W o n i n g b o u w v e r e n i g i n g S t. Wi l l i b r o r d u s. W e r k t a l s c e m e n t in d e W a s s e n a a r s e s a m e n l e v i n g

Transcriptie

1 W o n i n g b o u w v e r e n i g i n g S t. Wi l l i b r o r d u s W e r k t a l s c e m e n t in d e W a s s e n a a r s e s a m e n l e v i n g

2 I n h o u d M i s s i e Wo n i n g b o u w v e r e n i g i n g St. Willibrordus is een lokaal verankerde o n d e r n e m i n g Missie Voorwoord Investeren in woongenot Waar staan wij voor? Waar zijn we nu? Wat gaan wij doen? Hoe gaan wij dat doen? Colofon die o p g r o n d van haar s o c i a l e verantwoordelijkheid investeert in betaalbaar w o n e n en maatschappelijke v o o r z i e n i n g e n; in het b i j z o n d e r v o o r huishoudens m e t een laag t o t modaal i n k o m e n. 2 3

3 Woningbouwvereniging St. Willibrordus is een corporatie met een sociaal karakter, waar wordt geprobeerd voor elk probleem een oplossing te vinden. mevrouw Beijersbergen, huurder V o o r w o o r d Actief in Wonen Al bijna negentig jaar maakt woningbouwvereniging St. Willibrordus zich sterk voor de volkshuisvesting in Wassenaar. De afgelopen tien jaar is ons werkveld verbreed en onze taak- en doelstellingen zijn in gelijke tred mee veranderd. Het uitgangspunt is echter al die jaren hetzelfde gebleven: woningbouwvereniging St. Willibrordus is actief in wonen. Wij hebben met verschillende partijen en belanghouders gesproken over de koers en richting voor de komende jaren. Graag willen wij hen bedanken voor hun waardevolle inbreng. Daarnaast is een uitgebreid marktonderzoek uitgevoerd naar de positie van woningbouwvereniging St. Willibrordus en de toekomstige ontwikkelingen in de Wassenaarse woningmarkt. De uitkomsten van de gesprekken en het marktonderzoek zijn meegenomen bij het formuleren van onze ambities en doelen, die zijn neergelegd in dit beleidsplan voor de komende vijf jaar. We geven hierin onze werkwijze aan, maar natuurlijk ook onze visie op de (volks)huisvesting in Wassenaar: wij zien onszelf als cement in de Wassenaarse samenleving dat met elkaar samenwerkende partijen verbindt om de kwaliteit van het wonen in Wassenaar en het woongenot van onze huurders te vergroten. Maar, wij hebben niet alleen stilgestaan bij wat wij voor onze belanghouders en de woningmarkt in Wassenaar willen en kunnen betekenen; wij hebben ook nagedacht over de wijze waarop wij onze doelen en ambities kunnen waarmaken. Onze interne organisatie speelt daarbij een belangrijke rol. Met een klein, maar zeer betrokken en professioneel team verwachten wij de gestelde doelen te kunnen behalen. Ik zie onze toekomst dan ook met veel vertrouwen tegemoet. Wil van Dam directeur-bestuurder 4 5

4 I n v e s t e r e n in w o o n g e n o t Woongenot betekent voor iedereen iets anders. Voor de een is het wonen in een buurt waarin kinderen veilig en ongehinderd kunnen spelen, voor de ander betekent het dat voorzieningen als scholen en winkels dichtbij zijn. Weer een ander vindt het belangrijk de vrijheid te hebben om een eigen keuken te mogen plaatsen. Wat woongenot ook is, woningbouwvereniging St. Willibrordus creëert de randvoorwaarden hiervoor en ondersteunt haar huurders bij het realiseren ervan. Negentig jaar actief in wonen Betaalbaarheid, kwaliteit, een prettige leefomgeving en tevreden huurders vormen de bouwstenen van woningbouwvereniging St. Willibrordus. Met een woningbezit van ongeveer woningen in de gemeente Wassenaar zet de organisatie zich al negentig jaar primair in voor mensen met een laag tot modaal inkomen en voor mensen die vanwege een lichamelijke of geestelijke beperking niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. In nauwe samenwerking met maatschappelijke partners ontwikkelt woningbouwvereniging St. Willibrordus maatschappelijke voorzieningen die een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van zorg en welzijn en het woongenot van huurders en bewoners in de buurten en wijken. 6 7

5 Woningbouwvereniging St. Willibrordus is een betrouwbare partner die op basis van gelijkwaardigheid samenwerkt en op een bescheiden manier telkens haar bakens verzet. Heembouw De organisatie streeft vier kerndoelen na: 1. De mens centraal Dit betekent dat wij oog hebben voor de wensen van onze bewoners en klanten. Door het leveren van maatwerk en een flexibele (werk)houding, zorgen wij ervoor dat onze huurders volop keuzevrijheid hebben. 2. Leefbare wijken De leefbaarheid in wijk of buurt is belangrijk voor het woonplezier van onze huurders en andere bewoners. Door het ontwikkelen van (gedifferentieerde) woningbouw en maatschappelijke voorzieningen ondersteunen wij de sociale samenhang in wijken en buurten. 3. Maximale maatschappelijke opbrengst Door actief mee te denken met maatschappelijke partners en bewoners halen wij maximaal maatschappelijk rendement uit ons werk. Wij stellen ons proactief op en haken snel en adequaat op ontwikkelingen in. 4. Bekendheid en zichtbaarheid Lokale verankering draagt bij aan onze herkenbaarheid en zorgt ervoor dat we onze inspanningen zichtbaar kunnen maken. Door dicht bij het vuur te zitten, kunnen wij snel inspelen op kansen en ontwikkelingen. Zo leveren wij blijvend een positieve bijdrage aan het plezierige woonklimaat in Wassenaar. 8 9

6 Bedrijfsvoering De organisatie heeft een doelen praktijkgerichte bedrijfsvoering. Een projectmatige aanpak zorgt ervoor dat wij effectief en efficiënt kunnen werken. Verantwoordelijkheden worden zo laag mogelijk in de organisatie neergelegd. Resultaatgericht werken - het beschrijven van doelen en resultaten, het vaststellen van procedures en taken, het benoemen van bevoegdheden en verantwoordelijkheden en het opstellen van budgetten - zorgt voor het beter managen van eventuele risico s. Governancecode Woningbouwvereniging St. Willibrordus onderschrijft de Governancecode voor de corporatiesector. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij corporaties. Onze bestuurlijke organisatie is volgens de Governancecode ingericht en geïmplementeerd, wat bijdraagt aan de verdere professionalisering van de organisatie en van het bestuur en toezicht. Rechtsvorm De rechtsvorm is een vereniging. Deze rechtsvorm sluit goed aan bij het realiseren van de doelstellingen en stimuleert zelfs de lokale verankering. Al heeft de vereniging een dalend aantal leden en bestaat deze nog voornamelijk uit een vaste kern, toch heeft deze rechtsvorm voor ons meerwaarde waardoor er geen reden is voor verandering. Samenwerking of fusie? Een mogelijke samenwerking met een of meer corporaties die uiteindelijk resulteert in een fusie, leeft niet binnen de organisatie of bij haar belanghouders. Wij willen op eigen kracht, maar natuurlijk wél samen met onze belanghouders, onze doelstellingen verwezenlijken. Het behouden en borgen van onze cultuur is hierbij erg belangrijk. Een gezonde financiële positie zorgt er ten slotte ook voor dat een vergaande samenwerking of fusie op dit moment niet aan de orde is

7 Woningbouwvereniging St. Willibrordus is een samenwerkingspartner die bouwt en werkt vanuit de vraag van de bewoners. Steinmetz de Compaan W a a r s t a a n w i j v o o r? De volgende kernwaarden van woningbouwvereniging St. Willibrordus zijn belangrijk bij het realiseren van onze doelstellingen. De organisatie kenmerkt zich door een efficiëntie manier van handelen met een sobere en doelmatige inzet van middelen; Het team bestaat uit een kleine, maar betrokken groep medewerkers die openstaat voor verandering en graag meedenkt met de klant. Deze flexibele werkhouding draagt bij aan een hoge kwaliteit van dienstverlening; Onze medewerkers zijn betrouwbaar en integer. Afspraken worden nakomen en de inzet en ambities van de organisatie worden helder gecommuniceerd; Maatschappelijke betrokkenheid vormt een belangrijke verbinding tussen de organisatie en de medewerkers. Zij zetten zich volledig in om een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke opgave van de organisatie. Focus Bij het tot stand komen van het beleidsplan heeft de mening van klanten en andere belanghouders van woningbouwvereniging St. Willibrordus een belangrijke rol gespeeld. Op onze beurt willen wij ook met hen meedenken om zo adequaat mogelijk te kunnen inspelen op hún wensen en op de ontwikkelingen in de markt. De focus voor de komende jaren ligt dan ook op het actief meedenken. Dit komt onder meer tot uiting in: Omgevingsgericht te werk gaan bij het signaleren en uitwerken van de maatschappelijke opgaven in Wassenaar; het meedenken met zorginstellingen of locale (sport)verenigingen over hun vraag naar huisvestings- of bouwmogelijkheden is hiervan een goed voorbeeld; Zorgvuldigheid en gedrevenheid bij het oppakken van sociale verantwoordelijkheden, zoals budgetbegeleiding en (buren)conflictbemiddeling; Een zelfbewuste houding waarbij we onze kracht - servicegerichtheid - optimaal inzetten en waar nodig werken aan onze zwakten. Zo willen wij onze communicatie verder verbeteren om onze zichtbaarheid te vergroten

8 W a a r z i j n w e n u? De maatschappelijke opgave die het vertrekpunt vormt voor het handelen van woningbouwvereniging St. Willibrordus is geen statisch begrip. Integendeel, de maatschappelijke opgave is dynamisch en gevoelig voor maatschappelijke ontwikkelingen. Bij het analyseren van de huidige marktsituatie spelen de thema s demografie, klantgroepen, inkomen en dynamiek van de woningmarkt en hieraan gekoppelde ontwikkelingen in de (lokale) samenleving een rol. Demografie De vergrijzing in Wassenaar loopt gelijk op met de landelijke vergrijzing. Wij verwachten de komende jaren een afname van het inwonertal en een lichte toename van het aantal huishoudens door gezinsverdunning. Klantgroepen Klantgroepen veranderen qua omvang en samenstelling. Het aandeel gezinnen is al gering en zal nog verder afnemen. In verhouding heeft Wassenaar veel kleine huishoudens in alle leeftijdsklassen. Groei zal voornamelijk plaatsvinden onder de oudere alleenstaanden die zijn onder te verdelen in mobiele ouderen (55+) en meer zorgbehoevende ouderen (vaak 75+). Daarnaast wordt een steeds grotere verscheidenheid in de woonwensen van individuele klanten gesignaleerd. Eerst zullen wij deze in kaart brengen en analyseren om daarna de gewenste woonvormen te realiseren. Ook is er uiteraard veel en blijvende aandacht voor de instandhouding van de woonkwaliteit. Inkomen Binnen de gemeente Wassenaar is het aantal huishoudens met lage inkomens relatief klein. Huishoudens met middeninkomens komen in de knel door de krappe woningmarkt en doordat de koopsector in Wassenaar voornamelijk uit grote en dure huizen bestaat

9 Dynamiek van de woningmarkt De koopwoningenmarkt is gespannen; dat wil zeggen dat koopwoningen moeilijk betaalbaar zijn voor de middeninkomens. Woningen in Wassenaar zijn duur en dat geldt zowel voor grote woningen als voor gewone tussenwoningen, die een relatief hoge marktwaarde hebben. Desondanks is Wassenaar erg populair. Er is veel instroom vanuit Den Haag en omringende gemeenten. Wassenaar heeft relatief weinig woningen in de sociale sector: slechts 25 procent van de woningmarkt bestaat uit sociale huurwoningen. Woningbouwvereniging St. Willibrordus heeft ongeveer de helft daarvan (11 procent) in haar bezit. Recent is weinig nieuwbouw opgeleverd want de bouwmogelijkheden zijn beperkt. Dit zorgt voor een geringe lokale doorstroming, zowel in de huur- als in de koopsector

10 Huren bij woningbouwvereniging St. Willibrordus is voor ons de top; hun service en behulpzaamheid kunnen niet op. Huurdersbelangenvereniging Rozenstein W a t g a a n w i j d o e n? Met de inzet van mensen en middelen willen wij onze hoofddoelstelling, het leveren van een substantiële bijdrage aan de sociale opgave in Wassenaar, bereiken. Hiertoe hebben wij voor de komende vijf jaar zeven aandachtspunten geformuleerd. 1. Werken aan leefbare wijken en buurten Wij blijven investeren in leefbaarheid en een duurzame leefomgeving. Dit doen wij samen met maatschappelijke partners. Welke investeringen wij doen, is afhankelijk van de locatie. Thema s die onze aandacht vragen, zijn onder meer: De uitstraling en differentiatie van het woningbezit; Het inzetten op sociaal beheer, waaronder bemiddelen bij overlast en bewonersparticipatie; De ondersteuning van buurten wijkbeheer; Het garanderen van de veiligheid van woningen en complexen bij nieuwbouw- en renovatieprojecten, waarbij onder meer wordt gelet op hang- en sluitwerk en buitenverlichting (Politiekeurmerk Veilig Wonen); De (ver)bouw, verwerving en exploitatie van gebouwen met een maatschappelijke functie. 2. Klantgericht huisvesten van doelgroepen Wij onderscheiden drie doelgroepen waarvoor wij proberen passende huisvesting te realiseren: Huishoudens met een middeninkomen die vanwege de krapte op de woningmarkt moeite hebben met het vinden van passende en betaalbare huisvesting; Ouderen die op zoek zijn naar woningen die goed toegankelijk zijn; Huishoudens die door hun (lage) inkomen of (lichamelijke of geestelijke) beperkingen weinig kans op de woningmarkt maken

11 3. Hanteren van een basiskwaliteitsniveau van de woningen Woningbouwvereniging St. Willibrordus vindt het belangrijk dat haar hele woningbezit voldoet aan dezelfde minimale kwaliteitseisen. Waar nodig wordt de kwaliteit van het bezit opgewaardeerd naar de basiskwaliteit. Bewoners kunnen op eigen verzoek extra voorzieningen of een hogere kwaliteit (laten) aanbrengen in de woning. 4. Creëren en behouden van een dynamische woningvoorraad Het realiseren van nieuwbouwprojecten, sloop van bestaande woningen en in sommige gevallen verkoop, zorgt ervoor dat de omvang van de woningvoorraad dynamisch is. Neemt de woningvoorraad af door sloop of verkoop, dan wordt deze afname gecompenseerd door nieuwbouw en/of aankoop van panden om de continuïteit van de organisatie te waarborgen. Voor de komende tien jaar heeft woningbouwvereniging St. Willibrordus uitgangspunten geformuleerd in het Strategisch Voorraadbeleid. Dit beleid is niet statisch, maar wordt beïnvloed door ontwikkelingen in de markt. Nieuwbouwprojecten bestaan zoveel mogelijk uit combinaties van huur- en koopwoningen. Onrendabele investeringen kunnen nodig zijn om passende huisvesting aan de doelgroepen te kunnen bieden. We hebben concrete plannen voor de bouw van 35 appartementen aan de Zonneveldweg en voor de Van Bellesteijnlaan wordt een plan ontwikkeld (verwachting: 40 woningen) Tot 2020 staan 155 woningen op de nominatie voor sloop-nieuwbouw. De precieze invulling is grotendeels afhankelijk van de marktsituatie op dat moment. Het besluit tot slopen wordt uitsluitend genomen nadat de noodzaak uitgebreid is onderzocht. Uiteraard worden de beslissingen in nauw overleg met de betrokken bewoners genomen

12 Het verkoopbeleid is sterk terughoudend. De huurwoningvoorraad is beperkt en goedkope koopwoningen komen snel in het duurdere segment terecht. Verkoop van woningen gebeurt alleen als dit past binnen het Strategisch Voorraadbeleid en als blijkt dat de verkoop noodzakelijk is voor de financiering van plannen. Naast het realiseren van woningbouw houdt woningbouwvereniging St. Willibrordus zich bezig met het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. Recente voorbeelden zijn projecten op het gebied van kinderopvang, gezondheidszorg en wijkvoorzieningen. Commerciële woningbouw is nauwelijks van toepassing en vindt alleen plaats in het kader van het bevorderen van de leefbaarheid in de wijk (gedifferentieerde wijkopbouw) en de doorstroming. 5. Doorstromingskansen bieden aan huurders Belangrijk voor een goed functionerende woningmarkt is een goede doorstroming. Deze krijgt een forse impuls door nieuwbouw, maar de ruimte hiervoor binnen Wassenaar is beperkt. Door een gebrek aan passende huisvesting hebben op korte termijn vooral starters het moeilijk, op langere termijn komen voornamelijk senioren in de knel. De doorstroming is lastig te beïnvloeden. Persoonlijke voorlichting en communicatie over het beschikbare aanbod zijn instrumenten om onze huurders te informeren over de mogelijkheden. 6. Milieuvriendelijk bouwen Wij hebben veel aandacht voor bewust en milieuvriendelijk bouwen. Om het milieu te ontzien, maken wij zo veel mogelijk gebruik van milieuvriendelijke en duurzame materialen. Ook op het gebied van energiebesparing zijn wij actief, onder meer door het plaatsen 22 23

13 van HR-ketels en het aanbrengen van isolatievoorzieningen. Al onze woningen zijn EPAgecertificeerd; deze certificatie levert meer inzicht in de noodzaak of wenselijkheid van het aanbrengen van verbeteringen in onze woningen. 7. Het realiseren en zichtbaar maken van maatschappelijk rendement Als maatschappelijke organisatie willen wij maatschappelijk rendement realiseren en daarop ook worden beoordeeld. Maatschappelijk rendement uit zich ondermeer in de waardering van belanghouders, de participatie van huurders en een positief imago onder huurders en niet-huurders. Met name investeringen op het gebied van leefbaarheid leveren maatschappelijk rendement op. Denk hierbij aan veiligheidsmaatregelen, zoals goede sloten en buitenverlichting en het schoonhouden van gemeenschappelijke en direct aan de woonomgeving grenzende openbare ruimtes

14 H o e g a a n w e d a t d o e n? Veel van de eerder genoemde richtpunten maken al deel uit van ons beleid. Ook hier is sprake van dynamiek, want onderweg worden accenten verschoven of nieuwe instrumenten in gebruik genomen. Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten voor de komende jaren? Samenwerking met maatschappelijke organisaties Alleen kunnen wij onze doelstellingen niet realiseren. Daarom zoeken wij de samenwerking met lokale partijen en organisaties uit andere sectoren. Momenteel krijgen projecten op het gebied van wonen en zorg veel aandacht. De meerwaarde van een samenwerking ligt vooral in kwaliteitsverbetering, expertisevergroting en risicospreiding. Ontwikkeling van gebiedsvisies Het werkterrein en de taken en verantwoordelijkheden van corporaties zijn de afgelopen jaren steeds verder verbreed. Ook onze werkwijze is veranderd en afgestemd op deze ontwikkelingen. Een belangrijk instrument hierbij is de gebiedsvisie die het vertrekpunt is voor onze ambities en doelen. Gebiedsgericht werken ondersteunt de integrale aanpak om prettig en leefbaar wonen in Wassenaar vorm te geven. Handhaving financiële continuïteit Om de continuïteit van woningbouwvereniging St. Willibrordus te garanderen, wordt een solide en verantwoord financieel beleid gevoerd. Investeringen mogen de continuïteit niet in gevaar brengen en moeten ten goede komen aan de lokale woonomgeving. Wij proberen met onze (financiële) middelen een zo groot mogelijk maatschappelijk rendement te creëren. Financiële resultaten zijn geen doel op zich, een goede financiële continuïteit is dat wél. Daarom wordt altijd gestreefd naar het borgen van de solvabiliteit, beperking van onrendabele toppen en een kostendekkende exploitatie. Vervolgens wordt de beschikbare financiële ruimte optimaal ingezet om te voldoen aan de lokale maatschappelijke opgave

15 Woningbouwvereniging St. Willibrordus is een solide woningcorporatie, die weliswaar klein van omvang is, maar toch - met inhuur van externe know how - grote projecten realiseert. De heer Alkemade, wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting Wij streven naar een gematigd huurbeleid met als uitgangspunt een gemiddeld streefhuurpercentage van 65 procent van de maximale redelijke huurprijs. Wet- en regelgeving rondom huurprijzen zijn leidend. Bij mutaties worden de huurprijzen opgetrokken naar het streefhuurpercentage. De organisatie wil haar middelen lokaal inzetten, maar kijkt ook naar de belangen van de regio. Door ontwikkelingen in het overheidsbeleid, zoals de opgelegde heffingen en de introductie van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties, zijn onze investeringsmogelijkheden echter beperkt. Daardoor is er weinig ruimte voor initiatieven buiten Wassenaar en worden beschikbare middelen vooral lokaal ingezet. Stimulering en verbetering van bewonersparticipatie Wij vinden het belangrijk dat onze huurders betrokken zijn bij het beheer en beleid rond de woning en woonomgeving. Professionalisering van huurdersparticipatie zorgt ervoor dat wij nog beter tegemoet kunnen komen aan hun wensen en behoeften. In de praktijk gebeurt dit ondermeer door klanttevredenheidsonderzoeken, bewonersbijeenkomsten en enquêtes die onder huurders en woningzoekenden worden gehouden. Ook hebben wij regelmatig overleg met Huurdersbelangenvereniging Rozenstein

16 C o l o f o n Dit is ee n ui t g a v e va n Woningbouwvereniging St. Willibrordus november 2008 Bas i s t e k s t Quintis, Nieuwegein Con c e p t, r e d a c t i e e n pr o d u c t i e b e g e l e i d i n g Nestas communicatie, Almere Vor m g e v i n g, o p m a a k en dr u k van Someren, Weesp Fot o g r a f i e Clownfish Creatieve Communicatie, Wassenaar Shutterstock 30 31

17