelde wachttijd starters toegenomen naar 6,4 jaar De gemiddelde wachttijd voor overige woningzoekenden is gestegen van 6,1 jaar in 2008 naar 6,4 jaar in De groep overige woningzoekenden bestaan voornamelijk uit starters. Deze stijging in de gemiddelde wachttijd kan verklaard worden door de afname van het aantal verhuringen aan overige woningzoekenden. Opvallend is wel dat het aandeel verhuringen aan overige woningzoekenden in vergelijking met 2008 is gestegen (van 63% naar 70%). De gemiddelde wachttijd voor doorstromers blijft stabiel rond de 8,8 jaar. Regionale Woningmarktmonitor

50 Figuur Gemiddelde wachttijd in jaren bij betrekken corporatiehuurwoning Regio Utrecht jaren doorstromers overige woningzoekenden ,0 4,1 10,1 4,3 10,8 4,6 13,1 4,9 12,3 5,0 11,9 4,9 11,0 4,9 8,2 5,4 8,9 6,1 8,8 6, Bron: WoningNet Toelichting: In 2006 veranderde de toewijzing voor doorstromers. Tot medio 2006 telde hun woonduur als inschrijftijd. Daarna werd, als potentiële doorstromers zich vóór 1 januari 2007 als woningzoekende hebben ingeschreven, 40% van hun woonduur als inschrijftijd bijgeschreven. Vanaf 1 januari 2007 wordt de woonduur niet meer meegerekend en geldt alleen nog de inschrijftijd. 50

51 4.2 Markt particuliere huurwoningen Over de particuliere huurmarkt zijn veel minder gegevens beschikbaar dan over de corporatiehuurmarkt. Er zijn geen gegevens over aantallen voor verhuur vrijkomende woningen, over aantallen kandidaten voor die woningen en over de wachttijd. Hierdoor kunnen we de rol van dit marktsegment alleen aflezen aan de ontwikkeling en kenmerken van de voorraad, en aan een vergelijking van woonlasten met die in andere marktsegmenten. Voorraad particuliere huurwoningen gestegen De voorraad particuliere huurwoningen in de regio is in vergelijking met 2008 gestegen, van woningen in 2008 naar in Onder invloed van de economische situatie dalen de verkoopprijzen. Om deze reden is het waarschijnlijk rendabeler om een vrijkomende huurwoning opnieuw te verhuren dan te verkopen. De nieuwe gegevens voor het jaar 2009 van aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen in de huursector zijn niet voorhanden. Na een daling in het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen in de huursector in 2007, is in 2008 het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen toegenomen. Daarbij valt op dat er minder onttrekkingen in 2008 hebben plaats gevonden dan in voorgaande jaren. De onttrekkingen geeft het totaal aantal particuliere huurwoningen weer dat aan de voorraad is onttrokken als gevolg van verbouw, buitengebruikstelling, verandering van bestemming, afbraak en brand of andere rampen Mutaties particuliere huursector Regio Utrecht Nieuwbouw Onttrekkingen overige mutaties per saldo mutaties Bron: ABF Research 2010 Aandeel particuliere huur in huursector stijgt naar 8,7% Het aantal huurwoningen dat door nieuwbouw is toegevoegd aan de woningvoorraad is in 2009 gestegen. Binnen de particuliere sector is in 2008 het aandeel gereedgekomen nieuwbouw huurwoningen gestegen. Hiermee komt het aandeel van de particuliere huursector in de totale nieuwbouw op 8,7% Aandeel particuliere huursector in totale nieuwbouw Regio Utrecht * totale nieuwbouw nieuwbouw particuliere huur % in particuliere huur 2,3 8,3 3,9 8,3 11,3 6,9 8,7 Bron: ABF Research 2010 * cijfers 2009 nieuwbouw particuliere huur nog niet bekend Regionale Woningmarktmonitor

52 Specifieke kenmerken particuliere huurwoningen De samenstelling van de voorraad particuliere huurwoningen wijkt af van de totale woningvoorraad. Het aandeel eengezinswoningen binnen de particuliere huurwoningen is ook in 2009 kleiner (45,7%) dan in de totale woningvoorraad (62,3%). Binnen de particuliere huursector bevinden zich meer kleine woningen met drie of minder kamers (46%) dan in de totale woningvoorraad (32%). Zowel in de totale woningvoorraad als in de particuliere huursector neemt het aantal woningen met het bouwjaar na 1991 toe. Wel blijft in de particuliere huursector de vooroorlogse woningen een groot aandeel hebben Kenmerken particuliere huursector vergeleken met de totale woningvoorraad Totale woningvoorraad Particuliere huursector eengezinswoningen 60,7 62,3 45,9 45,7 kleine woningen (-3 kamers) 32,1 32,3 44,3 46,1 grote woningen (5+ kamers) 33,6 34,5 23,5 19,9 bouwjaar ,5 23,3 40,0 36,9 bouwjaar ,5 24,6 26,3 25,4 bouwjaar ,3 30,1 27, bouwjaar ,6 21,9 6,0 12,9 Bron: ABF Research 2010 De particuliere huursector neemt wat betreft het gemiddeld inkomen van bewoners ( ) een middenpositie in, tussen de corporatiehuur (gemiddeld ) en de koopmarkt (gemiddeld ). De huur van particuliere huurwoningen is wel een stuk hoger dan de woningen binnen de corporatie; 517 tegen Woonlasten en inkomen naar eigendom woning Regio Utrecht * corporatiehuur particuliere huur koop gem. basishuur nvt netto huurquote 23,9% 25,6% nvt gem. inkomen netto woonquote 36,3% 38,0% 25,2% Bron: ABF Research (WoON 2009) * inclusief Utrechtse Heuvelrug 52

53 Regionale Woningmarktmonitor

54 54 Maarssen

55 5 Markt koopwoningen Op nationaal en regionaal niveau zijn de effecten van de economische crisis goed terug te zien: verkoopprijzen dalen en het aantal dagen dat een woning te koop staat neemt toe. De mediane verkoopprijs daalde landelijk in 2009 in de regio met 5% vergeleken met In de regio Utrecht daalde de mediane verkoopprijzen minder: 3,6% voor een eengezinswoning en 4,4% voor een meergezinswoning. Tussen het eerste kwartaal van 2009 en het eerste kwartaal van 2010 is het aantal transacties met 14% gedaald. De economische situatie zorgt voor tegenvallende cijfers op de nieuwbouwwoningenmarkt. Het aantal verkochte nieuwe woningen daalt met 36%. 5.1 Landelijke ontwikkelingen Daling verkoopprijzen met 5% De NVM hanteert het begrip mediane verkoopprijs. Dit is de middelste waarde, wat wil zeggen dat de helft van de verkochte woningen voor een hogere prijs is verkocht en de andere helft voor een lagere. In 2009 is de mediane verkoopprijs van verkochte bestaande woningen met 5% gedaald vergeleken met Dit vormt een groot contrast met de afgelopen jaren waarin elk jaar sprake is geweest van een stijging van de mediane verkoopprijs ten opzichte van het voorgaande jaar. Van de jaren voor 2009 is de prijsstijging in 2008 (3,4%) de laagste van de afgelopen jaren Ontwikkeling verkoopprijs koopwoningen regio en economische conjunctuur (percentages) mediane verkoopprijs landelijk ten opzichte van voorgaand jaar 5,1 4,8 3,8 5,2 4,7 5,8 3,4-5,0 consumentenvertrouwen 5-20, ,0 8, ,0 economische groei 0,1 0,3 2,2 1,5 3,0 3,5 2,0-4,0 gemiddelde hypotheekrente 6 5,3 4,5 4,1 3,7 4,3 4,9 5,1 4,8 inflatie (CPI) 3,4 2,1 1,2 1,7 1,1 1,6 2,5 1,2 Bron: NVM (bewerking Bestuursinformatie); CEP 2010 (CPB, april 2010); CBS In 2009 is een duidelijke verslechtering van de economische conjunctuur waarneembaar. De in 2008 ingezette daling van het consumentenvertrouwen zet in 2009 verder door en komt uit op Maandgemiddelde van het saldo van positieve en negatieve meningen over de Nederlandse economie. 6 Gemiddelde van aangeboden rentetarief zonder NHG bij een looptijd van 5 jaar. Regionale Woningmarktmonitor

56 Licht herstel na recessie in 2009 Voor geheel 2009 laat de economie een krimp zien van 4,0%. Dit is de grootste krimp in een jaar die ooit door het CBS gemeten is. 7 Daarmee bevindt Nederland zich in de eerste drie kwartalen van vorig jaar in een economische recessie. In het vierde kwartaal van 2009 is sprake van een economische groei van 0,3% vergeleken met het voorgaande kwartaal. Dit jaar groeit de Nederlandse economie in het eerste kwartaal met 0,2% licht. Daarmee is dit het derde kwartaal op rij waarbij de economie groeit. 8 Het CPB verwacht voor 2010 een economische groei van 1½%. In 2009 zakt de gemiddelde hypotheekrente tot onder de 5%. Ook het inflatiecijfer daalt het afgelopen jaar en komt met 1,2% uit rond het niveau van In het afgelopen jaar is sprake van zware tijden op de Nederlandse woningmarkt. Er is sprake van dalende verkoopprijzen, een toename van het aantal dagen dat een woning te koop staat en een daling van het aantal woningverkopen. 9 In het derde kwartaal is een eerste teken zichtbaar van een licht herstel van de woningmarkt en daalt de gemiddelde verkoopprijs niet verder. 10 Deze trend zet door in 2010 waarbij in het eerste kwartaal 14,7% meer woningen zijn verkocht dan in het eerste kwartaal in Utrecht 7 Persbericht CBS CBS Persbericht NVM Persbericht NVM Persbericht

57 5.2 Markt bestaande koopwoningen Regio Utrecht Prijsdalingen voor het eerst sinds lange tijd De economische ontwikkelingen hebben niet alleen effect op de landelijke woningmarkt maar vinden ook hun doorwerking in de Regio Utrecht. Anders dan in voorgaande jaren is in 2009 sprake van een daling van de mediane verkoopprijzen. Steeg de mediane verkoopprijs van eengezinswoningen in de periode 2005 t/m 2008 met 14%, in 2009 geldt een daling van 3,6%. Voor een meergezinswoning daalt de mediane verkoopprijs in 2009 met 4,4% Mediane verkoopprijs en mediane verkooptijd (in dagen) in Regio Utrecht verkoopprijs eengezinswoningen verkoopprijs meergezinswoningen verkooptijd eengezinswoningen verkooptijd meergezinswoningen Bron: NVM (bewerking Bestuursinformatie) De mediane verkooptijd van een eengezinswoning in de Regio Utrecht is gestegen van 44 in 2008 naar 73 in Onder meergezinswoningen stijgt het aantal dagen dat een woning te koop staat eveneens en komt uit op 70 dagen. Koopmarkt zakt verder in De NVM kwartaalcijfers laten zien dat in het eerste kwartaal van 2009 de woningmarkt is ingezakt. Zowel het aantal transacties als de mediane verkoopprijzen zijn in het eerste kwartaal lager dan in de kwartalen daarna. De meest recente cijfers uit 2010 laten zien dat het aantal transacties het laagst is van het afgelopen jaar. Tussen het eerste kwartaal van 2009 en het eerste kwartaal van 2010 is het aantal transacties met -14% gedaald. Daarentegen ontwikkelde de verkoopprijs van zowel eengezinswoningen als meergezinswoning zich in dezelfde periode positief Recente ontwikkeling mediane verkoopprijs en verkooptijd (in dagen) in Regio Utrecht aantal transacties verkoopprijs eengezinswoningen verkoopprijs meergezinswoningen verkooptijd eengezinswoningen verkooptijd meergezinswoningen e kwartaal e kwartaal e kwartaal e kwartaal e kwartaal index (1 e kwartaal 2009 = 100) Bron: NVM (bewerking Bestuursinformatie) In het eerste kwartaal van 2010 is het gemiddeld aantal dagen dat een woning te koop staat licht gedaald vergeleken met het eerste kwartaal van Dit geldt voor zowel eengezins- en meergezinswoningen. Regionale Woningmarktmonitor

58 5.3 Markt nieuwe koopwoningen Sterke daling aantal verkochte nieuwe woningen De markt van nieuw verkochte woningen laat het afgelopen jaar tegenvallende resultaten zien als gevolg van de economische situatie. In 2009 daalt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen met 36% vergeleken met het jaar daarvoor. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen daalt al sinds 2005 maar geen enkel jaar zo sterk als in het afgelopen jaar. Van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen behoren de meeste tot het type eengezinswoning Verkochte nieuwe woningen en aandeel eengezinswoningen in Regio Utrecht (inclusief Utrechtse Heuvelrug) aantal verkochte nieuwbouwwoningen % eengezinswoningen , , , , ,0 Bron: Monitor Nieuwe Woningen (VROM/OTB 2010) Jaarlijkse stijging verkoopprijs eengezinswoningen Sinds 2005 neemt de gemiddelde verkoopprijs van een verkochte nieuwe eengezinswoning in de regio Utrecht jaarlijks toe. In de periode 2005 t/m 2009 gaat het om een stijging van 36%. In het afgelopen jaar stijgt de gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning met 5%. Een opmerking bij de cijfers van de Monitor Nieuwe Woningen is dat het om gemiddelde verkoopprijzen gaat en niet om mediane verkoopprijzen, zoals de NVM gebruikt. De gemiddelde verkoopprijzen zijn gevoeliger voor de spreiding over prijsklassen. Als er in een jaar relatief veel woningen in een zeer hoge prijsklasse worden gebouwd trekt dat het gemiddelde sterk omhoog Gemiddelde verkoopprijzen in Regio Utrecht (incl. Utrechtse Heuvelrug) nieuw verkochte eengezinswoningen nieuw verkochte appartementen totaal nieuw verkochte woningen Bron: Monitor Nieuwe Woningen (VROM/OTB 2010) Voor appartementen was de prijsontwikkeling tussen 2005 en 2009 minder gunstig en is sprake van een daling (-4%). De verkoopprijzen van appartementen verschillen sterk van jaar tot jaar. Dit komt door de verschillende prijsklassen van de opgeleverde appartementen. In 2009 daalde de gemiddelde verkoopprijs van een appartement (-5%). Gegevens over de verdeling over prijsklassen zijn niet beschikbaar Van de Monitor Nieuwe Woningen worden vooralsnog geen regionale bestanden verstrekt. De nu beschikbare informatie komt uit de publicatie Monitor Nieuwe Woningen (VROM/OTB 2010). 58

59 Figuur Gemiddelde verkoopprijs nieuwe en bestaande koopwoningen x nieuwe koopwoningen provincie Utrecht bestaande koopwoningen regio Utrecht nieuwe koopwoningen regio Utrecht Bron: Monitor Nieuwe Woningen (VROM/OTB 2010) 2009: dalende verkoopprijzen in de provincie Utrecht De prijsontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwe koopwoning in de regio Utrecht lijkt voor een groot deel op die van de provincie Utrecht. In 2009 is een verschil te zien en dalen de gemiddelde verkoopprijzen in de provincie (-13%) terwijl verkoopprijzen in de regio Utrecht licht stijgen (1%). In de afgelopen tien jaar zijn de gemiddelde verkoopprijzen aanzienlijk gestegen: 49% in de regio en 27% in de provincie. Om een vergelijking te kunnen maken tussen nieuwe en bestaande woningen is voor bestaande woningen ook gekeken naar de gemiddelde verkoopprijs en niet naar de mediane verkoopprijs. Voor bestaande woningen geldt dat de gemiddelde verkoopprijs lager is dan die van nieuwe woningen in de regio en provincie. 5.4 Betaalbaarheid Vraag en aanbod in Regio Utrecht In 2009 komt het aandeel verkochte woningen naar prijsklassen redelijk overeen met de vraag naar koopwoningen volgens het WoOn Het aandeel verkochte woningen in het hoogste prijssegment (21%) is in het afgelopen jaar nagenoeg gelijk aan de vraag volgens het WoOn 2006 (20%). Het aandeel verkochte woningen tot ligt iets onder de vraag naar koopwoningen in dat segment. Het aandeel woningen in de duurste categorie (vanaf ) is in de afgelopen twee jaar gedaald van 9% naar 7%. Regionale Woningmarktmonitor

60 5.4.1 Verdeling vraag en (bestaand) aanbod koopwoningen in de regio over prijsklassen Vraag naar koopwoningen (WoON 2006) verkochte woningen 2007 verkochte woningen 2009 tot % 30% 34% % 47% 46% vanaf % 23% 21% 100% 100% 100% % 14% vanaf % 7% Bron: Companen (2008); NVM (bewerking Bestuursinformatie) Vianen Consument handelt behoedzaam op woningmarkt De NVM constateert dat de consument weer meer vertrouwen heeft in de woningmarkt dan een jaar geleden. Consumenten durven weer te kopen en de woningprijzen zijn niet verder gedaald. Een kanttekening is dat de vraagprijzen van het huidige woningaanbod lager liggen dan voor de economische recessie. De betaalbaarheid van een woning is in het afgelopen jaar toegenomen door de lage rente en de lagere woningprijzen. Tegelijkertijd zijn banken kritischer geworden in het verstrekken van hypotheken. Kopers en verkopers op de woningmarkt blijven daardoor uiterst behoedzaam te werk gaan Persbericht NVM

61 Bijlagen Toelichting Een deel van de bijlagen heeft betrekking op plannen voor nieuwbouw en onttrekking van woningen in de periode 2010 t/m Deze gegevens zijn afkomstig van de negen regiogemeenten en de corporaties. Het zijn indicatieve aantallen met als peildatum 1 januari Door onvoorziene vertraging en afstel, en onder invloed van de economische crisis, kunnen plannen later of in het geheel niet worden gerealiseerd. Aan de andere kant kunnen er ook projecten worden gerealiseerd die bij deze inventarisatie nog niet in beeld waren. Een belangrijke kanttekening bij het overzicht projecten meerjarenplanning woningbouw is dat het indicatieve gegevens betreft. Het betreft geen lijst met concrete bouwplannen maar geeft hiervan een indicatie. Onder andere de economische situatie heeft invloed op de plannen in de praktijk. Het jaar van oplevering en het aantal geplande wooneenheden zijn dan ook slechts een indicatie voor de uiteindelijke te realiseren projecten. Inhoud blz. 62 Bijlage bij hoofdstuk 1 blz. 65 Bijlage bij hoofdstuk 2 blz. 68 Bijlage bij hoofdstuk 3 blz. 75 Bijlage bij hoofdstuk 4 blz. 80 Bijlage bij hoofdstuk 5 blz. 81 Overzicht projecten meerjarenplanning woningbouw Regionale Woningmarktmonitor

62 Regionale WMM 2010, binnenwerk.pdf :50: ( ) Nieuwegein 62