SIG Optimalisatie jaarlijkse huurverhoging

Transcriptie

1 SIG Optimalisatie jaarlijkse huurverhoging

2 Onderwerpen Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Statussen van OGE in jaarlijkse huurverhoging Moment van verwerken huurverhoging (best practice) Advies voor inrichting en gebruik van de nieuwe functionaliteit Huursombenadering

3 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Huurverhogingseigenschappen in bulk toewijzen aan OGE s Extra voorgedefinieerde aftopping: markthuur Aftopbedrag instellen op streefhuur plus correctiebedrag Extra aspecten beschikbaar als kolom op overzicht en veld op detailpagina I.g.v. exceptie toch enkele aspecten opslaan in OGE Huurverhoging tabel Codes van uitlegteksten en opmerkingen beschikbaar in overzicht Reports: voortgangsindicatie en vermelding van begin- en eindtijd Knop voor opnieuw aanmaken huurverhogingsparameters Knop voor directe navigatie naar bron -contract Optimalisaties report Verwerken huurverhoging (deel 1)

4 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Huurverhogingseigenschappen in bulk toewijzen aan OGE s Geldt voor de volgende eigenschappen: Huurverhogingsbeleidstype Nettohuuraftopping Via Excel sheet met vooraf gedefinieerde structuur Kolom A: Eenheidnr. Kolom B: Huurverhogingsbeleidstype Kolom C: Nettohuuraftopping Overige kolommen: niet relevant voor de import Per regel moet kolom A zijn gevuld en mag kolom B of C leeg zijn

5 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Huurverhogingseigenschappen in bulk toewijzen aan OGE s Corporatie kan zelf Excel-bestand samenstellen Bijvoorbeeld m.b.v. bestaand overzicht eenheden of nieuw overzicht jaarlijkse huurverhoging Import voert per regel in het Excel-bestand controles uit: Of de waarde in kolom A overeenkomst met de code van een eenheid in Dynamics Empire Of de waarde in kolom B overeenkomt met de code van een Huurverhogingsbeleidstype in Dynamics Empire Of de waarde in kolom C overeenkomt met de code van een Nettohuuraftopping in Dynamics Empire

6 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Extra voor-gedefinieerde aftopping: markthuur AFTOPMARKTHR Aftopping wordt standaard meegeleverd door cegeka-dsa Toe te wijzen aan OGE s

7 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Extra voor-gedefinieerde aftopping: markthuur AFTOPMARKTHR Markthuur is instelbaar in contract van een OGE Op de OGE-kaart wordt de ingestelde markthuur van het meest recente contract met status Huidig weergegeven

8 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Extra voor-gedefinieerde aftopping: markthuur Markthuur van de OGE wordt getoond bij uitgangspunten op detailpagina

9 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Aftopbedrag instellen op streefhuur plus correctiebedrag Alleen van toepassing bij additionele aftoppingen Extra type en extra kolom correctiebedrag op niveau van aftopregel Als type Streefhuur plus correctiebedrag is geselecteerd, dan zijn kolommen Aftopbedrag en Percentage niet invulbaar Correctiebedrag wordt getoond op detailpagina

10 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Extra aspecten beschikbaar op overzichts- en detailpagina (1/2) Ratio s (in procenten) tussen huidige en nieuwe nettohuur aan de ene kant en maximale huurprijs en liberalisatiegrens aan de andere kant

11 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Extra aspecten beschikbaar op overzichts- en detailpagina (2/2) OG Eenheidstatus ( Verhuurd, Leegstand, e.d.) Adres van de OGE in losse velden Geliberaliseerd contract indicatie

12 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst I.g.v. exceptie toch enkele aspecten opslaan in OGE Huurverhoging tabel Huurverhogingsbeleidstype Nettohuuraftopping Inkomensindicatie Geliberaliseerd contract indicatie Huidige nettohuur Contract volgnr. Zodoende kan corporatie deze aspecten per OGE bevriezen voor het tijdvak Bijvoorbeeld na importeren Excel sheet met beleidstypes en aftoppingen die afgelopen jaar van toepassing waren

13 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst

14 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Codes van berekeningsopmerkingen beschikbaar in overzicht Bruikbaar voor filtering en sortering Per OGE per tijdvak: nul tot drie berekeningsopmerkingen Code O1 O2 O3 O4 O5 O6 O7 O8 Berekeningsopmerking De nettohuur is niet verhoogd, omdat de huidige nettohuur ('%1') al hoger is dan het aftopbedrag '%2' van aftopping '%3'. De nieuwe nettohuur is afgetopt op het aftopbedrag ('%2') van aftopping '%3'. De nieuwe nettohuur is hoger dan de maximale huurprijs ('%4'). De nieuwe nettohuur is verlaagd naar het aftopbedrag ('%2') van aftopping '%3'. De nieuwe nettohuur is verlaagd naar de maximale huurprijs ('%4'). De nieuwe nettohuur is afgetopt op de maximale huurprijs ('%4'). De nettohuur is niet verhoogd, omdat de huidige nettohuur ('%1') al hoger is dan de maximale huurprijs ('%4'). Het effectieve verhogingspercentage is verlaagd met '%5' zodat de nieuwe nettohuur niet hoger is dan de nettohuur na aftopping.

15 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Codes van uitlegteksten beschikbaar in overzicht Bruikbaar voor filtering en sortering Per OGE per tijdvak: vier soorten uitlegteksten Betekenisvolle codes Bijvoorbeeld voor uitleg over berekening effectief aftopbedrag Code AFTOPBDREXCL AFTOPBDRINCL Uitlegtekst Het effectieve aftopbedrag '%1' is gelijk aan het ingestelde aftopbedrag, omdat het subsidiabel servicebedrag '%2' niet is afgetrokken. Dit betekent dat de nieuwe rekenhuur (nieuwe nettohuur + subsidiabel servicebedrag) van de OG Eenheid hoger kan worden dan het ingestelde aftopbedrag ('%3'). Het effectieve aftopbedrag '%1' is lager dan het ingestelde aftopbedrag ('%3'), omdat het subsidiabel servicebedrag '%2' is afgetrokken. Dit betekent dat de nieuwe rekenhuur (nieuwe nettohuur + subsidiabel servicebedrag) van de OG Eenheid niet hoger kan worden dan het ingestelde aftopbedrag ('%3').

16 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Reports: voortgangsindicatie en vermelding van begin- en eindtijd

17 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Knop voor opnieuw aanmaken huurverhogingsparameters Beschikbaar op overzichtspagina van jaarlijkse huurverhoging Na druk op de knop wordt overzicht automatisch ververst

18 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Knop voor directe navigatie naar bron -contract Op overzichtsdetailpagina van jaarlijkse huurverhoging Op detailpagina van jaarlijkse huurverhoging

19 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Knop voor directe navigatie naar bron -contract Navigeert naar lijst met contracten gefilterd op: Type Verhuur (filter niet te wissen door gebruiker) OGE nummer (filter niet te wissen door gebruiker) Contract volgnr. van contract waarop de voorbereiding van de jaarlijkse huurverhoging gebaseerd is (filter WEL te wissen door gebruiker)

20 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Optimalisaties report Verwerken huurverhoging (deel 1) Nieuwe nettohuur berekenen Veld Batchnaam verplaatsen van Opties naar filtering

21 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Optimalisaties report Verwerken huurverhoging (deel 1) Nieuwe nettohuur berekenen Huidige werking: Nieuwe nettohuur altijd berekenen op basis van eenheidsprijs van de nettohuurelementen Eenheidsprijs kan waarde hebben met max. 5 decimalen Daardoor kan afrondingsverschil ontstaan tussen resultaat van jaarlijkse huurverhoging en verwerken huurverhoging Nieuwe werking: Als aantal = 1 EN nauwkeurigheid = 0,01 EN verhogingsoort = %, dan nieuwe nettohuur berekenen o.b.v. huidig bedrag (2 decimalen) van nettohuurelement

22 Gerealiseerd sinds de laatste bijeenkomst Optimalisaties report Verwerken huurverhoging (deel 1) Veld Batchnaam verplaatsen van Opties naar filtering Daardoor is gebruiker niet verplicht batchnaam in te vullen Als batchnaam leeg, dan worden alle contracten verwerkt waarbij het veld batchnaam is gevuld met een willekeurige waarde Als batchnaam gevuld, dan worden alle contracten verwerkt waarbij het veld batchnaam gevuld is met die waarde

23 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Herformulering bestaande uitlegteksten Per OGE per tijdvak compleet relaas over alle uitgevoerde stappen Onderscheid primaire en secundaire aftopping Bij secundaire aftopping rekening houden met subsidiabel servicebedrag indicatie Extra opties voor verwerkingsstatus: Geëffectueerd en Niet-geëffectueerd Optimalisaties report Verwerken huurverhoging (deel 2)

24 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Betreft nauwkeurigheid van het effectieve verhogingspercentage Instelbaar per huurverhogingsbeleidstype

25 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Ingestelde precisie is zichtbaar op detailpagina

26 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Verhogingspercentage wordt berekend met precisie van 4 decimalen o.b.v. nettohuur na aftopping Effectieve verhogingspercentage = berekende percentage afgekapt of afgerond op het ingestelde aantal decimalen Afgekapt als de nieuwe nettohuur is afgetopt Afgerond als de nieuwe nettohuur niet is afgetopt

27 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Effectief verhogingspercentage met de ingestelde precisie wordt toegepast op de nettohuurelementen nieuw bedrag per element (afgerond op 2 decimalen) Nieuwe nettohuur van het contract = som van nieuwe bedragen van de nettohuurelementen

28 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Berekend verhogingspercentage heeft precisie van 4 decimalen Effectief verhogingspercentage heeft ingestelde precisie Verschil wordt weergegeven als verhogingspercentagecorrectie Berekeningsopmerking: O8 - Het effectieve verhogingspercentage is verlaagd met '%5' zodat de nieuwe nettohuur niet hoger is dan de nettohuur na aftopping en het effectieve verhogingspercentage de ingestelde precisie heeft.

29 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Herformulering uitlegteksten Nieuwe formulering: Eerst uitleggen welke keuze is gemaakt Daarna uitleggen waarom die keuze is gemaakt Van toepassing op de volgende keuzes van het systeem: Keuze van batch Keuze van nettohuuraftopping Berekening van aftopbedrag Berekening van effectief aftopbedrag

30 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Herformulering uitlegteksten Batch keuze: De batch van het beleidstype ('%1') van de OG Eenheid is gekozen, omdat voor de eenheid geen inkomensindicatie beschikbaar is. De batch van het beleidstype ('%1') van de OG Eenheid is gekozen, omdat de eenheid weliswaar een inkomensindicatie heeft, maar voor de combinatie van deze inkomensindicatie en het beleidstype ('%1') is geen alternatieve batch ingesteld. De alternatieve batch die is ingesteld voor de combinatie van beleidstype ('%1') en inkomensindicatie van de OG Eenheid, is gekozen.

31 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Herformulering uitlegteksten Nettohuuraftopping keuze: De nettohuuraftopping van de OG Eenheid is gekozen, omdat voor de eenheid geen inkomensindicatie beschikbaar is. De nettohuuraftopping van de OG Eenheid is gekozen, omdat de eenheid weliswaar een inkomensindicatie heeft, maar voor de combinatie van deze inkomensindicatie en het beleidstype ('%1') van de eenheid, is geen alternatieve nettohuuraftopping ingesteld. De alternatieve nettohuuraftopping die is ingesteld voor de combinatie van het beleidstype ('%1') en inkomensindicatie van de OG Eenheid, is gekozen.

32 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Herformulering uitlegteksten Aftopbedrag berekening: Het aftopbedrag '%1' van aftopping '%2' is gehanteerd, omdat dit voor de aftoppingsregel als een vast bedrag is ingesteld. Het aftopbedrag '%1' van aftopping '%2' is berekend ('%3' procent van de maximale huurprijs ('%4') van de OG Eenheid), omdat voor de aftoppingsregel een percentage is ingesteld. Het aftopbedrag '%1' van aftopping '%2' is berekend (streefhuur '%3' van de OG Eenheid plus correctiebedrag '%4'), omdat voor de aftoppingsregel een correctiebedrag is ingesteld.

33 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Herformulering uitlegteksten Effectief aftopbedrag berekening: Het effectieve aftopbedrag '%1' is gelijk aan het ingestelde aftopbedrag, omdat het subsidiabel servicebedrag '%2' niet is afgetrokken. Dit betekent dat de nieuwe rekenhuur (nieuwe nettohuur + subsidiabel servicebedrag) van de OG Eenheid hoger kan worden dan het ingestelde aftopbedrag ('%3'). Het effectieve aftopbedrag '%1' is lager dan het ingestelde aftopbedrag ('%3'), omdat het subsidiabel servicebedrag '%2' is afgetrokken. Dit betekent dat de nieuwe rekenhuur (nieuwe nettohuur + subsidiabel servicebedrag) van de OG Eenheid niet hoger kan worden dan het ingestelde aftopbedrag ('%3').

34 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Per OGE per tijdvak compleet relaas met info over alle uitgevoerde stappen Benaderbaar vanaf overzicht En vanaf detailpagina

35 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Onderscheid primaire en secundaire aftopping Primaire aftopping = de aftopping die wordt uitgevoerd op basis van de voor de OGE gekozen aftopping Alternatieve nettohuuraftopping ingesteld bij combi van huurverhogingsbeleidstype en inkomensindicatie Anders, nettohuuraftopping ingesteld bij de OGE zelf Secundaire aftopping = de aftopping op maximale huurprijs die wordt uitgevoerd als dat is ingesteld bij het huurverhogingsbeleidstype

36 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Onderscheid primaire en secundaire aftopping Onderscheid komt tot uitdrukking bij huurverhogingsbeleidstype:

37 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Onderscheid primaire en secundaire aftopping Onderscheid komt ook tot uitdrukking op detailscherm:

38 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Bij secundaire aftopping rekening houden met subsidiabel servicebedrag indicatie Huidige werking: Bij secundaire aftopping wordt altijd afgetopt op de maximale huurprijs (sec) Voorgestelde werking: Bij secundaire aftopping wordt rekening gehouden met de instelling subsidiabel servicebedrag inbegrepen van voorgedefinieerde nettohuuraftopping AFTOPMAXHR Als niet inbegrepen, dan secundaire aftopping op max. huur sec Als inbegrepen, dan secundaire aftopping op max. huur subsidiabel servicebedrag

39 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Bij secundaire aftopping rekening houden met subsidiabel servicebedrag indicatie

40 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Extra opties voor verwerkingsstatus: Geëffectueerd en Niet-geëffectueerd Een OGE Huurverhoging record krijgt deze statussen via het bestaande report Verwerken huurverhoging (nader uitleg later) OGE Huurverhoging records met deze status-opties worden door de nieuwe functionaliteit op dezelfde manier behandeld records met de status Definitief Eenmaal definitief, geëffectueerd of niet-geëffectueerd, dan wordt de OGE overgeslagen bij het aanmaken van huurverhogingsparameters en bij het berekenen van de nieuwe nettohuur (en er wordt geen exceptie gerapporteerd)

41 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Optimalisaties report Verwerken huurverhoging (deel 2) Controle op extra condities voor aanmaken nieuw contract Per OGE wordt bepaald of controle al dan niet wordt uitgevoerd Controle wordt alleen uitgevoerd in het geval voor de betreffende OGE en huurverhogingsdatum de jaarlijkse huurverhoging is voorbereid met de nieuwe functionaliteit (d.w.z. als er een overeenkomstig record in OGE Huurverhoging bestaat) Extra condities zijn: Het contract volgnr. van het te verwerken contract moet overeen komen met die van het record in OGE Huurverhoging tabel De huurverhogingsdatum van het te verwerken contract moet overeen komen met die van het record in OGE Huurverhoging tabel

42 Ontworpen sinds de laatste bijeenkomst Optimalisaties report Verwerken huurverhoging (deel 2) Als het te verwerken contract voldoet aan de extra condities, dan wordt: Een nieuw contract aangemaakt De status van OGE Huurverhoging record: Geëffectueerd Het volgnr. van het nieuwe contract opgeslagen in het OGE Huurverhoging record Anders wordt: Geen nieuw contract aangemaakt De status van OGE Huurverhoging record: Niet-geëffectueerd

43 Statussen van OGE in jaarlijkse huurverhoging Mogelijke statussen van record in OGE Huurverhoging tabel: Overgeslagen: huurverhogingsparameters niet aangemaakt (excepties) Aangemaakt: huurverhogingsparameters succesvol aangemaakt Simulatie: nieuwe nettohuur berekend in modus simulatie Definitief: nieuwe nettohuur berekend in modus definitief Geëffectueerd: huurverhoging succesvol verwerkt (nieuw contract) Niet-geëffectueerd: huurverhoging verwerken is mislukt Ongeldig: voorbereiding jaarlijkse huurverhoging is ongeldig geworden door wijzigingen in contract en/of elementen

44 Overgeslagen Start Huurverhogingsparameters aanmaken Excepties? Nee Ja Huurverhogingsparameters aanmaken Ongeldig Broncontract verwijderen of wijzigen en/of element op broncontract toevoegen, wijzigen of verwijderen Aangemaakt Nieuwe nettohuur berekenen in modus definitief Ja Excepties? Ja Huurverhogingsparameters aanmaken Excepties? Simulatie Nieuwe nettohuur berekenen in modus simulatie Nee Nieuwe nettohuur berekenen in modus definitief Excepties? Ja Nee Nee Definitief Excepties? Verwerken huurverhoging Ja Niet-geëffectueerd Nee Geëffectueerd Doelcontract verwijderen

45 Moment van verwerken huurverhoging Twee mogelijke scenario s: Direct nadat de nieuwe nettohuur is berekend in modus definitief (dus vóór 1 mei) Vlak voor de prolongatie van juli (dus medio juni) Wat zijn de vóór- en nadelen van elk van deze scenario s? Welk scenario gaan de corporaties toepassen en waarom (welk voor- of nadeel geeft de doorslag)?

46 Advies voor inrichting en gebruik van de nieuwe functionaliteit Onderdelen van het advies: Denk vooral vanuit het huurverhogingsbeleid (top-down); minder vanuit de instelmogelijkheden (bottum-up) Begin met een eenvoudige inrichting, doe z.s.m. de berekening in modus simulatie, controleer de resultaten en verfijn de inrichting op basis van de bevindingen Geef elk huurverhogingsbeleidstype een naam die de desbetreffende groep OGE s omschrijft (bijvoorbeeld: Sloopwoningen ) Naam is duurzaam Naam helpt achteraf te verklaren waarom een OGE een bepaalde huurverhoging heeft gehad

47 Advies voor inrichting en gebruik van de nieuwe functionaliteit Onderdelen van het advies: Begin met beperkt aantal huurverhogingsbeleidstypen: Eén beleidstype voor elke groep OGE s die doorgaans hetzelfde basis verhogingspercentage krijgt Splits deze beleidstypen indien voor verschillende OGE s binnen die groep verschillend beleid geldt t.a.v.: Inkomensafhankelijke huurverhoging Inkomensafhankelijke aftopping en/of batch Verhogingspercentageprecisie (aantal decimalen) Huurverlaging toegestaan vanwege primaire aftopping Secundaire aftopping op maximale huurprijs

48 Advies voor inrichting en gebruik van de nieuwe functionaliteit Onderdelen van het advies: Resultaat van aanmaken huurverhogingsparameters en/of berekening in modus simulatie kan input zijn voor wijziging van toewijzing van beleidstypen aan OGE s Bijvoorbeeld: Basis verhogingspercentage is afhankelijk van ratio tussen huidige huurprijs en maximale huurprijs Na aanmaken huurverhogingsparameters is ratio tussen huidige huurprijs en maximale huurprijs opgeslagen in OGE Huurverhoging

49 Huursombenadering Beschikbare informatie over wettelijke wijziging De meest recente informatie die cegeka-dsa beschikbaar heeft over de nieuwe regelgeving, is een document van Aedes, genaamd Huurbeleid - Veel gestelde vragen en antwoorden, versie juli 2016 De beschikbare informatie roept vragen op (zie hierna) Cegeka-dsa heeft die vragen gesteld aan de Autoriteit Woningcorporaties; nog geen antwoorden ontvangen Nog teveel onduidelijk om te starten met de ontwikkeling van de functionele wijzigingen in Dynamics Empire

50 Huursombenadering De beschikbare informatie roept de volgende vragen op: Wat wordt precies bedoeld met gereguleerde woningen? Wat wordt precies bedoeld met een woning die in het betrokken jaar voor het laatst is verhuurd? Wat te doen in het geval van een woning waarvan de huurprijs in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering en die woningverbetering maximaal een jaar voor de huurverhoging is gerealiseerd? Mag/moet dan de gehele woning worden uitgesloten uit de gemiddelde huurverhogingen van dat jaar? Of alleen het gedeelte van de huurverhoging dat betrekking heeft op die woningverbetering?

51 Huursombenadering De beschikbare informatie roept de volgende vragen op: Wat te doen in het geval van een woning waarvan de huurprijs inkomensafhankelijk is verhoogd en die inkomensafhankelijke huurverhoging voldoet aan de beschreven voorwaarde? Mag/moet dan de gehele woning worden uitgesloten uit de gemiddelde huurverhogingen van dat jaar? Of alleen het gedeelte van de huurverhoging dat afhankelijk is van het inkomen?

52 Huursombenadering De beschikbare informatie roept de volgende vragen op: Hoe worden huishoudens met een gepensioneerde bewoner of huishoudens met 4 of meer personen uitgesloten van de inkomenstoets? Moet de corporatie er zelf voor zorgen dat ze voor deze huishoudens geen inkomensindicatie opvraagt? Of mag ze dat wel en zorgt de Belastingdienst ervoor dat voor deze huishoudens geen inkomensindicatie wordt verstrekt?

53