halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management onderdeel van CBRE Global Investors
RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol Schiphol Boulevard 281 G-toren, 7 e verdieping 1118 BH Schiphol E private.clients.emea@cbreglobalinvestors.com I www.regulatedfundmanagement.nl RFM Woningfonds VI CV, kvk-nummer 27295725 Omslag Bentincklaan, Rotterdam
Inhoudsopgave HALFJAARBERICHT RFM Woningfonds VI Cv Algemeen Verslag van beheerder....2 Economie en vastgoedmarkt...4 Halfjaarrekening Balans...8 Winst- en verliesrekening...9 Kasstroomoverzicht...10 Toelichting balans...11 Toelichting winst- en verliesrekening...16 Overige toelichtingen Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus...22 Uitkeringen....23 Portefeuille...24 Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (020) 202 2222 of e-mail private.clients.emea@cbreglobalinvestors.com RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 1
Verslag van beheerder ALGEMEEN Het is ons een genoegen u het halfjaarrapport 2012 te presenteren van RFM Woningfonds VI CV. Het fonds heeft in aanhoudend moeilijke marktomstandigheden een direct resultaat behaald van -0,2%. Daarnaast blijft de waarde van de portefeuille onder druk staan. Op basis van de meest recente taxatiewaarde ligt de huidige waarde van de participatie op 7.252. In de eerste helft van 2012 heeft geen direct herstel van de economische markten plaatsgevonden. Voor de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat nog steeds een beperkt aantal transacties plaatsvindt en de prijzen van de woningen onder druk blijven staan. In lijn met het gewijzigde uitkeringsbeleid is het beschikbaar gekomen resultaat en kapitaal ingehouden en wordt volledig tegenover de lening gesteld. ANALYSE RESULTAAT Het enkelvoudige rendement 1) over de rapportageperiode bedraagt -0,2%, waar de beheerder in het prospectus 6,9% heeft begroot voor heel 2012. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt -/- 16.059 ofwel -/- 32 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van 472.768 uit de exploitatie van de woningen. Ondanks de hoge leegstand heeft de grote restportefeuille woningen hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatielasten zijn in lijn met de omvang van de portefeuille. Het operationele resultaat ligt 18 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- 510.539 bestaande uit rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote portefeuille leidt tot een hoge lening en daardoor hoge rentelasten. Deze worden deels gecompenseerd door de lage rentestand en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (4 duizend euro). Het financieel resultaat is 57 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van 21.712 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan de nieuwe eigenaren. De onder druk staande prijzen en lage verkoopaantallen hebben hun weerslag op de verkoopopbrengsten. Dit leidt tot een 330 duizend euro lager resultaat dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt aangepast voor de afschrijving immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving en inclusief de waardemutatie van de beleggingen bedraagt -/- 108.540. 1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht. 2 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
WONINGPORTEFEUILLE Sterke verkoopinspanningen blijven noodzakelijk om verkopen te realiseren. De aard van de inspanning is afhankelijk van de lokale situatie. Zo zijn ondermeer modelwoningen ingericht, websites opgezet en worden woningen gerenoveerd. In diverse gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot wederverhuur. In de rapportageperiode zijn 2 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren en zijn 5 woningen verkocht die in het tweede halfjaar van 2012 geleverd worden. In het prospectus is rekening gehouden met 14 verkopen voor heel 2012. De gemiddelde verkoopprijs in 2012 ligt 2,6% boven de taxatiewaarde ultimo 2011. In deze taxatiewaarde is rekening gehouden met eventuele investeringen in de woningen. Verder is een garage verkocht en zijn 3 woningen wederverhuurd. Ultimo juni 2012 resteren 176 woningen en 37 garages, waarvan 8 woningen bestemd zijn voor verkoop en een woning wederverhuurd zal worden. Naast reguliere onderhoudswerkzaamheden vinden in Voorburg schilderwerkzaamheden plaats. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de portefeuille, in lijn met de ontwikkelingen in de markt, in het eerste halfjaar van 2012 licht is gedaald. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd. Per 1 juli heeft de jaarlijkse huurverhogingsronde plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven verhoging van 2,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 2,2%. VERWACHTINGEN BEHEERDER Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat ook in de tweede helft van 2012 zowel de waarden als de verkoopaantallen onder druk blijven staan en daarmee een resultaat dat achterblijft bij de verwachtingen uit het prospectus. Het halfjaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. Het halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd. Schiphol, 9 augustus 2012 De directie van RFM Regulated Fund Management BV drs. R.W.Y. van Dijk MRE MRICS drs. M. Knoester MRE RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 3
Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van de afdeling Research. Economie De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal van 2012 met 0,3% gegroeid ten opzichte van eind 2011. Dit was beter dan verwacht, maar wordt deels verklaard door een neerwaartse bijstelling van de economische groei over 2011. Daarnaast bleken de overheidsuitgaven in het eerste kwartaal minder gedaald te zijn dan voorzien was (met 0,5% in plaats van 3,0%). Politiek gezien verliep het eerste halfjaar van 2012 minder voortvarend. Met het mislukken van het Catshuis-overleg over de begroting voor 2013 kwam een einde aan de gedoogconstructie en was de val van het Kabinet-Rutte onvermijdelijk. Kort na de val van het kabinet sloten een aantal politieke partijen het zogenaamde Lente-akkoord, waarin een groot aantal maatregelen staan om het Nederlandse begrotingstekort terug te brengen tot onder het door de Europese Unie voorgeschreven maximum van 3%. De afspraken in dit akkoord beloven op korte termijn weinig goeds voor de Nederlandse economie. Het valt echter te bezien in welke mate de aangekondigde maatregelen na de verkiezingen in september ook daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden. De onzekerheid hieromtrent, gecombineerd met de voortslepende Europese schuldencrisis, leidt er toe dat consumenten en ondernemers onverminderd somber blijven. Door de meevallende cijfers in het eerste kwartaal is de verwachte economische krimp in 2012 bijgesteld van -1,0% naar -0,8%. Pas in 2013 zal de economie naar verwachting weer groeien met een bescheiden 1,0%. De belangrijkste verklaring voor de lage economische groei in Nederland zijn achterblijvende binnenlandse bestedingen, zowel op het gebied van particuliere consumptie, overheidsbestedingen en investeringen. Met name de particuliere consumptie blijft achter als gevolg van oplopende werkloosheid, beperkte inkomensgroei, lagere pensioenuitkeringen en dalende vermogens. In 2013 worden vooral de lasten voor gezinnen verzwaard, waardoor een herstel van de particuliere consumptie naar verwachting uit zal blijven. Ondanks de lage economische groei zijn de inflatieverwachtingen naar boven bijgesteld tot 2,6% in 2012 en 2,2% in 2013. Dit is een direct effect van de aangekondigde verhoging van accijnzen en BTW. De rente blijft echter naar verwachting dalen. De kapitaalmarktrente kwam in mei uit op 2,0%, het laagste niveau van de afgelopen decennia. Ook voor 2013 zijn de verwachte renteniveaus naar beneden bijgesteld. In combinatie met aantrekkende internationale handel moet dit de economie stimuleren. Echt economisch herstel zet echter naar verwachting pas in als er structurele oplossingen zijn gevonden voor nationale en Europese begrotingsen schuldenproblematiek. Vooralsnog blijven de onzekerheden hieromtrent onveranderd groot. Woningmarkt De koopwoningenmarkt is in de eerste maanden van 2012 wederom verslechterd. Het aantal te koop staande woningen blijft op een onveranderd hoog niveau terwijl de gemiddelde verkooptijd in het eerste kwartaal van 2012 toenam tot 160 dagen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van de periode voor de economische crisis. Gemiddeld werden er 8.000 woningen per maand verkocht, een historisch laag niveau. In de periode januari tot en met april 2012 daalde de huizenprijzen met gemiddeld 1,8%. Het is onwaarschijnlijk dat de maatregelen in het voornoemde Lente-akkoord het tij op de woningmarkt zullen doen keren. Naast enkele positieve punten, zoals het permanent maken van de verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2%, bevat het akkoord voornamelijk maatregelen die de betaalbaarheid van koopwoningen verder onder druk zetten. Zo geldt vanaf 1 januari 2013 dat nieuwe hypothecaire leningen alleen voor rente-aftrek in aanmerking komen als deze geheel worden afgelost in maximaal 30 jaar. Ook wordt de maximale hoogte van de hypothecaire lening (waarover 4 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
rente mag worden afgetrokken) ten opzichte van de waarde van de woning afgebouwd. Deze wordt in zes stappen verlaagd van 106% naar 100%. Tegelijkertijd worden stimuleringsmaatregelingen, zoals de tijdelijk verhoogde NHG 1) -grens, de komende tijd afgebouwd. De verwachting is derhalve dat de woningprijzen de komende tijd zullen blijven dalen. Vergeleken met de koopwoningenmarkt is de situatie op de huurmarkt veel positiever. De vergrijzing, toegenomen eisen aan arbeidsmobiliteit en een strenger hypotheekbeleid van overheid en banken zorgen ervoor dat de vraag naar huurwoningen stijgt. Vooral woningen met een huurprijs tussen de EUR 650 en EUR 1.000 per maand op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau zijn gewild, terwijl het aanbod hiervan beperkt is. Woningcorporaties, die zich voorheen ook op dit segment richten, worden ten gevolge van strengere regelgeving en verslechterende financiële posities gedwongen zich steeds meer te concentreren op hun kerntaken. Hierdoor zijn mensen die willen huren in toenemende mate aangewezen op de private huursector. De toenemende vraag in combinatie met het krappe aanbod heeft naar verwachting een positief effect op de huurprijsontwikkeling in het middeldure, geliberaliseerde segment. Als gevolg van de hogere inflatieverwachtingen zijn de verwachtingen voor de huurprijsontwikkeling in het gereguleerde segment echter ook naar boven bijgesteld. Bovendien mogen de huren in dit segment inmiddels extra verhoogd worden in gebieden met schaarste en zijn er concrete plannen om huurverhogingen in toenemende mate afhankelijk te maken van het inkomen van de huurder en het energielabel van de woning. Een deel van de extra huurinkomsten die hierdoor gegenereerd worden, wordt naar verwachting echter wel door de overheid afgeroomd via een verhuurderbelasting. De plannen hiertoe worden momenteel uitgewerkt in een apart wetsvoorstel bij het Belastingplan 2013. 1) Nationale Hypotheek Garantie DISCLAIMER Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Bovenstaande opinie over de economie en vastgoedmarkt dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel de opinie is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in deze opinie. De weergegeven marktinformatie alsmede de meningen, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in deze opinie en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in bovenstaande opinie opgenomen informatie naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Bovenstaande opinie vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Bovenstaande opinie is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet - geheel of gedeeltelijk voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors. RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 5
6 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
halfjaarrekening RFM Woningfonds VI CV De halfjaarrekening beslaat pagina 8 tot en met 24 RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 7
Balans per 30 juni 2012 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in ) Balans per Balans per Toelichting 30-06-2012 31-12-2011 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 1 30.359.273 30.702.988 Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders 2 2.067 3.120 Overige vorderingen 3 127.415 75.912 129.482 79.032 Immateriële vaste activa 4-121.874 Liquide middelen 5 706.235 757.449 31.194.990 31.661.343 PASSIVA Eigen vermogen 6 6.221.574 6.330.213 Voorzieningen Voorziening performance fee 7 128.681 127.295 Langlopende schulden Langlopende leningen 8 24.578.992 24.875.381 Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige kortlopende schulden 9 265.743 328.454 31.194.990 31.661.343 8 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2012 (bedragen in ) Toelichting 2012 2011 1) Netto huuropbrengsten 10 736.823 1.505.673 Totale operationele baten 736.823 1.505.673 Exploitatiekosten onroerend goed 11 194.693 381.282 Beheerkosten 12 43.659 89.437 Fondskosten 13 25.703 48.739 Totale operationele lasten 264.055 519.458 OPERATIONEEL RESULTAAT 472.768 986.215 Rentebaten 14 5.013 13.169 Rentelasten 15 (515.552) (1.108.994) FINANCIEEL RESULTAAT (510.539) (1.095.825) Gerealiseerde opbrengst verkopen 16 21.712 332.764 NETTO RESULTAAT VOOR AFSCHRIJVINGEN (16.059) 223.154 Afschrijvingen op immateriële activa 17 121.874 365.623 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen 18 (29.393) 405.588 NETTO RESULTAAT NA AFSCHRIJVINGEN (108.540) (548.057) 1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 9
Kasstroomoverzicht (bedragen in ) 2012 2011 1) Resultaat (108.540) (548.057) Afschrijvingskosten immateriële vaste activa 121.874 365.623 Verkopen van beleggingen 373.109 2.471.525 Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen (29.393) 405.588 Dotaties voorzieningen 1.386 14.114 358.436 2.708.793 Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (62.711) (107.058) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn (50.450) (41.287) (113.161) (148.345) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 245.275 2.560.448 Aflossingen langlopende schulden (296.389) (2.174.904) Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal (100) (1.197.777) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (296.489) (3.372.681) Netto kasstroom (51.214) (812.233) Beginstand liquide middelen 757.449 1.569.681 Eindstand liquide middelen 706.235 757.449 1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. 10 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
Toelichting op de balans (bedragen in ) ALGEMeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011. BELEGGIngen 1 Onroerend goed in exploitatie In de rapportageperiode zijn 2 woningen en een garage verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 176 woningen en 37 garages. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten). In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven: 2012 2011 Balans per 1 januari 30.702.989 33.580.102 - Verkopen (373.109) (2.471.525) - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen 29.393 (405.588) Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december 30.359.273 30.702.989 Als gevolg van woningverkopen heeft een vrijval plaatsgevonden van de ongerealiseerde waardeverminderingen ter grootte van 23.393. Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2011 plaatsgevonden. De taxatiewaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, rekening houdend met de positieve vermogenseffecten van individuele verkoop van woningen (uitponden). Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde ultimo juni 2012 29.123.648. De verwachting is, dat in lijn met de ontwikkelingen in de markt, de waarde van de beleggingen in het eerste halfjaar van 2012 licht gedaald is. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd. RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 11
VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIva 2 vorderingen op huurders 30-06-2012 31-12-2011 Huurders 9.902 15.519 Voorziening oninbaarheid (7.835) (12.399) 2.067 3.120 3 Overige vorderingen 30-06-2012 31-12-2011 Verzekeringen - 3.175 Rente bank 4.665 11.836 Vooruitbetaalde verkoopkosten 94.588 60.901 Vooruitbetaalde vaste lasten 28.162-127.415 75.912 immateriele vaste activa 4 geactiveerde oprichtingskosten De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven. 2012 2011 Balans per 1 januari 121.874 487.497 - Afschrijvingen (121.874) (365.623) Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december - 121.874 LIQUIDE MIDDELEN 5 Liquide middelen 30-06-2012 31-12-2011 ING Bank Zakelijke Rekening 236.235 282.449 ING Bank Zakelijke Spaarrekening 470.000 475.000 706.235 757.449 Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke Rekening bedraagt gemiddeld 0,1% (2011: 0,8%) en op de Zakelijke Spaarrekening gemiddeld 1,8% (2011: 1,6%). De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds. De liquiditeitsbuffer maakt deel uit van het saldo van de Zakelijke Spaarrekening. 12 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
Eigen vermogen 6 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk 12.725.000 is verdeeld in 509 participaties van oorspronkelijk 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats. Commanditair Overige Wettelijke Per kapitaal reserves reserves Totaal participatie Gestort kapitaal 12.725.000 - - 12.725.000 25.000 - Terugstortingen kapitaal (1.838.508) - - (2.303.583) (5.632) - Reserves voorgaande periode - (4.678.152) 121.874 (4.556.278) (8.951) Balans per 1 januari 10.886.492 (4.678.152) 121.874 6.330.214 12.438 - Terugstortingen kapitaal - - - - - - Netto resultaat periode - (108.540) - (108.540) (214) - Winstuitkeringen - (100) - (100) - - Mutatie wettelijke reserve - 121.874 (121.874) - - Balans per 30 juni 10.886.492 (4.664.918) - 6.221.574 12.224 wettelijke reserve De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten. Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat ( collar ). In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen. 30 juni Ultimo Ultimo 2012 2011 2010 Nominale waarde fonds 6.221.574 6.330.213 7.390.424 Intrinsieke waarde fonds 3.691.374 3.808.825 4.735.579 Aantal participaties 509 509 509 Nominale waarde per participatie 12.224 12.438 14.520 Intrinsieke waarde per participatie 7.252 7.483 9.304 RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 13
Voorzieningen 7 Voorziening performance fee De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan de beheerder aan het einde van de looptijd. 2012 2011 Balans per 1 januari 127.295 113.181 - toevoeging boekjaar 1.386 14.114 Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december 128.681 127.295 Op dit moment voldoet het fonds niet aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement, waardoor de voorziening aan het einde van de looptijd zou vrijvallen. Op basis van voorzichtigheid en de mogelijke kans dat alsnog een beroep op de voorziening wordt gedaan, is besloten de voorziening in stand te houden. LANGLOPENDE SCHULden 8 Langlopende leningen De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 1 januari 2016. Totale schuld per 31-12-2011 Aflossing boekjaar Langlopende schuld per 30-06-2012 Lening deel 1 (vaste rente) 5.000.000-5.000.000 Lening deel 2 (variabele rente) 19.875.381 296.389 19.578.992 24.875.381 296.389 24.578.992 Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van 5.000.000. De rente op deze lening bedraagt 4,78% en vanaf 1 april 2015 drie-maands euribor plus 0,75%. De aflossingsverplichting is nihil. Lening deel 2 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van 32.800.000. De rente op deze lening bedraagt het 3-maands Euribortarief vermeerderd met een opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,00% en een floor van 4,55%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten. 14 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
Kortlopende schulden en overlopende passiva 9 Overige kortlopende schulden 30-06-2012 31-12-2011 Nog te betalen rente 191.912 268.271 Servicekosten 22.968 11.632 Property managers 4.637 5.863 Crediteuren 4.291 - Overige 41.935 42.688 265.743 328.454 NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN EN ACTIva Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde collar afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze collar dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 2 april 2012 tot 2 juli 2012 bedraagt 15.200.000. De marktwaarde van de collar bedraagt ultimo juni 2012 1.294.575 negatief. De collar wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting was verschuldigd. De post overdrachtsbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen. RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 15
Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in ) Algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011. 10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen. De leegstand en overige huurderving bedroeg 7,6% van de theoretische huur, waar 3,25% is geprognosticeerd. 2012 2011 Theoretische huur 797.418 1.633.561 Leegstand (63.227) (118.537) Overige huurderving 2.632 (9.351) 736.823 1.505.673 11 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 22% van de theoretische huur. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen 24,4% van de theoretische huur. In 2012 vinden in Voorburg (2011: Huizen en Voorburg) schilderwerkzaamheden plaats. In de VVE-bedragen van 2011 is een restitutie van 37 duizend euro opgenomen met betrekking tot eerdere jaren. 2012 2011 Onderhoud 61.869 184.254 Beheerkosten property manager 16.276 33.067 Bijdragen Vereniging van Eigenaren 51.127 61.042 Vaste lasten 35.104 65.645 Verzekeringen 3.175 6.472 Niet-terugvorderbare BTW 11.508 23.917 Overige exploitatiekosten 15.634 6.885 194.693 381.282 16 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
12 Beheerkosten 2012 2011 Beheervergoeding 39.871 81.678 Niet-terugvorderbare BTW 3.788 7.759 43.659 89.437 Met RFM Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 13 Fondskosten 2012 2011 Vergoeding bewaarder 10.000 20.000 Accountants-, advies- en taxatiekosten 8.017 16.546 Kosten toezicht 2.000 2.873 Niet-terugvorderbare BTW 2.567 4.906 Overige 3.119 4.414 25.703 48.739 Met Bewaarder RE Woningfonds VI BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 14 Rentebaten 2012 2011 Rente bank 4.973 13.169 Overige 40-5.013 13.169 15 Rentelasten 2012 2011 Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente 119.500 239.000 Rentekosten op leningdeel 2 variabele rente 182.426 439.421 Resultaat collar 213.626 430.573 515.552 1.108.994 De effectieve rentelast op leningdeel 2 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar. RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 17
16 Gerealiseerde opbrengst verkopen 2012 2011 Verkoopopbrengsten 419.000 2.960.824 Verkoopkosten (20.023) (114.191) Performance fee (4.157) (42.344) Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten (373.108) (2.471.525) 21.712 332.764 17 Afschrijvingen op immateriele activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten. 2012 2011 Afschrijving immateriële vaste activa 121.874 365.623 121.874 365.623 18 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen 2012 2011 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen (29.393) 405.588 (29.393) 405.588 18 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
19 Transacties met gelieerde partijen Met onderstaande gelieerde partijen hebben transacties plaatsgevonden. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Transactievolume Naam gelieerde partij Aard van transactie 2012 2011 ING Bank NV 1) Collar verrekeningen - 369.527 ING Bank NV 1) Rente bankrekening - 11.717 ING Real Estate Finance NV 1) Rentekosten lening - 560.620 RFM Regulated Fund Management BV Performance fee 2) 4.157 42.344 RFM Regulated Fund Management BV Beheervergoeding 3) 39.871 81.678 RFM Woningfonds VI BV Winstaandeel 100 - - Bewaarder RE Woningfonds VI BV Bewaarvergoeding 4) 10.000 20.000 54.028 1.085.886 Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen) 1.543.155 3.480.058 De transacties met gelieerde partijen maken 4% (2011: 31%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 20 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen. 2012 2011 Totale kosten 410.109 1.041.616 Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) 5.029.087 5.531.274 Kostenratio 8,15% 18,83% 1) Aangezien het fonds na 31 oktober 2011 geen deel meer uitmaakt van ING Group, is in het transactievolume 2011 alleen de periode januari tot en met oktober meegenomen. 2) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 3) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. 4) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder. RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 19
20 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
overige toelichtingen RFM Woningfonds VI CV RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 21
Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in ) Boekjaar 2012 Cumulatief realisatie t/m prospectus t/m realisatie t/m prospectus t/m 30-06-2012 31-12-2012 30-06-2012 31-12-2012 Netto huuropbrengsten 736.823 1.338.838 8.842.064 9.130.663 Totale huuropbrengsten 736.823 1.338.838 8.842.064 9.130.663 Exploitatiekosten onroerend goed 194.693 304.439 2.058.579 2.076.223 Beheerkosten 43.659 75.764 512.665 516.696 Fondskosten 25.703 49.684 268.624 268.865 Totale operationele lasten 264.055 429.887 2.839.868 2.861.784 Operationeel resultaat 472.768 908.951 6.002.196 6.268.879 Rentebaten 5.013 1.592 102.936 6.891 Rentelasten (515.552) (909.558) (7.196.163) (7.013.860) Financieel resultaat (510.539) (907.966) (7.093.227) (7.006.969) Verkoopopbrengsten 419.000 3.667.541 18.507.474 28.336.229 Verkoopkosten (20.023) (67.850) (495.805) (524.220) Performance fee (4.157) (119.111) (386.044) (714.878) Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) (387.574) (2.805.619) (15.454.348) (23.046.157) Netto verkoopresultaat 1) 7.246 674.961 2.171.277 4.050.974 Netto resultaat voor uitkering (30.525) 675.946 1.080.246 3.312.884 Boekjaar 2012 Cumulatief realisatie t/m prospectus t/m realisatie t/m prospectus t/m 30-06-2012 31-12-2012 30-06-2012 31-12-2012 Exploitatieresultaat per participatie -74 2-2.143-1.450 Verkoopresultaat per participatie 14 1.326 4.265 7.959 Netto resultaat per participatie -60 1.328 2.122 6.509 Exploitatierendement per participatie -0,3% 0,0% -8,9% -6,3% Verkooprendement per participatie 0,1% 6,9% 18,0% 36,9% Rendement per participatie 2) -0,2% 6,9% 9,1% 30,6% 30-06-2012 31-12-2011 Internal Rate of Return (IRR) 3) -14,2% -14,8% 1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds. 22 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
Uitkeringen (bedragen in ) Realisatie 2012 fonds participatie Netto resultaat beschikbaar voor uitkering (30.525) Winstaandeel beherend vennoot 100 Beschikbaar resultaat voor participanten (30.625) (60) Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) 387.575 Aflossing langlopende lening 296.389 Beschikbaar commanditair kapitaal 91.186 179 Realisatie 2012 fonds participatie - Interim uitkering augustus 2012 - - - Interim uitkering februari 2013 - - - Voorstel slotuitkering mei 2013 - - - Toevoeging aan de reserves (30.625) (60) Bestemming beschikbaar resultaat (30.625) (60) - Interim uitkering augustus 2012 - - - Interim uitkering februari 2013 - - - Voorstel slotuitkering mei 2013 - - - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal 91.186 179 Bestemming commanditair kapitaal 91.186 179 - Uitkering augustus 2012 - - - Uitkering februari 2013 - - - Slotuitkering mei 2013 - - Totale uitkering - - Uitkeringen 2012 Cumulatieve uitkeringen realisatie t/m prospectus t/m realisatie 1) t/m prospectus t/m 30-06-2012 31-12-2012 30-06-2012 31-12-2012 Uitgekeerd resultaat - 1.328 2.060 6.509 Uitgekeerd commanditair kapitaal - 823 3.612 6.762-2.151 5.672 13.271 1) In de afgelopen jaren zijn ter versterking van de liquiditeit en verbetering van de loan-to-value uitkeringen van het commanditair kapitaal ter grootte van 595 en resultaat ter grootte van 118 ingehouden. Deze bedragen zijn om deze reden niet onder de gerealiseerde uitkeringen meegenomen. RFM Woningfonds VI CV Halfjaarbericht 2012 23
Portefeuille VERLOOP PORTEFEUILLE Portefeuille Verkopen t/m Verkopen Portefeuille per Object Bouwjaar aanvang 31-12-2011 2012 30-06-2012 Bussum 1960-1965 61 15 1 45 Huizen 1975 57 15 0 42 Leiden 1976 30 14 1 15 Rotterdam 1982 50 14 0 36 Voorburg 1973 54 16 0 38 Totaal 252 74 2 176 OVERIGE OBJECTEN IN PORTEFEUILLE Portefeuille Verkopen t/m Verkopen Portefeuille per Object aanvang 31-12-2011 2012 30-06-2012 Bussum (garages) 36 9 1 26 Voorburg (garages) 18 7 0 11 Totaal 54 16 1 37 VERKOOPPRIJZEN EN MUTATIEGRAAD Realisatie netto Realisatie netto Realisatie netto Gemiddelde verkoopprijzen verkoopprijzen verkoopprijzen netto t.o.v. t.o.v. geïndexeerde t.o.v. geïndexeerde verkoopprijzen 1) taxatiewaarde waarde 2) waarde Mutatiegraad Cumulatieve Object 2012 per 31-12-2011 2012 sinds aanvang over 2012 mutatiegraad 3) Bussum 156.721-3,0% -19,3% -7,1% 2,2% 26,2% Huizen - - - -1,6% 0,0% 26,3% Leiden 225.973 6,8% -15,2% -2,3% 6,3% 50,0% Rotterdam - - - 1,3% 0,0% 28,0% Voorburg - - - -5,0% 0,0% 29,6% Totale portefeuille 191.347 2,6% -16,6% -3,2% 1,1% 30,2% OVERZICHT OBJECTEN Object Straten Bussum Huizen Leiden Rotterdam Voorburg Barbaragaarde, Claudiagaarde, Dorotheagaarde Bies, Biggekruid, Bunt, Fluitekruid, Helm, Lis, Look, Mos, Riet Voszegge, Buntgras, Hazezegge, Struikheide, Wollegras, Zandhegge Bentincklaan Rozentuin 1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang. 24 Halfjaarbericht 2012 RFM Woningfonds VI CV
fotografie Sjaak Henselmans, Amsterdam Concept en design Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam
www.regulatedfundmanagement.nl RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol T 020 202 22 22 F 020 202 22 23 E private.clients.emea@cbreglobalinvestors.com