Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan. Gaanderen 5e wijziging (Romanticastraat)

Transcriptie

1 Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Gaanderen 5e wijziging (Romanticastraat) Datum nota: 19 augustus 2011

2

3 Inhoud plan Het ontwerpbestemmingsplan betreft het aanpassen van de bouwstrook in het noordoostelijk deel van het voormalige Pelgrimterrein. Hierdoor kunnen 7woningen in het zogenaamde Blok F worden gebouwd. Gevolgde procedure Vanaf 28 april 2011 heeft het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter visie gelegen (t/m 8 juni 2011) Ontvangen zienswijzen Deze nota geeft een beeld van de ontvangen zienswijzen en hoe daarmee wordt omgegaan. De volgende zienswijzen zijn ingediend: 1. Appellant 1, zienswijze gedateerd 5 juni 2011, ontvangen op 7 juni 2011, briefnummer 11i Appellant 2, zienswijze gedateerd 5 juni 2011, ontvangen op 7 juni 2011, briefnummer 11i Appellant 3, zienswijze gedateerd 5 juni 2011, ontvangen op 8 juni 2011, briefnummer 11i Deze zienswijzen zijn samengevat en zijn cursief van een reactie voorzien. In deze nota worden de appellanten aangehaald als appellant 1 waarbij de 1 gelijk is aan het nummer in het overzicht hierboven.

4 Samenvatting van en reactie op de zienswijzen 1. Appellant 1 Samenvatting reactie: a. Appellanten hebben op basis van het oorspronkelijke plan uit 2008 hun woning gekocht. Dat plan ging uit van koopwoningen. Door de wijziging worden nu 7 huurwoningen ontwikkeld. Deze huurwoningen zullen naar mening van appellanten de waarde van hun eigen woning negatief beinvloeden. b. De ontwikkeling van 7 rijwoningen in één blok heeft een hele andere uitstraling, zowel ruimtelijk als qua verschijningsvorm, dan het oorspronkelijke plan van 4 twee-ondereen-kap woningen. c. Appellanten zijn van mening dat de 7 rijwoningen qua bouwstijl, uitstraling en kenmerkende eigenschappen totaal niet passen bij de reeds gerealiseerde bebouwing van fase 1A. d. Appellanten zijn van mening dat de voorgestane wijzigingen in strijd zijn met paragraaf 3.6 van het beeldkwalieitplan Nieuw Pelgrim. e. Appellanten geven aan dat in de onderbouwing voor de wijziging naar huurwoningen is aangegeven dat dit onder andere is gedaan omdat de twee-onder-een-kapwoningen in het gebied niet verkopen. Appellanten geven aan dat de afgelopen periode in het gebied 2 twee-onder-een-kapwoningen zijn verkocht en dat er diverse bezichtigingen zijn geweest. Appellanten vragen zich af of de wijziging wel nodig is nu er weer woningen van het oorspronkelijke type in het gebied verkocht worden. f. Appellanten geven aan dat zij de hun woning hebben gekocht op basis van het oorspronkelijke plan van De buurt zou gaan bestaan uit koopwoningen van hetzelfde type en prijsklasse als de door hun gekochte woning. De wijziging van het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 7 rijwoningen in de huurcategorie mogelijk. Appellanten zijn van mening dat dit een negatieve invloed heeft op het gezicht van de buurt en de prijs van hun woning. Als appellanten dit van te voren hadden geweten, dan hadden zij de woning niet gekocht. Zij willen niet in de buurt van of naast goedkope huurwoningen wonen. g. Appellanten vragen zich af welke rechten zij als kopers van woningen in de eerste fase hebben. Als er nog meer bestemmingsplanwijzigingen komen lijkt het erop dat woningbouwverenigingen en bouwbedrijven alles kunnen en mogen zonder zich om de huidige bewoners te bekommeren. Beantwoording: a. Het oorspronkelijke plan uit 2008 gaat inderdaad uit van koopwoningen. Echter, de verkoop van de gedachte woningen in het gebied stagneert. Om het Pelgrimterrein de komende jaren af te kunnen ronden qua ontwikkeling, is gezocht naar andere woningtypen / -segmenten die beter aansluiten op de huidige vraag uit de markt. Door de 4 twee-onder-1 kap woningen om te zetten naar 7 rijwoningen in het huursegement kan betreffende bouwblok nu ontwikkeld worden. Of de realisatie van deze huurwoningen gevolgen heeft voor de waarde van de woningen kan beoordeeld worden door een onafhankelijke planschade commissie. Op specifiek verzoek van appellanten kunnen zij beoordelen of er daadwerkelijk financiele schade op treedt. Het indienen van een verzoek tot planschade kan pas nadat de nieuwe planologische situatie van kracht is. b. De 7 rijwoningen hebben een andere uitstraling dan het oorspronkelijke plan. Echter, stedenbouwkundig gezien is de inpassing van de 7 rijwoningen, in plaats van de 4 twee-ondereen-kap-woningen, aanvaardbaar.

5 c. Naast een stedenbouwkundige toets worden de woningontwerpen ook getoetst aan het beeldkwaliteitplan. Deze toets wordt gedaan door de welstandscommissie. De commissie heeft een positief advies uitgebracht op de ontwerpen. d. De woningontwerpen zijn door de welstandscommissie getoetst aan het beeldkwaliteitsplan. De welstandscommissie heeft voor de woningontwerpen een positief advies uitgebracht. e. Voor de oorspronkelijk geplande woningen was geen concrete belangstelling. Dit was de reden om het plan aan te passen. Dat er geen belangstelling voor dit type woning is, blijkt ook uit de stagnerende en zeer langazaam verlopende verkoop van fase 1. De door appellant genoemde twee-onder-één-kap-woningen die wel verkocht zijn, hebben na oplevering ruim anderhalf jaar leeg gestaan. Ook hieruit blijkt de trage verkoop van dit type woningen. Daarbij staat er op het Pelgrimterrein nog een blokje met twee-onder-één-kap-woningen in de plannen, dus als de vraag toeneemt, dan kan deze hiermee opgevangen worden. f. Het oorspronkelijke plan uit 2008 gaat inderdaad uit van koopwoningen. Echter, de verkoop van de gedachte woningen in het gebied stagneert. Om het Pelgrimterrein de komende jaren af te kunnen ronden qua ontwikkeling, is gezocht naar andere woningtypen / -segmenten die beter aansluiten op de huidige vraag uit de markt. Door de 4 twee-onder-1 kap woningen om te zetten naar 7 rijwoningen in het huursegement kan betreffende bouwblok nu ontwikkeld worden. Of de realisatie van deze huurwoningen gevolgen heeft voor de waarde van de woningen kan beoordeeld worden door een onafhankelijke planschade commissie. Op specifiek verzoek van appellanten kunnen zij beoordelen of er daadwerkelijk financiele schade op treedt. g. Bij de verdere ontwikkeling van het Pelgrimterrein zal de woningmarkt scherp in de gaten gehouden worden. Indien vastgehouden wordt aan het oorspronkelijke plan, zal het terrein niet tot volledige ontwikkeling komen met braakliggende delen als gevolg. Dit is vanuit het oogpunt van leefbaarheid maar ook stedenbouwkundig gezien niet wenselijk. Om dat te voorkomen zal bij de verdere ontwikkeling van het Pelgrimterrein terrein de woningmarkt in de gaten gehouden worden. Op het moment dat er zich kansen lijken voor te doen om een deel van het terrein te ontwikkelen, zal dit per keer afgewogen worden. Voor zover deze ontwikkeling niet past in het geldende bestemmingsplan, is een planologische procedure nodig. In die procedure kunnen belanghebbenden reageren. Op basis daarvan zal een belangenafweging plaatsvinden. Op specifiek verzoek van belanghebbenden kan een onafhankelijke commissie beoordelen of de wijziging van de plannen tot financiele schade hebben geleid.

6 2. Appellant 2 Samenvatting reactie: a. Appellanten hebben op basis van het oorspronkelijke plan uit 2008 hun woning gekocht. Dat plan ging uit van koopwoningen. Door de wijziging worden nu 7 huurwoningen ontwikkeld. Deze huurwoningen zullen naar mening van appellanten de waarde van hun eigen woning negatief beinvloeden. b. De ontwikkeling van 7 rijwoningen in één blok heeft een hele andere uitstraling, zowel ruimtelijk als qua verschijningsvorm, dan het oorspronkelijke plan van 4 twee-ondereen-kap woningen. c. Appellanten zijn van mening dat de 7 rijwoningen qua bouwstijl, uitstraling en kenmerkende eigenschappen totaal niet passen bij de reeds gerealiseerde bebouwing van fase 1A. d. Appellanten zijn van mening dat de 7 woningen niet voldoen aan het beeldkwalieitplan Nieuw Pelgrim. e. Appellanten maken zich zorgen over een tekort aan parkeerplekken omdat er een wijziging plaatsvindt van 4 twee-onder-een-kapwoningen met een eigen oprit naar 7 rijwoningen. f. Appellanten geven aan dat zij de hun woning hebben gekocht op basis van het oorspronkelijke plan van De buurt zou gaan bestaan uit koopwoningen van hetzelfde type en prijsklasse als de door hun gekochte woning. Zij wilden graag in zo n buurt wonen. Het totaalbeeld van de woonwijk is destijds als verkoopartument gebruikt maar nu blijkt daar nie veel van waar gemaakt te worden. Wanneer zij dit in 2008 hadden geweten, hadden zij de woning niet gekocht. Beantwoording: a. Het oorspronkelijke plan uit 2008 gaat inderdaad uit van koopwoningen. Echter, de verkoop van de gedachte woningen in het gebied stagneert. Om het Pelgrimterrein de komende jaren af te kunnen ronden qua ontwikkeling, is gezocht naar andere woningtypen / -segmenten die beter aansluiten op de huidige vraag uit de markt. Door de 4 twee-onder-1 kap woningen om te zetten naar 7 rijwoningen in het huursegement kan betreffende bouwblok nu ontwikkeld worden. Of de realisatie van deze huurwoningen gevolgen heeft voor de waarde van de woningen kan beoordeeld worden door een onafhankelijke planschade commissie. Op specifiek verzoek van appellanten kunnen zij beoordelen of er daadwerkelijk financiele schade op treedt. Het indienen van een verzoek tot planschade kan pas nadat de nieuwe planologische situatie van kracht is. b. De 7 rijwoningen hebben een andere uitstraling dan het oorspronkelijke plan. Echter, stedenbouwkundig gezien is de inpassing van de 7 rijwoningen, in plaats van de 4 twee-ondereen-kap-woningen, aanvaardbaar. c. Naast een stedenbouwkundige toets worden de woningontwerpen ook getoetst aan het beeldkwaliteitplan. Deze toets wordt gedaan door de welstandscommissie. De commissie heeft een positief advies uitgebracht op de ontwerpen. d. De woningontwerpen zijn door de welstandscommissie getoetst aan het beeldkwaliteitsplan. De welstandscommissie heeft voor de woningontwerpen een positief advies uitgebracht. e. Voor het Pelgrimterrein geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per grondgebonden woning. De parkeerplaatsen voor het plandeel met de grondgebonden woningen liggen geconcentreerd langs de Montagestraat en de Plaatwerkerstraat, maar ook langs de leerstraat en bij de vrijstaande- en tweeondereenkapwoningen op eigen terrein. Daarnaast wordt er aan de Romanticastraat ten behoeve van deze 7 woningen 4 extra parkeervakken aangelegd. Het totaal aantal gerealiseerde en nog te realiseren parkeerplaatsen afgezet tegen het aantal gebouwde en nog te bouwen woningen voldoet hiermee aan de gestelde norm.

7 f. Het oorspronkelijke plan uit 2008 gaat inderdaad uit van koopwoningen. Echter, de verkoop van de gedachte woningen in het gebied stagneert. Om het Pelgrimterrein de komende jaren af te kunnen ronden qua ontwikkeling, is gezocht naar andere woningtypen / -segmenten die beter aansluiten op de huidige vraag uit de markt. Door de 4 twee-onder-1 kap woningen om te zetten naar 7 rijwoningen in het huursegement kan betreffende bouwblok nu ontwikkeld worden. Of de realisatie van deze huurwoningen gevolgen heeft voor de waarde van de woningen kan beoordeeld worden door een onafhankelijke planschade commissie. Op specifiek verzoek van appellanten kunnen zij beoordelen of er daadwerkelijk financiele schade op treedt.

8 3. Appellant 3 Samenvatting reactie: a. Appellanten hebben op basis van het oorspronkelijke plan uit 2008 hun woning gekocht. Dat plan ging uit van koopwoningen. Door de wijziging worden nu 7 huurwoningen ontwikkeld. Deze huurwoningen zullen naar mening van appellanten de waarde van hun eigen woning negatief beinvloeden. b. De ontwikkeling van 7 rijwoningen in één blok heeft een hele andere uitstraling, zowel ruimtelijk als qua verschijningsvorm, dan het oorspronkelijke plan van 4 twee-ondereen-kap woningen. c. Appellanten zijn van mening dat de 7 rijwoningen qua bouwstijl, uitstraling en kenmerkende eigenschappen totaal niet passen bij de reeds gerealiseerde bebouwing van fase 1A. d. Appellanten zijn van mening dat de voorgestane wijzigingen in strijd zijn met paragraaf 3.6 van het beeldkwalieitplan Nieuw Pelgrim. e. Voor de oorspronkelijk geplande woningen was geen concrete belangstelling. Dit was de reden om het plan aan te passen. Dat er geen belangstelling voor dit type woning is, blijkt ook uit de stagnerende en zeer langazaam verlopende verkoop van fase 1. De door appellant genoemde twee-onder-één-kap-woningen die wel verkocht zijn, hebben na oplevering ruim anderhalf jaar leeg gestaan. Ook hieruit blijkt de trage verkoop van dit type woningen. Daarbij staat er op het Pelgrimterrein nog een blokje met tweeonder-één-kap-woningen in de plannen, dus als de vraag toeneemt, dan kan deze hiermee opgevangen worden f. Appellanten geven aan dat zij de hun woning hebben gekocht op basis van het oorspronkelijke plan van De buurt zou gaan bestaan uit koopwoningen van hetzelfde type en prijsklasse als de door hun gekochte woning. De wijziging van het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 7 rijwoningen in de huurcategorie mogelijk. Appellanten zijn van mening dat dit een negatieve invloed heeft op het gezicht van de buurt en de prijs van hun woning. Als appellanten dit van te voren hadden geweten, dan hadden zij de woning niet gekocht. Zij willen niet in de buurt van of naast goedkope huurwoningen wonen. g. Appellanten vragen zich af welke rechten zij als kopers van woningen in de eerste fase hebben. Als er nog meer bestemmingsplanwijzigingen komen lijkt het erop dat woningbouwverenigingen en bouwbedrijven alles kunnen en mogen zonder zich om de huidige bewoners te bekommeren. Beantwoording: a. Het oorspronkelijke plan uit 2008 gaat inderdaad uit van koopwoningen. Echter, de verkoop van de gedachte woningen in het gebied stagneert. Om het Pelgrimterrein de komende jaren af te kunnen ronden qua ontwikkeling, is gezocht naar andere woningtypen / -segmenten die beter aansluiten op de huidige vraag uit de markt. Door de 4 twee-onder-1 kap woningen om te zetten naar 7 rijwoningen in het huursegement kan betreffende bouwblok nu ontwikkeld worden. Of de realisatie van deze huurwoningen gevolgen heeft voor de waarde van de woningen kan beoordeeld worden door een onafhankelijke planschade commissie. Op specifiek verzoek van appellanten kunnen zij beoordelen of er daadwerkelijk financiele schade op treedt. Het indienen van een verzoek tot planschade kan pas nadat de nieuwe planologische situatie van kracht is. b. De 7 rijwoningen hebben een andere uitstraling dan het oorspronkelijke plan. Echter, stedenbouwkundig gezien is de inpassing van de 7 rijwoningen, in plaats van de 4 twee-onder-eenkap-woningen, aanvaardbaar.

9 c. Naast een stedenbouwkundige toets worden de woningontwerpen ook getoetst aan het beeldkwaliteitplan. Deze toets wordt gedaan door de welstandscommissie. De commissie heeft een positief advies uitgebracht op de ontwerpen. d. De woningontwerpen zijn door de welstandscommissie getoetst aan het beeldkwaliteitsplan. De welstandscommissie heeft voor de woningontwerpen een positief advies uitgebracht. e. Voor de oorspronkelijk geplande woningen is geen concrete belangstelling. Indien deze er wel zou zijn, zouden de woningen gewoon gebouwd worden, immers alle voorbereidingen hiervoor zijn afgerond. f. Het oorspronkelijke plan uit 2008 gaat inderdaad uit van koopwoningen. Echter, de verkoop van de gedachte woningen in het gebied stagneert. Om het Pelgrimterrein de komende jaren af te kunnen ronden qua ontwikkeling, is gezocht naar andere woningtypen / -segmenten die beter aansluiten op de huidige vraag uit de markt. Door de 4 twee-onder-1 kap woningen om te zetten naar 7 rijwoningen in het huursegement kan betreffende bouwblok nu ontwikkeld worden. Of de realisatie van deze huurwoningen gevolgen heeft voor de waarde van de woningen kan beoordeeld worden door een onafhankelijke planschade commissie. Op specifiek verzoek van appellanten kunnen zij beoordelen of er daadwerkelijk financiele schade op treedt. g. Bij de verdere ontwikkeling van het Pelgrimterrein zal de woningmarkt scherp in de gaten gehouden worden. Indien vastgehouden wordt aan het oorspronkelijke plan, zal het terrein niet tot volledige ontwikkeling komen met braakliggende delen als gevolg. Dit is vanuit het oogpunt van leefbaarheid maar ook stedenbouwkundig gezien niet wenselijk. Om dat te voorkomen zal bij de verdere ontwikkeling van het Pelgrimterrein terrein de woningmarkt in de gaten gehouden worden. Op het moment dat er zich kansen lijken voor te doen om een deel van het terrein te ontwikkelen, zal dit per keer afgewogen worden. Voor zover deze ontwikkeling niet past in het geldende bestemmingsplan, is een planologische procedure nodig. In die procedure kunnen belanghebbenden reageren. Op basis daarvan zal een belangenafweging plaatsvinden. Op specifiek verzoek van belanghebbenden kan een onafhankelijke commissie beoordelen of de wijziging van de plannen tot financiele schade hebben geleid.