WSW Reglement van Deelneming

Transcriptie

1 24 juni 2015 WSW Reglement van Deelneming Een onderzoek naar de rechten en verplichtingen tussen WSW en zijn deelnemers Ton van Welie - Ortec Finance René Maatman - De Brauw Blackstone Westbroek

2 Overzicht 1. Opdracht en vertaling door de commissie 2. Werkwijze 3. Vrijgavebeleid 4. Enkele bevindingen 5. Aanbevelingen 2

3 Opdracht en vertaling door de commissie Zijn de rechten en verplichtingen tussen WSW en zijn deelnemers in balans? Wat heeft WSW nodig? - tegen de achtergrond van risico en impact - om te voorkomen dat WSW wordt aangesproken - om zich te kunnen verhalen, nadat WSW is aangesproken uit de borgstelling Hoe stelt een financier zijn verhaalsrechten veilig? Kan WSW zijn verhaalsrechten veilig stellen? Wie is "strenger": financier of WSW? 3

4 Vergelijking zekerheden WSW met commerciële borginstelling Vergelijking is strikt genomen niet mogelijk - Een commerciële borginstelling bestaat niet bankgarantie is wezenlijk anders dan een borgtocht van WSW Strekking van de opdracht - bedoeling van de vergelijking - Welke bevoegdheden heeft WSW nodig om zijn verhaalpositie veilig te stellen? - Welke consequenties heeft dat voor betrokkenen? - voor Reglement van Deelneming en leningdocumentatie - voor monitoring door WSW en uitoefenen rechten - voor verantwoording door WSW en toetsing optreden 4

5 Werkwijze Gesprekken met - directie WSW en commissie uit de deelnemersraad, woningcorporaties - banken en beleggers Desktop-onderzoek - documentatie WSW, WEW en WFZ - overige literatuur, waaronder rapport parlementaire enquête Analyse verantwoordingsinformatie deelnemers WSW Verplichtingen deelnemers vergeleken met debiteuren in semi-publieke sector 5

6 Voordelen WSW-structuur voor corporaties Financieel - zeer scherpe tarieven - transparant, nagenoeg niet onderhandelbaar, altijd marktconform - beschikbaar voor alle corporaties Operationeel - voorgeschreven standaarddocumentatie WSW, niet onderhandelbaar - tekenen bij het kruisje, zonder zorgen - gestandaardiseerde monitoring - risico overtreding leningvoorwaarden is makkelijk beheersbaar Belangen WSW en corporaties lopen in hoge mate parallel 6

7 Contractuele rechten of zakelijke zekerheidsrechten Doelstelling - vooraan bij faillissement en aan de knoppen bij herstructurering en sanering Zakelijke zekerheidsrechten: pand en hypotheek - absolute voorrang in geval van faillissement, exclusief verhaal - positie crediteur nagenoeg onaantastbaar: "achterover leunen" Contractuele rechten - minimaal dezelfde positie als andere crediteuren zonder zekerheidsrechten - in staat om toestand debiteur te monitoren - crediteur kwetsbaar - vergt zeer alerte houding: "op puntje van de stoel" 7

8 WSW kiest voor contractuele rechten zolang het kan Hypotheekrecht is "duur" en vergt operationeel "gedoe" Informatieverplichtingen corporatie en monitoring WSW Onherroepelijke volmacht versterkt zwakke contractuele rechten WSW monitort en moet zonder vertraging recht van hypotheek kunnen vestigen - Voorkomt onderhandelen over volmacht in stress-situaties voorkomt ongelukken WSW moet onder schuldeisers vóór in de rij te staan Geen mogelijkheid te discussiëren over bevoegdheid Eerst vestigen, dan praten 8

9 Twee werelden welke heeft de voorkeur? Contractuele zekerheidsrechten financiering ruimschoots beschikbaar goedkoop geringe opslag eenvoudige standaarddocumentatie beheersmatig eenvoudig eenvormig WSW Belangen parallel coöperatief Reputationeel veilig Overmaat aan voorwaardelijke rechten 100% "inzetten", ongeacht leningniveau Vrijgavebeleid met beleidsvrijheid Zakelijke zekerheidsrechten financieringsplafond duur aanzienlijke opslag complexe maatwerkdocumentatie beheersmatig complex diverse financiers Belangen tegengesteld eigen rechten eerst Reputationeel risicovol Precisie in onvoorwaardelijke rechten WOZ-waarde zekerheidsrecht 2 x leningniveau Vrijgave beleid precies genormeerd "Pas op dat u niet belandt in een wereld waar u bij nader inzien liever niet wilt zijn " 9

10 Enkele bevindingen Er is enig wantrouwen van corporaties over WSW - is er sprake van "gelijke monniken, gelijke kappen"? - vermoedens of geruchten worden niet gestaafd door cijfers Krijgt goudgerande borgstelling voldoende erkenning? WSW doet groot beroep op vertrouwen corporaties Onvoldoende prikkels om spreiding in financieringsbronnen te verkrijgen 10

11 Enkele bevindingen onderpand en WOZ-waarde Omvang onderpand t.o.v. totale WOZ-waarde Gemiddelde over alle corporaties 95,1% Geborgde leningen als percentage van het onderpand Deel van bezit in onderpand bij WSW 0-10% 10-20% 20-30% 30-40% > 40% minder dan 80% 0,6% 1,7% 6,2% 0,3% 0,0% 8,8% 80 tot 95% 0,5% 6,0% 3,1% 4,4% 0,2% 14,3% meer dan 95% 3,6% 22,7% 35,9% 10,0% 4,8% 77,0% 4,7% 30,4% 45,2% 14,6% 5,1% 100,0% Heel weinig corporaties (0,2%) met minder dan 95% onderpand en geborgde leningen meer dan 40% van het onderpand 11

12 Enkele bevindingen geborgd en onderpand Geborgde leningen als percentage van het onderpand CRE-rating 0-10% 10-20% 20-30% 30-40% > 40% Laag 4,0% 20,7% 11,7% 2,3% 0,2% 39,0% Midden 0,6% 9,6% 33,4% 10,8% 0,9% 55,4% Hoog 0,0% 0,1% 0,1% 1,5% 3,9% 5,6% 4,7% 30,4% 45,2% 14,6% 5,1% 100,0% Bij nagenoeg alle corporaties zijn de geborgde leningen lager dan 40% van onderpand - slechts 5,1% met meer dan 40% (en zonder Vestia zelfs 1,8%) CRE-rating Midden of Laag betekent: voldoet aan normen WSW vrijgavebeleid Er is maar een heel kleine groep (1,7%) waarvan de geborgde leningen minder zijn dan 40% van het onderpand en die niet aan de normen van WSW voldoet voor vrijgave 12

13 Aanbeveling 1 vrijgavebeleid onderpand Thans: - Vrijgave beoordeelt WSW slechts als er een bestemming is voor dit onderpand - Vervolgens toepassing acht criteria Toekomst: - Vrijgave beoordeelt WSW sléchts als de corporatie belang heeft bij vrijgave - Vervolgens toepassing acht criteria - Toets op consistente toepassing geen willekeur - Motiveringseisen afwijzing Wat is belang? 13

14 Aanbeveling 2 retentie-risico Voorkomen moral hazard een ander denkt voor mij en draagt mijn risico - Eigen risico financier - maatschappelijk gezond deel financiering wordt niet door borgstelling gedekt financier moet gepaste zorgvuldigheid betrachten WSW deelt verantwoordelijkheid met financiers corporaties ervaren tucht financier Keerzijdes - leidt tot hogere risico- en solvabiliteitsopslagen - maatschappelijke winst versus lasten op korte termijn - smalle basis financiering - fragiel 14

15 Aanbeveling 3 onafhankelijk beroepsorgaan Commissie van Advies beslist op bezwaar afwijzing inschrijving en afwijzing verzoek borgstelling Op tal van plaatsen beoordelingsvrijheid WSW - aanwijzing naar aanleiding van de kredietwaardigheidstoets - op eerste verzoek verstrekken aanvullende zekerheid verzoek vrijgave onderpand niet ontvankelijk geen belang afwijzing verzoek vrijgave Uitbreiding besluiten die vatbaar zijn voor bezwaar en beroep Nadenken over bezwaar en beroep en onafhankelijkheid Gang naar de rechter liever voorkomen uiterste middel 15

16 Aanbeveling 4 consistentietoets Toetsing WSW-besluiten zonder dat sprake is van een geschil Consistente toepassing van het beleid, bijv. bij - verpanding - volmacht - toelating als deelnemer - vrijgave onderpand - aanwijzingen naar aanleiding van kredietwaardigheidstoets Kan bijdragen aan vertrouwen deelnemers 16

17 Aanbeveling 5 voorhangprocedure Elke voorgenomen belangrijke wijziging van documenten voorhangen aan deelnemers - dít is wat er speelt, dít is onze analyse, zó willen wij het oplossen - elke corporatie kan reageren vergelijkbaar met consultatieprocedure - voorhangen leidt tot betere regelgeving de werkelijkheid is anders dan de tekentafel toepassing van regels op concrete gevallen leidt tot onvoorziene gevolgen Maar met erkenning vrijheid van WSW om reacties al dan niet op te volgen 17

18 Aanbeveling 6 stofkam Onduidelijke begrippen en/of regels - onderliggende woongelegenheden - benodigde financieringsbehoefte - obligo en invordering obligo Taalgebruik oppoetsen Veel jargon en niet (of vreemd) gedefinieerde begrippen - faciliteringsvolume vrijwaringslening ingezet onderpand Risico in crisis-situaties mogelijk onbedoelde en ongewenste interpretaties 18

19 Vragen? 19