Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur

Transcriptie

1 RAPPORT 25 APRIL 2017 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur Basis voor nieuwe prestatieafspraken

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving RAPPORT 25 APRIL 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur Basis voor nieuwe prestatieafspraken Opdrachtgever Gemeente Etten-Leur, Woonstichting Etten-Leur (WEL), Huurder Belangenvereniging Etten-Leur (HBV) Contactpersoon Johan van der Smissen (WEL) Projectnummer P35330 Datum 25 april 2017 Auteurs Johan van Iersel Marlies van der Vlugt Roxanne Mulder

4 Inhoud 0. Samenvatting 1 Inleiding 6 Actuele situatie 7 Inleiding 7 Bevolking 7 Woningvoorraad 13 Actuele woonpatronen 15 Vraag-aanbodverhoudingen 18 Woonruimteverdeling 20 Woonlasten en bestedingsruimte van huurders 26 Inleiding 26 Actuele woonlasten van huurders 26 De bestedingsruimte van de doelgroep van beleid 29 Huurders met een betaalrisico 36 Passend toewijzen 38 Demografie en economie 40 Inleiding 40 Demografische ontwikkelingen 40 Economische ontwikkelingen en varianten 43 Vier scenario s 44 Inkomensgroepen en woningbehoefte 45 Inleiding 45 Inkomensgroepen 45 Ontwikkeling woonpatronen: generatiecorrectie 47 Woningbehoefte 51 Bijlage 1 Kosten primair levensonderhoud 56 Bijlage 2 Begrippenlijst 58 rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur

5 0. Samenvatting Een suburbane woongemeente De gemeente Etten-Leur is een middelgrote gemeente met inwoners en huishoudens op Er wonen van oudsher veel gezinnen, maar ook het aantal lege-nestgezinnen (waar de kinderen het ouderlijk huis hebben verlaten) en (kleine) oudere huishoudens neemt inmiddels toe. Door de vergijzing zal deze toename de komende jaren voorzetten. Etten-Leur is in de afgelopen decennia uitgegroeid tot een zelfstandige gemeente, met een eigen lokale woningmarkt, met eigen voorzieningen, een lokaal verenigingsleven en een station. Van oudsher is het een groeigemeente die veel mensen vanuit Breda en andere delen van Brabant heeft aangetrokken. De banden met de regio (en meer specifiek Breda) zijn nog altijd hecht. Een relatief welvarende bevolking In Etten-Leur woont een relatief welvarende bevolking. In vergelijking met Nederland wonen er meer hogere inkomens en weinig huishoudens met een echt laag inkomen. De doelgroep van de corporaties (tot ) bedraagt 38%; landelijk 46%. Ook in vergelijking met steden als Roosendaal en Breda (exclusief studenten) blijkt dat relatief veel huishoudens in Etten-Leur een hoog inkomen hebben en vaker beschikken over enig vermogen. Daarnaast is er in Etten-Leur ook een groep met een lager inkomen: circa 23% behoort tot de primaire doelgroep (de groep die qua inkomen in aanmerking komt voor huurtoeslag). Veel grondgebonden koop- en huurwoningen De woningvoorraad in Etten-Leur wordt gedomineerd door grondgebonden woningen (59% grondgebonden koop; 19% grondgebonden corporatiehuur). Landelijk en in Breda en Roosendaal staan meer appartementen. Het corporatiebezit in Etten-Leur is met 30% ongeveer van gelijke omvang als de landelijke situatie. Ook de huurprijsstelling verschilt weinig. Wat wel verschilt is de relatief hoge basiskwaliteit (op basis van bouwjaar en energielabel, naar de bouwkundige staat en kwaliteit van het onderhoud is in dit onderzoek niet gekeken ). De woningvoorraad is relatief jong en er zijn veel woningen met een A of B label (39%; landelijk 26%). Daarnaast staan er in Etten-Leur relatief veel grondgebonden sociale huurwoningen, die elders in de regio schaarser zijn. Licht gespannen actuele woningmarkt Vraag en aanbod op de woningmarkt zijn in Etten-Leur ongeveer in evenwicht als alleen wordt gekeken naar doorstromers. Daarnaast zijn er starters die vrijkomende woningen willen betrekken. Daardoor is er momenteel sprake van een gezonde, licht gespannen woningmarkt. Wel zijn er kwalitatieve fricties. Grondgebonden woningen zijn er volop, maar er zijn potentiele tekorten aan appartementen. Dit geldt zowel voor de huur- als de koopsector. Voorts geldt voor de koop dat er vooral veel woningen in het middensegment staan (verwachte verkoopwaarde tussen de en ), terwijl er in het goedkope segment en met name het duurdere segment tekorten bestaan. Het tekort in het goedkope segment beperkt de doorstroming vanuit de sociale huursector, want de lagere middeninkomens (de groep met een inkomen tussen de en ) kan niet meer da n tussen de en aan hypotheek krijgen (ervan uitgaande dat men een vaste baan heeft). rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 1

6 Puur kijkend naar de woonwensen, is er een overschot aan grondgebonden huurwoning en. Daartegenover staat dat uit de woonruimteverdeling blijkt dat de zoektijd voor deze woningen juist vaak hoog is en dat ze erg gewild zijn, ook bij huishoudens elders uit de regio. Dat de woningen maar zelden vrijkomen, heeft er mede mee te maken dat de huurders die de stap naar de koop willen zetten dit niet (kunnen) doen. Dat heeft te maken met de financieringsmogelijkheden (hypotheekvoorwaarden) maar dus ook met het ontbreken van geschikt beschikbaar aanbod in de goedkope koop. Ook speelt het een rol dat men wel wil verhuizen, maar aan de andere kant in de huidige situatie een uitstekende kwaliteit heeft tegen een lage prijs. Op het eerste oog lijkt het beeld dat naar voren komt uit de woonwensen strijdig aan de woonruimteverdelingscijfers. Dat is echter niet het geval, ze vullen elkaar juist aan. Als iedereen zijn wensen zou kunnen realiseren, zouden er grondgebonden huurwoningen over zijn, maar omdat dat (om uiteenlopende redenen) niet het geval is ontstaat er bij deze woningen juist een wachtrij. Voor wat betreft de vraag naar appartementen wijzen beide bronnen overigens in dezelfde richting: zowel uit de woonruimteverdelingbestanden als uit de woonwensen blijkt een grote vraag naar appartementen. Door de hoge kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad én de nadruk op de grondgebonden woningen, zijn de sociale huurwoningen in Etten -Leur vergeleken met die in de rest van de regio populair. Zo hoeven corporaties de in Etten-Leur beschikbare woningen gemiddeld slechts 2 keer aan te bieden, terwijl dit gemiddelde in Breda en in het totale werkgebied van Klik voor wonen op 2,5 a 3 keer ligt. Maar let wel: dit betekent ook dat elke woning gemiddeld 1 keer geweigerd wordt, dus de druk op de markt moet niet worden overschat. Bij het in beeld brengen van de fricties op de markt, wordt altijd gefocust op dat deel van de huishoudens dat wil verhuizen. Circa huishoudens en starters overwegen in de komende twee jaar te verhuizen. Circa 600 verhuisgeneigden zoeken actief naar een sociale huurwoning in Etten-Leur, zo blijkt uit cijfers van Klik voor Wonen. Hoewel om wezenlijke aantallen gaat, mag niet uit het oog worden verloren dat ruim 8 van de 10 huishoudens (82%) helemaal geen verhuisplannen hebben en gewoon naar wens wonen. Vergrijsde huursector, aanstaande vergijzing in de koopsector In de toekomst zal het aantal oudere huishoudens in Etten -Leur toenemen. Dit omdat de omvangrijke babyboomgeneratie (geboren tussen 1945 en 1970) ouder wordt en met pensioen gaat. Deze generatie woont massaal in de grondgebonden koopsector. Alle indicatoren wijzen erop dat deze generatie grotendeels in de koopsector blijft wonen, waardoor het aandeel oudere eigenaar-bewoners de komende decennia sterk zal toenemen. In de huursector is dit nauwelijks het geval. In de huursector is de vooroorlogse generatie sterk vertegenwoordigd en deze is dan ook anno 2016 al vergrijsd (38% is 65 jaar of ouder). De generatie in de leeftijd van 55 tot 65 jaar is kleiner dan de generatie in de leeftijd van 65 tot 75 jaar, dus zonder verhuizingen zal het aantal ouderen in de huursector niet veel toenemen. Wel geldt dat de nieuwe generatie ouderen minder zelfredzaam is. De sociale huursector is immers in toenemende mate alleen bestemd voor de laagste inkomens. Vanwege de extramuralisering gaat het ook vaker om groepen met beperkingen en een zorgindicatie. Dit zorgt voor meer specialistische opgaven. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 2

7 Woonlasten en bestedingsruimte van huurders De huurprijsstelling van het bezit van WEL past vanuit het oogpunt van betaalbaarheid goed bij de samenstelling van de huurderspopulatie. Wel is een groot deel van de huurders afhankelijk van de huurtoeslag. Zonder de huurtoeslag zou bijna een derde van de doelgroep niet meer dan 410 kunnen betalen, terwijl slechts 14% van de doelgroep in een goedkope w o- ning woont. Rekening houdend met de huurtoeslag kan eveneens ongeveer 14% van de doelgroep een huur tot 410 betalen. Deze huishoudens wonen echter niet allemaal in een goedkope huurwoning. Een deel van de huurders heeft mede daarom te maken met een betaal(baarheids)risico. Onder de primaire doelgroep gaat het om 36% tot 41%. Deze situatie speelt niet alleen in Etten-Leur, maar ook landelijk. Het is voor het Rijk een van de redenen geweest om passend toewijzen in te voeren. Als gevolg van dit beleid zal het aandeel de komende jaren afnemen. In 2016 zijn veel meer woningen aan de primaire doelgroep passend toegewezen dan in de jaren daarvoor, bij ongeveer gelijkblijvende slaagkansen. Het lijkt er dus op dat de kansen voor de primaire doelgroep bij de inv oering van passend toewijzen gelijk zijn gebleven. De secundaire doelgroep kwam vaker in het segment tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens terecht, waardoor de woonlasten van deze groep mogelijk wat toenemen. Ook werden er minder woningen aan de secundaire doelgroep verhuurd, hetgeen kan betekenen dat de kansen van deze groep zijn afgenomen door de nieuwe regels. Huishoudensontwikkeling De prognoses voor Etten-Leur zijn opvallend eenduidig in hun conclusie: het aantal huishoudens in Etten-Leur blijft naar verwachting tot 2025 flink toenemen, waarna de groei afvlakt. De exacte omvang van deze groei is echter onzeker. Vandaar dat in dit onderzoek is gewerkt met twee demografische varianten. Volgens de provinciale prognose (2014) neemt het aantal huishoudens met ruim toe in de periode 2016 tot Daar is in dit onderzoek een sterke groeivariant naast gezet, waarin wordt uitgegaan van een toename van huishoudens (300 huishoudens extra groei). Hiermee ligt deze variant iets boven de bouwopgave van de provincie, die 275 boven de huishoudensprognose ligt. De twee demografische varianten zijn in dit onderzoek gecombineerd met drie economische varianten, waardoor is gekomen tot vier toekomstscenario s voor Etten-Leur. Elk van deze scenario s kan bewaarheid worden. Het is vooral zaak om beleid te ontwikkelen met een zekere flexibiliteit zodat het in elk scenario succesvol is. Een toename van de doelgroep van beleid (tot ) Zelfs in het meest positieve scenario (extra demografische groei en een sterke groei van de koopkracht) neemt de doelgroep tot in omvang toe. Dit is een gevolg van de intredende vergrijzing. Steeds meer babyboomers gaan met pensioen en daarbij daalt het inkomen bij een deel van hen beneden de Het is echter niet zo dat deze ouderen vervolgens ook een beroep gaan doen op de sociale huursector, voor een steeds groter deel woont men immers in de koopsector. In totaal neemt het aandeel huishoudens dat tot de doelgroep tot kan worden gerekend toe van 38% in 2016 naar rond de 39% in De doelgroep hierboven, met een inkomen tussen en , blijft tot 2030 ongeveer van gelijke omvang (circa 5%). In absolute aantallen gaat het om een toename van ruim 100 huishoudens in 2016 tot rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 3

8 Ontwikkeling woningbehoefte Op dit moment is de markt voor grondgebonden koopwoningen overall redelijk in evenwicht, maar dat zal zonder uitbreiding niet zo blijven. De belangrijkste toename van de woningbehoefte is te verwachten in de grondgebonden koopsector. Oudere huishoudens blijven steeds vaker in dit segment wonen terwijl er ook nieuwe aanwas van jonge, startende gezinnen ontstaat. Ook de behoefte aan appartementen neemt beperkt toe, vooral als gevolg van de vergrijzing. Deze toename zal zowel plaatsvinden in de koop- als in de huursector. De behoefte aan sociale huurwoningen neemt niet veel meer toe. Op de korte termijn van 2016 tot 2020 neemt de behoefte met tussen de 50 en 100 woningen toe (vooral in de categorie appartementen met lift). Na 2020 stabiliseert de behoefte, om vanaf 2025 licht af te nemen. Deze trend wordt grotendeels bepaald door verschillen tussen generaties. Voor de generaties die zijn geboren voor de oorlog geldt dat zij zijn opgegroeid in een tijd dat huren heel gewoon was. Deze generaties zullen in de komende decennia overlijden. De generaties die zijn geboren na de oorlog zijn opgegroeid in een tijd dat je een dief van je portemonnee was als je geen woning kocht. Daardoor ligt het aandeel dat in een (sociale) huurwoning woont bij deze generaties veel lager. Deze generaties worden de komende jaren dominanter, waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen maar zeer beperkt toeneemt. Hoewel de generatieverschillen duidelijk zichtbaar zijn in de huidige woonpatron en, wordt er bij sommige toekomstverkenningen niet of niet voldoende rekening mee gehouden. Dat is ook de reden waarom eerdere ramingen van Fakton en Atrivé in Etten -Leur een wat grotere behoefte lieten zien. Van 1945 tot 2008 was er in Nederland een trend waarneembaar waarbij elke nieuwe generatie jongeren een hoger eigen woningbezit wist te realiseren dan de voorgaande. Na 2008 zagen we voor het eerst een kleine daling van het aandeel eigen woningbezit onder jongeren. Uit nadere analyse blijkt dat de jongere generaties nog wel in gelijke mate kopen, maar dat men gemiddeld vijf jaar ouder is voordat men de eerste woning koopt. Deze trendbreuk kende drie belangrijke oorzaken: (1) de nieuwbouwproductie was ingestort waardoor er minder aanbod beschikbaar was, (2) het waren met name jongeren die geraakt werden door de economische crisis en (3) de banken scherpten hun hypotheekvoorwaarden aan. In dit onderzoek hebben we de woonpatronen van jongeren zoals die in 2016 zichtbaar waren doorgetrokken naar de toekomst. We zien nu de eerste twee redenen voor de trendbreuk herstellen, wat kan leiden tot een wat lagere behoefte aan sociale huurwoningen. Het kan echter ook zijn dat de hypotheekvoorwaarden verder worden aangescherpt, wat kan leiden tot een wat hogere behoefte aan sociale huurwoningen. Het is de verwachting dat beide krachten elkaar in de toekomst zullen opheffen, monitoring moet uitwijzen of deze verwachting bewaarheid wordt. Eerder is al aangegeven dat de huurprijsdifferentiatie anno 2016 goed aansluit op de bestedingsmodelijkheden van de doelgroep. De toekomstige ontwikkelingen in de huurderspopulatie geven ook geen aanleiding deze differentiatie aan te passen. Sterker nog: deze sluit opvallend goed aan bij het huidige beleid. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 4

9 Concluderend De woningmarkt in Etten-Leur kent een gezonde spanning en er zijn geen enorme tekorten. Wel is er behoefte aan meer differentiatie. In de huidige voorraad domineert de middeldure grondgebonden koopwoning. Daarbij geldt dat: Mede door de vergrijzing er meer behoefte ontstaat aan appartementen, in zowel de huur- als de koopsector; Er een tekort is aan goedkope koopwoningen, mede om de doorstroming vanuit de sociale huur te faciliteren. Er behoefte is aan meer doorstroommogelijkheden aan de bovenkant van de koopwoningmarkt (de duurdere segmenten). Door beleid gericht op doorstroming, kan de druk op de sociale huursector worden ontlast. Binnen de sociale huursector geldt dat het (behoudende) huurbeleid ervoor heeft gezorgd dat de betaalrisico s beperkt zijn. Deze worden voor de primaire doelgroep in de toekomst verder beperkt door de regels van het passend toewijzen. Het lijkt er niet op dat de huurprijsstelling dient te worden aangepast om de slaagkansen van deze huishoudens te waarborgen (ook niet op de langere termijn). In de breedte geldt dat de inwoners van Etten-Leur prettig wonen en voldoende kansen hebben op de woningmarkt. Wel zijn er enkele groepen die in het beleid aandacht verdienen. Op basis van dit onderzoek kan worden gesteld dat dit geldt voor : De (tijdelijke) secundaire doelgroep en de lagere middeninkomens. De sociale huursector wordt voor hen mogelijk minder toegankelijk en er is weinig beschikbaar aanbod in de goedkope koopsector. Het kan zijn dat zij daardoor in de knel komen, monitoring zal dit moeten uitwijzen. De groep met een beperkte bestedingsruimte. Hoewel de betaalbaarheid in Etten -Leur in de breedte goed is, geldt dat er altijd groepen zullen zijn die het zwaar hebben. Het gaat hier met name om de laagste inkomens, maar ook de wat hogere inkomens kunne n in situaties belanden dat de woonlasten te hoog worden. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 5

10 Inleiding Achtergrond Gemeente Etten-Leur, Woonstichting Etten-Leur (WEL) en HuurderBelangenVereniging Etten-Leur (HBV) willen in het voorjaar van 2017 komen tot nieuwe afspraken en een concreet pakket aan maatregelen. In eerdere afspraken zijn partijen overeengekomen een breed onderzoek uit te laten voeren naar de omvang en samenstelling van de verschillende doelgroepen en hun woonlasten. Dit onderzoek moet de onderbouwing leveren voor de nieuwe afspraken en het toekomstige beleid. Leeswijzer De snelle lezer wordt verwezen naar de integrale samenvatting aan het begin van dit rapport. Het rapport kent de volgende opbouw: In hoofdstuk 2 wordt de actuele situatie op de woningmarkt besproken. In dit hoofdstuk wordt ook kort stilgestaan bij de ontwikkelingen in de afgelopen periode. In hoofdstuk 3 wordt gefocust op de woonlasten en bestedingsruimte van huurders. Hierbij wordt specifiek stilgestaan bij die groep met een betaalrisico. In bijlage 1 is een helder overzicht opgenomen van de gebruikte normbedragen. In hoofdstuk 4 wordt gekeken naar de in de komende jaren te verwachten economische en demografische ontwikkelingen. Hierbij wordt gekomen tot vier to ekomstscenario s. In hoofdstuk 5 wordt voor elk van deze scenario s aangegeven wat de consequenties zijn voor de omvang en samenstelling van de diverse doelgroepen en de bijbehorende woningbehoefte. Naast voorliggend onderzoeksrapport heeft RIGO een gespreksnotitie opgesteld, waarin we een aanzet doen voor de vertaalslag naar beleid. Dit onderzoeksrapport is volledig beleidsneutraal. Bronnen en methoden Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van veel lokaal specifieke data, aangeleverd door WEL en de gemeente Etten-Leur. Rigo heeft deze lokale data ingevoerd in een simulatiemodel, waardoor de data nog meer gaat spreken. Het simulatiemodel biedt een zeer betrouwbaar en nauwkeurig beeld van de woningmarkt in Etten-Leur. Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op tientallen. Door deze afronding kan het voorkomen dat de optelsom van de afgeronde aantallen niet exact klopt. Een voorbeeld: indien er in een tabel twee keer een waarde 7 staat, worden beide afgerond tot 10. Ook de optelsom van beide waarden (14) wordt echter afgrond op 10. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 6

11 Actuele situatie De gemeente Etten-Leur wordt gekenmerkt door veel gezinnen, lege-nestgezinnen en oudere stellen. Van oudsher is het een groeigemeente die veel mensen vanuit Breda en andere delen van Brabant heeft aangetrokken. Anno 2016 is de grootste groei achter de rug en zal de vergrijzing haar intrede doen. In Etten-Leur woont een relatief welvarende bevolking. In vergelijking met Nederland wonen er meer hogere inkomens en weinig huishoudens met een echt laag inkomen. De doelgroep tot bedraagt 38%; landelijk 46%. Het corporatiebezit in Etten-Leur is met 30% ongeveer gelijk aan de landelijke situatie. Hetzelfde geldt voor de huurprijsstelling van het bezit. De huur woningen in Etten-Leur kennen een hoge kwaliteit: vanwege de relatief jonge voorraad zijn er veel woningen met een A of B label (39%; landelijk 26%). Deze woningen zijn gewild, zo blijkt uit cijfers over de woonruimteverdeling. Men wacht of zoekt in Etten-Leur wat langer op een woning dan elders in het werkgebied van Klik voor Wonen. Heeft men eenmaal een woning gevonden dan wordt de woning relatief vaak geaccepteerd (of de afwijzing hangt vooral samen met persoonlijke redenen). Voor appartementen (met lift) is de inschrijftijd in Etten-Leur het langst. Ook als gekeken wordt naar de vraag-aanbodverhoudingen blijkt er enige druk te staan op appartementen. De meeste huishoudens in Etten-Leur wonen echter naar wens in een grondgebonden koopwoning. Voor een groot deel gaat het om de naoorlogse geboortegolfgeneratie en de generatie daarna die dus massaal in de koopsector woont. Inleiding In dit hoofdstuk wordt de actuele situatie op de woningmarkt in de gemeente Etten-Leur besproken. Het gaat om zaken als de samenstelling van de woningvoorraad en de bevolking, de omvang van inkomensgroepen en actuele woonpatronen. De landelijke situatie is waar mogelijk als referentie toegevoegd. Bevolking Bevolkingsontwikkeling en demografische opbouw In de gemeente Etten-Leur wonen op inwoners. In de afgelopen tien jaar is de gemeente gegroeid met ruim inwoners. De gemeente heeft vooral ( startende) gezinnen aangetrokken, waardoor er anno 2016 relatief veel ouders in de leeftijd van 35 tot 50 jaar wonen, met kinderen in de leeftijd van 5 tot 15 jaar (figuur 2-1). Het aandeel inwoners van 65 jaar en ouder is met 19% ongeveer gelijk aan het aandeel in Nederland en de provincie Noord-Brabant. Vanwege de relatief grote groep gezinnen werden er in het verleden (veel) meer kinderen geboren dan het aantal mensen dat kwam te overlijden (figuur 2-2). In de afgelopen jaren nam het aantal geboorten langzaam af, bij een toenemend aantal sterfgevallen. In 2016 bedroeg het geboorteoverschot 45 mensen; in 2011 ging het nog om 180 mensen. Jongeren tussen 15 en 25 jaar zijn in Etten-Leur ondervertegenwoordigd. Het gaat om 10,5%, tegen ruim 12% in Nederland en de provincie Noord-Brabant. Dit hangt samen met het vertrek van jongeren voor werk of studie: uit de migratiestatistieken blijkt een negatief binnenlands migratiesaldo voor de groep 15 tot 25 jaar (figuur 2-3). Een deel van deze groep keert in de gezinsfase naar Etten-Leur terug, waardoor het saldo voor de groep 25 tot 40 jaar in vrijwel elk jaar positief was. In 2013 en 2014 was dit saldo echter onvoldoende voor rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 7

12 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar 15 tot 20 jaar 20 tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 tot 80 jaar 80 tot 85 jaar 85 tot 90 jaar 90 tot 95 jaar 95+ een totaal positief binnenlands migratiesaldo: er was instroom vanuit Breda en Roosendaal, maar er vertrokken veel mensen naar Halderberge en andere delen van Noord -Brabant (figuur 2-4). In 2015 nam het aantal vestigers (vooral vanuit Breda) weer toe en daarmee het binnenlands migratiesaldo (figuur 2-3). f i gu u r 2-1 D e leeftijdso p b o u w i n E t t e n - L e u r e n N e d e r la n d, % 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Etten-Leur Nederland Noord-Brabant Bron: CBS, bewerking RIGO f i gu u r 2-2 H e t a a n t a l g e b o o r t e n e n st e r f t e g e va ll e n i n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r i n t / m geboorte sterfte Bron: CBS, RIGO rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 8

13 * f i gu u r 2-3 D e m igr a t iesald i i n a a n t a l p e r so n e n n a a r lee f t ij d s k l a s se vo o r d e g e m e e n t e E t t e n - Leur in d e p e r i o d e t o t ( b i n n e n - e n b u ite n l a n d se m igr a t ie) jaar jaar jaar < 15 jaar totaal saldo -400 Bron: CBS, bewerking RIGO *De gegevens van 2015 hebben allleen betrekking op de binnenlandse migratie f i gu u r 2-4 D e m i g r a t i e s a l d i in a a n t a l p e r son e n n a a r h e r k o m st v o o r d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r i n de perio d e t o t Breda Halderberge Roosendaal overige buurgemeenten overig Noord-Brabant overig Nederland buitenland totaal saldo Bron: CBS, bewerking RIGO *De gegevens van 2015 hebben allleen betrekking op de binnenlandse migratie Huishoudens In de periode 2006 tot 2016 nam het aantal huishoudens toe met tot huishoudens in In tabel 2-1 is de huishoudenssamenstelling weergegeven, waarbij is aangesloten op landelijke definities. Tweepersoonshuishoudens en gezinnen zijn onder alle leeftijdscategorieën vaker dan landelijk vertegenwoordigd. De meeste gezinnen bestaan uit ouders met twee kinderen. In bijna een vijfde van de gezinnen wonen 3 kinderen of meer (ongeveer gelijk aan de landelijke situatie). Er wonen relatief weinig jonge huishoudens tot 25 jaar en eenpersoonshuishoudens in de gemeente. Binnen de groep ouderen wonen er relatief veel (samenwonende) 65 tot 75-jarigen. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 9

14 t ab e l 2-1 H u is h o u d e n s s a m e n ste l li n g i n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r ( ) e n N e d e r la n d ( ) Bron: CBS, bewerking RIGO Etten-Leur aantal percentage Nederland < 25 jaar totaal 300 2% 5% 25 tot 45 jaar eenpersoons % 11% tweepersoons % 5% gezin % 15% 45 tot 65 jaar eenpersoons % 10% tweepersoons % 10% gezin % 17% 65 tot 75 jaar eenpersoons 950 5% 5% meerpersoons % 9% 75+ eenpersoons % 7% meerpersoons 990 5% 5% totaal % 100% Sociaaleconomische samenstelling De huishoudens zijn in dit onderzoek op basis van hun belastbaar jaarinkomen (en vermogen) ingedeeld in vijf inkomensgroepen (prijspeil 2016). Het gaat om: A. Doelgroep bijstand: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot 120% van bijstandsniveau. B. Overige primaire doelgroep: huishoudens boven 120% van bijstandsniveau met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. C. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, met een belastbaar jaarinkomen tot D. Tijdelijke extra doelgroep/ middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen en E. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven de In de gemeente Etten-Leur heeft circa 9% van het totaal aantal huishoudens een jaarinkomen op bijstandsniveau en behoort 14% tot de overige primaire doelgroep. Circa 15% behoort tot de secundaire doelgroep (tabel 2-2). In totaal behoort daarmee 38% tot de doelgroep met een inkomen tot , wat lager is dan het landelijke aandeel van 46%.1 1 In Roosendaal gaat het om 45% in en Breda om 50% (zonder studenten/ onzelfstandig wonenden gaat het in Breda om 45%). rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 10

15 t ab e l 2-2 O m va n g i n k o m e n s g r o e p e n i n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r ( ) e n i n N e d e r la n d ( ) Etten-Leur Nederland aantal aandeel aandeel A. doelgroep bijstand % 15% B. overige primaire doelgroep % 15% C. secundaire doelgroep % 16% D. tijdelijke extra doelgroep 980 5% 5% E. hogere inkomens % 49% totaal % 100% doelgroep tot (A+B+C) % 46% Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Etten-Leur is een relatief welvarende gemeente. Dit blijkt ook als wordt gekeken naar gegevens van het CBS over inkomen en vermogen. In vergelijking met Nederland en met steden als Breda en Roosendaal blijkt dat relatief veel huishoudens in Etten-Leur een hoog besteedbaar inkomen hebben (figuur 2-5). Daarnaast beschikken relatief veel huishoudens in Etten- Leur over een vermogen tussen en (figuur 2-6). Er zijn ook huishoudens met een negatief vermogen, wat inhoudt dat hun schulden groter zijn dan de waarde van hun bezittingen. Het gaat om een diverse groep huishoudens. Ook huishoudens die onder water staan (met een hogere hypotheek dan de waarde van de woning) behoren tot deze groep. Het is op basis van de gegevens van het CBS niet bekend hoe groot het negatief vermogen van deze huishoudens gemiddeld is. f i gu u r 2-5 B e stee d b a a r i n k o m e n va n h u is h o u d e n s in 2 0 % - g r o e p e n, * 30% 25% 20% 15% Etten-Leur Roosendaal Breda Nederland 10% 5% 0% 1e 20%-groep 2e 20%-groep 3e 20%-groep 4e 20%-groep 5e 20%-groep Bron: CBS, bewerking RIGO * Huishoudens in Nederland zijn ingedeeld naar hoogte van het besteedbaar inkomen in vijf groepen van gelijke omvang. De bijbehorende landelijke inkomensgrenzen zijn op gemeentelijk niveau toegepast op het besteedbaar inkomen van huishoudens. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 11

16 doelgroep bijstand overige primaire doelgroep secundaire doelgroep tijdelijke extra doelgroep hogere inkomens f i gu u r 2-6 A a n d e e l h u is h o u d e n s m e t e e n b e p a a l d vermogen in a a n t a l e u r o, % 30% 25% Etten-Leur Roosendaal Breda Nederland 20% 15% 10% 5% 0% negatief 0 tot tot tot tot tot meer dan Bron: CBS, bewerking RIGO In figuur 2-7 staat de samenstelling van de inkomensgroepen in Etten -Leur weergegeven naar leeftijd en type huishouden. De doelgroep bijstand bestaat vooral uit eenpersoonshuishoudens, terwijl de overige primaire doelgroep vaker uit tweepersoonshuishoudens en gezinnen bestaat. Ook de secundaire doelgroep bestaat voor het grootste deel uit eenpersoonshuishoudens. Onder de tijdelijke extra doelgroep en de hogere inkomens zijn er veel stellen en gezinnen. f i gu u r 2-7 S a m e n s t e l l in g i n k o m e n sgr o e p e n in E t t e n - L e u r, % 80% 60% 40% 20% 0% 9% 11% 27% 7% 39% 6% 36% 24% 18% 6% 15% 11% 19% 29% 5% 36% 25% 29% 10% 14% 21% 49% 14% 3% 26% 8% gezinnen 65-plus, paren 65-plus, alleenstaand jaar, paren jaar, alleenstaand < 23 jaar Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 12

17 Woningvoorraad Omvang voorraad Anno 2016 bestaat de bewoonde woningvoorraad in de gemeente Etten -Leur uit circa woningen. De totale voorraad is met woningen groter (bron: CBS), omdat een deel niet bewoond wordt als gevolg van (frictie)leegstand. De leegstand in Etten-Leur bedraagt ongeveer 3,5%. Dit is een relatief laag percentage, gegeven het feit dat een leegstandspercentage van minimaal 2% gewenst is om doorstroming mogelijk te maken en gegeven het landelijk percentage van 5,7%. In het vervolg van dit rapport focussen we op de bewoonde voorraad. Het aantal huishoudens is met groter dan het aantal bewoonde woningen. Ongeveer 375 huishoudens (2%) wonen niet in de reguliere woningvoorraad. Het gaat om inwonende huishoudens, huishoudens in onzelfstandige woonruimten of om huishoudens in recreatiewoningen. Samenstelling woningvoorraad In figuur 2-8 staat een overzicht weergegeven van de samenstelling van de woningvoorraad naar woningtype. In Etten-Leur is 59% van de woningen een grondgebonden koopwoning. Dit is meer dan het landelijke aandeel van 51% (bron: WoON 2015). Ongeveer 6% van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen van beleggers of eigenaar-bewoners die hun woning (tijdelijk) verhuren. Van de koopwoningen in Etten-Leur heeft bijna de helft een geschatte verkoopwaarden tussen tot (tabel 2-3), wat meer is dan landelijk. In Nederland is zowel de goedkope koopvoorraad (tot ) als de dure koopvoorraad (meer dan ) groter dan in Etten-Leur. Circa 30% van de voorraad bestaat uit huurwoningen van corporaties, wat ongeveer gelijk is aan het landelijk aandeel. Het merendeel van de corporatiewoningen is in bezit van Woonstichting Etten-Leur (5.120 woningen). Daarnaast hebben Stadlander en Stichting Mooiland een klein aantal woningen in bezit. Ongeveer tweederde van de corporatiewoningen is een grondgebonden woning. Circa 30% van de corporatiewoningen is een appartement met lift en 5% is een appartement zonder lift. f i gu u r 2-8 S a m e n s t e l l in g b e w o o n d e v o o r r a a d i n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r ( ) e n N e d e r l a n d ( ) ( e x c lu s ief o n z e l f s t a n d i g e w o o n r u imte) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 6% 10% 10% 17% 19% 13% 6% 9% 59% Etten-Leur 51% Nederland particuliere huur corporatie huur appartement corporatie huur grondgebonden koop appartement koop grondgebonden aantal aandeel koop % particuliere huur % bezit Woonstichting Etten-Leur % overig bewoond corporatiebezit* 120 1% totaal % *volgens opgave van de gemeente ging het in 2017 om een totale voorraad van 165 woningen Bron: Woonstichting Etten-Leur, CBS, bewerking RIGO rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 13

18 t ab e l 2-3 S a m e n s t e l l in g k o o p secto r n a a r p r ij sk la s se in E t t e n - L e u r ( ) e n N e d e r la n d ( ) Etten-Leur Nederland aantal aandeel < % 2% tot % 9% tot % 42% tot % 23% > % 24% % 100% Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Circa 26% van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen van corporaties met een huurprijs tot 711 (landelijk 28%). Binnen het corporatiebezit gaat het om circa 11% (tabel 2-4, landelijk 9%). Op hoofdlijnen is de prijsopbouw van de corporatie huursector gelijk aan de landelijke situatie. In zowel Etten-Leur als Nederland heeft bijna de helft van het bezit een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 1 e aftoppingsgrens (48%). De gehele corporatievoorraad bestaat uit naoorlogse woningen (figuur 2-9). Ruim een kwart van de woningvoorraad is gebouwd na het jaar Hiermee samenhangend hebben veel woningen een energielabel A (19%) of B (20%). Circa 32% heeft energielabel C. Landelijk gaat het eveneens om 32%, maar is de voorraad met een A of B label met 26% kleiner dan in Etten-Leur. In Breda en Roosendaal gaat het respectievelijk om 33% en 24%. t ab e l 2-4 S a m e n s t e l l in g b e w o o n d e c o r p o r a t ie vo o r r a a d n a a r h u u r p r ij sk la sse in E t t e n - L e u r ( ) e n N e derla n d ( ) Etten-Leur Nederland aantal aandeel goedkoop < % tot kwaliteitskortingsgrens % % totaal % 13% betaalbaar % tot 1e aftoppingsgrens % % totaal % 48% betaalbaar tot 2e aftoppingsgrens bereikbaar totaal ( ) % 9% 12% tot liberalisatiegrens % totaal % 18% duur boven lib.grens > % 9% totaal % 100% Bron: Woonstichting Etten-Leur, WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 14

19 <23 jaar jaar jaar jaar jaar >75 jaar eenpersoons tweepersoons gezin eenoudergezin f i gu u r 2-9 S a m e n s t e l l in g b e w o o n d e c o r p o r a t ie vo o r r a a d n a a r e n e r g i e l a b e l e n b o u w j a a r i n E t t e n - Leur, % 9% 32% 7% 19% 20% Energielabel A B C D E F + G 16% 17% 0% Bouwjaar 10% 10% < % 1945 tot tot tot % 1980 tot tot tot 2010 > % Bron: Woonstichting Etten-Leur, WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Actuele woonpatronen Woonsituatie van huishoudens De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen. In figuur 2-10 is te zien dat jonge huishoudens in Etten-Leur veelal een start aan hun wooncarrière maken in een huurwoning. In de levensfase die volgt hebben velen een woning weten te kopen. Rond de leeftijd van 55 jaar heeft circa 72% een woning gekocht. Vanaf 65 jaar neemt het aandeel eigenaar-bewoners weer af. Dit is maar zeer ten dele het gevolg van verhuizingen van koop naar huur. De afname heeft vooral te maken met verschillen tussen generaties. Toen deze groep ouderen nog tussen de 45 en 65 jaar was, lag het aandeel eigen woningbezit niet op de 72% zoals bij de huidige groep 45 tot 65-jarigen maar een stuk lager. f i gu u r 2-10 W o o n s it u a t ie h u is h o u d e n s n a a r le e f t ij d e n t y p e i n E t t e n - L e u r ( ) 100% 80% 60% 25% 38% 5% 6% 4% 6% 4% 11% 6% 22% 23% 29% 32% 50% 100% 80% 60% 5% 9% 51% 5% 3% 11% 22% 9% 46% onzelfstandig particuliere huur corporatie huur 40% 20% 29% 52% 71% 72% 63% 40% 40% 20% 35% 71% 85% 44% koop 0% 9% 0% Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 15

20 doelgroep bijstand overige primaire doelgroep secundaire doelgroep tijdelijke dextra oelgroep hogere inkomens Woonsituatie van inkomensgroepen In figuur 2-11 staat de woonsituatie van de inkomensgroepen weergegeven. De hogere inkomens hebben als vanzelfsprekend het hoogste aandeel eigen woningbezit. Echter, ook onder de lagere inkomens wonen er huishoudens in de koopsector. Voor een deel gaat het hier om huishoudens die met het huidige inkomen een goedkope woning hebben gekocht. Voor het belangrijkste deel gaat het echter om huishoudens die nadat men de woning heeft gekocht, met een inkomensterugval te maken hebben gehad. Het gaat vooral om ouderen d ie inmiddels met pensioen zijn. f i gu u r 2-11 W o o n s it u a t ie h u is h o u d e n s n a a r i n k o m e n sgr o e p in E t t e n - L e u r, % 80% 60% 40% 20% 0% 8% 5% 3% 4% 9% 7% 5% 11% 10% 31% 56% 51% 67% 85% 60% 36% 37% 15% onzelfstandig particuliere huur corporatie huur koop Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Leeftijdsopbouw van huurders en eigenaar-bewoners In figuur 2-12 staat de leeftijdsopbouw van zowel eigenaar-bewoners als huurders van corporaties weergegeven. De aantallen in de huursector zijn redelijk gelijkwaardig verdeeld, in tegenstelling tot de koopsector. Dit heeft als gevolg dat de huursector nu al (relatief) vergrijsd is: circa 38% van de huurderspopulatie is 65 jaar of ouder, tegenover 24% van de eigenaar-bewoners. De groep huurders van 55 tot 65 jaar is in aantal iets kleiner dan de groep in de leeftijd van 65 en 75 jaar. Verhuizingen daargelaten, betekent dat dus dat er over 10 jaar iets minder 65 tot 75-jarige huurders zijn. Dat is in de koopsector zeker niet het geval. De groep eigenaar-bewoners in de leeftijd van 55 tot 65 jaar is vele malen groter dan de groep tussen de 65 en 75 jaar. Dat betekent dat het aantal ouderen in de koopsector in de komende jaren sterk zal toenemen. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 16

21 < tot tot tot tot tot tot f i gu u r 2-12 L e e f t ij d s o p b o u w v a n e i g e n a a r - b e w o n e r s e n h u u r d e r s i n d e c o r p o r a t ie sector in E t - t e n - Le u r ( ) koop corporatie huur Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Bewoning corporatie huurvoorraad In tabel 2-5 is de bewoning van de gereguleerde huurvoorraad van de corporaties in de gemeente Etten-Leur weergegeven. In 2016 behoort circa 78% van de totale huurderspopulatie tot de doelgroep tot Daarmee woont volgens de landelijke definitie circa 22% van de huurders goedkoop scheef (landelijke circa 20%). De term goedkope scheefheid wordt landelijk gebruikt als aanduiding van de situatie dat iemand met een inkomen boven de in een woning woont met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Lokaal kan de scheefheid op verschillende wijzen worden berekend. Als de inkomensgrens van wordt verhoogd tot (de tijdelijke extra doelgroep) bedraagt de scheefheid circa 17%. De scheefheidspercentages in Etten-Leur zijn dus niet ongewoon en hoeven ook zeker niet een probleem te zijn. Scheefwonen draagt bij aan sociaaleconomische menging in de wijken. Daarnaast geldt dat de groep lage middeninkomens niet altijd een andere optie heeft en zeker zolang deze ontbreekt is scheefwonen voor hen een uitkomst. t ab e l 2-5 B e w o n in g c o r p o r a t ie h u u r v o o r r a a d t o t n a a r in k o m e n s g r o e p in E t t e n - L e u r, Etten-Leur aantal aandeel A. doelgroep bijstand % B. overige primaire doelgroep % C. secundaire doelgroep % D. tijdelijke extra doelgroep 250 5% E. hogere inkomens % totaal % doelgroep tot (A+B+C) % overige huishoudens (D+E) % Bron: Woonstichting Etten-Leur, WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 17

22 Dure scheefheid en de bewoning van duurdere huursegmenten De corporatiewoningen in het geliberaliseerde segment worden vooral bewoond door hogere inkomens (bijna de helft van het bezit). De hierachter schuilgaande aantallen zijn echter klein, de betrouwbaarheidsmarges wat groter. Wel is duidelijk dat er ook in dit segment in zekere mate sprake is van dure scheefheid. Naar schatting behoort ruim een kwart van de huishoudens in dit segment tot de primaire doelgroep. De oorzaken daarvan zijn divers: men kan recentelijk een inkomensterugval hebben gehad, het kan gaan om een zzp -er die een slecht jaar heeft gedraaid of om huishoudens met inkomsten die bij de belastingdienst onbekend zijn. Er hoeft dus niet altijd sprake te zijn van een problematische situatie en waar dit wel het geval is, ligt een individuele maatwerkoplossing voor de hand (de aantallen zijn klein en de problematiek is divers). Vraag-aanbodverhoudingen Van de huishoudens in de gemeente Etten-Leur overweegt naar schatting 18% te verhuizen. Van deze groep is bekend welke woning men na verhuizing zou willen betrekken en welke woning men leeg achterlaat bij een mogelijke verhuizing. Omdat in de praktijk niet elk huishouden met een verhuiswens verhuist en woonwensen kunnen worden bijgesteld, spreken we over het potentiële aanbod en de potentiële vraag. In figuur 2-13 staan beide tegen elkaar afgezet. Bij de vraag is ook rekening gehouden met starters die zeker of misschien in de gemeente Etten-Leur willen blijven wonen. Niet bekend is hoeveel mensen van buiten de gemeente naar Etten -Leur willen verhuizen. Vandaar dat bij de doorstromers ervan uit is gegaan dat deze allemaal in de gemeen te willen blijven wonen. Bij deze aanname is als alleen gekeken wordt naar doorstromers vraag en aanbod ongeveer met elkaar in evenwicht. Daarnaast zijn er starters die vrijkomende woningen willen betrekken. Daardoor is er momenteel sprake van een gezonde, licht gespannen woningmarkt. Daarnaast zijn er enkele kwalitatieve fricties. Veruit het grootste deel van de woningvraag is gericht op de grondgebonden koopsector. Als ook de startersvraag wordt meegerekend blijft het potentiele aanbod iets achter bij de vraag. Voor de grondgebonden huursector geldt dat de vraag achterblijft bij het potentiele aanbod. In de praktijk blijkt dit potentiele aanbod maar beperkt vrij te komen. Veel huishoudens willen vanuit dit segment doorstromen naar de grondgebonden koopsector. Daarbij richt men zich op het goedkopere segment, meer dan kan men vaak niet financieren. Juist in dit prijssegment zijn er weinig koopwoningen te vinden. Doordat het potentiele aanbod aan grondgebonden huurwoningen in de praktijk (nog) niet vrij komt, wordt er in de woonruimteverdeling toch vaak een bepaalde vraagdruk geconstateerd (zie ook paragraaf 2.6). Op basis van de vraag-aanbodverhoudingen zijn appartementen gewild in Etten-Leur, zowel in de huur- als de koopsector. Huurappartementen zijn vooral geliefd onder starters. Voor hen is een appartement vaak een tussenstap naar een grondgebonden (huur)woning en als deze meteen beschikbaar is, zal in ieder geval een deel deze tussenstap willen overslaan. Koopappartementen worden vooral door doorstromers gevraagd. Deels gaat het hier om ouderen, die zeer kritisch zijn alvorens te verhuizen en (indien beschikbaar) kunnen zij een gelijkvloerse grondgebonden woning prefereren. Kortom: de kwalitatieve fricties vallen door substitutie en de flexibiliteit van de bestaande voorraad vermoedelijk lager uit dan figuur 2-13 doet vermoeden. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 18

23 f i gu u r 2-13 D e p o t e n t i ë le vr a a g - a a n b o d verho u d in g e n i n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r vraag starters vraag doorstromers potentieel aanbod grondg. app. grondg. app. koop huur Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie In figuur 2-14 staan de vraag-aanbodverhoudingen naar koopprijs weergegeven (grondgebonden woningen en appartementen samen). Vooral aan de bovenkant van de markt is er meer vraag dan aanbod, afkomstig van doorstromers. Voor de onderkant van de markt staan vooral starters in de rij. Het middensegment tussen en is vrij ontspannen vanwege het grote potentiele aanbod van doorstromers. f i gu u r 2-14 D e p o t e n t i ë le vr a a g - a a n b o d verho u d in g e n n a a r k o o p p r ij s in d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r vraag starters vraag doorstromers potentieel aanbod < tot tot > Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie In figuur 2-15 staan de vraag-aanbodverhoudingen naar huurprijs weergegeven. Binnen de sociale huursector klinkt in de woonwensen vooral een vraag naar een zo hoog mogelijke kwaliteit door. In veel gevallen geldt: hoe hoger de huurprijs, hoe meer kwaliteit. De hogere huurprijs wordt daarbij veelal voor lief genomen, omdat deze deels wordt gecompenseerd door de huurtoeslag. Om deze reden is kijkend naar de woonwensen de markt voor goedkopere huurwoningen vrij ontspannen (tot 629, prijspeil 2016). In het segment van 629 en 711 zijn er bezien vanuit de woonwensen tekorten. Hetzelfde geldt voor het segment daarboven (> 711). Voor deze segmenten geldt echter dat de vraag in het WoON 2015 is overschat. De enquêtes van het WoON zijn immers afgenomen voor de rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 19

24 invoering van de regels van het passend toewijzen. In die tijd konden lagere inkomens nog in een dergelijke woning terecht, in de wetenschap dat de huurtoeslag de hogere huurprijs grotendeels zou compenseren. Door de regels van het passend toewijzen wordt afgedwongen dat bij nieuwe huurders het inkomen past bij de hoogte van de huur. De toegang tot de duurdere segmenten wordt de primaire doelgroep simpelweg ontzegd. f i gu u r 2-15 D e p o t e n t i ë le vr a a g - a a n b o d verho u d in g e n n a a r h u u r p r ij s i n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r < > 711 vraag starters vraag doorstromers potentieel aanbod Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Woonruimteverdeling De woonwensenbenadering gaat ervan uit dat iedereen zonder belemmeringen de woonwensen kan realiseren. Helaas is dat in de praktijk niet zo. Indien er aan bepaalde segmenten tekorten zijn, stagneert de doorstroming en kunnen er elders wachtrijen ontstaan. Met de bestanden van Klik voor Wonen kan meer inzicht worden verkregen in de wachtrij voor de sociale huursector. Om een corporatie huurwoning te kunnen huren in Etten -Leur moeten bewoners zich inschrijven bij Klik voor Wonen, het woonruimtebemiddelingssysteem voor de corporaties in de gemeente. Er worden verschillende toewijzingsmethoden gebruikt om woningzoekenden van dienst te zijn. In 2016 werden de meeste woningen verhuurd op basis van inschrijfduur (58%), gevolgd door geen inschrijfduur met (25%, waaronder loting). Circa 18% van de woningen werd via bemiddeling verhuurd. Aantal verhuringen In de periode 2013 t/m 2016 zijn er gemiddeld per jaar circa 360 woningen verhuurd in Etten-Leur, waarvan gemiddeld 300 woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (figuur 2-16). Mede als gevolg van nieuwbouw zijn er in het jaar 2015 veel bereikbare huurwoningen en vrije sector huurwoningen verhuurd. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 20

25 f i gu u r 2-16 A a n t a l e n a a n d e e l verhu u r d e w o n in g e n i n E t t e n - L e u r n a a r h u u r p r i j sk l a s s e ( i n c l u s ie f n ie u w b o u w ) aantal aandeel % goedkoop 2015betaalbaar 9% bereikbaar % vrije sector % 50% 30% 29% 40% 14% 45% 39% 28% 23% 16% 17% 14% goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector % 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO Inschrijftijd en zoektijd Een groot deel van de sociale huurwoningen in Etten -Leur wordt toegewezen op basis van de inschrijftijd. Dit betekent dat als er meerdere geschikte kandidaten zijn voor dezelfde woning, de kandidaat met de langste inschrijftijd de woning toegewezen krijgt. De ontwikkeling van de benodigde inschrijftijd is een indicatie van de spanning op de sociale huur woningmarkt. In figuur 2-17 staat de gemiddelde inschrijftijd in 2013 t/m 2016 in aantal jaar weergegeven. In figuur 2-18 staat een uitsplitsing gegeven naar woningtype. Hoewel er lichte schommelingen over de jaren zichtbaar zijn, is het beeld overall vrij stabiel. In Etten -Leur staat men gemiddeld rond de vijf jaar ingeschreven (in 2016 iets korter), alvorens een woning wordt bemachtigd. Dit is langer dan in de stad Breda en in het totale gebied waar wordt gewerkt met Klik voor Wonen. In 2015 en 2016 is het verschil wel kleiner geworden. In tabel 2-6 (links) staat de gemiddelde inschrijftijd uitgesplitst naar inkomensgroep, huurprijsklasse en woningtype. Hoewel er lichte schommelingen over de jaren zichtbaar zijn, is over het geheel genomen het beeld vrij stabiel. In vergelijking met de regio waren in 2015 de verschillen qua grondgebonden beperkt (figuur 2-18), maar was de gemiddelde inschrijfduur aanmerkelijk hoger bij de appartementen. Dit heeft te maken met het relatief beperkte aanbod én de hoge kwaliteit van het aanbod dat er wel is. f i gu u r 2-17 G e m id d e lde i n sc h r ij f t ij d in a a n t a l j a r e n p e r verhu u r d e w o n in g ,9 4,0 4,4 3,8 3,8 4,8 3,8 3,6 5,3 3,7 3,6 5, totaal Klik voor Wonen Breda Etten-Leur Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 21

26 t ab e l 2-6 G e m id d e l d e i n sc h r i j f t ij d in j a r e n p e r verhu u r d e w o n i n g, n a a r ink o m e n sgr o e p, h u u r - pr ij sk l a s se e n w o n in g t y p e in t / m e n g e m i d d e l d e z o e k t ij d in inschrijftijd Etten-Leur zoektijd 2016 inkomensgroep Etten-Leur Beda primaire doelgroep 5,1 4,8 4,6 1,0 1,1 secundaire doelgroep 6,0 6,7 6,0 1,3 1,3 middeninkomens 4,6 6,7 4,4 1,0 1,1 hogere inkomens 3,7 4,2 3,2 0,5 0,7 totaal 5,2 5,3 4,8 1,0 1,1 huurprijsklasse (prijspeil 2016) Etten-Leur Beda goedkoop, < 410 4,2 3,8 5,1 1,1 0,9 betaalbaar, / ,8 4,3 0,9 1,2 bereikbaar, 587 / ,6 6,2 5,7 1,3 1,4 vrije sector, > 711 3,5 3,5 2,8 0,8 0,7 totaal 5,2 5,3 4,8 1,0 1,1 woningtype Etten-Leur Beda appartement met lift 5,4 6,9 4,7 0,7 1,1 appartement zonder lift 4,2 5,4 4,8 0,9 1,2 begane grondwoning 5,0 4,5 6,0 0,8 1,0 eengezinswoning 5,0 5,6 4,0 1,2 1,2 totaal 5,2 5,3 4,8 1,0 1,1 Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO f i gu u r 2-18 G e m id d e l d e i n sc h r ij f t ij d in a a n t a l j a r e n p e r ver h u u r d e w o n in g n a a r w o n in g t y p e eengezins woning Begane grondwoning Appartement zonder lift Appartement met lift eengezins woning regio Klik voor Wonen Breda Etten-Leur Begane grondwoning Appartement zonder lift Appartement met lift eengezins woning Begane grondwoning Appartement zonder lift Appartement met lift Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 22

27 Definitie inkomensgroepen, prijspeil 2016: Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, met een belastbaar jaarinkomen tot Middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen en Hogere inkomens: een belastbaar jaarinkomen boven Definitie huurprijsklassen, prijspeil 2016 Goedkoop: tot kwaliteitskortingsgrens ( 410). Betaalbaar: vanaf kwaliteitskortingsgrens t/m 1 e of 2 e aftoppingsgrens, afhankelijk van huishoudensgrootte ( 410 t/m 587 of 629). Bereikbaar: vanaf 1 e of 2 e aftoppingsgrens (afhankelijk van huishoudensgrootte) t/m de maximale huurgrens ( 578 of 629 t/m 711). Vrije sector: huurprijs boven de maximale huurgrens (> 711). Het gekozen systeem waarbij woningen worden verdeeld op basis van inschrijftijd, zorgt ervoor dat veel woningzoekenden zich uit voorzorg inschrijven. Men heeft dan op het moment van inschrijving nog geen acute verhuiswens. Vooral oudere woningzoekenden kunnen al lang ingeschreven staan alvorens men op zoek gaat naar een andere woning. In Etten -Leur bedienen de corporaties relatief wat meer oudere huurders: 17% van de woningen zijn verhuurd aan huurders van 65 jaar of ouder, wat meer is dan in Breda en in het totale gebied waar met Klik voor Wonen wordt gewerkt (figuur 2-19). f i gu u r 2-19 V e r h u r in g e n n a a r lee f t ij d s k l a s se 100% 80% 60% 40% 20% 0% 20% 17% 17% 17% 12% 13% 73% 79% 78% 78% 81% 79% 6% 4% 5% 6% 7% 8% tot 65 jaar tot 23 jaar Etten-Leur Breda totaal Klik v. Wonen Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO Het is dus niet zo dat men in Etten-Leur gemiddeld 5 jaar op een woning moet wachten. Om meer zicht te krijgen op de werkelijke zoektijd, wordt vaak de t ijd gerekend vanaf de eerste concrete zoekactie. Ofwel: vanaf het moment dat men voor het eerst op een geadverteerde rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 23

28 woning reageert. Van alle ruim 200 huishoudens die in 2016 een woning hebben gehuurd via het aanbodmodel is de zoektijd in beeld gebracht. De gemiddelde zoektijd in 2016 was ongeveer 1 jaar (tabel 2-6, rechts). De secundaire doelgroep, die vermoedelijk op zoek was naar een bereikbare eengezinswoning, moest met ruim 1 jaar en 3 maanden wat langer zoeken. De situatie in Etten-Leur is vrijwel gelijk aan die in Breda, waar men ruim een jaar moet zoeken naar een woning. In gemeenten als Roosendaal, Moerdijk en Halderberge was de zoektijd in 2016 met ongeveer 8 maanden wat korter. Weigeringen Niet elke woningzoekende die op een woning reageert, accepteert de woning op het moment dat hij of zij daarvoor in aanmerking komt. Corporaties in Etten-Leur moeten de woningen gemiddeld 2 keer aanbieden (in 2015 en 2016), alvorens een kandidaat te vinden die de woning ook daadwerkelijk accepteert (figuur 2-20). Ook dit fenomeen van weigeringen is inherent aan het gekozen systeem. Met de opgebouwde inschrijftijd heeft men een bepaalde waarde opgebouwd, die men niet zomaar wenst prijst te geven. Men is dan ook kr i- tisch. f i gu u r 2-20 G e m id d e ld a a n t a l we ig e r i n g e n p e r v e r h u u r d e w o n i n g 2, ,3 totaal Klik voor 1,9 Wonen 2, ,8 Beda 1,9 3,0 Etten-Leur ,3 2,7 2, ,4 2,2 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO In vergelijking met Breda en het totale gebied waar met Klik voor Wonen wordt gewerkt is het gemiddeld aantal weigeringen in Etten-Leur laag. Daarbij speelt de druk op de sociale huursector mogelijk een rol, maar ook het feit dat de kwaliteit van de woningvoorraad (in verhouding tot de prijs) hoog is. In Etten-Leur staan relatief veel nieuwe en energiezuinige woningen, tegen een acceptabele huurprijs. Als mensen de woning toch weigeren, is de kwaliteit of prijs van de woning in Etten-Leur dan ook niet vaak de reden, maar wordt de woning vooral vanwege persoonlijke redenen geweigerd. Verhuringen aan bijzondere doelgroepen Jaarlijks wordt een percentage van woningen afgesproken dat wordt toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Voor het jaar 2015 was een percentage van 15% afgesproken. Dit percentage werd met 16% (59 woningen) licht overschreden (tabel 2-7, bron: Jaarverslag WEL 2015). Om deze reden is het percentage voor 2016 omhoog bijgesteld naar 20%, vanwege een verwachte toename van het aantal urgent woningenzoekenden en statushouders. Het gerealiseerde percentage over 2016 pakte met 15% echter lager uit dan in Ook in rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 24

29 2017 zal het aandeel ruim onder de 20% blijven, omdat voor de eerste helft van 2017 de taakstelling voor de opvang van statushouders naar beneden is bijgesteld. Dit is ook te zien in figuur Voor de eerste helft van 2017 zijn de realisatiecijfers uiteraard op het moment van schrijven nog onbekend. t ab e l 2-7 V e r h u r i n g e n a a n b ijzon d e r e d o e lgr o e p e n in gerealiseerde aantallen 2015 afgesproken aantallen 2016 gerealiseerde aantallen sociaal urgenten 28 woningen geen afspraken 18 woningen medisch urgenten 4 woningen geen afspraken 5 woningen GGZ 7 woningen max. 8 woningen 3 woningen statushouders 70 personen / 20 woningen 73 personen 70 personen / 26 woningen totaal woningen % verhuurd van vrijkomende woningen 16% 15% Bron: Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2015 / 2016 f i gu u r 2-21 D e t a a k s t e ll in g st a t u sho u d e r s en d e r e a l is a t ie i n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r * Eerste helft Tweede helft Eerste helft Tweede helft Eerste helft Taakstelling Taakstelling inclusief voor- of achterstanden Gerealiseerd Bron: Ministerie van BZK * gerealiseerde aantallen in 2017 op het moment van schrijven nog onbekend rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 25

30 Woonlasten en bestedingsruimte van huurders De huurprijsstelling van het bezit van WEL past vanuit het oogpunt van betaalbaarheid goed bij de samenstelling van de huurderspopulatie. Wel is een groot deel van de huurders afhankelijk van de huurtoeslag. Zonder de huurtoeslag zou bijna een derde van de doelgroep niet meer dan 410 kunnen betalen, terwijl slechts 14% van de doelgroep in een goedkope woning woont. Rekening houdend met de huurtoeslag kan eveneens ongeveer 14% van de doelgroep een huur tot 410 betalen. Deze huishoudens wonen echter niet allemaal in een goedkope huurwoning. Een deel van de huurders heeft mede daarom te maken met een betaal(baarheids)risico. Onder de primaire doelgroep ging het om 36% tot 41%. Als gevolg van passend toewijzen kan dit aandeel de komende jaren afnemen. In 2016 zijn veel meer woningen aan de primaire doelgroep passend toegewezen da n voorheen, bij ongeveer gelijkblijvende slaagkansen. De secundaire doelgroep kwam vaker in het segment tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens terecht, waardoor de woonlasten van deze groep mogelijk toenemen. Ook werden er minder woningen aan de secundaire doelgroep verhuurd. Goede monitoring van de woonruimteverdeling zal moeten uitwijzen hoe de slaagkansen van zowel de primaire als de secundaire doelgroep zich in de komende jaren zullen ontwikkelen. Inleiding In dit hoofdstuk staat de betaalbaarheid van het wonen centraal. In paragraaf 3.2 wordt ingegaan op de woonlasten van de huurders en bekeken welk aandeel van het inkomen men hieraan kwijt is. In paragraaf 3.3 wordt de budgetbenadering toegepast. Hierbij wordt uitgaande van het besteedbare inkomen berekend wat men aan huur zou kunnen betalen, uitgaande van bepaalde kosten voor het overige primaire levensonderhoud. In paragraaf 3.4 wordt stilgestaan bij de groep die volgens deze beredenering te weinig over heeft: de groep met een betaal(baarheids)risico. In de afsluitende paragraaf 0 wordt ingegaan op de effecten van passend toewijzen. Actuele woonlasten van huurders De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere componenten, zoals de kosten voor energie en lokale heffingen van de gemeente Etten-Leur en het waterschap. De kosten voor deze overige woonlasten staan weergegeven in tabel 3-1. Opgeteld is een doorsnee huurder in het daeb-segment van de corporaties in Etten-Leur 640 in de maand kwijt aan wonen (tabel 3-2). Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (inclusief huurtoeslag): 470. De energierekening van huurders in de sociale huursector bedraagt circa 110 per maand en de lokale heffingen 50. De doorsnee huurquote (het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan huur ) bedraagt 24% en de woonquote (het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan de totale woonlasten) bedraagt 35%. In vergelijking met Breda en Roosendaal zijn zowel de inkomens als de huren in Etten-Leur wat hoger, waardoor de quotes op ongeveer een gelijk niveau uitkomen. In beide steden staan naar verhouding meer appartementen (van een mindere energetische kwaliteit), die doorgaans een lagere huurprijs hebben dan de relatief nieuwe grondgebonden woningen in Etten-Leur. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 26

31 De woonlasten van de huurders in tabel 3-2 zijn uitgesplitst naar inkomensgroep, huishoudenstype en energielabel van de woning. Binnen de primaire doelgroep heeft de doelgroep met een inkomen tot bijstandsniveau met 42% de hoogste woonquote, vooral vanwege het lage inkomen. De woonquote van de overige primaire doelgroep bedraagt 35%. Zowel de huur- als de woonquotequote van de secundaire doelgroep is hoger dan die van de primaire doelgroep omdat deze huishoudens geen huurtoeslag ontvan gen. De tijdelijke extra doelgroep en de hogere inkomens hebben vanwege een hoger inkomen een (veel) lagere huuren woonquote. t ab e l 3-1 B e la st in g e n va n d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r e n h e t w a t e r sc h a p e n t a r ie ven w a t e r, e lekt r ic i t e it e n g a s, j a a r b e d r a g e n o f p e r e e n h e i d verbr u ik, , i n c lu s ief b e l a s t i n g e n e n B T W 2 Etten-Leur Etten-Leur eenpersoons reinigingsheffing 168 water vastrecht leverancier 75 rioolafvoerheffing 209 tarief per m3 0,84 zuiveringsheffing 53 electriciteit kosten netbeheer 230 ingezetenenheffing 52 vastrecht leverancier 45 totaal 482 tarief per kwh 0,20 meerpersoons reinigingsheffing 202 gas kosten netbeheer 148 rioolafvoerheffing 209 vastrecht leverancier 45 zuiveringsheffing 158 tarief per m3 0,66 ingezetenenheffing 52 heffingskorting energiebelasting 376 totaal 621 Bron: COELO, Eneco, Nuon, Essent, Brabant Water en Enexis, bewerking RIGO Naar huishoudenstype hebben met name eenpersoonshuishoudens een hoge huur- en woonquote, vooral vanwege een laag inkomen. Huishoudens in een woning met een hoge energetische kwaliteit betalen meer huur dan de huurders van woningen met een lage energetische kwaliteit. Dit wordt deels gecompenseerd door een lagere energierekening. Kijkend naar de totale woonlasten gaat het om een verschil van maximaal 80 euro per maand. Voor de mensen die wat meer verdienen is dit goed op te brengen, zeker in de wetenschap da t een hogere energetische kwaliteit vaak samengaat met een in de breedte hogere woonkwaliteit. De woonquote neemt echter toe met de energetische kwaliteit. Voor mensen die sowieso al moeite hebben om rond te komen zijn een A en B label dan ook moeilijk betaalbaar. Als zij in een woning met een mindere energetische kwaliteit wonen, hebben zij bijvoorbeeld de keuze de verwarming maar beperkt (in een enkele ruimte) aan te zetten. Daarmee beperken zij de woonlasten. In een woning met een hogere energetische kwaliteit bestaat de keuze om een lagere huur te betalen uiteraard niet. Door dit soort gedragseffecten, wijkt de feitelijke energiebesparing vaak af van de theoretische energiebesparing. Doordat de feitelijke energiebesparing lager is, kan het streven na ar meer duurzaamheid enigszins op gespannen voet komen te staan met het streven naar betaalbaarheid. 2 Voor de laagste inkomens is rekening gehouden met kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 27

32 t ab e l 3-2 W o o n l a s t e n, q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d va n h u u r d e r s in h e t da e b - s e g m e n t v a n W E L, , i n m e d i a n e n 3 Inkomensgroep doelgroep bijstand overige primaire doelgroep secundaire doelgroep tijdeijke extra doelgroep hogere inkomens totaal doelgroep tot netto huur (incl. huurtoeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote 42% 35% 37% 31% 23% 35% 38% huurquote 28% 23% 27% 23% 16% 24% 26% energiequote 10% 7% 5% 5% 4% 6% 7% belastingquote 4% 4% 3% 3% 2% 3% 3% N = Huishoudenstype eenp. tot 65 jaar eenp. 65+ paren tot 65 jaar paren 65+ eenoudergezin gezin totaal netto huur (incl. huurtoeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote 40% 39% 28% 31% 32% 25% 35% huurquote 28% 28% 20% 21% 20% 17% 24% energiequote 6% 7% 5% 6% 7% 5% 6% belastingquote 3% 3% 2% 3% 4% 2% 3% N = Energielabel Bron: WoON 2015, woningmarktsimulatie RIGO A B C D E F + G totaal netto huur (incl. huurtoeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote 35% 36% 35% 35% 33% 32% 35% huurquote 24% 26% 24% 24% 21% 19% 24% energiequote 5% 5% 6% 7% 7% 7% 6% belastingquote 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% N = Omdat in de tabel medianen zijn weergegeven tellen de netto huur en de overige woonlasten niet exact op tot de totale woonlasten. De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50 % van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 28

33 Spreiding van woonquoten In figuur 3-1 is de spreiding van de woonquoten onder huurders naar inkomensgroep weergegeven. Ongeveer 43% van de doelgroep tot bijstandsniveau is meer dan 45% van het inkomen kwijt aan woonlasten en een vijfde zelfs meer dan 55%. Op hoofdlijnen geldt dat naarmate men meer verdient, men relatief minder besteedt aan de woonlasten. De woonlastenbenadering levert een eerste globaal beeld van de betaalbaarheid van het wonen in Etten - Leur. Voor een gedegen beeld van de situatie van (met name) de lagere inkomens moet met meer detail naar de problematiek worden gekeken. Dat gebeurt in het vervolg van dit hoofdstuk. f i gu u r 3-1 S p r e id in g v a n d e w o o n q u o t e n n a a r in k o m e n s g r o e p va n h u u r d e r s in h e t d a e b - se g m e n t va n W E L, totaal 14% 34% 32% 13% 7% < 25% hogere inkomens 52% 44% 4% 25% tot 35% tijdelijke extra doelgroep secundaire doelgroep 12% 5% 34% 60% 42% 27% 16% 4% 35% tot 45% 45% tot 55% > 55% overige primaire doelgroep 6% 38% 39% 12% 4% doelgroep bijstand 5% 17% 35% 23% 20% Bron: WoON 2015, woningmarktsimulatie RIGO 0% 20% 40% 60% 80% 100% De bestedingsruimte van de doelgroep van beleid De budgetbenadering In de budgetbenadering wordt de ruimte voor woonlasten berekend door de kosten voor overige uitgaven van het besteedbaar inkomen af te trekken. Daarbij is van belang a) welke overige uitgavenposten worden meegenomen en b) hoe hoog de kosten van die uitgaven worden ingeschat. In dit onderzoek sluiten we wat dit betreft aan op de landelijk gebruikelijke uitgangspunten zoals gedefinieerd door het Nibud. Dit ook om vergelijkingen met andere (landelijke) studies mogelijk te maken. De uitgaven die het Nibud standaard meeneemt zijn vaste lasten (bijvoorbeeld telefoon, verzekeringen), reserveringsuitgaven (kleding, inventaris) en huishoudelijke uitgaven (voeding, persoonlijke verzorging). De h oogte van de kosten voor overige uitgaven verschilt per leeftijd en de samenstelling van het huishouden. De leeftijd is vooral van belang voor leeftijdsspecifieke belasting - en inkomensregelingen, zoals de AOW. Het aantal volwassenen en kinderen in een hui shouden is sterk bepalend voor de hoogte van de overige uitgaven, zoals de kosten van voedsel en kleding. Voor het berekenen van de kosten per type huishouden maakt het Nibud gebruik van basisbedragen en voorbeeldbedragen: rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 29

34 De basisbedragen zijn de minimale kosten voor elk huishouden, onafhankelijk van het inkomen. De hoogte van de basisbedragen is onafhankelijk van het inkomen, maar verschilt wel per type huishouden. Daarbij houdt het Nibud rekening met de leeftijd en de samenstelling van het huishouden. De voorbeeldbedragen staan voor een representatief bestedingsniveau bij een bepaald inkomen (o.b.v. het budgetonderzoek van het CBS) en nemen toe met het inkomen. Het Nibud adviseert om bij het bepalen van de ruimte voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen. Naarmate het inkomen stijgt, wordt dan de helft van de extra bestedingsruimte bij de ruimte voor woonlasten gerekend. In dit onderzoek volgen we dit advies. De budgetbenadering is schematisch weergegeven in figuur 3-2. In bijlage 1 van dit rapport is een helder overzicht opgenomen van de gebruikte normbedragen. f i gu u r 3-2 S c h e m a t isc h e w e e r g a v e va n d e b u d g e t b e n a d e r in g Bestedingsruimte van de doelgroep van beleid Bij de berekeningen in deze paragraaf wordt gedetailleerd gekeken naar de doelgroep tot woonachtig in de huurvoorraad van Woonstichting Etten-Leur. Daarnaast gaat er aandacht uit naar de situatie van de tijdelijke extra doelgroep (tussen en ). De 17% van de huurders met een hoger inkomen (meer dan ) wordt buiten beschouwing gelaten, zij hebben immers per definitie geen betaalbaarheidsproblemen (tenzij men een buitensporig uitgavepatroon heeft, maar dit terzijde). Bij de toe passing van de budgetbenadering worden grofweg de volgende stappen gevolgd: Uitgangspunt is het besteedbaar inkomen van de huurders. Hier worden de kosten van het primaire levensonderhoud (zoals verzekeringen, kosten voor het huishouden etc.) van afgetrokken. In dit onderzoek worden twee varianten ge- rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 30

35 hanteerd voor het berekenen van de hoogte van deze kosten, conform de uitgangspunten van het Nibud (zie ook bijlage 2). We noemen deze varianten de basisvariant en de adviesvariant. Via deze weg ontstaat inzicht in de bedragen die men aan wonen kan besteden. Daar worden dan de overige woonlasten (zoals gemeentelijke belastingen, energie en service kosten) vanaf getrokken om te komen tot het bedrag dat men beschikbaar heeft om de huur van te betalen. Inkomensvariatie binnen de doelgroep van beleid Onder de inkomensgrens van is er een grote variatie in besteedbare inkomens. Een klein deel van de doelgroep (5%, 180 huishoudens) heeft niet meer dan per maand te besteden (tabel 3-3). Vooral onder jongere eenpersoonshuishoudens zijn de inkomens laag, maar zij hebben ook minder uitgaven. Tweepersoonshuishoudens en gezinnen hebben meestal meer dan te besteden. Zeker gezinnen hebben echter ook meer uitgaven. t ab e l 3-3 D e ink o m e n s verde l in g ( b e s t e e d b a a r i n k o m e n p e r m a a n d ) o n d e r d e d o e l g r o e p t o t i n h e t b e z it v a n W E L, n a a r h u i sho u d e n styp e Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Bestedingsruimte voor wonen < tot tot > totaal N = eenpersoons tot 65 jaar 10% 28% 26% 37% 100% eenpersoons 65+ 2% 11% 50% 37% 100% paren tot 65 jaar 11% 3% 15% 70% 100% 180 paren 65+ 0% 0% 1% 99% 100% 580 eenouder-gezin 3% 4% 23% 71% 100% 480 gezin 0% 1% 3% 96% 100% 230 totaal 5% 13% 26% 56% 100% N= Als de kosten voor primair levensonderhoud worden afgetrokken van het besteedbaar inkomen, ontstaat een restbedrag dat aan wonen kan worden besteed. Circa 17% tot 19% van de doelgroep heeft minder dan 410 per maand beschikbaar voor wonen. Het zijn vooral jongere huishoudens tot 65 jaar met kleine budgetten (tabel 3-4). Ouderen zitten zeker als beide partners nog leven vaak ruimer bij kas. Volgens beide varianten kan circa 85% van de oudere stellen meer dan 629 aan wonen besteden. t ab e l 3-4 D e verde li n g va n h e t b e s t e e d b a a r in k o m e n d a t b e sc h i k b a a r i s vo o r w o n e n o n d e r d e doe lgr o e p t o t in h e t b e z it v a n W E L ( e x c l u s ief h u u r t o e s l a g ) v o lge n s t w e e v a r ia n t e n basisvariant < tot 629 > 629 totaal adviesvariant < tot 629 > 629 totaal eenpersoons tot 65 jaar 28% 17% 55% 100% eenpersoons tot 65 jaar 34% 15% 52% 100% eenpersoons 65+ 3% 31% 66% 100% eenpersoons 65+ 3% 37% 60% 100% paren tot 65 jaar 29% 7% 64% 100% paren tot 65 jaar 29% 9% 62% 100% paren 65+ 6% 10% 85% 100% paren 65+ 6% 9% 85% 100% eenouder-gezin 23% 20% 57% 100% eenouder-gezin 23% 23% 54% 100% gezin 20% 7% 74% 100% gezin 20% 20% 61% 100% totaal 17% 19% 64% 100% totaal 19% 21% 61% 100% Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 31

36 Bestedingsruimte voor de huur De woonlasten bestaan niet alleen uit huur, er moeten ook and ere vaste lasten uit het voor wonen beschikbare bedrag worden betaald. Het gaat dan om kostenposten als water en energie en de belastingen van de gemeente en het waterschap. De kosten voor deze overige woonlasten staan weergegeven in tabel 3-1. Als we het voor wonen beschikbare inkomen verminderen met de overige woonlasten, dan ontstaat de verdeling zoals weergegeven in tabel 3-5. Circa 30% tot 32% van de doelgroep kan onder gedane aannamen, zonder ondersteuning van de huurtoeslag niet meer dan 410 aan huur betalen. 4 Het gaat relatief vaak om gezinnen en eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar. Oudere stellen kunnen vaak meer huur betalen. Inclusief huurto eslag neemt de groep die niet meer dan 410 huur kan betalen af tot 13% a 14% (tabel 3-6), waarover meer in het vervolg van deze paragraaf. Van de tijdelijke extra doelgroep kunnen volgens de gedane aannamen vrijwel alle huishoudens wat meer huur betalen dan 711 per maand. Circa 15% van deze groep zit echter net boven deze grens en kan maximaal rond de 800 aan huur betalen (bij de adviesvariant). t ab e l 3-5 D e verde li n g va n h e t b e s t e e d b a a r in k o m e n d a t b e sc h i k b a a r i s vo o r d e h u u r o n d e r d e doe lgr o e p t o t in h e t b e z it v a n W E L ( e x c l u s ief h u u r t o e s l a g ) v o lge n s t w e e v a r ia n t e n basisvariant < tot 629 > 629 totaal adviesvariant < tot 629 > 629 totaal eenpersoons tot 65 jaar 41% 14% 45% 100% eenpersoons tot 65 jaar 43% 22% 35% 100% eenpersoons % 30% 49% 100% eenpersoons % 48% 31% 100% paren tot 65 jaar 35% 17% 48% 100% paren tot 65 jaar 36% 19% 45% 100% paren % 21% 66% 100% paren % 31% 56% 100% eenouder-gezin 42% 17% 40% 100% eenouder-gezin 43% 21% 36% 100% gezin 29% 12% 59% 100% gezin 38% 8% 54% 100% totaal 30% 20% 50% 100% totaal 32% 29% 39% 100% Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie t ab e l 3-6 D e verde li n g va n h e t b e s t e e d b a a r in k o m e n d a t b e sc h i k b a a r i s vo o r d e h u u r o n d e r d e doe lgr o e p t o t in h e t b e z it v a n W E L ( i n c l u s ie f o n t v a n g e n h u u r t o e sl a g ) v o lge n s tw e e var ia n t e n basisvariant < tot 629 > 629 totaal adviesvariant < tot 629 > 629 totaal eenpersoons tot 65 jaar 18% 29% 53% 100% eenpersoons tot 65 jaar 19% 37% 43% 100% eenpersoons 65+ 6% 25% 69% 100% eenpersoons 65+ 6% 37% 57% 100% paren tot 65 jaar 28% 18% 54% 100% paren tot 65 jaar 29% 22% 49% 100% paren 65+ 3% 15% 82% 100% paren 65+ 3% 19% 77% 100% eenouder-gezin 19% 21% 60% 100% eenouder-gezin 19% 23% 58% 100% gezin 21% 12% 67% 100% gezin 23% 21% 57% 100% totaal 13% 23% 64% 100% totaal 14% 31% 56% 100% Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie In Etten-Leur woont dus een groep van (basisvariant) tot (adviesvariant) huurders met een minimale huurruimte (minder dan 410, exclusief huurtoeslag). In figuur 3-3 staat de samenstelling en woonsituatie van de groep met een beperkte bestedingsruimte 4 In Roosendaal gaat het om 38% tot 40% en in Breda om 41% tot 42%. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 32

37 weergegeven. Van deze groep woont 18% in een huurwoning met een huurprijs beneden de 410 en 49% betaalt een huurprijs tussen de 410 en 587 (figuur 3-3, rechts). Het grootste deel woont dus volgens gangbare normen passend qua huurprijs, maar doordat het inkomen laag is, heeft men problemen om rond te komen. De problemen van deze groep zijn dus niet (puur) door regulier huurbeleid op te lossen, ook inkomens- en armoedebeleid speelt een rol (en eventueel individuele huurprijsbepaling). De afhankelijkheid van de huurtoeslag is bij deze groep ook groot. De huurtoeslag stelt een deel van de groep (ongeveer een derde) ook in staat om een huurprijs boven de eerste aftoppingsgrens te huren. De groep met een minimale huurruimte bestaat voor bijna de helft uit eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar (figuur 3-3, links). Ook alleenstaanden van 65 jaar en ouder vormen met 19% een grote groep en hetzelfde geldt voor de eenoudergezinnen (1 7%). Onder deze groep zitten uiteraard ook groepen die ondanks d e huurtoeslag kampen met betaalrisico s, waarover meer in paragraaf 3.4. f i gu u r 3-3 H u is h o u d e n s s a m e n ste l li n g ( l in k s) e n w o o n si t u a t ie n a a r h u u r p r ij s (rechts) va n d e gr o e p m e t e e n m i n imale b e s t e d in g sr u im t e ( t o t ) v o o r d e h u u r v o l g e n s d e b a s is v a r i a n t ( e x - c lu sie f h u u r t o e s la g ) huishoudenstype woonsituatie naar huurprijs 6% 17% 6% 6% 19% 46% eenpersoons tot 65 jaar eenpersoons 65+ paren tot 65 jaar paren 65+ eenoudergezin gezin 13% 14% 6% 49% 18% < tot tot tot 711 > 711 Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Voorraad versus de bestedingsruimte Bij de betalingsmogelijkheden van huurders speelt de huurtoeslag een belangrijke rol. In figuur 3-4 staat de verdeling aangegeven van het voor huur beschikbare bedrag exclusief en inclusief de huurtoeslag die men ontvangt. Deze bestedingsruimte is afgezet tegen de huurprijzen van het bezit waarin de doelgroep op dit moment woont. De figuur maakt direct de grote afhankelijkheid van de huurtoeslag duidelijk. Zon der de huurtoeslag zou rond de 31% niet meer dan 410 kunnen betalen, terwijl het aanbod slechts voor 14% uit deze woningen bestaat. 5 De huurtoeslag maakt wat dit betreft veel goed, maar woningen aan de onderkant zijn nog altijd schaars. 5 In Roosendaal gaat het om 19% en in Breda om 15%. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 33

38 f i gu u r 3-4 D e o p b o u w va n d e b e ste d i n g sr u imte va n d e d o e l g r o e p t o t , a f g e z e t t e g e n d e h u u r pr i j s d ie me n w e r k e l ij k b e t a a lt, vo l g e n s t w e e var ia n t e n 100% 80% 60% 40% 20% 0% 43% 43% 7% 4% 16% 30% exclusief huurtoeslag 20% 4% 19% basisvariant 6% 15% 12% 52% 13% 14% incl. ontvangen huurtoeslag woonsituatie doelgroep 100% 80% 60% 40% 20% 0% adviesvariant > 27% % 12% 5% 24% 32% exclusief huurtoeslag 29% 7% 24% 6% 15% 12% 52% 14% 14% incl. ontvangen huurtoeslag woonsituatie doelgroep > tot tot tot 587 < 410 Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Leesvoorbeeld: zonder huurtoeslag kan bij de basisvariant 30% van de groep niet meer dan 410 betalen (het donkerblauwe blokje aan de linkerkant). Als wel rekening wordt gehouden met de huurtoeslag (de kolom inclusief ontvangen huurtoeslag ), daalt dit aandeel tot 13%. Van de doelgroep woont 14% in een woning met een dergelijke huurprijs (de kolom woonsituatie doelgroep ). Voor de andere onderscheiden segmenten geldt dat minder. Er lijkt zelfs ruimte te zijn voor enige huurverhoging, maar die moet niet worden overschat. Vaak kan men slechts enkele euro s meer betalen dan de opgenomen prijsgrenzen. Daarnaast geldt dat de kostenposten vrij minimaal zijn ingevuld en er bijvoorbeeld geen rekening is gehouden met de noodzaak om te kunnen sparen. Ten slotte geldt dat deze figuur niet inzichtelijk maakt wie in welke woningen woont. Ook binnen het daeb-segment geldt dat het inkomen niet altijd aansluit op de huurprijs. Dit is een van de redenen geweest om in de Woningwet de regels van het passend toewijzen op te nemen, waarover meer in paragraaf 0. Gedetailleerde verdeling van de bestedingsruimte In figuur 3-5 staan de bestedingsmogelijkheden en prijsklassen gedetailleerd weergegeven volgens de adviesvariant. Uit deze figuur blijkt dat er een groep huurders is die volgens de gehanteerde normen (ook met huurtoeslag) niet meer dan 300 kan betalen. Deze groep is vele malen groter dan het woningaanbod in dit prijssegment. Dat laatste is ook logisch, omdat de huur niet op basis van het inkomen van de huurder wordt bepaald, maar (mede) op basis van de kenmerken van de woning. En: woningen met een huurprijs beneden de 300 voldoen vaak niet meer aan de kwaliteitseisen van deze tijd. De oplossing voor de groep met een beperkte bestedingsruimte ligt niet in het toevoegen van meer woningen met een beperkte kwaliteit (en lage huur), maar in meer individuele benaderingen. Daarbij kan gedacht worden aan vormen van inkomensondersteuning (bijvoorbeeld via een woonlastenfonds of een geldloket zoals Is opgezet in Amersfoort) en wellicht kan ook een individuele huurprijsbepaling worden overwogen. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 34

39 < 300 < 350 < 410 < 425 < 500 < 587 < 629 < 675 < 711 < 875 < > 875 f i gu u r 3-5 G e d e t a i l leerde o p b o u w v a n d e b e s t e d in g sr u imte va n d e d o e lgr o e p t o t , a f - gezet t e g e n d e h u u r p r ij s d ie m e n w e r k e l ij k b e t a a lt ( a d vi e sv a r i a n t ) exclusief huurtoeslag incl. ontvangen huurtoeslag woonsituatie Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie In figuur 3-6 staan dezelfde gegevens cumulatief gepresenteerd. Die figuur laat (nogmaals) zien dat er (rekening houdend met de huurtoeslag) voldoende woningen onder de 410 in het bezit zijn. Als er geen rekening wordt gehouden met de huurtoeslag, heeft men nog altijd voldoende woningen onder de 587. Dat er voldoende woningen zijn in de goedkope segmenten, betekent niet dat er geen betalingsproblemen zijn. Daarvoor is het ook van belang dat inkomensgroepen in woningen met de juiste huurprijs wonen. Door de regels van het passend toewijzen zal dit in de toekomst vaker het geval zijn. f i gu u r 3-6 G e d e t a i l leerde o p b o u w va n d e b e s t e d in g sr u im t e va n d e d o e lgr o e p t o t , a f - gezet t e g e n d e h u u r p r ij s d ie m e n w e r k e l ij k b e t a a lt ( c u m u l a t ief, a d v iesva r i a n t ) exclusief huurtoeslag incl. ontvangen huurtoeslag woonsituatie Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 35

40 < > 875 Samenstelling huurders, naar bestedingsruimte Als men de groep met een beperkte bestedingsruimte met specifieke regelingen tegemoet wil komen, is het relevant te weten om wat voor type huishoudens het gaat. In figuur 3-7 is aangeven om welke huishoudenstypen het hier gaat. De groep met een bestedingsruimte van minder dan 300 bestaat voor het grootste deel uit jongere alleenstaanden en eenoudergezinnen. In klassen net naar boven (tussen de 300 en 587) zien we ook veel alleenstaanden boven de 65 jaar terug. f i gu u r 3-7 G e d e t a i l leerde o p b o u w va n d e b e s t e d in g sr u im t e ( e x c lu sie f h u u r t o e s la g ) v a n d e d o e l- gr o e p t o t , n a a r h u i sh o u d e n stype ( a d vi e s var ia n t ) gezin eenoudergezin paar vanaf 65 jaar paar tot 65 jaar alleenstaande vanaf 65 jaar alleenstaande tot 65 jaar Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Huurders met een betaalrisico Volgens de budgetbenadering is er simpelweg sprake van een betaalrisico als men onvoldoende inkomen heeft om alle lasten te kunnen betalen. Hierbij worden de uitgangspunten van het Nibud gevolgd, aangevuld met de lokale lasten volgens het Coelo en de uitgaven aan huur en energie volgens het RIGO-woningmarkt-simulatiemodel (op basis van het WoON 2015). Bij het inkomen gaat het uiteraard om inkomen, inclusief toeslagen als de huurtoeslag. In tabel 3-7 is de omvang van het aantal huurders met een betaalrisico in Etten-Leur weergegeven volgens de twee varianten. Het gaat om 20% tot 24% van de totale huurderspopulatie (in Breda gaat het om een grotere groep van 28% tot 32%, vooral vanwege een lager inkomen van de huurders). Binnen de groep met een betaalrisico lopen de mogelijke tekorten uiteen. Circa de helft van de huurders met een betaalrisico komt mogeli jk meer dan 100 per maand tekort (rond de 500 huishoudens), de andere helft komt tot 100 per maand tekort. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 36

41 t ab e l 3-7 O m va n g h u u r d e r s i n h e t d a e b - se g m e n t va n W E L m e t e e n b e t a a lr i s ic o in v o l g e n s t w e e var ia n t e n basisvariant Bron: WoON 2015, woningmarktsimulatie RIGO adviesvariant aantal aandeel aantal aandeel A. doelgroep bijstand % % B. overige primaire doelgroep % % C. secundaire doelgroep 70 5% % D. tijdelijke extra doelgroep 0 0% 0 1% E. hogere inkomens 0 0% 0 0% totaal % % A + B primaire doelgroep % % A + B + C doelgroep tot % % Binnen de primaire doelgroep heeft 36% tot 41% van de huishoudens een betaalrisico. 6 Binnen de doelgroep tot gaat het om 25% tot 30% van de huishoudens. Dit betekent dat de groep met een betaalrisico in Etten-Leur relatief klein is: in Roosendaal ligt dit aandeel tussen de 31% en 36% en in Breda tussen de 34% en 38%. Dat de groep met een betaalrisico kleiner is dan elders, wil uiteraard niet zeggen dat de problematiek voor de bewoners om wie het gaat minder ernstig is. Het is vooral de doelgroep tot bijstandsniveau die moeilijk rondkomt: circa 59% tot 62% van deze groep heeft een betaalrisico. Het gaat vooral om eenpersoonshuishoudens beneden de 65 jaar (61%). Het is een wat vreemde groep, die in landelijke studies soms buiten beschouwing wordt gelaten. Het gaat om een diverse groep huishoudens: huishoudens die niet alle toeslagen aanvragen waar zij gezien hun economische en gezinssituatie recht op hebben, personen die maar een deel van het jaar hebben gewerkt, personen die een slecht jaarresultaat met een eigen onderneming hebben geboekt of studenten met een studiebeurs. Het is in andere woorden onzeker of het inkomen structureel laag is en daarmee ook onzeker of het betaalrisico echt aanwezig is. Het werkelijke aantal huurders met een betaalachterstand ligt lager dan het aantal huurders met een betaalrisico. Dit aantal is in de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven: tussen de 400 en 450 huurders (tabel 3-8). De meeste huurders besparen liever op andere uitgavenposten dan dat ze de huur niet kunnen betalen en moeten elke maand de eindjes aan elkaar knopen. t ab e l 3-8 A a n t a l h u u r d e r s e n e x - h u u r d e r s m e t e e n a c h t e r sta n d aantal huurders met achterstand Bron: WEL, bewerking RIGO 6 In Roosendaal gaat het om 42% tot 46% en in Breda om 44% tot 48%. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 37

42 Het oplossen van betaalbaarheidsproblemen en risico s is zeker niet alleen een zaak van huurbeleid. Bij een bepaalde woonkwaliteit hoort immers ook een rede lijke prijs. Bij het aanpakken van betaalrisico s speelt ook het armoede- en welzijnsbeleid een belangrijke rol. Passend toewijzen Om te voorkomen dat de huishoudens met de laagste inkomens (de primaire doelgroep) in te dure woningen terecht komen (woningen boven de aftoppingsgrenzen) moeten corporaties zich sinds 1 januari 2016 houden aan de regels van het zogenoemde passend toewijzen. Van de huishoudens met een inkomen dat recht geeft op de huurtoeslag moet aan 95% een woning worden toegewezen met een huurprijs beneden de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag ( 586 voor een- en tweepersoonshuishoudens en 628 voor drie en meerpersoonshuishoudens, prijspeil 2016). In figuur 3-8 zijn de verhuringen naar inkomensgroep weergegeven. Daarbij gaat het om een indicatief beeld: de gegevens zijn gebaseerd op de informatie van de woningzoekenden zelf bij hun inschrijving. Vanaf maart 2017 zal er worden gewerkt met het feitelijke inkomen o p het moment dat nieuwe huurders een woning accepteren (bron: WEL). f i gu u r 3-8 S a m e n s t e l l in g ver h u u r d e w o n i n g e n p e r ink o m e n s g r o e p n a a r h u u r p r ij sk l a s se hogere inkomens middeninkomens secundaire doelgroep primaire doelgroep hogere inkomens middeninkomens secundaire doelgroep primaire doelgroep hogere inkomens middeninkomens secundaire doelgroep primaire doelgroep hogere inkomens middeninkomens secundaire doelgroep primaire doelgroep 21% 75% goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO Op basis van figuur 3-8 wordt de verschuiving duidelijk die de regels van het passend toewijzen teweeg hebben gebracht. In 2016 is de primaire doelgroep veel vaker dan in het verl e- den gehuisvest in goedkope en betaalbare huurwoningen. De slaagkansen van de primaire doelgroep lijken niet te zijn afgenomen: het aandeel woningen dat het aan deze groep is verhuurd is door de jaren heen ongeveer gelijk gebleven (bijna tweederde van de t oegewezen woningen). rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 38

43 De secundaire doelgroep was in 2016 vooral aangewezen op het bereikbare segment. Iets meer dan een op de vijf huishoudens kwam terecht in een dure huurwoning (> 711), terwijl niet meer dan een tiende een goedkope of betaalbare wonin g kreeg toegewezen. Daarmee nemen de woonlasten van de secundaire doelgroep toe (hetgeen overigens niet betekent dat er ook betaalrisico s ontstaan). De slaagkansen nemen mogelijk af: het aandeel woningen dat aan de secundaire doelgroep werd verhuurd nam af van ongeveer 20% in 2014 en 2015 tot 15% in 2016 (figuur 3-9). Goede monitoring van de woonruimteverdeling zal moeten uitwijzen hoe de slaagkansen van zowel de primaire als de secundaire doelgroep zich in de komende jaren zullen ontwikkelen. f i gu u r 3-9 A a n t a l e n a a n d e e l verhu u r d e w o n in g e n n a a r i n k o m e n s g r o e p aantal aandeel primaire 64% doelgroep secundaire 66% doelgroep middeninkomens 67% 15% 10% 12% 19% 7% 8% 21% 5% 6% primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens % 22% 5% 7% hogere inkomens % 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Klik voor Wonen, bewerking RIGO rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 39

44 Demografie en economie Het aantal huishoudens in Etten-Leur blijft naar verwachting tot 2025 flink toenemen (met een kleine huishoudens), waarna de groei afvlakt. De beschikbare prognoses in Etten-Leur zijn hier opvallend eensgezind over. Toch is de exacte omvang van de groei niet helemaal zeker. Vandaar dat in dit onderzoek is gewerkt met twee demografische varianten: een waarbij is aangesloten op de meest recente prognose van de provincie en een variant met een wat hogere groei. In combinatie met drie economische varianten, is gekomen tot vier toekomstscenario s voor Etten-Leur. Elk van deze scenario s kan bewaarheid worden. In het beleid is het zaak hiermee rekening te houden. Inleiding Ieder huishouden heeft een dak boven het hoofd nodig. Bij het ramen van het benodigde totaal aantal woningen volstaat een huishoudensprognose. Bij de woningbehoefteraming in het volgende hoofdstuk gaat het er vooral om te achterhalen welke type woningen het hier betreft. Hierbij wordt uitgegaan van constante woonpatronen, waa rbij voor ouderen wordt gecorrigeerd voor generatieverschillen. De toekomstige veranderingen in de woningbehoefte worden daardoor in de berekeningen puur bepaald door veranderingen in de huishoudensamenstelling. De huishoudensamenstelling verandert als gevolg van demografie (waar het gaat om de leeftijd en het huishoudentype) en de economie (waar het gaat om de inkomens). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de te verwachten economische en demografische ontwikkelingen. Hierbij wordt gekomen tot vier scenario s, waarvan de ene met de kennis van nu meer voor de hand liggend is dan de andere. Maar voor elk van de scenario s geldt dat ze (in theorie) bewaarheid kunnen worden. Door van elk scenario de gevolgen voor de woningbehoefte inzichtelijk te maken, wordt het voor de toekomst mogelijk gemaakt direct in te spelen op nieuwe ontwikkelingen die meer richting het ene of het andere scenario leiden. Demografische ontwikkelingen Demografische bandbreedten In de periode 2011 tot 2016 nam het aantal huishoudens in Etten-Leur toe met 570 huishoudens (gemiddeld 115 per jaar). Hoe het aantal huishoudens zich in de toekomst zal ontwikkelen is onzeker, maar de beschikbare prognoses in Etten-Leur zijn hier opvallend eensgezind over. Volgens de meest recente prognose van de provincie (2014) neemt het aantal huishoudens tot 2025 naar verwachting met 945 toe (gemiddeld 105 per jaar), gevolgd door een gematigde toename van 265 in de periode 2025 tot 2030 (gemiddeld 50 per jaar, zie ook figuur 4-1). In deze studie gaan we in de basisvariant uit van de huishoudensprognose van de provincie Noord-Brabant.7 Deze prognose ligt in lijn met de voorspellingen van het CBS/PBL en ABF en is enigszins behoudend. Naast de provinciale prognose rekenen we daarom een hogere groeivariant door. Door te werken met varianten kan inzicht worden geboden in het effect 7 In het tweede kwartaal van 2017 komt de nieuwe prognose van de provincie beschikbaar. Direct na het beschikbaar komen van de nieuwe prognose voert RIGO een nieuwe doorrekening uit. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 40

45 van meer of minder of demografische groei. Mochten de prognoses niet bewaarheid worden, weet men hierdoor in welke richting de behoefteramingen moeten worden bijgesteld. We gaan er bij de sterke groei variant van uit dat er in 2030 ongeveer 300 huishoudens meer in Etten-Leur wonen dan volgens de provinciale prognose (zie ook tabel 4-1). Hiermee ligt deze variant iets boven de bouwopgave van de provincie, die 275 boven de huishoudensprognose ligt. De bouwafspraken van de provincie liggen boven de huishoudensprognose van dezelfde provincie. De belangrijkste reden voor het verschil tussen de huishoudensprognose en de bouwopgave is dat bij de bouwopgave gerekend wordt met een actueel tekort van 2% dat in 2030 volledig moet zijn ingelopen. Dit woningtekort wordt gezien als een opgave bovenop de voorspelde huishoudensgroei. f i gu u r 4-1 O n t w ikke l in g a a n t a l h u i s h o u d e n s in d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r, w e r k e l ij k in t o t e n p r o g n o se t o t v o l g e n s d iver se p r o g n o se var i a n t e n werkelijke ontwikkeling prognose Provincie 2014 prognose sterke groei prognose CBS/PBL 2016 prognose Primos Bron: CBS, diverse prognoses, bewerking RIGO t ab e l 4-1 O n t w ikke l in g t o t a a l a a n t a l h u i sh o u d e n s in d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r i n t o t vo lge n s twe e d e m o g r a f i sc h e v a r i a n t e n ontwikkeling totaal tot 2030 prognose provincie prognose sterke groei Bron: CBS, prognose provincie Noord-Brabant, Rigo Veranderende samenstelling Voor de woningmarkt is niet alleen het totaal aantal huishoudens van belang, maar vooral ook de samenstelling van de huishoudens. Deze verandert de komende jaren vooral als gevolg van de vergrijzing. In figuur 4-2 is de samenstelling naar leeftijd weergegeven. Vooral het aantal en aandeel 60-plussers neemt toe, van 37% in 2016 naar 45% in De jongere generaties zijn minder omvangrijk waardoor met name het aantal huishoudens in de leeftijd van 45 tot 55 jaar gaat afnemen. Ook het aantal huishoudens tot 45 jaar zal in omvang afnemen, met 200 tot 300 huishoudens in 2016 tot rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 41

46 eenp. tweep. gezin eenp. tweep. gezin eenp. meerp. eenp. meerp. < tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 tot 80 jaar 80 tot 85 jaar 85 tot 90 jaar 90+ De toename van het aantal ouderen is een zekere ontwikkeling. Ouderen verhuizen immers weinig en als ze dat wel doen blijven ze vaak binnen de eigen gemeente. Dit is ook de reden waarom er bij ouderen nauwelijks verschillen zijn tussen de twee prognosevarianten in figuur 4-2. Beide varianten verschillen vooral voor wat betreft de omvang van de beroepsbevolking (18 tot 65 jaar). Als men in Nederland over langere afstand verhuist, is dat immers vooral vanwege het verkrijgen van een nieuwe baan. De vergrijzing zorgt ook voor een toename van het aantal en aandeel kleinere huishoudens (zie figuur 4-3). Zo neemt het aandeel alleenstaanden toe van 29% in 2016 tot 32% in f i gu u r 4-2 H e t a a n t a l h u is h o u d e n s n a a r lee f t ij d in E t t e n - L e u r in e n v o l g e n s t w e e v a - r ia n t e n provincie sterke groei Bron: CBS, prognose provincie Noord-Brabant, RIGO f i gu u r 4-3 H e t a a n t a l h u is h o u d e n s n a a r lee f t ij d e n t y p e in E t t e n - L e u r i n , e n < 25 jr. 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75-plus Bron: CBS, RIGO, prognose provincie Noord-Brabant rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 42

47 Economische ontwikkelingen en varianten Uiteraard is het voor de woningbehoefte van groot belang wat huishoudens te besteden hebben. Neemt het inkomen toe, dan zal de vraag naar meer luxe woningen toenemen terwijl de vraag naar sociale huurwoningen logischerwijs wat minde r wordt. Omgekeerd geldt dat als de inkomens afnemen, de behoefte aan sociale huurwoningen toeneemt. Dit laatste hebben we in de afgelopen jaren zien gebeuren, in figuur 4-4 is de crisis die in 2008 werd ingezet duidelijk zichtbaar. De afgelopen jaren hebben ook duidelijk gemaakt dat het zeer lastig is voorspellingen te doen over de ontwikkeling van de koopkracht. Het Centraal Planbureau (CPB) moest met grote regelmaat haar prognoses bijstellen. In haar meest recente voorspelling (de M acro Economische Verkenning 2017) gaat het CPB uit van een groei van 2,8 procentpunt voor 2016 en van 1,0 procentpunt voor Dit impliceert dat het CPB ervan uitgaat dat de we de crisis definitief achter ons hebben gelaten. Uiteraard kan dat niet met z ekerheid worden gesteld. Het is haast onmogelijk om bijvoorbeeld de effecten van de verdeeldheid in Europa en een Brexit vooraf goed in te schatten. Vandaar ook dat het CPB zich zelden waagt aan voorspellingen voor de langere termijn. In deze studie wordt daarom gewerkt met verschillende economische varianten. In het basisscenario sluiten we aan op de langere termijntrend uit het verleden. In de periode nam de koopkracht gemiddeld per jaar met 0,35 procentpunt toe. In de komende twee jaar ligt de basisvariant dus onder de verwachtingen van het CPB, maar ook het CPB verwacht niet dat de koopkrachtgroei op de langere termijn op dit hoge niveau zal blijven. Mocht dit laatste wel het geval zijn, dan kan de koopkrachtstijging voor de komende decennia uitkomen op 0,85 procentpunt gemiddeld per jaar. Van dit percentage gaan we uit in de positieve variant. Daarnaast is er een variant opgesteld die ervan uitgaat dat de crisis nog niet voorbij is, dat Europa verdeeld blijft en dat we een periode van langduri ge economische tegenspoed tegemoet gaan. In deze variant gaan we uit van een negatieve koopkrachtontwikkeling van 0,15 procentpunt per jaar. f i gu u r 4-4 D e o n t w ik k e l i n g v a n d e k o o p k r a c h t i n N e d e r l a n d g e d u r e n d e d e p e r io d e e n de verwacht i n g e n v o o r d e t o e k o m s t werkelijk werkelijk, gemiddeld in 1997 t/m positieve variant basisvariant negatieve variant -2-3 Bron: CBS, bewerking RIGO rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 43

48 Vier scenario s Verschillen tussen demografische prognoses ontstaan niet of nauwelijks door verschillende aannamen over geboorte en sterfte. Vrijwel alle prognoses volgen op dit punt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De verschillen ontstaan door andere aannamen over huishoudensvorming en (vooral) over verhuisbewegingen van en naar de gemeenten. Waar het gaat om verhuizingen, is er een duidelijke relatie tussen de (regionale) economische ontwikkelingen en de demografische groei. Het beginnen aan een nieuwe baan is namelijk (naast studie) de belangrijkste reden om over gemeentegrenzen heen te verhuizen. Vanuit dit gegeven is het niet logisch om een negatieve econ omische ontwikkeling te combineren met een positieve demografische groei. En omgekeerd is het niet logisch om een positieve economische ontwikkeling te laten samengaan met een matige demografische groei. Dat maakt dat er vier integrale scenario s resteren. Deze staan weergegeven in tabel 4-2. Door een vergelijking van de varianten 2 en 3 kan het effect van demografische ontwikkelingen afzonderlijk worden beschouwd, door een vergelijking van 1 en 2 en de combinatie 3 en 4 kan het effect van de koopkrachtontwikkelingen afzonderlijk worden beschouwd. Door een vergelijking van alle scenario s samen kan het integrale effect van economische en demografische ontwikkelingen worden achterhaald. t ab e l 4-2 V ier sc e n a r io s voo r e c o n o m i sc h e e n d e m o g r a f i sc h e g r o e i Demografie Provinciale prognose (prov) Sterke groei variant (sg) economie negatieve variant 1 basisvariant 2 3 positieve variant 4 rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 44

49 Inkomensgroepen en woningbehoefte De komende decennia bereiken veel mensen in Etten-Leur de pensioengerechtigde leeftijd. Voor een deel van hen geldt dat het inkomen hierbij terugvalt tot onder de Uitgaande van de daeb-regeling gaan zij daardoor tot de doelgroep van corporaties b ehoren. Echter, velen van hen hebben een eigen woning en daardoor neemt de behoefte aan sociale huurwoningen nauwelijks meer toe. Op korte termijn neemt de behoefte nog gering toe met 50 tot 100 woningen in 2016 tot Na 2020 stabiliseert de behoefte, om vanaf 2025 licht af te nemen. Inleiding Er is de afgelopen jaren veel veranderd op de Nederlandse woningmarkt: door de beperkte dynamiek konden er minder mensen verhuizen. Door de strengere hypotheekvoorwaarden konden met name jongeren en zzp-ers moeilijker een koopwoning bemachtigen. Door de extramuralisering moesten meer mensen zelfstandig wonen. Bovendien zijn de corporaties zich meer op de kerntaken gaan richten. Dit alles heeft zijn invloed gehad op de woonpatronen van de Nederlandse huishoudens. A ls naar de toekomst wordt gekeken is het lastig dat we niet weten welke trends zich doortrekken. Een voorbeeld: sinds het intreden van de crisis is het percentage eigenwoningbezit onder jongeren voor het eerst in decennia afgenomen. De redenen zijn veelzij dig. We noemen er drie: strengere hypotheekvoorwaarden, beperkt bereikbaar woningaanbod en koopkrachtverlies. De laatste twee kunnen zich de komende jaren gaan herstellen, hetgeen kan leiden tot een hoger eigenwoningbezit onder jongeren. De eerste is echte r permanent en er is zelfs niet uit te sluiten dat de voorwaarden verder worden aangescherpt. Kortom: het is onzeker wat de toekomst op dit terrein gaat brengen. Om deze reden is er in dit onderzoek gekozen voor een helder uitgangspunt: dat van de constante woonpatronen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de woonpatronen naar leeftijd, huishoudensamenstelling en inkomen gelijk blijven aan de situatie van dit moment. Dit is niet alleen een helder, maar ook een realistisch uitgangspunt. Er zijn in paragraaf 2.5 weliswaar enkele fricties op de woningmarkt geconstateerd, maar het grootste deel van de huishoudens in Etten-Leur woont op dit moment naar wens (circa 82%). De gevolgen van de demografische en economische ontwikkelingen voor de woningbehoefte kunnen dus via deze weg goed inzichtelijk worden gemaakt. Dit gebeurt in paragraaf 5.4. Voorafgaand aan de analyses van de toekomstige woningbehoefte wordt ingegaan op de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen. Uiteraard gaat hierbij specifieke aandacht uit naar de doelgroep van de corporaties: de lagere inkomens. Inkomensgroepen Omvang en ontwikkeling In figuur 5-1 staat de inkomensverdeling in de gemeente Etten-Leur volgens de verschillende scenario s weergegeven. Van enige afstand bezien zijn de verschillen beperkt. Dit is een belangrijke constatering: hoewel de demografische en economische ontwikkelingen wel degelijk impact hebben, is er op hoofdlijnen sprake van een vrij stabiel beeld. In figuur 5-2 is ingezoomd op de veranderingen in de omvang van de verschillende groepen. Met name de ontwikkeling van het aantal hogere inkomens verschilt per scenario. Bij het rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 45

50 prov neg prov basis sg basis sg pos prov neg prov basis sg basis sg pos prov neg prov basis sg basis sg pos prov neg prov basis sg basis sg pos prov neg prov basis sg basis sg pos negatieve economische scenario neemt deze groep met 135 huishoudens toe in 2016 tot 2030, bij het positieve economische scenario met 775. De logische verklaring waarom de tussencategorieën minder variëren is dat er bij een stijging van de koopkracht huishoudens belanden in een hogere categorie, maar ook instromen vanuit een lagere categorie. f i gu u r 5-1 O m van g i n k o m e n sgr o e p e n in e n in d e g e m e e n t e E t t e n - L e u r v o lge n s v ier sc e n ar io s prov neg 2030 prov basis 2030 sg basis 2030 sg pos 0 doelgroep bijstand overige primaire doelgroep secundaire doelgroep tijdelijke extra doelgroep hogere inkomens Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie f i gu u r 5-2 O n t w ikke l in g in k o m e n s g r o e p e n i n t o t i n E t t e n - L e u r v o l g e n s v ier sc e n a r i o s doelgroep bijstand overige primaire doelgroep secundaire doelgroep tijdelijke extra doelgroep hogere inkomens Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Ook de ontwikkeling van de laagste inkomensgroep, de doelgroep bijstand, verschilt per scenario. Alleen bij het positieve economische scenario neemt de doelgroep bijstand op langere termijn mogelijk af. Bij de andere drie scenario s wordt een toename verwacht van tussen de 85 en 250 huishoudens in 2016 tot In tabel 5-1 is de omvang van de doelgroep rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 46

51 met een inkomen tot in zowel aantal als aandeel huishoudens weergegeven. In Etten-Leur neemt het aantal huishoudens dat tot de doelgroep behoort toe. De toename ligt tussen de 610 huishoudens bij het positieve economische scenario en 970 huishoudens bij het negatieve economische scenario in 2016 tot In aandeel neemt de doelgroep toe van 38% in 2016 tot rond de 39% in Alleen bij het meest posit ieve scenario blijft de doelgroep in aandeel constant van omvang. De omvang van de doelgroep neemt dus toe, ondanks de veronderstelde economische groei (ook bij het basisscenario is er sprake van groei). De vergrijzing is dan ook de belangrijkste drijfveer achter de toename: de economische groei kan niet verhinderen dat ouderen op het moment dat ze met pensioen gaan te maken krijgen met een inkomensdaling. t ab e l 5-1 O m van g e n o n t w ikke l in g va n d e d o e lgr o e p t o t in t o t vo l g e n s vi e r sc e n ar io s aantal ontw / 25/ 30 aandeel % 2020 prov neg % prov basis % sg basis % sg pos % 2025 prov neg % prov basis % sg basis % sg pos % 2030 prov neg % prov basis % sg basis % sg pos % Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Ontwikkeling samenstelling inkomensgroepen In 2016 is 44% van de doelgroep tot in de gemeente Etten-Leur 65 jaar of ouder. In 2030 zal dit aandeel zijn toegenomen tot ongeveer 51% (zie ook figuur 5-3). Deels parallel aan de vergrijzing neemt ook het aandeel alleenstaanden binnen de doelgroep toe. Anno 2016 bestaat 56% van de doelgroep tot in de gemeente Etten-Leur uit alleenstaanden; in 2030 zal 58% van de doelgroep alleenstaand zijn. Het gaat hier om robuuste trends: de verschillen tussen de scenario s zijn zeer beperkt. Ontwikkeling woonpatronen: generatiecorrectie De huidige groep ouderen is opgegroeid in een tijd waarin het huren van een woning nog heel gewoon was. Na de oorlog is langzaam maar zeker de situatie ontstaan dat alleen de lagere inkomens geen woning kochten. Het eigen woningbezit onder de n ieuwe generatie ouderen ligt daardoor vele malen hoger dan onder de huidige generatie. Doordat ouderen niet vaak verhuizen, gaan de woonpatronen van ouderen door deze generatieverschillen de komende tijd flink veranderen. Daarvoor is in de woningbehoeftera ming gecorrigeerd. rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 47

52 f i gu u r 5-3 D e s a m e n s t e l l in g va n d e d o e lgr o e p t o t in E t t e n - L e u r i n e n v o l- gens vi e r sc e n a r io s 100% 80% 60% 40% 20% 20% 18% 18% 18% 17% 19% 19% 20% 20% 20% 25% 31% 31% 31% 32% 6% 5% 4% 4% 4% 29% 26% 26% 26% 25% gezinnen 65-plus, paren 65-plus, alleenstaand jaar, paren jaar, alleenstaand < 23 jaar 0% 2% 1% 1% 1% 1% 2016 prov neg prov basis sg basis sg pos Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie Langzaam maar zeker ontstaat er meer zicht op het verhuisgedrag van de naoorlogse babyboomgeneratie. In de afgelopen jaren zijn de eerste babyboomers immers met pensioen gegaan. Het gaat om de generatie die is geboren in de jaren vlak na de oorlog (tussen 1945 en 1950, de totale babyboomgeneratie betreft de groep die is geboren in de periode ). Deze groep was in 2015 tussen de 65 en 70 jaar. In figuur 5-4 is te zien hoe de woonsituatie van deze groep zich de afgelopen periode heeft ontwikkeld. Opvallend is dat het aandeel dat in appartementen met lift woont in de periode tot 2015 langzaamaan is toegenomen, maar dat men sectortrouw is in de zin dat de stap van een koop- naar een huurwoning nauwelijks wordt gemaakt. In de figuur is ook een verwachting voor de toekomst weergegeven. Om hiertoe te komen is gekeken naar de verschuivingen in woonpatronen van de oudere generaties. Ook op latere leeftijd verhuist men ni et vaak. Echter, als eigenaar-bewoners boven de 75 jaar wél verhuizen is de bestemming logischerwijs vaak een huurwoning. Vandaar dat over 10 jaar het aandeel eigenwoningbezit onder de generatie wat zal gaan afnemen. Door het verschil in generaties, zal het aandeel eigenwoningbezit onder ouderen de komende jaren gaan toenemen. In figuur 5-5 staat dit aangegeven voor de leeftijdsklasse van 75 tot 80 jaar. In 2025 heeft de eerder besproken generatie deze leeftijd bereikt. Van deze generatie woont naar verwachting op deze leeftijd 61% in een koopwoning. Dat is aanmerkelijk hoger dan de generatie die op dit moment deze leeftijd heeft. Bij deze generatie (geboren in de jaren ) ligt het aandeel eigen woningbezit anno 2015 op 49%. In de behoefteraming is voor deze veranderende woonpatronen bij de groep ouderen gecorrigeerd. Het is belangrijk om te beseffen dat deze toename van het eigen woningbezit onder ouderen geen gevolg is van verhuizingen en/of beleid. Het is simpelweg een gevolg van verschillen in de huidige woonsituatie van verschillende generaties ouderen. De generatie waarvoor huren heel gewoon was komt langzaam maar zeker te overlijden en d e generatie waarbij kopen de norm is neemt in belang toe. Deze trend is zowel in Nederland als Etten- Leur duidelijk zichtbaar. Toch wordt er niet in elke toekomstverkenning voldoende rekening mee gehouden. Dat geldt ook voor de eerdere verkenningen van Fak ton en (in mindere rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 48

53 mate) Atrivé. Deze laten ten opzichte van deze studie dan ook een wat grotere behoefte aan sociale huurwoningen zien (en een wat minder grote behoefte aan koopwoningen). f i gu u r 5-4 D e o n t w i k k e l in g va n d e w o o n si t u a t ie va n d e g e n e r a t ie g e b o r e n i n d e j a r e n in N e d e r la n d 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5% 7% 8% 11% 11% 14% 10% 9% 8% 18% 22% 7% 7% 7% 30% 5% 22% 22% 20% 3% 21% 19% 17% 16% 16% 1% 2% 4% 5% 5% 6% 8% 15% 7% 6% 5% 58% 56% 57% 55% 55% 54% 53% 52% 49% t/m 2015 waarnemingen vanaf 2020 verwachting huur app. met lift huur app. zonder lift huur grondgebonden koop app. met lift koop app. zonder lift koop grondgebonden Bron: WoON 2002, 2006, 2009, 2012, 2015 en de jaren 2020, 2025, 2030 en 2035 doorrekening RIGO f i gu u r 5-5 D e o n t w ik k e l i n g v a n d e w o o n s it u a t i e va n h u is h o u d e n s in d e lee f t ij d va n 7 5 t o t 8 0 j aar i n N e d e r la n d 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% huur app. met lift huur app. zonder lift huur grondgebonden koop app. met lift koop app. zonder lift koop grondgebonden Bron: WoON 2015 en de jaren 2020,2025 en 2030, doorrekening RIGO rapport 25 april 2017 Doelgroepen en woonlasten in Etten-Leur 49