HUURBELEIDSPLAN 2016

Transcriptie

1 HUURBELEIDSPLAN 2016 Stichting Jongeren Huisvesting Twente Vastgesteld door de directeur d.d. 24 februari 2016 Behandeld door de Raad van Toezicht d.d. 7 maart

2 Inhoudsopgave ALGEMEEN... 3 BELEIDSKADERS SJHT... 3 UITGANGSPUNTEN VAN DE SJHT VOOR HET HUURBELEID HUURVERHOGINGEN OP COMPLEXNIVEAU ONZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN EIGEN ZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN EIGEN PARKEERPLAATSEN EN GARAGEBOXEN... 8 DOOR SJHT GEHUURDE COMPLEXEN VAN DERDEN... 8 RESULTATEN HUURHARMONISATIE... 8 HET AANZEGGEN VAN HET HUURVOORSTEL... 8 SAMENVATTEND

3 1. Algemeen Dit jaar is er een discussie in Den Haag geweest over het wel of niet invoeren van de huursombenadering 1 juli Het ministerie heeft het volgende bepaald: Op 1 juli 2016 geldt nog de inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombenadering wordt waarschijnlijk ingevoerd op 1 januari De inflatie (consumentenprijsindex van alle huishoudens in Nederland) in 2015 is door het CBS vastgesteld op gemiddeld 0,6 procent. Het kabinet heeft in het huurprijsbeleid voor de iode 1 juli 2016 tot 1 januari 2017 aangegeven dat verhuurders de huren voor huishoudens met een inkomen tot euro mag verhogen met het inflatiecentage plus 1,5 procent. Echter is het ministerie van BZK voornemens om de huidige maximale huursomstijging (exclusief harmonisatie) 1 juli 2016 vast te stellen op inflatie plus 0,4 procentpunt, indien de Eerste Kamer het wetsvoorstel waarmee de maximale huursomstijging 1 januari 2017 ingaat tijdig aanneemt. De maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt 1 januari ,68. Dit bedrag is ook de liberalisatiegrens. De maximale huurgrens huurtoeslag voor < 23 jaar bedraagt 1 januari , Beleidskaders SJHT In het beleidsplan is het uitgangspunt van ons huurbeleid als volgt geformuleerd: Uitgangspunt bij ons huurbeleid is het waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd. Om deze reden wordt regelmatig gekeken naar de verdiencapaciteit en de mogelijkheid om deze te vergroten. Wij vinden het echter belangrijk dat de verdiencapaciteit niet leidend wordt. Daarom streven wij naar een betaalbare huurprijs met een goede prijs/kwaliteitverhouding, met als leidraad de maximaal redelijke huur, verhuurbaarheid en ligging van de woonruimte. In de balanced scorecard is het volgende opgenomen: De SJHT streeft naar wooneenheden met een betaalbare huurprijs Waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd Onderzoek naar de betaalbaarheid van de wooneenheid Verdiencapaciteit van het woningbestand vergroten Minimaal 85% van de huurders is neutraal, tevreden of zeer tevreden over de betaalbaarheid van het woningbestand Minimaal 90% van de huurprijzen van ons totale woningbestand ligt onder de huurtoeslaggrens voor 23 jaar Het woningbestand harmoniseren naar gemiddeld minimaal 65% maximaal redelijke huur In 2010 is besloten huurharmonisatie toe te passen bij mutatie. Er is adres een huurprijs bepaald die passend wordt geacht gezien de ligging, de markthuur, de maximaal redelijk huur en de technische staat van het pand. In hoofdstuk zes geven wij de resultaten van de toen ingezette huurharmonisatie weer. 3

4 3. Uitgangspunten van de SJHT voor het huurbeleid 2016 De SJHT hecht, gezien de gemiddelde economische omstandigheden van de doelgroep, aan een gematigd huurbeleid. Onze doelgroep heeft bekte inkomsten en de woonlasten drukken vaak zwaar. In principe wordt dan ook uitgegaan van een huurverhoging met alleen de inflatiecorrectie. Woningbestand Huurverhoging Gehele bestand 0,6% Huurprijs te laag t.o.v. geboden kwaliteit 0,6% plus 1,5%= 2,1% Nog te harmoniseren adressen 0,6% plus 1,5%= 2,1% Bij beoordeling wordt op adresniveau gekeken naar betaalbaarheid, verhuurbaarheid, locatie, kwaliteit, vierkante meters en de maximaal redelijk huur. Wanneer huurprijzen te laag zijn in verhouding met de geboden kwaliteit, zal de maximale huurverhoging worden doorgevoerd van 2,1%. Adressen waar een huurharmonisatie is gepland, krijgen waar mogelijk de maximale huurverhoging van 2,1%. Dit, om scheefheid in huurprijzen binnen een complex te beken. De huurprijs mag na huurverhoging niet boven de streefhuur uitkomen. De SJHT denkt met bovenstaande uitgangspunten de uitgezette beleidslijn te volgen en acht het vanuit bedrijfseconomisch spectief verantwoord en passend om deze huurverhoging in te zetten. Rekening houdend met de nog te harmoniseren huurprijzen gaan wij uit van een totale huurstijging van 0,85%. In de begroting 2016 is de SJHT uitgegaan van een huurverhoging van 1,4%. 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Begroting Werkelijk Over de iode is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,09%. In de begroting was over deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,03%. 4

5 4. Huurverhogingen op complexniveau 4.1 Onzelfstandige wooneenheden eigen In onderstaande tabel staan de nieuwe huurprijzen voor de onzelfstandige wooneenheden 1 juli Na de huurverhoging van 1 juli 2016 is de gemiddelde huurprijs voor onzelfstandige wooneenheden 64,28% van de maximale redelijke huur. De genoemde huurprijzen zijn de gemiddelde prijzen complex. Per wooneenheid kunnen de prijzen afwijken. De gemiddelde kale huurprijs voor een onzelfstandige wooneenheid na de huurverhoging is 197,99. De servicekosten zijn gemiddeld 88,44. Adres Aantal onzelfstandige wooneenheden Kale huur Servicekosten Percentage verhoging Percentage maximaal redelijke huur Totale huurprijs Batjanstraat ,60% 59,41% 201,41 86,03 287,44 Bilderdijkstraat ,60% 82,33% 186,54 76,10 262,64 Blekerstraat 7 6 0,60% 72,08% 189,73 81,00 270,73 Borstelweg 4A 4 0,60% 81,20% 180,25 75,10 255,35 Brinkstraat 161/161A 10 0,60% 61,07% 203,65 78,80 282,45 Dennenbosweg 20 0,60% 63,43% 194,65 105,50 300,15 Dr. Benthemstraat 19/ ,60% 91,25% 257,99 57,10 315,09 Dr. P. van Hoekstraat ,10% 60,80% 193,78 79,40 273,18 Emmastraat ,60% 82,44% 163,96 62,30 226,26 Emmastraat ,60% 82,73% 227,65 69,10 296,75 Gronausevoetpad ,10% 69,69% 186,76 92,50 279,26 Haaksbergerstraat ,10% 68,92% 210,08 77,80 287,88 Hengelosestraat ,60% 68,00% 206,67 77,10 283,77 Hoogstraat 14/ ,60% 60,25% 215,21 84,70 299,91 Hoogstraat 22/ ,72% 62,69% 209,05 66,70 275,75 Javastraat ,60% 66,44% 201,47 74,40 275,87 Laaressingel ,10% 66,88% 187,46 83,20 270,66 Langelermaatweg 114/ ,60% 64,53% 191,40 99,38 290,78 Lasonderstraat ,60% 59,58% 202,67 79,60 282,27 Leydsweg 36/ ,60% 62,97% 203,11 70,80 273,91 Lindenweg 31A/31B 10 0,60% 56,92% 197,37 93,60 290,97 Mina Krusemanstraat 96 0,60% 60,83% 207,18 93,17 300,35 Molenstraat 76/ ,60% 62,60% 172,64 97,95 270,59 Oldenzaalsestraat ,60% 61,20% 200,67 83,30 283,97 Pluimstraat ,60% 78,20% 214,06 58,30 272,36 Prinsestraat ,60% 60,21% 216,97 78,10 295,07 Rietmolenstraat ,68% 55,80% 202,38 113,28 315,66 Schurinksweg 38/ ,60% 70,09% 201,91 73,90 275,81 Veldkampstraat 24/ ,60% 59,47% 199,03 70,70 269,73 Volksparksingel 6 7 0,60% 75,46% 202,03 77,80 279,83 Walhofstraat ,60% 74,01% 207,13 60,30 267,43 Wilhelminastraat ,60% 69,55% 197,23 95,82 293,05 5

6 In een aantal complexen zijn nog niet alle kamers geharmoniseerd. In onderstaande tabel een overzicht van de adressen en de aantallen. De huurprijzen van deze adressen worden verhoogd met 2,1%. Woningbestand Nog niet geharmoniseerde onzelfstandige wooneenheden Laaressingel 2 Hoogstraat 22 1 Rietmolenstraat 1 Totaal 4 6

7 4.2 Zelfstandige wooneenheden eigen In onderstaande tabel staan de nieuwe huurprijzen voor de zelfstandige wooneenheden 1 juli Ook hier wordt de gemiddelde huur in een centage van de maximale redelijke huur vermeld. Na de huurverhoging van 1 juli 2016 is gemiddelde huurprijs voor zelfstandige wooneenheden 64,15% van de maximale redelijke huur. De genoemde huurprijzen zijn de gemiddelde prijzen complex. Per wooneenheid kunnen de prijzen afwijken. De gemiddelde kale huurprijs voor een zelfstandige wooneenheid is na de huurverhoging 284,85 De servicekosten zijn gemiddeld 81,84. Adres Aantal zelfstandige wooneenheden Percentage verhoging Percentage maximaal redelijke huur Kale huur Servicekosten Totale huurprijs Billitonstraat 10 0,60% 75,47% 336,61 7,20 343,81 Bosuilstraat ,10% 59,83% 324,14 16,00 340,14 Bosuil-/steenuilstraat 10 2,10% 57,68% 324,39 16,54 340,93 Dennenbosweg 32 0,60% 61,94% 231,23 99,41 330,64 Deurningerstraat ,60% 72,26% 425,40 113,92 539,32 Deurningerstraat ,60% 62,70% 342,48 92,22 434,70 Deurningerstraat ,10% 61,36% 332,91 19,30 352,21 Deurningerstraat ,60% 75,17% 313,74 128,28 442,01 Gronausevoetpad ,00% 56,05% 209,04 106,46 315,50 Haaksbergerstraat ,10% 62,12% 313,41 85,30 398,71 Laaressingel ,77% 60,04% 222,60 84,47 307,07 Langelermaatweg 14 0,60% 68,37% 300,51 109,51 410,02 Lindenweg 31C 1 2,10% 52,55% 333,85 130,40 464,25 Magnoliastraat ,10% 68,58% 375,37 10,70 386,07 Mina Krusemanstraat 38 0,77% 70,60% 286,99 105,38 392,36 Molenstraat 14 0,60% 67,71% 246,94 93,01 339,95 Rietmolenstraat ,94% 59,48% 260,11 102,27 362,38 Roomweg 15 2,10% 60,10% 323,19 19,70 342,89 Walhofstraat ,60% 78,17% 443,37 18,90 462,27 Wilhelminastraat ,78% 61,43% 217,20 84,43 301,63 In een aantal complexen zijn nog niet alle appartementen geharmoniseerd. In onderstaande tabel een overzicht van de adressen en de aantallen. De huurprijzen van deze adressen worden verhoogd met 2,1%. Woningbestand Nog niet geharmoniseerde appartementen Bosuil-/steenuilstraat 3 Deurningerstraat Gronause Voetpad Laaressingel 22 4 Wilhelminastraat 54 7 Mina Krusemanstraat 5 Rietmolenstraat 4 Roomweg 1 Totaal 33 7

8 4.3 Parkeerplaatsen en garageboxen De SJHT verhuurt enkele parkeerplaatsen en garageboxen en één opslagruimte. De huurprijzen van deze gelegenheden worden verhoogd met 2,1 procent. 5. Door SJHT gehuurde complexen van derden Complexen welke van andere woningbouwverenigingen, beleggingsmaatschappijen en/of particulieren worden gehuurd zijn niet in dit voorgaande overzicht opgenomen. De huurverhogingen worden door de betreffende verhuurders bepaald binnen de wettelijke kaders. 6. Resultaten huurharmonisatie De huurharmonisatie vindt plaats bij mutatie van de wooneenheid. Met de huurharmonisatie van de eigen panden is een huurstijging van ,38 begroot in een iode van acht jaar. Op dit moment (na zes en een half jaar) is 90,5% van de wooneenheden geharmoniseerd. Als de harmonisatie volledig is voltooid, is de huur van het eigen woningbestand van de SJHT gemiddeld 64,57% van de maximaal redelijke huur. 7. Het aanzeggen van het huurvoorstel Het huurbeleid zal worden besproken in de projectbeheerdersvergadering en het huurdersoverleg van 21 maart Evenals vorig jaar zal de uiterste termijn voor het aanbieden van het huurverhogingsvoorstel (inclusief motivering) ten minste twee maanden voorafgaande aan de voorgestelde ingangsdatum dienen te geschieden. Dit betekent dat de huurverhoging 1 juli 2016 uiterlijk 30 april 2016 aan de huurder moet worden voorgesteld. 8. Samenvattend De SJHT kiest in 2016 voor een gematigd huurbeleid binnen de vastgestelde wettelijke kaders. Dit betekent dat de inkomensafhankelijke huurverhoging, uitgaande van de laagste inkomens wordt doorgevoerd. Gezien de doelgroep is het niet de verwachting, dat huurders een huishoudinkomen boven zullen hebben. Totale huursomstijging (exclusief huurharmonisatie) is 0,85 procent. Uitgangspunten: Woningbestand Huurverhoging Gehele bestand 0,6% Huurprijs te laag t.o.v. geboden kwaliteit 0,6% plus 1,5%= 2,1% Nog te harmoniseren adressen 0,6% plus 1,5%= 2,1% Werkelijk: Woningbestand 0,6% 2,1% onzelfstandig zelfstandig Parkeerruimtes/garageboxen/opslag - 27 Totaal