Woningbouwlocaties Oosterhout

Transcriptie

1 Woningbouwlocaties Oosterhout Maak even een stap terug in de tijd en beredeneer zoals de provinciebestuurders/stadbestuurders toendertijd (1990) redeneerde op het feit dat er in 20 jaar tijd 4500 woningen moesten worden gerealiseerd. Bekijk daarna weer het feit dat we nu zijn aanbeland bij Vrachelen 4 & 5 en of je de keuze voor (geheel) Vrachelen een goede keuze vond! Woningbouw (gedachtegang 1990) In het streekplan West-Brabant is aangegeven, dat de gemeente Oosterhout samen met de gemeente Breda de stadsregio Breda-Oosterhout vormt. Hier moet naast de woningbehoefte op basis van natuurlijke groei (geboren en getogen mensen) ook de vraag naar woningen (voortkomend uit eventuele vestigingsoverschotten van buiten het streekplangebied) worden opgevangen. Binnen de stadsregio heeft met name Breda een opvangtaak. Oosterhout heeft niet in dezelfde mate deze taakstellende functie. De woningbehoefte op basis van natuurlijke groei is niet zo groot. Feitelijk blijkt Oosterhout de afgelopen jaren echter wel de eigen woningbouwfunctie op te vangen en een opvangfunctie te vervullen voor woningzoekenden uit de regio en Breda. Oosterhout blijkt als gevolg van het aanwezige voorzieningenniveau, de sociale veiligheid, de attractieve woonomgeving, en de aard, omvang en kwaliteit van de woongebieden zeer aantrekkelijk als vestigingsplaats. In de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening wordt een toekomstvisie gepresenteerd over de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot Breda neemt in deze visie een belangrijke plaats in als centrum temidden van de economische zwaartepunten: de Randstad en het gebied Antwerpen-Gent-Brussel. Breda heeft hierdoor de status gekregen van stedelijk knooppunt. Dit betekent dat aan Breda goede ontwikkelingskansen worden toegekend op het gebied van distributie, handel, hoogwaardige industrie en dienstverlening. Op basis van nieuw aan te trekken bedrijvigheid zal ook de woningbehoefte toenemen. De helft van alle te bouwen woningen is reeds gerealiseerd in de bouwlocatie Haagse Beemden. 1

2 Oosterhout kan als gevolg van de directe nabijheid ten opzichte van Breda een aanvullende functie vervullen op het gebied van wonen en werken. Gezien de kwaliteit van het huidige woonmilieu liggen hier goede mogelijkheden. Zeker als de eventuele nieuwbouw zich door locatiefactoren (goede ligging, natuur etc) en type bouw zich onderscheidt van bouwlocaties in en rondom Breda. Het ontwikkelingsmodel Bij het ontwikkelingsmodel wordt uitgegaan van het woningbouwscenario, waarbij voldoende woningen worden gerealiseerd om de behoefte ten gevolge van de natuurlijke aanwas van de bevolking op te vangen. Door migratie kan het aantal te bouwen huizen worden vergroot. Er zal behoefte zijn aan 4500 woningen (statuut uit 1985, reeds grotendeels uitgevoerd). Een deel van deze woningen kan worden gerealiseerd in bestaande of voorgenomen bestemmingsplannen. In het ontwikkelingsmodel zijn 1 of meerdere uitbreidingslocaties buiten de grenzen van de stad noodzakelijk. In principe komen vier gebieden hiervoor in aanmerking. Deze vier locaties zijn niet op alle punten even geschikt voor uitbreiding. De locaties Vrachelen, Oosteind, Willemspolder en Dommelbergen komen in aanmerking voor uitbreiding. 2

3 Vrachelen Het zwarte rechthoek ten oosten van Den Hout geeft de eventuele uitbreidingslocatie Vrachelen weer (1990, bebouwing in het kader moet je wegdenken. Dit is Vrachelen deel 1 t/m 3). De locatie Vrachelen ligt ten westen van het Wilhelminakanaal en ten noorden en ten zuiden van het Markkanaal. De locatie ligt op het zandgrondgebied en kent een grote diversiteit aan milieutypen. Daardoor ontstaan goede mogelijkheden voor een gevarieerd woonmilieu. De beleving van de afstand tot de voorzieningen (centrum Oosterhout) wordt sterk bepaald door kanalen en bruggen. Voor een groot deel van het gebied is de bereikbaarheid van de voorzieningen redelijk gunstig. Maar een extra oeververbinding is wenselijk De bouwlocatie bestaat uit verschillende delen, die elk hun eigen identiteit krijgen. Door in de uitwerking de nadruk te leggen op de relatie met de kanalen, vormen de kanalen het gemeenschappelijk element in de uitbreidingswijk. Hierdoor ontstaat geen versnippering. Bouwen in fases is goed mogelijk. Het aanleggen van infrastructuur is zeer goed mogelijk. Het noordelijk deel van Vrachelen is bestemd voor bedrijven. In het zuidelijk deel van Vrachelen ligt nu nog het recreatiecentrum St. Hubertushoeve, maar dit zal moeten worden verplaatst. 3

4 Daarnaast dient men te letten op de nabijheid van het bosgebied de Vrachelse heide. De overgangszone tussen bebouwing en bosgebied dient goed ingevuld te worden. Oosteind De locatie Oosteind ligt ten oosten van de A27. Het ligt in de directe nabijheid van de kleine kern Oosteind. De locatie ligt op een zandgrondgebied, en het kent een redelijke diversiteit aan milieutypen. De eventuele bouwlocatie ligt ten westen en zuiden van Oosteind (zie bovenstaand kaartje). De afstand tot de voorzieningen in Oosterhout is groot. Het verkeer zal altijd gebruik moeten maken van een hooggelegen viaduct. De kloosters ten zuiden van Oosteind liggen erg verspreid over het gebied. Daardoor zijn er veel groene stukken tussen de kloosters die niet bebouwd kunnen worden vanwege historische waarde. Deze groene stukken zijn nogal verlaten, en roepen onveiligheid op. Daardoor zal men veel aandacht moeten besteden aan de sociale veiligheid. De bouwlocatie biedt goede mogelijkheden voor het bouwen in fases. Maar de afstand tot de voorzieningen in Oosterhout is groot. Daarom zijn voorzieningen in de omgeving gewenst, en deze zullen alleen tot stand komen als deze locatie op korte termijn wordt ontwikkeld. In het gebied zijn veel agrarische bedrijven en glastuinbouwbedrijven. Het uitkopen en verplaatsen van deze bedrijven zal noodzakelijk zijn. 4

5 Willemspolder Willemspolder, het gebied ten noorden van Oosteind, ten oosten van de A27 Willemspolder ligt ten oosten van de A27, ten noorden van Oosteind. Deze eventuele bouwlocatie ligt in het poldergebied, en kent weinig tot geen milieudiversiteit. De afstand tot de voorzieningen in Oosterhout is groot, en de sociale veiligheid is laag. Door het eventueel volbouwen van de Willemspolder, zal de verkeersdruk op de bestaande wegen toenemen. Men zal extra wegen en extra oversteken over de A27 moeten aanleggen. De ligging van de eventuele bouwlocatie in het landschappelijk zeer waardevolle open poldergebied vraagt om een goede landschappelijke inpassing. Het zal moeilijk worden om de eventuele nieuwe wijk in fases aan te leggen. De Willemspolder ligt geïsoleerd, en de afstand tot de voorzieningen in Oosterhout is groot. Om voorzieningen in de nieuwe wijk te kunnen vestigen, is men min of meer genoodzaakt de locatie op korte termijn te ontwikkelen. 5

6 Dommelbergen Noord-Noord Dommelbergen Noord-Noord, het gebied ten noorden van Oosterhout, ten zuiden van de A59 en ten westen van de A27. Locatie Dommelbergen Noord-Noord ligt ten noorden van Oosterhout. De locatie wordt van Oosterhout gescheiden door leidingen die van de elektriciteitscentrale Geertruidenberg vandaan komen. Het zal duur zijn om deze leidingen weg te halen of om te leggen. De locatie ligt in een poldergebied, en kent weinig milieudiversiteit. Verder is er in het gebied een zuiveringsinstallatie aanwezig. In verband met de optredende stankhinder zorgt deze installatie voor beperkingen voor eventuele nieuwbouw. De afstand tot het centrum van Oosterhout is zeer groot. De verkeersrelaties met het bestaande woongebied zijn goed, maar de bouwlocatie zal naar verwachting een onaanvaardbare extra verkeersdruk op de reeds zwaarbelaste noord-zuid verbindingen tot gevolg hebben. Ook bij deze eventuele bouwlocatie ligt het bouwen in fases niet voor de hand. Dommelbergen Noord-Noord heeft een geïsoleerde ligging, de afstand tot de voorzieningen is groot. Een bouwprogramma dat een snelle ontwikkeling van basisvoorzieningen mogelijk maakt is wenselijk. De locatie ligt in een open agrarisch gebied. Een goede landschappelijke inpassing is ook hier noodzakelijk. Het huidige grondgebruik heeft geen extra verwervingskosten tot gevolg./ 6

7 Samenvatting Hieronder staan nog eens alle voordelen en nadelen van de verschillende woningbouwlocaties van Oosterhout in een rijtje. Vrachelen Positief: De grote milieudiversiteit Goed in fases uit te voeren De redelijke afstand tot het centrum Negatief: Beperkte ontwikkelingsmogelijkheden voorzieningen Barrière van kanalen St. Hubertushoeve, deze zal verplaatst of uitgekocht moeten worden Oosteind Positief: Goed in fases uit te voeren Goede ontsluitingsmogelijkheden Negatief: Verloren gaan van de zelfstandigheid van de kleine kern Oosteind Boerenbelang is groot door intensief agrarisch gebruik Historische waarde (kloostergebied) wordt aangetast De barrièrewerking van de A27 Willemspolder Positief: Makkelijk aan grond te komen (verwerving is makkelijk) Negatief: Niet in fases uit te voeren Afstand tot de voorzieningen is groot Landschappelijke kwaliteit is slecht Ontsluiting van het gebied is moeilijk De barrièrewerking van de A27 Dommelbergen Noord-noord Positief: Makkelijk aan grond te komen (verwerving is makkelijk) Ontsluiting van het gebied is zeer goed mogelijk 7

8 Negatief: Niet in fases uit te voeren Niet goed bereikbaar voor snelverkeer De toename van de verkeersbelasting Afstand tot de voorzieningen Er zitten in de grond veel leidingen die omgelegd moeten worden, en dat is duur Aanwezigheid van de zuiveringsinstallatie Het is lastig om een groenstrook te behouden, wat wel verplicht is 1 De keuze De keuze voor een ontwikkelingsmodel ligt voor de hand. Binnen het ontwikkelingsmodel komt het model Vrachelen als het meest geschikt naar voren. Je moet wel hele sterke tegenargumenten hebben om een andere locatie als bouwlocatie aan te wijzen. Wat vind je van de alternatieven? Zou je zelf een andere bouwlocatie hebben gekozen? En waarom? 1 Bron: Structuurplan Oosterhout