Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Transcriptie

1 BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 2052/Almafin, Jureko, Port Greve en De Groot - Gran Dorado I. MELDING 1. Op 11 augustus 2000 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Almafin N.V., Jureko Property Holding B.V., Recreatiepark Port Greve en een natuurlijk persoon voornemens zijn zeggenschap te verkrijgen, in de zin van artikel 27, onder c, van de Mededingingswet, over de activiteiten van Gran Dorado Park Zandvoort B.V. en Gran Dorado Port Zlande B.V. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 160 van 21 augustus Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. II. PARTIJEN 2. Almafin N.V. (hierna: Almafin) is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Zij is de dochteronderneming van de Almanij Groep. Almafin is in Belgi actief op het gebied van het beleggen in en exploiteren van vastgoed, de verhuur van uitrustingen aan de leisure-sector en de verhuur/operational lease van bedrijfsmiddelen. 3. Jureko Property Holding B.V. (hierna: Jureko) is een besloten vennootschap naar Nederlands recht. Zij is een dochteronderneming van de Lapidus Groep, die actief is op het gebied van beleggen in en beheren en exploiteren van zakelijk vastgoed. In Nederland is Jureko betrokken bij de exploitatie van zakelijke objecten (kantoorgebouwen en winkels) en particuliere objecten (woningen). 4. Recreatiepark Port Greve B.V. (hierna: Port Greve) is een besloten vennootschap naar Nederlands recht. Zij is een dochteronderneming van de Marpollo Groep. De Marpollo Groep is actief in Nederland als belegger en exploitant van zakelijk vastgoed. 5. Gran Dorado Park Zandvoort B.V. (hierna: Gran Dorado Zandvoort) is een besloten vennootschap naar Nederlands recht. Zij is een dochteronderneming van Gran Dorado Leisure N.V., die een dochteronderneming is van de Pierre et Vacances Groep. Gran Dorado Zandvoort is actief op het gebied van de exploitatie van de centrale voorzieningen op het bungalowpark Zandvoort te Zandvoort en het verrichten van diensten aan Gran Dorado Zandvoort Bungalowverhuur B.V. ten behoeve van de verhuur van recreatiebungalows aan Nederlandse en buitenlandse toeristen in opdracht van de bungaloweigenaren.

2 6. Gran Dorado Port Zlande B.V. (hierna: Gran Dorado Port Zlande) is een besloten vennootschap naar Nederlands recht. Zij is eveneens een dochteronderneming van Gran Dorado Leisure N.V., die een dochteronderneming is van de Pierre et Vacances Groep. Gran Dorado Port Zlande is actief op het gebied van de exploitatie van de centrale voorzieningen op het bungalowpark Port Zlande te Goedereede en het verrichten van diensten voor Gran Dorado Port Zlande Bungalowverhuur B.V. ten behoeve van de verhuur van recreatiebungalows aan Nederlandse en buitenlandse toeristen in opdracht van de bungaloweigenaren. III. DE GEMELDE OPERATIE 7. De gemelde operatie betreft de verkoop van alle aandelen in Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Port Zlande door Gran Dorado Leisure N.V. aan Almafin, Jureko, Port Greve en een natuurlijk persoon. Almafin, Jureko en Port Greve verwerven ieder 32% van deze aandelen. Tegelijk met de aandelenoverdracht zullen twee lease-overeenkomsten en twee overeenkomsten tot overdracht van alle roerende en immaterile zaken en rechten en verplichtingen gesloten worden tussen Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Leisure N.V. respectievelijk Gran Dorado Port Zlande en Gran Dorado Leisure N.V. In deze overeenkomsten is bepaald dat Gran Dorado Leisure N.V. (de verkoper) de beide vakantieparken volledig huurt en alle roerende zaken, knowhow, goodwill en rechten en verplichtingen overneemt om deze vervolgens voor eigen rekening en risico te exploiteren en te beheren, tegen betaling van een afgesproken huurbedrag. Partijen hebben onder meer een koopovereenkomst d.d. 17 juli 2000 en lease agreements d.d. 17 juli 2000 overgelegd waaruit dit blijkt. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT Gezamenlijke zeggenschap 8. Port Greve, Jureko en de natuurlijke persoon zullen aandelen A verwerven en Almafin aandelen B. De houders van aandelen A enerzijds en Almafin als houder van aandelen B anderzijds zullen ieder twee directeuren benoemen van Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Port Zlande, zodat er te allen tijde vier directeuren zijn. Voor besluiten van de directies is eenstemmigheid vereist. Aan de goedkeuring van de algemene vergadering zijn alle directiebesluiten onderworpen die het strategisch commercile gedrag van de vennootschappen betreffen. De algemene vergadering neemt alle besluiten met unanimiteit van de uitgebrachte stemmen. Almafin, Jureko, Port Greve en de natuurlijke persoon zullen aldus gezamenlijke zeggenschap verkrijgen over Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Port Zlande. Duurzame zelfstandige economische eenheid 9. Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Port Zlande vervullen thans reeds duurzaam alle functies van een zelfstandige economische eenheid. Zij zullen ook na de onderhavige transactie in staat zijn te functioneren met een eigen commercieel beleid. De onderhavige transactie brengt hier geen verandering in.

3 Geen cordinatie van marktgedrag van oprichtende partijen 10. In verband met de vraag of onderhavige transactie een concentratie is als bedoeld in artikel 27, onder c, van de Mededingingswet dient voorts aandacht te worden besteed aan de vraag of het tot stand brengen van de gemeenschappelijke onderneming er niet toe leidt dat de moederondernemingen hun marktgedrag zullen cordineren. In verband hiermee moet worden nagegaan of (de moederondernemingen van) Almafin, Jureko en Port Greve in belangrijke mate werkzaam zullen zijn op een of meer markten waarop ook Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Port Zlande actief zijn. 11. De moederondernemingen zijn alle actief op de zakelijke vastgoedmarkt. Volgens de Mededeling van de Commissie inzake het onderscheid tussen gemeenschappelijke ondernemingen met het karakter van een concentratie of een samenwerkingsverband[1] moet, om te beoordelen of een gemeenschappelijke onderneming deel uitmaakt van een samenwerkingsverband, worden nagegaan of er sprake is van cordinatie tussen de moederondernemingen ten aanzien van prijzen, markten, output of innovatie. 12. Cordinatie van prijzen lijkt hoogstens denkbaar op de zakelijke vastgoedmarkt wanneer het om vergelijkbare objecten gaat. Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Port Zlande beschikken alleen over vakantieparken. Van de kopers beschikt alleen de Marpollo Groep over vakantieparken. Omdat slechts n van de kopers over appartementen in vakantieparken beschikt, is cordinatie tussen de moederondernemingen bij verhuur of beheer niet denkbaar. Bovendien is meestal sprake van langlopende huurovereenkomsten waarvan de huur niet zonder meer tussentijds gewijzigd kan worden. Eventuele cordinatie tussen de moederondernemingen bij de verwerving van nieuwe objecten houdt geen verband met de totstandbrenging van de onderhavige concentratie, omdat bij elke poging tot verwerving van een object nieuwe coalities kunnen worden gevormd. Eventuele bestaande coalities vormen daarbij geen belemmering. 13. Cordinatie ten aanzien van markten is in het onderhavige geval evenmin denkbaar. De moederondernemingen leggen zich toe op diverse, elkaar soms overlappende segmenten van de zakelijke vastgoedmarkt en het is niet aannemelijk dat dit wijzigt als gevolg van de onderhavige concentratie. Cordinatie van output of innovatie is vanwege de aard van de markt niet goed denkbaar. Conclusie 14. Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de gemelde operatie een concentratie is in de zin van artikel 27, onder c, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 7, omschreven transactie leidt er toe dat een gemeenschappelijke onderneming tot stand wordt gebracht. 15. Betrokken ondernemingen, in de zin van het Besluit vaststelling formulieren Mededingingswet (Staatscourant 1 van 2 januari 1998), zijn Almanij Groep, Lapidus Groep, Marpollo Groep en Gran Dorado Zandvoort en Gran Dorado Port Zlande gezamenlijk.

4 16. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. Relevante markten Relevante productmarkt(en) 17. Partijen geven aan dat door de concentratie de markt voor het beleggen in en exploiteren van onroerend goed wordt benvloed. Partijen geven aan dat deze markt zou kunnen bestaan uit deelmarkten voor commercieel onroerend goed en voor woningen.[2] 18. Beleggings- en exploitatieactiviteiten zouden wellicht kunnen worden onderverdeeld in drie gebieden: (a) projectontwikkeling (b) verhuur van vastgoed (c) (dagelijks) beheer van vastgoed. De kopers zijn actief op al deze gebieden. Gran Dorado Port Zlande en Gran Dorado Zandvoort zijn niet actief op het gebied van projectontwikkeling. Zij verhuren wel de twee vakantieparken waarvan zij eigenaar zijn. Het beheer van deze parken zal worden uitbesteed aan vennootschappen welke tot de groep van de verkoper blijven behoren. 19. In het onderhavige geval kan het in het midden blijven of de markt voor het beleggen in en exploiteren van onroerend goed nader moet worden onderverdeeld in bijvoorbeeld projectontwikkeling, verhuur van vastgoed en dagelijks beheer van vastgoed, aangezien de uiteindelijke beoordeling hierdoor niet wordt benvloed (zie de punten 22 tot en met 24). Ook kan in het midden blijven of de onderscheiden productmarkt(en) nader onderverdeeld moet(en) worden naar verschillende soorten vastgoed, zoals vakantiewoningen, aangezien de uiteindelijke beoordeling hierdoor eveneens niet wordt benvloed (zie de punten 22 tot en met 24). Relevante geografische markt(en) 20. Partijen geven aan dat de markt voor het beleggen in en exploiteren van onroerend goed een Nederlandse markt is. Beleggers in vastgoed opereren gewoonlijk ten minste landelijk en de meeste grotere ondernemingen die beleggingsobjecten exploiteren zijn meestal in het hele land actief. Naar de mening van partijen zijn de concurrentievoorwaarden in heel Nederland voldoende homogeen om te spreken van een nationale markt. 21. In het onderhavige geval kan het in het midden blijven of de, al dan niet nader gesegmenteerde, markt voor het beleggen in en exploiteren van onroerend goed nationaal dan wel regionaal is, aangezien de uiteindelijke

5 beoordeling hierdoor niet wordt benvloed (zie de punten 22 tot en met 24). B. Gevolgen van de concentratie 22. Op een nationale markt voor het beleggen in en exploiteren van onroerend goed is het gezamenlijke marktaandeel van de betrokken ondernemingen minder dan 2%, uitgaande van een marktomvang van NLG 24,8 miljard.[3] Op een nationale (deel)markt voor projectontwikkeling van vastgoed zou het gezamenlijke marktaandeel van de betrokken ondernemingen minder dan 1% bedragen.[4] Van de (deel)markten voor verhuur van vastgoed en (dagelijks) beheer van vastgoed zijn volgens partijen geen concrete cijfers beschikbaar. Gelet op de omvang van de markt voor het beleggen in en exploiteren van onroerend goed zal het gezamenlijke marktaandeel van de betrokken ondernemingen op deze (deel)markten minder dan 2% bedragen. 23. Volgens partijen zijn omzetcijfers op regionaal niveau van de markt voor het beleggen in en exploiteren van onroerend goed niet beschikbaar. Indirect hebben partijen af kunnen leiden dat het gezamenlijke marktaandeel van de betrokken ondernemingen in Zeeland op de (deel)markt voor het beleggen in en het exploiteren van vakantiewoningen (in de onderhavige zaak de meest nauwe marktafbakening naar verschillende soorten vastgoed) minder dan 5% bedraagt.[5] Zeeland is de enige regio waar overlap tussen de activiteiten van de betrokken ondernemingen bestaat. 24. Gezien het marktaandeel genoemd in het vorige punt is het aannemelijk dat de gezamenlijke marktaandelen van de betrokken ondernemingen op de (deel)markten voor projectontwikkeling van vakantiewoningen, verhuur van vakantiewoningen en (dagelijks) beheer van vakantiewoningen in Zeeland (de meest nauwe marktafbakening) niet wezenlijk hoger zullen zijn (zie ook punt 22). Conclusie 25. Gelet op voornoemde marktaandelen is er geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. VI. CONCLUSIE 26. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 27. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is

6 vereist. Datum: 7 augustus 2000 w.g. Drs. R.J.P. Jansen Plv. directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM Rotterdam [1] Mededeling in de zin van Verordening (EEG) nr. 4064/89 van de Raad betreffende de controle op concentratie van ondernemingen, Mededeling van 31 december 1994, Pb. 1994, Nr. C 385, p. 1, punt 17. [2] Partijen verwijzen naar de beschikking van de Europese Commissie van 31 augustus 1998 in zaak IV/M.1289 Harbert Management/DB/Bankers Trust/SPP/hman. [3] Dit zijn de totale opbrengsten uit exploitatie/huur van commercieel vastgoed (bron: CBS). [4] Uitgaande van een totaal verwacht bouwvolume in 2000 met een waarde van NLG 88,5 miljard (bron: EIB). [5] De omvang van de markt voor verhuur van vakantiewoningen aan consumenten bedroeg in 1999 ongeveer NLG 315,3 miljoen, uitgaande van toeristische vakanties in 1999 doorgebracht in Zeeland waarvoor gemiddeld NLG 786,-- aan huur werd betaald (bron: NIPO Vakantie Onderzoek 1999). Als de marktomvang afgezet wordt tegen de omzet uit verhuur van Gran Dorado Port Zlande en Port Greve, dan is het aannemelijk dat het marktaandeel van partijen in Zeeland (uitgaande van de meest nauwe marktafbakening) minder dan 5% zal bedragen. Aan de inhoud van deze pagina's kunt u geen rechten ontlenen.