Tips voor huurdersorganisaties

Transcriptie

1 Huurbeleid 2016 Tips voor huurdersorganisaties

2 Inhoud 1. Inleiding 3 2. Overleg en onderhandeling 5 3. In acht stappen naar het nieuwe huurbeleid Huurbeleid 2017 en volgende jaren Aanbod wka Informatiebronnen 20 Werkblad 21 Postbus AD Amsterdam

3 1 Inleiding Met deze brochure wil de Woonbond zijn lidorganisaties informeren over de regels voor het huurbeleid Binnenkort gaat immers het overleg met uw verhuurder van start. Later in het jaar begint het overleg van de huurdersorganisaties met de gemeente en woningcorporaties over de lokale prestatieafspraken. Aan de basis van het nieuwe huurbeleid staan de Woningwet 2015 en het Sociaal Huurakkoord van Aedes en Woonbond. Daarnaast heeft de minister in december 2015 het Wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt aan de Tweede Kamer gestuurd. Die heeft het wetsvoorstel op 9 februari 2016, enigszins aangepast, aangenomen. Het is niet uitgesloten dat de behandeling in de Eerste Kamer in maart tot verdere wijziging leidt. Bezwaren tegen Wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt De Woonbond heeft een aantal bezwaren tegen het wetsvoorstel, omdat het te veel afwijkt van het Sociaal Huurakkoord. De Woonbond wil juist vasthouden aan dit akkoord, omdat het een afgewogen pakket aan maatregelen is, bedoeld om een rem op de huurstijgingen te zetten. Dat is hard nodig na de enorme huurstijgingen van de afgelopen drie jaar. Huurders particuliere sector in de kou Een belangrijk punt waarop het wetsvoorstel afwijkt van het Sociaal Huurakkoord is het toestaan van hogere huurstijgingen bij sociale huurwoningen van commerciële verhuurders. Als het aan minister Blok ligt mogen de huren van deze woningen vanaf 2017 jaarlijks met 2,5% boven inflatie omhoog. Vergeleken met corporatiehuurders moeten huurders in de commerciële sector nu al meer betalen voor een woning van mindere kwaliteit. De Woonbond vindt het een schande dat deze verhuurders de huren nog meer kunnen verhogen; zelfs meer dan nu al het geval is. Inkomensafhankelijke huurverhogingen De minister houdt in het huurbeleid vast aan inkomensafhankelijke huurverhogingen. In 2016 nog volgens de huidige methode, maar vanaf 2017 wil de minister het verhuurders mogelijk maken om de huren van huishoudens met een inkomen boven de ,- (prijspeil 2015) te laten stijgen met 4% boven inflatie, ongeacht de huurprijs die zij op dit moment betalen. De Woonbond vindt dit geen goed plan en heeft, zonder succes, geprobeerd met Aedes overeenstemming te bereiken over een beter, evenwichtiger beleid gericht op duur én goedkoop scheefwonen. Betaalbaarheid vraagt juist om extra maatregelen voor huurders die duur scheefwonen. Als er al inkomensafhankelijke huurverhogingen gevraagd worden, dan behoren die binnen de huursom te blijven. Koppeling huursom en tijdelijke verhuur Tot slot heeft de minister ervoor gekozen zijn voorstel over de huursombenadering te koppelen aan een voorstel dat verhuurders meer mogelijkheden geeft om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Volgens de Woonbond horen deze maatregelen niet samen in één wetsvoorstel. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 3

4 2016 een tussenjaar Tegen de zin van de Woonbond heeft de Tweede Kamer besloten om pas per 1 januari 2017 de huursombenadering inclusief harmonisatie in te voeren. In 2016 geldt slechts een beperkte vorm, met dezelfde maximum huurverhogingspercentages per woning die voorgaande jaren ook golden, exclusief de harmonisatie en de inkomensafhankelijke huurverhogingen. De huursomstijging wordt daarbij wel beperkt tot inflatie plus 0,4%. Toch aan de slag! De Woonbond betreurt dat bij de huurverhogingsronde per 1 juli 2016 niet gebruik gemaakt kan worden van de huursombenadering, zoals de Woonbond en Aedes hadden afgesproken in het Sociaal Huurakkoord. Ondanks alle bezwaren kunt u toch aan de slag. De Woonbond gaat ervan uit dat de woningcorporaties zich houden aan het Sociaal Huurakkoord. Dat betekent dat ze bij de komende onderhandelingen ook aangesproken kunnen worden op het beperken van de harmonisatie en de huursomstijging. Advies aan huurdersorganisaties in de corporatiesector Uitgangspunt voor de jaarlijkse huurstijging is de betaalbaarheid voor de huurders. Zorg voor goede afspraken over invoering van de huursombenadering, met bij voorkeur een huursomstijging van niet meer dan inflatie (0,6%). Maak ook afspraken over het beperken van de harmonisatie. Uitgangspunt hierbij is het bevorderen van de doorstroming en een betaalbare nieuwe huurprijs. Liever geen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Als daar toch toe besloten wordt, zorg ervoor dat dit binnen de maximale huursom plaatsvindt. Als er inkomensafhankelijke huurverhogingen gevraagd worden, moeten er tegelijkertijd maatregelen genomen worden om huurders met lage inkomens, en huurders die in een veel te dure woning wonen, te ontzien. Advies aan huurdersorganisaties in de particuliere sector Er is geen enkele reden voor hogere huurstijgingen dan inflatievolgend. De particuliere sector heeft nu al een hoog huurniveau. Het is in ieder geval niet uit te leggen dat de huurstijging hoger is dan in de corporatiesector, waar de huurverhoging gemiddeld niet meer dan 0,4% boven inflatie is. Het wetsvoorstel geeft ruimte voor onbeperkte mogelijkheden om te harmoniseren. Probeer afspraken te maken om de harmonisatie te beperken en de huren af te toppen. Liever geen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Als daar toch toe besloten wordt, zorg dan dat ze gebruikt worden om huurders met lage inkomens tegemoet te komen, evenals huurders die in een te dure woning wonen. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 4

5 Bij het schrijven van deze brochure is nog niet bekend of en wanneer de Eerste Kamer haar goedkeuring zal geven aan de Wet Doorstroming huurmarkt en of zij deze nog zal wijzigen. De Woonbond verwacht dat de definitieve besluitvorming half maart zal zijn. De informatie in deze brochure kan dus afwijken van de definitieve wet. In dat geval zullen wij u daarover zo snel mogelijk informeren. Houd hiervoor de website van de Woonbond in de gaten. 2 Overleg en onderhandeling In de loop van het eerste kwartaal van 2016 zult u de adviesaanvraag voor het huursombeleid van uw verhuurder ontvangen. Diverse organisaties hebben deze al gekregen. Bepaal uw inzet In deze brochure krijgt u informatie over de nieuwe regels, en over welke inzet u kunt kiezen. In het voorbeeld van de (fictieve) gemeente Iederstad leest u hoe u de huursom in praktijk kunt brengen, gebaseerd op de beperkte vorm in Bij elk onderwerp vindt u vragen die u in het overleg met uw verhuurder kunt stellen en ook welke oplossingen er mogelijk zijn. Druk opbouwen en achterban raadplegen U staat een stuk sterker als u kunt aantonen dat uw achterban het met uw inzet eens is. Informeer uw huurders over de nieuwe ontwikkelingen en raadpleeg hen voordat u gaat overleggen. De Woningwet 2015 geeft u het wettelijke middel van de huurdersraadpleging. Hiermee kunt u met een digitale of schriftelijke enquête onderzoek doen naar de knelpunten bij en wensen van uw achterban. Goed beslagen ten ijs Met de Woningwet 2015 en het nieuwe huursombeleid veranderen veel regels. U versterkt uw positie door uw standpunten professioneel te onderbouwen. U kunt dat doen door uw kennis te verbeteren en u voor te bereiden in een training. U kunt ook een adviseur inschakelen die u helpt uw standpunt te ontwikkelen en die u ondersteunt in het overleg. Financiering huurdersorganisatie De gewijzigde Overlegwet geeft u het recht op financiering van training en ondersteuning. U heeft recht op minimaal drie scholingsdagen per jaar. De Overlegwet regelt ook het recht op financiering van een adviseur. Achterin deze brochure vindt u het actieaanbod van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum (wka) voor het huursombeleid 2016 tegen een gereduceerde prijs van 2.450,- voor lidorganisaties (inclusief een financiële check van uw corporatie). N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 5

6 Overleg verhuurder Het overleg over het huurbeleid vindt plaats met uw verhuurder. In de Overlegwet is in artikel 5 uw adviesrecht geregeld. Als uw verhuurder zijn beleid wil wijzigen, moet hij de huurdersorganisatie hierover informeren en zes weken de tijd geven om een schriftelijk advies uit te brengen. Voor de corporatiesector gelden dit jaar nieuwe wettelijke regels. Dus is er hier sprake van een beleidswijziging en geldt het adviesrecht van huurdersorganisaties. In de particuliere huursector geldt hetzelfde wettelijke kader als vorig jaar, zodat verhuurders zullen betogen dat er in 2016 bij hen geen adviesrecht geldt. De Woonbond adviseert huurdersorganisaties in de particuliere sector toch het adviesrecht te claimen, gezien alle politieke discussies en het aankomende nieuwe huurbeleid. Zo nodig kan uiteraard ook ongevraagd geadviseerd worden. Overlegfases De verhuurder stuurt u schriftelijk informatie over het voorstel met onderbouwing (waarom is het nodig en wat zijn de gevolgen voor huurders?). De huurdersorganisatie beraadt zich en besluit o.a. over ondersteuning door een deskundige en het betrekken van de achterban. Het advies moet binnen zes weken gegeven worden. Overleg tussen huurdersorganisatie en verhuurder. De huurdersorganisatie brengt schriftelijk advies uit. Als de verhuurder het advies niet of gedeeltelijk overneemt, laat hij dat de huurdersorganisatie binnen veertien dagen weten en hij legt uit waarom. Na drie dagen mag de verhuurder zijn voornemen uitvoeren. Als de verhuurder onzorgvuldig handelt zodat uw adviesrecht ingeperkt wordt, kunt u dit voorleggen aan de geschillencommissie Wet op het overleg huurders verhuurder (wohv). Zie de website van de huurcommissie: Prestatieafspraken In het overleg over de lokale prestatieafspraken komt het huurbeleid ook ter sprake. Op de agenda staan onderwerpen die de kaders van het huurbeleid vormen. Voorbeelden zijn: maatregelen in het kader van de betaalbaarheid, voldoende voorraad sociale huurwoningen, maatregelen om de doorstroming te bevorderen, het functioneren van de lokale woningmarkt en de verkoop van sociale huurwoningen. Het is raadzaam om vooraf te bedenken op welke manier u de meeste kans maakt uw doel te realiseren. Wellicht bereikt u een goed resultaat met uw verhuurder, wellicht maakt u meer kans in het overleg over de prestatieafspraken. In het overleg over de prestatieafspraken hebben huurdersorganisatie, gemeente en woningcorporatie een gelijkwaardige rol. Gedrieën moeten zij het eens worden over nieuwe prestatieafspraken. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 6

7 3 In acht stappen naar het nieuwe huurbeleid 2016 Het huurbeleid 2016 is opgebouwd uit enkele bekende, maar vooral ook nieuwe elementen. Een overzicht: Huurbeleid 2016 Jaarlijkse huurstijging Beperking maximale huursom Differentiëren naar kwaliteit Beperking huurstijging per woning De minister voegt daar de mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhogingen aan toe. Huurbeleid en Woningwet Sinds de komst van de Woningwet 2015 is een aantal nieuwe maatregelen van kracht, die deel uitmaken van het nieuwe huurbeleid: Verplicht passend toewijzen Verruiming woningtoewijzing voor inkomens tot ,- (prijspeil 2016) Bevriezing maximale huurgrens in de sociale sector tot en met 2018 op 710,68 Naast de Woningwet is ook het Woningwaarderingsstelsel (wws) gewijzigd. Huurbeleid 2017 De minister wil vier elementen van de huursombenadering in 2017 wijzigen: de huursombenadering wordt gebaseerd op kalenderjaren en inclusief de harmonisatie; de maximale huursomstijging wordt vanaf 2017 inflatie plus 1%; de beperking van de huurstijging per woning; een nieuwe vorm van inkomensafhankelijke huurstijging. Stappenplan De minister heeft het met al deze maatregelen knap ingewikkeld gemaakt. Wij kunnen ons voorstellen dat u door de bomen het bos niet meer ziet. Om het niet ingewikkelder te maken dan het al is, concentreren wij ons hier op de huurverhogingsronde 2016 en het huurbeleid Wij hebben een stappenplan opgesteld waarmee u de onderwerpen in een logische volgorde kunt bespreken. In het schema hieronder ziet u een overzicht. In de volgende paragrafen komen de maatregelen voor 2016 een voor een aan bod. Praktijkvoorbeeld Iederstad Bij elke stap vindt u een voorbeeld van een fictieve praktijksituatie. Daarin wordt beschreven hoe u te werk kunt gaan. In de gemeente Iederstad zijn de huurdersorganisatie Voor Elkaar en de woningcorporaties Scheefda en Klein Blokland voor u een voorbeeld. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 7

8 De huursombenadering is voor sommigen van u een oude bekende. Tot de invoering van het inflatievolgend huurbeleid in 2005 was de huursombenadering ook van kracht. Ook al wordt de huursombenadering slechts beperkt ingevoerd in 2016, toch adviseren wij de denkwijze van de huursombenadering inclusief harmonisatie nu al zo veel mogelijk mee te nemen in de gesprekken met uw verhuurder. In het jaar 2016 beperkt de huursom zich officieel tot de jaarlijkse huurverhoging. Dit staat beschreven in de stappen 1 t/m 5. De Woonbond roept u op om dit jaar ook de discussie te voeren over de huursom inclusief de stijging bij nieuwe verhuringen. Daarvoor zet u de stappen 6 t/m 8. Deze aanpak komt overeen met het Sociaal Huurakkoord van Woonbond en Aedes. Het is ook de huursombenadering die met ingang van 2017 verplicht is. Stap 1 Huursombenadering algemeen zie 3.1 Stap 2 Streefhuur zie 3.2 Huursomstijging bestaande huurcontracten door jaarlijkse huurverhoging Huursomstijging nieuwe contracten door nieuwe huur bij mutatie Stap 3 Huurverhoging en kwaliteit Differentiatie jaarlijkse huurverhoging per woning naar kwaliteit zie 3.3 a Stap 6 Nieuwe huurprijs en kwaliteit Nieuwe huur gelijk aan de streefhuur zie 3.4 a Stap 4 Correctie naar inkomen Inkomensafhankelijke huurverhoging Zowel te duur als te goedkoop scheefwonen zie 3.3 b Stap 7 Correctie naar inkomen Verplicht passend toewijzen Verruiming toewijzing tot ,- zie 3.4 b Stap 5 Voldoende voorraad sociale huurwoningen Bevriezing maximale sociale huurprijs Verruiming toewijzing tot ,- zie 3.3 c Stap 8 Voldoende aanbod sociale huurwoningen Bevriezing maximale sociale huurprijs Verruiming toewijzing tot ,- zie 3.4 c N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 8

9 3.1. HUURSOMBENADERING Huurstijging beperkt Met de komst van het nieuwe huurbeleid wordt de maximale huurstijging bij corporaties beperkt. Daarmee wordt een einde gemaakt aan de grote huurstijgingen van de afgelopen jaren. Het kabinet Rutte 2 heeft verhuurders jarenlang de mogelijkheid gegeven de huren extra te laten stijgen. Volgens de minister was dit nodig om, in combinatie met andere maatregelen, de verhuurdersheffing te kunnen betalen. In de praktijk is gebleken dat verhuurders de heffing grotendeels verhalen op hun huurders. De winst van het Sociaal Huurakkoord De Woonbond heeft daarop met Aedes in 2015 het Sociaal Huurakkoord gesloten om paal en perk te stellen aan deze stijgingen. Omdat de minister dit heeft overgenomen, is de stijging van de huursom nu maximaal inflatie plus 1%. Dat is een stuk lager dan de huursomstijging van inflatie plus 2,75% die in de afgelopen jaren mogelijk was. Omdat in het tussenjaar 2016 de harmonisatie nog niet in de huursomstijging meegenomen wordt, geldt voor de huurverhoging per 1 juli 2016 een maximale huursomstijging bij corporaties van inflatie plus 0,4%. Voor welke huurwoningen geldt de huursombeperking? De huursombeperking is alleen van toepassing op sociale huurwoningen die verhuurd worden door woningcorporaties. Dat zijn woningen met een gereguleerde huurprijs. De huursombenadering is dus niet van toepassing op woningen in de vrije sector of op sociale huurwoningen verhuurd door particulieren. Wel zijn er partijen in de Tweede Kamer die de huursombeperking ook willen voor grotere particuliere verhuurders (meer dan tien woningen). Wat houdt de huursombenadering 2016 in? De huursombenadering is opgebouwd uit de volgende drie elementen. 1. Maximale huursomstijging De huursomstijging is elk jaar aan een maximum gebonden. Voor het huursomjaar 2016 is het maximum inflatie plus 0,4%. Dit is exclusief de huurverhoging bij nieuwe huurcontracten én exclusief de inkomensafhankelijke huurverhoging. Niets belet u echter om ook hierover afspraken te maken. En uiteraard kunt u ook inzetten op een lagere huursomstijging. De inflatie over 2015 is door het CBS vastgesteld op 0,6%. Het is de laagste prijsstijging voor consumenten na De maximale huursomstijging voor het huursomjaar 2016 is daarmee 1,0%. 2. Relatie huurprijs en kwaliteit De kwaliteit van de woning is de grondslag voor het huurprijsbeleid. Met behulp van het Woningwaarderingsstelsel (wws) wordt de kwaliteit vastgesteld. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 9

10 Bij bestaande huurcontracten is het mogelijk om op het niveau van de individuele woning te variëren in de huurverhogingen, afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Dit wordt ook wel het differentiëren of het staffelen van de huurprijs genoemd. Wanneer de huurprijs relatief laag is in verhouding tot de geboden kwaliteit, kunt u de huurprijs meer dan gemiddeld verhogen. Wanneer de huurprijs relatief hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit, kunt u de huurprijs minder laten stijgen dan gemiddeld. Op deze manier wordt een betere relatie gelegd tussen de huurverhoging en de kwaliteit van de woning. 3. Maximale huurstijging per woning De huurstijging van een woning wordt aan een maximum gebonden. Voor 2016 is dat inflatie plus 1,5%. Uitzondering hierop zijn extra inkomensafhankelijke jaarlijkse huurstijgingen. Dit wordt in paragraaf 3.3 B verder uitgelegd. Huurbeleid 2016 particuliere sector Voor verhuurders in de particuliere sector geldt voor het komend jaar alleen de maximale stijging per woning. Dit tot ergernis van de Woonbond. Wij vinden dat de sociale huurwoningen van particuliere en commerciële verhuurders een soortgelijk huurprijskader moeten krijgen als sociale huurwoningen van woningcorporaties. Bijvoorbeeld een maximale huurstijging van inflatie plus 0,4%. Huursomjaar 2016 De huursom wordt in 2016 berekend door een vergelijking van de gemiddelde huurprijs op 30 juni 2016 met de gemiddelde huurprijs op 1 juli 2016 (artikel 54 Woningwet). Dit betekent dat alleen de huurverhogingen van de op 1 juli zittende huurders onder de huursomstijging vallen. Welke huurstijgingen vallen niet onder de huursom? Vanaf 2017 wordt de berekening van de huursom ingewikkelder. Het gaat er dan immers om welke harmonisatie wel of niet meegerekend wordt. Hierbij alvast een korte vooruitblik. In 2017 wordt de volledige harmonisatie meegenomen, ook van woningen die geliberaliseerd worden. Huurstijgingen van woningen waarbij woningverbetering plaatsvindt, of die in het betreffende jaar voor het eerst worden verhuurd zoals bij nieuwbouw of aankoop vallen niet on der de huursom. Ook de huurstijgingen van woningen die in het huursomjaar voor het laatst verhuurd worden tellen niet mee zoals bij sloop of verkoop. Huurstijgingen van onzelfstandige woningen vallen evenmin onder de huursom. Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2016 is de maximale individuele huurverhoging voor huishoudens met een jaarinkomen tot ,- inflatie plus 1,5% (totaal 2,1%). Daarboven kunnen inkomensafhankelijke opslagen gevraagd worden van 0,5% (voor huishoudens met een inkomen tussen de ,- en ,-) en 2,5% (voor huishoudens met een inkomen boven ,-). Met de inflatie erbij komen de inkomensafhankelijke huurverhogingen dit jaar dus op maximaal 2,6% en 4,6%. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 10

11 Deze extra huurstijgingen hoeven dit jaar nog niet meegeteld te worden bij de berekening van de maximale huursomstijging. De Woonbond adviseert echter om de inkomensafhankelijke huurverhogingen wél te betrekken bij het huurbeleid In het Sociaal Huurakkoord is immers een maximale stijging van de huursom van 1% boven inflatie afgesproken. Dit percentage is inclusief harmonisatie én inclusief inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het wel doorvoeren van inkomensafhankelijke huurverhogingen kan dus alleen als daartegenover andere groepen huurders ontzien worden. Stap 1 Huursombenadering algemeen VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Met de komst van de huursombenadering wordt in het overleg gewikt en gewogen. Bij welke huurcontracten geldt een huurstijging van inflatie plus 1,5% (totaal 2,1%) en bij welke contracten alleen inflatie (0,6%) of zelfs huurbevriezing en verlaging? De huurdersorganisatie en de corporatie in de gemeente Iederstad vinden dat zij keuzes moeten maken, omdat de totale huursomstijging niet meer dan inflatie plus 0,4% mag zijn. Hoe hoog wordt de maximale huursomstijging voor bestaande huurcontracten? De opvatting over betaalbaarheid blijkt bepalend te zijn voor dit deel van de huursomstijging. Partijen vinden dat de huurstijging voor de doelgroep van beleid (d.w.z. inkomens tot ,- oftewel de toewijzingsgrens 2014) in ieder geval niet hoger moet zijn dan de stijging van de prijzen. Voor huurtoeslagontvangers met een huur boven de aftoppingsgrens worden de huren bevroren. Hoe hoog wordt de maximale huursomstijging bij nieuwe verhuringen (harmonisatie)? Strikt genomen valt de harmonisatie in 2016 niet onder de huursom. De partijen in Iederstad willen echter in 2016 beginnen met de verschillen tussen bestaande en nieuwe huurprijzen kleiner te maken om zo een bijdrage te leveren aan de doorstroming. Zij kiezen daarom voor een huursomneutrale harmonisatie. Dat wil zeggen: de gemiddelde huurprijs stijgt niet door mutatie. Opvatting Huursomstijging Bestaande huurcontracten Huidige huurders Huurstijging voor de doelgroep van beleid (d.w.z. inkomens tot ,- prijspeil 2014) moet gelijke tred houden met de stijging van de prijzen. Deze huurstijging van 0,6% is de basishuurverhoging. Inflatie Nieuwe huurcontracten De doorstroming moet optimaal 0 Nieuwe huurders gestimuleerd worden. Het verschil tussen bestaande en nieuwe huurprijzen wordt beperkt tot een huursomneutrale harmonisatie. + Totale huursom Inflatie N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 11

12 3.2 STREEFHUUR EN HET NIEUWE WONINGWAARDERINGSSTELSEL Per 1 oktober 2015 is het Woningwaarderingsstelsel (wws) veranderd. De wijzigingen zijn voor u kort samengevat. De woningwaarderingspunten op basis van de woz-waarde komen in plaats van de punten voor woonomgeving, de woonvorm en de schaarste. De punten voor schaarste worden ook wel de Donnerpunten genoemd. De aftrek voor hinderlijke situaties is komen te vervallen. Het nieuwe wws en de huursom Bij het toepassen van de huursom krijgt u te maken met het effect van het nieuwe wws. Door alle wijzigingen kan de maximumhuur veranderd zijn. Omdat de streefhuur een percentage is van de maximumhuur is daarmee ook de streefhuur veranderd. Stap 2 Streefhuur VOORBEELD IN DE PRAKTIJK De gewenste relatie van de huurprijs en de kwaliteit van de woning kunt u uitdrukken in de streefhuur. In het overleg met de woningcorporaties in Iederstad heeft huurdersorganisatie Voor Elkaar de vraag gesteld: Waarom moet de streefhuur hoger zijn dan de huidige gemiddelde huurprijs? Hoe hoog is de gewenste streefhuur? De uitgangspunten voor de huursom zijn eerder bepaald in stap 1. De gemiddelde huurstijging voor bestaande huurcontracten is inflatievolgend. Als tweede is gekozen voor een huursomneutrale harmonisatie. Daarom is besloten dat de streefhuur gelijk blijft aan de huidige gemiddelde huurprijs van 70%. Voor woningen die een hogere huur hadden, wordt de aanbiedingshuur naar beneden bijgesteld op 70%. Relatief goedkope woningen met een huur onder de 70%, worden opgetrokken naar 70%. Gelijke streefhuur binnen één gemeente? In de gemeente Iederstad zijn er flinke verschillen in streefhuur tussen de corporaties Scheefda en Klein Blokland, respectievelijk 85% en 75%. De huurdersorganisatie vindt dat deze verschillen niet zijn uit te leggen aan haar huurders. Voor een woning van dezelfde kwaliteit en service moet een huurder dezelfde huurprijs krijgen. Daarom wordt besloten om op verhuurderniveau de streefhuren gelijk te trekken op 70%. Streefhuur in relatie met betaalbaarheid De huurdersorganisatie heeft niet alleen gekeken naar de streefhuur als percentage van de maximale huur. Zij heeft ook gekeken naar de streefhuur uitgedrukt in euro s. De vraag is of de streefhuur niet leidt tot te hoge en onbetaalbare huurprijzen. De streefhuur in Iederstad is 70%. Dit komt overeen met een gemiddelde huurprijs van 450,-. Vergeleken met de omvang van de inkomensgroepen zijn er voldoende huurwoningen in de huurklassen goedkoop, betaalbaar en duur sociaal. Er zullen dus voldoende woningen zijn en beschikbaar komen. (Zie ook paragraaf 3.4 B Passend toewijzen.) Samen met de corporaties is geconcludeerd dat de streefhuur om die reden niet verlaagd hoeft te worden. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 12

13 3.3 HUURSTIJGING BESTAANDE HUURCONTRACTEN A Huurverhoging in relatie tot de kwaliteit Het Sociaal Huurakkoord stelt: Kern van de huursombenadering is dat de kwaliteit van de woning de grondslag is voor het huurprijsbeleid. Het wetsvoorstel maakt het nu mogelijk om bij bestaande huurcontracten op het niveau van de individuele woning de huurverhogingen verschillend te maken, afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Wanneer de huurprijs relatief laag is in verhouding tot de geboden kwaliteit, kunt u de huurprijs meer dan gemiddeld verhogen. Wanneer de huurprijs relatief hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit, kunt u de huurprijs minder laten stijgen dan gemiddeld. Op deze manier wordt een betere relatie gelegd tussen de huurverhoging en de kwaliteit van de woning. Verschil maken in huurprijs tussen woningen wordt, zoals gezegd, ook wel differentiëren of staffelen genoemd. Het Huurakkoord van Aedes en Woonbond gaat uit van een gestaffelde maximale huurverhoging. Als de huurprijs hoger is dan 80% van de maximale huur, is de verhoging niet meer dan inflatie. Wanneer de huurprijs lager is dan 80% van de maximale huur, is de verhoging maximaal inflatie plus 2,5%. In het akkoord is afgesproken dat over deze staffelgrens van 80% van de maximale huur op lokaal niveau andere afspraken gemaakt kunnen worden. Binnen deze gekozen staffelgrenzen kunnen verhuurders afspraken maken met hun huurdersorganisatie en eventueel de gemeenten over een te hanteren staffel. Maximale huurverhoging per woning De minister stelt één maximaal huurverhogingpercentage voor individuele woningen vast, dat geldt voor zowel huurders bij woningcorporaties als huurders van particuliere verhuurders. In 2016 is de maximale huurstijging per individuele woning inflatie plus 1,5%. Alleen voor de huurders met een inkomen hoger dan ,- (prijspeil 2014) kan de huurverhoging hoger zijn op basis van een inkomensafhankelijke huurstijging. Stap 3 Huurverhoging en kwaliteit VOORBEELD IN DE PRAKTIJK De huurdersorganisatie Voor Elkaar is groot voorstander van differentiatie. Door allerlei besluiten in de afgelopen jaren zijn er bizarre verschillen in huurprijs ontstaan voor exact dezelfde woningen. Zij vindt deze verschillen niet meer uit te leggen. Oorzaken van verschillen waren een grote huursprong bij een nieuwe verhuring, wijzigingen in subsidiebeleid en huurbeleid. Wat is de beste staffel? Omdat de huurstijging per woning voor de inkomens tot ,- voor 2016 maximaal slechts inflatie plus 1,5% is (zie paragraaf 3.3 B), worden de partijen in Iederstad gedwongen goed na te denken wat zij de belangrijkste reden vinden voor differentiatie. Of op basis van kwaliteit, of op basis van inkomen. Het antwoord is bepalend voor de zogenaamde staffel. In Iederstad is ervoor gekozen de ruimte voor differentiatie vooral te gebruiken op basis van kwaliteit. Omdat de ruimte om te staffelen met 1,5% erg beperkt is wordt gekozen voor drie staffels. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 13

14 Categorie Huurstijging 1. Woningen hoger dan de streefhuur hoger dan 75% geen 2. Woningen met een huurprijs rond de 70% 65 tot 75% inflatie 3. Woningen lager dan de streefhuur lager dan 65% inflatie plus 1,5% Het resultaat: de huursomstijging voor huidige huurders is in dit voorbeeld inflatievolgend. B Huurverhoging afhankelijk van het inkomen Met de komst van het kabinet Rutte 2 hebben verhuurders de ruimte gekregen om in het gereguleerde segment de huur te laten stijgen afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 De regeling is voor 2016 dezelfde als in de voorgaande jaren (zie de onderstaande tabel). De maximale huurstijging per woning is de basishuurverhoging van inflatie plus 1,5%. De Woonbond is geen voorstander van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als het toch gehanteerd wordt dan zou het vooral gebruikt moeten worden ter bestrijding van het te duur scheefwonen. Daarbij gaat het in principe om huurtoeslagontvangers die een huur boven de aftoppingsgrens hebben. Ook huurders met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens kunnen te maken hebben met huren die te hoog zijn gezien hun inkomen. Tabel 1 Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Huishoudinkomen (prijspeil 2014): < > Inflatie over ,6% 0,6% 0,6% Basishuurverhoging maximaal 1,5% 1,5% 1,5% Inkomensafhankelijke verhoging maximaal 0,0% 0,5% 2,5% Totale maximale huurverhoging 2,1% 2,6% 4,6% Let op: de percentages huurverhoging zijn maximaal. Meer mag niet, maar minder wel! Let op: de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van ,- wijkt af van de huidige inkomensgrenzen voor de doelgroep van de sociale huursector, namelijk ,- en ,- voor Voor die huurverhoging wordt namelijk gekeken naar het inkomen in het jaar N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 14

15 Stap 4 Correctie naar inkomen VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Is de inkomensafhankelijke huurverhoging noodzakelijk? Allereerst is gesproken over de noodzaak van een inkomensafhankelijke huurstijging. De huurdersorganisatie Voor Elkaar had geen behoefte aan een gluurverhoging (scheefwoonboete). Zij vindt dat de rijksoverheid verantwoordelijk is voor inkomenspolitiek en met de huurtoeslag een goed middel heeft om de huren betaalbaar te houden. Compromis Uit onderzoek blijkt dat de groep die te duur huurt in de gemeente Iederstad ongeveer even groot is als de groep die te goedkoop huurt. De omvang van beide groepen is 8%. De woningcorporatie Klein Blokland en huurdersorganisatie Voor Elkaar hebben een compromis gesloten. Zij gaan de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen, zowel bij te goedkoop wonende huurders, als ook bij de te duur wonende. De huurverhogingpercentages als resultaat van stap 3 worden respectievelijk met plus of min 1% gecorrigeerd. Te goedkoop huren Inkomen > ,- en huurt correctie + 1% beneden de aftoppingsgrens Te duur huren Inkomens die in aanmerking komen correctie - 1% voor huurtoeslag en een huurprijs boven de aftoppingsgrens Inkomensafhankelijke huurstijging ongelimiteerd? Alle partijen vinden dat de huurprijzen niet ongelimiteerd kunnen stijgen. De huurstijgingen van alle inkomens tot ,- worden afgetopt op de maximale huurgrens van 710,68. De huurstijgingen van inkomens met recht op huurtoeslag worden afgetopt op de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. C Voldoende voorraad sociale huurwoningen Twee nieuwe maatregelen van de minister hebben invloed op de omvang van het aantal sociale huurwoningen. Als eerste heeft hij in 2015 besloten de maximale huurprijs voor de sociale sector voor drie jaar te bevriezen. De grens uit 2016 van 710,68 blijft dus ook voor 2017 en 2018 op dit niveau. De tweede maatregel met invloed op het aantal sociale huurwoningen is de extra mogelijkheid om aan inkomens tot ,- een sociale huurwoning toe te wijzen. Dit is mogelijk tot maximaal 10% van het aantal toegewezen woningen. De noodzaak om hiervan gebruik te maken wordt in paragraaf 3.4 B toegelicht. Naast deze extra mogelijkheid blijft voor corporaties de mogelijkheid bestaan om maximaal 10% van het toegewezen aantal woningen te verhuren aan inkomens boven de ,-. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 15

16 Stap 5 Voldoende voorraad sociale huurwoningen VOORBEELD IN DE PRAKTIJK De huurdersorganisatie en de woningcorporaties in Iederstad hebben besloten om het aantal sociale huurwoningen te vergroten. Zij willen daarmee de inkomens onder de ,- toegang geven tot een sociale huurwoning. Om dit te kunnen realiseren is een gedeelte van de voorgenomen verkoop van sociale huurwoningen stopgezet. Daarnaast is besloten om alle huurverhogingen af te toppen op de maximale huurgrens van 710,68 als deze boven dit bedrag uit zouden stijgen. 3.4 HUUR NIEUWE HUURCONTRACTEN A Nieuwe huurprijs afgestemd op de kwaliteit In paragraaf 3.3 A las u bij de huurstijging voor bestaande huurcontracten het uitgangspunt van Aedes en Woonbond in het Sociaal Huurakkoord: Kern van de huursombenadering is dat de kwaliteit van de woning de grondslag is voor het huurprijsbeleid. In het verlengde hiervan wordt ook bij nieuwe contracten de huurprijs op de eerste plaats bepaald door de wens van een goede relatie tussen de prijs en de geboden kwaliteit. De eerder gekozen streefhuur is ook het uitgangspunt voor de huurprijs bij een nieuwe verhuring. Stap 6 Nieuwe huurprijs en kwaliteit VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Welke streefhuur is uitgangspunt bij een nieuwe verhuring? Bij de uitgangspunten voor de streefhuur bij stap 2 is de vraag gesteld: Waarom moet de streefhuur hoger zijn dan de gemiddelde huurprijs? De partijen in Iederstad vinden dat er geen reden is om de streefhuur hoger te maken. De streefhuur van 70% die de partijen zijn overeengekomen bij de differentiatie van de jaarlijk se huurverhoging, wordt daarom eveneens toegepast als streefhuur bij nieuwe verhuringen. B Nieuwe huurprijscorrectie naar het inkomen Het verplicht passend toewijzen Met ingang van 2016 is elke corporatie verplicht om bij de woningtoewijzing ten minste 95% van de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag een huurprijs te geven tot de zogenaamde aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslag. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet het inkomen liggen beneden de volgende maximumgrenzen. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 16

17 Tabel 2 Inkomensgrenzen huurtoeslag 2016 Huishouden Leeftijd < aow Leeftijd > aow Alleenstaand , ,- Meerpersoons , ,- In het jaar 2016 is de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens 586,68 en voor huishoudens met drie of meer personen 628,76. Passend toewijzen geldt voor alle huurders en alle woningen (inclusief de niet-zelfstandige woningen). De minister gaat het passend toewijzen beoordelen. Hij heeft vooraf als eis gesteld dat de slaagkans van de betreffende huishoudens niet mag afnemen. Passend huren inkomens tot De minister heeft een nieuwe maatregel afgekondigd waardoor een sociale huurwoning kan worden toegewezen aan inkomens tussen de ,- en ,-. Deze maatregel is tijdelijk en geldt tot en met Het onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving van het ministerie uit 2015 geeft ant - woord op de vraag of het nodig is deze inkomens toegang te geven tot de sociale huursector. De belangrijkste conclusie is dat de vrijehuursector voor huishoudens met een inkomen tussen de ,- en ,- niet bereikbaar is. Stap 7 Correctie naar inkomen VOORBEELD IN DE PRAKTIJK Hoeveel woningen moeten passend worden toegewezen? De afgelopen twee jaar is in Iederstad van alle nieuwe verhuringen 84% toegewezen aan inkomens met recht op huurtoeslag. Omdat de slaagkans na de invoering van het passend toewijzen minimaal gelijk moet blijven, moet minimaal 84% aan deze inkomens worden toegewezen, maar nu met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Hoe kan het passend toewijzen in Iederstad in praktijk worden gebracht? Er blijken wel vier verschillende manieren te zijn. De beste manier in Iederstad is de streefhuur gelijk te houden aan het huidige gemiddelde huurniveau. Voorrang inkomens onder de ,- grens? De partijen willen niet dat woningzoekenden met inkomens onder de ,- grens verdrongen kunnen worden door inkomens boven de ,-. De groep onder de ,- krijgt daarom voorrang bij het toewijzen van een nieuwe woning. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 17

18 C Voldoende aanbod van sociale huurwoningen Rem op de liberalisatie De huurstijging van een woning die geliberaliseerd wordt, moet vanaf 1 januari 2017 volledig worden meegeteld bij de huursomstijging. Deze maatregel van de minister heeft invloed op het aantal woningen dat met een geliberaliseerde huurovereenkomst wordt verhuurd. Er blijft immers binnen de toegestane huursom minder ruimte over om bij nieuwe verhuringen een hogere huur te vragen. Een verhuring met een geliberaliseerde huurovereenkomst, dat wil zeggen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens van 710,68 ( ), leidt vanwege de begrenzing tot lagere harmonisatie van andere opnieuw te verhuren woningen. Stap 8 Voldoende aanbod sociale huurwoningen VOORBEELD IN DE PRAKTIJK De huurdersorganisatie en woningcorporaties in Iederstad zijn bezorgd over de kleine kans van woningzoekenden op een nieuwe woning. De inschrijftijd die nodig is om in aanmerking te komen voor een nieuwe woning is opgelopen tot vier jaar. De partijen willen daarom het verhuizen stimuleren en de doorstroming bevorderen. De afspraak dat de harmonisatie bij nieuwe verhuringen budgetneutraal is, moet daaraan een belangrijke bijdrage leveren. De partijen spreken verder af om het plan om 10% van de sociale huurwoningen te liberaliseren stop te zetten. Door deze twee maatregelen kiezen beide organisaties ervoor om het aantal sociale huurwoningen op peil te houden en voldoende aanbod te creëren. 4 Huurbeleid 2017 en volgende jaren In de voorgaande paragrafen heeft u informatie en advies gekregen over het huurbeleid De minister wil in zijn wetsvoorstel drie onderdelen gaan wijzigen met ingang van De maximale huurstijging per woning Met ingang van 2017 wordt deze stijging inflatie plus maximaal 2,5% in plaats van de basishuurverhoging van inflatie plus 1,5% zoals die geldt voor De huursomstijging Vanaf 1 januari 2017 geldt een huursombenadering inclusief harmonisatie. De maximale huursom stijging wordt dan inflatie plus 1%. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 18

19 3. De inkomensafhankelijke huurverhoging Het wetsvoorstel dat naar de Eerste Kamer is gestuurd wil ook in 2017 en volgende jaren het mogelijk maken om een inkomensafhankelijke huurstijging te vragen. Bij huurders met een gereguleerde huurovereenkomst, waarbij het inkomen is gestegen tot boven de ,- (peiljaar 2015), is een huurverhoging mogelijk van maximaal inflatie plus 4%. Bij de huidige inkomensafhankelijke huurstijging zijn chronisch zieken en gehandicapten uitgezonderd. Bij de nieuwe inkomenstoets zijn daarnaast ook de huishoudens uitgezonderd waarvan minimaal één persoon de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt én gezinnen bestaande uit vier of meer personen. Peildatum hierbij is 1 januari van het huurverhogingsjaar. Inkomensafhankelijke huurverhogingen bij corporaties vallen binnen de huursom, tenzij in prestatieafspraken afspraken gemaakt zijn over het aanwenden van deze extra inkomsten voor investeringen.! De Woonbond adviseert huurdersorganisaties hierover bij de prestatieafspraken geen afspraken te maken; meerinkomsten uit inkomensafhankelijke huurverhogingen moeten meetellen in de huursom. De Woonbond ziet veel nadelen aan het inkomensafhankelijk huurbeleid. Het leidt tot willekeur en strategisch gedrag en doorbreekt de relatie tussen prijs en kwaliteit. Uit onderzoek naar duur en goedkoop scheefwonen dat abf in oktober 2015 voor Aedes en de Woonbond heeft uitgevoerd ( Passend wonen ) blijkt dat er veel nadelen kleven aan inkomensafhankelijke huuraanpassingen. Bovendien maakt de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het ook onzeker of het inkomensafhankelijk huurbeleid juridisch wel houdbaar is. Als er inkomensafhankelijke huurverhogingen afgesproken worden, moeten er ook tegelijkertijd maatregelen genomen worden om iets te doen aan het duur scheefwonen. Bijvoorbeeld huurverlaging voor huurtoeslagontvangers met een huur boven de aftoppingsgrens. Door eventuele extra inkomsten van inkomensafhankelijke huurverhogingen binnen de huursom mee te tellen, ontstaat er ook ruimte voor dergelijke maatregelen. De Woonbond heeft geprobeerd gezamenlijk met Aedes een voorstel te ontwikkelen om op een verantwoorde wijze binnen de huursombenadering iets te doen aan goedkope en dure scheefheid, maar hiertoe was Aedes helaas niet bereid. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 19

20 5 Aanbod wka Actie-aanbod voor Woonbondleden Exclusief voor lidorganisaties van de Woonbond biedt het Woonbond Kennis- en Adviescentrum (wka) een ondersteuningspakket bij de advisering over het huurbeleid QuickScan over de financiële ruimte van uw verhuurder op basis van de gegevens uit Corporatie in Perspectief (cip) en de (meer)jarenbegroting van uw corporatie. Opstellen van een conceptadvies op hoofdlijnen op basis van de adviesaanvraag huurbeleid 2016 en de doelstelling of missie van uw verhuurder. Bespreken van het conceptadvies. Bijstellen van het conceptadvies tot advies. Ondersteuning in het gesprek met uw corporatie over uw advies. Na dit gesprek zo nodig bijstellen van het advies. Maken van een persbericht. Actie! All-in actieprijs: 2.450,- voor lidorganisaties. Bel voor informatie met Jurriën Schuurman, telefoon Informatiebronnen Sociaal Huurakkoord Aedes en Woonbond (juni 2015) Woningwet 2015 Wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 Huurcommissie, MG Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen (16 november 2015) Woonbondbrochure Woningwaarderingsstelsel 2015 (oktober 2015) N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 20

21 Werkblad In acht stappen naar het nieuwe huurbeleid 2016 Antwoord: algemeen Stap 1 Huursombenadering Hoe hoog moet de huursomstijging voor bestaande huurcontracten zijn om de huren betaalbaar te houden? Hoe hoog moet de huursomstijging bij nieuwe verhuringen zijn om daarmee de doorstroming te bevorderen? Stap 2 Streefhuur Hoe hoog is de gewenste streefhuur? Moet deze gelijk aan of hoger zijn dan de huidige gemiddelde huurprijs? Moeten de streefhuren binnen één gemeente voor alle corporaties gelijk zijn? Hoe hoog moet de streefhuur zijn in relatie met betaalbaarheid? jaarlijkse huurverhoging Stap 3 Differentiatie naar kwaliteit Wat is de beste staffel? Stap 4 Inkomensafhankelijke huurverhoging Is de inkomensafhankelijke huurverhoging noodzakelijk? Is de inkomensafhankelijke huurstijging ongelimiteerd? Stap 5 Voldoende voorraad sociale huurwoningen Hoe behoud je voldoende voorraad sociale huurwoningen? huurverhoging bij mutatie Stap 6 Nieuwe huurprijs: afgestemd op de kwaliteit Welke streefhuur is uitgangspunt bij een nieuwe verhuring? Vergelijk uw antwoord met stap 2. Stap 7 Nieuwe huurprijs: correctie naar inkomen Welk aantal woningen moet passend worden toegewezen? Hoe kan het passend toewijzen in praktijk worden gebracht? Krijgen inkomens onder de ,- grens voorrang ten opzichte van inkomens tot ,-? Stap 8 Voldoende aanbod sociale huurwoningen Hoe bereik je voldoende aanbod van sociale huurwoningen?

22

23

24 Februari 2016 Nederlandse Woonbond Postbus ad Amsterdam telefoon