Datum 3 0 AUG Telefoon I Behandeld door L. Dolmans

Transcriptie

1 College van Burgemeester en Wethouders Maas-Jacobs Vastgoed B.V. T.a.v. dhr. S. Marijnissen Postbus AA ZUNDERT Telefoon Postadres Postbus 90156, 4800 RH Breda Bezoekadres Stadskantoor Claudius Prinsenlaan 10 Uw brief 5 februari 2016 Onderwerp Slotlaan Ulvenhout Datum 3 0 AUG Telefoon I Behandeld door L. Dolmans lldlll l lllllllll~llllllll~iultll BRD Bijlagen Geachte heer Marijnissen, In februari 2016 heeft u een initiatiefplan ingediend voor het herontwikkelen van de locatie Slotlaan 104A-104B (voormalige brandweerkazerne) en Slotlaan 106 (woonkavel) naar woningbouw. De locatie Slotlaan 104A-104B is eigendom van (de erven van) J. Van den Broek en zal tot en met 2020 door de gemeente gehuurd worden. De ontwikkellocatie ligt aan de rand van de dorpskern van Ulvenhout. Het initiatiefplan voorziet in een ruim opgezet woonmilieu bestaande uit 7 rijwoningen, 10 twee-onder-een-kapwoningen en 7 vrijstaande woningen gecombineerd met veel groen. U geeft aan dat dit plan een eerste planconcept is en aanpassingen bespreekbaar zijn. Wij kunnen een positieve grondhouding aannemen inzake herontwikkeling van de locatie Slotlaan, maar voordat de benodigde procedures voor deze locatie opgestart kunnen worden, dienen eerst een aantal andere stappen in het proces genomen te worden. Deze worden hieronder nader uitgelegd. Bestemmingsplan Het verzoek past niet in het geldende bestemmingsplan "Ulvenhout", waarin het perceel Slotlaan 104A-104B de bestemming "Maatschappelijk" heeft. Woningbouw is in deze bestemming niet toegelaten. Het perceel Slotlaan 106 heeft de bestemming 'Wonen', maar woningvermeerdering is niet toegestaan. Gebruik terrein Slotlaan 104A-1048 De gemeente huurt al 36 jaar dit perceel aan de Slotlaan waarop een loods staat. Dit was ooit de brandweerkazerne van de voormalige gemeente Nieuw Ginneken. Sinds een jaar of 15 is deze loods in gebruik bij het verenigingsleven van Ulvenhout. Ongeveer 10 carnavalsclubs bouwen er van september tot en met maart aan hun wagens. Daarnaast is een deel van de loods in gebruik als opslagruimte voor Heemkundekring Paulus van Daesdonck, stichting Ulvenhouts Carnaval, stichting Lubotan en stichting Jeugdraad Ulvenhout. De loods heeft een stevige functie in het faciliteren van het sociaal-culturele leven in Ulvenhout. Deze verenigingen zijn verenigd in de Stichting Slotlaan. Het huurcontract dat de Gemeente is aangegaan voor het perceel en de loods loopt eind 2020 af.

2 t:q~ 2 van 5 CPO-initiatief Ulvenhout Er heeft zich een groep starters uit Ulvenhout verenigd, met het doel in collectief opdrachtgeverschap (CPO) woningbouw te bouwen, het CPO Ulvenhout. Deze groep is door de gemeente erop gewezen dat twee locaties in Ulvenhout eventueel mogelijkheden biedt en dat deze nader onderzocht kunnen worden: Kraaijenbergsestraat en Slotlaan. Tijdens een bespreking in april met dit CPO-initiatief is een vergelijking tussen de twee locaties getrokken. Vanuit ervaring met andere locaties die afwijken van de provinciale Verordening ruimte, is aan hen geadviseerd de locatie Slotlaan verder te onderzoeken. Deze locatie past namelijk binnen de stedelijk contour van de Verordening ruimte. Dorpsraad Ulvenhout Op 29 april jl. heeft de dorpsraad schriftelijk haar overwegingen op het plan en locatie gegeven. Het belang van een locatie voor de Stichting Slotlaan om de Ulvenhoutse gemeenschap leefbaar te houden is nogmaals onderstreept. Eerst dient een gelijkwaardige verenigingsloods binnen de grenzen van Ulvenhout beschikbaar te zijn voordat tot bebouwing van de locatie Slotlaan kan worden overgegaan. Qua programmering wordt aangegeven dat voornamelijk woningen voor starters en senioren ontbreken. Volgens de dorpsraad dienen ook CPO-initiatieven, waar met name jongeren in verenigd zijn, een plek te vinden in Ulvenhout. Beleid Structuurvisie Breda 2030 Het stedelijke programma maakt integraal onderdeel uit van de Structuurvisie Breda 2030 welke op 26 september 2013 door de Gemeenteraad is vastgesteld. Hierin is de gewenste stedelijke ontwikkeling tot 2030 weergegeven en het afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering opgenomen. Uitgangspunt voor wat betreft de stedelijke programmering is een realistisch kwantitatief programma en het bereiken van een goede aansluiting van de nieuwbouw op de reeds bestaande plannen en projecten. Dit vraagt om bijstelling en herontwikkeling. De gemeente Breda voert regie op het stedelijk programma. Vervolgens wordt samen met andere partijen zoals eigenaren, ontwikkelaars, corporaties en bewoners richting gegeven aan de projecten waarop wordt ingezet. Dit zijn kernthema's van het beleid op de stedelijke programmering zoals geformuleerd in de Structuurvisie Breda Een vrij recente extra opgave betreft de ontwikkelingen in de sociale huurwoningvoorraad. De gemeenteraad heeft aan het college meegegeven dat de huidige sociale huurvoorraad niet verder mag teruglopen en meer in het bijzonder in de categorieën goedkoop/betaalbaar. Tevens wordt geconcludeerd dat in de huidige programmering er een tekort ontstaat aan sociale huurwoningen en het woningbouwprogramma moet gaan voorzien in het toevoegen van woningen aan de sociale huurvoorraad. Hierbij wordt zowel naar woningcorporaties als naar particuliere initiatieven gekeken. Nota van uitgangspunten Ulvenhout Voor Ulvenhout is in 2009 door de gemeente Breda in samenwerking met een klankbordgroep, vertegenwoordigend de inwoners van Ulvenhout, een Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Onderdeel van de visie is de wens een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling en woningaanbod te creëren. Door het toevoegen van woningtypes die in mindere mate aanwezig zijn of ontbreken ontstaat een meer gemêleerde woningvoorraad. In de Nota van Uitgangspunten is aangegeven dat de meest gewenste doelgroepen waarvoor nieuwbouw moet komen starters en senioren zijn. Inzake de loods op de locatie Slotlaan is aangegeven dat behoud van een ruimte voor voorzieningen voor (carnavals)verenigingen) belangrijk is. De exacte locatie kan daarbij veranderen in de tijd. Beoordeling Huisvesting Stichting Slotlaan De Stichting Slotlaan, de gemeente, de dorpsraad en u hebben er allemaal belang bij om te zorgen dat er een geschikt alternatief komt voor de huidige loods aan de Slotlaan. Het huurcontract van de gemeente met de erven Van den Broek loopt eind 2020 af en op dat moment zal de Stichting Slotlaan zelf een locatie moeten gaan huren. De gemeente zal vanaf dat moment geen loods meer huren of beschikbaar stellen voor de Stichting Slotlaan.

3 ~Q't BRD/ van 5 Waar de voorziening na 2020 gesitueerd kan zijn is op dit moment (nog) niet duidelijk. Stichting Slotlaan dient dit zoekproces te trekken, het gaat immers om hun huisvesting. Het hoeft trouwens niet op één locatie ondergebracht te worden, diverse onderdelen van de Stichting kunnen op andere locaties ondergebracht worden. Indien u vóór 2021 de locatie Slotlaan wil ontwikkelen, is de randvoorwaarde dat wij alleen aan een bestemmingsplanwijziging wil meewerken indien een alternatieve locatie voor de Stichting Slotlaan geregeld is. In dit geval dient dat u, in samenwerking met de Stichting Slotlaan, trekker kan zijn van het zoek- en realisatieproces. Er kan voor beide partijen een win-winsituatie ontstaan. Indien u besluit pas vanaf 2021 de locatie te willen ontwikkelen wordt de vraag voor herontwikkeling van de locatie met woningbouw op zichzelf beoordeeld. Immers, de Stichting Slotlaan dient tegen die tijd zelf een alternatieve locatie gevonden te hebben. Programma en woningtype De woningbouwlocaties in Ulvenhout die op dit moment onderdeel zijn van het stedelijk woningbouwprogramma voorzien deels in de gestelde uitbreidingsbehoefte, maar gezien de bevolkingsontwikkelingen is er in Ulvenhout behoefte aan een verdere uitbreiding van het woningaanbod wat aansluit bij demografische ontwikkelingen en aanvullend is op de bestaande voorraad. De bevolkingsprognose (2015) voor Ulvenhout laat een sterke groei zien van het aantal starters in de leeftijd van en het aantal senioren. De doelgroep is op dit moment zwaar ondervertegenwoordigd in Ulvenhout. Deze doelgroep heeft tot op heden voornamelijk elders een woning gezocht door het beperkte aanbod van starterswoningen in Ulvenhout. In de Nota van Uitgangspunten heeft de gemeente toegezegd zich in te zetten voor de realisatie van woningen ten behoeve van deze doelgroepen. Dit met als doel te streven naar een betere balans in de leeftijdsopbouw van de bewoners van Ulvenhout. Een woningontwikkeling op de locatie Slotlaan lijkt voorstelbaar conform de Nota van Uitgangspunten, mits voor de juiste doelgroep en passend bij de dorpse sfeer en het historisch karakter van Ulvenhout. De voorgestelde woningtypologie sluit niet (voldoende) aan bij de uitgangspunten wat betreft doelgroep en bijbehorende woningsegment. Voorliggend programma is middels de realisatie van voornamelijk tweekappers en vrijstaande woningen te weinig onderscheidend ten opzichte van de bestaande woningvoorraad en daardoor niet in voldoende mate aanvullend. Een ontwikkeling dient gericht te zijn op de doelgroepen starters (zowel in de huur- als koopsector) en senioren. In dat kader dient door u onderzocht te worden of inpassing van een CPO-ontwikkeling met starterswoningen op de locatie Slotlaan mogelijk is. Indien u op korte termijn gaat ontwikkelen, zijn de volgende programmatische randvoorwaarden van belang: minimaal 20% sociale huurwoningen 40% woningen voor koopstarters, waarvan minimaal de helft sociaal (tot ,- von) en voor het overige deel middelduur laag koopsegment (tot von). Indien de mogelijke CPOontwikkeling ingepast kan worden in dit plan, zal dit met name plaatsvinden in dit segment. 40% woningen voor senioren, in het middeldure laag en middelduur hoog segment De locatie is voor wat betreft senioren vooral geschikt voor de nog actievere en mobielere senioren, omdat deze verder van de voorzieningen is gelegen. Door deze differentiatie kan het nodig zijn om meer woningen te realiseren dan normaliter gebruikelijk voor een locatie aan de rand van het dorp. De gemeente zal de gewenste woningen in de sociale prijsklassen als zodanig borgen in het op te stellen bestemmingsplan en anterieure overeenkomst om daarmee deze woningen ook duurzaam te behouden voor de doelgroepen.

4 4 van 5 Indien de locatie niet op korte termijn ontwikkeld wordt, zal te zijner tijd opnieuw gekeken worden naar de marktontwikkelingen en het gewenste programma. Ruimtelijk Ruimtelijk gezien kunnen wij meedenken met de gedachte dat het plan groen van opzet dient te zijn. De randvoorwaarden zullen leiden tot een sterk aangepast plan. Nadat er zicht is op een nieuwe locatie voor de Stichting Slotlaan, kunnen we op dat moment met u overeenkomen om een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Zo kan onder andere een aangepast ruimtelijk plan worden onderzocht dat voldoet aan de gestelde randvoorwaarden, waarbij ook de marktontwikkelingen van dat moment worden meegenomen. Parkeren Bij alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient voldaan te worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid, zoals vastgelegd in de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda (vastgesteld door de gemeenteraad op 10 september 2004 en gewijzigd op 20 juni 2013). Hierin zijn voor elke functie parkeernormen opgenomen. Alle benodigd parkeren dient op eigen terrein gerealiseerd te worden, bij de woning of langs de nieuw aan te leggen straten. Brandweer Bij de verdere uitwerking van het plan dient rekening gehouden te worden met de NVBR Handleiding 'Bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid', uitgave september 2003, met name bij de onderwerpen bereikbaarheid brandweer via de openbare weg, primaire en secundaire bluswatervoorziening. Vervolg Dit alles overwegende kunnen wij een positieve grondhouding aannemen inzake herontwikkeling van de locatie Slotlaan, maar de eerste stap in het proces is eerst een alternatieve locatie voor de Stichting Slotlaan. Indien u op korte termijn wilt gaan ontwikkelen, dient rekening gehouden te worden met de volgende voorwaarden: Zoektocht en realisatie alternatieve locatie(s) voor Stichting Slotlaan. Indien u vóór 2021 de locatie wil herontwikkelen kunt u, in samenwerking met de Stichting Slotlaan dit proces te trekken. Pas na (zicht op) realisatie van alternatieve locaties kan een haalbaarheidsonderzoek opgestart worden waarna het college zich uitspreekt over planologische medewerking aan het omzetten van de locatie aan de Slotlaan naar een woonbestemming en onder welke voorwaarden dit mogelijk is. In overleg met het CPO-initiatief Ulvenhout kan onderzocht worden of (een deel van) hun programma op de locatie Slotlaan gerealiseerd kan worden. Nadat duidelijkheid is over de alternatieve locatie, kunnen we middels een haalbaarheidsonderzoek komen tot een eindbeslissing inzake het verzoek. Indien het haalbaarheidsonderzoek positief wordt afgerond kan de volgende stap gezet worden, het opstellen van een bestemmingsplanherziening.

5 5 van 5 Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Breda,, burgem ster,