-X7L. tjlso'6 WERKDOCUMENT VESTIGINGSPLAN VOOR BEDRIJVENTERREIN "RANDSTAD" Programmering Almere-Stad Ca januari

Transcriptie

1 J WERKDOCUMENT VESTIGINGSPLAN VOOR BEDRIJVENTERREIN "RANDSTAD" P.J. m-. krec/ Programmering Almere-Stad Ca januari R X7L tjlso' RIJKSDIENST VOOR DE IJSSELMEERPOLDERS SMEDINGHUIS LELYSTAD

2 INHOUDSOPGAVE Biz, nr. 1. Inleiding 5 2. Algemeen 5 3. Het vestigingsbeleid 5 4. Vestigingsvoorwaarden 6 5. Potentiele vestigingskandidaten 7 6. Proeve van indeling 8 Kaart: Proeve van indeling Tabel: Terreingebruik van de onderscheiden bedrijfsgroepen op bedrijventerrein "Randstad" 9

3 Inleiding Als plannenmaker is men zich bewust van de zeer uiteenlopende wensen en behoeften die in de diverse bedrijven leven. Het is dan ook zaak hier op in te spelen door een zeer gedifferentieerd aanbod van bedrijfslocaties te creeeren, zodanig dat dit aanbod in alle fasen van ontwikkeling aan de vraag naar bedrijfslocaties kan beantwoorden. Het feit dat in principe voor ieder bedrijf vestigingsmogelijkheden bestaan en dat de diverse bedrijfslocaties ieder hun eigen kenmerken en potenties hebben, maakt het noodzakelijk in het vestigingsbeleid zodanig sturend op te treden, dat de beoogde differentiatie in karakter, schaal en aard van de bedrijvigheid ook daadwerkelijk inhoud wordt gegeven. Anders gezegd komt het erop neer die bedrijven op een bepaalde locatie toe te laten, die optimaal gebruik maken van de geboden potenties en deze mede inhoud kunnen geven. In dezi» notitie willen wij voor bedrijventerrein "Randstad" nagaan welke consequenties dit heeft en een en ander laten uitmonden in een vestigingsplan. 2. Algemeen Door de gunstige locatie van bedrijventerrein "Randstad" dichtbij het centrum, aansluitend op de "city" en slechts gemiddeld op 500 m van het N.S.-station, tevens regionaal busstation, ontstaat er druk op dit werkgebied van functies waarvoor dit terrein niet in eerste instantie bedoeld werd. Hier wordt m.n. gedoeld op specifieke cityfuncties. In het p.v.c. werd nog ruimte opengelaten om aanvankelijk andere dan de uiteindelijk voor ogen staande bedrijven toe te laten met de verwachting dat bij het groter worden van het centrum en de toenemende druk een tertiairisering en ontwikkeling zou ontstaan in de gewenste richting. Door de concrete belangstelling voor dit werkgebied is echter de opvatting ontstaan dat t.a.v. vestigingen op dit terrein sturend moet worden opgetreden om te voorkomen dat "Randstad" een vergroting van de city wordt o.a. door de zeer concurrerende grondprijzen. Deze overwegingen hebben ertoe geleid dat t.a.v. de vestigingen direct op het eindbeeld wordt gemikt. Uitgangspunt hierbij is de doelstelling uit het p.v.e. Hier wordt gesteld dat het terrein bestemd is voor centrumondersteunende en -gebonden activiteiten en tevens voor bedrijven die qua sfeer, bebouwing en verkeersopwekking niet direct in het centrum passen, echter wel zijn aangewezen op een locatie nabij dat centrum. 3. Het vestigingsbeleid In principe zijn de gronden van bedrijventerrein "Randstad" aangewezen voor het vestigen van: - industriele bedrijven - ambachtelijke bedrijven - garagebedrijven/benzinoverkooppunten - handels en dienstverlenende bedrijven. Voor zover zij niet boven de categorie 3 van de staat van inrichtingen of daarmee gelijk te stellen bedrijven uitgaan, m.u.v. benzine verkooppunten I979/SL/156

4 - 6 - Expliciet wordt gesteld dat detailhandel niet is toegestaan m.u.v.: - goederen die ter plaatse worden geproduceerd - goederen, waarvan de verkoop deel uitraaakt van de normale dienstverlening van herstellingsbedrijf - goederen, die verkocht worden d.m.v. een schriftelijke opdracht en die niet ter plaatse ter hand worden gesteld. Om aan de functie van het terrein gestalte te kunnen geven was nodig nog enkele aanvullende bepalingen t.a.v. de detailhandel op te nemen. Zo is detailhandel in de non-foodsector (m.u.v. de textielsector), die qua aard, type goederen en verkeersopwekking niet in het centrum passen toegelaten. Een voorbeeld van een dergelijk bedrijf is de Gammabouwmarkt. Ook zuivere kantoorvestigingen horen op "Randstad" niet thuis, wel zijn kantoorfuncties toegelaten die gekoppeld zijn aan industriele, ambachtelijke of andere niet kantoorfuncties. Overigens zal het aan garagebedrijven/benzineverkooppunten toegestaan zijn goederen die tot de branche behoren aan te bieden. 4. Vestigingsvoorwaarden In eerste instantie is van belang dat de potentiele vestigers voldoen aan de algemene voorwaarden die voor bedrijventerrein "Randstad" zijn gesteld: - omvang in m2: m2 - intensiteit van het grondgebuik: bedrijven die relatief ruimteen arbeidsintensief zijn (gemiddeld 75 m2/arb.pl.). Ten tweede is de centrumondersteuming en/of de afhankelijkheid van de centrumactiviteiten van de hier te vestigen bedrijven medebepalend. In de derde plaats worden in het p.v.e. enkele potenties opgesomd, die de mogelijkheden en de specifieke voordelen van deze locatie aangeven. Door de unieke ligging van dit bedrijventerrein moet deze plek dan ook voorbehouden blijven voor bedrijven die deze potenties optimaal inhoud kunnen geven c.q. kunnen gebruiken. De bedoelde locatiefactoren zijn: - de ruimtelijke nabijheid van een groot aantal verschillende gespecialiseerde bedrijven - mogelijkheid tot minimalisering van de verplaatsingskosten van mensen, goederen en informatie - de aanwezigheid van het hoogste verzorgingsniveau binnen Almere - de nabijheid van de belangrijkste knooppunten van het lokaal regionaal (bus) en nationaal (bus en later trein) openbaar vervoer - mogelijkheden tot snelle en persoonlijke informatieve contacten met collega's en zakenrelaties. Samenvattend kunnen we stellen dat, bedrijven die zich op "Randstad" willen vestigen moeten voldoen aan: 1. de algemene kenmerken 2. de eis van centrumondersteuning of centrumafhankelijkheid 3. het aannemelijk kunnen maken dat de aangeboden locatiefactor(en) van belang is (zijn) voor het functioneren van het bedrijf en/of dat de aard van het bedrijf mede inhoud kan geven aan deze locatiefactor(en).

5 Potentiele vestigingskandidaten Op basis van de CBS/Standaardbedrijfsindeling zijn die bedrijven geselecteerd, die voldoen of kunnen voldoen aan de hiervoor uiteengezette voorwaarden en eisen. De potentieel in aanmerking komende bedrijven zijn in 7 groepen verdeeld. Het betreft de volgende typen bedrijven: 1. Bouw Door de grote bouwactiviteiten, die vooral in de begin fase van Almere ontplooit worden bestaat het gevaar dat de bouw bij vrije vestiging oververtegenwoordigd zou raken en dan m.n. met bedrijven die een tijdelijk karakter hebben (bouwvolgend). Daarom is noodzakelijk een maximaal aantal kavels aan te geven en deze vervoigens aan bedrijven uit te geven, die een permanente functie voor Almere kunnen blijven vervullen. Het gaat hier dan om bedrijven, die gespecialiseerd zijn in afwerking gebouwen, onderhoud gebouwen etc. Voorbeelden: zonweringsbedrijven, lichtreclamebedrijven, kantoorinstallatiebedrijven, winkelinstallatiebedrijven, loodgieters-, fitters- en sanitairbedrijven, elektriciensbedrijven, isolatiebedrijven, cv.- en luchtbehandelingsbedrijven, etc. 2. Groothandel Uit de bestaande belangstelling is af te leiden dat Almere voor de groothandel een trekpleister vormt. Daarom zal m.b.t. de groothandel op dit terrein selectief opgetreden moeten worden. Op dit terrein is plaats voor die groothandelsbedrijven, die voor bedrijven in het centrum en de city een belangrijke voorzienende functie vervullen. Voorbeelden: groothandels in kantoormachines, verpakkingsmateriaal, alcohol- en alcoholvrije dranken, groenten en fruit, vlees en vleeswaren, levensmiddelen, zoetwaren en consumptie-ijs, boeken, tijdschriften en ander drukwerk, papier en papierwaren, kantoor- en schoolbehoeften, etc. 3 -?2 2iltl222, 2l Hier wordt gedoeld op groothandelsachtige detailhandelsvestigingen, zelfproducerende detailhandelsvestigingen, handel in goederen die ter plekke worden gemonteerd, verkoop van bouwstoffen en bouwmaterialen, showrooms van bedrijven waar op bestelling wordt gekocht etc. Deze detailhandelsvormen kunnen moeiiijk in een traditioneel winkelcentrum worden ingepast. In de praktijk verschijnen ze dan ook bijna altijd op perifeer gelegen bedrijventerreinen. In Almere-Stad wordt aan deze bedrijven niet een centrumlocatie maar wel een centrale locatie geboden op bedrijventerrein "Randstad". Het is wel zaak vast te stellen hoeveel en waar voor deze functie mag worden gebouwd. Voorbeelden: bandenhandel, uitlaathandel, occasioncentrum, bouwmarkten, kleinhouthandel, showroom van een keuken producent, postorderbedrijven etc.

6 4. Garages In het kader van een totaal spreidingsplan van garagebedrijven/ verkooppunten van motorbrandstoffen en smeermiddelen (in samenwerking met Buro Goudappel & Coffeng wordt momenteel gewerkt aan een nota die deze spreiding aangeeft) zijn twee kavels voor deze vestigingen aangewezen. 5. Regaratie-_en_onderhoudsbedrij^ven In deze categorie zijn vele soorten bedrijven te bedenken, uitgangspunt is dat hier bedrijven met een sterke relatie met of functie voor centrum- of citybedrijven een plaats moeten krijgen. Voorbeelden: reparatiebedrijven gebruiksgoederen (b.v. van in het centrum gevestigde bedrijven), stoffeerderij, schoonmaakbedrijven etc. 6 9l f i5s!l2_^ ^ iiy22 Hierbij gaan de gedachten uit naar gespecialiseerde grafische bedrijven, die supplementair aan m.n. de kantoorfuncties in city en centrum zijn. In deze groep zijn eveneens lichtdrukkerijen en kopieerinrichtingen opgenomen. Voorbeelden: offsetdrukkerijen, chemische- en fotolithografische bedrijven, lichtdrukkerijen, kopieerinrichtingen, binderijen en brocheerderijen, familiedrukkerijen etc. 7. Diversen Onder deze categorie komen de meeste bedrijven voor die gekenmerkt worden door de afwezigheid van pioniersgeest. Om te voorkomen dat zij, wanneer zij vestigingsbereid zijn voor een bedrijventerrein zo dicht bij het centrum achter het net vissen, is het noodzakelijk dat voor dit type bedrijven ruimte gereserveerd wordt. Voorbeelden: taxi/autoverhuurbedrijven, afhaal- en besteldiensten, reclame- en advertentiebureaus, verhuurbedrijven van gebruiksgoederen, bewakingsdiensten, computerservicecentrum, produktiebedrijven van coramerciele films en audiovisuele presentaties etc. 8. Bijzondere kavels Het gaat hier om kavels, waarop in opdracht van de R.IJ.P. verhuurbare kantoor- en bedrijfsruimten worden gerealiseerd. Op de noordelijk gelegen kavel worden 11 bedrijfshallen gerealiseerd met een totale vloeroppervlakte van ca m2, met oppervlakten van de individuele delen van m2. Op de zuidelijke kavel worden 8 kantoorruimten en 4 bedrijfshallen gerealiseerd met een totale vloeroppervlakte van ca m2. Hier zijn de oppervlakten van de individuele eenheden m2. De toewijzing van deze ruimten zal moeten geschieden in overleg met de R.IJ.P. De vestigingen zullen zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met de sfeer van de bedrijven, die hiervoor is beschreven. 6. Proeve van indeling Op basis van deze verdeling is een proeve van indeling opgesteld voor bedrijventerrein "Randstad" (zie kaart). Zoals is weergegeven op de kaart is op het bedrijventerrein een duidelijke tweedeling te maken tussen het westelijk en het oostelijk deel. Het westelijk deel wordt gekenmerkt door kleinschaligheid, zodat daar ook die bedrijven zijn neergelegd die naar verwachting de kleinste ruimte behoefte hebben.

7 - 9 - Op het oostelijk deel zijn het merendeel van de detailhandelsvestigingen en alle groothandelsbedrijven gesitueerd. De beide garagebedrijven zijn op verschillende delen van het terrein gelegd. In beide gevallen zijn plekken gezocht, die de mogelijkheid bieden een goede ontsluiting te realiseren (doorrij mogelijkheid) en de zichtbaarheid vanaf de weg garanderen. Naast de concentratie van detailhandelsvestigingen op het oostelijk deel, op plekken die vanuit reclame oogpunt (mogelijkheid gezicht te maken naar KHW of hoofdonsluitingsweg) interessant zijn, zijn de rest van de detailhandelsvestigingen aan beide zijden van de wijkweg, die de verbinding vormt met het centrum, gesitueerd. In onderstaande tabel is nog een verantwoording opgenomen m.b.t. het aantal geprogrammeerde arbeidsplaatsen. Tabel: Terreingebruik van de onderscheiden bedrijfsgroepen op bedrijventerrein "Randstad" Code Bedrijfsgroep Aantal vest. Ruimt egebruik % abs. Gem. m2/ vest. Gem. t.q. Aantal arb. pi. I Bouw Groothandel Detailhandel Garages Reparatie + onderhoud 6. Grafischeindustrie Diversen Bijzondere kavels

8 Vest igingsplan Randstad Proeve van indeling \ * I kavelgrootte in m* a b c d groothandel 3 detailhandel 4 garages 5 reparatie en onderhoud 6 grafische bedrijven 7 diversen 8 byzondere kavels 11