Voorlopig Advies Huurbeleid en huurverhoging 2014

Transcriptie

1 Voorlopig Advies Huurbeleid en huurverhoging 2014

2 Leiden, 25 februari 2014, Geachte mevrouw van den Berg, Hartelijk dank voor de adviesaanvraag op uw voorgenomen huurbeleid. We hebben hierin met instemming kennis genomen van het voornemen 90% van uw bezit sociaal te verhuren. Wij hoopten dat corporatie hiermee na jaren van verwijdering zou terugkeren naar de maatschappelijke doelstelling: het huisvesten van degenen die dit op eigen kracht niet kunnen. huurbeleid Wij vinden het daarom teleurstellend dat in de door u geformuleerde doelstellingen van het nieuwe huurbeleid 'betaalbaarheid voor de doelgroep' op geen enkele wijze is meegenomen. Dit terwijl niet alleen de voorraad maar ook deze betaalbaarheid de laatste tijd onder grote druk staat. Ter bepaling van het algemene beeld in Nederland voegen wij het Rigo rapport Woonlasten van Huurders Huur- en Energielasten in de gereguleerde sector bij. In uw adviesaanvraag bevestigt u namelijk dat het voornaamste gevolg van het beoogde huurbeleid een aanzienlijke vergroting van de 'dure' sociale huurklasse ( p/m) zal zijn tegenover een een navenante verkleining van de lagere huurklassen. Wij waarschuwen u voor de maatschappelijke gevolgen van deze verschuiving. Onze grootste zorg gaat daarbij uit naar de inkomens op of rondom de bijstandsnorm. Evenals in hoofdstuk 3.2 van het Rigo rapport hebben wij een berekening gemaakt van de besteedbare ruimte die bijstandsinkomens in 2014 zullen overhouden na een huurstijging boven de 597,- p/m. We hebben dit gedaan op basis van de door de Belastingdienst voor de verschillende huishoudens opgegeven normbedragen en de daarbij behorende toeslagen. Daarnaast zijn de gemiddelde bijkomende woonlasten in Leiden (bron WOON 2012) door ons geïndexeerd naar Na aftrek van de uitgaven voor woonlasten is het Nibud basisbudget voor het betreffende huishouden in mindering gebracht. Dit basisbudget is (zoals u kunt lezen in het rapport) de ondergrens van betaalbaarheid. Kom je lager dan moet er geleend worden waar het nog kan, of gesneden worden waar het eigenlijk niet verantwoord is (maaltijden, verwarming etc.) kortom de armoedegrens. Alle staafjes die naar beneden wijzen geven een tekort aan. De grafiek laat zien dat de meeste huishoudens nu al niet zullen rondkomen zoals het Rigo rapport overigens ook betoogt.

3 Huurverhoging boven de 597,- p/m heeft enorme gevolgen voor de meest kwetsbare inkomensgroep. Boven dit bedrag wordt immers geen of slechts een gedeeltelijke extra huurtoeslag berekend. Dit betekent dat de door u voorgestelde boven inflatoire stijging boven deze grens directe gevolgen zal hebben voor de netto huurlast van de primaire inkomens. Bij ieder huishouden laten we daarom vier staafjes zien. Deze staafjes staan voor een huursom van respectievelijk 597, 625, 650 en 699,- p/m. De staafjes laten zien dat de stijging van de woonlast boven de 597,- in de meeste gevallen direct ten laste komt van het toch al niet toereikende budget dat de huishoudens ter beschikking hebben. Zoals u kunt zien lopen de tekorten op tot voor deze kleine inkomens gigantische maandbedragen. Wij zijn bij deze berekening uitgegaan van gezinnen met jongere kinderen. Bij kinderen van 16 tot 18 jaar kan het beeld iets gunstiger uitkomen (op zijn hoogst tot enkele tientallen euro's). Het niet betrekken van betaalbaarheid als doel voor uw concept huurbeleid heeft tot gevolg dat de laagste inkomensgroepen tot ver onder de armoedegrens gedwongen worden. Dit vinden wij niet aanvaardbaar. Tweede gevolg van het niet betrekken van betaalbaarheid als doel voor uw concept huurbeleid is dat de nadruk automatisch op het derde doel komt te vallen: voldoende opbrengsten voor exploitatie en investeringen. Daarbij vernemen wij uit bijlage 3 dat u na 2017 bovendien beoogt jaarlijks ,- te investeren. De betaling van de verhuurderheffing versus een nauwelijks getemperde voortzetting van uw herstructureringsambities zijn daarmee de enige zaken die werkelijk voorop lijken te

4 staan in uw concept huurbeleid. Een heroverweging van deze ambities lijkt ons dringend noodzakelijk in het licht van de problemen waar de doelgroep voor staat. Veel corporaties zijn u hierin al voorgegaan. Huurderbelangenvereniging De Eendracht zou graag zien dat De Sleutels zich herbezint op nut en noodzaak van uw geplande investeringen in het zicht van de huidige realiteit en het feit dat De Sleutels in de afgelopen jaren bijna elk middel heeft aangegrepen om de de huren nog verder op te drijven. De disproportionele ontwikkeling van de huurprijs bij De Sleutels ten opzichte van die in de regio maken wij zichtbaar in onderstaande tabel. Wij wijzen erop dat volgens de cijfers die u voor 2012 aan het CFV heeft verstrekt er binnen uw bezit 149 huishoudens naar de maatstaven van de huurtoeslag te duur zijn aangeboden (zie art. 14 Wht.). In 2011 was dit aantal volgens uw opgave nog 56. Ter vergelijking: in de regio werd in ,8% te duur aangeboden, bij De Sleutels is het volgens de cijfers van hetzelfde jaar dus reeds 18,7%. U en de Raad van Commissarissen mag daarom bekend worden geacht met een snel groeiend probleem dat als gevolg van het voorgestelde huurbeleid nu ook de zittende huurders zal gaan treffen. Wij vinden dit onaanvaardbaar. huurverhoging Op grond van onduidelijkheden in uw adviesaanvraag kunnen wij ons op dit ogenblik over de verdere, nadere uitwerking van het beleid ten aanzien van de huurverhoging niet uitlaten.

5 U verbindt de huurverhoging aan drie inkomensklassen enerzijds en drie percentages van de streefhuur anderzijds. Afgezien van het feit dat dit instrument ons onvoldoende verfijnd lijkt om voldoende betaalbaarheid zeker te stellen, stellen wij vast dat u ons ook bij navraag geen inzicht verschaft in de streefhuur. Zelfs de labels die u in bijgevoegde kaartjes verstrekt zijn slechts indicatief op te vatten. In uw antwoord op onze vraag hierover dd. 4 februari jongstleden schrijft u: Zodra uw advies ontvangen is en onder voorwaarde dat de Raad van Commissarissen met het Huurbeleid instemt, zullen de precieze huren per woning worden bepaald. Wij hebben u evenwel verzocht de streefhuren te verstrekken, onder andere omdat het door u geformuleerde beleid (als wij het schema uit punt 5 en de indicaties in de bijlage volgen) niet in overeenstemming lijkt met de door de wetgever verstrekte richtlijnen inzake het opvragen van inkomensgegevens zoals te vinden in de Handleiding Inkomensafhankelijke Huurverhoging. Hieraan zijn namelijk verschillende voorwaarden verbonden: De huur van geliberaliseerde huurwoningen mag niet boven inflatie worden verhoogd. Er mag dus uitsluitend boven inflatie worden verhoogd tot de maximaal sociale huurgrens, te weten: 699,-. Dit betekent bovendien dat uitsluitend inkomensgegevens van huurders van woningen met een streefhuur tot 93,5% van de sociale huur mogen worden opgevraagd. Met andere woorden, de maximale streefhuur binnen het door u geformuleerde beleid ligt dit jaar noodzakelijkerwijs op 657,-. Waar de genoemde indicatie streefhuren en het schema uit punt 5 passen is daarmee in het geheel niet duidelijk. Wij kunnen moeilijk adviseren op een voorstel tot huurverhoging waarvan de beschrijving reeds niet met de verwachtingen van de wetgever lijkt overeen te stemmen, noch zou een Raad van Commissarissen hier overigens goedkeuring aan mogen hechten. Om aan alle verwarring een einde te maken en niet nog meer tijd te verliezen verzoeken wij u daarom de streefhuren bekend te maken. Pas daarna kunnen wij ook serieus adviseren over het voorstel tot huurverhoging. Zoals bekend hebben wij namelijk ook vraagtekens op detailpunten zoals daar zijn de waardering van uw bezit. Samengevat komt ons voorlopige advies op het volgende neer: - Wij verzoeken u betaalbaarheid te betrekken als doel van het Huurbeleid Wij verzoeken u in het licht van deze betaalbaarheid uw investeringsambities te herijken Wij verzoeken u de streefhuren bekend te maken

6 Wij zien uit naar uw reactie. Uiteraard staan wij open voor nadere toelichting en overleg. Met vriendelijke groet, Huurderbelangenvereniging De Eendracht Elger Niels