Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Huurbeleid voor de lange termijn Nr. 12 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTE- LIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 27 november Inleiding In de brief aan de Tweede Kamer van 14 september 2001 (Kamerstukken II 2000/01, nr. 1) is het huurbeleid voor de periode 1 juli 2002 tot 1 juli 2005 uiteengezet en is tevens een perspectief geschetst voor de periode vanaf 1 juli 2005 (referentiestelsel). Voor de periode tot 2005 is het samenhangend pakket aan maatregelen in weten regelgeving opgenomen, dat in essentie inhoudt: het voortzetten van een inflatievolgend huurbeleid, meer relatie tussen de feitelijke huren en de huurstijging (invoering van staffels) en tegelijkertijd ook de betaalbaarheid voor huurders beheersbaar houden. Evenals de voorgaande jaren heeft het Ministerie van VROM onderzoek laten verrichten (OTB) om de effecten van het huurbeleid voor het jaar 2002 te onderzoeken. Het betreft de effecten van het interimbeleid op de gemiddelde huurstijging alsmede hoe huurders en verhuurders de maatregelen hebben ervaren en hoe de verhuurders de maatregelen in praktijk hebben gebracht. Tevens is inzicht verkregen in welke knelpunten zich hebben voorgedaan. Op dit onderzoek ga ik in hoofdstuk 2 in. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de verscheidene parameters per 1 juli In hoofdstuk 4 tot slot wordt ingegaan op de onzelfstandige woonruimte/bevriezing maximale huurprijsgrens. 2. Onderzoek «Feiten en achtergronden Huurbeleid 2002» 1 Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. De rapportage «Feiten en achtergronden Huurbeleid 2002», welke u bijgaand wordt aangeboden 1, geeft een overzicht van de gemiddelde landelijke huurstijging per 1 juli 2002, alsmede de uitwerking van de vijf nieuwe maatregelen die per 1 juli 2002 van kracht geworden zijn te weten: 1. De maximale huurprijsverhoging (de maximale huurprijsverhoging wordt gerelateerd aan de afstand tussen het niveau van de actuele huurprijs en de maximale huurprijsgrens); KST65107 ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2002 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 12 1

2 2. Het gemiddelde (over 5 jaar) inflatiepercentage; 3. De maximale huursomstijging voor sociale verhuurders; 4. De bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen; 5. De afbouw van de verouderingsaftrek. Op deze vijf punten ga ik in het kort in. Ad 1. De maximale huurverhoging (2,7% tot maximaal 4,7%) is afhankelijk van de werkelijk betaalde huurprijs zoals vastgelegd in de huurverhogingstabel (staffeling). Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de verhuurders binnen de gestelde kaders volgens deze tabel zijn gebleven. Voorzien was een gemiddelde huurstijging van 2,9% exclusief harmonisatie. Landelijk gezien is men uitgekomen op 2,8%. Het gemiddelde inflatiepercentage bedroeg 2,7. Ad 2. Er wordt bij de maximale huurstijging uitgegaan van het vijfjaarlijks gemiddelde zodat tussentijdse schokken in het inflatiepercentage worden getemperd. Ad 3. Voor de sociale verhuurders is vastgelegd dat de gemiddelde huurstijging (maximale huurprijsnorm) op instellingsniveau niet meer mag bedragen dan 3,1%. Hoe deze norm is toegepast zal bij de verantwoording van de corporaties (jaarverslag 2002) blijken. Ad 4. Uit de rapportage is niet gebleken dat de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen tot knelpunten heeft geleid. Landelijk gezien is men binnen de gestelde kaders gebleven. Dit neemt niet weg dat uit een enquête onder 110 verhuurders 30 verhuurders aangeven dat deze maatregel knellend werkt. Als belangrijkste reden wordt aangevoerd dat er minder inkomsten zijn. Ad 5. De afbouw van de verouderingsaftrek geeft de verhuurders ruimte om de huren van kwalitatief goede oudere woningen meer te differentiëren. Dit uiteraard wel binnen de gestelde kaders in de huurverhogingstabel. Uit het onderzoek komt naar voren dat ca. 50% van de verhuurders deze differentiatie heeft toegepast. Van deze verhuurders heeft overigens 80% niet de maximaal toegestane huurverhoging toegepast, maar een lager percentage. Als gevolg van de afschaffing van de verouderingsaftrek is de ruimte van de verhuurder om bij mutatie een hogere huur te vragen toegenomen. Bij bespreking van het huurbeleid in de Tweede Kamer is dit ook aan de orde geweest. Op dit moment is het nog niet mogelijk hieruit conclusies te trekken omdat er nog te weinig woningen gemuteerd zijn (peiling vond plaats rond 1 juli 2002). Deze resultaten zullen volgend jaar blijken. Naar aanleiding van de bevindingen uit het rapport concludeer ik dat het gevoerde beleid bevredigend is omdat een inflatievolgend huurbeleid is gerealiseerd. Voor de uitgebreidere bevindingen van het onderzoek verwijs ik u naar het bijgevoegde rapport dat tevens een samenvatting bevat. 3. Huurparameters per 1 juli 2003 De aanpassing van de parameters voor de interimperiode tot 1 juli 2005 liggen vast in de gewijzigde weten regelgeving voor deze periode.onderstaand volgen puntsgewijs de daaruit voortvloeiende parameters voor het huurjaar 2003/2004. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 12 2

3 A. Inflatiepercentage: 3 Onder inflatiepercentage wordt hier gedoeld op het gemiddelde van de over de laatste vijf kalenderjaren, onmiddellijk voorafgaand aan de datum van 1 juli, ieder jaar in januari in de Staatscourant bekendgemaakte percentages, waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd. De definitieve vaststelling van het gemiddelde inflatiepercentage per 1 juli 2003 wordt medio januari 2003 bekendgemaakt (huurcirculaire). Vooralsnog wordt de gemiddelde inflatie geraamd op 3%. B. Maximale huurverhoging: Voor de periode tot 1 juli 2005 In het Besluit huurprijzen woonruimte is vastgelegd dat de staffelgrenzen van bijlage III (zie onderstaande tabel) jaarlijks worden geïndexeerd met de gemiddelde inflatie. Aangezien de inflatie over het jaar 2002 pas in de eerste helft van januari 2003 in de Staatscourant bekend wordt gemaakt, wordt thans uitgegaan van een raming van de gemiddelde inflatie op 3%. Indien de werkelijke gemiddelde inflatie anders is, worden de percentages bij ministeriële regeling in de tabel aangepast. Geldende huurprijs in % van maximale huurprijsgrens per 30 juni: Maximale huurverhoging per 1 juli: meer dan 72 tot en met 100% * : Inflatie (zie B) meer dan 62 tot en met 72%: Inflatie + 1 procentpunt meer dan 52 tot en met 62%: Inflatie + 1,5 procentpunten tot en met 52%: ** Inflatie + 2 procentpunten * Wanneer de huurprijs op of nabij de maximale huurprijsgrens ligt, is de huurstijging 0% dan wel een percentage dat maximaal als uitkomst heeft de maximale huurprijsgrens. ** Naast deze staffel geldt voor woningen met een huur gelijk aan of lager dan de minimumnormhuur *** volgens de Huursubsidiewet (per 1 juli ,32 per maand) én lager dan 52% van de maximale huurprijsgrens een huurverhoging van maximaal 13,61 per maand. (Met ingang van 1 juli 2003 wordt bovenstaande minimumnormhuur aangepast aan de dan geldende minimumnormhuur voor meerpersoonsouderenhuishoudens. Dit zal naar verwachting in februari 2003 bekend zijn). *** Om misverstanden te voorkomen: het betreft hier de laagste normhuur voor meerpersoonsouderenhuishoudens, bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de Huursubsidiewet; het is de eigen bijdrage die de huurder betaalt en waarvan de hoogte afhankelijk is van zijn inkomen. C. Maximale huurprijsnorm Voor sociale verhuurders is in het Besluit beheer socialehuursector vastgelegd dat op instellingsniveau een maximum gesteld wordt aan de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging. Dit maximum zal voor de komende drie jaar 0,4% boven de gemiddelde inflatie liggen. Daarbij wordt uitgegaan van het voortschrijdend gemiddelde inflatiepercentage zoals beschreven onder A. Het gaat daarbij uitsluitend om de jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders van zelfstandige woningen. Effecten op de gemiddelde huurverhoging als gevolg van bijvoorbeeld nieuwe verhuringen en huurverhogingen als gevolg van woningverbeteringen tellen niet mee. D. Bevriezing maximale huurprijsgrens De maximale huurprijsgrenzen voor alle categorieën woonruimten zijn bevroren op het niveau per 1 juli Met ingang van 1 juli 2003 ben ik echter voornemens de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten te ontdooien (zie paragraaf 4). Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 12 3

4 E. Afbouw verouderingsaftrek Volgens het Besluit huurprijzen woonruimte wordt de verouderingsaftrek bij zelfstandige woonruimten per 1 juli 2003 van 20 naar maximaal 10 punten en per 1 juli 2004 van 10 naar 0 punten teruggebracht. Bij woonwagens en standplaatsen wordt de verouderingsaftrek per 1 juli 2003 van 6,7 naar maximaal 3,3 punten en per 1 juli 2004 van 3,3 naar 0 punten teruggebracht. De wijziging van de berekeningsmethodiek, waarover u bij brief van 3 april 2002 (Kamerstukken II 2001/02, , nr. 7) bent geïnformeerd, is inmiddels meegenomen met de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte als gevolg van de integrale herziening van de huurwetgeving. Dit besluit is inmiddels aan de Raad van State verzonden en zal naar verwachting per 1 januari 2003 in werking treden. F. Verwachte gemiddelde huurstijging per 1 juli 2003 Op grond van de thans voorhanden zijnde gegevens zal de verwachte gemiddelde huurstijging 3,2% bedragen. Ook hier geldt dat zodra de definitieve gegevens over het jaar 2002 bekend zijn, ik de verwachte gemiddelde huurstijging eind januari 2003 in de huurcirculaire bekend zal maken. 4. Onzelfstandige woonruimte Voor het huurprijsbeleid van 1 juli 2002 tot 1 juli 2005 (interimperiode) geldt een vijftal maatregelen. Deze maatregelen zijn overgenomen uit het meerderheidsadvies van de Commissie Huurbeleid I, en gelden zowel voor zelfstandige als voor onzelfstandige woonruimte. Wel is toen de mogelijkheid opengelaten om vanaf 1 juli 2003 een beleidswijziging voor onzelfstandige woonruimte voor de overgangsperiode te heroverwegen indien de Commissie Huurbeleid I dit zou adviseren. De Commissie Huurbeleid heeft inmiddels advies uitgebracht en adviseert de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimte ongedaan te maken. De Commissie motiveert het advies als volgt: Voor zelfstandige woonruimte is bij het interimbeleid sprake van een evenwichtig pakket (voor zowel huurders als verhuurders). Een laag maximaal huurstijgingspercentage werd deels gecompenseerd door een gefaseerde afschaffing van de verouderingsaftrek. Het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte kent echter geen verouderingsaftrek, de verhuurder had derhalve geen «compensatie» voor een laag huurstijgingspercentage. Ontdooiing van de maximale huurprijsgrenzen moet daarin voorzien. De Commissie adviseert om de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2003 te verhogen met de gemiddelde inflatie over de afgelopen vijf jaren. Ik wil dit advies van de Commissie overnemen omdat het een niet bedoeld effect voor onzelfstandige woonruimte rechttrekt en het verhuurders die nu al op de maximale huurprijsgrens zitten de mogelijkheid biedt om de huur weer jaarlijks (met ten hoogste de gemiddelde inflatie) te verhogen. Het kan bovendien het verhuren van kamers aantrekkelijker maken. De verhuurder weet dat hij de huur in ieder geval ten hoogste met de gemiddelde inflatie kan verhogen. Ik vertrouw erop dat ik u met deze brief de hoofdlijnen en uitgangspunten voor het voorgestane huurprijsbeleid 2003 voldoende uiteengezet heb. Het beleid volgt de uitgangspunten van het overgangsbeleid, zoals door de Tweede Kamer aanvaard. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 12 4

5 Wat betreft de uitwerking van de voorstellen voor het huurbeleid lange termijn, verwacht ik dat ik u daarover in de 1e helft van 2003 kan informeren. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, H. G. J. Kamp Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 12 5