Raadsvoorstel. Raadsvergadering : 11 april 2017 Voorstel : Agendapunt :

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Raadsvergadering : 11 april 2017 Voorstel : Agendapunt : Zaaknummer : 1894/2016/ Documentnummer : 1894/2017/ Datum collegebesluit : 20 februari 2017 Onderwerp aangaan achtervangovereenkomst met het WSW (raadsvoorstel) Voorstel 1 besluiten tot het aangaan van een achtervangovereenkomst met het WSW ten behoeve van Antares voor een bedrag van in totaal ,- overeenkomstig het bij dit voorstel behorende concept-besluit. Inleiding Verzoek Antares. De voormalige gemeente Kessel heeft rechtstreeks een 14-tal kleinere leningen verstrekt aan de voormalige woningstichting Kessel voor een bedrag van in totaal 3,6 miljoen. Dit houdt in dat het volledige risico voor deze verstrekte leningen bij de gemeente ligt. Inmiddels is de Woningstichting Kessel door een fusie opgegaan in Antares. Bij brief van 26 januari jl. geeft Antares aan deze 14-tal kleine leningen vervroegd te willen aflossen en daarvoor in de plaats één nieuwe lening aan te gaan met borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De afkoopwaarde van deze leningen bedraagt in totaal 4,6 miljoen. Daarmee wordt het risico voor de gemeente omgezet van 100% naar praktisch nihil. Wel is het noodzakelijk dat de gemeente hiervoor een achtervangovereenkomst aangaat met het WSW. In de prestatieafspraken is verder overeengekomen dat Antares in 2017 afgerond 3,9 miljoen gaat investeren. Dit betreffen investeringen in de bestaande huurwoningenvoorraad van Kessel en Meijel. Dat betekent dat Antares in totaal afgerond 8,5 miljoen wil gaan investeren in Peel en Maas waarvoor dan ook als minimale variant een achtervangovereenkomst wordt gevraagd. Wat betekent het nu als Antares geld kan lenen met een achtervangovereenkomst van de gemeente. Dat betekent dat Antares leningen kan aangaan met borging door het WSW. Door middel van deze borging kan Antares tegen gunstige condities en een lage(re) rente lenen. Dit betekent minder rentelasten waardoor ze meer financiële ruimte overhouden om te investeren in de sociale woningbouw, hetgeen in het belang is van de doelgroep die is aangewezen op een huurwoning. Hierna een nadere toelichting over het borgstelsel via het WSW. Over WSW. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is een privaatrechtelijke stichting. Als hoeder van de borg draagt WSW bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Dat is de kerntaak. Objectief in de zin van het voeren van een evenwichtig, eenduidig en voorspelbaar risicomanagement dat rekening houdt met alle belangenhouders. WSW zorgt er op die manier voor dat deelnemende corporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt tegen zo optimaal mogelijke financieringskosten. Dat doet WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van door WSW geborgde leningen van corporaties. De borgstelling van WSW is ingebed in een zekerheidsstructuur. Die structuur moet ervoor zorgen dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om eventuele financiële problemen bij één of meerdere WSW-deelnemers op te lossen zonder dat het borgstelsel zelf in gevaar komt.

2 Borgstelsel. Voor de woningcorporaties is WSW feitelijk een onderlinge waarborgmaatschappij die steunt op solidariteit binnen het borgstelsel en de zekerheidsstructuur. De solidariteit komt op diverse manieren tot uiting. Om te voorkomen dat WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling zijn er verschillende vangnetten en buffers. Om te beginnen is er de kasstroom en de vermogensbuffer van de corporatie zelf. Dan is er de saneringssteun, opgebracht door de sector en geaccordeerd door de minister. Corporaties die niet voldoen aan de kredietwaardigheidseisen van WSW komen in beginsel voor sanering in aanmerking. Het eigen risicovermogen van WSW is daarna de eerste buffer om aanspraken op de borg op te vangen. Deze reserve kan WSW zo nodig aanvullen door het onderpand van de noodlijdende corporatie uit te winnen. De tweede buffer is de onderlinge waarborg van corporaties (het obligo). Corporaties voldoen op eerste verzoek 3,85% van hun geborgde schuldrestant aan WSW. De derde buffer bestaat uit de afspraak met Rijk en gemeenten (de achtervang ) dat WSW indien nodig kan beschikken over renteloze leningen. Achtervang. De achtervang van het Rijk (50%) en de gemeenten (50%) is dus het sluitstuk van de zekerheidsstructuur binnen het borgstelsel. Deze zekerheidsstructuur maakt het dus mogelijk dat corporaties met voordelige financiering sociale volkshuisvesting kunnen realiseren. WSW neemt de betaalverplichtingen voor een lening over wanneer de corporatie (ondanks de voordelige financieringsvoorwaarden) de rente en aflossing op een door WSW geborgde lening niet meer kan betalen. Alleen als WSW deze betaalverplichting niet uit de overige hiervoor vermelde buffers in de zekerheidsstructuur kan voldoen, moeten Rijk en gemeenten bijspringen. Op grond van hun rol als achtervanger moeten zij in dat geval renteloze leningen aan WSW verstrekken, en wel onder de volgende afspraken: Het Rijk verstrekt in alle gevallen de helft (= 50%) van de renteloze leningen. De zogenoemde schadegemeenten verstrekken samen een kwart (= 25%) van de renteloze leningen. De schadegemeenten zijn de gemeenten die vermeld zijn in de leningen waarvoor WSW de betaalverplichting overneemt. Alle gemeenten die achtervanger zijn van WSW (met inbegrip van de schadegemeenten) verstrekken samen het resterende kwart (= 25%) van de renteloze leningen. WSW is nog nooit aangesproken op de borg en schat het risico van de gemeenten en het Rijk in als zeer klein, of zelfs theoretisch. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) behartigt de belangen van de gemeenten richting WSW. (on)gelimiteerde achtervangovereenkomst. Zoals in de brief van Antares vermeld gaat, naast het verzoek om een achtervangovereenkomst voor de afkoop van de gemeentelijke leningen en de geplande investeringen voor een bedrag van in totaal 8,5 miljoen de voorkeur uit naar een ge- of ongelimiteerde achtervangovereenkomst van de gemeente. Concreet betekent dit dat we dan een achtervangovereenkomst aangaan zonder een bedrag te noemen of voor een nader te bepalen gelimiteerd bedrag. In het eerste geval kan Antares leningen aangaan met borging van het WSW tot 50% van de W.O.Z.-waarde van hun bezit binnen Peel en Maas. In het tweede geval kan Antares leningen aangaan met borging van de gemeente voor zover de lening binnen het door de gemeente aangegeven maximaal bedrag blijft. Het is dan niet meer nodig bij het aangaan van nieuwe leningen met borging hiervoor iedere keer een raadsbesluit te laten vaststellen. De W.O.Z. waarde van de woningen van Antares binnen Peel en Maas, bedraagt: ,-. Op dit moment zijn echter alleen de investeringen van 8,5 miljoen te onderbouwen. Verdere investeringen zijn op dit moment nog niet bekend. Daarom wordt voorgesteld om ons thans te beperken tot het aangaan van een achtervangovereenkomst voor een bedrag van in totaal 8,5 miljoen. Doelstelling Het doel van de aan te gane achtervangovereenkomst is om het mogelijk te maken dat Antares tegen gunstige voorwaarden leningen kan aangaan om te investeren in de sociale woningbouw en/of maatschappelijk vastgoed in Peel en Maas. Dit komt dus vooral tot uitdrukking in een lagere rente en komt daarmee weer ten goede van de sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Gezien het geringe (slechts theoretische) risico voor de gemeente en het belang van de volkshuisvestelijk Gemeente Peel en Maas 1894/2017/ Pagina 2 van 5

3 opgave bestaat dezerzijds geen bezwaar tegen het aangaan van een achtervangovereenkomst tot een bedrag van 8,5 miljoen. Relatie (programma)begroting Dit voorstel draagt bij aan de realisatie van de volgende doelstelling en uitvoeringsafspraak uit de (programma)begroting: 1.2 Wonen Wat willen we bereiken? Kleinschalige, ontspannen en diverse woonmilieus die passen bij de identiteit van de dorpen die aansluiten bij de landschappelijke structuren of bebouwingstypologie en die leiden tot duurzaamheid in milieu en in gebruik. Wat doen we er voor? 1e. In gesprek met belanghebbenden (m.n. corporaties en collectieven van huiseigenare) faciliteren we een kwaliteitsslag in de samenstelling van de kernvoorraad door kleinschalige ingrepen met als doel aansluiting te zoeken bij de woonwensen van doelgroepen. 1f. We zien toe op de uitvoering van de met de corporaties gemaakte afspraken, met namen: Het verlagen van de woonlasten door verbetering van de energetische kwaliteit van de woningen. Het betaalbaar en op peil houden van de sociale kernvoorraad voor de woonconsument die niet zelf in een woning kan voorzien (doelgroep van beleid) Argumenten 1.1 De aan te gane leningen met gebruikmaking van de achtervang van de gemeente zijn bedoeld voor investeringen binnen de gemeente Peel en Maas. Zoals vermeld gaat Antares met de nieuwe aan te gane geldlening waarvoor de borgstelling wordt gevraagd: 14 door de voormalige gemeente Kessel verstrekte leningen vervroegd aflossen voor een bedrag van 4, ,-. 42 eengezinswoningen aan de van der Steenstraat in Meijel renoveren voor een totaalbedrag van ,--; 33 eengezins/hat woningen In Kessel aan de St Ursulahof renoveren tot een bedrag van ,-. Zonnepanelen aanbrengen op het bezit binnen Peel en Maas voor een bedrag van , Het totaal aan geborgde c.q. nog te borgen leningen blijft onder de maximale 50% grens van de WOZ waarde. De borging van de gemeente mag maximaal 50% van de WOZ waarde zijn. Per ultimo december 2016 bedroeg het totaal aan geborgde leningen ,- Bij een positief besluit wordt daaraan dus een bedrag van ,- aan toegevoegd. Het totaal komt dan uit op een bedrag van ,-. Het maximum bedrag te weten 50% van de W.O.Z. waarde is berekend op ,-. Daar blijven we dus ruim onder. 1.3 De voorgestelde achtervangovereenkomst maakt het mogelijk voor Antares om tegen een gunstig(er) rentetarief en gunstige(re) voorwaarden geld te lenen. Dit betekent ook lagere kosten hetgeen ten gunste komt van de volkshuisvestelijke opgave waarvoor de corporatie staat en die ook door de gemeente van ze wordt gevraagd in de woonvisie. Zonder gemeentelijke achtervang zouden de investeringen in de sociale woningbouw of maatschappelijk vastgoed lager zijn en daardoor financieel moeilijker uitvoerbaar. 1.4 Volgens het treasurystatuut is de raad het bevoegde orgaan voor het verstrekken van garanties boven de ,- In het door de raad vastgestelde treasurystatuut is vastgelegd dat garanties afgegeven kunnen worden door de raad als de bedragen hoger zijn dan ,-. Reden waarom in deze de raad een besluit dient te nemen. 1.5 Door de aflossing van de gemeentelijke leningen wordt het risico voor de gemeente Peel en Maas van deze leningen omgezet van 100% naar praktisch nihil. Voor de rechtstreeks door de gemeente aan de voormalige gemeente Kessel Gemeente Peel en Maas 1894/2017/ Pagina 3 van 5

4 verstrekte leningen loopt de gemeente op dit moment 100% risico. Door de vervroegde aflossingen komen deze leningen van de gemeente te vervallen en worden deze vervangen door de borging van een nieuwe lening met uitsluitend achtervang van de gemeente. Zoals hiervoor nader uiteengezet is het risico voor de gemeente daarbij praktisch nihil of zelfs theoretisch. 1.7 De Autoriteit Woningbouw beoordeelt jaarlijks het functioneren van de corporatie, waarbij het functioneren van de corporatie wordt bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van de corporatie. Daarbij maakt de AW gebruik van de verantwoordingsinformatie, prognose informatie, het jaarverslag, stukken van de accountant en andere informatie t.a.v. deel activiteiten. De integrale beoordeling van 2016 over het verslagjaar 2015 geeft de AW geen aanleiding tot het doen van interventies. Kanttekeningen 1.1 Het aangaan van een achtervangovereenkomst levert voor de gemeente een beperkt (theoretisch) financieel risico op als de corporatie niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen. Het risicoprofiel voor de gemeente is hiervoor al uitgelegd en kan als uiterst gering zelfs theoretisch worden ingeschat. In de bijlage bij dit voorstel wordt dit nader toegelicht. In 1 e instantie kan het WSW vanaf het aanspraak maken op de borg onderpand opeisen en te gelde maken van de corporatie die de aanspraak veroorzaakt. Vervolgens beschikt het WSW over 480 miljoen aan eigen tegoeden, waarvan in alle gevallen 270 miljoen kan worden ingezet om een eerste deel van een aanspraak op de borg op te vangen. Mocht dat niet voldoende zijn dan kan het WSW maximaal 3,3 miljard aan zogenaamde obligo s bij de corporaties innen om een aanspraak op de borg te voldoend. Is dat nog niet voldoende dan kunnen Rijk (50%) en gemeenten (50%) worden aangesproken voor het verstrekken van renteloze leningen. Daarbij bestaat de schade voor de gemeente dus alleen uit de rente over de te verstrekken leningen. Alternatieven Het aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst zoals eveneens is gevraagd door Antares. Omdat er echter nog geen verdere investeringen in Peel en Maas bekend zijn gaan wordt dit niet voorgesteld. Financiële consequenties Dit voorstel heeft op zich geen directe financiële gevolgen. In het geval zoals hiervoor omschreven onder 1.1. bij de kanttekeningen kan het wel zijn dat de gemeente op enig moment kan worden aangesproken op het verstrekken van renteloze leningen in het tekort. Of dit daadwerkelijk gebeurt is afhankelijk van de grootte van de schuld, het onderpand van de corporatie zelf en de aanspraak die kan worden gedaan op het vermogen van het WSW en de gezamenlijke corporaties. Mocht de gemeente worden aangesproken dan zal op dat moment de omvang van de financiële gevolgen worden berekend. Deze hebben in ieder geval uitsluitend betrekking op de rentekosten over de te verstrekken lening, zoals hiervoor al nader is uitgelegd. Gemeente Peel en Maas 1894/2017/ Pagina 4 van 5

5 Communicatie Er wordt geen specifieke communicatieaandacht besteed aan dit onderwerp. Wel is dit voorstel tot stand gekomen in nauw overleg met Antares, waarbij Antares is gewezen op de openbaarheid van de stukken. Mochten er vragen worden gesteld dan zullen we elkaar daarover informeren. Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas de gemeentesecretaris/directeur, L.P.H. Breukers de burgemeester, W.J.G. Delissen-van Tongerlo Behandelend portefeuillehouder: Paul Sanders Bijlage(n): Ter inzage: Gemeente Peel en Maas 1894/2017/ Pagina 5 van 5