Wonen en woonbeleid in Vlaanderen Hoe de woonmarkt organiseren om aan de sociale en eigentijdse woonnoden te voldoen?

Transcriptie

1 Design Charles & Ray Eames - Hang it all Vitra Wonen en woonbeleid in Vlaanderen Hoe de woonmarkt organiseren om aan de sociale en eigentijdse woonnoden te voldoen? Sien Winters Onderzoeksleider HIVA Coördinator team wonen Steunpunt Ruimte en Wonen

2 INHOUD 1. Het Vlaamse woonbeleid 2. Gegevens over woningen 3. Gegevens over bewoners 4. Beleidsevaluatie 5. Besluit

3 1. Het Vlaamse woonbeleid De Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997), artikel 3: Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd

4 1. Het Vlaamse woonbeleid De Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997), artikel 3: Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd

5 1. Het Vlaamse woonbeleid De Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997), artikel 3: Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. 4 strategische doelstellingen: - Beschikbaarheid - Kwaliteit - Betaalbaarheid - Woonzekerheid

6 1. Het Vlaamse woonbeleid De Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997), artikel 4 1: Het Vlaamse woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

7 1. Het Vlaamse woonbeleid De Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997), artikel 4 2: Het woonbeleid is gericht op: 1. de realisatie van optimale ontwikkelingskansen voor iedereen; 2. een optimale leefbaarheid van de wijken; 3. het bevorderen van de integratie van bewoners in de samenleving; 4. het bevorderen van gelijke kansen voor iedereen. Strategische doelstelling: Integratie en gelijke kansen van bewoners

8 1. Het Vlaamse woonbeleid Organisatie van het woonbeleid: Eerste verantwoordelijkheid op Vlaams niveau Maar belangrijke hefbomen op federaal niveau Fiscaliteit huurwetgeving Gemeente als regisseur van het woonbeleid Tot voor enkele jaren echter weinig instrumenten Maar nu o.a. grond- en pandenbeleid, programmering sociale huisvesting

9 1. Het Vlaamse woonbeleid Organisatie van het Vlaamse woonbeleid: Vlaamse Woonraad Sociale huisvestingsmaatschappijen huur en koop Sociale kredietvennootschapen Vlaams Woningfonds Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Overleg Bewonersbelangen Vlaamse administratie: Departement RWO afdeling woonbeleid VMSW Wonen Vlaanderen Inspectie RWO afdeling Toezicht

10 1. Het Vlaamse woonbeleid Instrumenten van het woonbeleid: - Kwaliteitsbeleid: - Veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen - Conformiteitsattest - Ongeschikt en onbewoonbaar verklaring - Handhaving: administratieve en strafrechtelijke procedure - Subsidies voor sociale huisvesting - Investeringssubsidies woningen - Subsidies sociale infrastructuur - Werkingstoelage voor SVK s

11 1. Het Vlaamse woonbeleid Instrumenten van het woonbeleid: - Premies voor particulieren: - Verbeterings- en aanpassingspremie - Renovatiepremie - Huursubsidie - Planning: - grond- en pandenbeleid - programmering sociale huisvesting - Toezicht: - Wettigheidstoezicht - prestatiebeoordeling

12 2. Gegevens over woningen Uitwendige Woningschouwing 2005: Beoordeling uitwendige kwaliteit van op publieke domein Objectieve score na systematische screening dak, gevel, buitenschrijnwerk Netto-steekproef = Woonsurvey 2005: Eerste grootschalige bevraging huishoudens over wonen Over woning, woonomgeving, werken, uitgaven, financiering, woongeschiedenis, fysische staat van de woning... Netto-steekproef = Pagina 12

13 2. Gegevens over woningen Uitwendige woningschouwing 2005 N Uitwendige woningschouwing 2005 % Zonder gebreken ,0 Klein herstel ,4 Lichte renovatie ,7 Zware renovatie ,8 Te vervangen ,2 Totaal Klein herstel: lichte gebreken Lichte renovatie: één zwaar gebrek of meerdere zware gebreken van beperkte aard Zware renovatie: uitgebreide zware gebreken van verschillende aard en aan meerdere elementen, renovatie nog verantwoord Te vervangen: kostprijs van renovatie weegt niet op tegen waarde van gebouw na renovatie Pagina 13

14 2. Gegevens over woningen Aandeel woningen zware renovatie en te vervangen per arrondissement Uitwendige Woningschouwing 2005 Pagina 14

15 2. Gegevens over woningen Fysische staat van de woning, op basis van bevraging 2005 Synthese-index fysische staat van de woning (binnen- en buitenzijde van de woning) % N Goed 65, Matig 25, Slecht 8, Zeer slecht 0, Totaal Slecht: ongeschikt voor bewoning overeenkomstig Vlaamse Wooncode Zeer slecht: min. 4 grote herstellingen aan electrische installatie, binnenmuren, buitenmuren, ramen, dakgoot, dak. Pagina 15

16 2. Gegevens over woningen Fysische staat van de woning, naar eigendomsstatuut Bron: Woonsurvey 2005 Goed Matig Slecht Zeer slecht totaal Eigenaar 71,2 22,2 6,3 0,3 100 Huurder 48,3 34,5 14,7 2,4 100 koper 62,1 28,0 9,3 0,5 100 bouwer 84,5 13,9 1,6 0,0 100 private huurder 45,9 35,2 16,1 2,7 100 sociale huurder 56,1 32,4 10,2 1,3 100 Pagina 16

17 2. Gegevens over woningen Evolutie Uitrusting 1981* 1991** 2001** 2005*** Geen klein comfort 28.7% 13.9% 4.9% 3.3% Klein comfort 22.4% 27.1% 25.0% 17.8% Middelmatig comfort 20.1% 16.6% 14.0% 10.4% Groot comfort 28.8% 42.4% 56.0% 68.5% Bron: * Goossens et al. (1997), **Vanneste et al. (2007), *** Heylen et al. (2007). Klein comfort = stromend water, WC en badkamer of douche Middelmatig comfort = klein comfort + CV Groot comfort = middelmatig comfort, keuken min 4 m², telefoonaansluiting, minstens één auto. Pagina 17

18 2. Gegevens over woningen Verklaringen voor de gunstige evolutie: Toenemende verkoop van bestaande woningen jaarlijks tal grondige renovaties Nieuwbouw jaarlijks goede woningen erbij Sociale huisvesting: jaarlijks grondige renovaties Pagina 18

19 3. Gegevens over bewoners Bewonerstitel 1981* 1991* 2001** 2005*** Eigenaar 65,6 68,9 72,6 74,4 Huurder 32,6 29,5 25,8 24,1 Private huurder nb nb 20,5 18,5 Sociale huurder nb nb 5,3 5,6 Woont gratis 1,8 1,6 1,6 1,6 Bronnen: *Volks- en Woningtelling 1981 en 1991, **Socio-Economische Enquête 2001, *** Woonsurvey 2005 Pagina 19

20 % eigenaars, actieven (-65 jaar) 3. Gegevens over bewoners Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd) ste quintiel de quintiel Jaartal Bron: Heylen e.a. (2007) op basis van diverse bronnen Pagina 20

21 3. Gegevens over bewoners Sociaal-economisch profiel eigenaars en huurders 2005 Gemiddeld equivalent inkomen Eigenaars Private huurders Sociale huurders 1496 euro 1251 euro 913 euro 20% laagste inkomens 17% 22% 50% Werkloos Hoger onderwijs Eenoudergezin Alleenstaande Bron: Winters e.a. (2007) op basis van diverse bronnen Pagina 21

22 3. Gegevens over bewoners Naakte woonuitgaven anno 2005 Private huur: 431 euro/maand Sociale huur: 258 euro/maand Huur totaal: 396 euro/maand Afbetaalde som hypothecaire lening: 564 euro/maand Uitgaven nutsvoorzieningen: Eigenaars: 172 euro/maand Huurders: 122 euro/maand Pagina 22

23 Gemiddelde woonquote (%) 3. Gegevens over bewoners Evolutie gemiddelde woonquote Afbetalende eigenaars Private huurders Sociale huurders Totaal huishoudens Jaartal Bron: Heylen e.a. (2007) op basis van diverse bronnen Pagina 23

24 Bedragen in Euro 3. Gegevens over bewoners Achterliggende verklaring Inkomen afbetalende eigenaars (gem.) Inkomen huurders (gem.) Som af betaling (gem) Huur (gem.) Jaartal Bron: Heylen e.a. (2007) op basis van diverse bronnen Pagina 24

25 3. Gegevens over bewoners Grootste problemen met betaalbaarheid Private huurders met laag inkomen Ouderen op private huurmarkt Alleenstaanden en eenoudergezinnen Ziek / arbeidsongeschikt / werkloos Pagina 25

26 3. Gegevens over bewoners Hoe groot is de groep met betaalbaarheidsproblemen? Vb. als norm: woonquote > 30% Eerste inkomensquintiel Tweede inkomensquintiel Afbetalende eigenaars Private huur Sociale huur Samen Pagina 26

27 3. Gegevens over bewoners Selectie op de private huurmarkt: Vraag aan verhuurders (n = 347): Wat zou u doen indien zich een kandidaat-huurder zou aanbieden die van andere afkomt is 27% andere huurder zoeken afhankelijk is van huurwaarborg OCMW 41,4% alleenstaand is met kind(eren) 10,8% Pagina 27

28 4. Beleidsevaluatie Sociale huur: Effectiviteit hoog (bereikt een erg zwakke groep, zeer goede kwaliteit, goede betaalbaarheid) Leefbaarheidsproblemen beperkt (geconcentreerd) Tevredenheid zeer hoog Sector levert daarnaast bijdrage tot kwaliteit publieke ruimte, stadsontwikkeling, duurzaamheid, wonen en zorg op maat Te beperkt van omvang om alle noden te dekken (bijkomende behoefte geraamd om woningen) aanbevelingen: Maximaal inzetten op verdere uitbouw Evaluatie toewijzingsbeleid en financiering van de sector nodig Hoe allerzwaksten maximale kans op sociale woning geven? Samenwerking met welzijn verder uitbouwen Sterke SHM s Pagina 28

29 4. Beleidsevaluatie Sociale koop: Brengt eigen woning binnen mogelijkheden van middengroepen Drie kwart van huurders valt onder inkomensgrens Jaarlijks à begunstigden van sociale lening Een sociale lening = lot uit de loterij Ook hier bijdrage tot kwaliteit publieke ruimte, stadsontwikkeling, duurzaamheid aanbevelingen: Subsidies meer selectief toekennen Bv. door samenwerking met welzijnsorganisatie, verlaging plafonds aankoopprijzen Sterke SHM s Kunnen overheidsmiddelen voor sociale kavels niet beter elders worden ingezet? Pagina 29

30 4. Beleidsevaluatie Private huurmarkt: Verschraling private huurmarkt: Huurder verzwakt Verhuurder veroudert (weinig professionele verhuurders) Rendement op verhuring nauwelijks hoger dan staatsobligatie Aandeel in woningmarkt daalt permanent Vandaag weinig instrumenten om private huurmarkt te sturen Geen huursubsidie of aanbodsubsidie Huurwetgeving is federaal Fiscaliteit gericht op eigendomsverwerving Markt lijkt wel enig zuurstof te krijgen met economische crisis aanbevelingen: Private huurmarkt inschakelen als volwaardige deelmarkt in sociaal woonbeleid Door vraag- en/of aanbodsubsidies Pagina 30

31 4. Beleidsevaluatie Huursubsidie: Nu een tal begunstigden Zeer strenge inkomensgrens Strenge bijkomende voorwaarden (verhuisbeweging, SVK-verhuring) Dus niet echt een huursubsidie Verruiming gepland voor wie op wachtlijst staat voor sociale woning aanbevelingen: Algemeen stelsel nodig, complementair aan sociale huisvesting Kwaliteitsvoorwaarden opleggen aan woning Prijsbewaking vereist Beide kan door koppeling aan verhuring via intermediairen (= de facto uitbreiding sociale huisvesting) Eventueel koppelen aan aanbodsubsidie Pagina 31

32 4. Beleidsevaluatie Aanbodsubsidie private huurmarkt: Bestaat momenteel niet Te overwegen: Subsidie gericht op verhogen van bijkomend aanbod aan kleine en goedkope huurwoningen (cfr Frankrijk) En/of subsidie gericht op stimuleren van renovatie huidig huurpatrimonium (bv premies, fiscaal aftrekbaar maken van kosten) En/of subsidie gericht op in de markt houden van huidige huurwoningen (bv via verlaging erfenis-, schenkingsrechten) Maar met blijvende sterke fiscale steun voor eigendomsverwerving is dit druppel op hete plaat Pagina 32

33 4. Beleidsevaluatie Lokaal woonbeleid: Taken van de gemeenten: Coördineren lokaal woonbeleid (regiefunctie) Handhaven woonkwaliteit Uitvoering eigen woonbeleid (bv premies, sociale woningen aanbieden) Informatie verstrekken Regiefunctie in Vlaanderen amper aanwezig Subsidiestelsel intergemeentelijke samenwerking brengt wel dynamiek Nieuwe instrumenten: grond- en pandenbeleid, toewijzing sociale woningen, IP- UP Aanbevelingen: Regiefunctie sterker uitbouwen, o.a. lokale woonactoren betrekken en aansturen, doordacht grond- en pandenbeleid voeren... Pagina 33

34 4. Beleidsevaluatie Wonen en zorg: Toenemende groep ouderen Woningpatrimonium onvoldoende afgestemd op zorgnood Residentieel aanbod nog erg gericht op zorg en minder op wonen Aanbevelingen: Woonzorgzones als richtinggevend concept voor afstemming wonen en zorg op lokaal niveau Infrastructuur voor wonen en zorg plannen op wijkniveau Coördinatie tussen dienst- en zorgverlenende organisaties Vlaams en federaal beleid moeten dit mogelijk maken, o.a. loskoppeling wonen en zorg afstemming residentiële zorg en thuiszorg vernieuwende woonvormen mogelijk maken en stimuleren (kangoeroewonen, duplexwonen, groepswonen, meegroeiwonen ) Pagina 34

35 4. Beleidsevaluatie Duurzaamheid: Huisvesting als belangrijke gebruiker van ruimte, grondstoffen en energie Energieprestaties vooral zwak op private huurmarkt De al zwakke private huurder betaalt de rekening Aanbevelingen: Verder investeren in duurzaam gebruik van grondstoffen en energie in woningbouw Zuinig met aansnijden van open ruimte Ontwikkeling innovatieve projecten en nieuwe woontypologieën Renovatie gericht op energiezuinigheid stimuleren, vooral in zwakste segmenten op de markt Pagina 35

36 4. Beleidsevaluatie Naar nog meer regels? Om steeds complexer wordende realiteit te sturen maakt beleid gebruik van steeds meer regels Transparantie wordt alsmaar kleiner Steeds meer mankracht nodig om regels te beheersen en te controleren Aanbeveling: Van hiërarchische sturing naar netwerksturing, door: Eenvoudige regelgeving Meer autonomie bij uitvoerende actoren en lokale besturen Maar tegelijkertijd sterkere sturing van onderuit door betrokkenheid van bewoners, welzijnsorganisaties, middenveld Pagina 36

37 5. Besluit Er is wel degelijk toekomst voor een betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting Waar het nog schort zijn goede stappen gezet Maar de weg is nog lang Daarom met vereende krachten recht op het doel af! Pagina 37

38 Meer info Aftrap voor opmaak van Vlaams Woonbeleidsplan: 29 november 2011 Pagina 38