Gemeente Maastricht Detailhandelsnota 2008 Eindrapport Rapportnummer: 204X00203.042940_6 Datum: 29 oktober 2008 Contactpersoon opdrachtgever: Ard Costongs Projectteam BRO: André Boekesteijn, Ruth Bervoets Trefwoorden: Beknopte inhoud: Maastricht, visie, beleid, detailhandel, kaders hoofdstructuur In de rapportage worden de kaders geschetst voor de toekomstige hoofdstructuur van de detailhandel in de gemeente Maastricht. Tevens is in de bijlage aandacht besteed aan de uitvoerings- en sturingsaspecten. BRO Boxtel Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 Boxtel T +31 (0)411 85 04 00 F +31 (0)411 85 04 01 E info@bro.nl
Inhoudsopgave pagina 1. VOORAF 3 BIJLAGE 1: UITVOERINGSASPECTEN 1 2. VERTREKSITUATIE 5 2.1 Detailhandelsaanbod 5 2.2 Detailhandelsstructuur 5 2.3 Draagvlak en functioneren 8 3. AMBITIES EN MARKTMOGELIJKHEDEN 11 3.1 Aanknopingspunten vanuit beleid 11 3.2 Aanknopingspunten vanuit de structuur 17 3.3 Ambities 18 3.4 Marktmogelijkheden 18 3.5 De belangrijkste dilemma s 19 BIJLAGE 2: VOORBEELD ASSORTIMENTSLIJST INTRATUIN 9 BIJLAGE 3: DEFINITIES EN BEGRIPPEN 11 BIJLAGE 4: RAAD 26-08-08 DHN 36-2008 13 BIJLAGE 5: MEMORIE VAN ANTWOORD 31 4. STRUCTUUR OP HOOFDLIJNEN 23 4.1 Inleiding 23 4.2 De binnenstad 23 4.3 Perifere en grootschalige detailhandel (PDV/GDV) 25 4.4 Stadsdeel-, wijk-, buurtcentra en de kleine kernen 30 4.5 Perspectief en strategie per winkelconcentratie 34 4.6 Confrontatie plannen en hoofdstructuur 36 Inhoudsopgave/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 1
2 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Inhoudsopgave
1. VOORAF Sterke dynamiek in de detailhandel in Maastricht De detailhandel is een dynamische sector. Ook in Maastricht is de dynamiek in de detailhandel in sterke mate zichtbaar, met recent gerealiseerde projecten als Entre Deux en Mosae Forum, en tal van plannen en initiatieven op verschillende niveaus. Om de vele plannen en initiatieven vanuit de markt goed te kunnen overwegen en om pro-actief te kunnen sturen op wenselijke ontwikkelingen is een actueel detailhandelsbeleid noodzakelijk. Actualisatie detailhandelsbeleid wenselijk De huidige detailhandelsnota stamt uit 2000. Vanuit de behoefte om over een breed actueel afwegingskader voor de detailhandelsontwikkelingen binnen de gemeente te beschikken is BRO gevraagd het detailhandelsbeleid te actualiseren. De detailhandelsnota is een instrument om op de kwantiteit van de uitbreidingsplannen te sturen én om het effect van de uitbreidingsplannen te beoordelen op de kwaliteit van de huidige en toekomstige distributieve structuur. Kwalitatieve overwegingen zijn daarbij leidend. Doelstellingen De detailhandelsnota geeft een antwoord op de vraag wat Maastricht op het gebied van de detailhandel wil bereiken. Daarbij gaat het om visie en keuzen ten aanzien van de wenselijke detailhandelsstructuur. De nota is het toetsingskader om initiatieven uit de markt te beoordelen. Daarnaast is het een praktisch plan om gewenste ontwikkelingen te stimuleren en om coalities te kunnen maken tussen overheid en bedrijfsleven. Horizon van tien jaar De detailhandelsstructuurvisie heeft een horizon van ongeveer tien jaar. Deze periode is niet willekeurig. In een dergelijke periode kunnen zich veel en ingrijpende veranderingen voordoen. Binnen de detailhandel is het een grens waarbinnen verwachtingen en daaraan gekoppelde maatregelen redelijk kunnen worden overzien. Veranderingen in de structuur vragen tijd en inspanning. Tegelijkertijd dient rekening te worden gehouden met gedane investeringen en gevestigde belangen. Gelet op de dynamiek is het wel wenselijk het beleid tussentijds te evalueren en vervolgens, indien nodig, op onderdelen te actualiseren. Samenwerking overheid en bedrijfsleven noodzakelijk Maastricht kan op velerlei wijzen een actieve rol vervullen in de detailhandelsontwikkeling en het detailhandelsbeleid. De verschillende rollen komen met name in de uitvoeringsparagrafen van de detailhandelsnota aan bod. Echter de uitvoering van de visie kan nooit door toedoen van de overheid alleen geschieden. Samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven c.q. marktpartijen is daarbij absoluut noodzakelijk. Dit geldt zeker op het vlak van de detailhandel waar belangen van bijvoorbeeld ondernemers, eigenaren, gemeente, beleggers, ontwikkelaars en bewoners samen komen. Het gaat om gedeelde belangen en gedeelde verantwoordelijkheden! Daarnaast raakt de detailhandel ook nog vele andere beleidsvelden zodat ook de integraliteit bewaakt moet worden. Hoofdstuk 1/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 3
Detailhandelsontwikkeling en detailhandelsbeleid vereisen derhalve een interactieve én integrale aanpak. Totstandkoming De detailhandelsnota is tot stand gekomen door uitgebreide analyse en oriëntaties in het veld. Gedurende het traject van onderzoek en advies is er enkele malen overleg geweest met een begeleidingscommissie ofwel de Commissie Detailhandel. Daarnaast zijn er enkele aanvullende gesprekken gevoerd, zowel met medewerkers van de gemeente, als met enkele marktpartijen. De conceptrapportage is tevens uitgebreid besproken op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau binnen de gemeente Maastricht. Inspraak en vaststelling door de Gemeenteraad Na de oplevering van de concept-detailhandelsnota (18 maart 2008) is deze besproken met diverse belanghebbenden zoals de woningcorporaties en de PPS-partners van de gemeente. Daaropvolgend zijn door de gemeente twee bijeenkomsten georganiseerd: een voor de buurtkaders en een voor de ondenemersverenigingen. In de commissie ESZ heeft op 15 april 2008 een meningsvormende discussie plaatsgevonden, waarna de concept-nota tezamen met de verslagen van de consultaties ter inzage is gelegd. Dit heeft geleid tot diverse reacties. Deze reacties zijn gebundeld in een eindverslag. Dit verslag is als onderdeel van bijlage 4 in deze rapportage opgenomen. De detailhandelsnota met de verslagen en daarbij behorende reacties zijn opnieuw aan de orde gesteld in de commissievergadering ESZ van 9 september 2008. Dit heeft geleid tot een aantal vragen die nog specifiek in een memorie van antwoord zijn beantwoord (zie bijlage 5). Uiteindelijk heeft de Gemeenteraad van Maastricht de detailhandelsnota in haar vergadering van 16 september 2008 vastgesteld. Hierbij is de nota op een fundamenteel onderdeel aangepast en dat betreft de ontwikkeling van de Frankenstraat. Daarnaast zijn er op basis van de inspraakreacties en de memorie van antwoord nog enkele kleine wijzigingen verwerkt in de onderhavige nota. Opzet rapportage De voorliggende rapportage schetst de hoofdstructuur en de kaders voor de toekomstige ontwikkeling van de detailhandel in de gemeente Maastricht. Tevens is middels het benoemen van het instrumentarium aandacht besteed aan de uitvoeringsaspecten. In hoofdstuk 2 wordt allereerst de vertreksituatie voor de detailhandel in de gemeente Maastricht geschetst. Hoofdstuk 3 gaat in op de ambities en marktmogelijkheden. De structuur op hoofdlijnen en de daarbij horende kaders staan centraal in hoofdstuk 4. In de bijlage is extra aandacht besteed aan de uitvoeringsaspecten, de inspraak en de vaststelling door de Gemeenteraad. Analyserapport vormt onderlegger De separate rapportage (Gemeente Maastricht, Detailhandelsnota Maastricht: deel 1 analyserapportage) dient als belangrijke onderlegger voor deze rapportage. Deze rapportage is gebaseerd op het veldwerk in juli 2007 en de analyses tot einde 2007. Definitie binnenstad Met de term binnenstad wordt in deze rapportage de binnenstad inclusief Wyck bedoeld. 4 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 1
2. VERTREKSITUATIE Dit hoofdstuk gaat in op de huidige detailhandelsstructuur, het draagvlak, het functioneren en de toekomstmogelijkheden voor de winkelvoorzieningen. Uitgebreide analyses zijn te vinden in de rapportage Gemeente Maastricht, Detailhandelsnota, analyse. 2.1 Detailhandelsaanbod Omvangrijk (niet-dagelijks) detailhandelsaanbod Het totale detailhandelsaanbod in de gemeente Maastricht (kernen Maastricht, Borgharen en Itteren) bestaat uit ca. 223.800 m² winkelvloeroppervlak (wvo), verdeeld over 1.153 winkels. Hiervan is ca. 40.800 m² wvo aanwezig in de dagelijkse artikelensector en ca. 183.000 m² wvo in de niet-dagelijkse artikelensector. Met name de niet-dagelijkse sector is relatief omvangrijk. Wel zijn de winkels in beide sectoren relatief beperkt van schaal. Wisselend beeld per branche In vergelijking met andere steden is met name het aanbod aan warenhuizen en kleding&mode ruim. Ook de branche kunst&antiek is qua omvang opvallend sterk. Genoemd aanbod is vooral in de binnenstad gesitueerd. Naar omvang bezien zijn de branches sport&spel, hobby, media, dier&plant, bruin- en witgoed en wonen in Maastricht minder goed vertegenwoordigd. In de binnenstad zijn de branches bruin- en witgoed en sport& spel minder aanwezig. 2.2 Detailhandelsstructuur Maastricht kent een hiërarchisch opgebouwde voorzieningenstructuur. BRO onderscheidt hierin de volgende belangrijke niveaus. Binnenstad Maastricht Aan de top van de voorzieningenstructuur staat de Maastrichtse binnenstad. De binnenstad heeft in de afgelopen jaren een verdere impuls gekregen. Naast Entre Deux en Mosae Forum, betreft het onder meer de Bijenkorf, Centre Céramique en een sterke profilering van Wyck. De binnenstad is hiermee zowel functioneel (toevoeging diverse ontbrekende formules, versterking couleur locale) als ruimtelijk (uitbreiding kernwinkelgebied, versterking circuit, verbinding Maasoevers middels looproute) versterkt. Sterke punten van de binnenstad zijn onder andere de omvang van het winkelaanbod, de diverse unieke elementen (specialisten, bijzondere formules), de sfeer en gezelligheid en de horeca. Hiermee weet de binnenstad een omvangrijk bovenregionaal (in Nederland, België en Duitsland) publiek te trekken. Aanbevelingen van consumenten zijn nagenoeg geheel gericht op de verbetering van bereikbaarheid en parkeren. Stadsdeelcentrum Brusselse Poort Stadsdeelcentrum Brusselse Poort realiseert een goede gemiddelde omzet en wordt door consumenten vrij goed gewaardeerd. Ook consumenten uit België weten het winkelgebied te vinden. Knelpunten liggen in het introverte karakter, een enigszins gedateerde uitstraling, de hoge parkeerdruk op piekmomenten en kleinschalig aanbod in diverse (veelal niet-dagelijkse) branches. Hoofdstuk 2/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 5
Huidige detailhandelsstructuur Binnenstad 1 Binnenstad Maastricht Stadsdeelcentrum 2 Brusselse Poort Wijkwinkelcentrum Buurtwinkelcentrum Buurtsteunpunt Bijzondere concentratie Solitaire supermarkt 3 Winkelcentrum Heer 4 Keurmeestersdreef Belfort 5 Clavecymbelstraat Caberg 6 De Heeg 7 Daalhof 8 Malbergplein 8 15 16 2 5 13 17 1 18 14 9 21 11 9 Wittevrouwenveld 10 De Beente Heugem 11 Ambyerstraat-Noord Amby 12 Glacisweg Villapark St. Pieter 13 Volksplein Mariaberg 14 Nazareth 15 Pottenberg 16 Malpertuis 17 Cabergerweg Kastanjelaan (René Pans e.o.) 7 4 19 12 20 22 3 18 Winkelcentrum Noorderbrug 19 Koopcenter Carré 20 Avenue Céramique 21 AH Scharnerweg 22 Lidl Kardinaal van Rossumplein 10 6 Niet op de kaart Borgharen Itteren 6 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 2
Wijkwinkelcentrum Heer Winkelcentrum Heer kan vanwege omvang en invulling worden getypeerd als (groot) wijkwinkelcentrum. Door versnippering wordt het winkelgebied niet als één geheel ervaren. De verkeerssituatie (bereikbaarheid en parkeren) is daarbij verre van ideaal. In functionele zin heeft het centrum echter een aantal kwaliteiten. Het dagelijks aanbod is met twee (weliswaar kleinschalige) supermarkten, een omvangrijk specialistisch aanbod en drogisten op wijkniveau redelijk compleet. Niet-dagelijks aanbod (zoals een aantal modezaken) en overige voorzieningen vullen het dagelijks aanbod aan. Aanbevelingen van consumenten zijn gericht op herinrichting, verkeer en uitbreiding van (de schaal van) het winkelaanbod. Buurtwinkelcentra Maastricht kent acht buurtwinkelcentra. Het gaat om winkelgebieden in Amby, Belfort, Caberg, Daalhof, De Beente (Randwyck- Heugem), De Heeg, Malberg en Wittevrouwenveld. De verschillen zijn groot. Zo kent De Heeg complementair supermarktaanbod met een zeer beperkt aanvullend niet-dagelijks aanbod en zijn Malberg, Wittevrouwenveld en Amby volop in ontwikkeling. In Caberg en De Heeg liggen primaire initiatieven voor met name uitbreiding. De Beente is recent uitgebreid. De Beente, De Heeg en Malbergplein functioneren cijfermatig bovengemiddeld. Het (nog) ontbreken van supermarkten als trekkers heeft een negatief effect op het functioneren van de in ontwikkeling zijnde winkelgebieden in Wittevrouwenveld en Amby. De knelpunten per centrum wisselen, maar hebben veelal betrekking op de ruimtelijke structuur, de beperkte schaal van de supermarkten, uitstraling en parkeren. Buurtsteunpunten Het perspectief voor de buurtsteunpunten is landelijk gezien vaak weinig rooskleurig. Steeds meer buurtsteunpunten maken een transformatieproces door. De buurtsteunpunten in Maastricht, te weten Glacisweg-Villapark-St. Pieter, Nazareth, Malpertuis, Pottenberg en Volksplein-Mariaberg, kennen alle een onvolledig aanbod en functioneren veelal matig. Verplaatsing van Aldi van het Volksplein naar het winkelcentrum in Malberg betekent een (verdere) afname van het aanbod in Mariaberg. In Nazareth/Limmel liggen plannen voor realisatie van een supermarkt/buurtcentrum. Het toekomstperspectief dient te worden bezien in relatie tot (ontwikkelingen in) andere winkelgebieden. Bijzondere concentraties Een viertal concentraties kan door hun specifieke ligging of aanbod niet onder één van de voorgaande categorieën worden geschaard. Het gaat om aanbod aan de Cabergerweg-Kastanjelaan (René Pans e.o.), Winkelcentrum Noorderbrug, Koopcenter Carré en Avenue Céramique. Omvang en profiel van deze concentraties zijn sterk wisselend. De Cabergerweg-Kastanjelaan heeft een PDV-profiel (wonen en doe-het-zelf). Winkelcentrum Noorderbrug heeft met supermarkt Jumbo, Media Markt, Kijkshop en Vögele Mode een onduidelijk profiel, maar wel een wijkoverstijgende functie. Met de Jan Linders beschikt Koopcenter Carré over een supermarkt. Aan de Avenue Céramique is een aantal hoogwaardige niet-dagelijkse zaken gevestigd. Tevens bevinden zich aan Plein 1992 twee supermarkten. De presentatie en uitstraling van de bijzondere concentraties is matig, vaak gedateerd, alleen Avenue Céramique kent een hoogwaardige uitstraling. Hoofdstuk 2/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 7
Solitaire supermarkten Aan de Scharnerweg (Wittevrouwenveld) en het Kardinaal van Rossumplein (Heugemerveld) zijn solitaire supermarkten gelegen. Het gaat om respectievelijk AH (met Etos en Gall&Gall) en Lidl. Door de wijkoverstijgende functie beïnvloeden de supermarkten het functioneren van buurt- en wijkwinkelcentra in de omgeving. Kernen Borgharen en Itteren De kernen Borgharen en Itteren kennen een beperkt aanbod. In beide kernen is een kleinschalige supermarkt (Troefmarkt) aanwezig en enig aanvullend aanbod. Het beperkte draagvlak in kleinere kernen als deze is een algemeen probleem. Verspreide bewinkeling Van de totale detailhandel in Maastricht is ruim 50.000 m² wvo gelegen buiten de eerdergenoemde concentratiegebieden. Dat is (ten opzichte van andere plaatsen) veel. Voor ongeveer de helft betreft het aanbod op bedrijventerreinen, veelal het gebruikelijke aanbod aan automaterialen, bouwmaterialen, haarden/kachels, e.d.. Verder gaat het echter ook om aanbod dat zich vaak in een cluster van perifere branches bevindt, zoals aanbod in de branche wonen, bouwmarkten en tuincentra. Een dergelijk perifeer cluster ontbreekt op dit moment in Maastricht. 2.3 Draagvlak en functioneren Lokale, regionale en bovenregionale bezoekers Het draagvlak voor de detailhandel in de gemeente Maastricht bestaat primair uit de inwoners van de gemeente en direct omliggende regio. Door omvang en kwaliteiten reikt het verzorgingsbereik van de Maastrichtse binnenstad echter veel verder. De binnenstad weet consumenten aan te trekken uit (heel) Nederland alsmede uit België en Duitsland. Naar de toekomst toe zal volgens gemeentelijke prognoses sprake zijn van een beperkte daling van het inwonertal van Maastricht naar ca. 120.000 inwoners in 2010. Ook elders in Limburg hebben gemeenten te maken met een teruggang van het inwonertal. Binding van lokale consument De koopkrachtbinding van de inwoners van Maastricht op het eigen winkelapparaat ligt met 95% in de dagelijkse sector redelijk op peil, maar is wel gedaald. Afvloeiing vindt vooral plaats naar Rothem (vanuit Amby). In de niet-dagelijkse sector ligt de binding met 90% net iets hoger dan in andere gemeenten (88%). De verschillende onderliggende branches laten echter een sterk wisselend beeld zien. Vanwege het ontbreken van een clustering van winkels in de branche wonen en een zeer sterke concurrentie in de vorm van de Woonboulevard Heerlen vloeit veel koopkracht in deze branche af naar elders. In andere branches ligt de binding op een relatief voldoende tot goed niveau. Naast de Woonboulevard in Heerlen zijn Heerlen-centrum en Meerssen in Nederland, Hasselt in België en Aken in Duitsland concurrenten. 8 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 2
Toevloeiing van omzet van elders De binnenstad van Maastricht oefent een grote aantrekkingskracht uit op bezoekers van elders. Voor 2006 is op basis van de Toerisme Index Maastricht 1 de volgende schatting gemaakt van de bezoekers aan de binnenstad van Maastricht: Normaal bezoek 10,1 miljoen Toeristisch bezoek 6,5 miljoen Zakelijk toeristisch bezoek 0,5 miljoen Evenementen bezoek 1,4 miljoen Spanning op structuur Als we kijken naar de planvolumes en de benaderde marktruimte (zie hoofdstuk 3) dan ontstaat spanning op de detailhandel(structuur) in Maastricht. De globale volumes op basis van de plannen en initiatieven overschrijden ruimschoots de berekende marktruimte. Voor de visie en het daarop volgend beleid betekent dit dat ook werkelijk keuzen gemaakt dienen te worden. In totaal gaat het hierbij dus om 18,5 miljoen bezoekers op jaarbasis. Andere bronnen 2 geven aan dat circa twee derde van de bezoekers uit Nederland komt. De sterke positie van Maastricht als winkelstad blijkt ook uit de monitor Grenzeloos Winkelen 2007. De binnenstad van Maastricht is het populairste winkelgebied in Limburg en omliggende grensgebieden. Vooral Belgen weten de binnenstad te waarderen. Dat geldt trouwens ook voor stadsdeelcentrum Brusselse Poort. Detailhandel functioneert goed Confrontatie van aanbod en vraag (draagvlak, bestedingen, koopstromen) levert inzicht in het economisch functioneren van de detailhandel. De detailhandel in Maastricht blijkt bovengemiddeld te functioneren. Per winkel en winkelgebied zijn er wel (grote) verschillen. 1 2 TIM 2006, OWP Research, juni 2007 Stadvisie 2030 Maastricht Mosaïek Hoofdstuk 2/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 9
10 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 2
3. AMBITIES EN MARKTMOGELIJKHEDEN De in dit hoofdstuk te formuleren ambities voor de Maastrichtse detailhandel zijn gebaseerd op uitgebreide onderliggende analyses, ervaringen vanuit het vigerend beleid, de verschillende beleidsdocumenten en plannen en initiatieven. Discussies met de begeleidingscommissie en gesprekken met de gemeente hebben de ambities mede verder vormgegeven. 3.1 Aanknopingspunten vanuit beleid De detailhandelsnota heeft uiteraard veel raakvlakken met andere vigerende beleidsvelden. In deze paragraaf zal een overzicht worden gegeven van de belangrijkste aanknopingspunten uit andere beleidsstukken die zijn gebruikt als input voor het opstellen van de visie op de hoofdstructuur. Op deze wijze is op zoek gegaan naar de benodigde integraliteit voor de visie. Vigerend detailhandelsbeleid en visie op de voorzieningenstructuur Het huidige detailhandelsbeleid stamt uit 2000. Belangrijke punten uit de detailhandelsnota Gemeente Maastricht, april 2000 waren: versterking van de binnenstad (o.a. Mosae Forum); onderzoek naar een pure GDV-locatie, aanwijzing van een PDVlocatie; het versterken van de structuur op stadsdeel-, wijk- en buurtniveau (o.a. versterken Brusselse Poort en Heer). Met name het eerste onderdeel het versterken van de binnenstad is met voortvarendheid ten uitvoer gebracht sinds 2000. Dit geldt niet voor het onderdelen PDV en GDV, deze vraagstelling is nog steeds actueel. Op het niveau van het versterken van de structuur op stadsdeel-, wijk- en buurtniveau zijn eveneens veel ontwikkelingen in gang gezet de afgelopen jaren (zie bijvoorbeeld BOP Malberg, Buurtaanpak Caberg-Malpertuis, Raamplan Wittevrouwenveld, Wijkactieplan Maastricht Noordoost). Voor de wijk- en buurtvoorzieningen is het beleid van de gemeente Maastricht erop gericht om de diverse (basis-)voorzieningen zoveel mogelijk te concentreren. Hierbij gaat het niet alleen om winkelvoorzieningen maar ook om aanvullende voorzieningen zoals onderwijs (Brede School), maatschappelijke voorzieningen (gemeenschapshuis), medische voorzieningen en dienstverlening. In de detailhandelsnota zal op dit beleid voortgeborduurd worden. Stadsvisie 2030 In de Stadsvisie 2030 Maastricht Mosaïek, vastgesteld op 31 mei 2005, is de ambitie uitgesproken Maastricht verder te ontwikkelen tot een vitale en creatieve stad. Relevant voor het detailhandelsbeleid zijn de volgende speerpunten: realisatie en behoud van een brede economische structuur met versterking van de positie van de vrijetijdseconomie; behoud van een sterk imago als bezoekstad, culinaire, culturele en historische stad, een tikkeltje buitenlands en gastvrij; versterking van de economische infrastructurele voorzieningen. Hoofdstuk 3/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 11
12 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 3
Maastricht wordt geroemd om het detailhandelsaanbod en trekt zo een groot aantal bezoekers. Het wordt belangrijk geacht dit beeld vast te houden en te blijven investeren in de positieve beeldvorming van Maastricht als stad met internationale allure. Nota Economische Speerpunten 2015 De Nota Economische Speerpunten 2015, vastgesteld op 22 maart 2005, vormt de economische vertaling van de Stadsvisie 2030 naar de middellange en lange termijn. Concreet wordt hierin over vrijetijdseconomie (waarbinnen winkelen een belangrijk element is) het volgende toekomstbeeld geschetst: Ook in de toekomst zal Maastricht een stad zijn zonder specifieke bezoekersaantrekkende highlights. Maar wel een stad met een aantal unique selling points op het gebied van imago, gastvrijheid en cultuur. Maastricht is en blijft een stad met een unieke Europese uitstraling, historie, kwaliteit en eigenheid. Dit maakt Maastricht anders dan andere steden. Juist hierin ligt de kracht. Hoewel zeer ambitieus moet Maastricht in 2015 nog meer dan nu een moderne toeristenstad zijn in een eigentijdse cultuur-historische setting. Tegelijkertijd en in samenhang hiermee ligt er een belangrijke opgave ook de vrijetijdsbesteding van de stadsbewoner en de bewoners van de regio te faciliteren. Structuur en Mobiliteitsbeeld In het Structuur- en Mobiliteitsbeeld, vastgesteld op 27 februari 2007, worden de hoofdlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad geformuleerd. Maastricht staat voor een enorme opgave ten aanzien van het bereikbaar (en leefbaar) houden van de stad. Relevant zijn de volgende projecten. De binnenstad is en blijft hét visitekaartje van Maastricht en is zeer belangrijk voor het profiel van bezoekstad. Door het vergroten van de binnenstad wordt dit toeristische profiel versterkt. Projecten als Belvédère, Bassin, Boschstraat en Tapijnkazerne versterken de binnenstad. De bereikbaarheid van de binnenstad en Belvédère zal kunnen verbeteren door diverse infrastructurele maatregelen (verruiming Noorderbrugtracé, mogelijke tweede oeververbinding aan de noordzijde van stad, wellicht een westelijke randweg). Ook wordt ingezet op flankerend beleid (lightrail verbindingen, optimaliseren mogelijkheden langzaam verkeer, differentiatie parkeerbeleid met P&W terreinen). Gelet op het feit dat de Maaskruisingen het kritische punt blijven in de verkeersafwikkeling wordt voorgesteld nieuwe autogerelateerde, intensieve en meer grootschalige ontwikkelingen in principe op de oostoever te realiseren. Met name rond het Noorderbrugtracé worden potenties gezien voor grootschalige ontwikkelingen die qua schaal niet passen in de kleinschalige binnenstad, complementair zijn aan de voorzieningen in de binnenstad, een goede autobereikbaarheid vereisen en het stedelijke profiel van Maastricht versterken. Door de ondertunneling transformeert de A2 tot een stedelijke boulevard. De omliggende buurten zullen hiervan profiteren. Wyckerpoort en Wittevrouwenveld kunnen zich ontwikkelen tot aantrekkelijkere centrumrandmilieus. Hoofdstuk 3/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 13
Het zal duidelijk zijn hoe meer bezoekers de Maastrichtse binnenstad uiteindelijk trekt, hoe groter de druk zal zijn de stedelijke infrastructuur. De verschillen in bereikbaarheidsprofiel van de westoever en de oostoever rond de Maas zijn daarbij helder. Bij de uitwerking van de detailhandelsnota, zal hier bij de locatiekeuzes voor ontwikkelingen terdege rekening mee worden gehouden. Inkadering ontwikkelingen in regionaal verband In regionaal verband is in het verleden gekeken hoe de drie stedelijke gebieden in Zuid-Limburg (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen) zich het beste kunnen profileren ten opzichte van elkaar op een dusdanige wijze dat er sprake is van onderlinge synergie. In dit kader hebben de Provincie Limburg en de Tripool-gemeenten opdracht gegeven voor het project Branding Zuid-Limburg. Het project moet in beeld brengen op welke wijze Zuid-Limburg in heel Europa het beste op de kaart kan worden gezet. Hierbij speelt de onderlinge profilering van de Tripool-gemeenten ook een rol. In het voorjaar 2008 zullen er vanuit het project voorstellen worden ingebracht. Horecanota 2007 Horeca en detailhandel zijn sectoren die steeds sterker met elkaar samenhangen. In de in de analysenota beschreven trends en ontwikkelingen wordt dit nog eens nadrukkelijk bevestigd vanuit de beleving van de consument. Het is derhalve gewenst om ook hier te komen tot beleidsmatige afstemming. De afstemming heeft ook plaatsgevonden bij de totstandkoming van de Horecanota 2007. Hierbij is ingespeeld op de trend van winkelondersteunende horeca waarbij er steeds vaker een mengvorm ontstaat van horeca en detailhandel. Ook in Maastricht is dit vooral in de binnenstad zichtbaar (voorbeelden zijn Mosae Gusto, boekhandel Selexyz), maar ook op stadsdeelniveau. Het gaat steeds meer om de multifunctionaliteit van winkelgebieden. Deze lijn zal ook worden doorgezet in de detailhandelsnota. In de Horecanota 2007 is de mogelijkheid opgenomen om binnen bepaalde grenzen rechtstreeks horecaactiviteiten in winkels te realiseren mits deze ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit (detailhandel). Dit sluit goed aan op de huidige dynamiek in de detailhandel. Overigens is besloten om gedurende één jaar een pilot te houden met het loslaten van de maximale oppervlakte van winkelgebonden horeca. Relatie met Raamplan Wittevrouwenveld In september 2003 heeft de gemeenteraad het Raamplan Wittevrouwenveld vastgesteld. Hierin is de realisatie van buurtwinkelcentrum Voltaplein opgenomen ter concentratie van winkels in de buurten Wittevrouwenveld en Wyckerpoort in een totale omvang tot circa 4.000 m² bvo. De leegkomende ruimten in de Frankenstraat zullen worden herontwikkeld tot bijvoorbeeld huisvesting voor starters en atelierruimten. Ter uitvoering van dit Raadsbesluit hebben de gemeente Maastricht en Servatius in juni 2006 de Realiseringsovereenkomst Wittevrouwenveld getekend, waarin het gezamenlijk project als volgt is omschreven: Het verplaatsen van winkeliers uit de Frankenstraat/Old Hickoryplein naar het Voltaplein, het uitbouwen en versterken met nieuwe vestigingen in een juiste brancheringsmix van het buurtwinkelcentrum en het aanpassen van de infrastructuur inclusief parkeren. 14 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 3
Verder wordt voor de Frankenstraat een herinrichtingsplan opgesteld gericht op een nieuw perspectief voor de functies ondernemen en wonen. Bij de vaststelling van deze detailhandelsnota heeft de Gemeenteraad besloten om de Frankenstraat zoveel als mogelijk, via een actieve sturing, te ontwikkelen naar woon-werk-winkelstraat. Voor de verdere uitwerking van de toekomstige functie van de Frankenstraat zie de tekst in hoofdstuk 4.4.. Ruimte rond de A2 In het document Ruimte rond de A2 heeft de Gemeenteraad op 26 april 2005 bepaald dat de Stadsboulevard A2 de ruggengraat zal gaan vormen voor het oostelijk Stadsdeel en zal gaan functioneren als een bindend element voor de aanliggende buurten. De barrièrewerking tussen Geusselt en Europaplein moet bijvoorbeeld worden opgeheven. Het wordt van belang geacht dat direct aan de toekomstige Stadsboulevard functies worden gesitueerd die levendigheid met zich meebrengen. In de zone globaal gelegen tussen de Voltastraat en het Koningsplein is ruimte voor voorzieningen voor het oostelijk stadsdeel. Het geplande buurtwinkelcentrum aan de Voltastraat vormt daarvoor een eerste aanzet. Dit zou op termijn kunnen doorgroeien tot een centrum met een prominente ligging aan (weerszijden van) de nieuwe Stadsboulevard. Het gaat dan om bijvoorbeeld winkels, onderwijs en baliefuncties gecombineerd met woon- en werkfuncties. Detailhandel is mogelijk in aanvulling op het bestaande winkelcentrum Heer. Op het voormalige Essentterrein is een buurtpark gepland, met school, kerk en buurthuis. De ontwikkelingen rond beide stadsentrees mogen geen concurrentie vormen voor het functioneren van dit centrumgebied. Ambitiedocument Projectbureau A2 In het Ambitiedocument van het Projectbureau A2 Maastricht (onderdeel van het aanbestedingsdossier) uit april 2007 is de beoogde ontwikkeling van de Stadsboulevard A2 verder uitgewerkt. Voor commerciële functies is programmatisch ruimte tot 30.000 m² bvo. Er zijn geen beperkingen voor voorzieningen en andere bijzondere functies. Voor winkels is slechts ruimte als het gaat om (gewenste) verplaatsing van bestaande winkels of winkels die complementair zijn ten opzichte van het huidige winkelaanbod in de buurt, stad of regio. Voor bedrijven (in de lagere milieucategorieën) zijn programmatisch geen beperkingen. De Stadsboulevard moet een herkenbaar profiel en inrichting krijgen, waarbij verblijfskwaliteit, oversteekbaarheid en uitstraling wezenlijk zijn. Dit stelt eisen aan de inrichting en verkeersbelasting van deze lokale ontsluitingsweg. Gestreefd wordt naar een belasting, die beduidend lager ligt dan 20.000 motorvoertuigen per etmaal. Tussen de Voltastraat en de Frankenstraat is sprake van een meer open bebouwingsbeeld. Hier bevindt zich het centrumgebied met bijzondere bebouwing, een autovrij maaiveld en voorzieningen: het hart van de buurt. Voor dit gebied ligt er een gezamenlijke visie, waarbij op de plaats van het voormalige KPN-gebouw invulling wordt gegeven aan centrumfuncties, winkels, wonen en kantoren en een relatie wordt gelegd met de nieuwe verbinding over de sporen richting binnenstad. Hoofdstuk 3/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 15
Volgens deze visie moet de levendige sfeer van het in aanbouw zijnde winkelcentrum Voltstraat oversteken naar de overzijde, de Prof. Cobbenhagenstraat, zodat er een centrum ontstaat aan weerszijden van de A2. In de samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar van het voormalige KPN-gebouw is vastgelegd dat de winkels en voorzieningen die in het gebouw gerealiseerd worden, uitsluitend additioneel en niet concurrerend mogen zijn met de nieuwe winkels aan het Voltaplein. Wijkactieplan Maastricht Noordoost In het Wijkactieplan Maastricht Noordoost zijn de genoemde uitgangspunten voor Wittevrouwenveld en het A2-project overgenomen. Daarnaast heeft het genoemde WAP, dat nog uitgewerkt zal worden, betrekking op de buurten Limmel en Nazareth. Hierbij komen ook de plannen van Woonpunt om een supermarkt in Nazareth te realiseren terug. Voorzieningen rond Stadsas A2 vragen diepere afweging De beleidsinformatie over de ontwikkeling rond de Stadsas A2 zal als belangrijke input bij de detailhandelsnota worden meegenomen. Het in aanbouw zijnde winkelcentrum in Wittevrouwenveld vormt daarbij uiteraard een hard gegeven. De verdere ontwikkeling van het centrum en de aanvulling met ca. 30.000 m² bvo commerciele functies langs de Stadsas zullen nadrukkelijk in de verdere keuzen en afwegingen worden betrokken. Relatie met buurtaanpak Caberg-Malpertuis In december 2005 is de Buurtaanpak Caberg-Malpertuis door de gemeenteraad vastgesteld. Onderdeel van deze buurtaanpak is realisering van een basisniveau op het gebied van voorzieningen. Dit zal onder andere geschieden door middel van een nieuw (vervangend) wijkcentrum in het centrale projectgebied Groene Wig voor reguliere buurtgerichte activiteiten in Caberg en Malpertuis. Voorlopig is het basisprogramma uitgangspunt voor verdere uitwerking van de projecten. Daarbij wordt in planologische zin ruimte geboden voor een eventuele uitbreiding met een pluspakket (= brede school) voor het geval het stedelijk (onderwijshuisvestings)beleid dat binnen enkele jaren na besluitvorming over de buurtaanpak (uiterlijk 2009) alsnog wenselijk en mogelijk maakt. In dat geval zou de school op de huidige locatie in Caberg verdwijnen, waarbij de vrijkomende ruimte kan worden gebruikt voor uitbreiding van de huidige supermarkt. Daarnaast wordt in de Buurtaanpak Caberg-Malpertuis ook aandacht besteed aan het winkelcentrum van Malpertuis. Het perspectief op de langere termijn voor de winkelvoorzieningen in Malpertuis is in dat kader gekwalificeerd als matig tot slecht. De ondernemers zelf zijn van mening dat zij op basis van kwaliteit, service en nabijheid met perspectief naar de toekomst kunnen blijven kijken. Besloten is om de winkelfunctie tot 2015 in stand te houden en leegstand wordt getracht te voorkomen. Na 2015 wordt opnieuw gekeken naar de positionering. In verband met de leefbaarheid is geconstateerd dat een klein boodschappencentrum nodig blijft. De toekomstige positionering van de winkelvoorzieningen in Caberg en Malpertuis komt aan de orde bij de verdere uitwerking van het detailhandelsbeleid. 16 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 3
3.2 Aanknopingspunten vanuit de structuur Geredeneerd vanuit een detailhandelsstructuur met perspectiefrijke winkelconcentraties gelden in de visie van BRO de volgende uitgangspunten. Koopgedrag als leidraad voor de positionering van winkelgebieden Vroeger bepaalden vooral ligging, omvang en verzorgingsgebied de typering van winkelgebieden. Tegenwoordig is de complementariteit en daarmee de functionele invulling veel meer gekoppeld aan het koopgedrag van de consument. Globaal zijn daarbij de volgende winkelgebieden te onderscheiden: Boodschappencentra (met de nadruk op o.a. levensmiddelen, persoonlijke verzorging, bloemen, dierenbenodigdheden). Recreatieve winkelcentra (modische branches, juwelier en optiek, huishoudelijke en luxe artikelen, sport en spel, hobby en media). Centra voor laagfrequente en doelgerichte aankopen (wonen, bruin- en witgoed, doe-het-zelf, auto en fietsen). Door aan te sluiten bij het koopgedrag kunnen gebieden zich duidelijk profileren. Ruimtelijke concentratie van winkelvoorzieningen Bij concentratie c.q. clustering van winkels ontstaat een meerwaarde voor ondernemers en consumenten. Daarnaast draagt concentratie bij aan het beperken van het aantal verkeersbewegingen. Nieuwe ontwikkelingen dienen daarom zoveel mogelijk plaats te vinden binnen de aangewezen concentratiegebieden. Ontwikkelingen daarbuiten worden alleen toegestaan, wanneer deze aantoonbare meerwaarde opleveren voor de structuur c.q. het voorzieningenniveau van de stad. In Maastricht biedt met name clustering van het nu sterk verspreid gelegen perifere en grootschalige aanbod prima kansen. Complementariteit en onderscheidend vermogen Het streven is om te komen tot een heldere en evenwichtige voorzieningenstructuur, waarbij de verschillende winkelgebieden elkaar aanvullen en ieder een eigen taak binnen de structuur vervult. Kwaliteit boven kwantiteit Kiezen voor een kwalitatief goede verzorgingsstructuur betekent ook het opheffen van knelpunten in de bestaande structuur en het voldoen aan de randvoorwaarden van goede winkelgebieden. Beperkte distributieve mogelijkheden mogen daarbij in principe geen belemmering opleveren voor de aanpak van gesignaleerde knelpunten. Marktruimte en dynamiek moeten in eerste instantie worden ingezet om gewenste her- of doorontwikkeling van winkelgebieden op gang te brengen. Het versterken van de kwaliteit van concentraties en de invulling daarvan gaan in dat geval voor distributieve mogelijkheden. Wel dient er sprake te blijven van een goede afweging ten opzichte van andere centra in de structuur. Daarnaast is het van belang dat bij eventuele verplaatsingen, de achterblijvende, slechte locaties ook daadwerkelijk uit de markt worden genomen. Ruimte bieden voor dynamiek De dynamiek in de detailhandel is zeer groot. Om in te kunnen blijven spelen op de wensen van zowel de markt als de consument is het van belang om op een verantwoorde wijze open te staan voor en in te spelen op de dynamiek. Schaalvergroting op de juiste plek faciliteren. Met het oog op een goede concurrentiepositie is het belangrijk dat Maastricht blijvend inspeelt op de trend naar schaalvergroting in de detailhandel. Ondanks projecten als Entre Deux en Mosae Forum blijft het Maastrichtse aanbod naar schaal bezien nog steeds kleiner dan gemiddeld. Een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de grootste winkels in de verzorgingsstructuur is noodzakelijk. Hierbij vormen aspecten als branche en bezoekersintensiteit belangrijke afwegingscriteria. Hoofdstuk 3/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 17
3.3 Ambities Op hoofdlijnen zijn de ambities de volgende: Het bieden van een in kwalitatief en kwantitatief opzicht zo compleet en gevarieerd mogelijk pakket van winkels en aanverwante publieksgerichte voorzieningen voor de inwoners van de gemeente Maastricht en consumenten van elders. Hierbinnen is vooral de pluriformiteit en uniciteit van belang. De nadruk moet liggen op vernieuwing en vergroting van de keuzemogelijkheden voor de consument en niet op veel meer van hetzelfde. Het benutten van de kansen ten aanzien van de concurrentiepositie van Maastricht, gericht zowel op het versterken van de lokale verzorgingsfunctie als de (boven-)regionale aantrekkingskracht van het voorzieningenapparaat. Er moet hierbij ruimte zijn voor dynamiek en vernieuwing, met behoud van bestaande kwaliteiten in de structuur. Het streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende winkelgebieden. Waar mogelijk moet de synergie tussen centra worden opgezocht. Het versterken van het ondernemingsklimaat in de gemeente en het bieden van ruimte aan ondernemersinitiatieven om zo in te spelen op de dynamiek in de detailhandel. 3.4 Marktmogelijkheden Mogelijkheden voor versterking aanwezig Met het hoge ambitieniveau als uitgangspunt zijn mogelijkheden aanwezig voor vernieuwing en uitbreiding van de detailhandel in Maastricht. Deze mogelijkheden zijn in het analysedocument doorgerekend in een ambitieus scenario. In dit scenario is ook rekening gehouden met actuele bestedingscijfers in de detailhandel en met de huidige trends en ontwikkelingen in de detailhandel (zoals ook de groeiende invloed van e-commerce). Bij optimale aannames zijn er de volgende uitbreidingsmogelijkheden per sector. Tabel 3.1 Cijfermatige uitbreidingsruimte per sector tot 2015 (afgerond) in m² wvo Dagelijkse artikelen 3.700 tot 4.200 Niet-dagelijkse artikelen 45.000 tot 50.000 De uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse sector kan groter zijn, indien het gaat om grootschalige en perifere ontwikkelingen. De uitbreidingsruimte is ook doorgerekend voor de branches die met name een rol spelen bij de afwegingen voor de perifere en grootschalige detailhandel. 18 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 3
Tabel 3.2 Cijfermatige uitbreidingsruimte per sector tot 2015 (afgerond) in m² wvo Wonen 16.500 tot 24.000 Doe-het-zelf 8.700 tot 10.200 Tuincentra 7.500 tot 8.300 Bruin- en witgoed 4.700 tot 6.000 Rijwielen 1.700 tot 1.900 Sport 1.800 tot 2.300 Spel 600 tot 1.000 Met name in de branches wonen, doe-het-zelf, tuincentra en bruinen witgoed blijken ruime uitbreidingsmogelijkheden aanwezig. Dagelijkse artikelensector: accent op structuurversterking, schaalvergroting en herstructurering Er is al sprake van diverse uitgevoerde en in uitvoering/ voorbereiding zijnde (harde) initiatieven voor de versterking van de dagelijkse artikelensector: Opening Mosae Gusto; Vestiging supermarkt Wittevrouwenveld; Vestiging supermarkt Amby; Schaalvergroting Jumbo en verplaatsing Aldi Malberg; Schaalvergroting Plus-supermarkt de Beente. Deze harde initiatieven nemen tezamen reeds de berekende marktruimte in de dagelijkse artikelensector in beslag. Hier komen nog de diverse andere initiatieven (grootschalige supermarkt, Brusselse Poort, Heer, Nazareth, Boschpoort, Caberg) bij. Het zal duidelijk zijn dat op grond van de vele initiatieven de gemiddelde omzet per m² wvo in dagelijkse artikelensector zal gaan dalen tot onder het landelijk gemiddelde. In de visie van BRO dient bij de toetsing en honorering van de planinitiatieven het aspect structuurversterking een belangrijke rol te spelen. Het gaat dan vooral om schaalvergroting en herpositionering (inclusief wellicht formulewijziging), herstructurering van gevestigd aanbod. Met het toevoegen van nieuwe supermarkten moet terughoudend worden omgegaan, daarvoor ontbreekt de marktruimte. Niet-dagelijkse sector: selectief omgaan met marktruimte In de niet-dagelijkse artikelensector is het van belang om selectief om te gaan met de berekende marktruimte. Structuurversterking (en de daarbij horende planontwikkeling) speelt immers op alle niveaus in de verzorgingsstructuur. Het is dan ook van belang om hiervoor op alle niveaus distributieve ruimte te reserveren. De meeste ruimte zit op het vlak van de perifere en grootschalige detailhandel. 3.5 De belangrijkste dilemma s Planvolumes overschrijden marktmogelijkheden In de gemeente Maastricht spelen ongekend veel plannen en initiatieven op detailhandelsgebied. In het analysedocument is een uitgebreid overzicht gegeven van de harde en zachte plannen. Hoofdstuk 3/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 19
Volgens raming van BRO is sprake van een planvolume (hard en zacht) van ca. 105.000 tot 125.000 m² bvo. 3 Deze volumes zijn niet gecorrigeerd voor eventuele verplaatsers. Indien dit aan de orde is en de achterblijvende locatie uit de markt wordt genomen, zal de netto-toevoeging uiteindelijk lager uitvallen. Ter illustratie: in de gemeente Maastricht is op dit moment ca. 280.000 m² bvo (ca. 223.800 m² wvo) aan detailhandel aanwezig. De aangegeven planvolumes overschrijden de marktpotenties in sterke mate. Dilemma 1: Grote en concurrerende volumes in de programma s voor de Stadsas A2 en Belvédère De grootste planvolumes komen naar boven uit de volgende projecten en programma s: Belvédère: 30.000 m² bvo detailhandel op de locatie Sphinx. Het beoogde programma kent een accent op grootschaligheid met ICT, lifestyle, trendy en vernieuwing als dragende thema s. Verplaatsers spelen een belangrijke rol. Belvédère: 20.000 à 30.000 m² bvo perifere detailhandel (PDV) in het gebied, in te vullen via het grotendeels hervestigen van bestaande perifere detailhandel. Stadsas A2: 30.000 m² bvo aan commerciële voorzieningen. Het dient hierbij te gaan om verplaatsing van bestaande winkels of winkels die complementair zijn ten opzichte van het huidige winkelaanbod in de buurt, stad of regio. Uit een eerste analyse van BRO blijkt dat met name de programma s voor de Stadsas en voor de Sphinx-locatie in Belvédère voor de ko- mende (vijf) jaren direct met elkaar concurreren. In het ideaalbeeld gaat het in hoofdzaak om dezelfde verplaatsers en grootschalige formules. Dilemma 2: Wat is de beste locatie voor een geconcentreerde PDVontwikkeling? In de vorige detailhandelsnota is al een onderzoek aangekondigd naar de aanwijzing van een PDV-locatie. In de voorlopige planinitiatieven is gedacht aan een nieuwe geconcentreerde PDV-locatie in het gebied Belvédère. In het kader van het Structuur- en Mobiliteitsbeeld wordt aangegeven dat de westoever van de Maas zich beter leent voor binnenstadsgerelateerde ontwikkelingen, terwijl op de oostoever ruimte is voor grootschaligere ontwikkelingen zoals PDV. Hierbij wordt ook gekeken naar het gebied Noorderbrugtracé. Moet een nieuwe geconcentreerde PDV-ontwikkeling nu landen op west- of de oostoever van de Maas, of zijn er nog andere locaties geschikt? Dilemma 3: Wijzigende concurrentieverhoudingen op buurt- en wijkniveau De vele (harde) plannen en initiatieven op met name buurt- en wijkniveau zorgen en zullen zorgen voor veranderende concurrentieverhoudingen: In Maastricht Oost zullen de winkelconcentraties in Amby en Wittevrouwenveld hun positie de komende periode duidelijk versterken. De verwachting is dat met name winkelcentrum Heer hierdoor een deel van de bovenwijkse functie zal gaan verliezen. 3 Raming BRO op basis van informatie van gemeente en diverse marktpartijen. Zie het analyserapport voor een overzicht van plannen en initiatieven. 20 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 3
In Maastricht West zal vooral winkelcentrum Malberg zijn positie op korte termijn versterken. Op de langere termijn is dit ook voorzien voor het Stadsdeelcentrum Brusselse Poort. De overige buurtcentra en buursteunpunten zullen hierdoor (nog) meer concurrentie gaan ondervinden in het eigen verzorgingsgebied. De vraag is of en indien ja, op welke wijze de verschillende buurten wijkcentra de kans dienen te krijgen om te reageren op de groeiende concurrentie in de directe omgeving. Deze vraag wringt des te meer daar er eigenlijk nauwelijks ruimte is te berekenen voor uitbreidingen in met name de dagelijkse artikelensector. Uiteraard zal hierop worden teruggekomen. Dilemma 4: Moet/kan winkelcentrum Wittevrouwenveld doorgroeien tot het belangrijkste centrum in Maastricht Oost? In Maastricht West is de positie van de Brusselse Poort onbetwist als sterk stadsdeelcentrum. Tegen de achtergrond van de toekomstige ontwikkelingen rondom de Stadsas A2 reiken de ambities voor de omgeving van het winkelcentrum Wittevrouwenveld inmiddels verder dan het aanvankelijk voorziene buurtwinkelcentrum. Zijn er kansen/mogelijkheden om winkelcentrum Wittevrouwenveld uit te laten groeien een volwaardig centrum voor Stadsdeel Oost en kan dit in samenhang met vooral de positie van winkelcentrum Heer? Maastricht en in Nederland leert hoe hardnekkig deze problematiek kan zijn. Keuzen wenselijk en noodzakelijk Gelet op de discrepantie tussen marktmogelijkheden en planvolumes en daaraan gekoppelde dilemma s is het wenselijk en noodzakelijk om (juiste) keuzen binnen de toekomstige detailhandelsstructuur van Maastricht te maken. De keuzen dienen gebaseerd te zijn op een mix van kwantitatieve en kwalitatieve argumenten. Hierbij speelt vooral het aspect structuurversterking een belangrijke rol. Het gaat dan met name om schaalvergroting, herpositionering (inclusief wellicht formulewijziging) en herstructurering van gevestigd aanbod. Het streven moet er daarbij ook op gericht zijn om slechte locaties uit de markt te nemen. Dilemma 5: Hoe kan de omvangrijke verspreide bewinkeling daadwerkelijk worden teruggebracht? In veel planinitiatieven wordt gebouwd op verplaatsers. Vaak ook nog dezelfde. Echter nergens zijn/worden garanties afgegeven voor de afbouw van de te verlaten detailhandelslocatie. De praktijk in Hoofdstuk 3/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 21
22 Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 / Hoofdstuk 3
4. STRUCTUUR OP HOOFDLIJNEN 4.1 Inleiding Aan de hand van de eerste geschetste ambities en marktmogelijkheden zullen in dit hoofdstuk de visie op en de kaders voor de toekomstige hoofdstructuur in de detailhandel worden geformuleerd. Bij het bepalen van de hoofdstructuur is nadrukkelijk rekening gehouden met: De historisch opgebouwde voorzieningenstructuur in Maastricht en de continuïteit in het detailhandelsbeleid vanuit de detailhandelsnota 2000. Het, bij voorkeur, in stand houden van een fijnmazige, maar wel perspectiefrijke voorzieningenstructuur op buurt- en wijkniveau. Een aantal recente investeringen (Amby, Wittevrouwenveld, De Beente, Malberg) spelen hier ook nadrukkelijk op in. Het is van belang om juist de kwaliteit van het voorzieningenniveau in stand te houden. Het maken van heldere keuzen ten aanzien van vooral de ontwikkelingen in de perifere en grootschalige detailhandel. Kwantitatieve maar vooral ook kwalitatieve argumenten. Bestaande en perspectiefrijke winkelvoorzieningen op goede locaties moeten ook de kans krijgen om zich te kwalitatief te versterken om op deze wijze opgewassen te zijn tegen de concurrentie in de omgeving. De kwantitatieve discussies (over de m² wvo) mogen niet alleen leidend zijn in de uiteindelijk te maken keuzen. Zo zit er bijvoorbeeld veel spanning op het functioneren van de buurt-, wijk en stadsdeelvoorzieningen in Maastricht. Door versterking van de perspectiefrijke winkelconcentraties moet ook naar de toekomst toe rekening gehouden worden met een forse druk op het functioneren van de winkelcentra aan de onderkant van de hiërarchie. Het gaat dan vooral om de buurtsteunpunten en buurtwinkelcentra met een beperkte omvang en potentieel. Dat is voor BRO echter geen reden om de perspectiefrijke winkelgebieden op slot te zetten. Het blijvend op peil houden van deze winkelgebieden is noodzakelijk om deze concentraties het benodigde toekomstperspectief te kunnen blijven garanderen. Voor de verschillende niveaus in de Maastrichtse detailhandelsstructuur zullen de kaders en de hoofdrichtingen nu worden uitgeschreven. 4.2 De binnenstad Uitgangspunten In de verdere functionele ontwikkeling van de binnenstad (inclusief Wyck) staan de volgende belangrijke uitgangspunten centraal: De binnenstad van Maastricht heeft de afgelopen periode, mede door de ontwikkeling van de twee grootschalige projecten Mosae Forum en Entre Deux, een geweldige kwalitatieve slag gemaakt. De komende jaren zullen nodig zijn om de winkelstructuur opnieuw in evenwicht te brengen. Op dit moment zijn er immers signalen dat de bezoekersaantallen over de gehele binnenstad onvoldoende zijn gestegen en dat de structuur aan Hoofdstuk 4/ Vastgestelde Detailhandelsnota 2008 23