Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte

Transcriptie

1 VROM Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte Regeling van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 15 juli 2003, nr. MJZ , Centrale Directie Juridische Zaken Afdeling Wetgeving, houdende aanpassing en samenvoeging van ministeriële regelingen als gevolg van de invoering van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Gelet op de artikelen 10, tweede lid, 27, tweede lid, 42, derde lid, en 47, eerste en tweede lid, onder c, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel 12, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte; Besluit: 1. Definities Artikel 1 In deze regeling wordt verstaan onder: a. actueel inkomen: actueel inkomen als bedoeld in artikel 26a, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet, waarvan bij het geven van de beschikking is uitgegaan; b. categorie C: categorie C van bijlage II, onder 1, bij het Besluit huurprijzen woonruimte; c. minimum-inkomensijkpunt: minimum-inkomensijkpunt als bedoeld in artikel 17 van de Huursubsidiewet; d. gebrekenboek: gebrekenboek als bedoeld in artikel 6, derde lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte; e. openbaar register: openbaar register als bedoeld in artikel 42, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte; f. rekeninkomen: rekeninkomen als bedoeld in artikel 3, eerste lid, van de Huursubsidiewet, waarvan bij het geven van de beschikking is uitgegaan; g. vrijstelling: vrijstelling van leges als bedoeld in artikel 7, achtste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. 2. Maximale huurprijsgrenzen Artikel 2 De maximale huurprijsgrenzen voor woonruimten welke een zelfstandige woning vormen als bedoeld in artikel 1, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte zijn vanaf 1 juli 2002 de bedragen, genoemd in bijlage I. Artikel 3 De maximale huurprijsgrenzen voor woonruimten welke niet een zelfstandige woning vormen als bedoeld in artikel 1, derde lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte zijn voor het tijdvak 1 juli 2003 tot en met 30 juni 2004 de bedragen, genoemd in bijlage II. Artikel 4 De maximale huurprijsgrenzen voor woonwagens als bedoeld in artikel 7:235 van het Burgerlijk Wetboek zijn vanaf 1 juli 2002 de bedragen, genoemd in bijlage III. Artikel 5 De maximale huurprijsgrenzen voor standplaatsen als bedoeld in artikel 7:236 van het Burgerlijk Wetboek zijn vanaf 1 juli 2002 de bedragen, genoemd in bijlage IV. 3. Maximale huurverhogingspercentages Artikel 6 1. De huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de huurprijs van woonruimte dan wel een daarin voorgestelde wijziging met inachtneming van de in de bijlagen V en VI van deze regeling vervatte schema s. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op woonruimte die bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988 en op woonruimte die behoort tot een beschermd stadsen dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van die wet, in dit geval voor zover vanwege het behoren tot een beschermd stadsen dorpsgezicht door de verhuurder noodzakelijkerwijs aan deze woonruimte gelden zijn besteed. 4. Vergoeding leden en plaatsvervangende leden huurcommissies Artikel 7 1. De leden en de plaatsvervangende leden van een huurcommissie genieten een vergoeding uit s Rijks kas ten bedrage van 90,76 per dag waarop zij één of meer zittingen van de huurcommissie bijwonen. 2. Het lid van een huurcommissie, dat door die commissie, ingevolge artikel 22, derde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, als waarnemend voorzitter is aangewezen, geniet een vergoeding uit s Rijks kas ten bedrage van 113,45 per dag waarop hij één of meer zittingen van de commissie leidt. 3. Artikel 2, eerste lid, van het Vacatiegeldenbesluit 1988 is van overeenkomstige toepassing. Artikel 8 De leden en de plaatsvervangende leden van een huurcommissie genieten vergoeding voor reis- en verblijfkosten terzake van reizen ten behoeve van de huurcommissie gedaan, overeenkomstig het Reisbesluit binnenland en de Reisregeling binnenland. 5. Openbaar register Artikel 9 1. Het openbaar register bevat een overzicht van de slotwoorden van de in de laatste vijf jaren gedane uitspraken van de huurcommissie en van de voorzitter van de huurcommissie. 2. De slotwoorden van de in het eerste lid bedoelde uitspraken dienen te worden opgeslagen in de desbetreffende dossiers, en bevatten alleen gegevens die openbaar kunnen zijn. 6. Formulieren Artikel Een verzoek om een uitspraak als bedoeld in artikel 7:254 of 7:257, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt ingediend op een for- Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 1

2 mulier overeenkomstig bijlage VII bij deze regeling. 2. Een verzoek om een uitspraak als bedoeld in artikel 7:260, eerste lid, of 7:261, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt ingediend op een formulier overeenkomstig bijlage VIII bij deze regeling. 3. Een verzoek om een uitspraak als bedoeld in artikel 7:249 of 7:258 van het Burgerlijk Wetboek wordt ingediend op een formulier overeenkomstig bijlage IX bij deze regeling. 4. Een verzoek om een uitspraak als bedoeld in artikel 7:253, eerste lid, tweede lid, onder c, of derde lid, 7:255, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek of 12, vijfde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt ingediend op een formulier overeenkomstig bijlage X bij deze regeling. 5. Voor het doen van een voorstel tot verhoging van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:252, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt gebruik gemaakt van een formulier overeenkomstig bijlage XI bij deze regeling, vergezeld van een formulier overeenkomstig bijlage XIIIa, XIIIb of XIIIc bij deze regeling en van een formulier overeenkomstig bijlage XIV bij deze regeling. 6. Voor het doen van een voorstel tot verlaging van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:252, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt gebruik gemaakt van een formulier overeenkomstig bijlage XII bij deze regeling, vergezeld van een formulier overeenkomstig bijlage XIIIa, XIIIb of XIIIc bij deze regeling. 7. Vrijstelling leges Artikel Een verzoek om vrijstelling wordt uiterlijk binnen vier weken na de datum van verzending van het bericht, bedoeld in artikel 7, vijfde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte op een daartoe door de secretaris van de huurcommissie beschikbaar gesteld formulier ingediend bij de voorzitter van de huurcommissie. 2. Een verzoek om vrijstelling gaat vergezeld van: a. de ten gunste van de verzoeker krachtens artikel 7, eerste lid, van de Huursubsidiewet laatstelijk doch niet eerder dan achttien maanden voor de indiening van het verzoek om vrijstelling gegeven beschikking waaruit blijkt dat het rekeninkomen niet hoger is dan het bedrag dat voor de verzoeker ten tijde van het geven van die beschikking als het minimuminkomensijkpunt gold; b. de ten gunste van de verzoeker krachtens artikel 26b, eerste lid, van de Huursubsidiewet laatstelijk doch niet eerder dan zes maanden voor de indiening van het verzoek om vrijstelling gegeven beschikking waaruit blijkt dat het actueel inkomen niet hoger is dan het bedrag dat voor de verzoeker ten tijde van het geven van die beschikking als het minimuminkomensijkpunt gold, of c. een ten gunste van de verzoeker niet eerder dan zes maanden voor de indiening van het verzoek om vrijstelling krachtens de Algemene bijstandswet gegeven beschikking tot vaststelling van algemene bijstand. Artikel 12 Vrijstelling kan slechts worden verleend, indien voldaan is aan het bepaalde in artikel Gebreken aan de woning Artikel Indien in de uitspraak van een huurcommissie wordt vastgesteld dat een woonruimte een of meer ernstige gebreken of tekortkomingen als bedoeld in categorie C vertoont, en die gebreken of tekortkomingen ten tijde van het doen van de uitspraak niet als zodanig in categorie C of in het gebrekenboek zijn opgenomen, stelt de voorzitter van de huurcommissie die de desbetreffende uitspraak heeft gedaan, in de eerstvolgende vergadering van de gezamenlijke leden van de betrokken huurcommissie voor een besluit te nemen tot opneming in het gebrekenboek van de desbetreffende gebreken of tekortkomingen als ernstige gebreken of tekortkomingen als bedoeld in categorie C, waarbij per gebrek of tekortkoming de in de uitspraak redelijk geachte in rekening te brengen huurprijs als de door de huurcommissie ten laagste uit te spreken in rekening te brengen huurprijs wordt aangegeven. 2. De huurcommissie neemt slechts een besluit als bedoeld in het eerste lid, indien in de vergadering, bedoeld in het eerste lid, ten minste tweederde van de leden van de huurcommissie met het voorstel tot het nemen van een zodanig besluit instemt. 3. Indien een besluit als bedoeld in het eerste lid is genomen, vult de secretaris van de betrokken huurcommissie onverwijld het gebrekenboek dienovereenkomstig aan. 4. Indien de voorzitter van de huurcommissie die een uitspraak als bedoeld in het eerste lid heeft gedaan, tevens voorzitter is van een of meer andere huurcommissies, kan hij het desbetreffende voorstel, in plaats van in de eerstvolgende vergadering van de betrokken huurcommissie, inbrengen in de eerstvolgende vergadering van die huurcommissie met andere huurcommissies waarvan hij voorzitter is. In die vergadering neemt iedere huurcommissie afzonderlijk een besluit over dat voorstel. Artikel Indien een huurcommissie een besluit als bedoeld in artikel 13, eerste lid, heeft genomen, zendt zij een afschrift daarvan alsmede van de desbetreffende uitspraak naar de overige huurcommissies, uitgezonderd de huurcommissies die in de vergadering waarin het desbetreffende besluit is genomen over het aan dat besluit ten grondslag liggende voorstel hebben beslist. 2. De huurcommissie aan wie een afschrift van een besluit als bedoeld in het eerste lid is gezonden, kan een overeenkomstig besluit nemen. Artikel 13 is met betrekking tot de totstandkoming van een zodanig besluit en de aanpassing van het gebrekenboek van overeenkomstige toepassing. 9. Slotbepalingen Artikel De Regeling vaststelling maximale huurprijsgrenzen woonruimten 2002 wordt ingetrokken. 2. De Regeling van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 26 april 2003, nr. MJZ , houdende wijziging van de Regeling vaststelling maximale huurprijsgrenzen woonruimten 2002 (vaststelling maximale huurprijsgrenzen onzelfstandige woonruimten 2003) (Stcrt. 90) wordt ingetrokken. Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 2

3 Artikel 16 Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 augustus Artikel 17 Deze regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst. Den Haag, 15 juli De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, P.L.B.A. van Geel. Bijlage I Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2002 Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 3

4 Bijlage II Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten voor het tijdvak 1 juli 2003 tot en met 30 juni 2004 Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 4

5 Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 5

10 Bijlage III Maximale huurprijsgrenzen voor woonwagens per 1 juli 2002 * De maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 750 punten is het bedrag dat wordt verkregen door 0,85 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 750 en 749 punten) te vermenigvuldigen met het aantal van de woonruimte verminderd met 750, en bij de verkregen uitkomst 777,94 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd 750 punten) op te tellen. Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 10

12 Bijlage IV Maximale huurprijsgrenzen voor standplaatsen per 1 juli 2002 Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 12

14 Bijlage V Schema van redelijke huuraanpassingen voor woonruimte bij overgang van reguliere huurprijs naar reguliere huurprijs 1 De maximale huurprijsgrenzen, bedoeld in artikel 12, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals deze gelden op de dag dat dit schema in werking treedt. 2 Bij woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, met een puntentotaal van meer dan 250 en een geldende huurprijs hoger dan de maximale huurprijsgrens bij een puntentotaal van 250, kan een huurprijsverlaging plaatsvinden, indien het huurpeil van vergelijkbare woonruimte daartoe aanleiding geeft. De huurprijs van deze woonruimte kan niet worden verlaagd tot minder dan de maximale huurprijsgrens 1 behorende bij woonruimte met een puntentotaal van 250, behoudens toepassing van artikel 6, eerste en tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. 3 Onder inflatiepercentage wordt verstaan het inflatiepercentage, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. * maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 250 punten is het bedrag dat wordt verkregen door 4,44 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 250 en 249 punten) te vermenigvuldigen met het aantal punten van de woonruimte verminderd met 250, en bij de verkregen uitkomst 1075,89 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd bij 250 punten) op te tellen. Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 14

15 Bijlage VI Schema van redelijke huuraanpassingen voor woonruimte bij overgang van reguliere huurprijs naar huurvastprijs, van huurvastprijs naar reguliere huurprijs en van huurvastprijs naar nieuwe huurvastprijs 1 De maximale huurprijsgrenzen, bedoeld in artikel 12, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals deze gelden op de dag dat dit schema in werking treedt. 2 Bij woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, met een puntentotaal van meer dan 250 en een geldende huurprijs hoger dan de maximale huurprijsgrens bij een puntentotaal van 250, kan een huurprijsverlaging plaatsvinden, indien het huurpeil van vergelijkbare woonruimte daartoe aanleiding geeft. De huurprijs van deze woonruimte kan niet worden verlaagd tot minder dan de maximale huurprijsgrens 1 behorende bij woonruimte met een puntentotaal van 250, behoudens toepassing van artikel 6, eerste en tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. 3 Onder huurvastprijs wordt verstaan de voor de gehele huurvastperiode geldende (bevroren) huurprijs. 4 Onder reguliere huurprijs wordt verstaan de huurprijs die jaarlijks kan worden verhoogd. 5 Indien de huurvastperiode eindigde op 30 juni van enig jaar dient, in afwijking van het schema, in de gecumuleerde vermenigvuldiging tevens de huurprijsontwikkeling te worden betrokken die wordt verwacht voor het tijdvak van 1 juli tot en met 30 juni daaropvolgend. Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 15

16 Bijlage VII Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 16

18 Bijlage VIII Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 18

20 Bijlage IX Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 20

22 Bijlage X Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 22

24 Bijlage XI Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 24

25 Bijlage XII Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 25

26 Bijlage XIIIa Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 26

30 Bijlage XIIIb Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 30

33 Bijlage XIIIc Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 33

36 Bijlage XIV Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 36

37 Toelichting Algemeen Op 1 augustus 2003 zullen onder meer de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in werking treden. De onderhavige regeling strekt onder meer tot aanpassing van een aantal ministeriële regelingen aan die wetten. Met de inwerkingtreding van deze wetten vervallen de eerste tot en met de vierde afdeling van de zevende titel (artikelen 1584 tot en met 1623o) van Boek 7A van het Burgerlijk Wetboek, en worden de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies ingetrokken. De verwijzingen in de ministeriële regelingen naar de genoemde afdelingen van het Burgerlijk Wetboek of naar de Huurprijzenwet woonruimte of de Wet op de huurcommissies moeten dus ook daar waar nodig worden aangepast. Naast een aanpassing van de ministeriële regelingen aan voormelde wetten, strekt de onderhavige regeling ook tot het samenvoegen van deze ministeriële regelingen tot één uitvoeringsregeling. Op basis van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies golden voorheen de volgende ministeriële regelingen: de Regeling vaststelling maximale huurprijsgrenzen woonruimten 2002; de Regeling aanpassing nulpuntenboeken; de Regeling van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 8 juli 1986, nr. HZ , houdende vaststelling rooster van waarneming voorzitters van huurcommissies (Stcrt. 151); de Vrijstellingsregeling ex artikel 26a Huurprijzenwet woonruimte; de Regeling formulieren Huurprijzenwet woonruimte; de Regeling van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 21 juli 1989, nr. HJZ , houdende voorschriften met betrekking tot het houden van een openbaar register (Stcrt. 150). Nu voormelde ministeriële regelingen gebaseerd waren op de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies, en deze wetten per 1 augustus 2003 worden ingetrokken, behoeven die regelingen niet eveneens te worden ingetrokken. Het vervallen van deze regelingen gebeurt van rechtswege. De Regeling van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 8 juli 1986, nr. HZ , houdende vaststelling rooster van waarneming voorzitters van huurcommissies (Stcrt. 151) komt in de onderhavige uitvoeringsregeling niet meer terug. Een met artikel 4, derde lid, van de Wet op de huurcommissies vergelijkbare basis is in de Uhw niet opgenomen. Bij afwezigheid of ontstentenis van de voorzitter van de huurcommissie kan op grond van de Uhw een voorzitter van een (niet) aangrenzend ressort als bedoeld in artikel 1 van het Besluit ressorten van de huurcommissies als waarnemend voorzitter optreden. Een rooster is hiervoor dan niet meer nodig. Tot slot zijn de artikelen 6, eerste lid, 8a, 12, derde lid, van en bijlage III bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximale huurverhogingspercentage) en het Vergoedingenbesluit leden en plaatsvervangende leden huurcommissies op grond van artikel 10, tweede lid, respectievelijk artikel 27, tweede lid, van de Uhw vervat in de onderhavige uitvoeringsregeling. Artikelsgewijs Artikel 1 Dit artikel behelst een aantal definitiebepalingen. Terzake wordt verwezen naar de hierna bij de betreffende artikelen volgende artikelsgewijze toelichting. Artikelen 2, 3, 4 en 5 en bijlagen I, II, III en IV De artikelen 2, 3, 4 en 5 van en de bijlagen I, II, III en IV bij de onderhavige regeling behelzen de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten, onzelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen. Behoudens een enkele wetstechnische aanpassing, komt de tekst overeen met de voorheen geldende Regeling vaststelling maximale huurprijsgrenzen woonruimten 2002 en de Regeling van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 26 april 2003, nr. MJZ , houdende wijziging van de Regeling vaststelling maximale huurprijsgrenzen woonruimten 2002 (vaststelling maximale huurprijsgrenzen onzelfstandige woonruimten 2003) (Stcrt. 90). Artikel 6 en bijlagen V en VI Redelijke huuraanpassing bij de overgang van reguliere huurprijs naar reguliere huurprijs De tekst van artikel 6 van en bijlage V bij de onderhavige regeling komen overeen met de tekst van de voorheen geldende artikelen 6, eerste lid, en 8a van en bijlage III bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Het tekstgedeelte in noot 1 bij bijlage V ( zoals deze gelden op de dag dat dit schema in werking treedt ) is nieuw. Deze toevoeging is opgenomen uit puur informatieve overwegingen. Voorts is nog een enkele wetstechnische wijziging doorgevoerd. Bij ministeriële regeling worden elk jaar op 1 juli de in de linkerkolom van het in bijlage V opgenomen schema genoemde percentages geïndexeerd met het inflatiepercentage, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, met dien verstande dat de geïndexeerde percentages naar boven worden afgerond indien het eerste cijfer achter de komma 5 of meer bedraagt, en naar beneden worden afgerond indien het eerste cijfer achter de komma minder dan 5 bedraagt. Deze aanpassings- en afrondingsregels waren opgenomen in het vóór 1 augustus 2003 geldende artikel 12, derde lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. De basis voor deze aanpassings- en afrondingsregels is thans gelegen in artikel 10, tweede lid, van de Uhw. Redelijke huuraanpassing bij de overgang van reguliere huurprijs naar huurvastprijs, van huurvastprijs naar reguliere huurprijs en van huurvastprijs naar huurvastprijs Algemeen Bijlage VI is nieuw. De basis hiervoor is eveneens gelegen in artikel 10, tweede lid, van de Uhw. Voor de toetsing achteraf van de redelijkheid van een overeengekomen beding als bedoeld in artikel 7:248, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek en de toetsing van een voorstel tot een huursprong in het kader van een huurovereenkomst met een huurprijs die krachtens dat contract gedurende een bepaalde termijn niet Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 37

38 wordt of niet is verhoogd, is maatgevend de in artikel 27, eerste lid, aanhef, van de Huursubsidiewet bedoelde verwachte huurprijsontwikkeling die voor ieder huurverhogingsjaar door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer wordt bepaald. Het betreft hier het verwachte percentage waarmee de huurprijzen per 1 juli van elk jaar worden verhoogd. Overgang van de overeengekomen reguliere huurprijs of huurvastprijs naar een (nieuwe) huurvastprijs (bijlage VI, onderdeel II) Wanneer huurder en verhuurder een nieuwe huurvastprijs overeenkomen is het verschil tussen de huidige huurprijs en de voorgestelde nieuwe huurvastprijs (huursprong) niet gebonden aan een maximum. De achtergrond hierbij is dat iedere huursprong naar een (nieuwe) huurvastprijs redelijk is omdat toetsing vooraf van de redelijkheid van die voorgestelde huursprong naar een voor lange periode geldende huurvastprijs niet mogelijk is. Op het moment van toetsing zijn immers geen, of in bepaalde situaties slechts één, van de toekomstig te bepalen percentages voor de (nieuwe) huurvastperiode bekend. Wanneer de huurder de huursprong te hoog vindt zal geen (nieuwe) huurvastperiode worden aangegaan en zal worden teruggekeerd naar de reguliere huurprijs die vanaf het einde van de huurvastperiode zou hebben gegolden en vervolgens (weer) jaarlijks verhoogd kan worden. Overgang van de huurvastprijs naar een nieuwe reguliere huurprijs, voor zover bij de aanvang van de huurvastprijs wél een alternatieve reguliere huurprijs bekend was (bijlage VI, onderdeel III) Onder alternatieve reguliere huurprijs wordt verstaan de huurprijs die zou hebben gegolden indien de huurder niet voor de aangeboden huurvastprijs zou hebben gekozen maar voor een reguliere huurprijs met jaarlijks een huurverhoging. Het probleem bij de toetsing van de redelijkheid van de voorgestelde huursprong als beschreven in bijlage VI, onderdeel II, doet zich hier niet voor. Immers, bij een overgang van een huurvastprijs naar een reguliere huurprijs zijn maatgevend de hoogte van de ten tijde van het begin van de huurvastperiode bekende alternatieve reguliere huurprijs en de nadien in artikel 27, eerste lid, aanhef, van de Huursubsidiewet bedoelde verwachte huurprijsontwikkelingen gedurende die huurvastperiode. Deze gegevens zijn bekend. Overgang van de huurvastprijs naar een nieuwe reguliere huurprijs, voor zover bij de aanvang van de huurvastprijs géén alternatieve reguliere huurprijs bekend was (bijlage VI, onderdeel IV) Omdat in deze situatie geen alternatieve reguliere huurprijs voor de overeengekomen huurvastprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was, moet in dit geval bij de beoordeling van de redelijkheid van een huursprong noodgedwongen worden uitgegaan van de huurvastprijs zelf. Daarbij wordt voorondersteld dat de verhuurder ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bij de vaststelling van de huurvastprijs rekening heeft gehouden met de huurprijs van vergelijkbare woningen, het aantal jaren waarin hij de huurvastprijs in rekening wil brengen en de in redelijkheid te verwachten huurprijsontwikkelingen voor de jaarlijkse huurverhogingen. Vervolgens is ervan uitgegaan dat de verhuurder voor de bepaling van de hoogte van de huurvastprijs heeft berekend wat het gemiddelde van de maandhuur zou kunnen zijn geweest gedurende die gehele huurvastperiode indien sprake zou zijn van een reguliere huurprijs inclusief de jaarlijkse huurverhogingen. Dit zal dan naar verwachting resulteren in een huurvastprijs die in de eerste helft van de huurvastperiode in afnemende mate hoger ligt dan de reguliere huurprijs om vervolgens vanaf ongeveer het begin van de tweede helft van de huurvastperiode in toenemende mate te dalen onder het niveau van de reguliere huurprijs. Om deze reden moeten voor de beoordeling van de huursprong vanuit de overeengekomen huurvastprijs de gedurende de huurvastperiode verwachte huurprijsontwikkelingen niet voluit worden betrokken. Maatstaf is de helft van de uitkomst van de (gecumuleerde) vermenigvuldiging van de daaruit voortvloeiende percentages. Voor alle hiervoor vermelde gevallen geldt nog het volgende. De nieuw overeen te komen huurprijs mag de maximale huurprijsgrens niet overschrijden, en indien de in het huurcontract overeengekomen huurprijsstijging lager is dan voortvloeit uit de in bijlage VI opgenomen berekeningsmethodiek, dan geldt hetgeen in het huurcontract is bepaald. Tot slot Voetnoot 5 bij bijlage VI van deze regeling bepaalt dat indien de huurvastperiode eindigde op 30 juni van enig jaar, in afwijking van het schema, in de gecumuleerde vermenigvuldiging tevens de huurprijsontwikkeling dient te worden betrokken die wordt verwacht voor het tijdvak van 1 juli tot en met 30 juni daaropvolgend. Indien een huurvastperiode eindigt op 30 juni van enig jaar dient immers voor de beoordeling van een redelijke huursprong naar een reguliere huurprijs berekend te worden hoe hoog die reguliere huurprijs zou zijn geweest direct na het einde van de huurvastprijs, dus op 1 juli van dat jaar. Om die reden dient dan ook alleen voor de geschetste situatie en in afwijking van bijlage VI het bedoelde buiten de huurvastperiode liggende percentage in de berekening te worden betrokken. Daarnaast dient, indien de huurvastperiode is begonnen op 1 juli van enig jaar, in afwijking van het schema, in de gecumuleerde vermenigvuldiging niet de huurprijsontwikkeling te worden betrokken die werd verwacht voor het tijdvak van die 1 julidatum tot en met de 30 juni-datum daaropvolgend. Het per 1 juli bepaalde jaarlijkse huurverhogingspercentage is dan al in de huurvastprijs verdisconteerd. Artikelen 7 en 8 De artikelen 7 en 8 van deze regeling komen in grote lijnen overeen met de tekst van het Vergoedingenbesluit leden en plaatsvervangende leden huurcommissies. Hier en daar zijn wetstechnische en redactionele wijzigingen doorgevoerd. Artikel 9 Artikel 9 van deze regeling komt overeen met de tekst van de Regeling van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 21 juli 1989, nr. HJZ , houdende voorschriften met betrekking tot het houden van een openbaar register (Stcrt. 150). Hier en daar zijn redac- Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 38

39 tionele en uitvoeringstechnische wijzigingen doorgevoerd. Om redactionele redenen is een definitie van openbaar register opgenomen in artikel 1, onderdeel e, van de onderhavige regeling. Artikel 10 en bijlagen VII tot en met XIV Artikel 10 van deze regeling komt in grote lijnen overeen met de artikelen 1, 2, 3, 4, 7 en 8 van de Regeling formulieren Huurprijzenwet woonruimte. De bijlagen VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIIIa en XIV bij de onderhavige regeling komen overeen met de voorheen geldende bijlagen 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8 en 9. Hier en daar zijn wetstechnische wijzigingen doorgevoerd. Het voorheen geldende artikel 5 van de Regeling formulieren Huurprijzenwet woonruimte heeft betrekking op de zogenoemde rappelprocedure op grond van het voorheen geldende artikel 20, vierde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Deze procedure komt in de Uhw niet meer terug. Voorts had voormeld artikel 5 betrekking op de verklaring van de huurder ( bezwaarschrift ), bedoeld in het voorheen geldende artikel 20, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Het bezwaarschrift van de huurder is thans vormvrij. De hiervoor voorheen voorgeschreven bijlage 5 bij de Regeling formulieren Huurprijzenwet woonruimte komt bij de onderhavige regeling dus niet meer terug. Voor het doen van een voorstel als bedoeld in het voorheen geldende artikel 19, tweede lid, van de Huurprijzenwet woonruimte kon voorheen een bepaald formulier worden gebruikt (het voorheen geldende artikel 6 van de Regeling formulieren Huurprijzenwet woonruimte). Het doen van een voorstel tot huurverhoging met een percentage gelijk aan of minder dan het in artikel 7:252, derde lid, van het BW bedoelde percentage kan nu vormvrij geschieden. De nieuwe bijlagen XIIIb en XIIIc hebben betrekking op de woningwaardering van respectievelijk onzelfstandige woonruimten en woonwagens/standplaatsen. De betreffende bijlage dient nu evenals bijlage XIIIa voor zelfstandige woonruimten te worden gevoegd bij een voorstel tot huurverhoging en huurverlaging als bedoeld in artikel 7:252, vierde lid, van het BW. Dit is nieuw, daar waar in het voorheen geldende artikel 19, derde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte is bepaald dat alleen bij een voorstel tot huurverhoging met meer dan het in het voorheen geldende artikel 19, eerste lid, onder f, van de Huurprijzenwet woonruimte bedoelde percentage en een voorstel tot huurverlaging ten aanzien van zelfstandige woonruimte een bepaald formulier dient te worden gebruikt. Tot slot dient thans ook bij een voorstel tot huurverhoging met meer dan het in het voorheen geldende artikel 19, eerste lid, onder f, van de Huurprijzenwet woonruimte bedoelde percentage ten aanzien van onzelfstandige woonruimte en woonwagens/standplaatsen een formulier met betrekking tot de onderhouds- en verbeterplannen te worden gevoegd (bijlage XIV). Ook dit is nieuw, daar waar dit onder de voorheen geldende Huurprijzenwet woonruimte alleen bij voormeld voorstel tot huurverhoging ten aanzien van zelfstandige woonruimte behoefde te gebeuren. Artikelen 11 en 12 Behoudens een enkele wetstechnische wijziging komt de tekst van de artikelen 11 en 12 van deze regeling overeen met de tekst van de artikelen 2 en 3 van de Vrijstellingsregeling ex artikel 26a Huurprijzenwet woonruimte. De voorheen geldende definities in artikel 1, onderdelen a, c, d en e, van voormelde regeling zijn inclusief enige wetstechnische wijzigingen in artikel 1, onderdelen a, c, f en g, van de onderhavige regeling opgenomen. De definitie van het begrip huurcommissie (het voorheen geldende artikel 1, onderdeel b, van de Vrijstellingsregeling ex artikel 26a Huurprijzenwet woonruimte) komt in de onderhavige regeling niet meer terug. In artikel 1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uhw wordt voor deze definitie inmiddels verwezen naar artikel 21 van die wet. Artikelen 13 en 14 De artikelen 13 en 14 van deze regeling komen overeen met de tekst van de Regeling aanpassing nulpuntenboeken, zij het dat nulpuntenboek wordt vervangen door gebrekenboek. Daarnaast is artikel 1, onderdelen b en c, van de Regeling aanpassing nulpuntenboeken thans verwoord in artikel 1, onderdelen b en d, van de onderhavige regeling. De definitie van huurcommissie (artikel 1, onderdeel a, van de Regeling aanpassing nulpuntenboeken) komt niet meer terug. In artikel 1, eerste lid, onderdeel a, van de Uhw wordt voor deze definitie inmiddels verwezen naar artikel 21 van die wet. Artikel 15 Zoals reeds in het algemeen deel van deze toelichting vermeld, behoeven een groot aantal ministeriële regelingen niet te worden ingetrokken. Door het intrekken van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies vervallen de daaronder ressorterende ministeriële regelingen van rechtswege. Een tweetal ministeriële regelingen is echter rechtstreeks gebaseerd op artikel 12, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, dat blijft bestaan. Om vervolgens alle ministeriële regelingen in één gemeenschappelijke regeling te kunnen opnemen, hetgeen de overzichtelijkheid ten goede komt, worden de in artikel 15 van deze regeling genoemde regelingen dan ook expliciet ingetrokken. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, P.L.B.A. van Geel. Uit: Staatscourant 29 juli 2003, nr. 143 / pag. 7 39