Het IDEALE investeringsvoorstel

Transcriptie

1 Het IDEALE investeringsvoorstel vastgoedontwikkeling is meer dan alleen risico s beheersen Vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties

2 Onderzoeksomgeving Het ideale investeringsvoorstel vastgoedontwikkeling is meer dan alleen risico s beheersen Afstudeerstage: I Begeleiders: Hoofdmentor: Reinier van der Kuij 2 e mentor: Louis Lousberg Gecommitteerde: Karel Vollers Stagebegeleider: Jeroen Theuns / xx

3 Motivatie Investeringsbeslissingen van Woningcorporaties Voorbeelden: I SS Rotterdam, Campus Maastricht, verworven grondposities, Gemiste risico s / xx

4 INHOUD I I / xx

5 DEEL I: : I / xx

6 Onderzoeksvraag I Wat is het ideale format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties? ideale format investeringsvoorstel vastgoedontwikkeling woningcorporaties / xx

7 Relevantie CFV (14 juli 2011) I De procedures en documenten die worden gehanteerd bij besluitvorming over grondposities en risicovolle projecten kunnen worden verbeterd door het gebruik van vaste formats voor besluitvorming / xx

8 DEEL II: literatuuronderzoek : literatuuronderzoek I / xx

9 Ontwikkelcyclus I Investeringsvoorstel / xx

10 Invalshoeken Marketing I Vastgoedontwikkeling Rapportage technieken / xx

11 Woningcorporaties I / xx

12 Conceptformat Concepformat I 1. Managementsamenvatting 2. Project specifieke kenmerken 3. Projectanalyse 4. Opties/ Scenario s 5. Financiën 6. Planning 7. Bijlagen / xx

13 DEEL III: Empirisch INHOUD onderzoek I I: / xx

14 Onderzoekskader Bestaande documentatie 7 woningcorporaties I Interviews 14 interviews / xx

15 Bestaande documentatie I Kenmerken documentatie Alle investeringsvoorstellen zijn verhalend beschreven. Het financiële gedeelte van het investeringsvoorstel is uitgebreider dan verwacht. De risico s van het project zijn beknopter weergegeven dan verwacht. Er wordt in enkele voorstellen meer dan verwacht verwezen naar bijlagen / xx

16 Bestaande documentatie I Verschillen Conceptformat Voorgaande genomen besluiten en eventuele veranderingen ontbreken. Het antwoord op de waarom vraag ontbreekt. De doelstellingen van het project ontbreken. Andere mogelijke scenario s ontbreken. De marktanalyse ontbreekt / xx

17 Interviews I Hoe beter je mensen kan enthousiasmeren, hoe hoger de slagingskans van het project. Daarom heb je een verhalende tekst nodig. Joost van Hattem, projectmanager ontwikkeling QuaWonen Risico s moet je benoemen. Net als de beheersmaatregelen. Samen zorgt dat voor vertrouwen. Robert Jan Sliep, manager strategie innovatie en marketing De Sleutels Projectontwikkeling zit een hele hoop inschatting in, vooral in de begin fase zit er veel hoop geloof, hoop en liefde in. Ad van Hamburg, manager vastgoedontwikkeling UWOON / xx

18 Het ideale format I Managementsamenvatting 1. Inhoud 2. Project specifieke kenmerken 3. Projectanalyse 4. Opties en exit scenario 5. Financiën 6. Projectorganisatie 7. Planning 8. Bijlagen / xx

19 DEELIV: Praktijktoets I : Praktijktoets / xx

20 I Surey onder sleutelinformanten en ontwikkel en projectmanagers van Havensteder Havensteder JA NEE Ja, mits Sleutelinformanten JA NEE Ja, mits / xx

21 I Ja, mits een aantal zaken verduidelijkt Surey onder sleutelinformanten en ontwikkel en projectmanagers worden. van Havensteder Havensteder Ja, Het is helder, overzichtelijk format en bevat JA NEE Ja, mits die elementen 8 die voor de 0 besluitvormer 4 van belang zijn om te weten en om op te sturen Sleutelinformanten JA NEE Ja, mits Hoewel we het een uitgebreid document vinden waar veel in zit vinden wij het niet een grote verbetering ten opzichte van onze eigen documenten en daar zijn we aan gewend / xx

22 DEELV: I : / xx

23 I Waar voldoet het ideale format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties aan? Geeft duidelijk antwoord op de waarom vraag Bevat de maatschappelijke en financiële doelstellingen Geeft ruimte om de besluitvormer te overtuigen Bevat een overzicht van de resultaten van de uitgevoerde analyses Verantwoordt de gebruikte parameters voor het project Houdt rekening met de gehele levenscyclus van het object Bevat een exit strategie Heeft draagvlak / xx

24 Het ideale format Is het ontwikkelde format het ideale format voor een investeringsvoorstel bij vastgoedontwikkeling door woningcorporaties? I Binnen corporaties moet ook nee een antwoord kunnen worden. Vincent Gruis, lid van de raden van Commissarissen, De Sleutels en Havensteder Risicomanagement is niets anders dan je werk goed doen. Bart Hoevers, partner Deloitte / xx

25 Aanbevelingen I Zonder investeringskader is het niet mogelijk een investeringsvoorstel te beoordelen Het format is een hulpmiddel Het investeringsvoorstel is een momentopname Verder onderzoek naar de invloed van het format op de besluitvorming. Het is aan te raden om bij de implementatie van het voorstel de woningcorporatie te begeleiden / xx

26 Het IDEALE format Dank u voor uw aandacht Vastgoedontwikkeling bij woningcorporaties

27 Bronnen Literatuur: I Schoot, R. J. A. van der, Afstudeerrapportage: het ideale investeringsvoorstel Afbeeldingen: jobsphoto 2/ campus maastricht / xx

28 Tijdslijn I / xx

29 Afwegingen invalshoeken I Elling et al. (2004) Nozeman (2010) Kotler (2006) Samenvatting Algemeen Inhoud Het belang van de Financiële informatie Managementsamenvatting zaak Goedkeuringsgedeelte Marktdoorlichting Criteria (handtekeningen) SWOT analyse Alternatieven Managementsamenvatting Doelstellingen en Toetsing o Programma aandachtspunten Conclusies en o Marktanalyse Marketingstrategie aanbevelingen o Partneranalyse Actieprogramma s o Verhuuranalyse Financiële resultaten o Exit strategie Controlemechanismen o Juridische structuur o Financiering o Financiële analyse o Risicoanalyse Bijlagen / xx

30 Verbeterpunten Conceptformat 1. Managementsamenvatting 2. Project specifieke kenmerken 3. Projectanalyse 4. Opties/ Scenario s 5. Financiën 6. Planning 7. Bijlagen Volgorde van de oplegnotitie. Gevraagde besluiten Waarom het project? Financieel resultaat en invloed op solvabiliteit Planning Resultaten projectanalyse Aanleiding / introductie toevoegen (bij de projectspecifieke kenmerken). Organisatie (intern en extern) verplaatsen. Visuele hulpmiddelen bij het investeringsvoorstel. Exit scenario en een korte onderbouwing van de scenariokeuze Rekenen met de levenscyclus van een vastgoedobject. Verantwoording parameters uitschrijven. Heldere uitleg bij de SWOT analyse Impact van het project op de organisatie toevoegen. Organisatie (intern en extern) verplaatsen. Beter waarborgen van de kwaliteit door middel van doelstellingen. Financierbaarheid en fiscaliteit toevoegen / xx

31 Ingevuld analyse schema I 1. 1 A4 samenvatting, aanwezig afwezig Opmerkingen Gevraagde besluit x wat is de oorsprong van de vraag? Belangrijkste risico s x De (herkomst van de) vraag x Overzicht financiën (totaal bedragen), per type woning/ingreep x Planning x 2. Project specifieke kenmerken a. Wat is de vraag (oorzaak/noodzaak) geen marktanalyse, waar is dit project Marktanalyse x een antwoord op? Noodzaak x b. Wat is het antwoord (gevolg) Doelstellingen van het project x c. Globaal PvE en evt. S.O. x Eisen en randvoorwaarden x 3. Project analyse (micro, meso en macro) a. Intern (Sterke en zwakke punten) x Doel communicatieplan? Risico s x Belangrijkste risicoʹs? Missie, visie, imago x projectenportefeuille x b. Extern (Kansen en bedreigingen) x Risico s x Belanghebbenden van het project x 4. Opties/Scenario s Andere oplossingen voor de vraag x Waarom is bij dit project een exit Kosten x strategie/alternatief toegevoegd? Onderbouwing waarom het gekozen project x 5. Financiën a. Gebruikte parameters (discontovoet ed.) x afdeling strategie? b. Verwacht resultaat van het project (NCW) x c. Onderbouwing in bedrijfsbegroting x 6. Planning a. Afgeronde fases x verspreid over stuk, gemaakte b. De al eerder genomen besluiten x afspraken ontbreken. c. Toekomstige planning x / xx

32 Overzicht aanpassingen I 1. 1 A4 samenvatting, Gevraagde besluit / Volgorde van de oplegnotitie veranderen, en Belangrijkste risico s toevoegen wat de invloed van het project is. De vraag Overzicht financiën Planning + impact van het project op de organisatie + Inhoud van het stuk 2. Project specifieke kenmerken a. Wat is de vraag + Aanleiding / inleiding b. Wat is het antwoord c. Globaal PvE en evt. S.O. + doelstellingen d. Projectorganisatie Projectorganisatie 3. Project analyse (micro, meso en macro) a. Missie / Visie / strategie b. Projectenportefeuille c. SWOT analyse / gebruik van de SWOT analyse helder d. Beheersmaatregelen uitschrijven 4. Opties/Scenario s Andere oplossingen voor de vraag / exit scenario en daarbij onderbouwing gekozen Onderbouwing waarom het gekozen project scenario t.o.v. andere scenario s 5. Financiën a. Onderbouwing parameters / duidelijker rekening houden met de levenscyclus b. Resultaat c. Onderbouwing in bedrijfsbegroting d. Conclusie / parameters helder uitschrijven + financiering en fiscaliteit + Projectorganisatie, intern en extern 6. Planning a. Afgeronde fases b. Eerder genomen besluiten c. Planning 7. Bijlagen + wat voor een type bijlagen / xx

33 Onderzoeksopzet I / xx

34 Citaten I Bij ieder project moet je jezelf afvragen waarom je iets doet en wat je wilt bereiken. Rob van den Broeke, directeurbestuurder QuaWonen De SWOT analyse kan gebruikt worden als hulpmiddel bij de afwegingen van het project. Onderbouw hoe en waarom je de SWOT analyse gebruikt, anders voegt het niets toe. Guido van de Wijgert, gebiedsontwikkelaar De Sleutels Uiteindelijk vind ik dat het directieteam het laatste woord heeft over met wie wij zaken doen. Peter van Lieshout, directeur vastgoedontwikkeling PWS Bij ingewikkelde projecten laten wij vaak een extern bureau een langetermijnonderhoudsbegroting maken, zodat we daar rekening mee kunnen houden bij de investering. Ad van Hamburg, manager vastgoedontwikkeling UWOON / xx