SIG. HVH en Huursombenadering

Transcriptie

1 SIG HVH en Huursombenadering

2 AGENDA JAARLIJKSE HUURVERHOGING Bevindingen n.a.v. eerste praktijkervaringen HUURSOMBENADERING Wet- en regelgeving Voorgestelde oplossing Planning en advies

3 Verslag vorige bijeenkomst Vragen of opmerkingen?

4 Jaarlijkse huurverhoging Praktijkervaringen Tests door corporaties Workshop Jaarlijkse huurverhoging Bevindingen n.a.v. eerste praktijkervaringen Inkomensindicaties opvragen en importeren Huurverhogingsparameters aanmaken Nieuwe nettohuur berekenen Huurverhoging verwerken/effectueren Huurverhogingstijdvak aanmaken

5 Jaarlijkse huurverhoging Inkomensindicaties opvragen en importeren Ook van onzelfstandige eenheden kunnen inkomensindicaties worden opgevraagd (niet conform regels van de overheid) Oplost en oplossing wordt opgeleverd in R16.FP0 SP1702 Als huidige nettohuur al boven de liberalisatiegrens, dan kan er geen inkomensindicatie worden opgevraagd (wel gewenst, wettelijk toegestaan) In de backlog. Wat is de prioriteit? Als huidige nettohuur al boven de maximale huurprijs, dan kan er geen inkomensindicatie worden opgevraagd (wel gewenst) De vraag is of dit in lijn is met de regels van de overheid? Inkomensindicaties worden nu soms opgeslagen bij een leegstandscontract In de backlog. Wat is de prioriteit?

6 Jaarlijkse huurverhoging Huurverhogingsparameters aanmaken Bevinding: Het leek mogelijk om vanuit het overzicht huurverhogingsparameters aan te maken voor een OG Eenheid die al verwerkingsstatus Definitief of hoger had. De taak Huurverhogingsparameters aanmaken werd wel gestart, maar in de praktijk werden de parameters niet aangemaakt. Oplossing: Medewerker krijgt betekenisvolle foutmelding en de taak Huurverhogingsparameters aanmaken wordt niet meer gestart Wordt opgeleverd in R16.FP0 SP1702

7 Jaarlijkse huurverhoging Huurverhogingsparameters aanmaken Bevinding: Zodra de huurverhoging van een OG Eenheid de status vervallen heeft gekregen, kun je niets meer. Immers, deze status krijgt een huurverhoging als het broncontract wordt gemuteerd nadat de nieuwe nettohuur definitief is berekend. En definitief = definitief. Het is gewenst dat voor vervallen huurverhogingen de huurverhogingsparameters opnieuw kunnen worden aangemaakt op basis van de status van dat moment en vervolgens de nieuwe nettohuur opnieuw kan worden berekend. Vragen: Is dit wenselijk? Hoe hoog is de prioriteit?

8 Jaarlijkse huurverhoging Nieuwe nettohuur berekenen Bevinding: Geen exceptie als op moment van berekenen nieuwe nettohuur de contractregel waarop de huurverhogingsparameters zijn gebaseerd, niet meer geldig is op de ingangsdatum van het huurverhogingstijdvak (doordat er in de tussentijd een nieuwe contractregel tussengevoegd is) Daardoor trad er een exceptie op tijdens het verwerken van de huurverhoging. Dit was te laat, omdat de medewerker dan geen herstelactie meer kan uitvoeren. Oplossing: Extra controle op moment van berekenen nieuwe nettohuur (SP1702). Controle kan leiden tot exceptie en verwerkingsstatus ongeldig. Medewerker kan dan parameters opnieuw aanmaken op basis van de nieuwe contractregel.

9 Jaarlijkse huurverhoging Nieuwe nettohuur berekenen Bevinding: Op het verwerkingsverslag werd bij heel veel OG Eenheden berekeningsopmerking O8 vermeld (m.b.t. correctie van effectief verhogingspercentage). Dit werd als storend en overbodig ervaren. Oplossing: Berekeningsopmerking O8 wordt niet meer getoond op het verwerkingsverslag (SP1702). Wordt nog wel getoond op de detailpagina.

10 Jaarlijkse huurverhoging Huurverhoging verwerken/effectueren Bevinding: Soms foutmelding op moment van verwerken huurverhoging. In dat geval werd een nieuwe contractregel aanmaakt zonder nettohuurelementen. Oplossing: Betrof een bug. Is opgelost en oplossing is opgeleverd in R16.FP0 SP1701.

11 Jaarlijkse huurverhoging Huurverhogingstijdvak aanmaken Bevinding: Medewerker kan alleen tijdvak met ingangsdatum 1 juli aanmaken. Gewenst is ook tijdvakken met andere ingangsdatum te kunnen aanmaken, zodat de nieuwe functionaliteit ook gebruikt kan worden voor BOG en MOG. Vragen: Hoe groot is de prioriteit van deze wens? Moet einddatum dan nog steeds automatisch bepaald worden (1 jaar - 1 dag )? Hoe borgen we dat voor een OG Eenheid niet twee verschillende soorten tijdvakken door elkaar heen gebruikt worden (ter voorkoming van overlap)?

12 Wet- en regelgeving Inflatie van 2016 = 0,3% Maximale huursomstijging over 2017 = 1,0% + inflatie van = 1,3% Max. basis verhogingspercentage per individuele woning = 2,5% + inflatie van = 2,8%

13 Wet- en regelgeving Welke woningen komen in aanmerking voor de berekening van de huursom? Alle zelfstandige woningen in eigendom van de corporatie, dus ook woningen die de corporatie verhuurt aan zorginstellingen die de zorginstelling op zijn beurt weer verhuurt aan haar cliënten In dat geval moet de corporatie de huurprijsaanpassingen die de zorginstelling berekent aan haar cliënten, meetellen in de berekening van de huursomstijging van de corporatie Alle zelfstandige woningen die eigendom zijn van derden maar die in de exploitatie van de corporatie vallen en waarbij het exploitatierisico bij de corporatie ligt (onderdeel Veegwet)

14 Voorgestelde oplossing Voorgesteld tijdens vorige bijeenkomst: Verschillende taken/functionaliteiten om: Lijst met OG Eenheden aan te maken die in aanmerking komen voor de berekening van de huursomstijging en om uitzonderingen aan te maken die aan het begin van het jaar van toepassing zijn Uitzonderingen aan te maken die gedurende het jaar van toepassing worden Uitzonderingen aan te maken die aan het eind van het jaar van toepassing zijn De uitzonderingen worden zoveel mogelijk automatisch geadministreerd De corporatiemedewerker kan per woning handmatig uitzonderingen toevoegen, wijzigingen of niet meer van toepassing verklaren

15 Voorgestelde oplossing Nieuw voorstel: De uitzonderingen worden volledig automatisch geadministreerd Eén taak om: Lijst met OG Eenheden aan te maken die in aanmerking komen voor de berekening van de huursomstijging Alle uitzonderingen aan te maken die tot nog toe van toepassing zijn De huursomstijging te berekenen van alle OG Eenheden die in aanmerking komen en waarvoor geen uitzondering van toepassing is Rapportage op te stellen met resultaten van de berekening Taak kan op elk moment worden gedraaid en bouwt de lijst en alle uitzonderingen elke keer van scratch af aan op basis van de actuele gegevens in het systeem

16 Voorgestelde oplossing Nieuwe functionaliteit: Huursomtijdvak aanmaken Huursomuitzonderingen bewerken Huursomdetails aanmaken/bijwerken (taak en rapport) Huursomoverzicht Huursomdetails per OG Eenheid Huursomsamenvatting Aangepaste functionaliteit: Verhuurmutatiereden aanmaken/bewerken Huurverhogingstijdvak aanmaken/bewerken

17 Huursomtijdvak aanmaken Ingangsdatum altijd op 1 januari ; einddatum altijd 1 jaar later Indicatie Prestatieafspraken gemaakt (over inkomensafhankelijke huurverhoging) Huursomtijdvak koppelen aan huurverhogingstijdvak

18 Huursomuitzonderingen bewerken Cegeka-dsa levert 6 standaard huursomuitzonderingen uit Medewerker kan omschrijving wijzigen Kolom Te koppelen aan verhuurmutatiereden is standaard gevuld

19 Huursomdetails aanmaken/bijwerken Medewerker selecteert huursomtijdvak Systeem bouwt de volgende entiteiten van scratch af aan op: Lijst van OG Eenheden die in aanmerking komen voor berekening huursomstijging Huursomuitzonderingen per OG Eenheid Systeem berekent de huursomstijging Systeem rapporteert de uitkomst van de berekening

20 Huursomdetails aanmaken/bijwerken Systeem rapporteert de uitkomst van de berekening Alle OG Eenheden die in aanmerking komen voor de berekening van de huursomstijging Alle OG Eenheden met één of meer wettelijke uitzonderingen Alle OG Eenheden die in aanmerking komen, zonder wettelijke uitzonderingen

21 Huursomdetails aanmaken/bijwerken OG Eenheid komt in aanmerking voor berekening huursomstijging als: Zelfstandige woning Veld OGE.Als woning verantwoorden heeft waarde Ja Veld OGE.Woonruimte heeft waarde Zelfstandig Die aan het begin van het tijdvak in exploitatie van de corporatie is Veld OGE Statushistorie.Status heeft waarde Verhuurd

22

23 Huursomoverzicht

24 Huursombenadering 2017 Huursomdetails voor een OG Eenheid

25 Huursomsamenvatting Te benaderen vanaf huursomtijdvak Toont gegevens van OG Eenheden zonder huursomuitzondering

26 Huursomdetails aanmaken/bijwerken Huursomuitzonderingen per OG Eenheid Nr Huursomuitzondering Code Gekoppeld contract 1 De woning heeft op 1 januari een geliberaliseerd contract GELIBERALISEERD Geliberaliseerd contract dat geldig is op 1-1 v/h jaar 2 De woning staat leeg op 1 januari van het betrokken jaar LEEGSTAND-BEGIN Leegstandscontract dat geldig is op 1-1 v/h jaar 3 De woning is in het betrokken jaar voor het laatst verhuurd, UIT-BEHEER Laatste huurcontract van de OG Eenheid doordat het gedurende het jaar uit exploitatie is genomen 4 De woning heeft een huurprijs die in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering WONINGVERBETERING Huurcontract waarin de huurprijsstijging vanwege woningverbetering is verwerkt 5 De woning heeft een huurprijs die in het betrokken jaar inkomensafhankelijk is verhoogd INKOMENSAFHANKELIJK Huurcontract met ingangsdatum 1-7 waarin de inkomensafhankelijke huurverhoging is verwerkt 6 De woning staat leeg op 1 januari van het volgende jaar LEEGSTAND-EIND Leegstandscontract dat geldig is op 1-1 v/h volgend jaar

27 Huursomdetails aanmaken/bijwerken Huursomuitzonderingen per OG Eenheid Aanpassingen om de uitzonderingen automatisch en betrouwbaar te kunnen administreren Vinkje geliberaliseerd contract automatisch zetten Aanpassing van bestaande functionaliteiten, zodat uitzonderingen 4 en 5 automatisch worden geadministreerd

28 Vinkje geliberaliseerd contract automatisch zetten Op moment van installeren van de nieuwe release Van alle bestaande contracten met zittende huurders wordt het vinkje automatisch geconverteerd vanaf de meest recente contractregel en opgeslagen in tabel Additioneel Vanaf dat moment: Op moment van aanmaken contract met nieuwe huurder Als nettohuur > liberalisatiegrens dan vinkje Geliberaliseerd contract aanvinken in tabel Additioneel, anders uitvinken

29 Vinkje geliberaliseerd contract automatisch zetten Vinkje wordt opgeslagen in tabel Additioneel en automatisch overgenomen door alle onderliggende contractregels Vinkje niet handmatig aanpasbaar, tenzij de medewerker daartoe speciaal is bevoegd Extra vinkje op pagina Gebruikersinstellingen

30 Aanpassing beheerpagina Verhuurmutatieredenen Extra kolommen om verhuurmutatiereden te koppelen aan huursomuitzondering Alleen te koppelen aan de huursomuitzonderingen waarvoor dit is toegestaan Vooralsnog alleen WONING- VERBETERING

31 Huursomuitzondering per OG Eenheid Medewerker vult verhuurmutatieregister in voor elke nieuwe contractregel Tenminste voor de contractregels waarvan de nettohuur is aangepast Medewerker vult veld Reden wijziging in door selectie van een verhuurmutatiereden

32 Huursomuitzondering per OG Eenheid Voor OG Eenheid is huursomuitzondering m.b.t. woningverbetering van toepassing als de OG Eenheid tenminste één contractregel heeft die: Een ingangsdatum heeft die valt in het huursomtijdvak Een verhuurmutatieregister heeft met Reden wijziging = een verhuurmutatiereden die is gekoppeld aan huursomuitzondering WONINGVERBETERING

33 Huursomuitzondering per OG Eenheid Voor OG Eenheid is huursomuitzondering m.b.t. inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing als de OG Eenheid een contractregel heeft die: Een ingangsdatum heeft die valt op 1 juli in het huursomtijdvak Een nettohuur heeft die t.o.v. de nettohuur van de vorige contractregel is verhoogd met een percentage > maximum basisverhogingspercentage (2,8% in 2017)

34 Aanpassing beheerfunctie Huurverhogingstijdvak Per huurverhogingstijdvak het max. basisverhogingspercentage instellen

35 Planning en advies Versies: R17 R16.FP0 SP17xx en R16.FP1 SP17xx Tijd: Dus niet in R15 Nog niet bekend Op zijn vroegst servicepack van maart, waarschijnlijk die van april

36 Advies Memo met advies voor vullen verhuurmutatieregister en voor herijken verhuurmutatiereden opgesteld Gepubliceerd op Mijn cegeka-dsa klantportaal (pagina SIG HVH en Huursom ) Toegelicht in WoonDynamics werkgroep Wonen ( ) Gepubliceerd op forum van WoonDynamics werkgroep Wonen ( )

37 BEDANKT VOOR UW AANDACHT