Boek op t Zand. Plan van Aanpak

Transcriptie

1 Boek op t Zand Plan van Aanpak

2 Inhoudsopgave Aanleiding... 3 Historie... 4 Nut en noodzaak voor het toerisme... 5 Beleidskeuzes... 6 Voorstel... 7 Strategie/planning

3 Aanleiding Al geruime tijd wordt er gesproken over de toekomst van het gebouw Boek op t Zand te Bredevoort. Op 8 januari van dit jaar is tijdens de RTG-Ruimte door het college toegezegd dat er een integraal voorstel komt inzake de toekomst van het pand. Het voorliggend plan van aanpak bevat dit voorstel. Het pand Boek op t Zand te Bredevoort 3

4 Historie Het pand Boek op t Zand werd in het verleden gebruikt als schoolgebouw. Tot 2009 is het pand gebruikt door de Stichting Bredevoort Boekenstad. Vanuit het pand heeft de Stichting Bredevoort Boekenstad haar doelstelling nagestreefd. In 2009 heeft de Stichting Bredevoort Boekenstad haar activiteiten beëindigd. Vanaf dat moment heeft de gemeente de verhuur van het pand op zich genomen. Huurders waren op dat moment Antiquariaat Waldo, The Englisch Bookshop, Poeziecentrum Nederland en Atelier t Aanzicht. Daarnaast was een ruimte in gebruik gegeven aan de Stichting Bredevoort Kunstmanifestatie ten behoeve van de organisatie van diverse exposities. Ook maakte de organisatie van de Bredevoortse boekenmarkten gebruik van het pand. Het gemeentelijk beleid is er op gericht om panden die niet noodzakelijk zijn voor de gemeentelijke bedrijfsvoering af te stoten. Vanaf 2012 is er daarom geprobeerd om het pand in eigendom over te kunnen dragen aan een marktpartij. Deze gesprekken hebben tot eind 2013 geduurd, maar hebben niet tot overeenstemming geleid. In de tussenliggende periode is er voor gekozen om geen nieuwe langlopende (huur)verplichtingen aan te gaan ten aanzien van het gebruik van het pand. Hiervoor is gekozen om eventuele beleidskeuzes ten aanzien van het pand niet te frustreren. Vanaf medio 2013 hebben de boekhandelaren er voor gekozen om de huur op te zeggen. Per 1 april 2014 is Atelier t Aanzicht de enige huurder. Omdat er voor gekozen is om geen langlopende (huur)verplichtingen aan te gaan, is het pand in de loop van de tijd grotendeels leeg komen te staan. Vanaf het eind van het jaar 2013 zijn er met diverse partijen gesprekken gevoerd over de toekomst van het pand. Zo is er onder andere gesproken met de huidige huurder, Atelier t Aanzicht, Bredevoorts Boekbelang en de VVV Bredevoort, onder de vlag van Bredevoorts Belang. Uit deze gesprekken kan als rode draad worden afgeleid dat de Bredevoortse partijen van mening zijn dat het pand zeker een functie heeft voor het toerisme en derhalve behouden zou moeten blijven. De eerder aangehaalde leegstand brengt een leegstandsrisico met zich mee. Daarnaast vingen wij van het VVV Bredevoort de geluiden op dat het toerisme onder de leegstand heeft te leiden, omdat dit geen aantrekkelijk beeld oplevert. Om een win-win situatie te bereiken is er voor gekozen om het pand tot eind oktober van dit jaar als antikraak-maatregel in gebruik te geven aan het VVV. Het VVV is wel de energiekosten verschuldigd. Voorwaarde aan het in gebruik geven is dat de VVV het pand niet voor louter commerciële doeleinden mag (laten) gebruiken. Het VVV heeft ervoor gekozen om de leegstaande ruimtes te vullen met een internationaal antiquariaat. De boekhandelaren hebben in het pand niet hun core-business, maar hebben wel de mogelijkheid om de onkosten terug te verdienen. 4

5 Nut en noodzaak voor het toerisme Zoals eerder genoemd zijn de Bredevoortse partijen in het algemeen van mening dat het pand een waarde heeft voor het Bredevoortse toerisme. Als eerste is van belang om te noemen dat Bredevoort naar het oordeel van het college meer is dan Boekenstad. Historie, kunst, cultuur en ambachten zijn minstens zo belangrijk en hebben ook een positief effect op het toerisme. De laatste jaren is sterk ingezet op verbreding van het product Bredevoort, door onder andere de verbeelding van de historie in het straatbeeld en de ontwikkeling van nieuwe toeristische producten, zoals routes door de stadskern. De organisatie van activiteiten dient van onderaf te gebeuren. Het college is van mening dat een centraal pand, met functies die elkaar versterken, kan bijdragen aan het versterken van het toerisme. Het college is echter ook van mening dat het pand Boek op t Zand hiervoor niet het enige geschikte pand is. Alternatieven voor het pand Boek op t Zand zouden Sint Bernardus of De Veste kunnen zijn. Bovendien wordt het niet als taak van de gemeente gezien om diverse functies in gemeentelijke eigendommen te faciliteren. 5

6 Beleidskeuzes Zoals tijdens de bespreking in de RTG-Ruimte van 8 januari j.l. al naar voren kwam, zijn er diverse opties ten aanzien van de toekomst van het pand Boek op t Zand. Hieronder worden deze opties nog eens kort benoemd: - (Gedeeltelijke) sloop van het pand Sloop van het pand leidt er toe dat er minder m² s beschikbaar zijn voor de markt. Dit kan als positief effect hebben dat andere leegstaande ruimtes in Bredevoort sneller gevuld raken. Bovendien kunnen dan de contouren van het vroegere kasteel in beeld gebracht worden. Nadeel van het sloop is dat het een onomkeerbare keuze is. Daarnaast heeft de huidige huurder een doorlopende huurovereenkomst, waar uiteraard rekening mee gehouden wordt. - Verhuur van het pand Er kan voor gekozen worden om de verhuur van het pand als gemeente op ons te blijven nemen. Er moet dan weer actief gezocht worden naar nieuwe huurders. Voordeel is dat de gemeente maximaal kan sturen op het gebruik van het pand. Nadeel is dat de gemeente geconfronteerd wordt met de eigenaarslasten (onderhoud etc) en het exploitatierisico. Bovendien wordt de verhuur niet als (hoofd)taak van de gemeente gezien. - Verkoop van het pand Als gevolg van de verkoop wordt de nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor de exploitatie van het gebouw. De eigenaar kan binnen de kaders die het bestemmingsplan daaraan stelt, het pand benutten. Nadeel van verkoop is dat de gemeente geen enkele sturing meer heeft op het gebruik, behoudens de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. 6

7 Voorstel Uit het bovenstaande kan het volgende worden afgeleid: Bredevoort kampt met leegstand in het centrum. Uit gesprekken met de Bredevoortse partijen bleek dat er wel degelijk een toeristische rol voor het pand wordt gezien. Sloop van het pand verdient daarom, aldus de Bredevoortse partijen, niet de voorkeur. Het college wil geen rol als verhuurder op haar nemen. Dit is geen (hoofd)taak van de gemeente en past niet binnen het beleid om gebouwen die niet voor de gemeentelijke bedrijfsvoering worden gebruikt af te stoten. Verkoop leidt ertoe dat de gemeente de volledige grip op het pand kwijtraakt. Voorgestelde beleidskeuze Een lokale partij wordt verantwoordelijk voor de exploitatie van het pand alsof hij eigenaar is. Binnen door de gemeente aan te geven kaders, kan het pand worden benut voor versterking van het toerisme/de Bredevoortse economie. Om dit te kunnen bewerkstelligen wordt het pand in erfpacht/opstalrecht uitgegeven aan de lokale partij. Deze partij betaalt hiervoor een nader te bepalen marktconforme erfpachtcanon/retributie. Als op enig moment blijkt dat de exploitatie van het pand niet meer haalbaar is, dan kan in een ultieme situatie de volle eigendom weer naar de gemeente toekomen. Op dat moment ligt het uit de markt halen van het pand voor de hand. Bovenstaande constructie biedt de Bredevoortse partijen nog éénmalig de mogelijkheid om nut en noodzaak van het pand in de praktijk te laten zien. Het voordeel voor de gemeente is gelegen in het feit dat de gemeente niet meer verantwoordelijk is voor de exploitatie van het pand en de daarbij behorende risico s. Aan de erfpacht/opstal dienen enkele uitgangspunten ten grondslag te liggen, die worden vertaald in de akte van vestiging van het recht van erfpacht/opstal. Hierbij kan gedacht worden aan de volgende uitgangspunten: - Gebruik ten behoeve van historie, kunst, cultuur, boeken en/of ambacht, waarbij een mix van functies de voorkeur heeft; - Onderhoud (groot en klein) voor erfpachter/opstaller; - Kleinschalige horeca is slechts in een beperkt deel van het pand toegestaan; - Het pand mag niet gebruikt worden voor feesten en partijen; - Na het einde van de erfpacht/opstal dient het gebouw vrij van huurders en andere gebruikers opgeleverd te worden aan de gemeente; - Respecteren/overnemen bestaande huurovereenkomst Atelier t Aanzicht. Voorgesteld wordt om in te stemmen met bovenstaande beleidskeuze en het college van burgemeester en wethouders opdracht te geven tot uitvoering van deze keuze. Alternatieve beleidskeuze Sloop van het pand leidt er toe dat het aantal beschikbare m² s op de Bredevoortse markt met ca. 500 m² wordt teruggebracht. Dit vergroot de kans dat ander leegstaand vastgoed sneller wordt ingevuld. Bovendien bevrijdt deze keuze de gemeente van haar rol als verhuurder van het pand. Momenteel wordt een deel van het pand verhuurd aan Atelier t Aanzicht. Deze huurovereenkomst loopt door tot 1 september Vanzelfsprekend wordt deze huurovereenkomst gerespecteerd. Met de huurder zal overleg worden gevoerd over de mogelijkheden van voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Mocht dit niet mogelijk blijken, dan zal het pand gefaseerd worden gesloopt. 7

8 Strategie/planning Voorgestelde beleidskeuze Wat Behandeling PvA in het college van 5 juni 2014 burgemeester en wethouders Behandeling van het PvA in de RTG-Ruimte 24 juni 2014 Behandeling van het PvA in de gemeenteraad 8 juli 2014 Opstellen erfpacht-/opstalovereenkomst Augustus 2014 Benaderen van partijen om op basis van de September 2014 erfpacht-/opstalovereenkomst een vrijblijvend plan in te dienen Selectie van partijen die bereid zijn te voldoen Oktober 2014 aan (erfpacht/opstal)voorwaarden Bij meerdere overgebleven partijen: opstarten November 2014 gesprekken met marktpartijen Selectie definitieve partij December 2014 Uitgifte in erfpacht/opstal Januari 2015 Wanneer De voorselectie van partijen Zoals reeds eerder genoemd is er met meerdere partijen gesproken over de toekomst van het pand. Bij de voorselectie van deze partijen wordt hiermee rekening gehouden. De volgende partijen worden in ieder geval benaderd om een plan in te dienen: - VVV Bredevoort; - Vereniging Bredevoorts Boekbelang; - Ondernemingsvereniging Bredevoort (BREM) - De huidige huurder; - De voormalige potentiële koper. De selectie van de definitieve partij Het is goed mogelijk dat meerdere partijen bereid zijn om op basis van de gestelde (erfpacht/opstal)voorwaarden het pand Boek op t Zand te gaan exploiteren. Om dat moment zal in gesprek moeten worden gegaan met deze partijen. De wijze waarop de exploitatie ingevuld kan worden kan immers verschillen. Op basis van deze gesprekken moet blijken welke partij naar het oordeel van de gemeente kan voldoen aan nog nader te bepalen kritische succesfactoren, zoals een duurzame en economisch haalbare exploitatie van het pand. Aan de hand van deze methode wordt getracht om op basis van relatief objectief bepaalbare factoren het beste plan te selecteren. Wat deze kritische succesfactoren zijn, zal mede blijken uit het besluitvormingsproces rondom dit Plan van Aanpak. Alternatieve beleidskeuze Wat Wanneer Behandeling PvA in het college van 5 juni 2014 burgemeester en wethouders Behandeling van het PvA in de RTG-Ruimte 24 juni 2014 Behandeling van het PvA in de gemeenteraad 8 juli 2014 Overleg met huidige huurder September oktober 2014 Keuze gehele of gefaseerde sloop November 2014 Start sloopwerkzaamheden December