RIJKSOIEidST VOOR DE. ljsyelk4eerpolders. REALISATIE KANTOORRUIElTE IN ALMERE-HAVEN. door. A.G. Renkema. juni

Transcriptie

1 RIJKSOIEidST VOOR DE ljsyelk4eerpolders W E R K D O C U M E N T REALISATIE KANTOORRUIElTE IN ALMEREHAVEN door A.G. Renkema juni \. E N S T V O O R D E I J S S E L M E E R P O L D E R S,,\A1 S l 4 E D I N G H U I S. : *

2 RIJ~SDIENST VOOK DE IJSSELMEERPOLDERS SMEDINGHUIS REALLSATIE KANTOORRUIIITE IN ALlIEREHAVEN Inleiding In de nota "kantoorgebouwen in Almere" (werkdocument Bco) is, op basis van de kerncijfers Almere en op basis van berekeningen inzake het aantal kant~orarbeids~laatsen, een behoefteraming opgesteld inzake de benodigde hoeveelheden bruto kantoorvloeroppervlakte tot 1985 in de verschillende kernen. In deze notitie zal worden ingegaan op de benodigde hoeveelheden bruto kantooroppervlakte in AlmereHaven in de komende jaren (5 I), het aanbod van kantoorruimte dat op basis van de huidige plannen is te verwachten (5 2), voorstel inzake te realiseren kantoorruimte in de komende jaren (5 3), de lokaties voor nieuwe te stichten kantoorruimte (5 4) en de procedure voor het realiseren van kantoorruimte (5 5) Benodigde hoeveelheid bruto kantooroppervlakte Uit de kantorennota (tabel op blz. 25) blijkt de volgende behoefte aan kantoorruimte voor AlmereHaven: I totaal aantal kantoorarbeidsplaatsen benodigde b.v m m m m m m2 als % leegstand m m m m m m2 oorraad m m2 + l.280m m2 955 m m2 # totaal te realiseren (4 + 5) m m m m m m2 Bij deze tabel zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: het aantal kantoorarbeidsplaatsen bedraagt 21% van het totaal aantal arbeidsplaatsen AlmereHaven "verliest" 10% van het aantal kantoorarbeidsplaatsen aan AlmereStad per kantoorarbeidsplaats is 25 m2 aan bruto (= inpandige) ruimte benodigd het normaal aanvaardbaar en noodzakelijk percentage voor leegstand wordt gesteld op 10% van het bestaande areaal het op voorraad bouwen laat zich als volgt vertalen: tot 1980 per jaar een voorraad van 30% van de benodigde b.v.0.; deze voorraad moet in de periode geleidelijk worden ingelopen.

3 Om verschillende redenen verschil in marktgedrag, wijze van realisatie gebouwen is een uitsplitsing gemaakt naar.kantoorarbeidsplaatsen in de overheids en in de particuliere sector. Uit de kantorennota (blz. 9) blijkt dat van de kantoorarbeidsplaatsen 113 in de overheidssector en 213 in de particuliere sector gelocaliseerd is. De overheidssector wordt hier omschreven met de bedrijfsklassen 90, 94, 95, 96 en 97. Op basis van dit gegeven komen we tot de volgende tabel totaal benodigde hoeveelheid b.v waarvan voor overheidssector waarvan voor particuliere sector otaal Het aanbod van kantoorruimte in AlmereHaven Op basis van de huidige plannen is de komende jaren het volgende aanbod van kantoorruimte in AlmereHaven te verwachten; aangegeven is welk deel hiervan door R.IJ.P./Z.IJ.P. in gebruik zal worden genomen en welk deel dan nog vrij verhuurbaar is aan de particuliere sector. totale b.v.0. waarvan voor R.IJ:P./Z.IJ.P. beschikbaar ' voor part. sector kantoorruimte Apon m m 400 m m m m m m m2 600 m; 400 m m m m 4.400m m2 Nog geen zekerheid bestaat er over de uiteindelijke grootte van het kantoorgebouw op de Paal. Tevens bestaat er de indruk dat de ruimteclaims van R.IJ.P./Z.IJ.P. eerder groter dan kleiner worden. 3. Te realiseren kantoorruimte in de komende jaren Vergelijking van de twee voorgaande paragrafen levert het volgende beeld OP. Voor de overheidssector: tegenover een berekende behoefte van m 2... tot en met 1978 staat een aanbod van m 2

4 ,' van het aanbod (is eigenlijk vraag van R: 1J.P. I. Z.1J.P.) zal een deel bestemd worden voor niet specifieke kantoorarbeidsplaatsen (sociaalculturele voorzieningen etc.),. bij,de berekende behoefte is alleen gerekend met kantoorarbeidsplaatsen; sociaalculturele voorzienin'gen etc. voorzover niet tot uit ing.komend in kantoorar,beidsplaatsen zijn niet., opgenomen. geconcludeerd kan worden dat voorzover het kantoorarbeidsplaatsen van de overheid betreft de berekende behoefte,hoger uitkomt,dan de op dit moment tot uiting komende vraag van R.IJ.P.1 Z.1J.P.zijde.. voor de particuliere sector: Tegenover een geprognotiseetde behoefte aan kantoorruimte voor de particuliere sector van bijna m2 tot eind 1978, staat een. aanbod van m2; dit aanbodkomt voorna... melijk in de tweede helft van 1978 tot stand. In de kantoornota wordt gesteld dat de verhouding tussen huur en kooppanden de laatste jaren duidelijk doorslaat ten gunste van huurpanden; de huurnanden maken nu meer.dan 50% uit van hettotale aanbod. Mede gezien de startfase waarin ~lmere~aven verkeert en de importantie van juist de particuliere?sector voor de ontwikkeling van de tertiaire werkgelegenheid, wordt voorgesteld het hierboven geraamde tekort van ruim m2.. te realiseren in de huursector. Met name in de beginfase wordt de beschikbaarheid van kantoorruimte, het kunnen huren van ruimte, gezien als een zeer belangrijke vestigingsfactor voor de tertiaire bedrijvigheid. M.a.w. kantorenbouw in eigen beheer door bedrijven die zich willen vestigen in AlmereHaven wordt beschouwd als eenextra toevoeging aan het bestaande kantorenbestand. 4. Lokatie Gezien de benodigde voorbereidingstijd zal de procedure (een voorstel daartoe wordt gedaan in '5 5), gerlcht op de realisatie van m 2 kantoorvloeroppervlakte, van start moeten gaan. Door de projectgroep AlmereHaven is een kaart van bet centrum gemaakt, aangevende de mogelijke lokaties voor kantoren. Voorgesteld wordt de m2 te lat,en realiseren in het centrum van AlrnereHaven. Ook de kantorenbouw door bedrijven zelf kan in 1977 in het centrum van Almere Haven gerealiseerd worden. De geprognotiseerde behoefte aan kantoorruimte voor 1979 in latere jaren dient voor een belangrijk deel gelokaliseerd te worden op en nabij het bedrijventerrein 17.8.

5 5 5. Procedure inzake het realiseren van kantoorruimte., 1 Onderstaand voorstel inzake de procedure voor het realiseren van kantoorruimte door derden is deels ingegeven door een samenwerkingsovereenkomst die'de gemeente Nieuwegein heeft gesloten met een projectontwikkelingsmaatschappij inzake de realisatie van een winkelcentrum in die gemeente. Deze samenwerkingsovereenkomst kenmerkt zich m;i. door: een logische opbouw van stappen in de gehele procedure, ieder met een eigen besluitvorming; een gefaseerde besluitvorming het duidelijk onderscheiden van de inhoudelijke discussie over het te realiseren project en de gronduitgifte een duidelijke positie van in dit geval de gemeente tegenover de projectontwikkelingsmaatschappij (p.0.m.). De procedure kent de volgende 4 stappen: a. de uitnodigingsbrief b. de selectie c. de samenwerkingsovereenkomst d. de gronduitgifte ad a. De procedure begint met het verzenden van een brief aan ca. 5 projectontwikkelingsmaatschappijen. Een selectie van die p.0.m.en die hiervoor in aanmerking komen is te vinden in bijlage I. Deze brief bevat: algemene informatie over stand van zaken in Almere Haven, i. h.b. met betrekking tot werkgelegenheid en kantoorbouw de mededeling dat de R.1J.P. wil overgaan tot gronduitgifte t.b.v. kantorenbouw door derden de vraag in hoeverre en wanneer de geadresseerde bereid is over te gaan tot kantorenbouw in AlmereHaven algemene informatie over de te volgen procedure. De R.1J.P. maakt een selectie, vnl. op grond van de volgende twee criteria: het antwoord op de vraag hoeveel kantoorruimte men wil realiseren en wanneer de bereidheid om mede te werken aan de samenwerkingsovereenkoms t. De samenwerkingsovereenkomst ziet er in hoofdlijnen als volgt uit: Considerans: in aanmerking nemende: dat de R.1J.P. wil overgaan tot kantorenbouw in Almere Haven dat de R.1J.P. ter uitvoering hiervan heeft opge, steld een "~ota stedebouwkundige randwoorwaarden met bijbehorende kaar t" dat de R.1J.P. heeft gemeend samenwerking te moeten zoeken met een instantie die bereid is om voor eigen rekening en risico kantorenbouw te willen plegen ' dat de R.1J.P. en partij X bereid zijn ter uitvoering van deze intentie een samenwerking aanite gaan, en het daartoe.nodig achten die samenwerking in hoofdlijnen vast te leggen.

6 Verklaren te zijn overeengekomen: 1. Partijen nemen op zich in nauwe samenwerking met elkaar te geraken tot zodanige stedebouwkundige en bouwkundige ontwerpen, alsmede een zodanige concept voorlopige grondultgifte.overeenkomst,dat deze stukken de instemming hebbenvan beidepartijen, waarna partij X de realisatie en exploitatie. van het projectop. zichzal nernen en de R.1J.P: tot uitgif te van grond,aan partij X zal overgaan. 2. Partij X erkent dat de R.1J.P. de~iteindelijkebeslissin~ heeft omtrent aanvaardbaarheid van de plannen en dat de R.1J.P. daaraan derhalve nimmer gebonden is, zolang de bedoelde gronduitgifteovereenkomst niet is aangegaan. 3..Partij X zal binnen.. maanden de navolgende ontwerpstukken inleveren, te vervaardigen met inachtneming van de in de considerans vermelde nota: een bouwkundig ontwerp een ontwerp voor inrichting van het gebied een schatting van de bouwkosten een schatting van de,huur/verkoopprijs van de kantoorruimte een bouwtechnisch voortgangsschema, ervan uitgaande dat het projectuiterlijk op... gerealiseerd zal zijn. 4. Nadat ~artijen in principe overeenstemming hebben bereikt over de in 3 bedoelde ontwerpstukken welke principeovereenkomst geen van partijen bindt zullen partijen trachten definitieve overeenstemming te verkrijgen over de in 3 vermelde stukken en over de voorlopige grondgifte overeenkomst. 5. De voorlopige gronduitgifteovereenkomst zalwordenopaesteld OP basis van de in een bijlage vermelde uitgangspunten. welke uitgangspunten nls tussen partijen overeengekomen, reeds nu gelden. 6. Na deze overeenstemming zullen partijen zo spoedig mogelijk de verkoopovereenkomst aangaan. Resumerend kunnen we stellen dat het contact met een p.0.m. start via de presentatie door de R.1J.P. van een samenwerkingsovereenkomst met 2 bijlagen; 66n omvattende de stedebouwkundige randvoorwaarden en 66n omvattende de uitgangspunten t.a.v. de gronduitgifte. De mate van bereidheid om deze overeenkomst te ondertekenen, bepaalt de keuze van de p.0.m. waarmede de R.1J.P. contracteert. ad d. De hierboven vermelde bijlage omvattende de uitgangspunten op basis waarvan de voorlopige gronduitgifte overeenkomst wordt opgesteld komt overeen met de nu door de R.1J.P. (SEHA) gehanteerde standaardbrief inzake reservering van grond etc. Afhankelijk van de aard van het project zal dit worden aangevuld met bijzondere bepaling inzake het milieu,. vestigingsbeleid, etc. Conclusies Ten behoeve van de stimulering van de werkgelegenheid, i.h.b. de tertiaire werkgelegenheid, is het noodzakelijk om op korte termijn tot kantorenbouw in AlmereHaven over te gaan.

7 Voorgesteld wordt om volgens de hierboven beschreven procedure in eerste instantie m2 b.v.0. doorderden te laten realiseren; oplevering eind 1977lbegin Op korte termijn betekent dit het opstellen van een uitnodigingsbrief en hetverzenden hiervan aan de in bijlage I genoemde p.0.m.en. Hieraan parallel zal een samenwerkingsovereenkomst moeten worden opgesteld met 66n bijlage inzake de stedebouwkundige randvoorwaarden c.'a. en 66n bijlage inzake de uitgangspunten die gehanteerd zullen worden bij gronduitgifte. Deze samenwerkingsovereenkomst vormt de start van de onderhandelingen met een p.0.m. A.G. Kenkema 46'76