VAN HET PERIFEER BEDRIJVENPARK "EEMPARK"

Transcriptie

1 W E R K D O C U M E N T PROGRAMMA VAN EISEN VOOR DE EERSTE FASE VAN HET PERIFEER BEDRIJVENPARK "EEMPARK" door K. Stoel W. v. Woerkom.. - R I J K S D I E N S T V O O R D E I J S S E L M E E R P O L D E R S S M E D I N G H U I S L E L Y S T A D

2 INHOUD 1. INLEIDING 2. RELATIE mt HET OUDE LAND 3. AARD VAN DE BEDRIJVIGHEID 4. DE INRICHTING VAN HET TERREIN 4.1. Ontsluiting 4.2. Oppervlakteverdeling 4.3. Te~rein~uotiznt 4.4. Inrichting van de percelen 4.5. Inrichting overig terrein 5. SAMENVATTING

3 1. INLEIDING Binnen het scala van locaties ten behoeve van bedrijfsvestigingen in Almere is de eerste fase van het perifeer bedrijvenpark "Eempark1' primair bedoeld als locatie voor "dienstverlenende werkgelegenheid", te meer nu de laatste jaren bij de bedrijfsvestigingen 0.m. op het grootschalige perifere bedrijvenpark De Vaart gebleken is dat belangstellende bedrijven steeds meer te vinden zijn in de tertiaire sector. Wordt op De Vaart nog een ruime plaats ingeruimd voor bedrijven in de secundaire sector (produktiebedrijven), op het grootschalige perifeer bedrijvenpark "Eempark" zal in de eerste fase met name ruimte ontwikkeld worden voor research- en ontwikkelingswerkgelegenheid en handelsachtige activiteiten waarbij een fors aandeel van de werkgelegenheid een "kantoorachtige" karakter zal hebben. Dit zal mede tot uiting komen in het karakter van het terrein. Aan het uiterlijk van de bebouwing zal te zien zijn dat er vrijwel geen sprake is van op produktie gerichte activiteiten doch daarentegen meer activiteiten plaatsvinden in de sfeer van onderzoeksinstituten laboratoria en showrooms. In plaats van specifieke produktiehallen zullen meer 11 kantoorachtige" gebouwen verschijnen. Bij het opstellen van dit programma van eisen is rekening gehouden met de ontwikkeling in de verschillende bedrijfstakken, die eventueel op een perifeer bedrijvenpark zouden passen, in de regio (Gooi- en Vechtstreek, Randmeerkust, Gelderse Vallei en de provincie Utrecht). De eerste fase van het perifeer bedrijvenpark "Eempark" ligt in het oostelijk gedeelte van Almere ten westen van de toekomstige R.W. 27 direct ten noorden van de Hoge Vaart en heeft een oppervlakte van 60 ha. Met de komst van de Stichtse Brug (1982) ontstaat er een goede verbinding met het Gooi en met Utrecht en Amersfoort. Op vrij korte afstand zullen de kernen van het Oostelijk Kernencomplex in de toekomst worden ontwikkeld (afstand van 1 tot 5 kilometer). Zie voor de situering kaartje RELATIE MET HET OUDE LAND De gebieden het oude land grenzend aan het oostelijke gedeelte van Almere zijn onderzocht op hun voorraad terstond uitgeefbaar terrein en op de ontwikkeling in de bedrijfsklassen. Kort samengevat komt het er op neer dat in het gebied (Gooi- en Vechtstreek, Randmeerkust, Gelderse Vallei en provincie Utrecht) medio 1978 een "versnipperde" voorraad bestond van 196 ha. In de tijd hebben bedrijfsklassen uit de tertiaire-sector zich daar tot "sterke" bedrijfsklassen ontwikkeld ten koste van de secundaire sector; het betrof m.n. de sociale- en zakelijke dienstverlening. Deze ontwikkeling is bij het maken van dit programma van eisen mede een leidraad geweest. 3. AARD VAN DE BEDRIJVIGHEID In de afgelopen jaren is er in Nederland een tendens te bespeuren van een verschuiving in de werkgelegenheid van de secundaire naar de tertiaire sector. Ook Almere valt dit proces ten deel. De verdeling van de werkgelegenheid over de verschillende sectoren, zoals die beschreven is in het ontwerp structuurplan Almere, wijkt nogal af van hetgeen daadwerkelijk aan werkgelegenheid wordt gerealiseerd. Dat is een reden om bij de eerste fase van het perifeer bedrijvenpark "Eempark" op deze ontwikkeling in te spelen en de nadruk te leggen op werkgelegenheid in de tertiaire sector.

4 situering bedrijvenpark Eempark

5 De gedachten gaan dan uit naar research- en ont~ikkelingswerkgele~enheid en handelsachtige activiteiten met een accent op werkgelegenheid met een "kantoorachtige" karakter; van goederenbehandeling zal hier in veel mindere mate sprake zijn. Zo dit laatste a1 het geval is, gaat het gepaard met research. Hoewel het moeilijk is om aantallen arbeidsplaatsen tevoren exact vast te stellen wordt in dit programma van eisen voorsteld de arbeidsplaatsen onder te verdelen in arbeidsplaatsen in kantoren, arbeidsplaatsen in laboratoria etc. en overige arbeidsplaatsen, elk ongeveer bestaande uit een derde deel van het totaal aantal arbeidsplaatsen. Voorbeelden van mogelijke vestigingen op "Eempark" zijn: onderzoeksinstituten, laboratoria, showrooms, niet centrum gebonden kantoren, onderwijsinstellingen. Het karakter van de eerste fase van "Eempark" zal als gevolg van 66n en ander verschillen van dat van de verschillende fasen van het, eveneens perifere, bedrijvenpark De Vaart in het noorden van Almere; ook daar bevindt een groot deel van de werkgelegenheid zich in de tertiaire sector (meer dan in het ontwerp structuurplan Almere is aangegeven) doch daar is sprake van industrizle activiteiten en goederenbehandeling tot uitdrukking komend in (omvangrijke) bedrijfshallen. Bij de eerste fase van "Eempark" zullen "kantoortachtige" gebouwen verschijnen in een aantrekkelijke, zo mogelijk groene omgeving (bruto: netto verhouding van 100: ). Hierbij dient we1 aangetekend te worden dat zich op dit perifeer bedrijvenpark geen instellingen dienen te vestigen die uit oogpunt van hun functie in of nabij het hoofdcentrum van Almere- Stad waren te vestigen. Anderzijds is de zeer nabije ligging op middenlange termijn van CCn van de kleinere kernen van Almere een reden om aan niet te extensieve vestigingen te denken. De ligging van dit terrein is gunstig genoeg om tot een zekere selectie te komen, te meer daar elders in Almere tegelijkertijd ook goede locaties worden aangeboden. Naar verwachting zal de belangstelling voor dit terrein vooral komen uit gemeenten langs R.W. 27 en R.W. 1 in het oostelijke deel van de noordvleugel van de Randstad. Een deel van het arbeidspotentieel zal ook vanuit deze regio worden aangetrokken. Daarom is een O.V. verbinding tussen Almere-Stad" via "Eempark" naar Amersfoort t.z.t. een welkome voorziening. In bijlage 1 wordt een overzicht gegeven van de in de eerste fase van "Eempark" te verwachten bedrijfsgroepen. 4. DE INRICHTING VAN HET TERREIN Ontsluiting De nabije ligging van R.W. 27 en de S.A.W. 2 bieden goede mogelijkheden voor ontsluiting van het bedrijvenpark. Ten einde het bedrijvenpark eveneens bereikbaar te maken voor het openbaar vervoer, dient het Op het lokale en regionale openbaar vervoernet aangesloten te worden, waarbij het zeer wenselijk zou zijn het openbaar vervoer over het bedrijvenpark te leiden. De route over het bedrijvenpark zou dan zodanig moeten zijn dat de loopafstanden tussen de halten en de bedrijven en kantoren niet groter worden dan ca. 400 meter; bij de uitgifte zou bovendien een uitgangspunt kunnen zijn de vestigingen met de laagste terreirquoticnten nabij de halten te situeren. De ontsluiting voor het gemotoriseerd verkeer dient dusdanig te Zijn dat Ge'n of meerdere aansluitingen op de S.A.W. 2, R.W. 27 en met het oostelijk kernencomplex worden verwezenlijkt. Gezien de ligging van het bedrijvenpark in de nabije omgeving van woon-

6 en recreatiegebied dient ook de ontsluiting voor het (brom)fiets- en voetgangersverkeer in te spelen op de (br0m)fiet.s- en wandelbehoefte van werknemers en recreanten. Aansluitingen met het oostelijk kernencomplex, en het landelijk gebied dienen ook hierin verwezenlijkt te worden. Daarbij is het wenselijk de maaswijdte niet te groot te stellen, (b.v m voor de hoofdpaden) zodat de bereikbaarheid over het,gehele bedrijvenpark ook voor wandelaars, fietsers en bromfietsers wordt gegarandeerd. De kortsteafstanden over de weg naar Amsterdam, Utrecht en Amersfoort bedragen resp. circa 36 km, 30 km en 25 km. Binnen Flevoland bedragen de kortste afstanden vanuit het bedrijvenpark : Tabel 1. Lelystad 26 km Zeewolde 13 km Almere-Haven, Almere-Stad en Almere-Buiten 15 km Oostelijke kernen 1, 3 en 5 km De Va,art - I8 km 4.2. Oppervlakteverdeling De bruto-oppervlakte van de eerste fase van dit bedrijvenpark bedraagt 60 ha. Gezien het karakcer van het.terrein (de aard van bedrijvigheid) wordt er nu van uitgegaan dat het bruto.: netto percentage (gemiddeld) 100: zal zijn. Daar door zal de hoeveelheid uit te geven terrein circa 38 ha bedragen. Ten einde zo gedifferentieerd mogelijk te kunnen aanbieden is onderstaande perceelsgrootteverdeling opgesteld, gebaseerd op de kenmerken van een bedrijvenpark met een inrichting, die kantoor- en laboratoriumachtige bedrijven nodigt tot vestiging. Tabel 2. Perceelsgrootteverdeling en globale perceelsdiepteverdeling grootteklasse globale perceel dieptes < m2 6 ha 15% + 30 percelen gem m mtr < m2 15 ha 40% T 38 percelen gem m mtr ( m2 17 ha 45% percelen gem m mtr -- TOTAAL 35 ha 100% percelen De grootste perceelsoppervlakte bedraagt m2 met een maximum breedte van 100 mtr ~errein~uotiznt Gelet op de aard van de werkgelegenheid die bij de eerste fase van "Eempark" voorlopig verwacht kon worden, wordt een gemiddeld terreinquostiznt voorgesteld voor ca. I00 m2 per arbeidsplaats hetgeen betekent dat er ca arbeidsplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Voor "arbeidsplaatsen in kantoren" wordt een terreinquoti&t van 35 m2' per arbeids~laats gehanteerd, voor arbeidsplaatsen in laboratoria etc. 75 m2 per arbeidsplaats en voor overige arbeidsplaatsen 200 m2 per arbeidsplaats.

7 4.4. Op min of meer vergelijkbare terreinen in den lande ("de Vendel" in Veenendaal en "Spoolderwerk" in Zwolle bedraagt het bebouwingspercentage circa 40%. Omdat het onderhavige bedrijvenpark qua visueel karakter ingepast dient te worden in het groene kader van het landelijk gebied en het aangrenzende oostelijk kernencomplex, zal dit mede door het bebouwingspercentage tot uiting moeten worden gebracht. Om de mogelijkheid van aanleg van "bos en park" te verwezenlijken lijkt een bebouwingspercentage van % gerechtvaardigd. Het totale bebouwde oppervlak bedraagt dan circa 12 ha. Gezien de te realiseren 3700 arbeidsplaatsen en de aard van de werkgelegenheid zullen de gebouwen uit meerdere verdiepingen kunnen bestaan met name op de grotere percelen. De maximale bouwhoogte zal op percelen boven de m2 (in vergelijking met genoemde terreinen elders) ca. 16 meter kunnen bedragen en daardoor kunnen maximaal 4 verdiepingen per gebouw worden verwezenlijkt. Op kleinere percelen ( m2) verdient het aanbeveling de maximale bouwhoogte lager te stellen bij voorbeeld 8 meter. Om het bebouwingspercentage te realiseren dient de frontbreedte van de gebouwen daarop aan te siuiten. Bij de maximale perceelsgrootte van m2 kan een forntbreedte van het gebouw van 40 meter worden aangehouden. De minimale afstand van de bebouwing tot de perceelsgrens is in deze berekening 10 meter, dit mede i.v.m. brandveiligheidsvoorschriften. Ten einde het "park- en boslandschap" zoveel mogelijk te effectueren dienen de bedrijven op eigen terrein parkeerfaciliteiten te realiseren. Daarbij dient zoveel mogelijk bij de groene omgeving aangepast te worden Inrichting overig terrein Zoals uit het voorgaande reeds is gebleken, heeft de inrichting van het overig terrein betrekking op het "park- en boslandschap". Om zo vroeg mogelijk dit "aankledingsaspect" te kunnen gebruiken zullen de inplant en aanleg in een vroeg stadium moeten plaatsvinden. Ook zullen in het "tarra"-gedeel te van het bedri jvenpark de ontsluitingswegen en rijwiel- en voetpaden en het straatmeubilair moeten worden gerealiseerd. De inrichting van het "tarra9'-gebied en de situering van de bedrijven in het netto-gebied dienen op elkaar in te spelen: - Bedrijven met relatief lage terreinquotignten dienen in de nabijheid van openbaarvervoershalten gevestigd te worden. - Het "park en boslandschap" heeft de functie om het omringende gebied (woonkernen en landelijk gebied) harmonisch te doen aansluiten bij de bedrij f sves tigingen op het bedri j venpark,i en omgekeerd. - Voor de werknemers, bezoekers en passanten moet het groengebied voor een aangenam verblijf en/of een aangename doorgang zorgdragen. ZO wordt er bij voorbeeld langs de Hoge Vaart gedacht aan een groenstrook van ca. 25 m, waarin een wandel- en/of fietsroute gerealiseerd kan worden. 5. SAMENVATTING De eerste fase van het perifeer bedrijvenpark "Eempark" is in principe bestemd voor bedrijven in de sfeer van research- en ontwikkelingswerk-

8 ' gelegenheid en handelsachtige activiteiten. Voorbeelden: onderzoek-. instituten, laboratoria, showrooms, onderwijsinstellingen, niet-ce,ntrum gebonden kantoren. Met behulp van bepaalde bouwvormen en aankleding met "green" dient dit bedrijvenpark een aantrekkelijk uiterlijk te krijgen. Een bebouwingspercentage van % lijkt een uitstekend hulpmiddel ~m~genoernd uiterlijk te verwezenlijkin. Totaal zal dan circa 12 ha bebouwd zijn. Het bruto-oppervlak van het bedrijvenpark is 60 ha. De bruto-netto verhouding is gesteld op 100: , zodat 38,4 ha kan worden uitgegeven. Als gemiddeld terreinquotignt wordt voorgesteld ca. 100 m2 per arbeidsplaats; derhalve kunnen op dit bedrijvenpark circa arbeidsplaatsen gerealiseerd worden. Om een gevarieerd aanbod van percelen te krijgen is de totaal uit te geven oppervlakte onderverdeeld in percelen van verschillende grootte (zie tabel 2) : percelen (2.500 m2: 15% van de oppervlakte + 38 percelen m2: 40% van de oppervlakte percelen m2: 45% van de oppervlakte. Totaal zijn er derhalve ca. 91 percelen uit te geven. De ligging van het bedrijvenpark nabij R.W. 27 en de S.A.W. 2 biedt goede mogelijkheden voor ontsluiting. Voor een goede bereikbaarheid ware het tevens zeer gewenst de route van het openbaar vervoer over het bedrijvenpark te leiden; bovendien is het van belang een (brom-) fiets- en voetpadennet te realiserenwaarvan de maaswijdte van de looproutes niet te groot is (bij voorbeeld m). In bijlage I is een overzicht weergegeven van de in eerste fase van "Eempark" mogelijk te verwachten bedrijfsgroepen.

9 Bijlage I De mogelijk te verwachten bedrijfsgroepen voor "Eempark" (le fase) (zie S.B.I C.B.S.). Secundaire sector 27-grafische industriefuitgeverijen (niet grootschalig) 38-instrumenten- en optische industrie 39-overige industrie Bouwni jverheid 52.2-centrale verwarmings- en luchtbehandelingsinstallatiebedrijven. Groothandel 62.1-meubelen, antiquiteiten, prenten e.d huish.artikelen, autoaccessoires e.d textielwaren, lederwaren 62.6-medische, farmaceutische, cosmetische artikelen 62.7-papier, boeken en kantoorbehoeften 62.8-optische, fotografische, sport- en recreatie-artikelen Overige dienstverlening Verzekeringswezen en makelaardij (totaal) 84-Zakelijke dienstverlening (totaal) 97-Bedri jf s- en werknemer~or~anisaties, researchinstellingen, overige sociale organisaties (totaal) (geen instellingen t.b.v. de bevolking die pers6 in de kernen thuis horen).