Huurverhoging 2016 Adviesaanvraag

Transcriptie

1 Huurverhoging 2016 Adviesaanvraag Amsterdam 15 februari 2016

2 1. Inleiding Voor u ligt het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging van Eigen Haard voor de periode 1 juli 2016 tot 1 juli Dit voorstel is de basis voor de aanzegging van de huurverhoging op 1 juli 2016 aan de individuele huurders. De huurverhogingsronde 2016 geldt voor de gemeenten waar Eigen Haard haar werkterrein heeft. Gekwalificeerd advies Over de huurverhoging wordt overleg gevoerd met de Huurdersorganisatie Alert. Deze wordt gevraagd gekwalificeerd advies te geven over het voorstel huurverhoging 2016, zoals uitgewerkt in deze notitie. Tijdspad Met het oog op het operationele proces is het van belang dat eind maart 2016 de adviesaanvraag en besluitvorming zijn afgerond. Schematisch ziet het tijdspad er als volgt uit: 15 februari 2016 Notitie huurverhoging 2016 t.b.v. adviesaanvraag bij Huurdersorganisatie Zes weken: reactietermijn Huurdersorganisatie 29 maart 2016 Einde reactietermijn. Advies Huurdersorganisatie bij Eigen Haard (Maximaal) twee weken: gemotiveerde toelichting Eigen Haard 12 april 2016 Gemotiveerde toelichting bij Huurdersorganisatie en definitieve besluitvorming Eigen Haard 12 april 2016 Start operationeel proces: aanmaken en versturen aanzeggingen en uitzetten communicatietraject 30 april 2016 Uiterlijke aanzegging huurverhoging aan huurders Eigen Haard 1 juli 2016 Huurverhoging 2016 van kracht 1

3 2. Kaders: beleid, wet- en regelgeving Kaders vanuit rijksoverheid Wet doorstroming huurmarkt Op 1 juli 2016 geldt nog de inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombenadering wordt op 1 januari 2017 ingevoerd. Er komt een jaarlijkse inkomenstoets en meer ruimte voor tijdelijke huurcontracten. Dat zijn de belangrijkste punten uit de Wet Doorstroming Huurmarkt die de Tweede Kamer op 9 februari aannam. De wet gaat nu ter behandeling naar de Eerste Kamer. Huurstijging per 1 juli Invoering van de huursombenadering in 2017 betekent dat op 1 juli 2016 nog de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt. Vanaf 1 juli 2016 geldt een gemiddelde maximale huurstijging van 1 procent voor inkomens tot euro, zoals minister Blok eerder in een brief aan de Tweede Kamer aankondigde. In de berekening van de huursom per 2017 worden de huurverhogingen bij nieuwe bewoners (mutatie) meegenomen, met uitzondering van de huuraanpassingen als gevolg van woningverbetering of renovatie. Komende huurronde 1 juli Inkomensafhankelijke huurverhoging met dezelfde percentages als in Inflatie 2015 = 0,6% - Maximale huursomstijging tot = 1 procent (inflatie + 0,4) voor inkomens tot euro - Huursomstijging is exclusief harmonisatie Huursombenadering per 1 januari Jaarlijkse inkomenstoets, extra huurverhoging mogelijk bij inkomens boven toewijzingsgrens - Uitzondering extra huurverhoging; huishoudens met gepensioneerden en gezinnen met meer dan 4 kinderen - Huuraanpassing blijft op 1 juli - Maximale huursomstijging berekend per kalenderjaar - Maximale huursomstijging: inflatie + 1% - Huursomstijging is inclusief harmonisatie - Huursomstijging exclusief huurverhoging bij mutatie na woning verbetering/renovatie - Extra huurinkomsten op basis van inkomensafhankelijke huurverhogingen (categorie 2) vallen buiten de huursom, mist ingezet voor investeringen vastgelegd in prestatieafspraken. Jaarlijkse inkomenstoets Er komt vanaf 2017 een jaarlijkse inkomenstoets. Huishoudens met een inkomen boven euro kunnen een extra huurverhoging krijgen van maximaal inflatie plus 4 procent. Gepensioneerden en grotere gezinnen vanaf vier personen zijn hiervan uitgezonderd. Uitspraak Raad van State In het debat op 4 februari vroegen veel Kamerleden naar de uitspraak van de Raad van State over het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst. Minister Blok heeft de expliciete opdracht aan de Belastingdienst daarvoor nu opgenomen in het wetsvoorstel. Hij acht de kans klein dat huurders de inkomensafhankelijke huurverhogingen van de afgelopen jaren kunnen terugkrijgen, omdat het bij de uitspraak om privacy gaat en er geen sprake is van financiële schade. 2

4 Tijdelijke contracten Voor de tijdelijke huurcontracten wordt de maximaal mogelijke termijn twee jaar. Corporaties mogen deze tijdelijke contracten aanbieden aan verschillende doelgroepen, die de minister bepaalt. De Kamer denkt hierbij aan huurders die tijdelijk in Nederland wonen vanwege werk of studie, huurders in de noodopvang of huurders die in verband met renovatie hun woning tijdelijk moeten verlaten. Huurders met zo n tijdelijk contract behouden hun inschrijfduur. Verhuurders moeten bij contracten van maximaal één jaar huurders drie tot uiterlijk één maand voor de afloop van de huurtermijn laten weten dat het contract afloopt. Doen zij dit niet, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd. Maximum huurgrenzen huurtoeslag, aftoppingsgrenzen en kwaliteitskortingsgrens De algemene maximale huurgrens huurtoeslag zijn per 2016 voor drie jaar bevroren. De algemene maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt thans 710,68 en zal ook voor ,68 bedragen. De overige grenzen zijn gestegen met de verwachte huurontwikkeling, zijnde 1,7%. Het huurdeel onder de kwaliteitskortingsgrens komt in aanmerking voor 100% subsidiëring. Indien de huur deze kortingsgrens overstijgt, zal boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) voor 65% huurtoeslag worden verstrekt. Huurgrenzen

5 3. Voorstel huurverhoging per 1 juli 2016 Uitgangspunten sociale huur Algemeen Eigen Haard heeft onlangs haar nieuwe portefeuillestrategie vastgesteld. De kern van deze strategie is betaalbaar, beschikbaar en passende woningen aanbieden. Hierbij willen we gebruik maken van de ruimte die de huursom biedt. Binnen de huursom kan er naar eigen inzicht worden gedifferentieerd met de jaarlijkse huurverhoging, en/of met de harmonisatie; de huur kan worden verhoogd, of niet, of zelfs worden verlaagd, zo lang het totale effect per saldo per jaar maar binnen het huursomplatfond blijft. Eigen Haard wil deze mogelijkheid benutten. Het invullen van de huursom zal zo veel mogelijk door de jaarlijkse huurverhoging (indexatie) worden gedaan en veel minder door harmonisatie. Hiermee blijft de verdeling in huurklassen zoveel mogelijk in stand. Daarbij hopen we door een lagere mutatiehuur de drempel om te verhuizen kleiner te maken en daarmee de doorstroming te bevorderen. Per 1 januari 2016 is ons nieuwe huurharmonisatiebeleid van kracht, waarbij circa 85% van ons bezit onder de aftoppingsgrens blijft, en daarmee passend voor de laagste inkomens. Inmiddels is duidelijk dat het kader voor de jaarlijkse huurverhogingsronde 2016 ons verder heeft beperkt in de huurverhoging dan al het geval was. Daarbij is de ruimte om te differentiëren in de huurverhoging voor de laagste inkomens zeer beperkt. Werken met staffels Eigen Haard wil vanuit haar nieuwe portefeuillestrategie eveneens de prijs-kwaliteit verhouding meer in balans brengen door differentiëren met staffels. De huur van een groot deel van de woningen wordt door het nieuwe harmonisatiebeleid veel minder verhoogd. Hierdoor hebben relatief veel woningen een laag percentage maximale huur. Door toepassing van een staffel binnen de jaarlijkse huurverhoging wordt deze disbalans langzamerhand opgeheven. Woningen met een laag percentage maximaal huur (< 80%) krijgen een hogere huurverhoging en woningen met een hoog percentage maximaal huur (> 80%) krijgen een lagere huurverhoging. Deze staffels passen we alleen toe voor lage inkomens < Naar verwachting zouden er tussen de 9000 a woningen (20% van het bezit), slechts een inflatievolgende huurverhoging krijgen. Midden en hogere inkomens krijgen, ongeacht het percentage van de maximale huur de maximale huurverhoging. Dit doen we omdat we vinden dat huurders die meer te besteden hebben, ook een huur kunnen betalen die meer past bij hun inkomen. Uiteraard zorgen we er ook voor dat er voor deze mensen voldoende alternatieven zijn in de vrije sector huur, indien men wil verhuizen. Het plaatje ziet er dan als volgt uit: < 80% max huur > 80% max huur < ,1% 0,6%(inflatie) tot ,6% 2,6% > ,6% 4,6% Uitzonderingen Op het algemene huurverhoging beleid is ook dit jaar weer een aantal uitzonderingen benoemt. Deze uitzonderingen zijn de voorgaande jaren ook toegepast. Geen maximale huurverhoging Sociale huurwoningen die door de huurverhoging boven de maximaal toegestane huurprijs komen. In deze gevallen geldt een lager percentage huurverhoging. Geen huurverhoging Woningen waarvoor een peildatum is afgegeven door de gemeente en wisselwoningen. Woningen waarvan de huurprijs tijdelijk is verlaagd door de Huurcommissie in verband met ernstige onderhoudsgebreken. 4

6 Aftoppen net boven de huurtoeslaggrens Voor inkomens heeft Eigen Haard vorig jaar circa 700 woningen afgetopt op de vrije sectorhuurgrens van 710,68. Belangrijkste redenen hiervoor waren ten eerste dat deze op basis van inkomen in combinatie met de hoge huur (lees huurquote) erg kwetsbaar is. Ten tweede was de verwachting dat Eigen Haard hierdoor ook minder bezwaren/vragen zou krijgen die leiden tot administratieve druk. Deze maatregelen zorgden er ook voor dat de maatwerkregeling van Alert voor een deel (met terugwerkende kracht) niet meer hoeft worden toegepast. Ondanks dat deze maatregel ook positief werd ontvangen door de Alert, zijn er toch overwegingen om dat dit jaar anders te doen. Door de woning net boven de liberalisatiegrens (712 euro) te verhuren (maar wel een lagere huurverhoging te geven dan zou mogen) is de woning gevrijwaard van de verhuurdersheffing. Voor de huurder die in het verleden al huurtoeslag ontving, blijft zijn recht op huurtoeslag bestaan tot aan 710,68. Voor huurders die terugvallen in inkomen en obv hun inkomen nu wel aanspraak kunnen maken op de huurtoeslag, hebben we de maatwerkregeling (ook wel Alert regeling genoemd). Kortom, je kunt zeggen dat dit geen directe gevolgen heeft voor de (betaalbaarheid van) de huurders. Het niet betalen van de verhuurdersheffing voor deze woningen levert een substantiële besparing op van circa euro per jaar. Dit geld kan Eigen Haard vervolgens weer investeren in onderhoud van onze complexen en leefbaarheid van wijken. Maatwerk schrijnende gevallen Voorgaande jaren heeft Eigen Haard maatwerk toegepast voor een aantal schrijnende gevallen door een lagere huurverhoging toe te passen dan toegestaan is, de Alert maatwerkregeling. Na overleg heeft Eigen Haard aanvullend op het huurbeleid een regeling getroffen waarin in sommige gevallen mensen aanspraak kunnen maken op een huurverlaging tot aan de grens van 710,68 euro. Ook voor 2016 is Eigen Haard voornemens dit maatwerk toe te passen. Uitgangspunten Eigen Haard vrije sector huur Uitgangspunt blijft dat de huurverhoging wordt gebaseerd op het bereiken van een marktconforme huur, mits het huurcontract dit toestaat. Hierbij wordt rekening gehouden met andere aanbieders in ons werkgebied (markttoets). Concreet betekent dit dat er drie categorieën zijn: o 0,6% huurverhoging; conform huurcontract inflatie 2015 o 2,1% huurverhoging; woningen die recent zijn verhuurd en contractueel ruimte hebben voor een hogere huurverhoging o > 2,1% huurverhoging; woningen die minder recent zijn verhuurd en contractueel ruimte hebben voor een hogere huurverhoging Uitgangspunten Eigen Haard niet woningen Eigen Haard heeft ruim verhuureenheden in exploitatie die geen woning zijn. Circa daarvan zijn garages en parkeerplaatsen. De rest bestaat uit onder andere winkels, bedrijfsruimten en opslagplaatsen. Vooral in deze laatste categorie is een clausule in het huurcontract opgenomen waarin de jaarlijkse huurprijsaanpassing is vastgelegd. Het voorstel is om in deze categorie, daar waar die clausule niet is opgenomen, de huurverhoging op 0,6% (inflatie) te bepalen. Voor de garages en de parkeerplaatsen wordt eenzelfde percentage voorgesteld. 5

7 Voorstel huurverhoging 1 juli 2016 samengevat Toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging en het toepassen van staffels: < 80% max huur > 80% max huur < ,1% 0,6%(inflatie) tot ,6% 2,6% > ,6% 4,6% Woningen waarvoor een peildatum is afgegeven door de gemeente, wisselwoningen en woningen waarvan de huurprijs van een woning tijdelijk is verlaagd door de Huurcommissie in verband met ernstige onderhoudsgebreken (zogenoemde 0 punters) krijgen geen huurverhoging. Woningen die door de huurverhoging boven de maximaal toegestane huurprijs komen, krijgen een lager percentage huurverhoging. Woningen aftoppen net boven de huurtoeslaggrens voor inkomens onder de Maatwerk toepassen voor schrijnende gevallen, conform de Alert regeling. De huurprijs van niet-woningen wordt aangepast conform de afspraak die daar over in het huurcontract zijn gemaakt. Daar waar geen afspraken zijn gemaakt en bij garages, parkeerplaatsen en opslagplaatsen wordt de huur verhoogd met 0,6%(inflatie). 6

8 4. Gekwalificeerd advies Eigen Haard vraagt de Huurdersorganisatie vóór 31 maart 2016 een gekwalificeerd advies uit te brengen op bovengenoemd voorstel voor de huurverhoging per 1 juli Voorbehoud Mochten (politieke) ontwikkelingen leiden tot een andere invulling aan de huurverhoging, dan zal Eigen Haard haar voorgenomen huurverhoging heroverwegen. Sowieso moet de stemming van de doorstroomwet in de Eerste Kamer worden afgewacht, zodat de wettelijke kaders voor de huurverhoging 2016 definitief zijn. Het gevraagde advies is daarmee nog onder voorbehoud van publicatie van de huurbrief en MG circulaire. Vervolg Met inachtneming van het gekwalificeerd adviesrecht van de Huurdersorganisatie neemt Eigen Haard idealiter begin april een definitief besluit over de jaarlijkse huuraanpassing. De maand april zal verder gebruikt worden om de administratieve en logistieke handelingen te laten plaatsvinden, zodat vóór 30 april a.s. de huuraanpassing aan de individuele huurders kan worden gecommuniceerd. De huurverhoging zal per 1 juli 2016 ingaan. 7