Raadsinformatiebrief. Onderwerp: Voorontwerp bestemmingsplan Woningbouw Brugstraat 61A

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Reg.nr. : B&W verg. : 29 mei 2018 Onderwerp: Voorontwerp bestemmingsplan Woningbouw Brugstraat 61A 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Woningbouw Brugstraat 61A, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling wordt aangeboden. 2) Samenvatting Transportbedrijf H. van den Berg BV heeft jarenlang een transportbedrijf gehad op het perceel Brugstraat 61A. Recentelijk heeft het bedrijf haar activiteiten op de locatie beëindigd. De eigenaar van het perceel, MVDB Holding, heeft tegelijkertijd bij de gemeente verzocht het perceel te herontwikkelen naar woningbouw. Het plan bestaat uit de realisatie van 8 grondgebonden woningen, een buurthuis met kantoor en appartement, de omzetting van bedrijfswoning naar reguliere woning en de aanleg van een landschappelijke inpassing. Deze uitbreiding past goed in het provinciaal beleid en gemeentelijk woonbeleid. Het woningbouwplan levert in algemene zin een bijdrage aan de nog behoorlijke bouwopgave van de gemeente 's- Hertogenbosch, maar meer in het bijzonder draagt het bij aan de opgave om extra te aandacht geven aan de woningbehoefte van vitale dorpskernen; woningen voor zowel jongeren als ouderen. In de voorbereidingsfase is door initiatiefnemer reeds uitvoerig gesproken met de direct omwonenden van het plangebied. De plannen tot transformatie naar wonen zijn door hen positief ontvangen. Wij leggen het voorontwerp bestemmingsplan Woningbouw Brugstraat 61A volgens de gemeentelijke Inspraakverordening gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. In dat kader wordt medio juni een inloopavond gehouden om omwonenden en belanghebbenden te informeren over de plannen. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Helming Tel. : j.helming@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding en besluitengeschiedenis Transportbedrijf H. van den Berg BV heeft jarenlang een transportbedrijf gehad op het perceel Brugstraat 61A. Recentelijk heeft het bedrijf haar activiteiten op de locatie beëindigd. De eigenaar van het perceel, MVDB Holding, heeft tegelijkertijd bij de gemeente verzocht het perceel te herontwikkelen naar woningbouw. Figuur 1: situering plangebied in Vinkel Op 24 oktober 2017 heeft uw gemeenteraad ingestemd met het bestemmingsplan Kom Vinkel (regnr ). Met dit plan werden de geldende planologische kaders in Vinkel geactualiseerd. Het plan Kom Vinkel is een conserverend plan, waarin in beginsel geen nieuwe ontwikkelingen zijn meegenomen. Dit bestemmingsplan is het geldend juridisch kader voor de percelen in Vinkel, en dus ook voor het plangebied. Voor de gronden van het plangebied geldt momenteel de bestemming Bedrijf, met een aanduiding voor transportbedrijf. Ook is een bedrijfswoning toegestaan (Brugstraat 61). Dit plan past niet in het geldende bestemmingsplan. Derhalve is een bestemmingsplanherziening voorbereid voor het woningbouwplan. 3

3 5) Inhoud Plangebied Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit het perceel dat achter Brugstraat 61 ligt in Vinkel, zoals weergegeven in figuur 2. Het plangebied is op dit moment volledig verhard, maar hoofdzakelijk zonder bebouwing; slechts aan de voorzijde is bebouwing aanwezig. Het betreft een relatief groot perceel. Figuur 2: Begrenzing plangebied Planbeschrijving De toekomstige invulling van het plangebied bestaat uit de realisatie van 8 grondgebonden woningen, waarbij het bestaande buurthuis op het perceel wordt gehandhaafd, met op de verdieping een appartement. Ook wordt een bedrijfswoning naar reguliere woning omgezet, en wordt landschappelijke inpassing gerealiseerd. 4

4 De woningen zullen een kleine nieuwe wijk gaan vormen. In het woningbouwplan is een divers woningbouwprogramma voorzien, met 2 twee-onder-een-kapwoningen, 2 patiowoningen en 4 rijwoningen. De rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen krijgen twee bouwlagen met kap; de twee patiowoningen één bouwlaag met kap. De maximale bouwhoogten van de woningen variëren van 9 tot 10 meter. Doordat is gewerkt met de afwisseling van woningtypen in wisselende rooilijnen, ontstaat een afwisselend beeld. Het plan kent verschillende soorten gevel- en dakbedekkingsmaterialen en kleurstellingen. Het geheel geeft een dorpse aanblik, wat past bij de afwisselende bebouwing langs de Brustraat zelf. De nieuwe woonwijk wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast met groene en landschappelijke waarden rondom (zie figuur 3). De woningen worden georiënteerd op een nieuwe ontsluitingsweg, die ontsluit op de Brugstraat. Figuur 3: Inrichtingsplan Woningbouwontwikkeling Brugstraat 61A 5

5 Beleidsaspecten Het initiatief past goed binnen de geldende beleidskaders. De herontwikkeling vindt plaats binnen (provinciaal) bestaand stedelijk gebied op een bestaand bouwperceel. Met het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in de behoefte aan nieuwe woningen. Deze uitbreiding past in het gemeentelijk woonbeleid. Het woningbouwplan levert in algemene zin een bijdrage aan de nog behoorlijke bouwopgave van de gemeente 's-hertogenbosch, maar meer in het bijzonder draagt het bij aan de opgave om extra te aandacht geven aan de woningbehoefte van vitale dorpskernen; woningen voor zowel jongeren als ouderen. Milieu en omgevingsaspecten Het plan is getoetst op alle relevante milieuaspecten en omgevingswaarden. Wat betreft bodem is in het onderzoek geconstateerd dat de locatie verdacht is met een verontreiniging van circa 50 m3. Deze sanering zal tijdig worden uitgevoerd. De benodigde financiële middelen zijn hiervoor gereserveerd bij de initiatiefnemer. De initiatiefnemers hebben de ambities op het gebied van duurzaamheid voor deze ontwikkeling duidelijk geformuleerd. Vanzelfsprekend krijgen de woningen geen gasaansluiting meer, en ook zullen ze een hoogwaardige energiezuinig karakter krijgen. Dit zal bereikt gaan worden door de woningen te voorzien van een goede isolatieschil, de woningen te voorzien van een WTW-systeem met een lucht/water warmtepomp en de woningen te voorzien van de benodigde zonnepanelen. In het inrichtingsplan is voldoende rekening gehouden met de door ons vereiste waterberging., die zowel op straat, in de naastgelegen watergang, als via een infiltratieriool zal plaatsvinden. Het plangebied ligt binnen een afstand van 2 km van een geitenhouderij. Uit landelijk onderzoek blijkt dat er binnen 2 km van geitenhouderijen iets meer longontsteking voorkomt dan daarbuiten. De provincie heeft uit voorzorg, tot meer bekend is, een bouwstop voor geitenhouderijen afgekondigd. Omgekeerd zou dit kunnen betekenen dat nieuwe ontwikkelingen binnen 2 km van een geitenhouderij deze risico s niet ten goede komen. Op dit moment zijn er geen wettelijke normen of landelijke richtlijnen voor deze problematiek. Het is een aspect waarnaar nader onderzoek wordt verricht. Meer duidelijkheid over mogelijke maatregelen aan de bron wordt pas over 1 à 2 jaar verwacht. Over de huidige stand van zaken hebben wij initiatiefnemers geïnformeerd. Wij hebben hen ook verzocht het procesrisico te aanvaarden en om deze informatie in voorkomende gevallen door te leggen aan eventuele huurders of kopers. De overige aspecten geven geen aanleiding tot het nemen van maatregelen; het plan is ruimtelijk aanvaardbaar. Welstand Voorliggend plan wordt eind mei voorgelegd aan de welstandscommissie. In het definitieve stedenbouwkundig plan zal rekening gehouden worden met eventuele aandachtspunten. Financiën De gemeente 's-hertogenbosch zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening sluiten. In deze overeenkomst wordt ook vastgelegd dat de initiatiefnemer / exploitant eventuele planschade voor zijn rekening neemt. Kostenverhaal is hiermee verzekerd, waardoor het project economisch uitvoerbaar is. 6

6 6) Burgerparagraaf / procedure Inspraak Wij leggen het voorontwerp bestemmingsplan Woningbouw Brugstraat 61A volgens de gemeentelijke Inspraakverordening gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Binnen deze termijn van terinzagelegging bestaat voor iedereen de gelegenheid om reacties (schriftelijk dan wel mondeling) met betrekking tot het voorontwerp bestemmingsplan bij ons college in te dienen. In de voorbereidingsfase is door initiatiefnemer reeds uitvoerig gesproken met de direct omwonenden van het plangebied. De plannen tot transformatie naar wonen zijn door hen positief ontvangen. In het kader van de inspraakprocedure wordt medio juni een inloopavond gehouden om omwonenden en belanghebbenden te informeren over de plannen. Vooroverleg Op basis van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening wordt tevens het voorontwerp bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg toegestuurd naar onder andere de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Aa en Maas. Vervolgprocedure De resultaten van de inspraak worden, tegelijkertijd met de resultaten van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg, verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan ten behoeve van de daarop volgende formele procedure tot vaststelling van dit plan. Wij zullen u informeren op het moment dat wij het ontwerp bestemmingsplan in procedure brengen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg drs. J.M.L.N. Mikkers Bijlagen: 1. Toelichting en regels voorontwerp bestemmingsplan Woningbouw Brugstraat 61A 2. Verbeelding voorontwerp bestemmingsplan Woningbouw Brugstraat 61A 7