Ondernemingsplan Beter Wonen Ammerstol Bijzonder door gewoon te zijn.

Transcriptie

1 Ondernemingsplan Beter Wonen Ammerstol Bijzonder door gewoon te zijn. In 2014 heeft het bestuur van Beter Wonen besloten om een ondernemingsplan tot het jaar 2020 op te stellen. In een aantal brainstormsessies zijn de belangrijkste hoofdlijnen van onze Ideeën en plannen tot 2020 besproken. U treft ze hierbij aan. Als eerste staan we in dit ondernemingsplan stil bij ons-zelf: wie zijn we, waar staan we voor en hoe ziet onze woningbouwvereniging er nu uit? Dan beschrijven wij de belangrijkste ontwikkelingen die we tot 2020 op ons afzien komen. Vervolgens maken we een stap naar de toekomst. Hoe willen we er voorstaan in 2020? Het antwoord op die vraag hebben we uitgewerkt in doelstellingen. Tot slot beschrijven we de activiteiten die we gaan ondernemen om onze toekomstplannen te kunnen realiseren. Reacties, meepraten? Graag! Wij nodigen u van harte uit om op dit plan te reageren via onze website 1

2 Wie is Beter Wonen Ammerstol? Als je nu maar lang genoeg gewoon doet, word je vanzelf bijzonder. Deze reclameslogan lijkt goed te passen op onze woningbouwvereniging, Beter Wonen (BW). Wij zijn een kleine woningbouwvereniging, opgericht in 1946, met 261 woningen, een winkelen een Groene Kruisgebouw in bezit, alleen werkzaam in de kern Ammerstol, gemeente Bergambacht. Uitvoerend bestuur Op dit moment zijn we een vitale woningbouwvereniging met uitvoerend vrijwilligersbestuur van zeven leden, het merendeel huurders, ondersteund door één medewerker. Er is een dagelijks bestuur van drie leden. Daarnaast kent de woningbouwvereniging een raad van toezicht van drie personen, waarvan twee huurders zijn bij Beter Wonen. Een keer per jaar organiseren wij een ledenvergadering. Gemiddeld komen zo n 40 leden op de vergadering af. Daarnaast organiseren wij een keer per jaar een Huurdersoverleg. We zijn lid van de Federatie van Woningcorporaties in de Krimpenerwaard en werken nauw samen met onze collega-corporaties. Verbonden aan Ammerstol Ammerstol is een kleine kern van circa inwoners, gelegen aan de Lek in de Krimpenerwaard. Een kern met een eigen karakter, een sterke sociale gemeenschap. De bevolking wordt ouder; voor de vitaliteit van Ammerstol zou het goed zijn om een mengeling van jongere en oudere bewoners te hebben. Van oudsher hebben de inwoners van Ammerstol een relatief laag inkomen. Vanwege de linkse oriëntatie van het dorp, heeft Ammerstol de bijnaam Moskou aan de Lek. BWA heeft de gehele sociale huurwoningenvoorraad van Ammerstol in bezit: zo n 40 procent van de totale woningvoorraad. Ons bestuur en de raad van toezicht bestaat uit Ammersenaren. Missie Wij hebben de volgende missie geformuleerd: Beter Wonen Ammerstol is een bloeiende zelfstandige sociale woningbouwvereniging, die vanuit een sterke verbondenheid met Ammerstol en de Ammersenaren, bewoners en toekomstige bewoners met een bescheiden inkomen goede betaalbare huurwoningen in een leefbare woonomgeving biedt. 2

3 Kernwaarden Tegelijkertijd hebben wij gekeken naar wat voor ons belangrijke waarden zijn, die wij in onze werkwijze en doelstellingen nastreven. Deze kernwaarden zijn als het ware een kompas bij ons handelen en onze besluiten. We onderscheiden de volgende kernwaarden: Zelfstandig en eigenzinnig: zelfstandigheid behouden, eigenzinnig doen wat goed is Lokaal verbonden: uit Ammerstol, voor Ammerstol en door Ammersenaren Nuchter: weten wat je kunt en wat je niet kunt, doen wat nodig is Laagdrempelig: korte lijnen, goed bereikbaar en aanspreekbaar voor huurders en andere belanghebbenden Samenwerkingsgericht: vanuit eigen kracht, bruggen bouwen met andere kernen, intern met bestuursleden en anderen. 3

4 Beter Wonen Ammerstol anno 2014 Anno 2014 staat Beter Wonen er over het algemeen goed voor. Woningvoorraad We beschikken over een kwalitatief goed woningbezit: Het merendeel van onze woningen zijn eengezinswoningen (circa 75 procent), met vier of soms vijfkamers (60 procent). We zijn bezig met de bouw van een nieuw complex met acht woningen aan t Molenweer De huurprijs is gemiddeld 58 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Wij hebben geen dure woningen. Ruim een derde van onze woningen is goedkoop; twee derde van de woningvoorraad is betaalbaar. De onderhoudskwaliteit en de woon technische kwaliteit van de woningvoorraad is over het algemeen goed. De energielabels van de woningen is gemiddeld C. 17 Woningen zijn aangewezen als verkoopwoningen. Het gaat om vierkamer eengezinswoningen. Beter Wonen beheert naast woningen ook een buurtsuper en een Groene Kruisgebouw. De buurtsuper wordt gerund door cliënten van Gemiva, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. In het Groene Kruisgebouw bevindt zich onder meer een woning, een zorgsteunpunt met een fysiotherapeut, huisarts en een priklocatie. Er zijn plannen om het H. Zanenhuis te kopen en als gemeenschapsruimte te ontwikkelen. Aandachtspunten Twee complexen vragen aandacht de komende tijd. Om te beginnen het complex aan de Europalaan. Dit complex bestaat uit 15 voormalige seniorenwoningen. Dit complex is onderhoudstechnisch op maar is nog wel goed te verhuren onder meer aan jongeren. Beide complexen zijn aan vernieuwing toe. Tweede aandachtspunt is de Amerhof. De Amerhof is een seniorencomplex gebouw in 1976 bestaande uit 32 twee kamerwoningen, 5 driekamerwoningen en 1 vierkamerwoning. Het gebouw heeft een recreatieruimte waar veel activiteiten plaatsvinden voor de bewoners van de Amerhof en de ouderen daar omheen. Het complex voldoet energetisch en qua samenstelling (veel tweekamer woningen) niet meer aan de huidige kwaliteitsnormen voor ouderenhuisvesting. De verhuurbaarheid van het complex staat onder druk. Financiële positie De financiële situatie van Beter Wonen is redelijk tot goed. De solvabiliteit is 31,4 procent ( op basis van historische kostprijs). In de meerjarenraming is een dalende solvabiliteit voorzien vanwege investeringen in nieuwbouw en de verhuurderheffing. Beter Wonen voldoet aan de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 4

5 5 Overige sterke punten: We hebben een sterke lokale verbondenheid met Ammerstol We hebben veel kennis van het werkgebied We zijn zeer toegankelijk voor huurders We hebben in onze gemeenschap een goede naam Onze dienstverlening is van hoge kwaliteit, we zijn snel in het afhandelen van reparaties We zijn actief in leefbaarheid met de buurtsuper en het Groene Kruisgebouw en met ons sponsorbeleid. Wij zijn gesprekspartner voor de gemeente als het gaat om vraagstukken over wonen in Ammerstol.

6 Ontwikkelingen 2014 tot 2020 De omgeving, waarin corporaties werken, verandert. Een aantal veranderingen hebben meer of minder impact op het beleid en het werk van corporaties in de komende jaren. Voor onze woningbouwvereniging zijn de volgende ontwikkelingen van belang: Demografische ontwikkelingen in de kern: er treedt vergrijzing op. Jongeren trekken weg uit de kern, maar komen (deels) weer terug op latere leeftijd. We zullen in onze woningvoorraad moeten blijven zoeken naar een gedifferentieerde opbouw, zodat er mensen van verschillende leeftijd een woning in Ammerstol kunnen blijven vinden. De economische crisis van nu heeft invloed op de inkomenspositie van Ammersenaren en de betaalbaarheid van de woning. De werkloosheid neemt de laatste jaren toe. Daar zullen we met ons huurbeleid rekening moeten houden. De verhuurdersheffing beperkt onze investeringsmogelijkheden. Voor kleine corporaties zoals die van ons is de impact groot. De regelgeving over Wonen en Zorg is ingrijpend veranderd, waardoor ouderen veel langer zelfstandig blijven wonen, ook wanneer zich beperkingen voordoen. Dat stelt eisen aan de huisvesting en welzijnsvoorzieningen voor hoogbejaarde ouderen. Nieuwe regelgeving die mogelijk de activiteiten op het terrein van leefbaarheid en het ontwikkelen/exploiteren van gemeenschapsruimten beperkt. De regelgeving vanuit de overheid maakt het voor ons lastig als kleine woningcorporatie om zelfstandig te blijven. Het vraagt veel van onze deskundigheid en beschikbaarheid. Tot nu toe redden we dat goed, door het inhuren van externe kennis. Er vindt een gemeentelijke herindeling plaats in ons werkgebied. Die gemeentelijke herindeling heeft mogelijk gevolgen voor onze kern en onze contacten met het toekomstige gemeentebestuur. 6

7 Visie: Beter Wonen Ammerstol in 2020 In 2020 wil Beter Wonen Ammerstol bekend staan als een zelfstandige, solide, woningbouwvereniging met een goed onderhouden en goed geïsoleerd woningbezit. Ons bezit biedt ruimte voor verschillende mensen in verschillende levensfases en daarbij behorende woonbehoeften. Woningvoorraad De woningvoorraad bestaat in 2020 uit een mix van goedkope en betaalbare woningen. We hebben ook wat duurdere huurwoningen voor huurders met een middeninkomen. De omvang van het woningbezit is ongeveer hetzelfde als in 2014; de samenstelling is wel veranderd om meer ruimte te bieden aan verschillende doelgroepen. Er zijn woningen voor starters en ouderen, waardoor Ammerstol de levendige kern blijft, die het altijd is geweest. De woningen zijn zoals vanouds goed van kwaliteit en zodanig geïsoleerd dat het energieverbruik (belangrijk onderdeel van de woonlasten) beperkt is. Wij hebben de woningen aan t Molenweer opgeleverd. Het complex aan de Europalaan is gesloopt. Wij hebben een visie en een afgerond plan voor de toekomst van de Amerhof ontwikkeld. Deze blijft de mogelijkheid bieden om ouderen te huisvesten met voorheen een lage ZZPindicatie. In de gemeenschappelijke ruimte vinden net als nu veel activiteiten voor Ammersenaren plaats. Daarmee wordt in een grote behoefte voorzien. Overige activiteiten We zijn nog steeds actief in leefbaarheid. De buurtsuper draait volop; huurders komen met initiatieven, die wij honoreren met een bescheiden bijdrage. De leefbaarheid in het dorp wordt hoog gewaardeerd en daar spelen we een belangrijke rol in, onder meer door ons sponsorbeleid. Ook onze dienstverlening is nog steeds goed. Bij een onderzoek dat we door een stagiaire hebben laten verrichten waardeerden de huurders onze dienstverlening met een 8. Reparaties verhelpen we nog net zo snel als in Organisatie We hebben het zelfstandig karakter van onze woningbouwvereniging weten te behouden. Er zijn wat bestuurswisselingen geweest; het is gelukt te blijven werken met een uitvoerend bestuur ondersteund door een professionele kracht. We huren nog steeds deskundigheid in, daar waar nodig. We werken nauw samen met onze collega-corporaties en wisselen kennis uit. Financiële positie Wij beschikken nog steeds over een gezonde financiële positie, ondanks de investeringen en herinvesteringen die we hebben gedaan en die wij voorzien in de ontwikkeling van de Amerhof en de Europalaan en ondanks de verhuurdersheffing. Daar waar de gevraagde investeringen onze spankracht te boven gaan, hebben wij samenwerking gezocht met andere marktpartijen. Het huurbeleid hebben we gedifferentieerd toegepast, inkomensafhankelijk Het gemiddelde huurniveau is wel wat hoger dan nu, maar zijn nog steeds laag in vergelijking met andere 7

8 8 woningcorporaties. Onze kasstromen zijn positief, de solvabiliteit is 25 procent op bedrijfswaarde. We voldoen aan de criteria van het WSW en we krijgen ieder jaar een goedkeurende verklaring van de accountant.

9 Doelstellingen en activiteiten van De visie van de voorgaande pagina s hebben wij uitgewerkt in doelstellingen. Deze doelstellingen hebben wij onderverdeeld in een aantal externe en interne doelstellingen. Per jaar zullen wij de doelstellingen vertalen in een activiteitenplan en daarover verantwoording afleggen in het jaarverslag. Allereerst de externe doelstellingen. Huisvesting van de primaire doelgroep We passen inkomensafhankelijke huurverhoging toe. Wij streven naar een huurniveau van 75 procent van de maximaal redelijke huurprijs. We streven naar een verhouding van 30 procent goedkope woningen, 60 procent betaalbare woningen en 10 procent dure woningen. Deze laatste categorie woningen is bedoeld voor huurders met een middeninkomen. We streven naar maatwerk in het huurbeleid. Bij iedere mutatie bepalen wij of de huur verhogen naar 75 procent maximaal redelijk. Leidend daarbij is de verhuurbaarheid van de woning, de inkomenspositie van de doelgroep en de verhouding goedkoop-betaalbaar-duur in onze woningvoorraad. We leggen daarover verantwoording af in het jaarverslag. We voeren een zorgvuldig beleid uit om huurachterstanden te voorkomen en het ontbinden van huurovereenkomsten vanwege huurachterstand zoveel mogelijk te beperken. Daar waar mogelijk maken wij betalingsafspraken met debiteuren. Indien nodig zoeken we daarbij samenwerking met maatschappelijke instellingen. Huisvesting bijzondere doelgroepen Wij onderzoeken de mogelijkheden om Amerhof te verbouwen tot een eigentijds wooncentrum voor ouderen, waar ook zorg te leveren is. Mocht dit niet tot de mogelijkheden behoren, dan zoeken wij naar mogelijkheden in de nieuwbouw, eventueel op andere locaties. Voor eind 2016 moet het onderzoek en de besluitvorming over de toekomst van de Amerhof rond zijn. Binnen de bestaande bouw onderzoeken wij de mogelijkheid om woningen zo geschikt mogelijk te maken voor bewoning door ouderen. We denken daarbij onder meer naar het omvormen van vierkamerwoningen naar driekamerwoningen met een ruimere badkamer. In 2015 hebben wij een plan en een lijst gereed van woningen die daarvoor in aanmerking komen. In samenwerking met Stichting Welzijn Ouderen Bergambacht zoeken wij naar mogelijke andere vormen van samenwerking om het welzijn van ouderen in Ammerstol op peil te houden, dan wel te verbeteren. In 2016 hebben wij de plannen vastgesteld. Kwaliteit woningvoorraad en dienstverlening Wij waarborgen de kwaliteit van ons woningbezit op minimaal niveau 3 op een schaal van 1 tot 5, waarbij 1 het niveau is van nieuwbouw en niveau 5 als slecht te typeren. Thans bevinden alle complexen zich op dat niveau met uitzondering van de woningen aan de Europalaan 1 t/m 29 en de Amerhof. (beide niveau 4). 9

10 Bij mutatie onderzoeken wij de mogelijkheid om woningen zo levensloopbestendig mogelijk te maken, zodat de woningen bruikbaar zijn voor meerdere doelgroepen. Wij streven een andere samenstelling van ons bezit na. We willen graag het aantal driekamerwoningen laten groeien. We streven ruwweg dezelfde samenstelling na. Type woning naar aantal kamers Minder dan 3 kamers 20 procent 35 procent Drie kamers 25 procent 5 procent Vier en vijf kamers 55 procent 60 procent We handhaven ons isolatiebeleid en streven naar gemiddeld label C of hoger voor onze bestaande voorraad en A voor onze nieuwbouw. De dienstverlening houden wij op hoog peil. Voor 2020 laten we een onderzoek doen naar de kwaliteit van de dienstverlening. Minimale score 7. Herziening van het strategisch voorraadbeleid in (Des) investeren in vastgoed Voor 2020 hebben wij de volgende resultaten behaald: Nieuwbouw van 8 woningen aan t Molenweer Sloop en nieuwbouw Europalaan 1-29 in een vergevorderd stadium (Ver)nieuwbouwplannen voor het Amerhof in een vergevorderd stadium Verkoop van 6 woningen Verbouw van minimaal 5 vierkamerwoningen naar driekamerwoningen. Kwaliteit van wijken en buurten Voor 2020 streven we de volgende doelstellingen na: Onderzoek naar de mogelijkheden die de aankoop van het Zanenhuis biedt ten behoeve van de leefbaarheid in het dorp (in overeenstemming met de nieuwe regelgeving) Handhaven buurtsuper Handhaven sponsorbeleid waarmee wij inspringen op initiatieven van huurders Ondersteunen van activiteiten in de gemeenschapsruimte van de Amerhof Aandacht besteden aan de verzorging van tuinen van huurders In gesprek met de nieuwe gemeente zorgdragen voor een schone, veilige en nette woonomgeving Tot zover de externe doelstellingen. Intern besteden wij aandacht aan de volgende thema s: Financiën We handhaven ons financieel beleid gericht op het verkrijgen van positieve kasstromen, het voldoen aan de eisen van het WSW (onder meer rentedekkingsgraad) en een solvabiliteit van 25 procent van de bedrijfswaarde. 10

11 Bij investeringsbesluiten gaan onze prioriteiten in volgorde van belangrijkheid naar: Beperken woonlasten door matigen huurbeleid en het treffen van energiemaatregelen Verbeteren en vernieuwen van de woningvoorraad, zodat de woningen voor meerdere doelgroepen toegankelijk en bruikbaar zijn Leefbaarheidsactiviteiten. Daar waar de investeringsbehoefte onze financiële spankracht overstijgt, zoeken wij samenwerking met andere marktpartijen. Organisatie We willen een zelfstandig door huurders bestuurde vereniging blijven ook in de jaren na Dat gaat niet vanzelf, maar vraagt om bewust ingezette activiteiten. In 2020 is de helft van het bestuur en de raad van toezicht vernieuwd. Daarvoor nemen wij in 2015 de eerste stappen. Het bestuur en de raad van toezicht houden regelmatig evaluaties, waarbij kritisch tegen het eigen functioneren wordt gekeken. De raad van toezicht onderschrijft de Governancecode met inachtneming van het bijzondere en kleinschalige karakter van Beter Wonen. De raad van toezicht houdt regelmatig de naleving van de Governancecode tegen het licht. 11

12 Verdere uitwerking van dit ondernemingsplan Ieder jaar werken wij in de begroting de activiteiten uit voor het komende jaar en leggen daarover verantwoording af in het jaarverslag. Elk jaar bekijken wij in juni hoe het staat met de voortgang van de activiteiten en of er bijsturing nodig is. In het najaar van elk jaar bekijken we opnieuw hoe de plannen er voorstaan en welke activiteiten in het volgende jaar in de begroting worden beschreven. In 2017 onderzoeken we of het ondernemingsplan nog up to date is. Zijn de economische ontwikkelingen veranderd? Is de regelgeving gewijzigd? Zijn er nog andere ontwikkelingen te vinden die tot bijstelling van dit ondernemingsplan leiden? Zo ja dan vindt er een beperkte of een ingrijpende bijstelling plaats. Zo blijft het ondernemingsplan actueel. In 2019 houden we nieuwe bijeenkomsten om een nieuw ondernemingsplan op te stellen. 12