3. Samenwerking Samenwerking Afspraken met de gemeente Regionale afspraken Beheer van de woningen 14

Transcriptie

1 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2 2. De volkshuisvestelijke taak Vraag naar en aanbod van woningen Doorstroming Huurbeleid Aandachtsgroepen: jongeren, jonge gezinnen en senioren Nieuwbouw Kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Energie en duurzaamheid Klantgerichte dienstverlening Participatie Samenwerking Samenwerking Afspraken met de gemeente Regionale afspraken Beheer van de woningen Financiële continuïteit 15 Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 1

2 1. Inleiding De woningmarkt in het Gooi en in Laren zit op slot. Er komen weinig woningen beschikbaar en er zijn weinig mogelijkheden voor nieuwbouw. De vraag naar woningen is groot. Laren is in het Gooi één van de meest vergrijsde gemeenten. Jongeren en jonge gezinnen krijgen nauwelijks kansen op de woningmarkt in Laren. De Larense woningmarkt is een markt waarin weinig doorstroming plaats vindt. Deze ontwikkelingen zijn voor het bestuur van Woningbouwvereniging Laren aanleiding geweest om het voormalige beleidsplan te actualiseren. Het bestuur heeft daartoe onder andere de beleidsvoornemens van het voormalige beleidsplan, daterend uit 2003, getoetst aan de ontwikkelingen die zich nu voordoen op de woningmarkt. Dit heeft geresulteerd in een nieuw beleidsplan met beleidsvoornemens die beschrijven hoe Laren wil inspelen op de ontwikkelingen in de nabije toekomst. Het geactualiseerde beleidsplan biedt een leidraad aan het bestuur voor de ambities die Woningbouwvereniging Laren de komende jaren wil realiseren. En het beleidsplan is een middel om die ambities te communiceren met de stakeholders. De termijn van dit nieuwe beleidsplan is gekoppeld aan de zittingsduur van de gemeenteraad. Het bestuur van Woningbouwvereniging Laren heeft het voornemen om de werkingsduur van toekomstige beleidsplannen te koppelen aan de cyclus van prestatieafspraken met de gemeente. Het beleidsplan is geschreven vanuit drie thema s: de volkshuisvestelijke taak, samenwerking en financiële continuïteit. Deze drie thema s zijn vertaald in beleidsvoornemens voor de beleidsperiode In hoofdstuk 2 van dit beleidsplan wordt invulling gegeven aan het thema de volkshuisvestelijke taak. Binnen dit thema wordt extra aandacht geschonken aan ambities als: - doorstroming, - huisvesting in Laren voor de jongeren en jonge gezinnen in Laren, - toewijzing van de voorraad aan de lagere en middeninkomensgroepen. Ook wil Laren vanuit dit thema de dienstverlening aan de huurders/bewoners verder ontwikkelen tot een meer klantgerichte benadering. Een dienstverlening waarbij meer mogelijkheden en maatwerk aan de huurders en bewoners kan worden aangeboden. En uiteraard wil Laren de elementen die de specifieke pijlers en kracht van de huidige dienstverlening zijn, namelijk kleinschaligheid, laagdrempeligheid en persoonlijke service, voortzetten en versterken in de komende beleidsperiode. Een nieuw onderwerp is toegevoegd aan het thema de volkshuisvestelijke taak, namelijk energie en duurzaamheid. Woningbouwvereniging Laren vindt dat zij vanuit haar volkshuisvestelijke taak zeker een bijdrage kan en wil leveren aan energie en duurzaamheid. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 2

3 Het tweede thema betreft de samenwerking. Dit thema is beschreven in hoofdstuk 3. Laren wil de samenwerking met de gemeente en andere partners versterken. Door die versterking heeft Laren meer kansen om haar ambities te realiseren. Continuïteit van de bedrijfsvoering is voor iedere organisatie van belang, maar zeker voor een woningcorporatie. De huurders moeten op Laren kunnen rekenen, nu maar ook in de toekomst. De beste garantie voor continuïteit is een voldoende sterke financiële positie. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan het thema financiële continuïteit. Met de beleidsvoornemens in dit beleidsplan wil en hoopt Woningbouwvereniging Laren een wezenlijke bijdrage te kunnen leveren aan het persoonlijk welbevinden van onze huurders en toekomstige huurders en aan de vitaliteit van de Larense gemeenschap. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 3

4 2. De volkshuisvestelijke taak Het hoofddoel van Woningbouwvereniging Laren is het huisvesten van huishoudens in de gemeente Laren die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien (de primaire doelgroep). Daarbij streeft Laren naar een zo doelmatig en rechtvaardig mogelijke verdeling van de schaarse woonruimte. Laren heeft bij het doelmatig en rechtvaardig verdelen van de woonruimte een scherp oog voor specifieke groepen die extra problemen hebben bij het vinden van geschikte huisvesting. In de gemeente Laren bestaat de procentuele verdeling tussen het aantal koop- en huurwoningen van totaal woningen uit 67% koop- en 33% huurwoningen. De 33% huurwoningen vertegenwoordigen 16% particuliere huurwoningen en 17% sociale huurwoningen. De omvang van het aantal sociale huurwoningen in de gemeente Laren (17%) is zeer laag ten opzichte van de gemiddelde omvang sociale huurwoningen in de regio Gooi en Vechtstreek (30%). Bron gegevens: regionale woonvisie van de 9 gemeenten van het Gewest Gooi en Vechtstreek Het is voor de Larense volkshuisvesting, gezien het beperkte aantal woningen in de sociale huurvoorraad in de gemeente Laren, van belang dat de relatief kleine sociale huurvoorraad in stand blijft en kan worden toegewezen aan de lagere en middeninkomensgroepen. En met daarbij extra aandacht voor jongeren en jonge gezinnen. Het woningbezit van Woningbouwvereniging Laren bestaat uit 616 huurwoningen (474 eengezinswoningen en 142 overige woningen). Van deze woningen behoort ruim 87% tot de kernvoorraad. De kernvoorraad heeft een netto-huur tot 500 per maand (prijspeil 1/7/2008) en wordt toegewezen aan inkomens tot , de lagere en middeninkomens. In de gemeente Laren doen zich weinig mogelijkheden voor om de sociale huurvoorraad uit te breiden door middel van nieuwbouw. Is nieuwbouw aan de orde dan zal Woningbouwvereniging Laren aandringen op nieuwbouw die bijdraagt aan de gewenste doorstroming van de doelgroepen. 2.1 Vraag naar en aanbod van woningen De vraag naar de woningen van Woningbouwvereniging Laren is en blijft groot. Gemiddeld 122 kandidaten melden zich in 2007 voor een woning in de gestapelde bouw. In de categorie eengezinswoningen melden zich gemiddeld 211 kandidaten. De woningzoekenden zijn vooral huishoudens met een laag en middeninkomen. In Laren komen weinig woningen beschikbaar voor deze doelgroepen. De vraag naar woningen overtreft vele malen het aantal woningen dat Woningbouwvereniging Laren kan aanbieden. In de gemeente doen zich te weinig nieuwbouwmogelijkheden voor om vraag en aanbod meer structureel met elkaar in evenwicht te brengen. Het aandeel senioren in Laren is groot. Ruim een kwart van de bevolking in Laren is ouder dan 65 jaar. Laren is daarmee de meest vergrijsde gemeente van de regio. Daar staat tegenover dat het aandeel jongeren in Laren regionaal gezien benedengemiddeld is. Er is een zeer beperkt aanbod van betaalbare woningen voor jongeren en jonge gezinnen in Laren. Jongeren en jonge gezinnen uit Laren verhuizen daardoor naar elders waardoor Laren ontgroent. Woningbouwvereniging Laren wil vanuit haar maatschappelijke doelstelling de jongeren en jonge gezinnen meer perspectief bieden. Het gaat hierbij om jongeren en jonge gezinnen met een laag en middeninkomen. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 4

5 Binnen het regionale woonruimteverdeelsysteem is er op het aanbod van Laren een te grote druk vanuit de regiogemeenten. Daardoor zijn de jongeren en jonge gezinnen in Laren moeilijk te behouden. Daarnaast bieden regionale afspraken Laren te weinig mogelijkheden om meer lokaal te kunnen sturen op het gebied van de doorstroming. Het bieden van meer perspectief aan deze groepen vraagt om meer maatwerk en sturing om daarmee de doorstroming op gang te brengen. Daarvoor wil Woningbouwvereniging Laren meer armslag krijgen om beter te kunnen sturen op de woningmarkt in Laren. Zij wil hierover de discussie met de gemeente aangaan en zo nodig ook met de provincie en de regio. Het bestuur realiseert zich dat een goedkope voorraad van groot belang is voor de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. Maar realiseert zich tevens dat het voor de bevordering van de doorstroming gewenst is om een middelduur segment te hebben. Daarom wil Laren met de gemeente komen tot aanbodafspraken ten aanzien van toewijzing van de woning. Laren kan dan zelf beslissen op welk moment zij woningen onder de betaalbare voorraad wil laten vallen. Daarbij wil zij meer ruimte vragen om bepaalde woonwensen te realiseren die leiden tot een evenwichtiger bevolkingsopbouw. Woningbouwvereniging Laren streeft naar maatregelen die ertoe leiden dat jongeren en jonge gezinnen in Laren meer huisvestingskansen krijgen. Het gaat hierbij om concrete afspraken. Om de huisvesting voor lagere inkomensgroepen te borgen wil Laren komen tot aanbodafspraken met de gemeente Laren over toewijzing aan de lage inkomensgroepen. Ook voor het huisvesten van statushouders moeten in samenwerking met de gemeente en het rijk afspraken worden gemaakt. Als de gelegenheid zich voordoet en het haalbaar blijkt wil Woningbouwvereniging Laren leegkomende panden aankopen ten behoeve van huisvesting voor haar doelgroepen. Laren gaat daarvoor meer oriënterend de markt op. Het gericht verkopen van woningen behoort niet tot de beleidsvoornemens van Woningbouwvereniging Laren. Laren blijft wel open staan voor mogelijkheden tot verkoop als die zich op dit gebied voordoen. Eventuele opbrengsten van verkoop worden dan besteed aan de ontwikkeling van nieuwbouw. Laren wil de komende periode een visie op haar voorraad ontwikkelen op basis van bovengenoemde beleidsvoornemens en uitwerken in het strategisch voorraadbeheer. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 5

6 2.2 Doorstroming In de markt moet meer beweging ontstaan. Daarom zal in de komende periode aansluiting worden gezocht bij experimenten die de doorstroming moeten bevorderen. Binnen de maatregelen om doorstroming te bevorderen valt ook het creëren van een middensegment voor de middeninkomens. Daarvoor zal de huidige omvang van de kernvoorraad (87% van het woningbezit van Woningbouwvereniging Laren ) met een klein percentage worden verlaagd. Vrije sectorwoningen worden door Laren toegewezen Het gaat hierbij om een klein aantal woningen in Laren. In het vorige beleidsplan werd opgemerkt dat de stagnatie van de doorstroming mede werd veroorzaakt door de afwezigheid van goede alternatieven voor senioren. En dat daarom voor senioren die bereid zijn door te stromen naar een meer passende woning, een soepel beleid gehanteerd wordt ten aanzien van de achter te laten woning. Dit zogenaamde ZAV (zelf aangebrachte voorzieningen) beleid voor senioren vanaf 70 jaar en ouder wil Laren de komende beleidsperiode herijken. Aanleiding hiervoor is de vraag of de regeling wel voldoende effectief is om de doorstroming te bevorderen. Een andere mogelijkheid om meer doorstroming op de woningmarkt te krijgen is het bieden van meer maatwerk aan onze bewoners. Eén van die mogelijkheden daarvoor is het inzetten van het instrument van woningruil tussen mensen die in Laren willen blijven wonen. Bewoners krijgen daardoor kansen om naar een grotere dan wel een kleinere woning door te stromen. En daarnaast zullen diverse beleidsvoornemens die elders in dit beleidsplan zijn benoemd, bijdragen aan een betere doorstroming op de woningmarkt. Ter bevordering van de doorstroming zal Laren een deel van haar bestaande woningvoorraad bestemmen voor het middeldure segment voor de middeninkomens, naast uitbreiding in dit segment door middel van nieuwbouw. De omvang van de kernvoorraad zal met een klein percentage worden verlaagd. Om de doorstroming te bevorderen zullen specifieke projecten worden aangewezen. Het ZAV-beleid ten aanzien van doorstromende senioren 70+, zal kritisch worden onderzocht op de effecten op doorstroming. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 6

7 2.3 Huurbeleid Woningbouwvereniging Laren wil een evenwichtige verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van de woning. Daarvoor dient als uitgangspunt het woningwaarderingssysteem. Dat betekent dat de kwaliteit van de woning wordt uitgedrukt in punten. Het aantal punten vermenigvuldigt met bepaalde puntprijzen levert de streefhuur van een woning op. De kernvoorraad wordt bij voorrang toegewezen aan de primaire doelgroep, het aantal huishoudens met een laag inkomen. Het aantal huishoudens dat aangewezen is op de kernvoorraad bedraagt in de regio circa 60%. De veronderstelling is dat dit ook voor Laren geldt. De komende periode onderzoekt Laren op welke wijze het huurbeleid kan bijdragen aan het creëren van een middensegment waarmee de middeninkomens kunnen worden bediend en de doorstroming op gang kan worden gebracht. De kernvoorraad bedraagt 87% van de woningvoorraad van Woningbouwvereniging Laren. Ten behoeve van het creëren van een middensegment kan de kernvoorraad met een klein percentage worden verlaagd. Het nieuwe huurbeleid zal worden afgestemd op een visie op de portfolio en de doelstellingen van dit beleidsplan met betrekking tot het huisvesten van lage en middeninkomens. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 7

8 2.4 Aandachtsgroepen: jongeren, jonge gezinnen en senioren. Gezien de toenemende vergrijzing in Laren is Woningbouwvereniging Laren van mening dat er een inhaalslag voor jongeren en jonge gezinnen nodig is als het gaat om huisvesting op de Larense woningmarkt. Daarvoor ziet Laren twee mogelijkheden. Ten eerste het bouwen van nieuwe levensloopbestendige woningen ten behoeve van senioren. En ten tweede de woningen die bovengenoemde senioren bij verhuizing achterlaten, toe te wijzen aan jongeren en jonge gezinnen. Jongeren en jonge gezinnen kunnen dan zoveel mogelijk worden gehuisvest in de bestaande voorraad. Om de groep van jongeren extra kansen te bieden op de woningmarkt wil Laren daarnaast proactief zoeken naar leegkomende panden en die panden verbouwen tot kleinere wooneenheden voor jongeren. Die aankoop en verbouwing zal niet altijd uitsluitend gericht zijn op jongeren. Jongeren krijgen wel voorrang. Maar afhankelijk van de passendheid kan een gedeelte van de te realiseren woningen ook voor senioren worden bestemd. Het bestemmen van een gedeelte van deze aangekochte woningen voor senioren draagt er toe bij dat er meer woningen kunnen vrijkomen in de bestaande woningvoorraad voor jongeren en jonge gezinnen. Laren wil zich ten behoeve van de senioren vooral richten op het realiseren van levensloopbestendige nieuwbouw. Woningbouwvereniging Laren voert geen specifiek beleid op het gebied van gehandicaptenwoningen. Wel worden woningen op verzoek aangepast, indien vallend onder de Wet maatschappelijke ondersteuning. Woningbouwvereniging Laren is voorstander om jongeren en jonge gezinnen zoveel mogelijk te huisvesten in de bestaande voorraad en de senioren te huisvesten in nieuw te bouwen levensloopbestendige woningen. Gezocht wordt naar mogelijkheden om voor jongeren (on)zelfstandige woonruimte te creëren. Dit zal Laren onder andere doen door proactief te zoeken naar grotere leegkomende panden die zij wil aankopen ten behoeve van realisatie van kleine wooneenheden voor jongeren. Strategische aankoop van onroerend goed zal bij voorrang worden verbouwd voor jongeren. Nieuw te bouwen woningen zullen levensloopbestendig worden gebouwd ten behoeve van senioren. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 8

9 2.5 Nieuwbouw Het bouwen van nieuwe woningen (zowel sociale huur- als sociale koopwoningen) biedt uitstekende mogelijkheden om doorstroming binnen de gemeente te bevorderen. Met name omdat in de regionale toewijzingssystematiek nieuwbouwwoningen in Laren bij voorrang worden toegewezen aan Larense ingezetenen. Nieuwbouw is in Laren slechts op beperkte schaal mogelijk. Laren onderzoekt welke nieuwbouwmogelijkheden zich in de gemeente Laren voordoen en welke bijdrage Laren daar aan kan leveren. Als bestaande bouw niet meer voldoet aan de huidige normen en eisen, wordt sloop en vervangende nieuwbouw overwogen. Laren wil zoveel mogelijk aanpasbaar bouwen, zodat de woningen direct of na geringe aanpassingen geschikt zijn voor senioren. Daardoor ontstaan er meer verhuisstromen en komen er meer woningen beschikbaar voor de andere aandachtsgroepen van Laren : jongeren en jonge gezinnen. Onderzocht wordt welke nieuwbouwmogelijkheden zich in de gemeente Laren voordoen en welke bijdrage Laren daar aan kan leveren. De basis voor besluitvorming voor plannen van het slopen van complexen gevolgd door nieuwbouw is het strategisch voorraadbeheer. Woningbouwvereniging Laren zal in de regio nieuwbouw ontwikkelen als zich daarvoor mogelijkheden aandienen. Nieuwbouw zal zo veel mogelijk worden ontwikkeld volgens de principes van het aanpasbaar bouwen. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 9

10 2.6 Kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Het woningbezit van Laren bestaat uit 616 woningen, waarvan 64 woningen voor de oorlog zijn gebouwd. 344 woningen zijn gebouwd in de periode De overige 208 woningen dateren van na Woningbouwvereniging Laren streeft naar een goede kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Woontechnische kwaliteit De bouwtechnische kwaliteit van de woningen is redelijk tot goed. Voor het onderhoud aan de woningen zijn een meerjarenplanning en meerjarenbegroting opgezet, die jaarlijks worden bijgesteld. De woontechnische kwaliteit van het bezit is uiteenlopend. Gestreefd wordt naar een kwaliteit die aansluit op de wensen en eisen van deze tijd. Er zijn concrete richtlijnen voor de werkorganisatie opgesteld waaraan een woning moet voldoen om de zogenaamde basiskwaliteit te hebben. Een deel van de woningen voldoet hier al aan. Andere woningen zullen complexmatig verbeterd worden. Het moment waarop een woning muteert, wordt ook benut om verbeteringen aan te brengen. Voor de bepaling tot op welk niveau de woningen zullen worden aangepast bij renovatie en mutatie heeft Laren strategisch voorraadbeleid ontwikkeld. Dit strategisch voorraadbeleid zal deze beleidsperiode worden geactualiseerd rekening houdende met de beleidsvoornemens zoals opgenomen in dit beleidsplan. Daarvoor zullen eerst de toekomstige plannen voor de woning worden vastgesteld voordat er kan worden beslist over het gewenste niveau van de aanpassing/renovatie van de woning. Het strategisch voorraadbeleid wordt geactualiseerd en zal als leidraad dienen om het niveau van de kwaliteit bij mutatie en onderhoud vast te stellen. Het beleid om de woningen op de gewenste basiskwaliteit te brengen (met uitzondering van de woningen die gesloopt zullen worden), wordt voortgezet Extra voorzieningen aan de woningen Huurders kunnen de wens hebben om veranderingen in of aan de woning aan te brengen. Om aan die wens tegemoet te kunnen komen heeft Laren het zogenaamde ZAV-beleid opgesteld. Daarin wordt aangegeven welke veranderingen onder welke voorwaarden toegestaan zijn en welke veranderingen aan het einde van de huurperiode kunnen worden gehandhaafd en welke verwijderd moeten worden. Woningbouwvereniging Laren committeert zich hierbij aan de wettelijke regels die er zijn bepaald ten aanzien van het ZAV-beleid. Bewoners kunnen de gewenste verandering zelf (laten) aanbrengen, of de werkorganisatie vragen de verandering aan te brengen. Desgewenst levert de werkorganisatie advies en begeleiding. Een uitbouw van een woning valt niet onder het ZAV-beleid en moet eerst worden aangevraagd bij het bestuur. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 10

11 Het ZAV-beleid van Woningbouwvereniging Laren zal deze beleidsperiode worden gecontinueerd De dienstverlening met betrekking tot reparatieverzoeken Reparatieverzoeken worden in principe binnen 10 werkdagen behandeld, zo mogelijk op afspraak met de bewoner. Voor spoedeisende verzoeken is de werkorganisatie 24 uur per dag bereikbaar via de wachtdienst. De wachtdienst neemt de eerste (nood)maatregelen en handelt zo mogelijk het verzoek direct af. Het beleid met betrekking tot het afhandelen van reparatieverzoeken wordt gecontinueerd waarbij veel aandacht zal worden geschonken aan een goede dienstverlening en terugkoppeling van deze dienstverlening aan de bewoners Woonomgeving De beleving van het wonen wordt niet alleen bepaald door de woning. Voor de bewoner is ook de woonomgeving een belangrijke factor in de woonbeleving. Woningbouwvereniging Laren is zich hiervan bewust en wil zich inzetten voor de leefbaarheid en veiligheid van de directe woonomgeving daar waar dat nodig is. Daarbij kan het gaan om bijvoorbeeld verlichting en kinderspeelplaatsen. De directe woonomgeving in Laren is over het algemeen goed. De openbare ruimte behoort tot de verantwoordelijkheid van gemeente. Samenwerking met de gemeente is gewenst als het gaat om het behouden en realiseren van een goede woonomgeving. Is onderhoud aan de orde dan zal Laren de leefbaarheidaspecten bij de planontwikkeling betrekken als dat nodig is. Als het gaat om planontwikkeling voor de woonomgeving van de gemeente dan wil Laren graag actief meedenken in die planontwikkeling en de kennis delen met de gemeente die zij heeft over de buurt en wijk. Daarvoor is wel een vereiste dat ook de bewoners hierin een actieve rol kunnen hebben. Laren wil met de gemeente meedenken over verbeterplannen voor de woonomgeving. De wens daarbij is dat ook de bewoners hierin een actief aandeel hebben. Laren zal aan dat overleg proactief deelnemen vanuit haar kennis van de buurten en wijken. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 11

12 2.7 Energie en duurzaamheid Woningbouwvereniging Laren hecht belang aan een duurzaam gebouwde omgeving. Vanuit haar verantwoordelijkheid die zij kan en wil nemen als het gaat om energiebesparing en het inzetten van duurzame energie, om daarmee een kleine bijdrage te kunnen leveren aan de reductie van de CO-2 uitstoot, wil Woningbouwvereniging Laren de komende beleidsperiode beleid formuleren over energie en duurzaamheid. Dit beleid wil Woningbouwvereniging Laren formuleren voor nieuwbouw- en renovatieprojecten en ten aanzien van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Woningbouwvereniging Laren ontwikkelt de komende periode beleid op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid gericht op nieuwbouw- en renovatieprojecten en voor de bestaande voorraad. 2.8 Klantgerichte dienstverlening Bewoners die geheel tevreden zijn over de woningen die zij huren van Woningbouwvereniging Laren. En bewoners die kunnen rekenen op een klantgerichte dienstverlening. Dat is waar Laren zich deze komende beleidsperiode extra sterk voor wil inzetten. En dat betekent dat de dienstverlening deze beleidsperiode verder wordt ontwikkeld naar een meer klantgerichte dienstverlening voor de bewoners. Ook kunnen de toekomstige huurders van Laren een klantgerichtere dienstverlening verwachten. Bewoners kunnen rekenen op een breed scala van diensten. Bij de verdere ontwikkeling van de klantgerichte dienstverlening is het voor Woningbouwvereniging Laren een voorwaarde van haar bewoners te weten welke wensen zij hebben als het gaat om de dienstverlening, de woningen en de woonomgeving. Bij de ontwikkeling naar een meer klantgerichte dienstverlening zal ook aandacht worden besteed aan een dienstverlening die voldoende maatwerk kan leveren als daar vraag naar is. De uitvoering van de dienstverlening vindt plaats vanuit een kleinschalige, laagdrempelige en persoonlijke context. Twee aspecten om te komen tot verruiming van de klantgerichte dienstverlening zijn het meer ruimte bieden aan de huurder voor het zelf doen van investeringen in de woning alsmede het aanbieden van meer keuzemogelijkheden in het scala aan voorzieningen die in de woning kunnen worden aangebracht, bijvoorbeeld bij mutatie. In deze beleidsperiode wil Laren het beleid ten aanzien van bovengenoemde aspecten verder ontwikkelen en uitvoeren. Daarbij is het aandachtspunt dat deze beleidsvoornemens niet zullen leiden tot een woningvoorraad die onbetaalbaar wordt en niet zal leiden tot stagnatie van de doorstroming. In de beleidsperiode wordt de dienstverlening verder ontwikkeld tot een meer klantgerichte benadering. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 12

13 2.9 Participatie Als het gaat om de participatie van de bewoners bij het beheer en het beleid heeft Woningbouwvereniging Laren diverse reglementen en communicatiemogelijkheden die hierop van toepassing zijn. Deze reglementen en communicatiemogelijkheden waarborgen dat bewoners voldoende inzicht en inspraak kunnen krijgen in voor hen belangwekkende zaken. Voor Laren is het belangrijk dat huurders ook goed worden betrokken bij beheer en beleid als het gaat om de woning en woonomgeving. Dit speelt met name bij grootonderhoud en renovatie. Als dat aan de orde is worden enkele huurders gevraagd zich in een tijdelijke werkgroep te verenigingen om namens de bewoners de gang van zaken te volgen. Het werken met dergelijke panels is van belang voor het draagvlak en vergroot de mogelijkheden van participatie. Woningbouwvereniging Laren vindt het belangrijk dat huurders worden betrokken bij beheer en beleid. In praktijk maken huurders weinig gebruik van de door Laren geboden reglementen en communicatiemogelijkheden. Laren is voornemens ook in deze beleidsperiode de mogelijkheden voor participatie en inspraak te blijven aanbieden. Huurders worden betrokken bij beheer en beleid van hun woning en woonomgeving. Bij grootonderhoud/renovatie en als het gaat om maatregelen in de woonomgeving wordt ernaar gestreefd om bewoners hiertoe zitting te laten nemen in tijdelijke bewonerspanels. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 13

14 3. Samenwerking 3.1 Samenwerking Woningbouwvereniging Laren wil graag haar ambities realiseren Daarvoor heeft zij ook de samenwerking met anderen nodig. In deze beleidsperiode zal gezocht worden naar versterking van de samenwerking met de gemeente en de andere partners. Woningbouwvereniging Laren stelt zich pro-actief op om de samenwerking met de gemeente en andere partners te versterken. 3.2 Afspraken met de gemeente Woningbouwvereniging Laren is bereid tot het maken van wederzijdse prestatieafspraken met de gemeente Laren. Deze afspraken dienen een weerspiegeling te zijn van het eigen beleid van de Woningbouwvereniging en het woonbeleid van de gemeente Laren. In de afspraken kan ook de wijze van samenwerking worden vastgelegd. Woningbouwvereniging Laren hecht veel waarde aan een goede samenwerking met de gemeente Laren. Eén van de instrumenten waarmee zij dit wil realiseren is om met de gemeente Laren te komen tot wederzijdse prestatieafspraken. 3.3 Regionale afspraken Ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting eisen een goede afstemming tussen de regionale corporaties onderling. Het regionaal woonruimteverdeelsysteem was hiervoor een belangrijke stap in de regionale samenwerking gevolgd door de regionale woonvisie die in 2007 is opgesteld. Daarin zijn, aan de hand van een analyse van de woningvraag van de verschillende doelgroepen en de keuzen die daarbij voor nieuwbouw, aanpassing en woonruimteverdeling kunnen worden gemaakt, de kaders voor een regionaal beleid aangegeven. Woningbouwvereniging Laren is zich bewust van de positie van de gemeente Laren in de regio Gooi en Vechtstreek en het belang van een goede samenwerking tussen de gemeenten in het gewest. Laren zal loyaal participeren in de regionale afspraken en ontwikkelingen. Daarbij heeft zij specifieke aandacht voor de wensen van de Larense woningzoekenden. 3.4 Beheer van de woningen Het beheer van het woningbestand is ondergebracht bij de werkorganisatie van de Alliantie Gooi en Vechtstreek. Het door Laren vastgestelde beleid wordt door de Alliantie Gooi en Vechtstreek uitgevoerd. Laren evalueert met regelmaat de kwaliteit van de dienstverlening van de beheerorganisatie en zal vervolgens overgaan tot continuering van de uit te voeren activiteiten van die dienstverlening door de beheerorganisatie. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 14

15 4. Financiële continuïteit Om haar hoofddoel ook op langere termijn te kunnen verwezenlijken is een gezonde financiële positie vereist. Daarbij gaat het niet alleen om de zekerheid om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en om mogelijke risico s te kunnen opvangen. Ook de financieringscapaciteit moet zodanig zijn dat ten behoeve van investeringen voldoende en goedkoop geleend kan worden op de kapitaalmarkt. De financiële continuïteit wordt gewaarborgd door de volgende beleidsvoornemens te realiseren/continueren. Financiële verplichtingen moeten te allen tijde kunnen worden nagekomen. Dit betekent dat er een positief werkkapitaal in de organisatie aanwezig dient te zijn. De solvabiliteit de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen dient tenminste 15 procent van het vermogen te bedragen, berekend op basis van de uitgangspunten zoals uiteengezet in de jaarrekening (minimum waarderingsregel). Woningbouwvereniging Laren voldoet in ruime mate aan beide criteria. Gebleken is dat zij misschien te goed aan de criteria voldoet. Besloten is dat de komende jaren meer geld zal worden besteed aan sloop/nieuwbouw en/of aan groot onderhoud van diverse projecten. Overige toekomstverwachtingen De bedreigingen die de woningbouwverenigingen de laatste jaren treffen, zoals de Vogelaar-heffing en de integrale vennootschapsbelastingplicht zullen voor de financiële continuïteit van woningbouwvereniging Laren geen gevaar opleveren. Het renteprofiel van Woningbouwvereniging Laren geeft tevens geen reden tot zorgen, borgingsruimte voor nieuwe projecten is voldoende aanwezig. Beleidsplan Woningbouwvereniging Laren 15