SECTORRAPPORT WONINGMARKT UPDATE NOVEMBER 2017 www.colliers.nl
28 VRAAG Het aantal woningtransacties is in het derde kwartaal nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar. Dit komt vooral doordat het aanbod opdroogt. In Amsterdam liep het aantal transacties met 17% terug. Wel werd er in het derde kwartaal een nieuw recordaantal woningtransacties door het CBS geregistreerd. Het totaal aantal transacties kwam uit op 61.000 bestaande woningen. De druk op de woningmarkt blijft onverminderd hoog, vooral in de grote steden. Ook in omliggende gemeenten neemt de druk toe als gevolg van een sterke vraag vanuit eigenaren en gebruikers: 1. Consumenten en vooral private beleggers strijden om hetzelfde koopproduct. Door de huidige en toekomstige aanscherping van financieringsvoorwaarden staan vooral starters op een achterstand en is het steeds moeilijker om een huis te kopen. Samen met de stijgende woningprijzen zorgt dit dat kopers zich focussen op alternatieven. Vaak zijn dit steden nabij de G4. 2. Institutionele beleggers vinden nog onvoldoende investeringsproduct, hoewel de productie van nieuwbouwwoningen serieus op stoom begint te komen. Het aantal bouwvergunningen neemt toe in 2017 en de orderportefeuille van woningbouwers is terug op het niveau van 2008 (bron: ING). Tegelijkertijd komen er steeds meer kapers op de kust: we zien dat institutionele beleggers steeds vaker corporaties als extra concurrent tegenkomen bij de verwerving van nieuwbouwcomplexen met middenhuur. De woningmarkt van Rotterdam en Almere laten een opleving zien en maken een serieuze inhaalslag ten opzichte van de andere G4 steden. Zo ligt het aantal verkochte woningen in Rotterdam eind Q3 (5.000) ver boven het totaal van 2016. Vorig jaar werden hier 2.700 woningen verkocht. Almere profiteert van de druk op de Amsterdamse regio. Na Haarlem (5%) gaat 4% van de verhuisbewegingen vanuit Amsterdam in de richting van Almere. AANBOD In het derde kwartaal is een nieuw dieptepunt bereikt van het aanbod woningen in Nederland. Na een lange trendmatige daling is het aanbod (63.500) gedaald naar een niveau dat onder het pijl van 2007 ligt (81.000). Het komende halfjaar voorzien we een verdere stijging van het aantal nieuwbouwwoningen, vooral in de gebieden met een hoge druk op woningmarkt. Daarbij komen transformaties, herontwikkelingen en de grotere gebiedsontwikkelingen in de Randstad steeds meer in een versnelling, vooral op de minder populaire locaties. Voor 2017 is de verwachting dat er meer dan 50.000 nieuwbouwwoningen gereedkomen. PRIJS Prijsafvlakking koopwoningen: er zijn tekenen dat de Amsterdamse en Utrechtse markt de top bereikt hebben. Woningprijzen in deze steden zijn in het afgelopen kwartaal gedaald dan wel gestabiliseerd. Het aanbod is relatief klein in deze steden en steeds meer consumenten oriënteren alternatieve woningmarkten de regio. In de afgelopen kwartalen zie we een sterke stijging van woningprijzen in Rotterdam en Den Haag. Woninghuurprijzen in de grote steden blijven stijgen door de toenemende vraag naar (huur)woningen en de afnemende betaalbaarheid van koopwoningen in grote steden. In het afgelopen kwartaal zijn de leegwaarderatio s stabiel gebleven, dan wel licht gestegen. Onze verwachting is dat de ratio s in heel Nederland het komend halfjaar nog licht zullen stijgen. Projecten op Houthavens, Zeeburgereiland en de Zuidas hebben het afgelopen kwartaal de hoogste leegwaarderatio s en laagste yields neergezet. DOOR DE BESCHIKBAARHEID VAN HERINVESTERINGSRESERVES ZIEN WE DAT TRADITIONELE WONINGBELEGGERS MET EEN FOCUS OP UITPONDEN BEREID ZIJN TE INVESTEREN TEGEN EEN LEEGWAARDERATIO VAN 100%. HIERDOOR ONTSTAAT ER RICHTING HET EINDE VAN 2017 EEN WARE EINDRALLY TUSSEN BELEGGERS.
29 WONINGVOORRAAD NIEUWBOUWPRODUCTIE EN -PROGNOSE WONINGTRANSACTIES RENTE WONINGHYPOTHEKEN NAAR AFSLUITPERIODE WONINGAABOD NAAR TYPE LOOPTIJD WONINGAANBOD NAAR TYPE BELEGGINGSVOLUME (EUR) WONINGEN
30 WONINGMARKTINDICATOREN EGW MGW VERWACHTINGEN Maandhuur Randstad Noord 1.100-2.200 950-1.500 Randstad Zuid 1.000-1.500 800-1.100 Overig Nederland 800-1.100 725-1.000 Bruto aanvangsrendement Bestaande bouw Randstad Noord 4,00% - 5,25% 4,25% - 5,50% Randstad Zuid 4,25% - 5,50% 4,50% - 5,75% Overig Nederland 4,50% - 6,00% 5,00% - 6,25% Bruto aanvangsrendement Nieuwbouw Randstad Noord 3,75% - 4,50% 4,00% - 4,75% Randstad Zuid 4,25% - 5,0% 4,50% - 5,25% Overig Nederland 4,50% - 5,5% 4,75% - 5,75% Leegwaarderatio Randstad Noord 90% - 110% 90% - 105% Randstad Zuid 85% - 105% 85% - 100% Overig Nederland 80% - 95% 80% - 95% Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel) VISIE EN TOEKOMSTBEELD In het derde kwartaal komt het totale beleggingsvolume in woningen boven de 1,8 miljard uit. We verwachten dat voor geheel 2017 het beleggingsvolume onder het niveau van 2016 ( 4,5 miljard) uitkomt, op een investeringsvolume van boven 3 miljard. In het laatste kwartaal vindt nog een aantal grote transacties plaats waarbij partijen als Patrizia en Vesteda betrokken zijn. Voor 2018 verwachten we een stijging van het investeringsvolume als gevolg van een aanhoudende vraag in combinatie met een grotere nieuwbouwproductie, 70.000 woningen in 2018. Ook komt hierdoor meer bestaand woningproduct op de markt, omdat beleggers als gevolg van opgeleverde nieuwbouw projecten de portefeuille willen verversen. Het afgelopen kwartaal hebben we een daling van het bruto aanvangsrendement gezien in de bestaande bouw. Alleen in Amsterdam hebben we de rendementen voor nieuwbouw zien dalen tot onder de 4%. Voor het komend halfjaar verwachten we een verdere daling van aanvangsrendementen van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen. Door de aangescherpte hypotheekeisen (100% norm) in combinatie met een verwachte rentestijging, verwachten we dat consumenten in 2018 minder kunnen lenen. Dit kan een prijsdempend effect sorteren en resulteren in een afvlakking van de opgaande groeicurve van woningprijzen. Het gevolg hiervan is een groeiende focus op de regionale woningmarkt. Daar staat wel tegenover dat in het derde kwartaal bijna 50% van de banken hun hypotheekcriteria heeft versoepeld (bron: DNB). De toegenomen concurrentie tussen banken en verzekeraars, en een lagere risicoperceptie worden als oorzaken voor de mildere criteria genoemd. Tevens neemt de leencapaciteit ook weer licht toe door een stijging van de lonen.
31
SERVICES Arnold Doornewaard Director Residential Investments arnold.doornewaard@colliers.com +31 65 359 14 15 Tom-Peter Twigt Associate Director Valuations tom-peter.twigt@colliers.com +31 61 326 35 51 Bart Stek Head of Research bart.stek@colliers.com +31 62 239 54 07, Amsterdam 2017 Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden, internet of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Nederland. De auteurs hebben gestreefd naar een zo betrouwbaar mogelijke publicatie. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel voorkomende onjuistheden.