Marktscan A15-A12. Themasessie Gebiedsontwikkeling dr. Erwin van der Krabben 22 mei 2007

Transcriptie

1 Marktscan A15-A12 Themasessie Gebiedsontwikkeling dr. Erwin van der Krabben 22 mei 2007

2 Inhoud 1. Waardecreatie en gebiedsontwikkeling: uitgangspunten 2. Mogelijkheden versnelling projectuitvoering 3. Kostenbeheersing: verevening, value capturing 4. Gebiedsontwikkeling en kwaliteitsimpuls 5. Potenties waardecreatie project A15-A12

3 1. Waardecreatie en gebiedsontwikkeling: uitgangspunten Waardecreatie: wanneer infrastructuur en gebiedsontwikkeling worden gecombineerd ontstaan mogelijkheden om meerwaarde te realiseren Waardecreatie: realiseren van meerwaarde in complexe integrale projecten bereikbaarheidswaarde; financiële waarde; ruimtelijke kwaliteit / gebiedskwaliteit; versnelde realisatie van ruimtelijke investeringen / aanleg infrastructuur.

4 Optimaliseren van waardecreatie Scope / projectomvang Fasering / flexibiliteit Publiek-publieke samenwerking Publiek-private samenwerking Financieringsconstructies Markt: vraag-aanbodverhoudingen Proces

5 2. Mogelijkheden versnelling projectuitvoering Onderzoek in opdracht van OECD (2007): welke mogelijkheden zijn er om de realisatie van nieuwe infrastructuurprojecten te versnellen? Aanname in onderzoek: twee aspecten spelen een cruciale rol Interaction level / mate van samenwerking / participatiegraad; Complexiteit van het project Onderzoek gebaseerd op resultaten van 15 recent uitgevoerde of in uitvoering zijnde infrastructuurprojecten

6 Overzicht projecten 1. A4 Midden Delfland 2. N Betuwelijn 4. HSL zuid 5. Rotterdam CS 6. Hanzelijn 7. A2 Maastricht 8. Spoortunnel Delft 9. Zuidas 10. Den Haag CS 11. Arnhem CS 12. Sijtwende 13. RijnGouwe Lijn 14. A Spitsstroken

7 Figure 1 Analytical model Interaction level according to the ladder of participation From first idea to planning process Planning process Implementation process Open authorative to facilitative Open authorative to facilitative Open authorative to facilitative Complexity of the process and the procedures* Complexity of the process + to Number of governments involved + to Number of market parties involved + to Financial complexity + to Complexity regarding the content of the plan + to Complexity of procedures + to Number of procedures + to Weight of procedures + to Combined score of the complexity level + to From first idea to development + to Speed of the process* Planning process + to Implementation process + to * On a scale from + to +++++, where + is very low/slow and is very high/fast. Combined score of the speed of the process + to +++++

8 Figure 4.1 Evaluation of case studies: speed of decision-making process, participation level and complexity level increasing interaction Facilitative I?Sijtwende (3) Interactive Co-operative?Zuidas (4)?A59 (3.5) Speed:?Railroad Tunnel Delft (2.5) 5 very fast +++++?A2 Maastricht (2.5) 4 fast ++++ Delegating 3 average +++?N201+ (2)?The Hague CS (4)?A4 Midden Delfland (1) 2 slow ++?HSL-South (2.5) 1 very slow +?Arnhem CS (3)?Rotterdam CS (2.5) Participating?Hanze Line (2.5) Consultative Symbolically Interactive?Betuwe Line (2.5)?RijnGouwe Line (3.5)?Rush Hour Lanes (4) Open Authorative II III Non-Interactive Closed authorative Complexity of the process and the procedures

9 Succesvolle projecten RijnGouwe Lijn Spitsstroken Sijtwende Zuidas Den Haag CS Arnhem CS A59

10 Minder succesvolle projecten Betuwelijn HSL Zuid Hanze Lijn A4 Midden Delfland N201 A2 Maastricht Spoortunnel Delft Rotterdam CS

11 Figure 4.2 Evaluation of case studies: speed of decision-making process and complexity level very high?a4 Midden Delfland?Betuwe Line high?n201+?hsl-south?rotterdam CS Complexity level?hanze Line average? A2 Maastricht?Zuidas?Railroad Tunnel Delft?The Hague CS?Arnhem CS low?sijtwende?rgl?a59?rush Hour Lanes very low Speed

12 Succesfactoren Beperkte procedurele complexiteit Sterke initiatiefrol marktpartijen Ondernemende gemeente Slimme PPS-constructie; risicodragende rol van marktpartij

13 Factoren verantwoordelijk voor vertragingen in proces Te gecentraliseerde benadering; onvoldoende ondersteuning van lagere overheden en marktpartijen Mate van complexiteit: technologisch, financieel en procedureel Te hoge ambities, resulterend in onbetaalbaarheid project Onvoldoende betrokkenheid van belangrijkste stakeholders Noodzaak van project / maatschappelijk belang onvoldoende neergezet

14 3. Kostenbeheersing: verevening, value capturing Verevening versus value capturing Verbetering bereikbaarheid en effect op vastgoedwaarden Instrumentarium voor value capturing Bereikbaarheidsbonus A15-A12: rekenvoorbeeld Mogelijkheden voor financiële waardecreatie

15 Verevening versus value capturing (Regionale) verevening: rendabele projecten dekken de kosten van niet-rendabele projecten; herverdeling van overwinsten ; regionale verevening publiek-publiek of publiek-privaat: geen wettelijke basis, op basis van vrijwilligheid Value capturing: afromen van waardestijging vastgoed als gevolg van verbetering bereikbaarheid; waardestijging kan zich voor doen zowel betrekking tot bestaand als nieuw vastgoed; wettelijke basis voor value capturing nieuw vastgoed op basis van nieuwe grondexploitatiewet (binnenplans én bovenplans kostenverhaal mogelijk); geen wettelijke basis voor value capturing bestaand vastgoed.

16 Instrumentarium voor value capturing Direct: infrastructuurgebruiker Gebruikersbijdrage Indirect: vastgoedmarkt Value capturing van ontwikkelaars Value capturing van grond- en vastgoedeigenaren Interne value capturing

17 Value capturing / indirect / ontwikkelaars Vrijwillige bijdrage: Benefit sharing Ontwikkelaarsbijdrage Ontwikkelingsrechten Ontwikkelingsheffing (impact fee) Overheidsinterventie: Actief grondbeleid (Administrative guidance) Exploitatievergunning Grondexploitatiewet Baatbelasting Grondexploitatiewet

18 Value capturing van grond- en vastgoedeigenaren Heffingsdistricten Impact fee Incrementele belasting (OZB) Loonheffing

19 Interne value capturing Gebiedsexploitatie totaalontwikkelaar

20 Conlusie mogelijkheden value capturing Geen geschikt instrumentarium voor verplichte afroming van waardestijging vastgoed ten behoeve van infrastructuurinvestering Vrijwillige bijdrage uit nieuwe ontwikkelingen haalbaar en realistisch op basis van goed verhaal Bijdrage op basis van waardestijging bestaand vastgoed niet haalbaar / niet realistisch

21 Bereikbaarheidsbonus A15-A12: rekenvoorbeeld Uitgangspunten Verbeterde bereikbaarheid zowel effect op vastgoedwaarde bestaand vastgoed als nieuw vastgoed Value capturing bestaand vastgoed blijft buiten beschouwing Betrokken overheden c.q. marktpartijen (grondeigenaren) betalen vrijwillig mee op basis van bereikbaarheidsbonus Bereikbaarheidsbonus gesteld op 15% (= extra waarde bouwgrond bedrijventerreinen) Ca. 200 ha nieuwe bedrijventerreinen profiteren van verbeterde bereikbaarheid

22 Verbetering bereikbaarheid en effect op vastgoedwaarden Transumo-project (BSIK-programma): relatie tussen bereikbaarheid van locatie en vastgoedwaarden Samenwerking tussen VU, Radboud Universiteit, Goudappel Coffeng, Buck Consultants International, DTZ, Montefeltro Uitvoering regressieanalyse waarin het verband wordt getest, met behulp van grote databestanden (vastgoed en bereikbaarheid) Voorlopige resultaten: positief verband tussen bereikbaarheid en vastgoedwaarden Toepassing op stationslocaties: effect van investeringen in bereikbaarheid op vastgoedwaarden Bereikbaarheidsbonus als basis voor bijdrage vastgoedpartijen aan verbetering bereikbaarheid?

23 Rekenvoorbeeld 200 ha nieuwe bedrijventerrein; ca. 70% uitgeefbaar = 140 ha: m2 bouwgrond Stel prijs bouwgrond zonder A15-A12 : 150,-- per m2 Prijs bouwgrond met 15% bereikbaarheidsbonus A15-A12 : 172,50 per m2 Mogelijke financiële bijdrage aan project A15-A12 uit ontwikkeling bedrijventerreinen: 1,4 miljoen m2 x 22,50 = 31,5 miljoen (Nota bene: betreft toekomstige opbrengsten; dient nog contant gemaakt te worden)

24 Mogelijkheden voor financiële waardecreatie Regionale verevening: biedt in principe potentie, maar moet gebaseerd zijn op regionale afspraken; de kans daarop lijkt niet zo groot; regionale verevening gaat voor betrokken gemeenten ten koste van gebruikelijke vereveningsystematiek binnen gemeentegrenzen; naast project A15-A12 komen ook andere projecten van regionaal belang in aanmerking voor afspraken regionale verevening. Value capturing: afspraken op basis van vrijwilligheid; met name m.b.t. bedrijventerreinontwikkeling goede mogelijkheden; (beperkte) mogelijkheden op basis van grondexploitatiewet: bovenplans kostenverhaal (?)

25 4. Gebiedsontwikkeling en kwaliteitsimpuls Benut mogelijkheden verbeterde bereikbaarheid: regionaaleconomische impuls; Combineer geplande projecten met aanleg project A15- A12; Benut mogelijkheden als gevolg van ruimtelijke ingrepen door aanleg project A15-A12: gebied gaat toch op de schop, verbeter dan ook ruimtelijke kwaliteit aangrenzende gebied

26 Kansrijke gebiedsontwikkeling? Logistieke functies: bedrijventerreinen en overslag Agribusiness complex / glastuinbouw / fruit Perifere detailhandel / regionaal winkelcentrum Grootschalige recreatie / evenementen Regionale overstapmogelijkheden auto / openbaar vervoer: aansluiting light rail, grootschalige parkeervoorzieningen

27 5. Potenties waardecreatie project A15-A12 Waardecreatie op basis van project A15-A12 in combinatie met gebiedsontwikkeling biedt zonder meer potentie. Echter: reken je zelf financieel niet rijk; in verhouding tot gat in de begroting zijn de mogelijkheden beperkt (maar ze kunnen wél worden benut!) Vergroot bereidheid tot investeren marktpartijen: creëer een (gezonde mate van) schaarste

28 Benut potenties waardecreatie met name met betrekking tot: Verbeteren ruimtelijke kwaliteit omringende gebied c.q. verminderen overlast (leidt tot extra kosten; nauwelijks extra dekking voor A15-A12); Nieuwe initiatieven / investeringen in projecten van regionaal belang (moeten zichzelf kunnen bedruipen ; nauwelijks extra dekking voor A15-A12);