Ondernemingsplan

Transcriptie

1 Verbindingen leggen Samenwerken voor maatschappelijke prestaties Ondernemingsplan vanaf 2010

2 1. Inleiding Verbindingen leggen om maatschappelijke opgaven te realiseren. Zo zien we onze opdracht als maatschappelijke onderneming voor de komende jaren. Deze opdracht vormt de rode draad van het ondernemingsplan van Vallei Wonen. Het ondernemingsplan kwam in verbinding tot stand. In de voorbereiding betrokken we onze klanten, maatschappelijke partners en medewerkers (kortweg: onze belangenhouders). We vroegen naar hun ervaringen met de samenwerking, hun mening over onze prestaties en naar hun wensen voor de toekomst. Als positieve kernwaarden benoemden zij: betrouwbaar, betrokken, ambitieus, laag drempelig, lokaal verankerd en proactief. Tijdens de bijeenkomst met de belangenhouders hoorden we goede ideeën voor diensten en producten. Deze ideeën vormen mede de basis voor dit ondernemingsplan. In het voorjaar vragen we onze belangenhouders om een reactie op dit plan en naar hun wensen voor de uitvoering ervan. Vallei Wonen heeft voldoende kennis en expertise binnen haar organisatie om de vertaalslag te maken van geuite wensen naar een kwalitatief goede woonomgeving. In dit ondernemingsplan komen in hoofdstuk 2 allereerst onze positiebepaling als maatschappelijke onderneming en onze missie en visie aan de orde. Deze brengen ons in hoofdstuk 3 tot vijf strategische thema s die we in de komende jaren centraal stellen. Voor elk thema formuleren we vervolgens onze doelstellingen. In de komende vijf jaar concretiseren we onze doelstellingen in jaarplannen voor de activiteiten van organisatie en afdelingen. Jaarlijks evalueren we de resultaten en stellen we onze doelstellingen en activiteiten waar nodig bij. In februari 2010 is het Ondernemingsplan aangescherpt, waarna deze aangepaste versie is ontstaan. Vallei Wonen Versie februari

3 2. Maatschappelijk ondernemerschap, missie en visie 2.1 Vallei Wonen als maatschappelijke onderneming Vallei Wonen zorgt als woningcorporatie al meer dan 60 jaar voor goede huisvesting in een prettige leefomgeving. De erkenning als woningcorporatie geeft rechten en schept verplichtingen. Onze wettelijke kerntaken zijn: > uitsluitend werken op het gebied van de volkshuisvesting; > bij voorrang huisvesten van mensen die door inkomen of andere omstandigheden zelf moeilijk passende woonruimte kunnen vinden (de primaire doelgroep); > aanwenden van het vermogen ten behoeve van de volkshuisvesting. Als woningcorporatie betrekken we onze bewoners bij beleid en beheer. We bevorderen de leefbaarheid en leveren onze bijdrage aan de combinatie van wonen en zorg. Vallei Wonen is een maatschappelijke onderneming: een private organisatie met een sociaal doel, die opereert in het middenveld tussen overheid, markt en gemeenschappen in. De verhouding tussen overheid, woningcorporatie en burger staat op dit moment volop ter discussie. Woningcorporaties hebben voldoende speelruimte nodig om hun opgaven te realiseren. Het beleid van de rijksoverheid (heffing van vennootschapsbelasting over alle activiteiten en het afromen van ons vermogen) vermindert juist de ruimte om te investeren. Daarnaast speelt mee dat ten tijde van het opstellen van dit ondernemingsplan we de gevolgen ondervinden van de kredietcrisis. Dat kan gemakkelijk leiden tot onzekerheid en terughoudendheid. Desondanks gaat Vallei Wonen voluit aan de slag met haar opgave. Het volbrengen van maatschappelijke opgaven vormt immers het bestaansrecht van Vallei Wonen. De resultaten van onze activiteiten komen ten goede aan de samenleving. Om dit rendement te kunnen behalen, leggen we verbindingen met de overheid, lokale gemeenschappen, met onze klanten en samenwerkingspartners. We streven naar een goed financieel rendement, als voorwaarde om het gewenste maatschappelijke rendement te realiseren Missie Het bestaansrecht van Vallei Wonen leggen we als volgt vast in onze missie: Vallei Wonen is er voor iedereen, en vooral voor mensen die niet zelf kunnen voorzien in hun eigen woningbehoefte, met een lager inkomen of uit bijzondere doelgroepen. Vallei Wonen geeft als maatschappelijke onderneming inhoud aan de kwaliteit en duurzaamheid van wonen, primair in Woudenberg, Scherpenzeel en Renswoude. Hoewel het werkgebied van Vallei Wonen zich uitstrekt over zowel de Gelderse Vallei, de Utrechtse Heuvelrug als de Eemvallei, streven we de komende jaren naar lokale verankering en richten we ons primair op Woudenberg, Scherpenzeel en Renswoude. Onze activiteiten stemmen we af op de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Indien het mogelijk is bouwen en beheren we ook buiten deze woonplaatsen, als we daarmee onze expertise kunnen inzetten en/of vergroten. Zoals hierna in onze visie nog ter sprake komt, ligt onze expertise vooral op de marktsegmenten starters en senioren en op het terrein van maatschappelijk vastgoed. Ook als de mogelijkheden in ons primaire werkgebied onvoldoende zijn, investeren we in projecten in ons ruimere werkgebied. Versie februari

4 2.3 Visie Wat we in de komende jaren willen bereiken en met wie we dat willen doen, verwoorden we in onze visie: Vallei Wonen stelt haar huidige en toekomstige klanten centraal en geeft hen structureel invloed op haar diensten en producten. Ze werkt intensief samen met gemeente(n) en maatschappelijke partners. Ze is een goed werkgever voor haar medewerkers. Vallei Wonen onderscheidt zich in de marktsegmenten starters, senioren en maatschappelijk vastgoed. Wonen is meer dan het hebben van een dak boven het hoofd. Daartoe werkt Vallei Wonen intensief samen met gemeente(n) en maatschappelijke partners in wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. Vallei Wonen biedt duurzame woonproducten van hoge kwaliteit, op maat gesneden en met passende woonlasten, in een woonomgeving die zich kenmerkt door kwaliteit en diversiteit. Om dit maatschappelijk rendement te kunnen behalen, waarborgt zij haar financiële continuïteit. 3. Strategische doelstellingen 3.1 Strategische thema s Onze positiebepaling als maatschappelijke onderneming en onze missie en visie brengen ons tot vijf strategische thema s voor de periode : > De klant centraal. > Samenwerking met gemeente en maatschappelijke partners. > Markt en producten. > Maatschappelijk rendement en financiële continuïteit. > Organisatie volgt ambities. Bij elk thema formuleren we enkele doelstellingen. We werken ze gedurende de looptijd van dit ondernemingsplan uit in jaarplannen voor de activiteiten van organisatie en afdelingen. 3.2 De klant centraal Vallei Wonen stelt de klant centraal. We hebben veelsoortige klanten: huidige klanten en woningzoekenden, huurders en kopers, klanten met een lager en hoger inkomen, starters, senioren en klanten uit bijzondere doelgroepen. Alle klanten bedienen we op maat. Daarom moeten we ze kennen en weten wat ze willen. In welke woning willen ze wonen, hoe moet de omgeving eruit zien en welke woonlasten willen ze opbrengen? Als ze een woning hebben: zijn ze tevreden met hun woning en woonomgeving, willen ze doorstromen en als ze dat wensen, naar welke buurt en woning willen ze dan verhuizen? We luisteren naar de wensen van onze klanten en denken mee vanuit mogelijkheden. We vragen onze klanten: wat wilt u en hoe kunnen we voldoen aan uw vraag? We stellen ons daarbij open voor mogelijke kritiek. We wachten niet af tot klanten zich bij ons melden. We nemen het initiatief en zoeken onze klanten op. Dit kenmerkt onze basishouding in de omgang met onze klanten. Versie februari

5 Vallei Wonen geeft haar klantengroepen structureel invloed op al haar producten en diensten. In een vroeg stadium, op het moment dat beleid en ideeën worden ontwikkeld en invloed nog mogelijk is. De Huurders Belangen Vereniging Woudenberg is voor ons de belangrijkste gesprekspartner op dit gebied. Individuele klanten bieden we keuzevrijheid. We vragen klanten naar hun wensen, kijken samen naar mogelijkheden en bieden ondersteuning bij het maken van een weloverwogen keuze daaruit. Klanten hebben keuzevrijheid bij het verbeteren en aanpassen van de woning, maar ook de mogelijkheid om een woning te huren of te kopen en te kiezen uit koopen/of huurvarianten. Vallei Wonen laat haar oriëntatie op de klant structureel toetsen door een onafhankelijke externe organisatie. Doelstellingen 1 We vergroten onze kennis van onze klanten en hun wensen. We onderzoeken de vraag en de wensen van (huidige en toekomstige) klantengroepen en individuele klanten. Als middel om de kennis en wensen van klanten te vergroten gebruiken we het klanteninformatiesysteem. 2 We zoeken contact met (huidige en toekomstige) klanten op en luisteren naar hun wensen. Bijvoorbeeld door het organiseren van een informatiedag of avond of beurs. We zijn in staat kritiek te horen en te ontvangen en ervan te leren. 3 We handhaven de keuzevrijheid in de woning. Dat doen we door onze klanten keuzepakketten aan te bieden. 4 We bieden gefaseerd woningen te koop aan, zowel uit ons bestaande bezit als nieuwbouw. 5 De kwaliteit van onze klantoriëntatie blijkt uit het behoud van het KWH-Huurlabel en uit het verwerven van het KWH-Participatielabel. 3.3 Samenwerking met gemeente en maatschappelijke partners Mensen en organisaties verbinden om maatschappelijke opgaven te realiseren, dat is de opdracht van Vallei Wonen. Verbindingen leggen is het vertrekpunt in ons denken en handelen. Daarom onderhouden we ons netwerk van relaties en breiden het verder uit. In samenwerkingsverbanden kiezen we positie, ontwikkelen we onze rol van facilitator van vastgoed en laten we ons kennen door het behalen van hoogwaardige resultaten. De relatie met de gemeente is essentieel voor het volbrengen van onze opgaven en het realiseren van maatschappelijk rendement. We investeren in het verdiepen en uitbreiden van de samenwerkingsrelatie met de gemeente Woudenberg. We leggen relaties met gemeenten in ons ruimere werkgebied waar we projecten realiseren. Maar ook met de provincie(s) en de collega corporaties. Vallei Wonen nodigt alle maatschappelijke partners op het gebied van wonen, welzijn, zorg, onderwijs en leefbaarheid uit om samen met ons projecten te realiseren. Versie februari

6 Vallei Wonen laat haar belangenhouders zien hoe we vorm en inhoud geven aan ons sociaal ondernemerschap, geeft ze daar invloed op en legt verantwoording af over haar inzet en resultaten. Kernwoorden in de communicatie met onze maatschappelijke partners zijn: luisteren, informeren, creëren van draagvlak, wederkerigheid en het creëren van win-win-situaties. Doelstellingen 1 We onderhouden en intensiveren ons relatienetwerk en nemen waar nodig initiatief om het uit te breiden. Verbindingen leggen met gemeente(n) en maatschappelijke partners is een wezenlijk onderdeel van onze werkzaamheden. 2 Samen met de lokale overheden onderzoeken we hoe we verder vorm en inhoud geven aan onze samenwerkingsrelatie en leggen deze vast in prestatieafspraken. We nemen het initiatief tot het verbreden en verdiepen van onze verbindingen met het college van b en w, gemeenteraad, raadsfracties en ambtelijke organisatie. 3 Vallei Wonen betrekt haar samenwerkingspartners structureel bij het voorbereiden en de evaluatie van en de verantwoording over haar strategie, beleid en activiteiten. 3.4 Markt en producten Het huisvesten van mensen die door inkomen of andere omstandigheden zelf moeilijk passende woonruimte kunnen vinden (de primaire doelgroep), blijft een kerntaak van Vallei Wonen. In Woudenberg, Scherpenzeel en Renswoude zijn we graag de onderneming die woningen voor deze doelgroep bouwt, aanbiedt en beheert. In een markt die zich kenmerkt door schaarste is een duidelijke, zo rechtvaardig mogelijke regeling nodig voor de verdeling van woonruimte. Binnen haar kerntaak onderscheidt Vallei Wonen zich in de marktsegmenten voor starters en senioren. We zetten onze expertise in voor deze groeperingen en vergroten deze waar dat mogelijk is. We laten onze expertise zien in innovatieve, aansprekende projecten. We betrekken hierbij, indien gewenst, ook extern deskundigen. Onze woningen liggen in wijken die zich kenmerken door diversiteit en leefbaarheid. Als maatschappelijke onderneming faciliteren we het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. Naast het realiseren, koopt Vallei Wonen bestaand maatschappelijk vastgoed aan en nemen we het beheer van bestaande voorzieningen over. Vallei Wonen gaat uit van beperking van woonlasten voor haar klanten. Niet alleen de huurof koopprijs van een woning, maar ook de kosten van energie bepalen immers de betaalbaarheid van een woning. Onze nieuwste woningen zijn levensloopgeschikt en gebouwd (ook qua architectuur) voor de toekomst. Verwerven van grondposities is noodzakelijk. In de eerste plaats om voldoende woningen te realiseren voor de primaire doelgroep. Om ook andere opgaven te realiseren, begeven wij ons op de grondmarkt. Versie februari

7 Doelstellingen 1 Vallei Wonen bouwt en beheert voldoende woningen voor de primaire doelgroep. Met de gemeente(n) waar we actief zijn maken we afspraken over de kernvoorraad woningen bestemd voor deze doelgroep. We inventariseren knelpunten in de bestaande regeling voor woonruimteverdeling en doen voorstellen om deze op te lossen. 2 We zoeken starters actief op en luisteren naar hun wensen en ideeën om ze sneller dan nu te kunnen huisvesten. Samen met hen maken we plannen om het in Woudenberg, Scherpenzeel en Renswoude leuk te maken voor starters. Onze ideeën over aansprekende projecten en actief aankopen en verbouwen van bestaand vastgoed voor starters brengen we in. 3 Samen met gemeente(n) en partners in wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid faciliteren we het realiseren van (maatschappelijk) vastgoed als woonruimte voor bijzondere doelgroepen. 4 We gaan uit van zo laag mogelijke woonlasten door nieuwe woningen duurzaam en levensloopgeschikt te bouwen, in combinatie met energiebeperkende maatregelen, zoals warmtekoudeopslag. Door het gebruik van duurzame materialen en beproefde technologie reduceren we het energieverbruik van de woningen. We doen een aanbod aan bewoners van onze bestaande woningen, waardoor ze aanzienlijk kunnen besparen op hun energieverbruik. 5 Grondaankopen zijn mede nodig is om onze opgave(n) te realiseren. We werken daarin samen met gemeente(n), collega-woningcorporaties of met marktpartijen. 6 We participeren in wijkontwikkeling als hierdoor woningen voor onze doelgroep(en) worden toegevoegd aan de woningvoorraad. 3.5 Financiële continuïteit en maatschappelijke opgave Vallei Wonen zet haar vermogen maximaal in voor de maatschappelijke opgave met behoud van haar financiële continuïteit. Doelstelling van Vallei Wonen is om van zowel Het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een positieve beoordeling te krijgen. Jaarlijks actualiseren we onze financiële meerjarenbegroting om vast te stellen welk bedrag het volgend jaar beschikbaar is om in te zetten voor maatschappelijke activiteiten. Doelstellingen 1 We geven onze belangenhouders inzicht in het financiële en maatschappelijke rendement van onze activiteiten. Vooraf bij het maken van beleid en plannen en achteraf bij het verantwoorden van onze prestaties. 2 We brengen onze belangenhouders op de hoogte van onze afwegingen en keuzen met betrekking tot de verdeling van maatschappelijke budgetten. 3 We ondernemen commerciële activiteiten, zoals de bouw van vrije sector huur en/of koopwoningen, om met de meeropbrengsten daarvan onze maatschappelijke prestaties te kunnen financieren. Versie februari

8 4 Om onze ambitie, met betrekking tot ons maatschappelijk presteren, te kunnen realiseren nemen we maatregelen om dit financieel ook mogelijk te maken. 3.6 Organisatie volgt ambities De opgave en ambities van Vallei Wonen zijn leidend voor de structuur en vormgeving van onze organisatie. We kiezen voor een organisatie die het mogelijk maakt onze klanten en maatschappelijke partners optimaal te bedienen. Zij waarderen Vallei Wonen als zelfstandige, laagdrempelige en slagvaardige woningcorporatie. Als zelfstandige woningcorporatie erkennen we dat het belang van samenwerking met maatschappelijke partners toeneemt. Vallei Wonen vormt met collega-woningcorporaties uit Barneveld, Leusden en Nijkerk het samenwerkingsverband BLNW. Ook werken we samen met de Alliantie Eemvallei en de Alliantie Ontwikkeling. Vallei Wonen heeft oog voor het menselijk kapitaal dat onze medewerkers vertegenwoordigen. Ze wil een goed werkgever zijn. Door goede arbeidsvoorwaarden te bieden, medewerkers te binden aan de organisatie, hen vertrouwen te schenken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden te geven en hun prestaties te waarderen. We laten de kwaliteit van ons werkgeverschap extern toetsen. Naast de directeur-bestuurder vertegenwoordigen de leden van het managementteam in toenemende mate onze organisatie in de buitenwereld. Doelstellingen 1 Laagdrempelig, klantvriendelijk, betrouwbaar, nemen van verantwoordelijkheid, nakomen van afspraken en elkaar kunnen aanspreken: dit zijn de trefwoorden van een organisatiecultuur die het mogelijk maakt onze externe prestaties te leveren. We investeren in het verder ontwikkelen van onze organisatiecultuur, uitgangspunt hierbij is goed kan altijd beter. Digitale toegankelijkheid voor klanten, samenwerkingspartners en medewerkers is een speerpunt voor Vallei Wonen. 2 We intensiveren in verbindingen die een meerwaarde opleveren. We gaan het debat aan over uitbreiding van de bestaande samenwerking, bijvoorbeeld op de terreinen van projectontwikkeling en participatie. 3 Vallei Wonen ontwikkelt human resources-beleid, waarin zij goed werkgeverschap verder ontwikkelt en concretiseert. 4 Vallei Wonen ontwikkelt zich verder tot een lerende organisatie met een cultuur waarin medewerkers ruimte krijgen om zich te ontplooien en het opzoeken van die ruimte wordt aangemoedigd en gewaardeerd. Medewerkers zijn bereid en gemotiveerd te leren, zich te ontwikkelen en te veranderen. 5 We toetsen de kwaliteit van ons werkgeverschap, eventueel door een externe organisatie. Versie februari