KANTOREN IN GELDERLAND. Analyse van oppervlak kantorenvoorraad in relatie tot werkgelegenheid en bedrijvigheid. Kantoren meer dan 500m2

Transcriptie

1 KANTOREN IN GELDERLAND Analyse van oppervlak kantorenvoorraad in relatie tot werkgelegenheid en bedrijvigheid Kantoren meer dan 500m2-1 -

2 Deze notitie is gebaseerd op gegevens uit de PWE 2010 (Provinciale Werkgelegenheids Enquête) en het Kantorenbestand van Bak. De notitie zal worden opgenomen in de PWE-rapportage Freerk Viersen Bureau Economisch Onderzoek MERO Provincie Gelderland Postbus GX Arnhem

3 Bedrijven en werkgelegenheid in kantoren Inleiding Via gegevens van Bak 1 is inzicht verkregen in de kantoorlokaties van 500m2 en meer in Gelderland, situatie Van deze kantoorlokaties zijn naast de oppervlaktegegevens de adresgegevens bekend waardoor het mogelijk was de adressen te voorzien van x,y- coördinaten en de gegevens ook gemachted konden worden met de gegevens van het vestigingenbestand van de PWE alsmede de bedrijventerreinen-database IBIS. De database van Bak bevat geen bedrijfsgegevens. Het kan voorkomen dat er meerdere bedrijven voorkomen op een adres, het is dan niet op voorhand duidelijk op welk bedrijf de oppervlaktegegevens betrekking hebben. Daarnaast is geconstateerd dat het bestand van een aantal adressen bevat waar bedrijven gehuisvest zijn waarvan betwist kan worden of er wel daadwerkelijk sprake is van een kantorenactiviteit maar dat er sprake is van een kantoor bij een productie unit. Er heeft een globale opschoning voor deze problemen plaatsgevonden. Opperv lak Het bestand van Bak bevat de gegevens van ca grotere kantoorlokaties, goed voor totaal bijna 4 mln. m2 aan kantooroppervlak. Opperv lak kantoren 2010 Aandeel Aandeel W GR Oppervlak in m2 Kantoren W erkgelegenheid Achter hoek ,9% 14,3% Arnhem-Nijmegen ,5% 35,1% De Vallei ,7% 12,9% Noord Veluwe ,3% 8,9% Rivierenl and ,0% 12,0% Stedendriehoek ,5% 16,8% ,0% 100,0% Arnhem ,5% 10,4% Nijmegen ,0% 10,2% Apeldoorn ,8% 9,7% Ede ,2% 5,6% Wageni ngen ,4% 1,8% Bron: Bak 2010, bewerking Bureau Economisch Onderzoek Het overgrote deel van de kantoren is te vinden in de Stadsregio. Daarbinnen neemt Arnhem een prominente positie in, bijna 28% van het totale Gelderse kantorenoppervlak is hier gesitueerd. Ook als gekeken wordt naar het aandeel van de werkgelegenheid dat Stadsregio inneemt (35%) dan is het aandeel kantoren hoog te noemen. Ook de Stedendriehoek en de Vallei kennen een relatief hoog aandeel in de kantorenvoorraad. De Achterhoek en Rivierenland herbergen relatief weinig kantoren. De vijf opgenomen steden nemen tezamen bijna 70% van het kantorenoppervlak voor hun rekening. 1 ) Bak Property Research & Consultancy, Onder een kantoor wordt v erstaan een ruimtelijk zelf standige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is v oor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activ iteiten. De definitie v an het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in f abrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en univ ersiteiten buiten de statistiek worden gelaten - 3 -

4 - 4 -

5 Het totaal oppervlak aan kantoren is de afgelopen jaren 2 ) behoorlijk toegenomen, gemiddeld genomen 2%. Ter vergelijking; de gemiddelde groei van de werkgelegenheid in dezelfde periode bedroeg 0,7%. De regio met het grootste oppervlak aan kantoren (Stadsregio) kende de laagste toename (1,3%). Binnen de Stadsregio groeide Arnhem relatief snel en bleef de toename in Nijmegen beperkt. Voor beide steden geldt echter dat de groei onder het gemiddelde Gelderse cijfer ligt. De toename van het kantorenoppervlak was in Apeldoorn relatief groot (jaarlijks bijna m2). Opperv lak kantoren en ontwikkeling Gemiddeld e jaarlijkse toename in% absoluut Achter hoek ,1% Arnhem-Nijmegen ,3% De Vallei ,5% Noord Veluwe ,9% Rivierenl and ,5% Stedendriehoek ,7% Gelderland ,0% Apeldoorn ,8% Arnhem ,5% Ede ,3% Nijmegen ,9% Wageni ngen ,6% Bron: Bak 2010, bewerking Bureau Economisch Onderzoek Leegstand In deze rapportage wordt gebruik gemaakt van de aanbodgegevens uit het bestand van Bak. In aansluiting op wat in de literatuur en in de praktijk gebruikelijk is, worden deze gegevens tevens gebruikt om de leegstand mee aan te geven. Dus ook al is een te huur of te koop staande kantoorruimte niet leeg omdat de lopende contractperiode nog niet geheel ten einde is, of omdat de ruimte in de overbruggingsperiode tijdelijk is verhuurd als bijvoorbeeld expositieruimte, dan wordt het oppervlak toch meegeteld bij de leegstand. Met andere woorden het totale aanbod volgens de definitie van Bak wordt opgevat als leegstand. De begrippen leegstand en aanbod zijn hier dus identiek. In 2010 stond ongeveer 13% van de Gelderse kantoren leeg, een totaal oppervlak van ruim een half miljoen m2. De leegstand in de Stadsregio en de Stedendriehoek was het hoogst met resp. 14% en 14,3%. Van de grote steden kenden Apeldoorn en Arnhem de hoogste leegstand. De situatie in Nijmegen was met 10,8% relatief gunstig. Opvallend laag is de leegstand in Wageningen. 2 ) De voorraad kantoren uit het verleden is berekend via het bouwjaar. Dat gegeven is niet in alle gevallen bekend. Daardoor kan de toename van de kantorenvoorraad ondeschat zijn. De fluctuaties per jaar in de toename van de kantorenvoorraad zijn groot. Daarom is hier gekozen de gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling over de periode te volgen

6 Leegstand kantoren 2010 Totale Leegstand Leegstands oppervlak in m2 percentag e Achter hoek ,8% Arnhem-Nijmegen ,0% De Vallei ,0% Noord Veluwe ,5% Rivierenl and ,1% Stedendriehoek ,3% Gelderland ,8% Apeldoorn ,5% Arnhem ,1% Ede ,3% Nijmegen ,8% Wageni ngen ,1% Bron: Bak 2010, bewerking Bureau Economisch Onderzoek De afgelopen 10 jaar is de leegstand gestaag toegenomen. In de periode was er in de Stadsregio, Stedendriehoek, Achterhoek en Vallei sprake van een lichte afname van de leegstand maar na 2008 is de leegstand overal weer fors toegenomen. Leegstand lijkt daarmee al langer een probleem te zijn en is niet alleen toe te schrijven aan de economische crisis. Ontwikkeling leegstand WGR-regio s 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Achterhoek Arnhem-Nijmegen De Vallei Noord Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Bron: Bak 2010, bewerking Bureau Economisch Onderzoek - 6 -

7 Bij de gemeenten valt het blijvend lage leegstandpercentage in Wageningen op. De toename van de leegstand in Arnhem was het sterkst, een ontwikkeling van bijna 5% in 2001 tot 16% in Ook de ontwikkeling in Apeldoorn is niet erg gunstig geweest. Ontwikkeling leegstand belangrijkste kantorengemeenten 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Apeldoorn Arnhem Ede Nijmegen Wageningen Bron: Bak 2010, bewerking Bureau Economisch Onderzoek Werkgelegenheid en bedrijven Het bestand van Bak bevat ca adressen. Bij de koppeling aan het PWE bedrijvenbestand is hiervan een aantal afgevallen omdat er op het betrokken adres naast kantoren ook andere panden staan. Omdat er dan toch sprake kan zijn van één bedrijf (en er dan dus niet op voorhand duidelijkheid is wat het aantal werkzame personen in het kantoor is) is besloten deze lokaties uit de analyse te halen. Het gaat dan in totaal om 43 adressen, goed voor een kantooroppervlak van ca m2. Op het totaal oppervlak van 3,9 mln. m2 is dat betrekkelijk weinig (5%); het grootste deel van het kantorenoppervlak is dus meegenomen in de analyse Op de resterende adressen zijn ongeveer bedrijven getraceerd. Dat is slechts 1,7% van de bedrijvenpopulatie. In termen van werkgelegenheid is het aandeel echter veel hoger; ruim 12% van alle banen is in kantorengebouwen van 500m2 of meer te vinden. In totaal zijn banen in kantoren te vinden. De gemiddelde bedrijfsgrootte ligt met bijna 50 banen per bedrijf aanzienlijk boven het Gelderse gemiddelde van ongeveer 10 banen per bedrijf

8 Bedrijven en banen 2010 in kantoren en elders Kantoren Elders Aandeel Kantoren SBI-sectie Bedrijven Banen Bedrijven Banen Banen A Landbouw/Visserij ,4% BC Industrie/Delfstoffenwinning ,9% DE Nutsbedrijven ,8% F Bouwnij ver heid ,3% GA Groothandel ,7% GB Detailhandel/autohandel ,6% HJ Vervoer, opsl ag en communicatie ,7% I Horeca ,1% K Financiële instellingen ,7% LN Zakelijke dienstverlening ,6% O Openbaar bestuur ,6% P Onderwijs ,1% Q Gezondheidszorg ,4% RS Overige dienstverleni ng ,1% Alle sectoren ,1% Bron: PWE Gederland 2010 Vooral de overheid en financiële sector zijn in kantoren te vinden. Ook het aandeel nutsbedrijven in kantoren is opvallend hoog, dit valt te verklaren uit de vestigingen van Nuon, Essent, Alliander waarbij het niet gaat om de feitelijke energieproductie maar om ondersteunende activiteiten (hoofdkantoor, call-centra etc.). Industrie, detailhandel en horeca zijn nauwelijks te vinden in kantoren. Sectoraandeel kantoren werkgelegenh eid O Openbaar bestuur 25,2% LN Zakelijke dienstverlening 23,1% Q Gezondheidszorg 14,1% K Financiële instellingen 11,0% HJ Vervoer, opsl ag en communicatie 6,6% GA Groothandel 5,7% DE Nutsbedrijven 3,9% F Bouwnij ver heid 3,4% P Onderwijs 2,9% RS Overige dienstverleni ng 1,7% BC Industrie/Delfstoffenwinning 0,9% A Landbouw/Visserij 0,6% GB Detailhandel/autohandel 0,5% I Horeca 0,4% Alle sectoren 100,0% Bron: PWE Gederland

9 De sectoren Openbaar bestuur en Zakelijke dienstverlening zijn samen bijna goed voor helft van de werkgelegenheid in kantoren. De ontwikkelingen van de werkgelegenheid in de kantoren is opmerkelijk te noemen. De ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren ligt bijna structureel lager dan elders. Met name de ontwikkeling ten tijde van de Kredietcrisis was teleurstellend. Het is duidelijk dat er een verband ligt tussen de afname van de werkgelegenheid, de leegstand van kantoren en de stand van de conjunctuur. Werkgelegenheid kantoren en elders ,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% '01-'02 '02-'03 '03-'04 '04-'05 '05-'06 '06-'07 '07-'08 '08-'09 '09-'10 Kantoren Elders Bron: PWE Gederland 2010 De ontwikkeling over de periode betekent voor kantoren een afname van banen (- 1,5%) terwijl er buiten kantoren een groei was van banen (+8,1%). Het aandeel kantoren in de totale werkgelegenheid is gedaald van 13,1% naar 12,1%. Met name de gezondheidszorg is verantwoordelijk geweest voor een enorme banengroei. Het is niet vreemd dat deze groei niet in kantoren is neergeslagen. Wat opmerkelijker is, is dat de groei in de zakelijke dienstverlening nauwelijks heeft geleid tot meer banen in kantoren (>=500m2). De oorzaak ligt enerzijds in het feit dat er in die sector sprake is geweest van een enorme groei van het aantal eenmansbedrijven (organisatie-adviesbureaus, software ontwikkelaars etc.) die relatief vaak vanuit huis of een klein kantoor opereren. Daarnaast is vastgesteld dat zakelijke dienstverlening zich in toenemende mate op bedrijventerreinen vestigt in relatief kleine kantoren

10 Werkgelegenheidsontwikkeling kantoren en elders Ontwikkeling ban en kantoren elders A Landbouw/Visserij BC Industrie/Delfstoffenwinning DE Nutsbedrijven F Bouwnij ver heid GA Groothandel GB Detailhandel/autohandel HJ Vervoer, opsl ag en communicatie I Horeca K Financiële instellingen LN Zakelijke dienstverlening O Openbaar bestuur P Onderwijs Q Gezondheidszorg RS Overige dienstverleni ng Alle sectoren Bron: PWE Gederland ,5% 8,1% De ontwikkelingen over de periode geven aan dat de omvang kantorenwerkgelegenheid gedaald is. Daarnaast geldt dat in dezelfde periode het oppervlak kantoren is toegenomen van 3,2 mln. m2 naar 3,9 mln. m2. Zonder rekening te houden met leegstand duidt dat op een extensiever gebruik van de kantorenruimte terwijl veelal verondersteld wordt dat het aantal werkzame personen per m2 in de toekomst zal toenemen. m2 per baan Omdat zowel de totale kantorenvoorraad, het aanbod (leegstand) en de werkgelegenheid van de bijbehorende bedrijvigheid bekend zijn kan het aantal m2 per baan worden berekend. Daartoe is eerst het in gebruik zijnde areaal kantoor berekend door de leegstand af te trekken van de totale voorraad. Het in gebruik zijnde areaal is daarna naast de werkgelegenheid gezet. Teneinde een vergelijkbare peildatum te hanteren is steeds de werkgelegenheid van 1 april vergeleken met het kantooroppervlak van 31 december in het voorgaande jaar. In de onderstaande tabel betekent 2010 dan banen per 1 april 2010 en kantooropperlvlak per 31/12/2009. m2/baan Achter hoek 25,0 26,1 24,9 23,5 23,4 23,4 23,8 24,6 25,5 28,0 Stadsr egio Arnhem-Nijmegen 24,8 25,5 26,4 27,1 27,3 28,0 28,0 28,0 28,0 29,0 FoodValley 20,4 22,3 22,5 23,9 24,8 24,4 24,3 24,4 27,2 26,1 Noord Veluwe 24,7 27,3 31,7 34,0 27,8 27,6 26,5 25,3 25,6 27,3 Rivierenl and 24,4 25,3 25,3 25,8 25,9 28,5 27,7 28,4 30,7 29,3 Stedendriehoek 22,7 23,4 24,6 24,9 24,4 25,3 24,8 24,7 24,9 25,2 Gelderland 23,6 24,6 25,4 26,0 26,0 26,5 26,3 26,4 27,2 27,6 Bron: PWE Gederland

11 Het beeld dat uit deze cijfers naar voren komt is dat het aantal m2 kantoor per baan in grote lijnen tussen 25 en 30 ligt. Voor zover er een trend in deze ontwikkeling valt waar te nemen lijkt het eerder op een stijgende tendens dan op een dalende trend. Het is mogelijk dat conjuncturele invloeden een rol spelen bij de hoogte van de kantoorquotiënt, immers uitstoot van personeel ( ) zal meestal niet direct leiden tot afstoot van het kantorenoppervlak. Hierdoor kan het m2/baan tijdelijk oplopen. De periode kent echter zowel voorspoedige als minder voorspoedige jaren wat betreft de economische ontwikkeling. Het lijkt er daarom op dat een intensiever gebruik van de kantorenruimte (nog) niet aan de orde is. Verplaatsingen De vraag in hoeverre de kantorenmarkt een lokale of regionale markt is kan met enige slagen om de arm worden afgeleid uit het verhuisgedrag van bedrijven in kantoren. Over de periode zijn in de PWE-register verhuizingen geteld naar kantorenpanden (de adressen die door BAK zijn geïdentificeerd als kantoor). Complicatie bij het meten van verhuizingen is dat de PWE alleen Gelderse bedrijven volgt. Een bedrijf dat vanuit een buurprovincie binnenkomt wordt ook in de PWE als nieuw bedrijf gezien. Alle bedrijven in het PWE-bestand zijn voorzien van een x,y coördinaat. Bij verhuizing is dan de verhuisafstand eenvoudig te berekenen. Voor nieuwe bedrijven, ook die van elders komen, kan geen verhuisafstand worden berekend omdat er in jaar 2 wel een adres bekend is maar van jaar 1 bestaat dat niet of is dat niet bekend. De verhuisafstand is dan per definitie 0. De afstanden zijn ingedeeld in klassen waarbij klasse 0 dus de nieuwe bedrijven bevat. I klasse afstand banen voor verhuizen banen na verhuizen bedrijven gemiddelde grootte 00 onbekend , m , m , m , m , m , m ,8 Binnen Gelderland ,3 Incl. ni euw ,6 Bron: PWE Gederland 2010 Van de bedrijven die binnen Gelderland verhuisd zijn naar een kantorenlocatie geldt dat het overgrote deel (bijna 70%) verhuist binnen een afstand van m. Het aandeel bedrijven dat verhuist over een afstand van meer dan 20 km is ongeveer 8%. Ook geldt dat hoe groter de verhuisafstand, des te kleiner de gemiddelde bedrijfsgrootte. Van de bedrijven die nieuw zijn geldt dat hiervan ruim 1200 starters waren en dat hiervan ongeveer 400 van buiten de provincie kwamen. Helaas is niet van alle bedrijven te achterhalen waar ze vandaan komen. Van iets meer dan de helft van de bedrijven kon dat wel. De onderstaande tabel moet dan ook gezien worden als indicatie van belangrijkste herkomstgemeenten buiten Gelderland

12 Herkomstgemeente van niet-gelderse bedrijven die zich in een Gelders kantoor hebben gev estigd, periode aantal Herkomstgemeente bedrij ven 0344 Utrecht Amersfoort Veenendaal Amsterdam Houten 's Hertogenbosch Almere Zeist Nieuwegein Zwolle De Bilt Maarssen Rotterdam 5 Bron: PWE Gederland 2010 Over het algemeen geldt dat het herkomstgemeenten betreft die dicht bij Gelderland liggen. Van de bedrijven die van buiten Gelderland komen kan daarom ook aangenomen worden dat die veelal over korte afstand verhuisd zijn. Zo is de verhuisafstand tussen Veenendaal en Ede, Nijkerk en Amersfoort, betrekkelijk gering maar is toch sprake van een provinciegrensoverschrijdende beweging. De geringe verplaatsingsgeneigdheid kwam ook naar voren in de PWE rapportage Daar is een beeld geschetst van de verplaatsingafstand van alle verhuisde bedrijven ongeacht de bestemmingslocatie. Wordt gekeken naar de herkomst van de bedrijven in de afgelopen 10 jaren verhuisd zijn naar de 5 kantorengemeenten dan wordt ook duidelijk dat de intragemeentelijke verhuizingen veruit het grootste deel vormen. Daarnaast is er enige interactie met buurgemeenten maar de grotere afstanden beperken zich tot incidenten. Ook valt de dominante positie van Arnhem op; hierheen verhuisden de afgelopen 10 jaar bijna 800 bedrijven, goed voor ruim banen. Voor Nijmegen waren deze cijfers 410 en Het aantal bedrijven dat naar de gemeenten Apeldoon, Ede en Wageningen verhuisde was nog weer kleiner. Voor deze gemeente geldt ook dat het aantal bedrijven naar Arnhem steeds groter is dan het aantal bedrijven dat Arnhem verlaat. Enige relativering is hier wel bij van toepassing; in een periode van 10 jaar vetrokken 9 bedrijven met 63 banen van Nijmegen naar Arnhem. De andere kant op waren het er 4 met 10 banen. De migratie tussen Arnhem en Nijmegen is in feite minimaal. Dat geldt ook voor de interactie tussen de andere steden

13 Verhuizingen naar een kantorenpand in de periode , banen en bedrijven Verhuisd naar een kantoor in Arnhem Verhuisd n aar een kantoor in Ap eldoorn her komst banen bedrij ven her komst banen bedrij ven Nieuw Nieuw Arnhem Apeldoorn Renkum Ede Rheden Lochem Overbetuwe Berkelland Nijmegen Apeldoorn Anders Duiven Westervoort 7 4 Totaal Zevenaar Zutphen Lingewaard 12 4 Verhuisd n aar een kantoor in Ede 0228 Ede Rozendaal 7 3 her komst banen bedrij ven 0196 Rijnwaar den Doetinchem 3 2 Nieuw Epe Ede Wijchen Barneveld Bronckhorst Arnhem Renkum 44 4 Anders Zaltbommel 11 2 Totaal Anders 25 6 Verhuisd naar een kantoor in Nijmegen Totaal her komst banen bedrij ven Verhuisd n aar een kantoor in W ageningen Nieuw her komst banen bedrij ven 0268 Nijmegen Wijchen Nieuw Beuningen Wageni ngen Arnhem Ede Heumen Arnhem Apeldoorn Renkum Druten Lingewaard 3 2 Anders Overbetuwe 53 2 Totaal Anders Totaal Bron: PWE Gederland