Voorstel voor de Raad Datum raadsvergadering : 12 juli 2012 Agendapuntnummer : XII, punt 4 Besluitnummer : 471 Portefeuillehouder : wethouder Jan ten Kate Aan de gemeenteraad Onderwerp: Woonplan 2011-2015 Samenvatting: Een woonplan is een beleidsstuk waarin doelstellingen en uitgangspunten worden vastgelegd over het aantal te bouwen woningen. Daarnaast is er een woningbouwprogramma in opgenomen. Daarin wordt aangegeven wat aan huur- en koopwoningen wordt ontwikkeld, voor welke doelgroep (bijvoorbeeld starters en senioren) en in welke prijscategorie en typologie woningen (rijteswoning, vrijstaand, appartement etcetera). Op basis van een behoefte-onderzoek die ten grondslag ligt aan het woonplan wordt aan de kernen aantallen gekoppeld. In het voorliggende woonplan zijn drie prioriteiten opgenomen. De prioriteiten komen tot uitdrukking in het transformatie- en woningbouwprogramma (bijlage 3) die de raad zal moeten vast stellen. Daarin is opgenomen dat de gemeente voornemens is om 50% sociaal 50% vrije sector in de grote kernen en maatwerk voor de kleine kernen te bouwen. In de paragraaf Problemen en vraagstukken kunt u lezen dat er een flinke overcapaciteit in de plannen bestaat. Er zullen projecten geschrapt moeten worden waaraan wel financiële consequenties zitten. In het raadsvoorstel zal u worden voorgesteld wordt om de uitleglocaties in Ruinen, Neuzendijk en Ruinen-Zuid niet tot ontwikkeling te brengen. Voor Koekange wordt voorgesteld om Langedijk niet tot ontwikkeling te brengen. Voor deze grote kernen wordt voorgesteld om hier in te zetten op inbreiding en/of herontwikkeling. De uitleglocaties Vondersland in Ruinerwold en Ekelenberg in Zuidwolde hebben de meeste potentie om tot ontwikkeling te worden gebracht, naast Dunninge in De Wijk. Fase van besluitvorming: Het concept-woonplan 2011-2015 is door het college op 16 maart 2011 vastgesteld. De raad heeft op 14 april 2011 het concept-woonplan 2011-2015 vrij gegeven voor inspraak. Op het concept-woonplan 2011-2015 zijn een zestal zienswijzen ingediend. Het concept-woonplan 2011-2015 wordt nu aan de raad voorgelegd om het vast te stellen. Ontwerpbesluit: Het college stelt u voor: 1. de zienswijzen tegen Woonplan 2011-2015 ontvankelijk te verklaren; 2. het concept -woonplan 2011-2015 naar aanleiding van de zienswijzen niet te wijzigen; 3. het Woonplan 2011-2015 vast te stellen; 4. het transformatie- en woningbouwprogramma (uitvoeringsprogramma grote kernen) 2008-2020 vast te stellen; de voorziening Kerkenveld-Noord verhogen met een bedrag van 320.809,-. De dekking komt ten laste van de algemene Pagina 1 van 5
reserve bouwgrondexploitatie; 5. het complex Neuzendijk van 12,- per m² af te waarderen naar 3,- per m² (conform grondprijzennotitie). De afwaardering bedraagt derhalve 168.345,- en komt ten laste van de reserve investeringsprojecten; 6. kennis te nemen van de toelichting op de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. Inleiding en aanleiding: Inleiding: Het voorliggende woonplan 2011-2015 is op 14 april 2011 door de raad vrijgegeven voor inspraak en wordt nu aan u ter besluitvorming voorgelegd. De inhoud van de Woonvisie De Wolden 2004-2009 is inmiddels gedeeltelijk achterhaald. De situatie op de woningmarkt is veranderd en verandert voortdurend door onder andere demografische ontwikkelingen als krimp, vergrijzing en ontgroening, de verdergaande integratie wonen, welzijn en zorg en veranderingen in het voorzieningenaanbod in de kernen. Aanleiding: Door een tussentijdse prioritering in werkzaamheden van de beleidsmedewerker volkshuisvesting, waaronder de ISV aanvragen voor de centrumplannen Ruinen en Zuidwolde en de huisvesting van statushouders, alsmede de benodigde tijd voor de doorrekening van het woonplan, heeft de vaststelling van het Woonplan vertraging opgelopen. Problemen of vraagstukken: Beschrijving probleem: De doelstellingen uit de woonvisie 2004-2009 zijn geëvalueerd. Een van de belangrijkste conclusies is dat er te weinig betaalbare eengezinswoningen zijn en te weinig betaalbare woningen voor één- en twee persoonshuishoudens. Evenzo geldt dat voor senioren. Ondanks de prioritering is er onvoldoende voor deze doelgroepen gerealiseerd. Het strategisch plan is daarvan een grote oorzaak. Dit plan had tot doel zoveel mogelijk woningen te realiseren zonder rekening te houden met segment en kern. Met de bouw van tweekappers en vrijstaande woningen, die veelal door mensen van buiten de gemeente zijn gekocht, is de beoogde doorstroming niet tot stand gekomen. Er is veel plancapaciteit ontwikkeld die ook voor een groot deel is gerealiseerd. In 2010 is de Omgevingsvisie van de provincie Drenthe vastgesteld. Daarin heeft de provincie bepaald dat een regionale woonvisie gemaakt moet worden om woningbouwplannen op elkaar af te stemmen. Voor de regio Zuidwest Drenthe heeft de provincie een woningbouwopgave bepaald van 5100 op basis van de Bevolkingsprognose XVII. Voor De Wolden is deze vertaald naar 600 contingenten over een periode 2008-2020. In het huidige transformatie- en woningbouwprogramma zit een overcapaciteit in zowel de kleine als grote kernen, die gaat over een periode van 2008-2020. Er zullen keuzes gemaakt moeten worden in de te ontwikkelen woningbouwprojecten. Beoogd effect: In het Woonplan 2011-2015 zijn een drietal prioriteiten gesteld. De doelgroepen zijn daarin ook specifiek benoemd. Deze doelgroepen worden meegenomen in de te ontwikkelen/te wijzigen bestemmingsplannen. Daarnaast is specifiek in het transformatie- en nieuwbouwprogramma, een sociaal programma van 50% opgenomen voor de grote kernen (uitleglocaties). Met de prioritering in plannen en sturen op doelgroepen wordt gestreefd naar de doelstelling 50% sociaal 50% vrije sector. Pagina 2 van 5
Ontwerpbesluit: toelichting en argumentatie: Toelichting voorgesteld besluit: Bestaande beleidskaders Om tot een actualisatie van de woonvisie 2004-2009 is gekeken naar de bestaande beleidskaders en de daaruit voortvloeiende gewenste onderzoeken. De bestaande beleidskaders bestaan uit de evaluatie woonvisie 2004-2009, rapport rekenkamer en de structuurvisie. Daarnaast hebben de uitkomsten van het marktonderzoek en woonforum ook richting gegeven voor toekomstig beleid. Hoofdlijnen Woonplan 2011-2015 In hoofdlijnen geeft het woonplan prioriteit aan de volgende ontwikkelingen: De kwaliteit van de dorpskernen (leefbaarheid) is het uitgangspunt in het lokale woonbeleid. De gemeente wil de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in de dorpen op het huidige niveau houden. Bij voorzieningen kiest de gemeente voor het uitgangspunt kwaliteit gaat voor afstand, waarbij gekozen wordt voor concentratie in de kerndorpen. Dit krijgt vorm via een gebiedsgerichte aanpak. Afstemming van ontwikkelingen binnen de regio is gewenst, zeker gelet op de afvlakking van de groei, het palet aan woonmilieus in de regio en de relatie met andere functies (werken, recreatie en voorzieningen). De Wolden biedt binnen de regio landelijke en dorpse woonmilieus die bijdragen aan de totale regionale woonkwaliteit. Met de buurgemeenten maakt De Wolden nadere afspraken over de afstemming in doelgroepen, aantallen, prijscategorieën en woonmilieus. De gemeente wil onevenwichtigheden in de lokale woningmarkt verminderen. De woningmarktopgave wordt deels door marktpartijen (ontwikkelaars, investeerders, woningcorporaties) zelf opgepakt en deels door de gemeente. Enkele specifieke woningmarktopgaven worden minder vanzelfsprekend opgepakt. Voor die onderdelen geeft het woonplan sturing aan woningmarktontwikkelingen, te beginnen door het stellen van prioriteiten: Prioriteit 1: Voldoende aanbod sociale huur (tot 650,=) en koopwoningen (tot 180.000,=). Met nieuwe richtlijnen vanuit het Rijk over de toewijzing van sociale huurwoningen, komt hier een nieuwe doelgroep bij: inkomens boven de 38.000,-. Zij kunnen niet terecht in een sociale huurwoning. Voor hen is aanvullend aanbod sociale koop gewenst. Voorgesteld wordt de helft van de toevoegingen te laten bestaan uit sociale huur en koopwoningen. Prioriteit 2: Voor de groeiende groep medioren (leeftijdscategorie 55-75 jaar) en senioren (leeftijdscategorie 75+) wil de gemeente nieuwe woonconcepten toevoegen. Deels door aanpassing van de bestaande woningvoorraad te stimuleren (particulier en sociaal) en in de kerndorpen nieuwe geschikte woonvormen (soms ook met infrastructuur) toe te voegen. Prioriteit 3: Ruimte bieden aan ontwikkelingen voor jonge huishoudens. De gemeente wil in alle kernen ruimte bieden aan ontwikkelingen voor jonge huishoudens (tot 35-40 jaar). Naast nieuwbouw wil de gemeente afspraken met de corporaties over de verkoop van huurwoningen (Koopgarant) en mogelijkheden voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Prioritering plannen: transformatie- en woningbouwprogramma De prioriteiten komen tot uitdrukking in het transformatie- en woningbouwprogramma; 50% sociaal 50% vrije sector in de grote kernen en maatwerk voor de kleine kernen. Zoals aangegeven in de paragraaf Problemen en vraagstukken zit er een flinke overcapaciteit in de plannen. Voorgesteld wordt om de uitleglocaties in Ruinen; Neuzendijk en Ruinen-Zuid niet tot ontwikkeling te brengen. In Ruinen wordt prioriteit gegeven aan de projecten Oldenhave/Bos en het centrumplan. Voor Koekange wordt voorgesteld om Langedijk niet Pagina 3 van 5
tot ontwikkeling te brengen. Voor deze grote kernen wordt voorgesteld om hier in te zetten op inbreiding en/of herontwikkeling. De uitleglocaties Vondersland in Ruinerwold en Ekelenberg in Zuidwolde hebben de meeste potentie om tot ontwikkeling te worden gebracht, naast Dunninge in de Wijk. Er is/zal zo veel mogelijk rekening worden gehouden met de woningbouw wensen van de dorpen, die zijn opgenomen in gerealiseerde dan wel in ontwikkeling zijnde dorpsvisies. N.b. In het Woonplan 2011-2015 zoals deze nu aan u is voorgelegd, zijn de belangrijkste wijzigingen in het rood aangegeven. Na vaststelling zal het document definitief gemaakt worden. Argumenten voorgesteld besluit: De prioriteitsstelling heeft belangrijke financiële consequenties voor de exploitatie van woningbouwplannen. Om plannen haalbaar te maken moet de gemeente ontwikkelende partijen ruimte bieden voor meer traditionele koopwoningen. In het concept-woonplan is destijds voorgesteld om een vereveningssystematiek te ontwikkelen om sociale woningbouw elders in de gemeente te financieren. Echter door de economische situatie zou dit de ontwikkelingen naar verwachting alleen maar verder verstoren. Daarom is er voor gekozen om de vereveningssystematiek uit het woonplan te halen. Daar waar de locaties het toelaten moeten we een sociaal programma zien uit te onderhandelen. Kanttekeningen: De woningmarkt is verslechterd als gevolg van de economische crisis. Woningen worden maar mondjesmaat verkocht en de mutaties in de huurvoorraad zijn laag. Zowel de koop- als de huurmarkt zit op slot. Tussen het vrijgeven van het concept-woonplan voor de inspraak en de vaststelling is er op de woningmarkt niet veel veranderd. De situatie voor zowel de koper als huurder is er niet beter op geworden. Dit doet niets af aan het voorgestelde beleid zoals dit nu in het Woonplan is opgenomen. Er zijn op dit moment ook geen signalen op basis waarvan we het beleid zouden moeten bijstellen. In bijlage 5 is een toelichting opgenomen over de huidige marktsituatie, bekeken vanuit meerdere perspectieven. Deze zouden op termijn wel kunnen leiden tot een bijstelling van het Woonplan 2011-2015 en het uitvoeringsprogramma. Alternatief beleid: Transformatie- en woningbouwprogramma Het plan Ekelenberg niet tot ontwikkeling brengen maar de contingenten gebruiken voor nieuwe kleinere initiatieven alsmede voor eigen (her)ontwikkelingen en inbreidingen in grote kernen (centrumplannen). Daar is op dit moment niets voor opgenomen in het transformatie- en woningbouwprogramma en biedt daarvoor op dit moment ook geen ruimte. Daarnaast kunnen deze contingenten gebruikt worden om de bestemmingsplannen van Dunninge en Kerkenveld te herzien om waar mogelijk te verdichten. Daarmee kunnen de verwachte opbrengsten weer naar boven worden bijgesteld als gevolg van het uitgangspunt 50% sociaal 50% vrije sector. Met verdichten wordt bedoeld: meer woningen bouwen dan in de planvorming en exploitatie rekening is gehouden. Financiële effecten: Bij de herziening van de grondexploitaties per 1 januari 2012 werd het resultaat van de in exploitatie genomen gronden geprognosticeerd op -/- 3.127.248 (voordelig). Op basis van het Woonplan 2011 2015 dient de resultaatverwachting met 2.456.670 (nadelig) bijgesteld te worden. Als gevolg van het nieuwe beleid komt het geprognosticeerd resultaat uit op -/- 670.578 (voordelig). De verwachte resultaten zijn bepaald op basis van de eindwaardeberekening. In de huidige tijd is het niet onwaarschijnlijk dat de grondprijzen op termijn naar beneden bijgesteld dienen te worden (marktconform op basis van het grondbeleid). De noodzaak van het bijstellen van de grondprijzen is op dit moment moeilijk in te Pagina 4 van 5
schatten, evenals de financiële omvang. De nieuwe resultaatsverwachting van 670.578 biedt waarschijnlijk onvoldoende marge om een bijstelling van de grondprijzen naar beneden op te vangen. Voor complex Kerkenveld-Noord wordt een nadelig resultaat verwacht van 513.939. Per 1 januari 2012 is voor dit complex reeds een voorziening getroffen van 193.130. Derhalve dient de voorziening verhoogt te worden met 320.809 en zal ten lasten komen van de reserve grondexploitaties. Voor het bepalen van de hoogte van de te treffen voorziening is de NCW-berekening (netto contante waarde) toegepast. Complex Neuzendijk dient afgewaardeerd te worden van 12,00 per m 2 naar 3,00 per m 2 vanwege de onzekerheid of de ontwikkeling in de toekomst tot realisatie wordt gebracht. De afwaardering bedraagt derhalve 168.345 en zal ten lasten komen van de reserve investeringsprojecten. Personele effecten: n.v.t. Juridische effecten: Het schrappen van harde woningbouwontwikkelingen van derden kunnen juridische consequenties hebben. Dit zal nog nader onderzocht worden. Participatie- en communicatieparagraaf: (in te vullen aan de hand van de menukaart) De gemeente zal naast het voorliggende voorstel om enkele uitleglocaties niet tot ontwikkeling te brengen, nog nadere keuzes moeten maken. Hierover zal het college in overleg gaan met dorpsbelangen. Fatale termijnen: n.v.t. Aanpak en uitvoering: In het transformatie- en woningbouwprogramma is een prioritering aangebracht in woningbouwplannen. Daarin is ook voorgesteld om projecten voor eigen gronden niet tot ontwikkeling te brengen. Er zal nog nader gekeken gaan worden naar de diverse plannen van zowel gemeente als marktpartijen. De gemeente zal met zowel marktpartijen als dorpsbelangen in gesprek gaan over de bijstelling van het transformatie- en woningbouwprogramma. Op dit moment wordt ook de grondprijzennotitie geactualiseerd in afstemming met het Woonplan en in samenspraak met diverse marktpartijen. Deze zal later dit jaar aan u worden voorgelegd. Bijlagen: - Reactienota zienswijzen Woonplan 2011-2015; (bijlage 1) - Woonplan 2011-2015; (bijlage 2) - Transformatie- en woningbouwprogramma 2008-2020; (bijlage 3, Uitvoeringsprogramma grote kernen) - Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan. (bijlage 4) Zuidwolde, 29 juni 2012 Burgemeester en wethouders van De Wolden, secretaris Nanne Kramer burgemeester Roger de Groot Pagina 5 van 5