IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE) DAEB portefeuille portefeuille
HOOFDLIJNEN IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET Bepalen strategie 1. Richting kiezen Uitvoeren scheiding 2. Uitwerken administratieve/juridische scheiding SVB en financieel beleid aansluiten op Woningwet Marktwaarde activa Voorbereiding (vaststellen portefeuille strategie) Scheiding kasstromen (baten en lasten) Scenarioanalyse Overheveling DAEB bezit Inventarisatie nevenstructuur Meerjaren begroting splitsen (doorrekenen strategie) Scheiding balans (activa en passiva) Aanpassen AO/IC en grootboek Kostenverdeelstaat Financiële sturing Haalbaarheid splitsing Zienswijze stakeholders Definitief richting kiezen (splitsingsplan opstellen) Gescheiden jaarrekening en meerjarenprognose (DAEB en niet-daeb) Verantwoording Overcompensatie Inkomenstoetsing toewijzingen 1
PORTEFEUILLESTRATEGIE BEPALEN Strategie ten aanzien van DAEB en niet-daeb portefeuilles bepalen Welke DAEB woningen overhevelen? Aandachtspunten Behouden niet-daeb bezit Te liberaliseren woningen Levensvatbaarheid en financierbaarheid DAEB en niet-daeb portefeuille Afstoten niet-daeb bezit Woningen uit de verkoopvijver Over te hevelen woningen dienen over minimaal 139 WWS-punten te beschikken Groei niet-daeb bezit Woningen blijvend sociaal verhuren Zienswijze gemeente en huurdersorganisatie Regionale (niet-daeb) samenwerking met collega corporaties Geen woningen overhevelen 2
MOGELIJKHEDEN BIJ BEHOUDEN NIET-DAEB BEZIT Gelijkblijvend beleid (administratieve scheiding) Doorvoeren splitsing (juridische splitsing) (TI) 100% dochter (dochter) Mogelijkheid om vastgoed te laten uitzakken naar niet-daeb samenwerkingsverband met collega corporaties 3
MOGELIJKHEDEN BIJ AFBOUWEN NIET-DAEB BEZIT Huurverlaging niet-daeb (administratieve scheiding, 100% DAEB corporatie) Afstoten niet-daeb bezit (administratieve scheiding) (TI) (TI) Dispositie 4
MOGELIJKHEDEN OM NIET-DAEB AMBITIES TE REALISEREN Omvangrijke niet-daeb ambities (juridische splitsing) Beperkte niet-daeb ambities (administratieve scheiding) Overheveling DAEB bezit (>139 pnt) (TI) Aandachtspunten: Zienswijze gemeente en huurdersorg. Financieringsmogelijkheden complexen (dochter) 100% dochter Realisatie nieuwbouw Overheveling DAEB bezit (>139 pnt) Aandachtspunten: Zienswijze gemeente en huurdersorganisatie Beperkte realisatie nieuwbouw Aandachtspunten: Zware niet-daeb goedkeuringsprocedure Rendementseis afhankelijk van interne of externe financiering 5
IN DRIE STAPPEN GEFUNDEERD RICHTING KIEZEN MET FINANCE IDEAS Fase 1: voorbereiding Fase 2: splitsen meerjarenbegroting Fase 3: definitief richting kiezen Vaststellen niet-daeb strategie Gesplitste meerjarenbegroting Onderzoek haalbaarheid scheiding Resultaten Bepalen gewenste omvang niet-daeb bezit en ambities t.a.v. nieuwbouw Marktwaarde waarderen Meerjarenbegroting op basis van SVB splitsen in een DAEB en niet-daeb portefeuille Selectie overheveling DAEB bezit Inzicht in voor- en nadelen administratieve en juridische scheiding Financierbaarheid portefeuilles Activa op marktwaarde in verhuurde staat waarderen Voorlopige selectie van over te hevelen DAEB woningen Zienswijze stakeholders Definitief splitsingsplan indienen Activiteiten Strategisch voorraadbeleid en financiële sturing aansluiten op de herziene Woningwet Berekenen en valideren marktwaarde in verhuurde staat Scenarioanalyse om levensvatbaarheid te toetsen en optimale omvang over te hevelen woningen te selecteren Beoordelen commerciële financieringscapaciteit niet-daeb Analyse financierbaarheid niet- DAEB portefeuille Inventarisatie bijkomende kosten splitsing (afkoop erfpacht e.d.) Consultatie stakeholders (WSW, RvT, gemeente en huurders) Vaststellen hoogte interne lening Splitsbaarheid complexen Aandachtspunten Kostenverdeelstaat Inventarisatie nevenstructuur Zienswijze WSW, gemeente en huurders dient positief te zijn Rendementseisen niet-daeb Fiscale consequenties keuze 6
Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht Telefoon: 030-232 0480 Jaring Hylkema MSc Jaring.hylkema@finance-ideas.nl drs Victor Burger Victor.burger@finance-ideas.nl Rob Rötscheid MFE Rob.rotscheid@finance-ideas.nl www.finance-ideas.nl www.fi-academy.nl www.herzienewoningwet.nl