Noodkopers, noodeigenaars en captive renters in Vlaanderen

Transcriptie

1 Noodkopers, noodeigenaars en captive renters in Vlaanderen Nadere analyses op basis van het GWO2013 Lieve Vanderstraeten & Michael Ryckewaert

2 Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Vanderstraeten, L. & Ryckewaert, M. (2019). Noodkopers, noodeigenaars en captive renters in Vlaanderen. Nadere analyses op basis van het GWO2013. Leuven: Steunpunt Wonen. Voor meer informatie over deze publicatie In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens. D/2019/4718/007 ISBN STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher. p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen p/a HIVA Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Deze publicatie is ook beschikbaar via

3 INHOUD Inleiding 5 1 Methodologisch luik Probleemschets en onderzoeksvragen Grote Woononderzoek Afbakeningen van de onderzochte groepen Noodkopers en eigenaars Captive renters 7 2 Socio economisch profiel van de noodkopers en eigenaars en de captive renters Het socio economisch profiel van de noodkopers en eigenaars Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar woningkenmerken Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar socio economische achtergrond van de bewoner Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar ruimtelijke eenheden Het socio economisch profiel van de captive renters Het aandeel captive renters in het totale huurdersbestand 16 3 Nadere analyse van de kwaliteitsgebreken in de woningen van noodkopers en eigenaars en deze van captive renters Kwaliteitsgebreken in woningen van noodkopers en eigenaars De verschillende kwaliteitsgebreken aan woningen van noodkopers en eigenaars opgesomd Synthese van de technische kwaliteitsaspecten en inschatting van de nodige herstellingswerken voor woningen van noodkopers en eigenaars Het uitvoeren van renovatiewerken tussen 2002 en 2013 en de kwaliteit van de uitgevoerde renovatiewerken in de woningen van noodkopers en eigenaars Het in staat zijn van noodkopers en eigenaars tot het uitvoeren van (kwaliteitsvolle) renovatiewerken Kwaliteitsgebreken in de woningen van captive renters De verschillende kwaliteitsgebreken aan woningen van captive renters overlopen Synthese van de technische kwaliteitsaspecten en een inschatting van de nodige herstellingswerken aan de woningen van captive renters 39 4 Conclusies en beleidsaanbevelingen Conclusies Huishoudens die niet in de mogelijkheid zijn om de kwaliteit van de woning waarin ze verblijven te verbeteren Socio economische kenmerken van de huishoudens die niet in staat zijn om de kwaliteit van de woning waarin ze verblijven te verbeteren en aard en omvang van de kwaliteitsproblemen van hun woningen Beleidsaanbevelingen In verband met het ondersteunen van noodkopers en eigenaars In verband met het ondersteunen van captive renters 48 pagina 3 van 59

4 Bijlage 1 Definities/afbakeningen van de verschillende (graden van) kwaliteitsgebreken 52 Referenties 58

5 INLEIDING We weten dat volgens het Grote Woononderzoek % van de Vlaamse huishoudens in een woning van ontoereikende kwaliteit woont. Dit rapport bestudeert enerzijds de noodkopers en eigenaars en anderzijds de captive renters. Dit zijn de eigenaars en huurders die niet de mogelijkheid lijken te hebben om de kwaliteit van de woning waarin ze verblijven te verbeteren zodat ze wel voldoet aan de vereisten van de Vlaamse overheid. In het eerste hoofdstuk zetten we de belangrijkste methodologische overschouwingen samen. In het tweede hoofdstuk bestuderen we het socio economisch profiel van de noodkopers, noodeigenaars en captive renters. In het derde hoofdstuk gaan we dieper in op de kwaliteitsgebreken waarmee de woningen van de onderzochte groepen kampen. In het vierde hoofdstuk vatten we tenslotte de belangrijkste bevindingen van het rapport samen. pagina 5 van 59

6 1 METHODOLOGISCH LUIK 1.1 Probleemschets en onderzoeksvragen 37% van de Vlaamse huishoudens woont volgens het Grote Woononderzoek 2013 in een woning van ontoereikende kwaliteit, een woning, dus, die niet voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid (Vanderstraeten & Ryckewaert, 2015a). Een belangrijke vraag die we ons in verband met dit segment van de woningmarkt stellen, is welke van deze groep bewoners niet de mogelijkheid hebben om de kwaliteit van de woning waarin ze verblijven te verbeteren zodat ze wel voldoet aan de vereisten van de Vlaamse overheid. Er is een verschil tussen eigenaars en huurders. Eigenaars zijn zelf verantwoordelijk voor het verbeteren van de kwaliteit van hun woning, ze moeten dus over voldoende financiële middelen beschikken om de nodige renovaties uit te voeren. Huurders zijn voor de kwaliteitsverbetering van hun woning dan weer grotendeels afhankelijk van de verhuurder. Dit is zeker het geval voor de woningen met een structureel ontoereikende kwaliteit. 1 Bij de huurders gaat het er in hoofdzaak niet om of ze zelf voldoende (financiële) mogelijkheden hebben om de nodige herstellingen uit te voeren, maar vooral of ze in de mogelijkheid zijn om met hun financiële middelen een betere woning te kunnen huren. Vanderstraeten en Ryckewaert (2015b) schetsten al een eerste algemeen beeld over de eigenaars en huurders die niet in staat lijken om de kwaliteit van hun woning te verbeteren of om een woning te betrekken die wel van voldoende kwaliteit is. In dit rapport willen we deze segmenten van de woningmarkt gedetailleerder in beeld brengen, zowel op vlak van woningkwaliteit als naar socio economische achtergrond en bewonersprofiel. 1.2 Grote Woononderzoek 2013 We maken in het kader van dit rapport gebruik van de data van het Grote Woononderzoek 2013 (GWO2013). Het Grote Woononderzoek 2013 is een initiatief van de Vlaamse overheid om via een grootschalige bevraging en woningopname informatie te verzamelen over de woonsituatie van de Vlaamse huishoudens. Enerzijds werd bij Vlaamse huishoudens een bevraging gehouden over hun woonsituatie en anderzijds werd bij een tal Vlaamse woningen een woningscreening uitgevoerd waarbij allerlei aspecten van de inwendige en uitwendige kwaliteit van de woning werden beoordeeld door een opgeleide enquêteur (en niet door de bewoner zelf). De steekproef van het GWO2013 werd getrokken uit de populatie van Vlaamse huishoudens. Het Rijksregister fungeerde als steekproefkader. Dit heeft tot gevolg dat enkel bewoonde woningen in de steekproef werden opgenomen. Het onderzoek, de resultaten en de uitspraken die op basis daarvan worden gedaan, hebben dus enkel betrekking op het bewoonde deel van de woningvoorraad. Langdurig leegstaande woningen, tweede verblijven, studentenkamers, woningen bewoond door personen zonder legaal verblijfstatuut, enz. zijn dus niet in het onderzoek opgenomen en niet vervat in deze schets over de kwaliteit van de woningen. 2 Omgekeerd komen ook informele of illegale woonsituaties waar huishoudens panden of constructies bewonen zonder domicilie in het onderzoek niet in beeld. Dit betekent dat een deel van wat onder het grijs wooncircuit wordt verstaan, zoals camping of woonwagenbewoning en andere precaire woonsituaties, niet in de resultaten aan bod komt. 1 Dit zijn woningen waar structurele herstellingswerken nodig zijn (zie Vanderstraeten & Ryckewaert, 2015:91 e.v.). 2 Voor meer methodologische details in verband met het Grote Woononderzoek 2013 verwijzen we naar Vanderstraeten en Heylen (2015). pagina 6 van 59

7 Daar deze uitvoerige woningscreening bij Vlaamse woningen een primeur is, en dus een nieuw ijkpunt, stelt het ons niet in de mogelijkheid om een evolutief beeld te schetsen over de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen. Zo ook kunnen we in het kader van dit rapport geen evolutie schetsen over de eigenaars en huurders die niet in staat lijken om de kwaliteit van hun woning te verbeteren of om een woning te betrekken die wel van voldoende kwaliteit is. 1.3 Afbakeningen van de onderzochte groepen Noodkopers en eigenaars De eigenaar bewoners die betaalbaarheidsproblemen 3 hebben en gehuisvest zijn in een woning van ontoereikende kwaliteit 4 beschikken vermoedelijk, op dit ogenblik, niet over de financiële slagkracht om hun woning op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. De vraag die hierbij rijst is in welke mate dit een tijdelijke situatie is, die mits een juiste financiële prioritering van het huishouden in kwestie kan verholpen worden, of het toch een meer structureel probleem lijkt te zijn. Voor de groepen die men in de literatuur noodkopers (Kesteloot et al. 1999; De Meulder & Ryckewaert, 2004) en noodeigenaars (Vlaamse Woonraad, 2017) noemt, lijkt de situatie problematisch te zijn. Noodkopers worden gedefinieerd als eigenaar bewoners die, bij gebreken aan alternatieven op de huurmarkt, een ondermaatse woning kopen, maar die niet over de nodige middelen beschikken om de woning op een voldoende kwaliteitsniveau te brengen. Noodeigenaars, daarnaast, zijn eigenaar bewoners die hun woning (van voldoende kwaliteit) wel zonder noemenswaardige problemen hebben kunnen verwerven, maar die door gewijzigde omstandigheden (echtscheiding, ziekte, werkverlies, werkloosheid, etc.) moeite hebben om hun woning te onderhouden waardoor de woning van ontoereikende kwaliteit wordt. We gaan er, in dit rapport, van uit dat het voor huishoudens uit de twee hoogste inkomensquintielen een tijdelijke situatie is, zij zouden mits een juiste financiële prioritering in staat moeten zijn om uit de tijdelijke problematische situatie te stappen. Voor de huishoudens uit de lagere inkomensquintielen, lijkt dit veel minder evident te zijn. Zij maken vermoedelijk grotendeels deel uit van de groep noodkopers en eigenaars zoals gedefinieerd in de literatuur, we analyseren hen in dit rapport van naderbij in een aparte groep noodkopers en eigenaars Captive renters Huurders zijn grotendeels afhankelijk van de verhuurder om de kwaliteit van hun woning verbeterd te zien. Deze moet er immers voor zorgen dat noodzakelijke herstellings en renovatiewerken worden uitgevoerd. Uiteraard draagt niet alleen de verhuurder hierbij verantwoordelijkheid, de huurder moet op een aangepaste en correcte wijze met de woning en de toestellen in de woning omgaan en is ook verantwoordelijk voor de herstelling van kleinere gebreken (kleine barsten, schilderwerken,...). Zeker in de categorie van huurwoningen met een structurele ontoereikende kwaliteit, zal de huurder afhankelijk zijn van de verhuurder om de kwaliteit van de woning verbeterd te zien. Soms worden verbeteringswerken uitgevoerd binnen een lopend huurcontract, zonder dat de huurprijs veranderd, maar het is in vele gevallen niet denkbeeldig dat de grondige renovatiewerken die hiervoor nodig zijn, 3 De bewoner heeft betaalbaarheidsproblemen wanneer hij op één of meerdere van volgende indicatoren positief scoort: (1) de woonquote > 30%, (2) het resterend inkomen ligt onder de norm om menswaardig te kunnen leven, (3) de bewoner heeft aangegeven dat hij het laatste jaar problemen heeft gehad met het betalen van de vaste woonkosten (zie voor meer uitleg Heylen, 2015). 4 Vanderstraeten en Ryckewaert (2015a) berekenden een totale puntenscore die een benadering is van het strafpuntensysteem dat gehanteerd wordt in de technische verslagen van het conformiteitsonderzoek van de Vlaamse overheid. Een woning is van ontoereikende kwaliteit wanneer de woning een score van 15 of meer behaalde op de indicator van Vanderstraeten en Ryckewaert (2015: 70). pagina 7 van 59

8 zullen uitgevoerd worden tussen twee huurcontracten in en dat deze zullen leiden tot een verhoging van de huurprijs. Voor huurders die momenteel een laag inkomen (uit de drie laagste inkomensquintielen) hebben, is het maar zeer de vraag of ze een verhoogde huurprijs kunnen betalen. Huurders kunnen in principe hun woningkwaliteit ook zien te verbeteren door een andere en betere woning te betrekken. Binnen de sociale huurmarkt kunnen de sociale huurders hiervoor een mutatie aanvragen. Binnen de private huurmarkt is het bijzonder twijfelachtig of de huurders die in woningen met een structureel ontoereikende kwaliteit wonen, betere woningen zullen vinden voor een vergelijkbare prijs. De analyse van Vanderstraeten en Ryckewaert (2015b), over de relatie tussen huurprijs en de kwaliteit van de private huurwoningen (zie tabel 1), toonde immers dat financieel minder krachtige private huurders aangewezen zijn op deze slechtere woningen, omdat deze ook goedkoper zijn. Uit tabel 1 blijkt dat de huurprijs van de woningen met ontoereikende kwaliteit die mits kleinere herstellingen conform kunnen worden, bijna identiek is aan de huurprijs voor de totale private huurmarkt met een mediaan van ongeveer 550 euro en een gemiddelde van ongeveer 565 euro. De huurprijs van de private huurwoningen met een structureel ontoereikende kwaliteit is beduidend lager, ongeveer 80 euro. Deze gegevens maken duidelijk dat het voor private huurders met een laag inkomen in structureel ontoereikende woningen erg moeilijk zal zijn om hun woonsituatie te kunnen verbeteren. Tegelijk maakt tabel 1 duidelijk dat private huurders met woningen van ontoereikende kwaliteit die slechts beperkte herstellingen nodig hebben, meer kans hebben om voor een vergelijkbare of iets hogere prijs een wel conforme woning te vinden, en dat hun situatie mogelijks minder precair is. Tabel 1 Gemiddelde en mediane huurprijs in euro op de private huurmarkt in Vlaanderen anno 2013 Structureel ontoereikende kwaliteit Ontoereikende kwaliteit te verhelpen via kleine herstellingen Totale groep ontoereikende kwaliteit Totale groep toereikende kwaliteit Totaal private huurwoningen Gemiddelde Mediaan Bron: Vanderstraeten en Ryckewaert (2015b) Dit alles leidt ons naar de conclusie dat er voor sociale huurders enerzijds en private huurders in woningen van ontoereikende kwaliteit (waarvan de kwaliteit te verhelpen is via kleinere herstellingen) anderzijds een mogelijkheid bestaat om een kwalitatief betere woning te vinden voor een vergelijkbare huurprijs. Voor private huurders die woningen van structureel ontoereikende kwaliteit betrekken, en die een inkomen hebben uit de drie laagste inkomensquintielen, lijkt dit niet het geval. Zij vormen de groep van captive renters, ze zitten gevangen in woningen van (zeer) slechte kwaliteit. Net als de noodkopers en eigenaars bestuderen we hen van naderbij apart. pagina 8 van 59

9 2 SOCIO ECONOMISCH PROFIEL VAN DE NOODKOPERS EN EIGENAARS EN DE CAPTIVE RENTERS 2.1 Het socio economisch profiel van de noodkopers en eigenaars Vanderstraeten en Ryckewaert (2015b) becijferden dat er volgens het Grote Woononderzoek 2013 ongeveer eigenaars (of 4% van de Vlaamse woningmarkt) zijn in Vlaanderen die kwaliteitsproblemen en betaalbaarheidsproblemen combineren van deze eigenaars (of 3% van de Vlaamse woningmarkt) hebben hierbij ook een inkomen uit de drie laagste inkomensquintielen. Zij behoren tot de groep noodkopers en eigenaars Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar woningkenmerken Naar type woning Naar type woning merken we tussen de aandelen van de noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand geen significante verschillen op. De aandelen noodkopers en eigenaars in eengezinswoningen in eigendom en in meergezinswoningen in eigendom schommelen beide rond 5% (zie tabel 2). In totaal zijn er ongeveer noodkopers en eigenaars in Vlaanderen. In absolute aantallen bevindt het overgrote deel van deze noodkopers en eigenaars zich in eengezinswoningen: ongeveer noodkopers en eigenaars wonen in eengezinswoningen, om en bij de noodkopers en eigenaars wonen in meergezinswoningen (zie tabel 2). Tabel 2 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar type woning in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Type woning n.s. Eengezinswoning 4,2 ± Meergezinswoning 5,5 ± Totaal 4,4 ± N = het totaal aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten observaties van eengezinswoningen in eigendom in de dataset. Pearson Chi² test: **p<0,01; *p<0,05; n.s.: niet significant Naar bouwperiode van de woning Naar ouderdom van de woning stellen we een hoger aandeel noodkopers en eigenaars vast in de oudere woningen in eigendom vergeleken met de recentere woningen in eigendom. Woningen gebouwd voor 1945 en tussen 1946 en 1960 tellen 6 à 7% noodkopers en eigenaars, recenter gebouwde woningen tekenen tussen 2% en 4% noodkopers en eigenaars op (zie tabel 3). In absolute termen merken we in dezelfde tabel iets hogere aantallen op voor de oudere bouwperioden (voor 1980) vergeleken met de bouwperiode , maar het verschil is echter niet groot (het aantal voor de verschillende periodes schommelt tussen de en ). De recentste bouwperiode telt een opmerkelijk lager aantal noodkopers en eigenaars (± 4 000). N pagina 9 van 59

10 Tabel 3 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar bouwperiode van de woning in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Bouwperiode ** Voor ,6 ± ,7 ± ,5 ± ,2 ± Na ,7 ± Totaal 4,4 ± N = het totaal aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten observaties van eengezinswoningen in eigendom in de dataset. Pearson Chi² test: **p<0,01; *p<0,05; n.s.: niet significant Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar socio economische achtergrond van de bewoner Naar leeftijdsklasse Tabel 4 toont dat het aandeel noodkopers en eigenaars in de jongere bevolkingsgroepen met een woning in eigendom significant hoger is vergeleken met de oudere bevolkingsklassen. In de groep 18 tot 34 jarigen eigenaars bevinden zich 8% van de eigenaars in nood, in de leeftijdsklasse 35 tot 44 jaar is dit 6%. Voor de oudere leeftijdsklassen liggen de aandelen lager: 4% voor de 45 tot 64 jarigen en 3% voor de 65 plussers. N Tabel 4 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar leeftijdsklasse van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Leeftijdsklasse ** jaar 8,1 ± jaar 6,2 ± jaar 4,0 ± jaar en ouder 2,5 ± Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 384 observaties van 18 tot 34 jarigen eigenaars in de dataset. Dat de oudere leeftijdsklassen een lager aandeel optekenen, is vooral te wijten aan het feit dat deze eigenaars (veel) minder met betaalbaarheidsproblemen worden geconfronteerd dan de jongere leeftijdsklassen. 5 De reden hiervoor is dat veel van de eigenaars in deze leeftijdsklassen geen hypotheek N 5 Op basis van de cijfers van het GWO2013 blijkt dat van de leeftijdsklasse jarigen eigenaars 37% met betaalbaarheidsproblemen kampt, in de leeftijdsklasse 35 tot 44 jarigen eigenaars 29%, in de leeftijdsklasse 45 tot 64 jarigen eigenaars 13% en in de leeftijdsklasse 65+ eigenaars 6%. pagina 10 van 59

11 meer moeten afbetalen, en als ze een hypotheek moeten afbetalen ligt de gemiddelde uitgave hiervoor lager dan de gemiddelde woonuitgave in de jongere leeftijdsklassen (zie Heylen, 2015: 22). Tabel 5 Aandeel eigenaarswoningen met een ontoereikende en structureel ontoereikende kwaliteit opgesplitst naar leeftijdsklassen in Vlaanderen anno 2013 Aandeel woningen met een ontoereikende kwaliteit Aandeel woningen met een structureel ontoereikende kwaliteit Leeftijdsklasse ** n.s jaar 33,2 8, jaar 33,2 8, jaar 29,7 8,6 65 jaar en ouder 37,8 11,1 Totaal 33,2 9,5 Dit betekent echter niet dat we mogen besluiten dat er zich, en dan voornamelijk in het segment van de 65 plus eigenaar bewoners, geen hardnekkige (kwaliteits)problemen voordoen. In tegendeel. Tabel 5 toont dat er van de 65 plus eigenaarswoningen 38% van ontoereikende en 11% van structureel ontoereikende kwaliteit zijn. Hiermee tekenen ze, naar leeftijdsklasse, de grootste aandelen op. In de literatuur is al veelvuldig naar dit probleem verwezen: oudere eigenaars leven, meer dan andere eigenaars, in woningen van slechte kwaliteit en zijn, ondanks het feit dat ze niet met betaalbaarheidsproblemen kampen, niet geneigd om iets aan dit probleem te doen (De Witte et al., 2012; De Decker, 2013; De Vlaamse Woonraad, 2017). Er worden ongeveer noodkopers en eigenaars geteld met een leeftijd tussen 45 en 64 jaar (zie tabel 4). Hiermee telt deze leeftijdsklasse het grootste absolute aantal noodkopers en eigenaars. Ook de jongere leeftijdsklassen (18 34 jaar en jaar) tellen meer noodkopers en eigenaars dan de oudste leeftijdsklasse, hun aantal schommelt voor beide rond de noodkopers en eigenaars Naar activiteitsstatus Uit tabel 6 blijkt dat er 13% noodkopers en eigenaars zijn binnen de groep van de werkloze eigenaars, 12% binnen de groep van de arbeidsongeschikte eigenaars en 5% binnen de groep van de tewerkgestelde eigenaars. Daarmee is het aandeel noodkopers en eigenaars groter binnen de groep eigenaars die werkloos zijn en binnen de groep eigenaars die arbeidsongeschikt zijn vergeleken met de groep tewerkgestelden. Daarnaast is ook het aandeel noodkopers en eigenaars binnen de groep van de (brug)gepensioneerden lager dan binnen de andere groepen. De reden hiervoor werd hierboven reeds behandeld bij de bespreking van de leeftijdsklasse 65+. De tabel toont ook wel dat, in absolute termen, de meeste noodkopers en eigenaars zijn tewerkgesteld, nl. ongeveer van hen. Verder zijn er ongeveer noodkopers en eigenaars met (brug)pensioen, ziek of arbeidsongeschikt en werkloos. pagina 11 van 59

12 Tabel 6 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar activiteitsstatus van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Activiteitsstatus ** Tewerkgesteld 4,8 ± (Brug)pensioen 2,6 ± Werkloos 12,8 ± Ziek/arbeidsongeschikt 12,0 ± Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten observaties van tewerkgestelde eigenaars in de dataset Naar opleidingsniveau De groep eigenaars met een hoger middelbaar diploma heeft het grootste aandeel noodkopers en eigenaar (6%) (zie tabel 7). Eigenaars met een hoger middelbaar diploma kampen dus meer met problemen van noodkoop en eigenaarschap vergeleken met eigenaars met een diploma hoger onderwijs of eigenaars met een ander diploma. Ook in absolute termen hebben de meeste noodkopers en eigenaars een diploma hoger middelbaar onderwijs (ongeveer van hen). Daarnaast hebben ongeveer noodkopers en eigenaars een diploma hoger onderwijs, een diploma lager middelbaar onderwijs en een diploma lager onderwijs. N Tabel 7 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar opleidingsniveau van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Opleidingsniveau ** Lager onderwijs 3,7 ± Lager middelbaar 4,3 ± Hoger middelbaar 6,3 ± Hoger onderwijs 2,8 ± Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 317 observaties van eigenaars met een diploma lager onderwijs in de dataset Naar huishoudtype Alleenstaande eigenaars (al dan niet met of zonder kinderen) worden meer dan andere huishoudtypes geconfronteerd met de problematiek van noodkoop en noodeigenaarschap. Iets minder dan één op tien van deze eigenaars kampt met het probleem (zie tabel 8). Voor koppels, en dan vooral voor koppels zonder kinderen, ligt het aandeel noodkopers en eigenaars lager. In absolute termen zien we dat ruim 40% van de noodkopers en eigenaars alleenstaanden (met of zonder kinderen) zijn. Ongeveer onder hen hebben geen kinderen, hebben wel kinderen. N pagina 12 van 59

13 Daarnaast zijn er ongeveer koppels met kinderen en koppels zonder kinderen die noodkoper of eigenaar zijn. Tabel 8 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar huishoudtype van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Huishoudtype ** Alleenstaand 6,7 ± Eenoudergezin 8,3 ± Koppel zonder kind 2,0 ± Koppel met kind 5,0 ± Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 430 observaties van alleenstaande eigenaars in de dataset Naar inkomensquintiel Er zijn opmerkelijk meer noodkopers en eigenaars in het segment eigenaars met een inkomen uit het laagste inkomensquintiel in vergelijking met de eigenaars uit de hogere inkomensquintielen. Tabel 9 toont dat 14% van de eigenaars uit het laagste inkomensquintiel zich in een noodsituatie qua betaalbaarheid en kwaliteit bevinden. N Tabel 9 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar inkomensquintiel van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Inkomensquintiel ** 1 13,7 ± ,2 ± ,1 ± , , Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 525 observaties van eigenaars uit het laagste inkomensquintiel in de dataset. N pagina 13 van 59

14 Binnen de groepen van eigenaars uit het tweede en derde inkomensquintiel ligt het aandeel lager en schommelt het tussen 5% en 8%. Hier aandeel noodkopers en eigenaars in het derde inkomensquintiel is dus, vergeleken met het aandeel in het tweede inkomensquintiel, hoger. De verklarende factor hiervoor is de opmerkelijk hogere aanwezigheid van 65 plussers binnen de groep van eigenaars in het tweede inkomensquintiel vergeleken met de groep eigenaars uit het derde inkomensquintiel. 6 Het eerste inkomensquintiel telt het grootste absolute aantal noodkopers en eigenaars: ongeveer mensen met een inkomen uit het laagste inkomensquintiel zijn noodkoper of eigenaar. Daarnaast stellen we vast dat ook het derde inkomensquintiel grotere aantallen noodkopers en eigenaars telt: noodkopers en eigenaars behoren tot het derde inkomensquintiel Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar type kredietverstrekking Als we kijken naar het totale eigenaarsbestand en deze opsplitsen naar type kredietverstrekking, stellen we vast dat eigenaars met de langstlopende lening lopende bij een sociale instelling (de VMSW, het Vlaams Woningfonds of een sociale kredietvennootschap) significant meer noodkopers tellen (24%) dan eigenaars met de langslopende lening lopende bij een private bank (6%) (zie tabel 10). Tabel 10 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar type kredietverstrekking in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Type kredietverstrekking ** Geen ± Private bank 5,7 ± Sociale instelling 23,8 ± Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 525 observaties van eigenaars uit het laagste inkomensquintiel in de dataset. Eigenaars met een lening bij een sociale instelling hebben doorgaans een zwakker socio economisch profiel dan hun tegenhangers die geld lenen bij een private bank. Dit verklaart waarom ze hogere aandelen noodkopers en eigenaars optekenen. Het kan niet de bedoeling zijn dat de overheid steun verleent om in woningen te wonen die niet voldoen aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid. Het lijkt ons dan ook noodzakelijk dat er bij het toekennen van een sociale lening strenger wordt toegezien op de kwaliteit van de woning én dat er, na het aangaan van de lening, een kwaliteitsopvolgingssysteem is. Momenteel werkt men bij de VMSW en het Vlaams Woningfonds al met een voortraject waarbij men een overzicht maakt van de meest dringende renovatienoden en de bijhorende kost schat. Hierbij aansluitend is een opvolgingssysteem nodig zodat de overheid er zich kan van verzekeren dat stappen worden genomen om de woning in lijn te brengen met de vereisten van de Vlaamse overheid. In absolute termen stellen we vast dat het grootste deel van de noodkopers en eigenaars bij een private bank leent noodkopers en eigenaars hebben hun hypotheek bij een private bank, hebben er één bij de VMSW, het Vlaams Woningfonds of een sociale kredietvennootschap. N 6 54% van de eigenaars uit het tweede inkomensquintiel zijn 65 plussers, 32% van de eigenaars uit het derde inkomensquintiel zijn 65 plussers. pagina 14 van 59

15 2.1.3 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar ruimtelijke eenheden Uit tabel 11 blijkt dat er geen significante ruimtelijke verschillen op te tekenen zijn in het aandeel noodkopers en eigenaars. Het aandeel noodkopers en eigenaars ligt wel iets hoger (1) binnen de groep van eigenaars wonend in de centrumsteden (vergeleken met het aandeel noodkopers en eigenaars binnen de groep van eigenaars wonend buiten de centrumsteden) en (2) binnen de groep van eigenaars wonend in kleinstedelijk gebied (vergeleken met het aandeel noodkopers en eigenaars binnen de groep van eigenaars wonend in de andere graden van verstedelijking), maar het verschil is niet groot om het met een 95% statistische zekerheid te kunnen stellen. Tabel 11 en 12 geven ook het aantal noodkopers en eigenaars weer opgesplitst naar de diverse ruimtelijke indelingen. Tabel 11 verdeelt het Vlaams grondgebied in centrumsteden versus buitengebied noodkopers en eigenaars wonen in het buitengebied, in de centrumsteden. Tabel 12 toont dat ongeveer de helft van de noodkopers en eigenaars in stedelijk kerngebied woont en ongeveer de helft daarbuiten. Samengeteld wonen er ongeveer noodkopers en eigenaars in groot, regionaal en kleinstedelijk gebied versus in het overgangsgebied en op het platteland samen. Tabel 11 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar centrumsteden versus buitengebied in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Centrumstad/buitengebied n.s. Centrumsteden 5,3 ± Buitengebied 4,1 ± Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten observaties van eigenaars wonend in één van de centrumsteden in de dataset. N Tabel 12 Aandeel en aantal noodkopers en eigenaars in het totale eigenaarsbestand opgesplitst naar graden van verstedelijking in Vlaanderen anno 2013 Aandeel noodkopers en eigenaars Geëxtrapoleerd aantal noodkopers en eigenaars Graad van verstedelijking n.s. Grootstedelijk 5,3 ± Regionaalstedelijk 4,5 ± Kleinstedelijk 6,1 ± Overgangsgebied 4,0 ± Buitengebied 3,2 ± Totaal 4,4 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 473 observaties van eigenaars wonend in grootstedelijk gebied in de dataset. N pagina 15 van 59

16 2.2 Het socio economisch profiel van de captive renters Er zijn, volgens het GWO2013, ongeveer huurders in Vlaanderen (of 13% van de Vlaamse woningmarkt) die in een woning van ontoereikende of structureel ontoereikende kwaliteit wonen van deze huurders zijn gehuisvest in een private huurwoning, in een sociale huurwoning. Voor sociale huurders enerzijds en private huurders in woningen van ontoereikende kwaliteit (waarvan de kwaliteit te verhelpen is via kleinere herstellingen) anderzijds lijkt, op basis van de berekeningen van Vanderstraeten en Ryckewaert (2015b), de mogelijkheid te bestaan om een kwalitatief betere woning te vinden voor een vergelijkbare huurprijs. Dit maakt dat deze mensen niet gevangen lijken te zitten in hun woning van slechte kwaliteit, al zal de stap naar een kwalitatieve woning voor vele onder hen niet evident zijn. Er spelen immers nog andere factoren (bijvoorbeeld het hebben van huisdieren, geen vast inkomen, een bepaalde migratieachtergrond, et al.) waardoor het voor een huishouden moeilijk is om een kwalitatieve woning te vinden op de private huurmarkt. Ook worden vermoedelijk bepaalde goede, betaalbare huurwoningen vaak verhuurd aan mensen binnen het directe of ruime netwerk van de verhuurder, een netwerk waar deze mensen minder vaak toe behoren. Private huurders die in een woning van structureel ontoereikende kwaliteit wonen, en die een inkomen hebben uit de drie laagste inkomensquintielen, lijken, op basis van de berekeningen van Vanderstraeten en Ryckewaert (2015b), niet in de mogelijkheid te zijn om een kwalitatief betere woning te vinden voor een vergelijkbare huurprijs. Deze huurders zitten als het ware gevangen in woningen van (zeer) slechte kwaliteit, ze hebben de middelen en mogelijkheden niet om een kwalitatief betere woning te betrekken. Zij vormen de groep van captive renters. Er zijn ongeveer captive renters in Vlaanderen. Dit betekent dat 3% van de Vlaamse woningmarkt bestaat uit private huurders met een laag inkomen die gehuisvest zijn in een woning van structureel ontoereikende kwaliteit Het aandeel captive renters in het totale huurdersbestand In totaal bestaat 12% van de Vlaamse huurmarkt uit captive renters. Dit betekent dat het voor ongeveer één op acht huurders niet evident is om de slechte woonsituatie waarin ze zich bevinden te verbeteren, ze zitten als het ware gevangen in hun woningen van slechte kwaliteit Aandeel captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar woningkenmerken Naar type woning Het aandeel captive renters in verhuurde eengezinswoningen (13%) is niet significant groter dan het aandeel captive renters in verhuurde meergezinswoningen (12%) (zie tabel 13). In absolute termen vinden we wel meer captive renters terug in verhuurde meergezinswoningen vergeleken met het aantal in verhuurde eengezinswoningen. Ongeveer van hen wonen in een meergezinswoning, zijn gehuisvest in een eengezinswoning (zie tabel 13). pagina 16 van 59

17 Tabel 13 Aandeel en aantal captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar type woning in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Type woning n.s. Eengezinswoning 13,4 ± Meergezinswoning 11,7 ± Totaal 12,2 ± N = het totaal aantal observaties in de dataset; bijvoorbeeld: er zitten 491 observaties van verhuurde eengezinswoningen in de dataset Naar bouwperiode Dat de bouwperiode van de woningen een belangrijke rol speelt bij de kwaliteit van de huurwoningen, en dus het aandeel captive renters, wordt nogmaals onderstreept door de cijfers in tabel 14 en 15. Tabel 14 toont dat het aandeel captive renters opmerkelijk lager is binnen het segment van de recent gebouwde huurwoningen vergeleken met de oudere huurwoningen. Ongeveer 1 op 100 huurwoningen gebouwd na 2000 huisvest een captive renter, voor de bouwperiode loopt dit aandeel op tot ongeveer 1 op 20 huurwoningen en voor de oudere bouwperiodes zelfs tot ongeveer één op vier huurwoningen. Oudere huurwoningen zijn doorgaans van slechtere kwaliteit (zie tabel 15) en daarom is het aandeel captive renters er ook groter. De bouwperiode telt het grootste aantal captive renters (± ). De recentste bouwperiodes ( en na 2000) tellen een opmerkelijk lager aantal captive renters vergeleken met de oudere bouwperiodes. In totaal wonen er ongeveer captive renters in een huurwoning gebouwd voor N Tabel 14 Aandeel en aantal captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar bouwperiode in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Bouwperiode ** Voor ,5 ± ,3 ± ,8 ± ,5 ± Na ,3 ± Totaal 12,2 ± N = het totaal aantal observaties in de dataset; bijvoorbeeld: er zitten 110 observaties van verhuurde woningen gebouwd voor 1945 in de dataset. N pagina 17 van 59

18 Tabel 15 Aandeel woningen van ontoereikende en structureel ontoereikende kwaliteit in het totale huurdersbestand opgesplitst naar bouwperiode in Vlaanderen anno 2013 Aandeel woningen van ontoereikende kwaliteit Aandeel woningen van structureel ontoereikende kwaliteit Bouwperiode ** ** Voor ,2 33, ,6 24, ,8 24, ,6 12,9 163 Na ,2 7,3 119 Totaal 46,2 21,7 790 N = het totaal aantal observaties in de dataset; bijvoorbeeld: er zitten 110 observaties van verhuurde woningen gebouwd voor 1945 in de dataset Aandeel captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar socio economische achtergrond van de bewoner Naar leeftijdsklasse Uit tabel 16 leiden we af dat oudere huurders (65 plussers) een lager aandeel captive renters tellen (8%) vergeleken met de andere leeftijdsklassen, wiens aandeel captive renters rond 15% schommelt. In absolute termen zijn om en bij captive renters tussen 45 en 64 jaar oud. Hiermee telt deze leeftijdsklasse het grootste aantal captive renters. Verder zien we dat captive renters tussen 18 en 34 jaar oud zijn, tussen 35 en 44 jaar en ouder dan 65 jaar zijn. N Tabel 16 Aandeel en aantal captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar leeftijdsklasse van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Leeftijdsklasse * jaar 15,0 ± jaar 15,0 ± jaar 11,6 ± jaar en ouder 8,3 ± Totaal 12,2 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 270 observaties van 18 tot 34 jarigen huurders in de dataset Naar activiteitsstatus Huurders die werkloos zijn of arbeidsongeschikt hebben een noemenswaardige grotere kans om een captive renter te worden vergeleken met de tewerkgestelde of (brug)gepensioneerde huurders. 20% van de arbeidsongeschikte huurders en 20% van de werkloze huurders zijn captive renters, dit tegenover 10 à 11% van de tewerkgestelden of (brug)gepensioneerde huurders (zie tabel 17). N pagina 18 van 59

19 Tabel 17 Aandeel en aantal captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar activiteitsstatus van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Activiteitsstatus ** Tewerkgesteld 11,3 ± (Brug)pensioen 9,2 ± Werkloos 19,7 ± Ziek/arbeidsongeschikt 19,7 ± Totaal 12,2 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 477 observaties van tewerkgestelde huurders in de dataset. Werkloze en arbeidsongeschikte huurders bevinden zich vaak in een moeilijkere financiële, en bij uitbreiding sociaaleconomische, toestand waardoor ze frequenter komen gevangen te zitten als captive renter in een huurwoning vergeleken met de tewerkgestelde of (brug)gepensioneerde huurders. In absolute termen zien we dat iets minder dan de helft van de captive renters in Vlaanderen tewerkgesteld zijn (ongeveer ). Verder zijn ongeveer captive renters op (brug)pensioen, zijn er ziek of arbeidsongeschikt en zijn er werkloos Naar opleidingsniveau Uit tabel 18 leiden we af dat huurders met een diploma hoger onderwijs een lager aandeel captive renters in hun huishoudensbestand hebben vergeleken met de huurders met andere opleidingsniveaus. 8% van hoogopgeleide huurders is een captive renter, bij de andere opleidingsniveaus schommelt het aandeel tussen 10 en 17%. Hoger opgeleide huurders hebben een sterker socio economisch profiel waardoor ze meer in de kwaliteitsvollere huurwoningen terecht komen dan de huurders met een lager onderwijsniveau. In absolute termen stellen we vast dat de meeste captive renters een diploma hoger middelbaar onderwijs hebben (± ), al ligt het aantal captive renters met een lager middelbaar diploma (± ) niet veel lager. Verder hebben ongeveer captive renters een diploma hoger onderwijs hebben en een diploma lager onderwijs. N pagina 19 van 59

20 Tabel 18 Aandeel captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar opleidingsniveau van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Opleidingsniveau ** Lager onderwijs 10,1 ± Lager middelbaar 16,5 ± Hoger middelbaar 14,3 ± Hoger onderwijs 7,8 ± Totaal 12,2 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 160 observaties van huurders met een diploma lager onderwijs in de dataset Naar huishoudtype Alleenstaande huurders hebben het hoogste aandeel captive renters (14%). Dat zij zichzelf met één inkomen moeten onderhouden, maakt dat ze financieel kwetsbaarder zijn en meer met de problematische situatie van het captive renterschap worden geconfronteerd vergeleken met andere huurders. Ook in absolute termen vallen de alleenstaande huurders op. Ruim zes op tien captive renters is alleenstaand (al dan niet zonder kinderen): ± captive renters zijn alleenstaand zonder kinderen en ± zijn alleenstaand met kinderen. Verder zijn ongeveer captive renters koppels met kinderen en koppels zonder kinderen. Bekeken vanuit het perspectief van de kinderen, kunnen we hieromtrent ook stellen dat er ongeveer huishoudens met kinderen zijn in Vlaanderen waarbij het gezin in slechte leefomstandigheden woont en waarbij het er niet naar uitziet dat de ouder(s) de mogelijkheid hebben om de woonsituatie van het gezin te verbeteren. N Tabel 19 Aandeel captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar huishoudtype van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Huishoudtype n.s. Alleenstaand 13,7 ± Eenoudergezin 10,1 ± Koppel zonder kind 8,1 ± Koppel met kind 13,1 ± Totaal 12,2 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 337 observaties van alleenstaande huurders in de dataset Naar inkomensquintielen Het aandeel captive renters is in de drie inkomensquintielen even groot. Alle drie tellen de quintielen een aandeel van 17% captive renters. Dit betekent dat de financiële mogelijkheden, en de kans om N pagina 20 van 59

21 vast komen te zitten in een huurwoning van ondermaatse kwaliteit als captive renter, even groot/even problematisch is voor de huurders uit de drie quintielen. In absolute termen zien we wel dat het laagste inkomensquintiel de meeste captive renters telt. Van de ± captive renters, komen er ± uit het eerste inkomensquintiel, ± uit het tweede inkomensquintiel en ± uit het derde inkomensquintiel (zie Tabel 20). Tabel 20 Aandeel captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar inkomensquintiel van de bewoner in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Inkomensquintiel n.s. 1 16,7 ± ,5 ± ,5 ± Totaal 12,2 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 382 observaties van huurders uit het laagste inkomensquintiel in de dataset Aandeel captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar ruimtelijke eenheden Er is geen significant verschil tussen het aandeel captive renters onder de huurders in centrumsteden vergeleken met de huurders buiten de centrumsteden. Beide aandelen schommelen rond het Vlaams gemiddelde, nl. 12% (zie tabel 21). We zien wel een (significant) verschillend aandeel verschijnen in tabel 21 wanneer we de ruimte indelen naar graad van verstedelijking. Daar duikt het platteland op als een ruimtelijke entiteit waar zich een hoger aandeel captive renters onder de huurders bevindt (20%) vergeleken met de andere graden van verstedelijking. Het overgangsgebied telt dan weer een lager aandeel captive renters dan de andere graden van verstedelijking. Dit gebied komt (gedeeltelijk) overeen met wat men in de stadsgewestliteratuur als de banlieue afbakent (Van der Haegen & Pattyn, 1979; Van der Haegen et al, 1996; Van Hecke et al, 2009). Dit is volgens de auteurs de rijkere zone van gemeenten rond de steden (de stedelijke agglomeraties volgens hun terminologie) waar de welgestelde suburbaniserende huishoudens zich vestigen. Het financieel sterkere karakter van deze gemeenten verklaart het lager aandeel captive renters onder de huurders. De tweede indeling (naar graad van verstedelijking) toont ook dat er ongeveer 65% van de captive renters in stedelijk kerngebied woont en 35% daarbuiten. Samengeteld wonen er ongeveer captive renters in groot, regionaal en kleinstedelijk gebied versus in het overgangsgebied en op het platteland samen. In absolute termen is het dus hoofdzakelijk een stedelijk probleem, maar het aandeel captive renters op het platteland geeft daarentegen aan dat de kans om als huurder gevangen te komen te zitten in een private huurwoning van structureel ontoereikende kwaliteit bijna dubbel zo groot is op het platteland vergeleken met het stedelijk gebied. N pagina 21 van 59

22 Tabel 21 Aandeel captive renters in het totale huurdersbestand opgesplitst naar ruimtelijke eenheden in Vlaanderen anno 2013 Aandeel captive renters Geëxtrapoleerd aantal captive renters Centrumstad/buitengebied n.s. Centrumsteden 11,5 ± Buitengebied 12,7 ± Totaal 12,2 ± Graad van verstedelijking * Grootstedelijk 13,0 ± Regionaalstedelijk 11,1 ± Kleinstedelijk 11,8 ± Overgangsgebied 8,7 ± Platteland 20,4 ± Totaal 12,2 ± N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 256 observaties van huurders wonend in grootstedelijk gebied in de dataset. N pagina 22 van 59

23 3 NADERE ANALYSE VAN DE KWALITEITSGEBREKEN IN DE WONINGEN VAN NOODKOPERS EN EIGENAARS EN DEZE VAN CAPTIVE RENTERS In dit hoofdstuk bestuderen we de kwaliteitsgebreken die zich voordoen in de woningen van noodkopers en eigenaars enerzijds en captive renters anderzijds van naderbij. Om de leesbaarheid van het rapport niet te verstoren, zijn de definities/afbakeningen van de kwaliteitsgebreken die in dit hoofdstuk besproken worden, opgenomen in bijlage Kwaliteitsgebreken in woningen van noodkopers en eigenaars De mate waarin kwaliteitsgebreken zich voordoen in de woningen van noodkopers en eigenaars wordt in onderstaande paragrafen telkens aan de ene kant vergeleken met de mate waarin de kwaliteitsgebreken zich voordoen in de woningen van de andere eigenaars (zijnde het overblijvende segment van de eigenaarsmarkt dat niet bewoond wordt door noodkopers of noodeigenaars) en aan de andere kant met de mate waarin de kwaliteitsgebreken zich voordoen in het totale Vlaamse woonpatrimonium De verschillende kwaliteitsgebreken aan woningen van noodkopers en eigenaars opgesomd Stabiliteitsproblemen en niet structurele gebreken aan daken en muren in woningen van noodkopers en eigenaars Procentueel bekeken komen ernstige structurele stabiliteitsproblemen iets meer voor binnen het segment van de noodkopers en eigenaars vergeleken met het segment van de andere eigenaars of met het totale Vlaamse woonbestand. 2% van de woningen van noodkopers en eigenaars kampt met een ernstig structureel stabiliteitsprobleem (zie tabel 22). Het verschil met de andere segmenten is echter zo klein dat er geen sprake is van een statistisch significant verschil. Beperkte stabiliteitsproblemen, dit zijn dezelfde stabiliteitsproblemen als de ernstige structurele stabiliteitsproblemen maar dan in een beperktere omvang aanwezig (zie bijlage 1 voor definitie), komen wel opvallend meer voor bij de woningen van de noodkopers en eigenaars in vergelijking met de andere eigenaarswoningen of de volledige woningvoorraad: tabel 22 toont dat 9% van de noodkoop of noodeigenaarswoningen een beperkt stabiliteitsprobleem aan dak en/of buitenmuren heeft. Hiermee ligt het aandeel meer dan dubbel zo hoog als bij het segment van de andere eigenaarswoningen of de volledige woningvoorraad, welke beide een aandeel van 4% beperkte stabiliteitsproblemen optekenen. Ook niet structurele gebreken aan daken en muren komen procentueel bekeken ongeveer dubbel zo veel voor bij noodkoop of noodeigenaarswoningen (15%) als bij andere eigenaarswoningen (7%) of binnen het volledige woningpatrimonium (9%). Deze cijfers lijken hiermee een eerste indicatie te geven dat het woningbestand van de noodkopers en eigenaars van opmerkelijk slechtere kwaliteit is vergeleken met andere segmenten. pagina 23 van 59

24 Tabel 22 Aandeel woningen met stabiliteitsproblemen en niet structurele gebreken aan daken en muren in noodkoop of noodeigenaarswoningen versus andere in Vlaanderen anno 2013 Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Pearson Chi² test noodkopers vs niet noodkoop eigenaars Totaal Vlaams woningbestand Stabiliteitsproblemen Ernstige structurele stabiliteitsproblemen 1,9 1,4 n.s. 1,2 Beperkte stabiliteitsproblemen 9,0 3,5 ** 3,8 Niet structurele gebreken aan daken en muren 15,5 7,0 ** 8,8 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 206 observaties van noodkopers in de dataset Vochtproblemen en gebreken aan raam en glaswerk in woningen van noodkopers en eigenaars De tekenen van een slechter woningbestand te zijn worden verder bevestigd wanneer de vochtproblemen en gebreken aan raam en glaswerk onder de loep worden genomen. Voor quasi alle bestudeerde kwaliteitsgebreken in tabel 23 en 24 worden (significant) hogere aandelen aangetroffen in de noodkoop en noodeigenaarswoningen vergeleken met de andere eigenaarswoningen of met het totale Vlaamse woningbestand. 6% van de noodkoop of noodeigenaarswoningen heeft te maken met een uitgebreid probleem van insijpelend of opstijgend vocht, 25% met een dergelijk probleem van beperktere omvang. Daarnaast wordt ook bij 26% van de woningen schade vastgesteld door condensatievocht. De aandelen zijn hiermee wederom dubbel zo groot als voor het segment van de andere eigenaarswoningen, welke respectievelijk 2%, 13% en 10% bedragen, en toch ook behoorlijk hoger dan de vastgestelde aandelen voor het volledige woningpatrimonium (welke respectievelijk 4%, 16% en 16% zijn). Tabel 23 Aandeel woningen met vochtproblemen in noodkoop of noodeigenaarswoningen versus andere in Vlaanderen anno 2013 Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Pearson Chi² test noodkopers vs niet noodkoop eigenaars Totaal Vlaams woningbestand Vochtproblemen Uitgebreide aantasting door insijpelend 5,7 2,2 n.s. 4,1 of opstijgend vocht Enkel beperkte aantasting door insijpelend 24,8 12,6 ** 16,2 of opstijgend vocht Schade door condensatievocht 26,2 10,3 ** 15,8 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 206 observaties van noodkopers in de dataset. pagina 24 van 59

25 Eenzelfde trend stellen we vast wanneer we in tabel 24 de gebreken aan raam en glaswerk analyseren. Ook hier liggen de aandelen van de bestudeerde kwaliteitsgebreken binnen het segment van de noodkoop of noodeigenaarswoningen minstens driedubbel zo hoog als binnen de andere segmenten. In totaal kampt één op vier noodkoop of noodeigenaarswoningen met (uitgebreid of beperkt) beschadigd raamwerk, 4% van de woningen heeft beschadigd glaswerk. Tabel 24 Aandeel woningen met gebreken aan raam en glaswerk in noodkoop of noodeigenaarswoningen versus andere in Vlaanderen anno 2013 Gebreken aan raam en glaswerk Uitgebreide beschadiging van het raamwerk (*) Beperkte beschadiging van het raamwerk (*) Uitgebreide beschadiging van het glaswerk Beperkte beschadiging van het glaswerk Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Pearson Chi² test noodkopers vs niet noodkoop eigenaars Totaal Vlaams woningbestand 6,5 2,2 ** 3,5 17,5 3,6 ** 5,7 0,5 0,0 ** 0,1 3,2 1,0 * 1,5 N (*) raamwerk binnen en/of buiten. N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 206 observaties van noodkopers in de dataset Veiligheidsproblemen aan trappen, overlopen en borstwerkingen in woningen van noodkopers en eigenaars Ook qua veiligheid van trappen, overlopen en borstweringen scoren de woningen van noodkopers en eigenaars slechter. Bij één op vier woningen is de trap te steil en/of het loopvlak niet intact, bij drie op tien woningen zijn er geen goede borstweringen aanwezig en bij vier op tien woningen zijn er geen goede handgrepen aan de trap (zie tabel 25). Deze aandelen liggen significant hoger dan de aandelen die we aantreffen in de andere eigenaarswoningen of binnen het volledige Vlaamse woningpatrimonium. Daar treffen we bij ongeveer anderhalf op tien woningen een te steile trap en/of niet intact loopvlak aan, bij twee op tien woningen geen goede borstweringen en bij drie op tien woningen geen goede handgrepen. In totaal kamp 60% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen met een traponveilige omgeving in de woning. Bij de andere eigenaarswoningen ligt dit aandeel op 40%. pagina 25 van 59

26 Tabel 25 Veiligheidsbeoordeling van niet gemeenschappelijke trappen, overlopen en borstweringen in noodkoop of noodeigenaarswoningen versus andere in Vlaanderen anno 2013 Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Pearson Chi² test noodkopers vs niet noodkoop eigenaars Totaal Vlaams woningbestand Trap te steil 20,7 9,9 ** 10,8 Loopvlak niet intact 10,6 3,7 ** 4,2 Geen goede handgrepen 41,0 31,6 n.s. 30,1 Geen goede borstwering 27,8 19,2 * 19,5 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 206 observaties van noodkopers in de dataset Problemen met de technische installaties in woningen van noodkopers en eigenaars Er worden bijzonder veel problemen aan de elektrische installatie aangetroffen in de woningen van noodkopers en eigenaars. Tabel 26 schetst een overzicht. Tabel 26 Problemen met de technische installaties in noodkoop of noodeigenaarswoningen versus andere in Vlaanderen anno 2013 Problemen elektrische installatie Probleem in de zekeringskast van de elektrische installatie Elektrisch toestel (klasse I) in veiligheidszone bad of douche Loshangende stopcontacten in de woning Problemen verwarmingsinstallatie Beschadigde of slecht functionerende centrale verwarmingsinstallatie Beschadigde verwarmingstoestellen in de woning met een verbrandingsproces Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Pearson Chi² test noodkopers vs niet noodkoop eigenaars Totaal Vlaams woningbestand 24,6 7,1 ** 7,3 16,9 5,6 ** 8,0 40,5 7,1 ** 9,2 15,7 3,8 ** 5,1 9,8 2,6 ** 4,1 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 206 observaties van noodkopers in de dataset. Bij 25% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen wordt een probleem in de zekeringskast van de elektrische installatie aangetroffen, bij 17% staat er een elektrisch toestel (klasse I) in de veiligheidszone van het bad of de douche en bij 41% van de woningen zijn er loshangende stopcontacten vastgesteld. Deze aandelen liggen drie tot zes keer hoger dan de aandelen van de andere eigenaarswoningen. Ze liggen tevens een stuk boven de gemiddelden voor het totale Vlaamse woningbestand. Dat er veel pagina 26 van 59

27 problemen zijn met de elektrische installatie in de woningen van noodkopers en eigenaars staat buiten kijf. In totaal is er bij 68% van de woningen één of ander probleem met de elektrische installatie. Voor de groep van andere eigenaars ligt dit aandeel op 16%, voor het totale Vlaamse patrimonium op 21%. Ook problemen met de verwarmingsinstallatie worden drie tot vier maal meer aangetroffen in woningen van noodkopers of noodeigenaars vergeleken met het segment van de andere eigenaars. 16% van de woningen van noodkopers en eigenaars heeft een beschadigde of slecht functionerende centrale verwarmingsinstallatie en 10% heeft beschadigde verwarmingstoestellen met een verwarmingsproces in de woning staan Kwaliteitsproblemen i.v.m. binnenklimaat en basiscomfort in woningen van noodkopers en eigenaars Net als in het geval van de bovenstaande besproken kwaliteitsgebreken, moeten we ook hier de lijn doortrekken en stellen dat de gebreken, in verband met binnenklimaat en basiscomfort in dit geval, significant meer voorkomen binnen het segment van de noodkoop en noodeigenaarswoningen vergeleken met het segment van de andere eigenaars of met het totale woonpatrimonium. In 12% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen ontbreekt een sanitaire basisvoorziening (zie tabel 27). Dit betekent dat minstens één van volgende voorzieningen afwezig is of niet naar behoren functioneert: een gootsteen in de keuken met warm en koud water, een bad of douche met warm en koud water of een wc. Binnen het segment van de andere eigenaars of binnen het totale woonpatrimonium ontbreekt er bij 4% van de woningen een sanitaire basisvoorziening of werkt de voorziening niet zoals zou moeten. Tabel 27 Analyse van de verschillende kwaliteitscriteria i.v.m. binnenklimaat en basiscomfort in noodkoopen noodeigenaarswoningen versus andere in Vlaanderen anno 2013 Ontbreken van een of meerdere sanitaire kwaliteitscriteria (*) Ontbreken van kwaliteitscriterium verwarming leefruimte Ontbreken van een of meerdere kwaliteitscriteria i.v.m. lichtinval Ontbreken van een of meerdere basisvoorzieningen i.v.m. verluchting Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Pearson Chi² test noodkopers vs niet noodkoop eigenaars Totaal Vlaams woningbestand 12,1 3,6 ** 4,3 3,8 0,7 ** 1,3 9,2 3,9 ** 4,6 52,6 31,0 ** 30,4 N (*) ontbreken van een of meerdere sanitaire kwaliteitscriteria: geen of een niet functionerende gootsteen in de keuken met warm en koud water, geen of een niet functionerend(e) bad of douche met warm en koud water en/of geen of een niet functionerende wc. N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 206 observaties van noodkopers in de dataset. Verder ontbreekt bij 4% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen de mogelijkheid om een vast verwarmingstoestel aan te sluiten in de leefruimte. Bij de andere eigenaarswoningen of in het totale woonpatrimonium komt dit maar bij 1% van de woningen voor. pagina 27 van 59

28 Bij 9% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen valt onvoldoende licht binnen in de woning. Hiermee is het aandeel dubbel zo hoog als het aandeel binnen het segment van de andere eigenaarswoningen of binnen het totale woningpatrimonium, waar het aandeel respectievelijk 4% en 5% bedraagt. De helft van de noodkoop en noodeigenaarswoningen (53%) kan onvoldoende verlucht worden. Ook binnen de andere segmenten komt het probleem meer voor dan de andere criteria in verband met binnenklimaat en basiscomfort, namelijk bij ongeveer 30% van de woningen Mogelijk risico op CO vergiftiging in woningen van noodkopers en eigenaars Noodkopers en eigenaars lopen aanzienlijk meer gevaar op een CO vergiftiging vergeleken met de andere segmenten (zie tabel 28). In totaal is er in 39% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen een mogelijk risico op CO vergiftiging. Voor de andere eigenaarswoningen of binnen het totale Vlaamse woonbestand ligt dit aandeel beduidend lager, respectievelijk op 11% en 15%. Bij de meeste noodkoop en noodeigenaarswoningen ligt onvoorzichtigheid of onzorgvuldigheid van de bewoner vermoedelijk aan de basis van het risico op CO vergiftiging. Bij ongeveer zes op tien woningen stelde men immers een slecht functionerende installatie met gele vlam of een slecht verluchte ruimte van een CV installatie type b of een bijkomende gasgeiser type a of b vast. Daarnaast ligt bij ongeveer één op vijf noodkoop en noodeigenaarswoningen schade aan een verwarmingstoestel aan de basis van het risico en bij de overige 15% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen zorgt een combinatie van beide voor een risico op CO vergiftiging. Tabel 28 Aandeel woningen met een mogelijk risico op CO vergiftiging in noodkoop en noodeigenaarswoningen versus andere in Vlaanderen anno 2013 Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Pearson Chi² test noodkopers vs niet noodkoop eigenaars Totaal Vlaams woningbestand Risico op CO vergiftiging door 15,4 5,2 ** 7,0 gebreken aan toestellen Risico op CO vergiftiging door 29,1 8,0 ** 10,7 onvoorzichtigheid of onzorgvuldigheid bewoner Totaal Risico op CO vergiftiging 39,1 11,1 ** 15,2 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 206 observaties van noodkopers in de dataset Synthese van de technische kwaliteitsaspecten en inschatting van de nodige herstellingswerken voor woningen van noodkopers en eigenaars Figuur 1 schetst een overzicht van de omvang van de vereiste renovatiewerken in de noodkoop en noodeigenaarswoningen veelvuldig zijn. 47% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen kan via niet structurele ingrepen en een aangepast gebruik van de technische installaties volledig in orde worden gebracht, 53% heeft ook één of meerdere structurele ingrepen nodig. pagina 28 van 59

29 Figuur 1 Aandeel van de verschillende combinaties van aantal structurele en niet structurele gebreken bij noodkoop en noodeigenaarswoningen in Vlaanderen, 2013 pagina 29 van 59

30 Woningen die enkel niet structurele ingrepen nodig hebben om terug in orde te kunnen worden gebracht 47% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen, zijnde ongeveer woningen, kan via nietstructurele ingrepen aan de woning en/of een aangepast gebruik van de technische installaties volledig in orde worden gebracht. Aangepast gebruik, onderhoud en herstellingen aan de technische installaties, het plaatsen van voldoende verluchtingsroosters, het voldoen aan de veiligheidsvoorschriften voor trappen (zorgen voor een intact loopvlak, goede handgrepen en borstweringen) en zorgen voor voldoende kwalitatief afgewerkte plafonds, muren en vloeren kunnen er bij deze woningen voor zorgen dat de kwaliteit van de woning opnieuw volledig in orde is. 18% van de woningen moeten hiervoor één van de opgesomde herstellingen uitvoeren, 21% moet er twee aanpakken en 9% moet drie tot vijf van deze niet structurele herstellingen aan de woning uitvoeren Woningen die zowel structurele als niet structurele ingrepen nodig hebben om terug in orde te kunnen worden gebracht 53% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen, zijnde ongeveer woningen, heeft ook structurele herstellingswerken nodig om opnieuw kwalitatief in orde te zijn. Bijna de helft van de noodkoop en noodeigenaarswoningen heeft dus, naast het aanpakken van een aantal van de hierboven vermelde niet structurele gebreken, ook meer structurele ingrepen nodig. Deze structurele ingrepen omvatten enerzijds ingrepen om bouwtechnische problemen zoals stabiliteitsproblemen, vochtproblemen of gebreken aan ramen en deuren aan te pakken en anderzijds ingrepen om problemen die voortvloeien uit de structuur, indeling en uitrusting van de woning (te steile trappen, het ontbreken van sanitaire voorzieningen, onvoldoende lichtinval of een te kleine woonentiteit) te verhelpen. Figuur 1 toont dat 33% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen één van de hierboven opgesomde structurele gebreken moet aanpakken. 2% moet enkel het structurele gebrek aanpakken, 13% dient hierbij ook één niet structureel gebrek in orde te brengen, 5% moet twee niet structurele gebreken en 13% moet tevens drie of vier niet structurele gebreken verhelpen om in orde te zijn. Verder toont figuur 1 dat 15% van de noodkoop en noodeigenaarswoningen twee structurele gebreken moeten onder handen nemen (3% in combinatie met één niet structureel gebrek, 8% in combinatie met twee niet structurele gebreken, 4% in combinatie met drie tot vijf niet structurele gebreken) en 4% van de woningen moet drie structurele gebreken opknappen, tevens in combinatie met meerdere niet structurele gebreken Het uitvoeren van renovatiewerken tussen 2002 en 2013 en de kwaliteit van de uitgevoerde renovatiewerken in de woningen van noodkopers en eigenaars Voor we conclusies trekken over het al dan niet in staat zijn van de noodkopers en eigenaars omtrent het uitvoeren van de nodige renovatiewerken, bekijken we eerst nog in welke mate ze renovatiewerken hebben uitgevoerd gedurende de afgelopen tien jaar en welke de kwaliteit was van deze uitgevoerde renovatiewerken. Uit het Groot Woononderzoek 2013 blijkt dat een grote groep van de noodkopers en eigenaars gerenoveerd heeft tussen 2002 en % van de noodkopers en eigenaars gaf tijdens de bevraging aan gerenoveerd te hebben. Hiermee ligt het aandeel binnen de groep van de noodkopers en eigenaars iets hoger dan binnen de groep van de andere eigenaars. Binnen deze groep gaf 66% van de eigenaars aan gerenoveerd te hebben de afgelopen tien jaar. Het verschil tussen beide is, door het lagere aantal observaties noodkopers en noodkopers in de steekproef van het GWO2013, te klein om van een statistisch significant verschil te spreken. pagina 30 van 59

31 Tabel 29 toont in welke mate bepaalde soorten renovatiewerken werden uitgevoerd binnen de groep van de noodkopers en eigenaars versus de groep van andere eigenaars en het volledige woningpatrimonium. Met uitzondering van het aandeel gerenoveerde daken, is het aandeel binnen de groep van de noodkopers en eigenaars telkens groter dan binnen de groep van de andere eigenaars. Bij 1/3de van de bestudeerde renovatiewerken is het een statistisch significant verschil. Vergeleken met het volledige woningpatrimonium, ligt het aandeel binnen de groep van de noodkopers en eigenaars telkens hoger. De cijfers uit deze tabel tonen dat er binnen de groep van de noodkopers en eigenaars weldegelijk, en zelfs bovengemiddeld, gerenoveerd wordt. Tabel 29 Aandeel gerenoveerde woningen waarbij een bepaald soort renovatiewerk (al dan niet gecombineerd met andere) werd uitgevoerd, naar noodeigenaarsschap, Vlaanderen, 2013 Noodkopers en eigenaars Andere eigenaars Significantie Volledige patrimonium Constructiewerken Funderingswerken 11,5% 8,2% n.s. 7,8% Uitbouw woning 19,3% 17,0% n.s. 14,4% Buitengevel 18,9% 15,1% * 15,1% Binnenmuren 43,7% 24,6% ** 26,4% Dakwerken (andere dan isolatie plaatsen) 31,0% 36,8% n.s. 34,8% Vloerwerken 56,3% 38,5% ** 35,8% Vervanging of plaatsing van een trap 11,2% 7,8% n.s. 7,5% Installatie sanitair, keuken, elektriciteit Installatie of vernieuwing van de badkamer of 49,4% 40,8% * 39,9% wc Installatie of vernieuwing van de keuken 41,9% 36,6% n.s. 35,4% Installatie of vernieuwing van de elektriciteit 47,3% 33,2% ** 32,6% Energiebesparende maatregelen Aanbrengen isolatie 46,4% 41,3% n.s. 38,6% Installatie of vernieuwing van ramen en/of 53,5% 48,3% n.s. 46,9% deuren Installatie of vernieuwing van de verwarmingsketel 48,3% 46,4% n.s. 44,7% Opfriswerken 79,7% 79,9% n.s. 76,8% Totaal (N) Een belangrijke vraag dan is in welke mate deze renovatiewerken kwaliteitsvol, en dus in lijn met de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten, zijn uitgevoerd. Figuur 2 toont in welke mate gerenoveerde woningonderdelen in lijn zijn met de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten voor de groep van de noodkopers en eigenaars versus de groep van andere eigenaars en het volledige, tussen 2002 en 2013 gerenoveerde, woningbestand. Uit de figuur blijkt dat de renovaties in noodkoop en noodeigenaarswoningen minder kwaliteitsvol zijn uitgevoerd vergeleken met de renovaties in woningen van andere eigenaars of het volledige, tussen 2002 en 2013 gerenoveerde, woningbestand. Vooral het aandeel gerenoveerde woningonderdelen dat toch nog op zichzelf aanleiding geeft tot een ontoereikende kwaliteit van de woning, ligt vier à vijf maal zo hoog binnen de groep van de noodkopers en eigenaars vergeleken met de andere groepen. pagina 31 van 59

32 Eén op zes tussen 2002 en 2013 gerenoveerde woningonderdelen in de woningen van noodkopers en eigenaars werden aangepakt om verbeterd te worden, maar voldoen, ondanks de inspanningen, toch niet aan de minimale woningkwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid. Het is uiteraard mogelijk dat de uitgevoerde renovatie tot een zekere verbetering heeft geleid, maar wanneer het woningonderdeel toch niet voldoet aan de minimale vereisten van de Vlaamse overheid, was de renovatie van het woningonderdeel tot op een zekere hoogte toch een maat voor niks. Niet alle woningonderdelen worden ondermaats gerenoveerd in de woningen van noodkopers en eigenaars. Zeven op tien gerenoveerde woningonderdelen is zelfs perfect in lijn met de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid. Binnen de groep van andere eigenaars worden 87% van de woningonderdelen perfect in lijn met de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid gerenoveerd, binnen het volledige gerenoveerde woningpatrimonium ligt dit aandeel op 84%. Figuur 2 De kwaliteit van de gerenoveerde woningonderdelen, Vlaanderen, % noodkopers en noodeigenaars andere eigenaars volledige woningpatrimonium perfect in lijn met de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten niet perfect in lijn met de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten op zichzelf ontoereikende kwaliteit Het in staat zijn van noodkopers en eigenaars tot het uitvoeren van (kwaliteitsvolle) renovatiewerken Bovenstaand cijfermateriaal maakt duidelijk dat vele noodkopers en eigenaars trachten om de kwaliteit van hun woning te verbeteren. In totaal voerde 70% van hen renovatiewerken uit tussen 2002 en Tegelijkertijd moeten we besluiten dat hun renovaties niet tot het gewenste effect leiden aangezien dat, ondanks de renovatie, toch nog elke woning van een noodkoper of noodeigenaars niet voldoet aan de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid. Daarenboven hebben we ook vastgesteld dat hun renovaties minder kwaliteitsvol worden uitgevoerd vergeleken met de renovaties aan andere (eigenaars)woningen. 16% van de gerenoveerde woningonderdelen in de woningen van noodkopers en eigenaars voldoen op zichzelf niet aan de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid. pagina 32 van 59

33 Zijn de noodkopers en eigenaars in staat om kwaliteitsvolle renovatiewerken uit te voeren en hun woning in lijn te brengen met de minimale veiligheids, gezondheids en kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid? Gezien de omvang van de renovatiewerken die nog nodig zijn en de socioeconomische toestand van deze groep eigenaars, betwijfelen we dit. Zowel het uitvoeren van beperkte herstellingswerken als het oplossen van structurele gebreken, die vaak gecombineerd met de nietstructurele gebreken voorkomen, zal niet evident zijn zonder overheidssteun. Voor de meeste noodkopers en eigenaars is de financiële marge die ze hebben om renovaties uit te voeren (zeer) beperkt. Vele kiezen er wel voor om een renovatie uit te voeren, maar moeten hierbij ook duidelijk keuzes maken waardoor ze enerzijds moeten inboeten aan kwaliteit van de uitgevoerde renovatie en anderzijds aan omvang van de uitgevoerde renovatie waardoor er dus steeds gebreken in de woningen aanwezig blijven die leiden tot een woning die niet voldoet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid. 3.2 Kwaliteitsgebreken in de woningen van captive renters Analoog aan de analyse van de kwaliteitsgebreken in de woningen van noodkopers en eigenaars, vergelijken we in onderstaande paragrafen de mate waarin kwaliteitsgebreken zich voordoen in de woningen van captive renters enerzijds met de mate waarin de kwaliteitsgebreken zich voordoen in de woningen van de andere huurders (zijnde het overblijvende segment van de huurmarkt dat niet bewoond wordt door captive renters) en anderzijds met de mate waarin de kwaliteitsgebreken zich voordoen in het totale Vlaamse woonpatrimonium. De definities/afbakeningen van de kwaliteitsgebreken die hieronder worden besproken, zijn opgelijst in bijlage De verschillende kwaliteitsgebreken aan woningen van captive renters overlopen Stabiliteitsproblemen en niet structurele gebreken aan daken en muren in woningen van captive renters Ernstige structurele stabiliteitsproblemen komen iets meer voor binnen het segment van de captive renters vergeleken met het segment van de andere huurders of met het totale Vlaamse woonbestand. 2% van de woningen van captive renters kampt met een ernstig structureel stabiliteitsprobleem (zie tabel 30). Beperkte stabiliteitsproblemen komen opmerkelijk meer voor bij de woningen van de captive renters in vergelijking met de andere huurwoningen of de volledige woningvoorraad: tabel 30 toont dat 10% van de woningen bewoond door captive renters een beperkt stabiliteitsprobleem aan dak en/of buitenmuren heeft. Hiermee ligt het aandeel drie keer zo hoog als in het segment van de andere huurwoningen (waar men 3% woningen met beperkte stabiliteitsproblemen telt) en meer dan dubbel zo hoog als binnen de volledige woningvoorraad (waar 4% van de woningen een beperkt stabiliteitsprobleem heeft). Ook niet structurele gebreken aan daken en muren komen procentueel bekeken ongeveer drie tot vier maal zoveel voor aan woningen van captive renters (33%) dan aan andere huurwoningen (10%) of binnen het volledige woningpatrimonium (9%). pagina 33 van 59

34 Tabel 30 Aandeel woningen met stabiliteitsproblemen en niet structurele gebreken aan daken en muren in woningen captive renters versus andere in Vlaanderen anno 2013 Captive renters Andere huurders Pearson Totaal Vlaams Chi² test captive woningbestand renters vs andere huurders Stabiliteitsproblemen Ernstige structurele stabiliteitsproblemen 2,1 0,3 ** 1,2 Beperkte stabiliteitsproblemen 10,0 3,2 ** 3,8 Niet structurele gebreken aan daken en muren 33,2 9,8 ** 8,8 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 119 observaties van captive renters in de dataset Vochtproblemen en gebreken aan raam en glaswerk in woningen van captive renters 31% van het huurwoningbestand bewoond door captive renters is in uitgebreide mate aangetast door insijpelend of opstijgend vocht, 39% is in beperktere mate aangetast door deze vochtproblemen. In totaal kampt dus maar liefst 70% van de woningen bewoond door captive renters met een probleem van insijpelend of opstijgend vocht (zie tabel 31). pagina 34 van 59

35 Tabel 31 Aandeel woningen met vochtproblemen en gebreken aan raam en glaswerk in woningen captive renters versus andere in Vlaanderen anno 2013 Captive renters Andere huurders Pearson Totaal Vlaams Chi² test captive woningbestand renters vs andere huurders Vochtproblemen Uitgebreide aantasting door insijpelend 30,6 5,2 ** 4,1 of opstijgend vocht Enkel beperkte aantasting door 39,0 21,4 ** 16,2 insijpelend of opstijgend vocht Schade door condensatievocht 53,6 23,9 ** 15,8 Gebreken aan raam en glaswerk Uitgebreide beschadiging van het raamwerk (*) Beperkte beschadiging van het raamwerk (*) Uitgebreide beschadiging van het glaswerk Beperkte beschadiging van het glaswerk 23,8 3,5 ** 3,5 17,4 8,2 ** 5,7 0,8 0,0 n.s. 0,1 4,6 2,0 n.s. 1,5 N (*) raamwerk binnen en/of buiten. N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 119 observaties van captive renters in de dataset. Deze aandelen liggen een heel stuk hoger dan de aandelen voor het overige huurderssegment. Daar kampen 5% van de woningen in uitgebreide mate en 21% in beperktere mate met een insijpelend of opstijgend vochtprobleem. In totaal zijn 26% van de woningen in dit segment aangetast door insijpelend of opstijgend vocht. Ook binnen het volledige woonpatrimonium heeft in totaal ongeveer 20% van de woningen te maken met zulke vochtproblemen. Daarnaast zijn 54% van de woningen bewoond door captive renters beschadigd door condensatievocht. Ook hier stellen we een veelvoud vast van het aandeel in het andere huurderssegment (24%) en in het totale woonpatrimonium (16%). Deze problemen van insijpelend of opstijgend vocht enerzijds en condensatievochtproblemen anderzijds komen zeer vaak gecombineerd voor in de woningen van de captive renters. 51% van de woningen combineert beide vormen van vochtproblemen, 19% heeft enkel een probleem van insijpelend of opstijgend vocht en 3% heeft enkel te maken met condensatievochtproblemen. In totaal heeft ruim twee op drie captive renterswoningen te maken met een vochtprobleem, 27% is vrij van vochtproblemen. Verder stellen we in tabel 31 ook vast dat de aandelen i.v.m. de gebreken aan raam en glaswerk binnen het segment van de captive renterswoningen een heel stuk hoger liggen dan binnen de andere segmenten. In totaal kampen ongeveer vier op tien captive renterswoningen met (uitgebreid of beperkt) beschadigd raamwerk, 5% van de woningen heeft (uitgebreid of beperkt) beschadigd glaswerk. In het andere huurderssegment en binnen het volledige woningpatrimonium treft men 12% woningen aan met beschadigd raamwerk en 2% woningen met beschadigd glaswerk. pagina 35 van 59

36 Veiligheidsproblemen aan trappen, overlopen en borstweringen in woningen van captive renters 34% van de woningen bewoond door captive renters heeft een structureel probleem aan de trap (namelijk dat hij te steil is) en 49% heeft een niet structureel probleem. Hiervan hebben 15% van de woningen een niet intact loopvlak, 36% geen goede handgrepen en 25% geen goede borstweringen (zie Tabel 32). Het aandeel binnen de groep van captive renters ligt voor een aantal van deze gebreken hoger dan binnen de andere segmenten, maar de verschillen zijn niet zo spraakmakend als voor de hierboven besproken kwaliteitsgebreken. Tabel 32 Veiligheidsbeoordeling van niet gemeenschappelijke trappen, overlopen en borstweringen in woningen captive renters versus andere in Vlaanderen anno 2013 Captive renters Andere huurders Pearson Totaal Vlaams Chi² test captive woningbestand renters vs andere huurders Trap te steil 33,5 9,9 ** 10,8 Loopvlak niet intact 15,1 3,9 ** 4,2 Geen goede handgrepen 35,8 22,1 * 30,1 Geen goede borstwering 25,3 19,9 n.s. 19,5 N (*) raamwerk binnen en/of buiten. N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 119 observaties van captive renters in de dataset Problemen met de technische installaties in woningen van captive renters Tabel 33 toont dan wel weer opmerkelijke verschillen. Wat problemen met de elektrische installatie betreft, toont de tabel dat 10% van de captive renterswoningen een probleem in de zekeringskast heeft, 17% heeft een elektrisch toestel (klasse I) in de veiligheidszone van bad of douche staan en 27% heeft loshangende stopcontacten in de woning. In totaal treft men bij 41% van de captive renterswoningen één of meerdere problemen met de elektrische installatie aan. Voor het overige huurderssegment liggen de aandelen lager: 5% heeft een probleem in de zekeringskast, 11% heeft een elektrisch toestel (klasse I) in de veiligheidszone van bad of douche staan en 10% heeft loshangende stopcontacten in de woning. In totaal treft men bij 23% van deze huurwoningen één of meerdere problemen met de elektrische installatie aan. Ook problemen met de verwarmingsinstallatie komen veelvuldiger voor in de woningen van captive renters dan in andere huurwoningen. 19% van de captive renterswoningen heeft een beschadigde of slecht functionerende centrale verwarmingsinstallatie en 21% heeft beschadigde verwarmingstoestellen met een verbrandingsproces staan in de woning. Voor het andere huurderssegment liggen deze aandelen beide op 6 à 7%. Voor het volledige woningpatrimonium schommelen deze aandelen rond 4 à 5%. pagina 36 van 59

37 Tabel 33 Problemen met de technische installaties in woningen captive renters versus andere in Vlaanderen anno 2013 Problemen elektrische installatie Probleem in de zekeringskast van de elektrische installatie Elektrisch toestel (klasse I) in veiligheidszone bad of douche Loshangende stopcontacten in de woning Problemen verwarmingsinstallatie Beschadigde of slecht functionerende centrale verwarmingsinstallatie Beschadigde verwarmingstoestellen in de woning met een verbrandingsproces Captive renters Andere huurders Pearson Totaal Vlaams Chi² test captive woningbestand renters vs andere huurders 10,1 4,5 n.s. 7,3 17,0 11,2 * 8,0 26,5 9,4 ** 9,2 18,6 6,9 ** 5,1 21,1 6,0 ** 4,1 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 119 observaties van captive renters in de dataset Kwaliteitsproblemen i.v.m. binnenklimaat en basiscomfort in woningen van captive renters In 26% van de captive renterswoningen ontbreekt een sanitaire basisvoorziening. Dit betekent dat er geen of een niet functionerende gootsteen in de keuken met warm en koud water is, geen of een nietfunctionerend(e) bad of douche met warm en koud water is en/of geen of een niet functionerende wc is. Verder ontbreekt bij 8% van de captive renterswoningen de mogelijkheid om een vast verwarmingstoestel aan te sluiten in de leefruimte. Bij de andere huurwoningen of in het totale woonpatrimonium komt dit maar bij 1% van de woningen voor. Bij 18% van de captive renterswoningen valt onvoldoende licht binnen in de woning. Hiermee is het aandeel drie à vier keer zo hoog als het aandeel binnen het segment van de andere huurwoningen of binnen het totale woningpatrimonium, waar het aandeel respectievelijk 4% en 5% bedraagt. Tot slot kan 41% van de captive renterswoningen onvoldoende verlucht worden. Ook binnen de andere segmenten komt het probleem meer voor dan de andere criteria in verband met binnenklimaat en basiscomfort: bij de andere huurwoningen in 24% van de woningen en in het volledige woningpatrimonium in 30% van de woningen. pagina 37 van 59

38 Tabel 34 Analyse van de verschillende kwaliteitscriteria i.v.m. binnenklimaat en basiscomfort in woningen captive renters versus andere in Vlaanderen anno 2013 Ontbreken van een of meerdere sanitaire kwaliteitscriteria (*) Ontbreken van kwaliteitscriterium verwarming leefruimte Ontbreken van een of meerdere kwaliteitscriteria i.v.m. lichtinval Ontbreken van een of meerdere basisvoorzieningen i.v.m. verluchting Captive renters Andere huurders Pearson Totaal Vlaams Chi² test captive woningbestand renters vs andere huurders 25,6 2,3 ** 4,3 7,9 1,5 ** 1,3 18,3 3,6 ** 4,6 41,3 24,3 ** 30,4 N (*) ontbreken van een of meerdere sanitaire kwaliteitscriteria: geen of een niet functionerende gootsteen in de keuken met warm en koud water, geen of een niet functionerend(e) bad of douche met warm en koud water en/of geen of een niet functionerende wc. N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 119 observaties van captive renters in de dataset Mogelijk risico op CO vergiftiging in woningen van captive renters In de woningen van captive renters is er een aanzienlijk groter risico op een CO vergiftiging vergeleken met de andere segmenten (zie tabel 35). In totaal is er in 40% van de captive renterswoningen een mogelijk risico op CO vergiftiging. Voor de andere huurwoningen of binnen het totale Vlaamse woonbestand ligt dit aandeel beduidend lager, respectievelijk op 20% en 15%. Tabel 35 toont ook dat er ongeveer evenveel captive renterswoningen risico lopen door schade aan een verwarmingstoestel (24%) als door een slecht functionerende installatie met gele vlam of een slecht verluchte ruimte van een cv installatie type b of een bijkomende gasgeiser type a of b (24%). Hiermee onderscheiden ze zich van het andere huurderssegment en het volledige Vlaamse woonpatrimonium waar er een grotere groep woningen risico lopen door onvoorzichtigheid of onzorgvuldigheid van de bewoner dan dat ze risico lopen door schade aan de verwarmingstoestellen. pagina 38 van 59

39 Tabel 35 Aandeel woningen met een mogelijk risico op CO vergiftiging in woningen captive renters versus andere in Vlaanderen anno 2013 Captive renters Andere huurders Pearson Totaal Vlaams Chi² test captive woningbestand renters vs andere huurders Risico op CO vergiftiging door 24,2 9,1 ** 7,0 gebreken aan toestellen Risico op CO vergiftiging door onvoorzichtigheid 24,1 13,6 ** 10,7 of onzorgvuldigheid bewoner Totaal Risico op CO vergiftiging 40,3 20,1 ** 15,2 N N = het aantal observaties in de dataset, bijvoorbeeld: er zitten 119 observaties van captive renters in de dataset Synthese van de technische kwaliteitsaspecten en een inschatting van de nodige herstellingswerken aan de woningen van captive renters De captive renterswoningen hebben, naast het aanpakken van een aantal niet structurele gebreken, ook telkens structurele ingrepen nodig om aan alle kwaliteitsvereisten van de Vlaamse overheid te voldoen. Deze structurele ingrepen omvatten enerzijds ingrepen om bouwtechnische problemen zoals stabiliteitsproblemen, vochtproblemen of gebreken aan ramen en deuren aan te pakken en anderzijds ingrepen om problemen die voortvloeien uit de structuur, indeling en uitrusting van de woning (te steile trappen, het ontbreken van sanitaire voorzieningen, onvoldoende lichtinval of een te kleine woonentiteit) te verhelpen. Figuur 3 toont hieromtrent dat 70% van de captive renterswoningen één van de hierboven opgesomde structurele gebreken moet aanpakken. 24% moet enkel het structurele gebrek aanpakken, 20% dient hierbij ook één niet structureel gebrek in orde te brengen, 13% moet twee niet structurele gebreken en 13% moet tevens drie of vier niet structurele gebreken verhelpen om in orde te zijn. Verder toont figuur 3 dat 19% van de captive renterswoningen twee structurele gebreken moet onder handen nemen (2% moet enkel de structurele gebreken aanpakken, 4% moet dit doen in combinatie met één niet structureel gebrek, 5% in combinatie met 2 niet structurele gebreken, 8% in combinatie met drie tot vijf niet structurele gebreken). Daarnaast moet 7% van de captive renterswoningen drie structurele gebreken opknappen (2% moet dit in combinatie met twee niet structurele gebreken doen, 5% in combinatie met drie tot vijf niet structurele gebreken) en 4% moet vier structurele gebreken herstellen (4% moet dit doen in combinatie met één niet structureel gebrek, 0,4% in combinatie met drie niet structurele gebreken). Eens de aanpak van een structureel gebrek aan de orde is, krijgt de renovatie een ingrijpender karakter. We schatten dat er hierbij meestal relatief grote en duurdere renovatiewerken nodig zullen zijn om de woning weer in orde te brengen. Daar deze structurele werken in vele gevallen hinder en misschien wel een tijdelijke onbewoonbaarheid van de woning met zich meebrengen, zullen deze werken, indien de verhuurder ze wil en kan uitvoeren, vaak tussen twee huurcontracten in gebeuren. Het is ook niet ondenkbaar dat met een dergelijke uitvoerige renovatie de huurprijs wordt verhoogd op de private huurmarkt. Dit maakt dat de huidige captive renters van woningen die structurele pagina 39 van 59

40 werken nodig hebben, gezien het feit dat ze nu al weinig financiële mogelijkheden hebben, de verhoogde huurprijs die met de ingrijpende renovatie gepaard gaat, niet kunnen betalen. De kans is ook klein dat deze huurders binnen de private huursector kwalitatief betere woningen zullen vinden. Voor een vergelijkbare prijs. Vanderstraeten en Ryckewaert (2015b) becijferden dat er een significant huurprijsverschil zit tussen woningen die structurele ingrepen nodig hebben, woningen die enkel kleinschaligere ingrepen nodig hebben en woningen die kwalitatief in orde zijn. De huurprijs van de private huurwoningen met een structureel gebrek is beduidend lager dan de rest. Captive renters zijn, gezien hun beperkte financiële mogelijkheden, aangewezen op het structureel kwalitatief slechte segment van de private huurmarkt. Zonder hulp van de overheid zal het voor hen uiterst moeilijk tot onmogelijk zijn om hun woonsituatie te verbeteren. pagina 40 van 59

41 Figuur 3 Aandeel van de verschillende combinaties van aantal structurele en niet structurele gebreken bij captive renterswoningen in Vlaanderen, 2013 pagina 41 van 59