Roland van der Schoot

Transcriptie

1 Roland van der Schoot Het investeringsvoorsteleringsvoor vastgoedontwikkelingkeling is meer dan alleen risico s beheersen Vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties

2 II

3 Het ideale investeringsvoorstel vastgoedontwikkeling is meer dan alleen risico s beheersen Afstudeerrapportage R. J. A. van der Schoot Student nummer: rolandvanderschoot@hotmail.com Faculteit: Bouwkunde Universiteit: Technische Universiteit Delft Afdeling: Real Estate & Housing Adres: Julianalaan BL Delft Hoofdmentor: R. S. van der Kuij 2 e mentor: L. H. M. J. Lousberg Gecommitteerde: K. J. Vollers Mentor Havensteder: J. Theuns Presentatie: vrijdag 4 November 2011 om Collegezaal C, faculteit Bouwkunde Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot III

4 IV

5 VOORWOORD Het rapport dat voor u ligt, is geschreven ter afronding van de master Real Estate and Housing aan de Technische Universiteit Delft. Het rapport is tot stand gekomen door een uitgebreide literatuurstudie, een afstudeerstage bij Com wonen 1, analyse van bestaande documentatie van woningcorporaties in Nederland en interviews met sleutelinformanten bij deze woningcorporaties. In het eerste hoofdstuk van dit rapport wordt het onderzoeksgebied beschreven en daarmee het probleem dat door middel van dit onderzoek wordt opgelost. Voor de lezers die vooral zijn geïnteresseerd in het resultaat van het onderzoek, is deel V het belangrijkst. Daarin leest u de algehele conclusie en de randvoorwaarden die gesteld worden aan een investeringsvoorstel. In paragraaf 6.4 wordt het ideale format gepresenteerd. Door de SS Rotterdam werd mijn interesse in investeringsbeslissingen bij woningcorporaties gewekt. Ik verwonderde mij over de manier waarop bepaalde projecten werden uitgevoerd, terwijl dit achteraf niet geheel verantwoord bleek. In combinatie met het belang van risicomanagement - dat tegenwoordig een wondermiddel lijkt voor het oplossen van alle problemen - ben ik mij gaan verdiepen in het risicomanagement. Dit bracht mij, mede dankzij Ellen Gehner, bij het weloverwogen aangaan van risico s door woningcorporaties. Hoe zij dit doen en met behulp van welk document zij deze beslissing maken, trok mijn belangstelling. Het onderzoek kende een trage start doordat de kaders van het onderzoek nog niet volledig duidelijk waren en nog moesten worden onderzocht. Het onderzoeken van de vele invalshoeken op investeringsbeslissingen hielp hier niet bij. Door de middelen die mij door Com wonen werden aangereikt, kwam de snelheid weer terug in het onderzoek. Door een bezoek aan de SS Rotterdam kwam de motivatie ook weer terug. Het einde van het onderzoek werd gekenmerkt door frustraties aangaande het schrijven van het rapport. Mijn dank aan Eveline Klip en Jeroen Reijke is dan ook groot. Zonder hen was het waarschijnlijk niet gelukt om deze rapportage zo helder te schrijven. Roland van der Schoot , Delft 1 Com wonen op 1 juli 2011 gefuseerd met PWS tot Havensteder Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot V

6 SAMENVATTING Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren hun mogelijkheden om te ontwikkelen zien afnemen. De oorzaak hiervoor kan gezocht worden in de veranderingen van het werkveld van de woningcorporatie in Nederland. De belangrijkste hiervan zijn wellicht de financiële crisis en de Europese regelgeving op het gebied van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Door het afnemen van de mogelijkheden en beschikbare middelen is het belang van risicomanagement en het weloverwogen aangaan van risico s alleen maar toegenomen. Hierdoor is het des te belangrijker dat weloverwogen investeringsbeslissingen gemaakt worden om te zorgen dat het geïnvesteerde vermogen het gewenste resultaat oplevert. Hoofdvraag Wat is het ideale format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties?. Relevantie Enkele woningcorporaties zijn de afgelopen jaren negatief in het nieuws gekomen met de investeringsbeslissingen die zij gemaakt hebben. Een investeringsbeslissing wordt gemaakt door een besluitvormer op basis van (onder andere) het investeringsvoorstel. Dit rapport verschaft een beeld van de theorie en de praktijk aangaande een investeringsvoorstel bij woningcorporaties. Het format wat hierbij ontwikkeld wordt kan een woningcorporatie helpen bij het beoordelen of opstellen van een investeringsvoorstel, zodat een investeringsvoorstel vollediger en inzichtelijker gemaakt kan worden. Onderzoeksontwerp Het onderzoek bestaat uit een theoretisch en een empirisch deel. Het theoretische deel is een uitgebreide literatuurstudie die verklaart vanuit de literatuur hoe een format voor een investeringsvoorstel eruit kan zien. Aan de hand van de literatuurstudie wordt een concept format geformuleerd wat gebruikt wordt bij het empirisch onderzoek. Het empirisch onderzoek onderzoekt wat de praktijk het belangrijkste vindt aan een investeringsvoorstel en van het conceptformat vindt en verklaard de verschillen tussen het conceptformat en de investeringsvoorstellen vanuit de praktijk. Dit onderzoek is uitgevoerd bij zeven woningcorporaties in Nederland. Als het uiteindelijke format is geformuleerd wordt gecontroleerd aan de hand van een survey of het format ook daadwerkelijk in de praktijk gebruikt zou kunnen worden. Literatuur Het moment waarop besloten wordt om in een project te investeren is het moment waarop de besluitvormer voldoende overtuigd en geïnformeerd is van de haalbaarheid van het project en er vertrouwen in heeft dat degene die het investeringsvoorstel gaat uitvoeren ook daadwerkelijk haalbaar kan uitvoeren. Op het moment dat dit investeringsvoorstel is goedgekeurd, accepteert de woningcorporatie de bijbehorende risico s van het project. In de literatuur zijn er verschillende indelingen van de fases bij een ontwikkelingsproces. In grote lijnen komen deze processen overeen. De inhoud van de fases verschillen enigszins maar ook hier komt het overeen. Door deze processen naast elkaar te zetten en te vergelijken zijn er momenten te onderscheiden waarop een investeringsbeslissing wordt genomen. Het meest invloedrijke en belangrijke moment voor de definitie van het project is te herkennen aan het moment waarop besloten wordt of het project haalbaar is of niet. Voor deze beslissing zijn er in principe nog geen bindende contracten aangegaan. Immers, de besluitvormer heeft daar nog geen goedkeuring voor verleend. Na deze beslissing worden er contracten gesloten met bijvoorbeeld de aannemer, architect en de gemeente, de organisatie committeert zich hiermee aan de realisatie van het project. Tevens wordt op VI

7 dat moment gekeken of het project daadwerkelijk binnen de organisatie past en waarom de organisatie dit project zou moeten realiseren. Eenmaal voorbij dit punt is het zonder grote financiële gevolgen bijna niet meer mogelijk om het project stop te zetten. Aan de hand van verschillende invalshoeken op een investeringsvoorstel is het conceptformat vormgegeven. De invalshoeken die gebruikt zijn: marketing, rapportagetechnieken, projectontwikkeling, corporate finance, taxatieleer en de 'derde sector. Uit deze invalshoeken zijn verschillende verklaringen gehaald voor de kenmerken van het werkveld waarin de woningcorporatie werkt. Aan de hand hiervan is het volgende conceptformat geformuleerd Managementsamenvatting 2. Project specifieke kenmerken 3. Projectanalyse 4. Opties/ Scenario s 5. Financiën 6. Planning 7. Bijlagen Empirisch onderzoek Het empirisch gedeelte van het onderzoek bestaat uit een vergelijking van investeringsvoorstellen uit de praktijk met het conceptformat en diepte interviews met de opstellers en besluitvormers aan de hand van die vergelijking. Deze investeringsvoorstellen komen van zeven verschillende woningcorporaties verspreid door Nederland. De investeringsvoorstellen worden vergeleken met het concept format wat geformuleerd is aan de hand van de literatuur. De resultaten van dit onderzoek vormen het ideale format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties. Of het format daadwerkelijk ideaal is wordt getoetst door een survey onder de sleutelinformanten. Hierbij wordt getoetst of de sleutelinformanten daadwerkelijk het format in de praktijk zouden gebruiken. De volgende verbeterpunten voor het conceptformat zijn het resultaat van de interviews met de sleutelinformanten en vormen de conclusie van de diepte-interviews. 1. Aanleiding / introductie toevoegen (bij de projectspecifieke kenmerken). 2. Visuele hulpmiddelen bij het investeringsvoorstel. 3. Exit-scenario en een korte onderbouwing van de scenariokeuze 4. Rekenen met de levenscyclus van een vastgoedobject. 5. Verantwoording parameters uitschrijven. 6. Organisatie (intern en extern) verplaatsen. 7. Volgorde van de oplegnotitie. 8. Heldere uitleg bij de SWOT-analyse 9. Impact van het project op de organisatie toevoegen. 10. Beter waarborgen van de kwaliteit door middel van doelstellingen. 11. Financierbaarheid en fiscaliteit toevoegen 2 Het volledige concept format wat is gebruikt bij het onderzoek is weergegeven in bijlage 7 van dit onderzoek Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot VII

8 Deze verbeterpunten resulteren in de volgende indeling voor het ideale format: 1. Managementsamenvatting a. Gevraagd besluit b. Vraag c. Financiën d. Planning e. Belangrijkste risico s 2. Inhoud 3. Project specifieke kenmerken a. Aanleiding b. Vraag c. Antwoord d. Doelstellingen e. PVE, S.O. 4. Projectanalyse a. Missie / visie b. strategie c. SWOT-analyse d. Beheersmaatregelen 5. Opties en Exit-scenario Onderbouwing gekozen scenario en exit-scenario 6. Financiën a. Parameters b. Verwacht rendement c. Onderbouwing in bedrijfsbegroting d. Financiering en Fiscaliteit e. Conclusie 7. Projectorganisatie a. Intern b. Extern 8. Planning a. Eerder genomen besluiten b. Afgeronde fases c. Planning 9. Bijlagen Praktijktoets Het resultaat van het empirische onderzoek is volgens de kaders van het onderzoek het ideale format. Of dit format daadwerkelijk het ideale format is wordt gecontroleerd door de vraag te stellen aan de sleutelinformanten of zij het format in de praktijk zouden willen gebruiken. Hieruit volgt dat het merendeel van de respondenten het format ook daadwerkelijk zou gebruiken in de praktijk. Tot slot Een essentieel onderdeel van het investeringsvoorstel is dat het antwoord geeft op waarom de organisatie zich zou moeten committeren aan de voorgestelde investering. Het helder en toetsbaar formuleren van de doelstellingen van het project draagt hier extra aan bij. De maatschappelijke en financiële doelstellingen zijn immers het beoogde resultaat van het project. Risico s blijven een belangrijke weegfactor voor een investeringbeslissing aangezien de risico s de bedreigingen vormen voor de doelstellingen van een project. Voor het weergeven van die bedreigingen en kansen van een project leent een SWOT-analyse zich bij uitstek voor. Indien gedurende het ontwikkelproces de bedreigingen te groot worden voor het project is het belangrijk dat er een exit-strategie in het investeringsvoorstel is opgenomen zodat de woningcorporatie weet wat de gevolgen zijn als zij zich terugtrekt uit het project. VIII

9 Het belangrijkste aan een investeringsbesluit is dat het weloverwogen gebeurd en duidelijk moet zijn waarom de beslissing de enige juiste is gegeven de kaders van een woningcorporatie. Naast het investeringsvoorstel zijn er veel verschillende factoren die het besluit kunnen beïnvloeden. In het onderzoek is kennis genomen van deze factoren, deze zijn echter niet meegenomen in het onderzoek. Het onderzoek heeft zich dan ook beperkt tot het formuleren van het ideale format voor een investeringsvoorstel op basis van de literatuur, bestaande gegevens en diepte-interviews. Binnen de kaders van het onderzoek is het format ideaal. Dit rapport maakt duidelijk dat vastgoedontwikkeling begint bij het bedenken van een project wat bijdraagt aan de doelstellingen van de organisatie en hiervoor weloverwogen voor te kiezen, waarna de volgende stap is het bereiken van die doelstellingen. Het vormgegeven format is een hulpmiddel voor woningcorporaties wat bijdraagt aan dit proces. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot IX

10 X

11 INHOUD VOORWOORD...V SAMENVATTING... VI INHOUD... XI DEEL I: Onderzoeksontwerp... 1 Hoofdstuk1: Inleiding Context Aanleiding Onderzoeksvraag en doelstelling Relevantie Maatschappelijke relevantie Wetenschappelijke relevantie Afbakening Onderzoeksomgeving Leeswijzer... 5 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Vastgoedmarkt Projectontwikkeling Het vastgoedontwikkelingsproces Risicomanagement Woningcorporaties Gebiedsontwikkeling Conclusie Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethode Onderzoeksopzet Methoden van onderzoek Validiteit en betrouwbaarheid Beperkingen DEEL II: Literatuuronderzoek Hoofdstuk 4: Literatuuronderzoek Haalbaarheidsstudie Het ontwikkelingsexposé Marketing Hulpmiddelen Het investeringsbesluit Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot XI

12 4.6 Projectontwikkeling bij woningcorporaties Conclusie Afweging Conceptformat DEEL III: Empirisch onderzoek Hoofdstuk 5: Analyse investeringsvoorstellen De woningcorporaties Resultaten Conclusie Hoofdstuk 6: Interviews Verschillen tussen het conceptformat en de beroepspraktijk Het ideale format volgens de sleutelinformanten Conclusie Aanpassingen en het ideale format DEEL IV: Praktijktoets Hoofdstuk 7. Validatie van het onderzoeksresultaat Het format in de praktijk DEEL V: Onderzoeksresultaat Hoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingen Conclusie Aanbevelingen: REFERENTIES BIJLAGEN Bijlage 1 - Verkennende Interviews Bijlage 2 - Interviewvragen Opsteller Bijlage 3 - Interviewvragen Besluitvormer Bijlage 4 - Analyseschema Bijlage 5 - Checklist woningen Bijlage 6 - Persbericht Bijlage 7 - Conceptformat Bijlage 8 - Sleutelinformanten XII

13 DEEL I: Onderzoeksontwerp Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 1

14 Hoofdstuk1: Inleiding Zoals de titel al doet vermoeden, beschrijft dit rapport de zoektocht naar het ideale format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties. Er wordt hierbij aandacht besteed aan de situatie waarin woningcorporaties zich bevinden, zowel vanuit de literatuur als in de praktijk. In dit hoofdstuk worden allereerst de aanleiding en de relevantie voor het onderzoek beschreven. Vervolgens gaat het in op de afbakening van het onderzoek en eindigt het met de leeswijzer voor deze rapportage. 1.1 Context Sinds de brutering in 1995 en de toevoeging van de taak leefbaarheid aan het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) (VROM, 2005) in 1997 veranderde de manier van werken van woningcorporaties drastisch. De brutering heeft er, onder andere, voor gezorgd dat woningcorporaties zelfstandige ondernemingen zijn geworden. Naast de brutering heeft de toevoeging van het prestatieveld leefbaarheid woningcorporaties de mogelijkheid gegeven om grondposities verwerven en projecten starten als brede scholen 3, de SS Rotterdam, het REM-eiland en de campus in Maastricht. De verzelfstandiging van woningcorporaties begon echter al tijdens de wederopbouw in de jaren vijftig van de twintigste eeuw. Mede door de invoering van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) in 1977 kreeg deze verder vorm. Ook de introductie van de financiële zekerheidsstructuur in de jaren tachtig werd de financiële verzelfstandiging van woningcorporaties verder bevorderd. Deze kreeg vorm door de oprichting van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). (Gruis, 2007) De brutering en het toevoegen van het prestatieveld leefbaarheid zorgden ervoor dat woningcorporaties meer verantwoordelijkheid gingen dragen voor de kansen en risico s van vastgoedontwikkeling. Deze kunnen grote gevolgen hebben voor de liquiditeit van de desbetreffende woningcorporatie; zeker als deze niet goed worden in geschat. Enkele voorbeelden hiervan zijn de SS Rotterdam van Woonbron (Van Berkum, 2010), afzetproblemen en gemist milieurisico van Lefier (Doodeman, 2011) en de grondposities van WSG (NOS, juli 2011). Het werkveld van de woningcorporatie wordt beïnvloed door vele gebeurtenissen. Door het hoge tempo waarmee deze gebeurtenissen en veranderingen zich opvolgden, is er geen eenduidig beeld meer van de woningcorporatie en heeft iedere woningcorporatie een andere visie over de toekomst (Van der Kuij, 2005). Sinds 2005 is er weinig veranderd aan dit hoge tempo. Een aantal belangrijke gebeurtenissen in de afgelopen zes jaar: - de financiële crisis van 2008 (NOS, 2011); - verschillende fraudezaken waaronder Rochdale, SGBB, de Key, PWS (Woonbond, 2011); - het toenemende belang van risicomanagement (Verschoor, 2011); - veranderende Europese regelgeving. (Daleare, 2011). Een andere belangrijke verandering is de herstructureringsopgave. Deze opgave werd actueel in de jaren negentig en is een complexe opgave waarbij ook fysieke, sociale en economische maatregelen horen (Sanders, 2003). Deze opgave vergt door haar complexiteit een bijzondere expertise en brengt grote risico s met zich mee (Nozeman et al., 2008). Mede door de herstructureringsopgave en de andere veranderingen in het werkveld van woningcorporaties werden de risico s van vastgoedontwikkeling voor woningcorporaties steeds groter. De veranderingen en gebeurtenissen op de markt hebben eveneens veel invloed op de beschikbare middelen van woningcorporaties. Dit 3 De brede school is een netwerk van onderwijs, welzijn en zorg voor kinderen en hun ouders, met als doel de actieve deelname van kinderen aan de samenleving te bevorderen. Rijksoverheid (2005) 2

15 leidde tot een afname van de beschikbare middelen en een noodzaak voor woningcorporaties om zorgvuldiger met hun vermogen om te gaan. Gehner (2008) schrijft in haar promotieonderzoek over vastgoedontwikkeling: Het succes van vastgoedontwikkeling begint met het weloverwogen aangaan van risico s. Dit wil zeggen dat een organisatie de risico s moet onderkennen en afwegen. Hierbij horen tevens de onbekende risico s. Er zijn verschillende momenten waarop organisaties er voor kiezen om deze risico s aan te gaan, deze momenten vormen de besluitvormingsmomenten van organisaties. De invloed van deze besluitvormingsmomenten is aan het einde van de initiatieffase het grootst (Gehner, 2003; van de Looveren, 2007; Janssen en Jongmans, 2008; Nozeman et al., 2008). De organisatie besluit op basis van een investeringsvoorstel of zij deze risico s wil nemen. Het investeringsvoorstel is daarmee een vorm van risicomanagement. Hoe idealer dit investeringsvoorstel is, hoe beter de organisatie deze beslissing kan maken. Doordat woningcorporaties ondernemen met maatschappelijk vermogen, is het maatschappelijk belang dat zij weloverwogen met de risico s van vastgoedontwikkeling omgaan groot. In verschillende gevallen blijkt dat dit niet altijd gebeurt. Bijvoorbeeld het project de SS Rotterdam, dit project heeft de woningcorporatie uiteindelijk acht maal het geraamde bedrag gekost (van Berkum, 2010). 1.2 Aanleiding Paragraaf 1.1 beschrijft de veranderingen en gebeurtenissen die de manier van werken van woningcorporaties hebben beïnvloed. Woningcorporaties kunnen projecten aangaan die voorheen niet tot hun takenpakket behoorden en tegelijkertijd zijn woningcorporaties meer verantwoordelijkheid voor de risico s van vastgoedontwikkeling gaan dragen. De afgelopen jaren zijn enkele woningcorporaties negatief in het nieuws geweest doordat zij onzorgvuldig zijn omgesprongen met maatschappelijk vermogen. Een voorbeeld van een dergelijk artikel over bijvoorbeeld het onderzoek van het CFV is in bijlage 5 weergegeven. In verschillende gevallen is door de woningcorporatie in kwestie onvoldoende onderzocht welke risico s zich bij deze vorm van vastgoedontwikkeling kunnen voordoen en is het geraamde budget overschreden. Dergelijke budgetoverschrijdingen of afschrijvingen van maatschappelijk vermogen lijken onnodig indien de woningcorporatie een project weloverwogen aangaat. Dit leidt tot de volgende stelling: Hoe idealer het investeringsvoorstel voor een project is, hoe beter een woningcorporatie een investeringsbeslissing kan maken. 1.3 Onderzoeksvraag en doelstelling Het onderzoek beantwoordt de volgende onderzoeksvraag: Wat is het ideale format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties? Door deze vraag te beantwoorden, leidt dit onderzoek tot een ideaal format voor een investeringsvoorstel waarmee woningcorporaties in de praktijk meer weloverwogen de risico s van een vastgoedproject kunnen aangaan. De doelstelling van dit onderzoek is dan ook: Het ontwikkelen van een ideaal format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties, zodat woningcorporaties meer weloverwogen investeringsbeslissingen kunnen maken. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 3

16 1.4 Relevantie De relevantie van dit onderzoek is tweeledig, namelijk maatschappelijk en wetenschappelijk. De maatschappelijke relevantie beschrijft wat het onderzoek kan betekenen voor de maatschappij en voor de maatschappelijke discussie over woningcorporaties. De wetenschappelijke relevantie beschrijft het wetenschappelijke gedeelte dat deze rapportage over woningcorporaties in Nederland in de literatuur opvult Maatschappelijke relevantie De motivatie voor het onderzoek komt vanuit de maatschappelijke relevantie. Het is namelijk van groot belang dat woningcorporaties risico s weloverwogen aangaan, zodat maatschappelijk vermogen niet onnodig verloren gaat. Zoals omschreven in paragraaf 1.1 doen woningcorporaties dit niet altijd. Het gevolg is een groter risico op onnodig verlies van maatschappelijk vermogen. Tijdens dit onderzoek wordt het rapport van het CFV Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties gepubliceerd (14 juli 2011). Het volgende citaat uit de conclusie benadrukt het maatschappelijke belang van formats voor vastgoedontwikkeling: De procedures en documenten die worden gehanteerd bij besluitvorming over grondposities en risicovolle projecten kunnen worden verbeterd door het gebruik van vaste formats voor besluitvorming. Vaste formats waarin de koppeling wordt gelegd met de strategische doelstellingen, waarin concrete activiteiten ter afdekking van risico s worden gevraagd (bijvoorbeeld Kadaster raadplegen, taxaties, voorverkopen, check van contractpartners e.d.), waarin scenarioanalyses met aandacht voor risico, rendement en financiering (waaronder bijvoorbeeld ook de kosten van het vermogensbeslag van ingenomen grondposities) zijn opgenomen, waarin randvoorwaarden voor herbeoordeling zijn opgenomen evenals een exitstrategie Wetenschappelijke relevantie De bestaande literatuur over de bouwsector bevat ten tijde van dit onderzoek nog geen literatuur over het investeringsvoorstel bij woningcorporaties. Omdat het werkveld van woningcorporaties veel invloeden van buitenaf kent en het maatschappelijke belang hoog is, wordt er veel geschreven over hoe woningcorporaties hun werk zouden moeten doen. Echter, over hoe een investeringsvoorstel bij woningcorporaties eruit zou moeten zien, is nog geen literatuur bekend. Dit onderzoek richt zich op het investeringsvoorstel, omdat verwacht wordt dat daarin alle aspecten van een organisatie terugkomen. Immers, uit een goed investeringsvoorstel blijkt waarom de organisatie moet investeren in het voorgestelde project / product. Dit onderzoek probeert nieuwe en relevante kennis toe te voegen aan het wetenschapsveld over de woningcorporatie. 1.5 Afbakening Woningcorporaties Het onderzoek richt zich op vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties in Nederland. Doordat woningcorporaties in Nederland dermate verschillen van organisaties in andere landen en commerciële partijen is de praktijk van de commerciële vastgoedontwikkeling en/ of vastgoedontwikkeling in het buitenland niet onderzocht. Bij de selectie van de woningcorporaties is zoveel mogelijk rekening gehouden met een gevarieerde selectie van woningcorporaties. Hiermee wordt de diversiteit van woningcorporaties en de verschillende regio s waar zij ontwikkelen meegenomen in het onderzoek. 4

17 Herstructureringsprojecten De projecten waarop dit onderzoek zich richt, zijn herstructureringsprojecten. Zoals in paragraaf 1.1 is beschreven, hebben deze projecten met meer belanghebbenden te maken en zijn ze vaak binnenstedelijk: hierdoor zijn deze projecten risicovoller en complexer. Deze investeringsvoorstellen zijn waarschijnlijk vollediger en bevatten per investeringsvoorstel meer informatie uit de praktijk en over de woningcorporatie dan projecten die minder complex zijn. Deze aanname ligt aan de keuze voor herstructureringsprojecten ten grondslag. Ontwikkelproces Er is gekozen om het ontwikkelproces van het investeringsvoorstel niet te betrekken bij het onderzoek. Dit proces is in de praktijk te afhankelijk van te veel verschillende factoren en wordt daarom niet onderzocht. Het gaat om de inhoud van het investeringsvoorstel. Die moet eerst duidelijk zijn, pas daarna kan het ontwikkelproces worden onderzocht. Vanuit de literatuur worden het vastgoedontwikkelingsproces, en de theoretische inhoud hiervan, beschreven in deel II van dit onderzoek. Besluitvorming Aan het begin van het ontwikkelproces worden de kaders geschetst waarbinnen een project mag worden ontwikkeld. De invloed van de betrokken partijen op de vorming van het project is in het begin dan ook het grootst. Er zijn verschillende momenten te onderscheiden waarop besluitvormers een investeringsvoorstel kunnen goedkeuren. Doordat deze fases ook andere definities kennen, staat een verdere beschrijving in deel II van de rapportage. Er kan nog geen duidelijke keuze worden gemaakt zonder de verschillende indelingen van de ontwikkelfase te vergelijken. 1.6 Onderzoeksomgeving Het onderzoek neemt één jaar en twee maanden in beslag. De vorming van het onderzoeksvoorstel en het literatuuronderzoek vinden plaats op de Technische Universiteit te Delft. De praktijktoets vindt plaats tijdens een afstudeerstage (van zeven maanden) bij de Rotterdamse woningcorporatie Havensteder. Havensteder is de fusiecorporatie van Com wonen en PWS, zij zijn op 1 juli 2011 officieel gefuseerd. Het onderzoek wordt begeleid door Reinier van der Kuij en Louis Lousberg vanuit de Technische Universiteit Delf en Jeroen Theuns, projectmanager, vanuit Havensteder. 1.7 Leeswijzer De rapportage bestaat uit vijf delen. In het eerste deel worden de kaders van het onderzoek beschreven. Ook wordt het theoretische kader voor het onderzoek behandeld. Het theoretisch kader beschrijft de gebruikte literatuur voor de afbakening van het onderzoek. In het tweede deel wordt naar oplossingen gezocht in andere wetenschapsvelden en geeft als oplossing een conceptformat voor een investeringsvoorstel voor vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties. Het derde deel van dit onderzoek is het empirisch onderzoek, waarbinnen een analyse van bestaande documenten en interviews leiden tot aanpassingen aan het conceptformat. In het vierde deel van het onderzoek wordt een controle beschreven onder de sleutelinformanten of zij het definitieve format in de praktijk zouden willen gebruiken. In het vijfde en laatste deel worden de algehele conclusie en de aanbevelingen beschreven. De delen zoals ze beschreven zijn, komen overeen met de in hoofdstuk 3 beschreven onderzoeksmethode. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 5

18 Hoofdstuk 2: Theoretisch kader Dit hoofdstuk geeft een algemeen theoretisch kader voor vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties in Nederland. Hierbij wordt aandacht besteed aan de Nederlandse vastgoedmarkt (paragraaf 2.1), projectontwikkeling (paragraaf 2.2), het vastgoedontwikkelingsproces (paragraaf 2.3), risicomanagement (paragraaf 2.4), het investeringsvoorstel (paragraaf 2.5), woningcorporaties (paragraaf 2.6) en gebiedsontwikkeling (paragraaf 2.7). Het hoofdstuk sluit af met een conclusie van de behandelde begrippen. 2.1 Vastgoedmarkt Op de vastgoedmarkt zijn verschillende actoren actief. Zij kunnen op verschillende manieren worden getypeerd. Een manier om ze te typeren is de vastgoedkolom. De vastgoedkolom onderscheidt vier soorten management die te maken hebben met de vastgoedmarkt, zie afbeelding 2.1. De afbeelding maakt onderscheid tussen de verschillende markten, management-, en beleidsniveaus. Daarbij horen drie actoren; de belegger, de ontwikkelaar en de beheerder. Iedere actor streeft zijn eigen doelstellingen na en zorgt voor een toegevoegde waarde op de vastgoedmarkt. De manier waarop zij hun doelen nastreven verschilt: - De belegger behaalt zijn rendement met het aankopen, verhuren en verkopen van vastgoedobjecten. Hij opereert hierbij op strategisch niveau. - Een ontwikkelaar opereert op tactisch niveau. Hij behaalt zijn rendement met het realiseren van vastgoedobjecten. - De beheerder opereert op operationeel niveau en beheert het vastgoedobject. Hij behaalt zijn rendement met dienstverlening aan de gebruiker. Woningcorporaties streven de doelen na van al deze actoren, want zij zijn tegelijkertijd de eigenaar (belegger), de ontwikkelaar en de beheerder van een vastgoedobject. Ondanks deze verschillende rollen met verschillende belangen, blijft het uiteindelijke maatschappelijke doel van een woningcorporatie het huisvesten van de doelgroep die het Bbsh voorschrijft. Afbeelding 2.1 vastgoedkolom, vrij naar Keeris (2004) en Vlak (2007) 6

19 2.2 Projectontwikkeling Voor ieder initiatief voor projectontwikkeling is er een vraag nodig vanuit de (vastgoed)markt. Deze vraag ontstaat door een behoefte. Gehner (2008) noemt het ontwikkelen van vastgoed het transformeren van een idee voor een nieuwe ruimte in vastgoed. Nozeman (2010) beschrijft de projectontwikkelaar op de eerste plaats als een professionele opdrachtgever met een visie op de opgave en daarnaast als bestuurder en procesbewaker. De visie en het idee waarover Nozeman en Gehner spreken, kan ook worden getypeerd als de oplossing voor een vraag vanuit de vastgoedmarkt. En het doel van projectontwikkeling kan worden omschreven als het bevredigen van een behoefte. Wanneer er een vraag gesignaleerd is op de vastgoedmarkt, kan de projectontwikkelaar met een initiatief komen. Nozeman (2010) onderscheidt vijf verschillende aanleidingen voor de initiatieffase: - Een bestaande gebruiker van vastgoed zoekt nieuwe of andere huisvesting. - Een prijsvraag uit voor bijvoorbeeld de (her-)ontwikkeling van een gebied. - Een onroerend goed eigenaar wil zijn eigendom verkopen. - Een ontwikkelaar of belegger ontdekt een zogenaamde witte vlek in de markt. - Een ontwikkelaar heeft een interessant idee. Deze vijf aanleidingen zijn onder te verdelen in twee categorieën, namelijk de interne en de externe vraag. De kenmerken van de categorieën staan hieronder. De interne vraag (aanleiding 3, 4 en 5) naar een vastgoedproject ontstaat vanuit marktanalyse. Een projectontwikkelaar zoekt daarbij naar een gat (of witte vlek) in de markt die het ontwikkelen van een vastgoedobject de moeite waard maakt. Aanleiding 3 hoort hier ook bij, omdat het vrijkomen van een vastgoedobject nieuwe mogelijkheden in de vastgoedmarkt creëert in de vorm van bijvoorbeeld sloop/nieuwbouw en herontwikkeling. Het signaleren van die vraag staat hierbij centraal. De externe vraag (aanleiding 1 en 2) ontstaat door de behoefte van een externe partij. Deze behoefte kan zeer veel verschillende oorzaken hebben. Onder andere kan dit een volledig programma van eisen zijn, maar ook een vraag van een externe partij om een idee aan te leveren voor een stedenbouwkundig gebied. De redenen waarom projectontwikkelaars worden ingeschakeld voor vastgoedontwikkeling zijn divers. Nozeman (2010) noemt een aantal toegevoegde waarden die een projectontwikkelaar kan bieden: - De projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het hele proces van vastgoedontwikkeling en realisatie. - De projectontwikkelaar draagt het financiële risico, tot het gerealiseerde vastgoed is verkocht of verhuurd. - De projectontwikkelaar kent de markt en is in staat om de vraag naar vastgoed in kwantitatieve en kwalitatieve zin op te sporen. - De projectontwikkelaar heeft de creativiteit om marktkennis en de behoefte van gebruikers om te zetten in een vastgoedconcept. - De projectontwikkelaar leidt alle bij het proces betrokken partijen, binnen de randvoorwaarden van (onder meer) tijd en geld, naar het beoogde eindresultaat. - De ontwikkelaar neemt doorgaans het initiatief tot de ontwikkeling, kan andere partijen enthousiast maken voor zijn concept en hen ook gaande de ontwikkeling blijven binden aan de doeleinden. - De projectontwikkelaar is de partij die de rol van professioneel opdrachtgever op zicht neemt, doordat hij zijn rol op veel plaatsen en onder sterk verschillende omstandigheden vervult. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 7

20 Er kan worden gesteld dat de projectontwikkelaar professionaliteit en kennis op het gebied van vastgoedontwikkeling inbrengt. Hoe groter de risico s zijn die een projectontwikkelaar bij de ontwikkeling van een vastgoedobject draagt, hoe meer compensatie hij hiervoor wil hebben. Het verwachte rendement moet voor de ontwikkelaar voldoen aan zijn rendementseisen voordat hij zal willen investeren. 2.3 Het vastgoedontwikkelingsproces Het proces van vastgoedontwikkeling bestaat uit verschillende fases. De inhoud van deze stadia verschilt per organisatie en per project. Toch beschrijft de literatuur verschillende fases binnen vastgoedontwikkelingsprocessen. De grenzen daarvan worden bepaald door het moment waarop het bestuur van de projectontwikkelaar wil en / of moet beslissen over de voortgang van het project. Op deze punten in het proces ontstaan de verschillende besluitvormingsmomenten. Naast deze besluitvormingsmomenten zijn er ook andere momenten waar een besluitvormer een beslissing moet maken. Want als een project buiten de aan het begin van het proces gestelde kaders valt, moet er een beslissing worden genomen of het project wordt voortgezet. Afbeelding 2.3a geeft een benadering van de verschillende ontwikkelingscycli van een vastgoedobject weer. De cycli zijn gerangschikt weergegeven, met als rangschikking de buitenste het minste aantal fases en de binnenste de meeste. Afbeelding 2.3a Vier vastgoed cycli, vrij naar Wamelink (2010), Nozeman (2010), Wijnen en Storm (2007) en Kolk (2003) De vier methoden zijn (van buiten naar binnen): - Wamelink (2010); - Nozeman (2010); - de RVOI 4, tevens Wijnen en Storm (2007) en Dekker (2010); - neohotplans, Kolk (2003). Alle vier de methodes omschrijven de beslismomenten van een organisatie in het proces van projectontwikkeling. Het verschil bij de vier methodes is het moment waarop de haalbaarheid van het 4 Regeling van der Verhouding tussen Opdrachtgever en adviserend Ingenieursbureau (RVOI) 8

21 project moet worden gepresenteerd en goedgekeurd. Nozeman (2010) deelt de ontwikkelfase in nog drie fases op die meer overeenkomen met de andere processen (de definitie-, de ontwerp- en de bestekfase). Hij legt de nadruk op het aantonen van de haalbaarheid in de initiatieffase, waarbij in de definitiefase het nastreven van die haalbaarheid het belangrijkst is. Wamelink (2010), Wijnen en Storm (2007) en Kolk (2003) plaatsen het haalbaarheidsonderzoek juist verder in het proces. Daarbij houden zij meer rekening met andere oplossingen voor de vraag vanuit de markt. Nozeman (2010) combineert de definitiefase met de ontwerp- en bestekfase en benadrukt de wisselwerking tussen die drie fases. Uit de verschillende cycli en hun achtergrond kan worden gesteld dat het onderscheid tussen de fases ontstaat door de beslismomenten van de organisatie die is betrokken bij het ontwikkelproces. Met het investeringsvoorstel aan het einde van de initiatief-, definitie- of haalbaarheidsfase wordt het voorstel bedoeld waarbij de haalbaarheid van het project is onderzocht en wordt gepresenteerd aan de besluitvormer. Voordat dit is goedgekeurd zal een organisatie idealiter geen contract aangaan met externe partijen voor de realisatie van het project. De twee typerende besluitvormingsmomenten in het ontwikkelingsproces zijn het investeringsvoorstel (waarin de haalbaarheid wordt gepresenteerd) en het uitvoeringsbesluit (waarin een goedkeuring wordt gegeven om te beginnen met bouwen). Afbeelding 2.3b investeringsverloop bij vastgoedontwikkeling, Vrij naar Gehner (2003) De beginfase bij het ontwikkelproces is de fase met de grootste invloed op het gehele ontwikkelproces (Gehner, 2003; Van de Looveren, 2007). In deze fase staan nog veel oplossingsrichtingen open, in afbeelding 2.3b is te zien hoe de invloed op het project verloopt door het ontwikkelproces. Het investeringsvoorstel kiest een de meest haalbare mogelijkheid en sluit daarmee de fase af. Afhankelijk van op welk moment de besluitvormer het nodig acht om de haalbaarheid van het project goed te keuren, wordt er een investeringsvoorstel gedaan. Hiervoor is geen eenduidig moment en / of fase aan te wijzen. Op basis van de RVOI, Wijnen en Storm (2007), Dekker (2010) en Kolk (2003) ligt dit aan het einde van de definitiefase, en wordt in dit document de haalbaarheid gepresenteerd. In dit onderzoek wordt dit moment aangehouden voor het moment waarop een investeringsvoorstel gedaan wordt. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 9

22 2.4 Risicomanagement Risicomanagement is het beheersen van negatieve gebeurtenissen die kunnen plaatsvinden bij de ontwikkeling van een project. Het begrip risicomanagement kan worden beschreven aan de hand van Raftery (1994). Deze bestaat uit drie stappen; risico-identificatie, risicoanalyse en het reageren op de risico s. Afbeelding cyclus rafter, Raftery (1994) In deze cyclus van Raftery (1994) is een aantal veranderingen doorgevoerd sinds de publicatie, zoals de toevoeging van risico kwantificatie. De risicomanagementcyclus begint vrijwel altijd met de identificatie van de risico s (Gehner, 2003; Well-Stam et al., 2007; NEN ISO 31000, 2009; Muusse, 2006; Deloitte, 2006). Omdat een vastgoedontwikkelingsproces bij voorbaat veel risico s bevat, is risicomanagement een essentieel onderdeel van het proces. Bij een investeringsbeslissing moet hieraan aandacht worden besteed, indien een organisatie weloverwogen met risico s wil omgaan, Nozeman (2010). In paragraaf 1.1 is het belang van risicomanagement onderschreven. Nozeman bevestigt dit in de eerste (2008) en tweede druk (2010) van het handboek projectontwikkeling, hij noemt hier de tendens van de toenemende risico s bij projectontwikkeling. Ontwikkelen zal er niet gemakkelijker op worden. Risico s zullen toenemen en die tendens vergt naast kennis en inzicht ook creativiteit, financiële slagkracht en managementkwaliteiten. (Nozeman, 2010) Dat risicomanagement belangrijk is bij vastgoedontwikkeling is duidelijk. Echter, waarom een organisatie aan risicomanagement zou moeten doen, is nog niet beschreven. Well-Stam (2007) noemt drie redenen waarom risicomanagement wordt toegepast: - proactief omgaan met risico s in plaats van reactief; - continu risico s expliciet maken en beheersen; - bewust met risico s omgaan en bijbehorende beheersmaatregelen afwegen. Het beheersen en afwenden van risico s is hierbij het doel. Zij noemen hierbij vijf verschillende beheersaspecten die toegepast kunnen worden, namelijk: geld, organisatie, tijd, informatie en kosten (GOTIK). Gehner (2008) schrijft in haar promotieonderzoek Het succes van vastgoedontwikkeling begint met het weloverwogen aangaan van risico s. Dit wil zeggen dat de organisatie de risico s moet onderkennen en afwegen. Hierbij horen ook de onbekende risico s. Hoe beter deze risico s kunnen beheerst of afgewend worden, hoe waarschijnlijker het is dat een besluitvormer de beslissing neemt om te investeren in een vastgoedproject. 10

23 2.5 Woningcorporaties Woningcorporaties moeten zich houden aan het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Dit besluit is er om woningcorporaties een kader te geven waarbinnen zij kunnen en mogen opereren. Het doel van het Bbsh is om mensen die niet aan hun eigen woonbehoefte kunnen voldoen, te voorzien van onderdak. Dit doel is onderschreven door de zes kerntaken van woningcorporaties die in het Bbsh zijn ondergebracht: - passend huisvesten van de doelgroep; - kwalitatief in stand houden van het woningbezit; - betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - waarborgen van de financiële continuïteit; - bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten (1997); - bijdragen aan de combinatie wonen en zorg (2001). Terwijl het bij een commerciële organisatie uiteindelijk om financieel rendement gaat, gaat het bij woningcorporaties ook om maatschappelijk rendement, in de vorm van de genoemde prestatievelden. Woningcorporaties worden daarom vaak in een andere sector ingedeeld dan de private sector. Brandsen et al. (2005) noemen de sector waarin woningcorporaties opereren de derde sector 5. In deze sector werken formele private bedrijven zonder eigenaar en zonder winstoogmerk. Afbeelding 3.5 geeft een overzicht van de derde sector ten opzichte van de publieke sector, de markt en de gemeenschap.. Afbeelding 2.5 Maatschappelijk middenveld, vrij naar Brandsen et al. (2005) Doordat een bedrijf in de derde sector geen eigenaar heeft, maar wel met alle drie de sectoren te maken heeft, hangen de kaders waarbinnen het bedrijf kan werken af van de ontwikkelingen in die drie sectoren. Dit wil zeggen dat het maatschappelijk middenveld in meer en mindere mate onderhevig is aan de veranderingen en invloeden van de markt, de staat en de gemeenschap. Dit geeft een zekere mate van onzekerheid en is de oorzaak van de vele veranderingen die van invloed zijn op het kader waarbinnen woningcorporaties opereren. 5 Het maatschappelijk middenveld kan hiervoor ook gebruikt worden Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 11

24 2.6 Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is een aparte en zeer complexe vorm van projectontwikkeling. Deze paragraaf besteedt daarom specifiek aandacht aan gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling start wanneer de situatie niet meer voldoet aan de wensen van de belanghebbenden. Jansen (2008) hanteert de volgende definitie voor gebiedsontwikkeling: Een transformatie van een hoofdzakelijk monofunctioneel binnenstedelijk gebied naar een multifunctionele leefomgeving, waarbij het combineren van locaties, functies, actoren en financiën het mogelijk maken een herontwikkeling van een begrensd plangebied met meerdere projectontwikkelingen samenhangend en winstgevend te realiseren, in kwalitatieve en kwantitatieve zin. Hij baseert zijn definitie op verschillende definities van gebiedsontwikkeling van de adviescommissie gebiedsontwikkeling (2005), De Zeeuw (2007), Van Rooy et al. (2006), Wallagh (2006), Roeloffzen (2004) en Nozeman (2008). De definitie van Jansen (2008) benoemt expliciet het belang van monofunctionele binnenstedelijke gebieden bij gebiedsontwikkeling. Het doel bij gebiedsontwikkeling blijft het bevredigen van de marktvraag. Nozeman (2010) noemt gebiedsontwikkeling dan ook een bijzondere vorm van projectontwikkeling waarbij: - zowel private als publieke partijen samenwerken; - meerdere functies in samenhang worden gerealiseerd; - zowel vastgoed als infrastructuur en groen deel uitmaken van het project; - sprake is van omvangrijke investeringen (> 100 miljoen). Het ontwikkelingsproces bij gebiedsontwikkeling verschilt van het proces bij projectontwikkeling. De betrokken partijen werken meer en eerder samen om de haalbaarheid van het project te bevorderen. Ook bij dit proces zijn er beslismomenten. Per moment besluit het bestuur van de betrokken organisatie of het project verder kan en of het binnen de eisen van de organisatie valt of niet. Bij gebiedsontwikkeling gaat het om een van de meest risicovolle vormen van projectontwikkeling. Eén van de hoofdoorzaken is de grote hoeveelheid belanghebbenden bij de ontwikkeling. Door de complexe en omvangrijke opgave is het des te belangrijker dat de betrokken partijen goed weten waarom en waarin ze investeren. 2.7 Conclusie Investeringsvoorstel In het investeringsvoorstel moet de haalbaarheid worden aangetoond aan de besluitvormer. Dit gebeurt op het moment dat het project is geanalyseerd en gedefinieerd. Verwacht wordt dat dit per organisatie enigszins overeen komt, dit zal blijken uit het praktijkonderzoek. Bij benadering van de ontwikkelcyclus komt dit moment aan het einde van de definitiefase, zie hiervoor afbeelding 2.7. Risicomanagement Risicomanagement is inherent verbonden aan het weloverwogen aangaan van risico s bij vastgoedontwikkeling. Hoe beter een organisatie aan risicomanagement doet, hoe meer kans van slagen een project in theorie heeft. Afbeelding 2.7 investeringsvoorstel 12

25 Woningcorporaties Dat woningcorporaties een ander doel hebben dan commerciële projectontwikkelaars of beleggers is duidelijk. Zij moeten immers voldoen aan de eisen die gesteld zijn vanuit het Bbsh en zijn verantwoordelijk voor het beheer, verhuur en de ontwikkeling van het vastgoed wat zij in bezit hebben. Doordat een woningcorporatie geen eigenaar en geen winstoogmerk heeft, kan zij meer in een project investeren dan een commerciële ontwikkelaar, hierbij is het net zo belangrijk dat een woningcorporatie kijkt naar wat de behoefte is van de doelgroep voor wie zij bouwt en waarom zij dat project realiseert. Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling geeft een extra dimensie aan projectontwikkeling door de complexiteit van de opgave en de vele belanghebbenden. Hierdoor kan worden verwacht dat de eerder gedane stelling dat gebiedsontwikkeling meer volledige investeringsvoorstellen oplevert, waar is. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 13

26 Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethode In paragraaf 1.2 staan de onderzoeksvraag en de doelstelling van dit onderzoek. Dit hoofdstuk staat stil bij de manier waarop dit onderzoek de gestelde onderzoeksvraag beantwoordt en de doestelling behaalt. Paragraaf 3.1 behandelt de onderzoeksopzet. De gebruikte methoden en de gestelde deelvragen worden beschreven in paragraaf 3.2 en in paragraaf 3.3 staat de validiteit van het onderzoek. Het hoofdstuk sluit af met de geconstateerde beperkingen van het onderzoek. 3.1 Onderzoeksopzet Het onderzoek bestaat uit vijf fases, namelijk: de verkennende fase, het literatuuronderzoek, het empirisch onderzoek, het schrijven van de rapportage / het samenstellen van het ideale format en de praktijktoets. Afbeelding 3.1 geeft deze fases en de bijbehorende stappen schematisch weer. Afbeelding 2.1 onderzoeksopzet 14

27 Fase 1: de verkennende fase De verkennende fase leidt tot het onderzoeksontwerp en bestaat uit de stappen één tot en met drie. Ook wordt in deze fase de relevantie, zowel wetenschappelijk als maatschappelijk, van het onderzoek in kaart gebracht. De eerste stap van deze fase is het maken van een onderzoeksvoorstel. Tegelijkertijd wordt gezocht naar een wetenschappelijke basis voor het onderzoek vanuit de praktijk en de literatuur. Het begin van deze stap kenmerkt zich door het zoeken naar een probleem en de mogelijkheid om het probleem te bevestigen. Zodra het probleem is gevonden, moeten de kaders van het onderzoek worden scherpgesteld. Hiervoor worden twee onderzoeksmethoden gekozen: een verkennende literatuurstudie en verkennende interviews. De hoofdvragen voor deze fase: - Wat is de initiatieffase bij vastgoedontwikkeling? - Wat is risicomanagement? - Hoe past risicomanagement in de initiatieffase? - Hoe past een woningcorporatie in de vastgoedmarkt? De geïnterviewde personen (zie bijlage 1) voor deze fase zijn geselecteerd aan de hand van hun functie in de Nederlandse vastgoedmarkt. Aan het einde van deze fase zijn de Capita Selecta I 6 (context) en het onderzoeksvoorstel vormgegeven. Dit onderzoeksvoorstel is getoetst door middel van een peiling. Deze peiling is onderdeel van het afstudeertraject aan de Technische Universiteit Delft, en vindt plaats aan het begin van het tweede halfjaar van het afstudeertraject. Fase 2: de literatuurstudie De literatuurstudie bouwt voort op het verkennende literatuuronderzoek uit fase één en duikt dieper in de literatuur over investeringsbeslissingen. Het doel van het literatuuronderzoek in deze fase is het vinden van wetenschappelijke onderbouwing en verklaring voor het uiteindelijke onderzoeksresultaat; dit in tegenstelling tot de beschreven context. Daarbij is de vorming van een wetenschappelijk kader voor het onderzoek het hoofddoel. In deze fase zijn juist de antwoorden die de literatuur geeft op de onderzoeksvraag van belang. De vragen die worden gesteld en beantwoord tijdens deze fase zijn: - Bestaan er in de literatuur formats voor een investeringsvoorstel? - Hoe zien deze formats eruit en waar moeten deze aan voldoen? - Welke technieken kunnen bij het opstellen van een investeringsvoorstel worden gebruikt? Deze fase wordt afgesloten met de ontwikkeling een conceptformat voor investeringsvoorstellen voor vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties. Dit concept is de basis voor de volgende fase: het empirisch onderzoek. Fase 3: het empirisch onderzoek Het empirisch onderzoek toetst het conceptformat op twee manieren aan de beroepspraktijk. Allereerst wordt het conceptformat vergeleken met de formats waarmee in de beroepspraktijk van zeven verschillende woningcorporaties 7 wordt gewerkt. Ten tweede wordt aan de sleutelinformanten gevraagd wat zij in een investeringsvoorstel willen zien. De stage bij de Rotterdamse woningcorporatie Com wonen wordt in deze fase gebruikt om een beeld te krijgen van het vastgoedontwikkelingsproces bij woningcorporaties in de praktijk. 6 Keuzevak aan de Technische Universiteit Delft wat bestaat uit een verkennende literatuurstudie 7 Inmiddels zes, PWS en Com wonen zijn gefuseerd tot Havensteder Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 15

28 Deel 1 Braster (2000, p11) omschrijft aan de hand van Segers (1999) het onderzoeksontwerp als de schakel tussen het conceptuele model en de sociale werkelijkheid. Daarom is de hoofdvraag bij de analyse van bestaande investeringsvoorstellen: - Welke verschillen en overeenkomsten zijn er op basis van het format en de inhoud? Deze verschillen en overeenkomsten tussen het conceptformat en de investeringsvoorstellen van de verschillende woningcorporaties zijn in dit deel van het empirisch onderzoek in kaart gebracht. Het resultaat van deze analyse vormt de basis voor de vragen die worden gesteld in interviews met de betrokken personen in het volgende deel van het empirisch onderzoek. Deel 2 De verschillen en / of overeenkomsten die in het eerste deel van het empirisch onderzoek geconstateerd zijn, vormen de vragen voor de interviews. De opsteller en de beoordelaar van het verkregen investeringsvoorstel van de desbetreffende woningcorporatie worden geïnterviewd. De opstellers verklaren de inhoud van het voorstel en wat zij vanuit het perspectief van de opsteller het belangrijkste vinden aan een investeringsvoorstel. - Waarom is de inhoud op deze manier beschreven? - Waarom staan er delen wel / niet in? Ten tweede worden de beoordelaars gevraagd wat zij in een investeringsvoorstel willen terugzien en wat zij het belangrijkste vinden aan een investeringsvoorstel. In het tweede deel van het interview wordt hun gevraagd of zij op- of aanmerkingen hebben op het conceptformat. De conclusies uit het empirisch onderzoek leiden tot mogelijke aanpassingen van het in de tweede fase ontwikkelde conceptformat. Fase 4: de praktijktoets De vijfde en laatste fase van het onderzoek is een praktijktoets. Om het onderzoeksresultaat te kunnen presenteren is het relevant om weten of de beroepspraktijk zich kan vinden in het ideale format en of zij het ook daadwerkelijk zou gebruiken. Fase 5: het onderzoeksresultaat De eerste drie fases leiden tot het onderzoeksresultaat. In dit deel van het onderzoek worden de resultaten van het literatuur- en het praktijkonderzoek vergeleken. De onderzoeksvraag wordt beantwoord en aan de hand van de conclusies wordt het conceptformat aangepast tot het het ideale format voor een investeringsvoorstel waarmee de doelstelling van het onderzoek wordt behaald. Andere vragen in deze fase zijn: - Welke aanbevelingen zijn er aan de hand van het onderzoek? - Hoe is de validiteit gewaarborgd tijdens dit onderzoek? - Met welke aspecten moet rekening worden gehouden bij de implementatie van het format? 16

29 3.2 Methoden van onderzoek Deze paragraaf gaat in op de onderzoeksmethoden die in de verschillende fases zijn toegepast om de onderzoeksvraag te beantwoorden. Daarbij is gekozen voor de volgende methodische triangulatieaanpak: Inhoudsanalyse van elektronische en gedrukte media In de eerste fase van het onderzoek wordt de literatuur gebruikt vanuit verschillende theoretische invalshoeken om achtergrondinformatie over het onderzoeksonderwerp te verzamelen. In de tweede fase wordt gezocht naar het antwoord op de onderzoeksvraag vanuit de literatuur. Met andere woorden: wat is volgens de literatuur het ideale format voor investeringsvoorstellen bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties? De verkregen informatie ter beantwoording van de onderzoeksvraag is geselecteerd op basis van relevantie, validiteit en betrouwbaarheid. De informatie is vervolgens tekstueel verwerkt in de rapportage en vormt de basis voor het conceptformat voor het ideale investeringsvoorstel. Inhoudsanalyse van bestaande gegevens uit de beroepspraktijk In de derde fase van het onderzoek worden investeringsvoorstellen voor vastgoedontwikkeling van zeven verschillende woningcorporaties geanalyseerd. Onderzocht wordt of de, volgens de literatuur belangrijke, aspecten van een investeringsvoorstel voorkomen in de investeringsvoorstellen uit de praktijk. Interviews met sleutelinformanten In de eerste fase van het onderzoek worden interviews ingezet om de onderzoeker wegwijs te maken in het onderzoeksgebied. Deze interviews dragen bij aan het onderzoeksontwerp. In de derde fase van het onderzoek worden interviews met sleutelinformanten ingezet om de verschillen en overeenkomsten tussen het volgens de literatuur ideale format en de in de praktijk gebruikte formats te verklaren. In beide fases wordt gekozen voor een semi-gestructureerde vragenlijst (zie bijlage 2 en 3) aan de hand waarvan de interviews worden afgenomen. De sleutelinformanten worden geselecteerd aan de hand van hun functie bij de zeven woningcorporaties die bij dit onderzoek zijn betrokken. De interviews zijn opgebouwd uit twee delen. In het eerste deel wordt gezocht naar een verklaring van de geconstateerde verschillen en / of overeenkomsten. In het tweede deel wordt gevraagd naar de mening van de sleutelinformant over het concept investeringsvoorstel. Beide delen van het interview beslaan ongeveer 30 minuten. De interviews met de sleutelinformanten worden uitgeschreven in een tekstbestand. De gegevens worden vervolgens geanalyseerd door middel van het labelen van citaten (Baarda et al., 2005). Controle In de laatste fase van het onderzoek worden de sleutelinformanten per benaderd om het onderzoeksresultaat te bekijken. Hierbij wordt getoetst wordt of de sleutelinformanten het format bruikbaar vinden en of zij het eens zijn met de gebruikte citaten. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 17

30 3.3 Validiteit en betrouwbaarheid De validiteit en de betrouwbaarheid van het onderzoek kunnen op verschillende manieren worden beschreven. Er is voor gekozen om de validiteit op te delen in de begripsvaliditeit, de interne validiteit en de externe validiteit (Braster, 2000). De betrouwbaarheid die beschreven wordt is de betrouwbaarheid van het onderzoek en heeft betrekking op de resultaten van de analyses en de stabiliteit hiervan. Begripsvaliditeit Door triangulatie is geprobeerd de betrouwbaarheid van het onderzoek te vergroten. De verschillende soorten triangulatie die gebruikt zijn datatriangulatie en theoretische triangulatie (Braster, 2000). - Datatriangulatie vindt plaats door het gebruik van literatuur, bestaande documentatie en semi-gestructureerde diepte-interviews. - De theoretische triangulatie vindt plaats door het gebruiken van verschillende theoretische invalshoeken. De invalshoeken die hiervoor zijn gebruikt zijn projectontwikkeling, marketing, taxatieleer en rapportagetechnieken Aan het einde van het onderzoek is het resultaat, het ideale format, voorgelegd aan de sleutelinformanten. Tevens is aan de sleutelinformanten gevraagd om te reageren op de gebruikte citaten in het onderzoek en indien zij hier aanmerkingen op hadden deze door te geven. Dit heeft geresulteerd in enkele aanpassingen van de citaten. Beide controles hebben een positieve invloed op de gehele validiteit van het onderzoek (Braster, 2000). Interne validiteit Voorafgaand aan het onderzoek worden er bepaalde patronen en verbanden verwacht tussen de theorie en de praktijk. Voor de onderzoeker is het van belang dat er uiteindelijk een onderbouwd format voor een investeringsvoorstel gevormd kan worden, om de interne validiteit te bewaken is zoveel mogelijk afzonderlijk naar de resultaten van de verschillende onderzoeken gekeken. Externe validiteit De externe validiteit wordt gewaarborgd door de selectie van de woningcorporaties in verschillende regio s van Nederland en van verschillende grootten. Hiermee kan gecontroleerd worden of het format generaliseerbaar is voor woningcorporaties in Nederland. Betrouwbaarheid Voordat investeringsvoorstellen uit de praktijk zijn onderzocht, is er in de literatuur naar een oplossing gezocht op de onderzoeksvraag. Hierdoor zijn de invloeden vanuit de praktijk op het conceptformat vanuit de literatuur tot een minimum beperkt. Echter, de verschillende fases van het onderzoek volgen elkaar in theorie op, in de praktijk kennen deze fases enige overlap waardoor het conceptformat enigszins beïnvloed kan zijn door de verkregen investeringsvoorstellen. Het empirisch onderzoek is zo zorgvuldig en nauwkeurig mogelijk uitgevoerd. De bestaande gegevens uit de beroepspraktijk zijn geanalyseerd met behulp van een gestandaardiseerd analyseschema, waardoor te controleren is hoe de analyse is uitgevoerd. (zie bijlage 4). De interviews zijn afgenomen aan de hand van een vooraf opgestelde semi-gestructureerde vragenlijst. Tevens zijn de interviews met de beoordelaars opgenomen met een voicerecorder en uitgeschreven. Door middel van het labelen (Baarda et al., 2005) van de citaten en relevante informatie uit de interviews zijn de resultaten uit de resultaten van de interviews gefilterd. Door de verschillende middelen die door de onderzoeker zijn gebruikt is geprobeerd de betrouwbaarheid te vergroten. 18

31 3.4 Beperkingen De doelstelling van het onderzoek is het ontwikkelen van een ideaal format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties, zodat woningcorporaties meer weloverwogen investeringsbeslissingen kunnen maken. De invloed van het format op de kwaliteit van investeringsbeslissingen bij woningcorporaties is niet onderzocht. De reden hiervoor is dat een format voor een investeringsvoorstel slechts een hulpmiddel bij een investeringsbeslissing is. Het is namelijk onder andere afhankelijk van de mensen die het besluit nemen en de mensen die het format invullen. Het onderzoek richt zich daarom enkel op het format voor een investeringsvoorstel en de kwaliteit hiervan. Of het format ideaal is wordt nagegaan bij de sleutelinformanten die tevens de input hebben gegeven voor het ideale investeringsvoorstel, doordat bij dezelfde informanten nagegaan is of het format ideaal is, maakt dat deze testgroep niet geheel objectief is. In de conclusie kan echter wel geconcludeerd worden of, op basis van de onderzoeksresultaten, het format ideaal is. Doordat er enigszins uniformiteit wordt verwacht bij investeringsvoorstellen door woningcorporaties zijn zeven woningcorporaties onderzocht in verschillende regio s. Door zeven verschillende woningcorporaties te selecteren, kan onderzocht worden of dit ook daadwerkelijk het geval is. Indien er grote verschillen gevonden worden, zijn mogelijk niet alle onderzoeksresultaten representatief voor de Nederlandse woningcorporatie. Het onderzoek is een momentopname van de woningcorporaties die zijn onderzocht. Zoals in Hoofdstuk 1 is besproken, is het werkveld van de woningcorporatie in Nederland aan veel veranderingen onderhevig. Dit brengt een zekere mate van onzekerheid over de toekomst van de woningcorporaties in Nederland. Indien deze trend van veranderingen en gebeurtenissen zich doorzet, kan het zijn dat het ideale format moet worden aangepast. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 19

32 20

33 DEEL II: Literatuuronderzoek Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 21

34 Hoofdstuk 4: Literatuuronderzoek Dit hoofdstuk beschrijft de resultaten en de conclusies van het literatuuronderzoek. Gezocht wordt naar het ideale format voor een investeringsvoorstel voor vastgoedontwikkeling door woningcorporaties volgens de geraadpleegde literatuur. Op basis van de conclusie uit het literatuuronderzoek (paragraaf 4.7) wordt in paragraaf 4.8 een conceptformat opgesteld. Dit conceptformat vormt uiteindelijk het analyseschema voor het empirisch onderzoek (deel III). 4.1 Haalbaarheidsstudie Zoals reeds beschreven in paragraaf 2.3 is het goedkeuren van een investeringsvoorstel het moment waarop de haalbaarheid van het project wordt aangetoond aan de besluitvormer. Voordat een organisatie zich committeert aan een project is het volgens Elling et al. (2004) noodzakelijk dat er een degelijke haalbaarheidstudie geschreven wordt. Dit is een tekst waarin evaluatie van de uitvoerbaarheid een project beschreven staat. Een investeringsvoorstel is een haalbaarheidstudie. Immers, een investeringsvoorstel bevat een haalbaar en uitvoerbaar plan dat wordt gepresenteerd aan de besluitvormer. Elling et al. (2004) noemen verschillende criteria die belangrijk zijn bij een haalbaarheidsstudie. Zo noemen zij het een informatieve en overtuigende rapportage. Want uiteindelijk sluit de rapportage af met een conclusie en aanbevelingen voor de besluitvormer, op basis waarvan hij een beslissing kan nemen (Elling et al., 2004). Het doel van de haalbaarheidsstudie is de lezer ervan te overtuigen dat het voorstel voldoende voordelen heeft ten opzichte van de oude situatie. Voor managers die de haalbaarheidsstudie beoordelen, gelden echter vaak primair economische criteria. De vragen wat levert het op en is het project haalbaar spelen daarbij een centrale rol. Elling et al. (2004) geven aan dat een haalbaarheidsstudie in principe bestaat uit zes onderdelen: - Samenvatting - Het belang van de zaak - Criteria - Alternatieven - Toetsing - Conclusies en aanbevelingen De besluitvormer toetst de haalbaarheidsstudie. Hij controleert hierbij of het project bij de doelstellingen van het bedrijf past. Zoals in paragraaf 2.1 is besproken, gelden voor besluitvormers bij woningcorporaties naast de economische criteria, ook maatschappelijke criteria. De afweging van de haalbaarheid wordt hierdoor bemoeilijkt doordat de maatschappelijke criteria vaak niet duidelijk in financiële zin zijn uit te drukken. Desondanks moeten deze twee haalbaarheidsaspecten worden gewogen. 22

35 4.2 Het ontwikkelingsexposé In het handboek voor projectontwikkeling beschrijft Nozeman (2010) het ontwikkelingsexposé 8 aan de hand van de volgende indeling: - Algemeen - Financiële informatie - Goedkeuringsgedeelte (handtekeningen) - Managementsamenvatting o Programma o Marktanalyse o Partneranalyse o Verhuuranalyse o Exit-strategie o Juridische structuur o Financiering o Financiële analyse o Risicoanalyse - Bijlagen Bij deze indeling zijn er verschillende aspecten die erg belangrijk zijn voor het investeringsvoorstel. De verschillende analyses die uitgevoerd moeten worden, zijn afhankelijk van het product dat gerealiseerd wordt en van de ontwikkelende organisatie. De aspecten die genoemd moeten worden zijn de exit-strategie, de juridische structuur en de financiering. Dat deze aspecten bij deze indeling worden genoemd, heeft te maken met de vergaande verplichtingen die een ontwikkelaar aangaat bij de realisatie van een vastgoedobject. 4.3 Marketing Volgens Kotler (2006) is marketing een sociaal- en managementproces waarin individuen en groepen verkrijgen waar zij behoefte aan hebben en wat zij wensen, door producten en waarde te creëren en deze met anderen uit te wisselen. Dat is de definitie van marketing die in deze rapportage wordt gebruikt. Volgens Kotler richt marketing zich, net als vastgoedontwikkeling, op het bevredigen van behoeften van afnemers / de klant. Bij marketing is strategie een belangrijk aspect van het bevredigen van behoeften, want: Het strategisch plan geeft aan welke activiteiten het bedrijf behelst en welke doelstellingen voor elke activiteit gelden, stelt Kotler (2006). Kotler (2006) stelt dat de marketingstrategie de totale bedrijfsstrategie deels overlapt. Immers, marketing richt zich op de behoeften van de consument en bekijkt in hoeverre het bedrijf daarin kan voorzien. Hoe het bedrijf in die behoeften wil voorzien, is de leidraad voor de missie, visie en doelstellingen van het bedrijf, met andere woorden de bedrijfsstrategie. Ieder bedrijf heeft een gedetailleerd plan nodig om een (strategische) beslissing te kunnen nemen en richting en focus aan het bedrijf te geven (Kotler, 2006; Baker, 2005; Armstrong & Kotler, 2007; Aaker, 2005). Het is hierbij noodzakelijk om verschillende marketingplannen te hebben voor afzonderlijke producten of merken om te omschrijven hoe deze plannen binnen de organisatie passen en hoe de organisatie deze producten of merken aan de consument wil brengen. 8 Het interne document, zoals Nozeman (2010) het noemt, waarbij de besluitvormer het project goed keurt aan het einde van de initiatieffase. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 23

36 Een marketingplan bestaat uit verschillende hoofdstukken. De indeling volgens Kotler (2006): - Inhoud - Managementsamenvatting - Marktdoorlichting - SWOT-analyse - Doelstellingen en aandachtspunten - Marketingstrategie - Actieprogramma s - Financiële resultaten - Controlemechanismen 4.4 Hulpmiddelen Bij marketing zijn er verschillende methoden om strategische- en marktanalyses uit te voeren. Een van de bekendste hulpmiddelen is de SWOT-analyse. Daarbij worden de sterke en zwakke punten in combinatie met de kansen en bedreigingen in kaart gebracht. Het is een hulpmiddel bij het sorteren en classificeren van gegevens. Het is echter geen eenvoudige opsomming van de gegevens, maar een goed doordachte samenvatting (Beassington en Pettit, 2006). In deze paragraaf wordt onderzocht hoe en of de SWOT-analyse een bruikbaar hulpmiddel is voor een investeringsvoorstel bij woningcorporaties. De SWOT-analyse bestaat uit een intern (Strenghts en Weaknesses) en een extern (Oppertunities en Threats) deel. Voor het externe deel kunnen verschillende schaalgrootten worden onderscheiden. Kotler (2006) onderscheidt hierbij twee marketingomgevingen: de micro- en de macro-omgeving. De micro-omgeving bestaat uit de interne omgeving van het bedrijf en andere actoren uit de directe omgeving die samen het netwerk voor de waardelevering vormen. De macro-omgeving bestaat uit de belangrijkste krachten die de kansen of bedreigingen vertegenwoordigen. Deze kunnen worden onderverdeeld in macro-omgevingsfactoren. De omgevingsfactoren zijn voor de inschatting van de haalbaarheid van een project zeer belangrijk. Een manier om de omgevingsfactoren te classificeren is DESTEP (Demografisch, Economisch, Sociaal, Technisch, Ecologisch en Politiek), Kotler (2006). Deze omgevingsfactoren komen sterk overeen met de risico-classicifatie van de Risman-methode. De Risman-methode (Well-Stam et al., 2007) richt zich echter voornamelijk op risico s, terwijl een SWOTanalyse zich tevens richt op de externe kansen en interne sterke en zwakke punten van een organisatie. Onderstaande afbeelding geeft de omgevingsfactoren voor het analyseren van macroeconomische factoren volgens drie veel gebruikte methoden weer. 24

37 RISMAN (Well-Stam et al., 2007) DESTEP (Kotler, 2006) DEEPLIST (Baines en Garneau, 2002) Politiek Demografisch Demografisch Financieel Economisch Economisch Maatschappelijk Sociaal Ecologisch Technisch Technisch Politiek Juridisch Ecologisch Juridisch (Legal) Organisatorisch Politiek Informatie Ruimtelijk Sociaal Technologisch Tabel 4.4 omgevingsfactoren Voor meer analyses en middelen om een SWOT-analyse te onderbouwen of in te vullen, wordt ter volledigheid verwezen naar de verschillende bestaande risicomanagementmethoden 9 en managementmodellen Het investeringsbesluit Er zijn verschillende momenten waarop de besluitvormer een beslissing moet nemen over het project (zie paragraaf 2.3). Bij de goedkeuring van een investeringsvoorstel kiest een ontwikkelaar ervoor om het project te laten uitwerken en contracten aan te gaan met andere partijen. Deze paragraaf geeft antwoord op de vraag wanneer een organisatie wil investeren in een project. Een aandeelhouder van een bedrijf is liever rijk dan arm. Daarom willen zij dat het bedrijf investeert in ieder project wat meer waard is dan dat het kost, (Brealey, Marcus, Meyers, 2007). De economische waarde van het project is daarom een belangrijk onderdeel van het investeringsvoorstel. Volgens Lusht (2001) zijn er drie methoden om de waarde van een vastgoedobject te bepalen: - Het vergelijken van gelijkwaardige objecten (Sales comparison Approach): Waarde = kosten van gelijkwaardige objecten +/- aanpassingen voor verschillen. - Het vergelijken van kosten (Cost Approach): Waarde = kosten om het opnieuw te maken (of vervangen als nieuw) afschrijvingen op de verbeteringen + waarde van het land. - Het vergelijken van opbrengsten (Income Approach): Waarde = huidige waarde van het verwachte inkomen. De Sales Comparison en de Cost Approach zijn niet zorgvuldig genoeg om de waarde van een nog te realiseren project vast te stellen vergeleken met de Income Approach. Daarom kan alleen de Income Approach worden gebruikt bij een investeringsvoorstel. Dit geldt ook voor objecten die worden verkocht, echter hier moet gekeken worden naar wat gelijkwaardige objecten opleveren (in de toekomst) en wat de marktprognoses zijn. Deze methode gaat, zoals hierboven genoemd, over de 9 Bijvoorbeeld van Deloitte, Twynstra en Gudde en Atrivé 10 Bijvoorbeeld van de Boston Consultancy Group en McKinsey Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 25

38 huidige waarde van het verwachte inkomen. Met andere woorden: over de netto contante waarde (Net Present Value) van het project: Netto contante waarde = Contante waarde van de inkomsten Contante waarde van uitgaven De contante waarde wordt berekend door middel van een disconteringsvoet, de gebruikte formule hiervoor, wordt hieronder weergegeven. PV=CF/ (1+i) t PV= netto contante waarde (Present Value) CF=kasstroom (Cash Flow) i=disconteringsvoet (Interest / rentevoet) t=tijd (time) Deze methode is erg bruikbaar om de waarde van een vastgoedobject te bepalen, vanwege de grote diversiteit bij vastgoedobjecten (Lusht, 2001). Doordat de waarde van een vastgoedobject afhangt van de kasstromen van de koper / verhuurder, en doordat de belegger aan de hand van de toekomstige kasstromen het bedrag berekent dat hij voor het vastgoedobject wil betalen (de beheerexploitatie), wordt voornamelijk de DCF-methode gebruikt bij het bepalen van de waarde van een te ontwikkelen vastgoedobject. Aan een waardebepaling van een vastgoedobject ligt dan ook een grondige analyse van het gebouw en de gebruiker ten grondslag. Zonder gebruikers geen afnemers en dus ook geen vastgoedontwikkeling, Salemi (2008). Een investeringsvoorstel dient een vergelijkbare analyse te bevatten als onderbouwing voor het financiële gedeelte, en keuzes die worden gemaakt bij het financiële gedeelte. Een investeringsvoorstel heeft echter een ander doel dan een taxatierapport. Bij de laatstgenoemde gaat het om de waarde van een bestaand vastgoedobject. Bij een investeringsvoorstel gaat het om de waarde van een nog te ontwikkelen vastgoedobject. Dit brengt meer aannames met zich mee en daarmee grotere risico s dan bij een taxatie. Een voorbeeld van een checklist die gebruikt kan worden bij de waardebepaling en analyse van een vastgoedobject staat in bijlage vijf. Deze checklist geeft verschillende criteria die van invloed zijn op de waarde van een woning en daarmee ook van belang zijn bij het beoordelen van een investeringsvoorstel. Een commerciële ontwikkelaar wil, net als andere commerciële bedrijven, zijn aandeelhouders of eigenaren tevreden houden. Een commerciële ontwikkelaar behaalt rendement op zijn investeringen door waarde toe te voegen. De waarde van een project kan worden gemeten door middel van de netto contante waarde van het project: De economische waarde van een project voor een bedrijf is de netto contante waarde van alle kasstromen van het project, (Brealey et al., 2007). De netto contante waarde van een project kan nul zijn en nog steeds kan een bedrijf hierin investeren. Dit komt doordat het rendement in de disconteringsvoet verwerkt zit. (Jansen en Jongmans, 2008). Indien de netto contante waarde kleiner is dan nul betekent dit dat de economische waarde voor de organisatie niet voldoende is en het project dus niet binnen de kaders van het bedrijf past. Om de waarde van een project te kunnen meten, moeten de doelstellingen meetbaar worden weergegeven. Immers, een organisatie wil bepaalde doelen bereiken met het project. Zonder deze doelstellingen te meten, weet een organisatie niet of deze doelstellingen zijn behaald. Deze doelstellingen zijn niet altijd alleen maar economisch, waardoor het moeilijker wordt om deze te meten. Om de haalbaarheid van de doelstelling te maximaliseren en inzichtelijk te maken is het belangrijk dat de doelstelling specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden (SMART) is. Een SMART geformuleerde doelstelling is waterdicht. Daardoor is de haalbaarheid van het project 26

39 groter en is het risico van het project minder. De kans dat een investeringsvoorstel met een SMART geformuleerde doelstelling wordt goed gekeurd, is groter. Drucker (1954) bevestigt dit met zijn methode Management by Objectives. 4.6 Projectontwikkeling bij woningcorporaties In tegenstelling tot commerciële projectontwikkelaars gebruiken woningcorporaties projectontwikkeling om (beter) te voldoen aan de in het Bbsh genoemde prestatievelden. Indien zij aan projectontwikkeling doen, kunnen zij daarbij meer op het maatschappelijke rendement sturen en meer investeren in het project dan op het moment dat een commerciële ontwikkelaar het project voor de woningcorporatie zou realiseren. Immers, een commerciële ontwikkelaar heeft rekening te houden met zijn investeerders en aandeelhouders die rendement op hun investering verwachten. Investeerders moeten akkoord zijn met het risicoprofiel van de organisatie waarin zij investeren, anders zullen zij niet willen investeren in die organisatie (Brealey et al., 2007). De organisatie wordt hierdoor, door zijn aandeelhouders en investeerders, gedwongen om de risico s te beheersen die de investering en het rendement in gevaar kunnen brengen. Woningcorporaties konden tot aan de Europese regelgeving met betrekking tot Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) ontwikkelen met gewaarborgde leningen en eigen vermogen. Dit betekent onder andere dat een woningcorporatie niet direct door een investeerder aangesproken zal worden omdat hij niet voldoende rendement heeft behaald en daardoor zijn financiering voor volgende projecten misloopt. Zoals beschreven in paragraaf 2.5 is een woningcorporatie belegger in, ontwikkelaar van en beheerder van het vastgoed dat gebouwd wordt voor de doelgroep vanuit het Bbsh, waarbij dit vanuit deze beschreven rollen betekent dat zij bij een gerealiseerd project afnemer van zichzelf is en het behaalde rendement van het project zelf beoordeelt. Daarnaast heeft een woningcorporatie ook geen eigenaar en / of aandeelhouders die direct belang heeft bij het presteren van de woningcorporatie. Hierdoor is de druk om aan risicomanagement te doen minder dan bij een commerciële partij, omdat zij niet direct op het wel of niet behalen van hun doelstellingen wordt aangesproken en afgerekend. Naast de economische waarde van een project hebben woningcorporaties vaak te maken met projecten die ook een maatschappelijk rendement moeten leveren op een of meer van de genoemde prestatievelden. In dat geval is het belangrijk dat de extra economische investering, die voor het maatschappelijke rendement nodig is, inzichtelijk worden gemaakt om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen. Doordat er een minder hoge rente voor financiering wordt betaald dan een commerciële ontwikkelaar en geen dividend uitgekeerd hoeft te worden aan aandeelhouders, kan er verhoudingsgewijs meer in een project geïnvesteerd worden dan door een commerciële ontwikkelaar. Dit levert de kansen en mogelijkheden op met betrekking tot het maatschappelijke rendement. Projectontwikkeling bij woningcorporaties is onderdeel van proces van het product dat zij willen leveren aan hun afnemers. In een investeringsvoorstel is het daarom belangrijk dat niet alleen aandacht wordt besteed aan wat zij wil bereiken, maar ook hoe en vooral waarom een woningcorporatie wil investeren in een project. Dit is met name belangrijk als het project niet direct bijdraagt aan het huisvesten van de doelgroep van het Bbsh. Zoals beschreven in paragraaf 4.3 is het hierbij noodzakelijk om een strategisch plan te hebben om te kunnen omschrijven waarom de woningcorporatie zou moeten investeren in het project. Projecten van woningcorporaties hebben in tegenstelling tot projecten van commerciële projectontwikkelaars over het algemeen een langere terugverdientijd. De reden hiervoor zijn de sociale huurwoningen die een lange exploitatietermijn hebben. Door deze langere terugverdientijd is Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 27

40 het belangrijk om naast de grond- en de opstalexploitatie ook rekening te houden met de beheersexploitatie. Om de economische waarde 11 van een sociaal woningbouwproject te kunnen bepalen, is het dan noodzakelijk om ook de beheersexploitatie mee te nemen. De te verwachten cashflows zijn erg afhankelijk van de parameters die worden gebruikt voor die berekeningen. Hierdoor is het wenselijk om deze weloverwogen te kiezen. De parameters die gebruikt worden voor deze berekeningen komen bij woningcorporaties van het CFV en het WSW. Deze parameters moeten door woningcorporaties worden gebruikt voor de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de door WSW geborgde leningen. Hierdoor zitten woningcorporaties vast aan bepaalde rekenmethoden. Het is echter van belang dat niet alleen naar deze berekeningen wordt gekeken, maar ook naar marktconforme parameters voor de afweging van het project. Immers, een vastgoedobject is een heterogeen object en onderhevig aan invloeden van de markt. 11 De Netto Contante Waarde 28

41 4.7 Conclusie Op basis van het investeringsvoorstel wordt besloten of een project wordt uitgevoerd. Uit de literatuurstudie komen vanuit zowel de projectontwikkeling als vanuit de haalbaarheidsstudie en de marketing belangrijke onderdelen voor een ideaal format voor investeringsvoorstellen voor vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties naar voren. Het marketingplan van Kotler (2006) vertoont overeenkomsten met de haalbaarheidsstudie van Elling et al. (2004). Zij gaan echter meer uit van een haalbaarheidsstudie voor één object / proces, waar Kotler (2006) meer vanuit een project en bedrijf kijkt naar het hoe en waarom. Ook het ontwikkelingsexposé van Nozeman (2010) vertoont overeenkomsten met Elling et al. (2004) en Kotler (2006). Bij de onderverdeling van Nozeman worden enkel de financiële doelstellingen genoemd. Een aantal andere aspecten, als de exit-strategie, financiering en juridische structuur zijn echter wel degelijk belangrijk bij een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling. Ook bij woningcorporaties moet een project binnen de kaders van de organisatie passen omdat dit anders waarschijnlijk geen positief besluit krijgt. Immers, als het project niet bijdraagt aan de doelstellingen van de organisatie, waarom zou een organisatie dan investeren in dat project? Deze kaders worden geformuleerd vanuit de doelstellingen van de woningcorporatie en het Bbsh. Doordat voor een woningcorporatie de kerntaken vast liggen, kan er verondersteld worden dat naast het financiële rendement (het behalen van financiële doelstellingen) het maatschappelijke rendement (het behalen van maatschappelijke doelstellingen) belangrijk is. Bij een investeringsvoorstel voor vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties is het net als bij ieder ander bedrijf belangrijk dat verwoord is waarom een organisatie zou moeten investeren in het voorstel, dus ook welke maatschappelijke doelstellingen er voor dat project zijn. Doordat een investeringsvoorstel dat voor een vastgoedobject haalbaar gepresenteerd moet worden, een heterogeen product is en binnen de doelstellingen van de organisatie moet passen, lijkt een combinatie wenselijk. Doordat het maatschappelijk rendement een belangrijke rol speelt bij de doelstellingen van een woningcorporatie lijkt een marketingplan hier meer rekening mee lijkt te houden dan Elling et al. (2004) of Nozeman (2010), hierdoor is het een belangrijke basis voor het concept format. In paragraaf 4.8 worden de afwegingen per onderdeel van het conceptformat weergegeven. Het conceptformat voor een investeringsvoorstel voor vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties is een combinatie van de drie invalshoeken die genoemd zijn in dit hoofdstuk, het conceptformat is in paragraaf 4.9 weergegeven. Bij een analyse van het project, die noodzakelijk is voor ieder project volgens de invalshoek van marketing, lijkt het SWOT schema de beste manier om een opsomming te presenteren van de analyses die daaraan ten grondslag liggen. Met name omdat het een onderscheid maakt tussen interne factoren en externe factoren. Hiermee dwingt het om over beide na te denken. De kans op een goed besluit voor een project aan de hand van het investeringsvoorstel wordt door middel van een SMART geformuleerde doelstelling vergroot. Een SMART geformuleerde doelstelling is waterdicht, waardoor de haalbaarheid van het project groter wordt is en het risico van het project kleiner wordt. Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 29

42 4.8 Afweging Iedere invalshoek heeft zijn eigen verschillende eigenschappen en kenmerken. Op basis van de beschreven literatuur in dit hoofdstuk is een afweging gemaakt tussen de verschillende invalshoeken die beschreven zijn in dit hoofdstuk. De onderbouwing en beschrijving van de vormgeving van het conceptformat is weergegeven in afbeelding tabel 4.8b. In paragraaf 4.7 is in de conclusie beschreven welke delen bij vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties bruikbaar zijn. In tabel 4.8a staan de drie kenmerkende indelingen voor een investeringsvoorstel die zijn behandeld in dit hoofdstuk in de literatuurstudie. Elling et al. (2004) Nozeman (2010) Kotler (2006) - Samenvatting - Het belang van de zaak - Criteria - Alternatieven - Toetsing - Conclusies en aanbevelingen - Algemeen - Financiële informatie - Goedkeuringsgedeelte (handtekeningen) - Managementsamenvatting o Programma o Marktanalyse o Partneranalyse o Verhuuranalyse o Exit-strategie o Juridische structuur o Financiering o Financiële analyse o Risicoanalyse - Bijlagen Tabel 4.8a - Indelingen voor een investeringsvoorstel - Inhoud - Managementsamenvatting - Marktdoorlichting - SWOT-analyse - Doelstellingen en aandachtspunten - Marketingstrategie - Actieprogramma s - Financiële resultaten - Controlemechanismen Bij deze drie indelingen zijn een aantal overeenkomsten te herkennen. Voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties zijn, zoals beschreven in paragraaf 4.6, andere aspecten belangrijk dan bij commerciële partijen. In de conclusie van dit hoofdstuk wordt hier dieper op ingegaan. Echter, het doel van het investeringsvoorstel verandert niet. Dit is immers het overtuigen en informeren van de besluitvormer dat het project haalbaar of niet-haalbaar is. Om dit te kunnen doen, is het nodig om de besluitvormer een beschrijving, een analyse, een financiële onderbouwing, een onderbouwing van de planning en eventuele alternatieven voor het project te geven. Deze delen komen in verschillende vormen terug in de indelingen van Elling et al. (2004), Nozeman (2010) en Kotler (2006). De onderdelen die in het conceptformat zijn verkozen, zijn in tabel 4.8b weergegeven. Hierbij is tevens de inhoud van de hoofdstukken beschreven. De onderdelen zijn: - managementsamenvatting; - kenmerken van het project; - projectanalyse; - andere oplossingen; - financiële onderbouwing; - planning. 30

43 Onderdelen van de indelingen van de drie besproken indelingen komen op verschillende manieren terug in het format. Tabel 4.8b geeft weer welke delen in de hoofdstukken van het voorstel moeten terugkomen en waarom A4 samenvatting, De samenvatting zou voldoende moeten zijn voor de besluitvormer om een besluit te kunnen nemen. Hiervoor is het noodzakelijk om te benoemen waarom het project gedaan moet worden, in welk tijdsbestek, met welk resultaat, wat de belangrijkste bedreigingen hiervoor zijn en wat gevraagd wordt van de besluitvormer. Visuele hulpmiddelen kunnen hierbij helpen om sneller te laten zien wat de afwegingen zijn. 2. Project specifieke kenmerken In dit hoofdstuk is het van belang dat vooral informatie gegeven wordt over wat het project is en wat het inhoudt. Hiernaast is het belangrijk dat de doelstellingen van het project genoemd worden, zodat duidelijk is wat met het project bereikt moet worden. 3. Project analyse (micro, meso en macro) De projectanalyse dient vooral om de vraag te beantwoorden waarom de woningcorporatie juist dit project zou moeten doen en of het binnen de doelstellingen en strategie van het bedrijf past. Ook is het van belang dat in dit hoofdstuk de beheersmaatregelen worden benoemd bij de geconstateerde risico s (en kansen) op de verschillende analyse niveaus 4. Opties/Scenario s Dit hoofdstuk draait om de afweging inzichtelijk te maken tussen eventuele andere oplossing voor de in hoofdstuk 2 van dit voorstel geconstateerde vraag. Het geeft een onderbouwing met alternatieven en indien nodig een exitstrategie 5. Financiën Het financiële resultaat van het project wordt beantwoord in dit hoofdstuk. Hierbij is het belangrijk om de verschillende aspecten van de berekeningen te beschrijven, waaronder de parameters en de resultaten op basis van de verschillende rekenmethoden die relevant zijn voor de woningcorporatie. 6. Planning In deze paragraaf worden de verantwoording van de tijd en eventuele eerder genomen besluiten gegeven. 7. Bijlagen De analyses die uitgevoerd zijn komen terug in de bijlage van het investeringsvoorstel. Het is belangrijk dat hierin de gegevens zijn opgenomen die het investeringsvoorstel verder onderbouwen. Tabel 4.8b - Indeling voor een investeringsvoorstel op basis van de literatuur Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 31

44 4.9 Conceptformat Op basis van de conclusie en de afwegingen van het literatuuronderzoek (paragraaf 4.7 en 4.8) is onderstaand format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties opgesteld. Het format vormt de basis voor het empirisch onderzoek (Deel III). Om het format begrijpelijker te maken en de menselijke factor, in de vorm van een vrije interpretatie van de gevraagde inhoud, enigszins te beperken heeft het format een gebruiksaanwijzing, deze is beschreven in bijlage zeven. Concept format investeringsvoorstel vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties: 1. Managementsamenvatting d. Gevraagd besluit e. Belangrijkste risico s f. Vraag g. Overzicht financiën h. Planning 2. Project specifieke kenmerken i. Vraag j. Antwoord k. PVE, S.O. l. Projectorganisatie 3. Projectanalyse m. Missie / visie / strategie n. Projectenportefeuille o. SWOT-analyse p. Beheersmaatregelen 4. Opties / scenario s q. Andere oplossingen r. Onderbouwing gekozen project 5. Financiën s. Onderbouwing parameters t. Resultaat u. Onderbouwing in bedrijfsbegroting v. Conclusie 6. Planning w. Afgeronde fases x. Eerder genomen besluiten y. Planning 7. Bijlagen 32

45 DEEL III: Empirisch onderzoek Afstudeerrapportage - Real Estate & Housing - Technische Universiteit Delft - RJA van der Schoot 33

46 Hoofdstuk 5: Analyse investeringsvoorstellen Aan de hand van het conceptformat voor investeringsvoorstellen voor vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties dat middels het literatuuronderzoek is opgesteld (paragraaf 4.9), zijn de investeringsvoorstellen van de zeven aan dit onderzoek deelnemende woningcorporaties geanalyseerd. Dit hoofdstuk geeft de resultaten van deze analyse weer. De verschillen en overeenkomsten tussen het conceptformat en de investeringsvoorstellen uit de beroepspraktijk vormen de basis van de interviews met sleutelinformanten (hoofdstuk 6). 5.1 De woningcorporaties Aan het onderzoek werken zeven Nederlandse woningcorporaties mee: Com wonen, PWS, QuaWonen, Tablis Wonen, UWOON, Wonen Limburg, en De Sleutels. Onderstaand overzicht geeft een per woningcorporatie de locatie en de grootte van de woningcorporatie weer. Woningcorporatie Aantal woningen Locatie Com wonen Rotterdam en omstreken PWS Rotterdam QuaWonen Krimpenerwaard Tablis Wonen Sliedrecht en gemeente Graafstroom UWOON Harderwijk, Elburg en Ermelo Wonen Limburg Verspreid over acht vestigingen, Limburg De Sleutels Leiden Tabel 5.1 woningcorporaties en hun locatie in Nederland De woningcorporaties hebben een eigen afdeling voor vastgoedontwikkeling. Dit betekent dat een investeringsvoorstel voor vastgoedontwikkeling via een directeur of manager bij de directeurbestuurder terechtkomt. Het besluitvormingsproces en de indeling van de daarbij horende fases verschillen per woningcorporatie. 12 Com wonen en PWS worden hieronder nog los van elkaar beschreven omdat zij ten tijde van de analyse en het empirisch onderzoek nog niet fysiek gefuseerd waren. Zoals beschreven in de afbakening (paragraaf 1.5) wordt verwacht dat de investeringsvoorstellen er enigszins hetzelfde uitzien. Er mag vanuit worden gegaan dat de omstandigheden waarin een woningcorporatie zich bevindt niet te veel van invloed is op het investeringsvoorstel en de vorm daarvan. De projecten en de bijbehorende documentatie die zijn geanalyseerd, zijn binnenstedelijke projecten of onderdeel van een herstructurering van meer dan 100 woningen. Hierbij kan verwacht worden dat deze investeringsvoorstellen vollediger en uitgebreider zijn dan projecten waarbij het om10 woningen gaat. In deze paragraaf wordt per woningcorporaties beschreven hoe zij de beginfases van het ontwikkelproces indelen. Tevens worden karakteristieke kenmerken beschreven van deze organisaties. 12 De informatie die per woningcorporatie is weergegeven, is van de websites van de desbetreffende woningcorporatie over genomen, via de verkregen documentatie of interviews met de sleutelinformanten. 34