Discussienota kaderstelling Groot Bijstervelt. Opiniërende raad 11 juni Verwijderd: Discussienota Groot Bijstervelt

Transcriptie

1 Discussienota kaderstelling Opiniërende raad 11 juni 2012 Discussienota.doc/blz. 1

2 Probleemstelling Welke richting moet de herontwikkeling van op? De historie Sinds 1 april 2011 is het voormalig klooster met bijbehorende grond eigendom van de gemeente Oirschot, nadat het in eerste instantie in november 2009 is aangekocht door Woningbedrijf Oirschot (WBO). Bij de verkoop van het WBO op 1 april 2011 aan Laurentius is het complex overgedragen aan de gemeente omdat het buiten de verkoop is gehouden. Al in maart 2005 is er een convenant gesloten tussen de congregatie van de Montfortanen, het WBO en St. Joris om de mogelijkheden van herontwikkeling van het complex te onderzoeken in de vorm van een haalbaarheidsstudie. De uiteindelijke resultaten van de haalbaarheidsstudie hebben op dat moment niet tot een daadwerkelijke herontwikkeling geleid. Wel was het WBO van mening dat, mede in het licht van de toenmalige economische situatie, aankoop en herontwikkeling van het complex wel degelijk kansen bood. Vanuit de congregatie van de Montfortanen was er een sterke voorkeur voor verkoop aan de gemeente om zo zekerheid te hebben als het gaat om het behoud van de kapel en het gedachtengoed van de Montfortanen. Ondanks dat er toen potentiele kopers waren die een aanmerkelijk hoger bedrag wilden betalen voor het complex, hebben de Montfortanen toch gekozen voor de gemeente en daarbij een lagere opbrengst voor lief genomen. In de tussenliggende jaren is de onroerendgoedmarkt sterk veranderd. Zowel bedrijven als particulieren kunnen moeilijker aan geld komen voor investeringen. Een zorgvuldige voorbereiding van een herontwikkeling is in deze tijd daarom nog belangrijker. In aansluiting hierop hebben we gekozen voor een marktconsultatie aan de voorkant van het herontwikkelingstraject. Via de marktconsultatie hebben we getoetst of er interesse is in een overname van het complex en welke mogelijkheden de markt ziet in de ontwikkeling / exploitatie hiervan op basis van een aantal randvoorwaarden. In het marktconsultatiedocument zijn de volgende randvoorwaarden geformuleerd: Er moet sprake zijn van herontwikkeling van de bestaande bebouwing. Dit betekent dat er geen bouwvolume toegevoegd mag worden maar dat bestaande volumes eventueel (gedeeltelijk) vervangen kunnen worden door nieuwbouw. Hiervoor is wel toestemming van de Rijksmonumenten Dienst nodig. Minimaal alle gemeentelijke kosten tot aan de feitelijke overname met de verkoop gedekt moeten zijn. De kosten van de renovatie van de kapel zijn financieel onderdeel van de herontwikkeling De kwaliteit van het complex en zijn omgeving tot zijn recht moeten komen in de herontwikkeling. Discussienota.doc/blz. 2

3 De gemeente wil meewerken aan een bestemmingplan wijziging met uitzondering van functies die in strijd zijn met de religieuze achtergrond van het complex. De herontwikkeling moet passen binnen de toekomstvisie en de brainportvisie. Aanvullend op de ingediende plannen zijn er een achttal verdiepingsgesprekken geweest waarbij ideeën in de volle breedte vertegenwoordigd waren. Bij deze gesprekken zijn naast bestuurders en ambtenaren ook vertegenwoordigers van de Stichting behoud Montfortkapel en de heer S. Hendrikx namens de monumentencommissie aanwezig geweest. De afgelopen maanden hebben we een beeld gekregen van: De interesse en de bijhorende ideeën voor de herontwikkeling en onder welke voorwaarden zij geïnteresseerd zijn. De mogelijkheden zowel qua bestemming als financieel (mogelijkheden en risico s) die de markt ziet, waarmee ook een beter beeld hebben verkregen van de haalbaarheid van het project. De verkregen informatie hebben wij verwerkt in deze discussienota. De kansen voor De partijen die mee hebben gedaan aan de marktconsultatie zien duidelijk kansen voor. De inbreng was op detailniveau erg divers, maar aan de andere kant zijn er een aantal gemene delers. Veelal hebben de plannen meerdere financiële dragers nodig om het complex exploitabel te krijgen. In grote lijnen ziet de markt de volgende mogelijkheden voor : Wonen (nieuwkomers op de kopersmarkt) Wonen in combinatie met zorg (hoger marktsegment) Wonen in combinatie met zorg en horeca Wonen in combinatie met zorg, (kleine)horeca en maatschappelijke functies zoals een kinderboerderij Gezondheidscentrum met de focus op natuurlijke leef- en geneeswijze Wonen voor 50+ in combinatie met werken/wonen/zorg voor zowel jongvolwassenen als senioren (Zorg)hotel in combinatie met brede opleidingsfunctie (o.a. richtingen horeca en zorg) Bedrijvencentrum voor sociale-, duurzame- en ecologische ondernemers op basis van een coöperatie Wonen in combinatie met ruimte voor kunst/kunstenaars DE ONTWIKKELRICHTING Elke ontwikkelrichting/functie biedt kansen en brengt risico s met zich mee. Deze kansen en risico s zijn van belang bij het bepalen van de toekomst van. De meest evidente aandachtspunten/beleidsvelden voor de kaderstelling/het kiezen van een ontwikkelrichting zijn de volgende: Discussienota.doc/blz. 3

4 De toekomstvisie Deze door de raad vastgestelde visie is de leidraad bij nieuwe ontwikkelingen in onze gemeente. Groot Bijstervelt is duidelijk een (her)ontwikkeling. De toekomstvisie kan als richtsnoer dienen voor de richting die gekozen wordt voor de herontwikkeling van. In de toekomstvisie staat dat het wonen, leven en werken in Oirschot wordt gekenmerkt door de combinatie van cultuurhistorie, een groene omgeving en verbinding met de top technologische regio. De locatie Groot Bijstervelt heeft van zichzelf de combinatie van cultuurhistorie en groene omgeving. De kaders ten aanzien van de herontwikkeling bepalen uiteindelijk of ook de kwaliteit uitstraalt die we in Oirschot nastreven. Of zoals het in de toekomstvisie staat: Kwaliteit krijgt invulling door in alle aspecten van wonen, leven en bedrijvigheid te streven naar het topsegment. De kwalificatie topsegment laat zich het best duiden door een voorbeeld. Oirschot streeft, waar het de ontwikkeling van toerisme en recreatie betreft, niet naar massatoerisme als een Zandvoort of grote vakantieparken als Center Parks. Maar wat betekent dit nu voor de daadwerkelijke invulling van?zoeken we naar: een hoogwaardige invulling van binnen een nader te bepalen segment? innovatief concept heeft de voorkeur, uit de marktconsultatie blijkt dat dit een lagere opbrengst tot gevolg kan hebben of is de toekomstvisie ondergeschikt aan andere kaders/randvoorwaarden zoals financiën? 1 e kadervraag Zijn we bereid een initieel* verlies te nemen om een innovatieve ontwikkeling mogelijk te maken of gaan we voor een invulling waarbij opbrengst prevaleert. * Initieel verlies: reële waarde van het onroerend goed die lager ligt dan de boekwaarde waardoor de opbrengst lager is dan de boekwaarde Cultuurhistorie In de historie van zijn er 2 duidelijke ijkpunten als het gaat om de bestemming/gebruik van het complex. Al in de 14 eeuw wordt er voor het eerst gesproken over het goed Bijsterveld. De eerste omschrijvingen en tekeningen van een kasteel dateren uit In die tijd werd het kasteel gebruikt voor privébewoning. Deze functie behoudt het kasteel tot aan het einde van de 19 e eeuw en is daarmee zeker meer dan 500 jaar in privébezit geweest en gebruikt voor privébewoning. Discussienota.doc/blz. 4

5 Iets meer dan honderd jaar geleden, aan het begin van de 20 e eeuw, verandert het gebruik. Het kasteel wordt een klooster voor de congregatie van Montfortanen met een opleidingsfunctie voor geestelijken. Vanaf dat moment zien we de bebouwingsintensiteit op het goed toenemen. Naast de bouw van de kapel worden er regelmatig vleugels aan het originele kasteel toegevoegd. Ook zijn er diverse losse gebouwen, zoals een boerderij, op het terrein gebouwd. Zoals bekend is niet het enige, en zeker niet het oudste klooster in Oirschot. Al in 1644 vestigde de eerste orde in Oirschot. Dokter Lintermans stelde zijn huis beschikbaar voor de Carmelitessen van de H. Theresia, dit met goedkeuring van stadhouder prins Frederik Hendrik en zijn vrouw Amalia van Solms. Dit speelde zich af in een tijd dat door de Staten van Holland mannenkloosters werden gesloten en vrouwenkloosters met uitsterven bedreigd. In 1797 vestigden de zusters Franciscanessen zich in Oirschot. De zusters Franciscanessen waren op andere plekken in het zuiden verdreven en kwamen bij toeval in Oirschot terecht. Vanuit de cultuurhistorie kunnen beide ijkpunten/functies gekozen worden als het gaat om het behoud van ons culturele erfgoed. Aan de ene kant gaat het om het oorspronkelijke kasteel met alleen een woonfunctie. In de tijd gezien vertegenwoordigd deze functie het meest de historie van. Daar komt nog bij dat het enige nog overgebleven kasteel van de gemeente Oirschot is. Aan de andere kant vertegenwoordigd een stuk van het rijke roomse leven in Oirschot, van met name de eerste helft van de 20 e eeuw en laat het in zijn ontwikkeling de groei van de orde Montfortanen zien. Welk cultuurhistorisch ijkpunt weegt het zwaarst? De eeuwenlange historie van het kasteel als woning of de ontwikkeling van ruim een halve eeuw van het klooster? Werken we mee aan een ontwikkeling waarvoor sloop van delen van het voormalig klooster nodig is? Gedachtegoed De paters Montfortanen hechten heel veel waarde aan het behoud van de kapel en hun gedachtegoed. Met die intentie hebben ze het complex verkocht aan de gemeente. Als zekerstelling van deze uitgangspunten is in de akte vastgelegd dat de kapel behouden moet worden en dat een stichting (Stichting behoud Montfortkapel) zorg draagt voor het in stand houden van het gedachtegoed van de Montfortanen. De Montfortanen waren dienstbaar aan de samenleving/maatschappij. De Montfortanen willen graag dat de nieuwe functie aansluit bij het werk van de Montfortanen in de missie en in Oirschot (opleidingscentrum). Ze waren vooral actief in de zorg, al dan niet met wonen, gezondheid en onderwijs. Er zijn echter ook andere Discussienota.doc/blz. 5

6 functies die een belangrijke bijdrage leven aan de kwaliteit van de huidige samenleving/maatschappij zoals duurzaam ondernemen en kunst en cultuur. Deze twee laatste thema s passen zeer duidelijk ook binnen de toekomstvisie. Het gedachtengoed van de Montfortanen kan op vele manieren behouden worden. Actief in zijn nieuwe vorm/bestemming of passief door het behoud van de kapel en het park met zijn specifieke religieuze kenmerken, zoals in de akte van levering is vastgelegd. Als het gedachtegoed actief behouden moet worden sluit dat op dit moment functies uit. Willen we afwijken van het gedachtegoed van de Montfortanen, maar hierbij wel rekening houdend met de voorwaarden zoals die contractueel in de akte van levering zijn vastgelegd? Verder is bepaald dat het park openbaar toegankelijk moet blijven. De mate van openbaarheid is in de overeenkomst met de Montfortanen niet vastgelegd en kan zich beperken tot (een deel) van de tuin. Als er in het hoofdgebouw een niet openbare functie wordt gerealiseerd brengt dat een beperking mee van de openbaarheid van de tuin. Uit de consultatie komt duidelijk naar voren dat een gedeeltelijke openstelling van de tuin (het westelijke gedeelte) inpasbaar is in alle ingediende initiatieven. Willen we de openbaarheid van (een gedeelte van) het park garanderen, dit afgezet tegen de mogelijke functies voor het hoofdgebouw? Kadervraag Is de gemeente bereidt dan ook een gedeelte van de onderhoudskosten te dragen? Eigendomsverhoudingen Bij de herontwikkeling van dit complex spelen meerdere financiële aspecten een rol. Doel van de herontwikkeling is in eerste instantie het afstoten van het complex. Maar er zijn meer eigendomsconstructies mogelijk. Een aantal partijen die hebben meegedaan aan de marktconsultatie gegeven aan dat verwerving (tegen boekwaarde + renovatiekosten) van het complex bij de start van de ontwikkeling een bottleneck is. Andere eigendomsconstructies zoals erfpacht en huur kunnen de realisatie van met name innovatieve/vernieuwende ideeën meer haalbaar maken. Ook overdracht op termijn is een constructie die geopperd is. Op het moment dat we kiezen voor verkoop van het pand zijn de directe- financiële Discussienota.doc/blz. 6

7 consequenties duidelijk. Alle andere vormen van eigendom leveren financiële risico s op voor de gemeente als eigenaar. Zijn we bereid vanuit de brede functie invullingen, die uit de marktconsultatie komen, te kiezen voor andere vormen van overdracht dan alleen directe overdracht? Infrastructuur Het complex wordt ontsloten via de Montfortlaan. Bij deze ontsluiting zijn 2 aspecten die direct in het oog springen namelijk de capaciteit van de weg en de inrichting van de weg. de capaciteit van de weg is niet berekend op een (forse) toename van het aantal verkeersbewegingen. de weg is nu zo ingericht dat zowel langzaam als snelverkeer gebruik maakt van de zelfde wegvakken, ondanks de aanwezigheid van een strook voor fietsers/voetgangers. Ook de leerlingen en ouders van de naastgelegen St. Antoniusschool maken gebruik van de Montfortlaan. Iedere herontwikkeling heeft in meer of mindere mate impact op het aantal verkeersbewegingen op de Montfortlaan. Afhankelijk van het toekomstig gebruik stellen we zowel eisen aan de kwaliteit als aan de capaciteit van de ontsluitingsweg. Zijn we bereid om (grootschalige) infrastructurele ingrepen te doen/toe te staan in het gebied ten behoeve van een nieuwe functie? Wil de gemeente hierin iets extra betekenen als de ontwikkeling een duidelijke meerwaarde voor Oirschot met zich meebrengt? Parkeren Wat geldt voor de infrastructuur geldt ook voor parkeren. Elke herontwikkeling heeft een bepaalde parkeerdruk tot gevolg. Discussienota.doc/blz. 7

8 Mag parkeren gaan ten koste van het aanwezige groen of moeten parkeermogelijkheden gerealiseerd worden binnen de bestaande bebouwde/verharde m²? Kaders vanuit het beleidsveld zorg Wmo De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) regelt dat mensen met een beperking de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. Het kan gaan om ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. De Wmo zorgt ervoor dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. De toekomstige bestemming van, met name als er sprake is van een regionale, grootschalige woon/zorg voorziening in de vorm van zorg met verblijf, kan ook gevolgen hebben voor het beroep dat in de (nabije) toekomst wordt gedaan op de Wmo. Bij een ontwikkeling van deze omvang is het niet zo dat deze alleen een aantrekkingskracht zal hebben voor de plaatselijke bevolking. Het specifiek bedienen van een bevolkingsgroep die al een beroep doet op de Wmo, of dit naar alle waarschijnlijkheid op korte termijn gaat doen, brengt financiële consequenties met zich mee. Ontwikkelingen die liggen in de lijn van zorg zonder verblijf (bv tijdelijke zorg na een ziekenhuisopname) vallen buiten de Wmo. Is de gemeente bereid om de mogelijke financiële effecten van een (grootschalig) woon/zorg project voor haar rekening te nemen (Wmo) Burgerparticipatie Begin 2012 zijn we actief gestart met de herontwikkeling van door middel van de marktconsultatie. Over de inhoud van dit document hebben we contact gehad met Stichting Behoud Erfgoed Oirschot (SBEO), werkgroep Mooi Straaten en de monumentcommissie. Voorafgaand aan de opiniërende raad zijn we nog we in gesprek geweest met de WMO adviesraad, het JPO, Mooi Straten en SBEO. Aan de inwoners van Oirschot hebben we met behulp van twee polls op internet en in het weekjournaal gevraagd hoe vaak de inwoners op dit moment in het park bij komen en welke bestemming ze het liefst gerealiseerd zien in het complex. In hoeverre leent de verdere uitvoering van dit project zich voor burgerparticipatie? Discussienota.doc/blz. 8

9 Kanttekeningen Er zijn een aantal wettelijke/beleidskaders die in zijn huidige vorm een beperking voor de herontwikkeling van zijn. Als het tot een daadwerkelijke herontwikkeling komt is de gemeente aan zet om de herontwikkelaar zodanig te faciliteren waardoor realisatie mogelijk wordt. Bestemmingsplan Op dit moment rust op het complex de bestemming onderwijsvoorzieningen (conferentie/studiecentrum). Deze omschrijving biedt niet veel mogelijkheden als het gaat om herbestemmen. Vaststelling van een richting voor de toekomstige bestemming van heeft automatisch tot gevolg dat, zodra het uiteindelijke plan vorm begint te krijgen, we als gemeente moeten meewerken aan een bestemmingsherziening. Woningbouwprogramma In het huidige woningbouwprogramma zijn voor 30 woningen gereserveerd in het woningbouwprogramma. De gepresenteerde plannen gaan uit van een optimum van 40 tot 45 woningen/wooneenheden. Op basis van ervaringscijfers is er ruimte in het woningbouwprogramma om het aantal woningen te verhogen tot Op dit moment is er voor 100% aan plannen. Ervaring leert dat er 130 % aan plancapaciteit nodig is om tot voldoende harde plannen te komen. Wet Bibob Bij de herontwikkeling van zijn grote sommen geld gemoeid. We moeten daarom heel nadrukkelijk aandacht hebben voor de integriteit van de (potentiële) partners. Dit onderwerp is tijdens de verdiepingsgesprekken nadrukkelijk aan de orde gekomen. Voor alle gesprekspartners was het duidelijk dat de gemeente zekerheid wil hebben over de integriteit van de partijen waarmee we zaken doen. Een manier om de integriteit in beeld te brengen is de wet Bibob. Verwerving De gemeente is geen ontwikkelaar van vastgoed. Het WBO had deze taak wel en in dat licht is in het verleden aangekocht. In de huidige organisatiestructuur van de gemeente (zonder eigen woningbedrijf) en de nieuwe rol waarop de gemeente zich aan het oriënteren is, past een dergelijke aankoop niet. Het complex staat nu voor in onze begroting en ieder jaar komen daar ongeveer ,- aan kosten voor instandhouding bij. Verdere procedure Juni 2012; besluitvorming kaderstelling September 2012 besluitvorming college wijze van vervreemding van object op basis van kaderstelling Najaar 2012 start vervreemding Discussienota.doc/blz. 9

10 Doelstelling: overdracht object medio Bijlagen Resultaten marktconsultatie (volgen begin juni) marktconsultatiedocument januari 2012 Raadsinformatiebrieven Marktconsultatie Discussienota.doc/blz. 10