Deel III: Beschouwing 25 april 2013 afdeling Ruimtelijke en Economisch Beleid afdeling Grondzaken
Inhoud 1 Inleiding en doel van de verkenning... 2 2 Woonvisie 2012, een jaar later... 3 2.1 Analyse...3 2.1.1 Nieuwbouw...3 2.1.2 Bestaande woningvoorraad...5 2.1.3 Stimulerende maatregelen Woonvisie...5 2.1.4 Overige stimulerende maatregelen...7 2.1.5 Betrokkenheid en samenwerking marktpartijen...8 2.2 Conclusies en blik op de toekomst...9 3 Economische ontwikkelingen... 11 3.1 Actieve rol in regionale afstemming belangrijk...11 3.2 Geen aanleiding om grondprijzen verder te verlagen...11 3.3 Meer acquisitie-inspanning noodzakelijk...11 4 Ontwikkeling bouwgrond... 13 4.1 Productie woningbouw...13 4.2 Verschuiving naar goedkopere woningbouw:...14 4.3 Verschuiving naar goedkopere woningbouw 2:...15 4.4 Beperking risico s binnen de gemeentelijke grondexploitaties:...15 4.5 Ontwikkeling bedrijfsterreinen en commerciële functies...16 MPG Deel III, beschouwing 1
1 Inleiding De drie delen van het MPG hebben allen hun eigen functie. Deel I ( de projecten ) beschrijft de individuele projecten en activiteiten en verantwoord de financiële stand van zaken per project. Verwachtingen voor de toekomst zijn verwerkt in deze stand van zaken of zijn benoemd in de risicoanalyse. Deel II ( de portefeuille ) vertaalt deze individuele projectresultaten naar de betekenis voor de reserves en voorzieningen en het weerstandsvermogen. De delen I en II worden door uw raad vastgesteld en zijn feitelijk een nadere toelichting op de jaarstukken van de gemeente. Deel III geeft ruimte om in te spelen op de actualiteit. De vorm en inhoud kan daarom per jaar verschillen. In de vorige editie van het MPG (MPG 2012) werd in deel III vooral aangehaakt op de woonvisie, die in hetzelfde tijdvak bij uw raad ter behandeling voorlag. Hier werd een aantal scenario s geschetst en financieel vertaald. Daarmee is inzicht gegeven in de gevolgen van de in de woonvisie genoemde ambitie, zoals die zich binnen de projectenportefeuille voor kunnen doen. Zowel de woonvisie als het MPG (inclusief deel III) is door uw raad vastgesteld. Daarmee is in 2012 een duidelijke koers gezet voor wat het woningbouwprogramma betreft. Het thans voor u liggende deel III heeft als doel om te duiden in hoeverre we deze koers ook hebben gehouden en wat we eraan doen om op koers te blijven. Daarop zijn tal van zaken van invloed. In de komende bladzijden wordt beschouwend weergegeven wat deze ontwikkelingen zijn, welke consequenties deze hebben voor de projecten en welke lessen we daaruit trekken. Ook wordt aangegeven welke acties zijn ondernomen om de resultaten te boeken en welke acties nu worden voorbereid. Dit MPG deel III is vooral vanuit de gemaakte beleidskeuzes geschreven. Dat geld niet alleen voor het domein wonen, maar ook voor werken. Beleid voor bedrijfsterreinen heeft in de discussie minder aandacht gekregen, maar ook daarvoor is het goed om inzicht te geven in de recente ontwikkelingen. In de komende periode zullen ook deze beleidskaders verder worden verdiept. Dat maakt dit deel III tot een integraal stuk, dat u ter kennisname wordt aangeboden. Een stuk waarin vanuit de beleidsvelden wonen en werken de huidige koers wordt beschouwd, waar nodig vertaald naar concrete voorbeelden en activiteiten. MPG Deel III, beschouwing 2
2 Woonvisie 2012, een jaar later Op 31 mei 2012 is de Woonvisie Ede 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. De Woonvisie biedt een perspectief op hoe de woningbouwontwikkeling in de gemeente Ede de komende jaren moet gaan plaatsvinden. De woningmarkt is echter continu in ontwikkeling en zeer korte termijn gericht. De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Daarom is in de Woonvisie ook een aantal stimuleringsmaatregelen genoemd die beweging in de locale woningmarkt moet brengen. De Woonvisie is een lange termijn perspectief in het licht van de ambitie Ede 2025 en de verwachte demografische ontwikkelingen. Tegelijkertijd richt de Woonvisie zich juist ook sterk op de komende jaren (korte termijn stimuleringsmaatregelen), gezien de hectiek die nog steeds de woningmarkt beïnvloedt en de onvoorspelbaarheid op (middel) lange termijn. In de Woonvisie is de afspraak gemaakt dat ontwikkelingen in de woningmarkt regelmatig besproken worden met marktpartijen en dat actieve monitoring plaatsvindt. De Woonvisie Ede 2012 is nog geen jaar oud of er zijn op Rijksniveau al diverse beleidsaanpassingen gedaan. Zo is recent het Woonakkoord definitief vastgesteld. Op regionaal niveau heeft inmiddels een regionaal woningmarktonderzoek plaatsgevonden in opdracht van Regio Food Valley en zijn op locaal niveau diverse acties met marktpartijen in gang gezet. Daarnaast zien corporaties naar aanleiding van het Rijksbeleid hun investeringscapaciteit teruglopen. Woonstede heeft daarom inmiddels aangegeven na 2017 haar focus te gaan verleggen naar de bestaande voorraad. Tot en met 2017 realiseert zij nog circa 850 woningen. In de Edese Woonvisie is de ambitie gesteld gemiddeld 500 woningen per jaar te bouwen in de gemeente Ede tot en met ca 2025. Dit aantal bestaat niet alleen uit koopwoningen, maar ook uit particuliere en sociale huurwoningen. Het totale woningbouwprogramma in de gemeente Ede bestaat vanaf 2013 uit nog ruim 7.000 te realiseren woningen (gerekend op basis van start bouw ). Voor de jaren 2013 en 2014 voorzien we aanhoudend moeilijke marktomstandigheden voor zowel de bestaande als nieuw bij te bouwen woningvoorraad. Gezien deze omstandigheden lijkt het logisch om in 2013 en 2014 van een lager aantal uit te gaan dan 500. Toch zijn er ook tekenen in de locale nieuwbouwmarkt dat de productie blijft doorlopen en dat de productie in zowel 2013 als 2014 richting het ambitieniveau gaat. 2.1 Analyse Wat zien we in de praktijk gebeuren in de Edese woningmarkt pakweg een jaar ná vaststelling van de Woonvisie, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad? En welke stimuleringsmaatregelen zijn inmiddels uitgewerkt en welke resultaten zijn er te melden? 2.1.1 Nieuwbouw 2.1.1.1 Kwantitatief Allereerst is het relevant om te kijken naar hoeveel nieuwbouwwoningen er bijgebouwd zijn of in aanbouw zijn. Er is een tweetal wijzen om te kijken hoe de nieuwbouwproductie loopt: 'vooraf' (registratie aantallen start bouw ) en 'achteraf' (officiële registratie bij het CBS/ gereedmeldingen). Gereedmelding CBS Een gereedmelding bij het CBS vindt pas plaats nadat een woning technisch geschikt verklaard is voor bewoning (oftewel woningen waarvan de bouw klaar is en gereed voor bewoning). Gereedmeldingen geven een goed beeld van hoeveel woningen er daadwerkelijk zijn (bij)gebouwd en geven tevens een indicatie van de marktopnamecapaciteit (immers vrijwel alle gebouwde woningen worden bewoond). Enig nadeel van deze systematiek is dat er zich soms een vertragingseffect voordoet in registratie. Daarom dienen de de gereedmeldingscijfers meerjarig beschouwt te worden. Voor 2012 komen we uit op een fors aantal van 812 gereedgemelde woningen 1 en ca 200 woningen (voorlopig cijfer) gesloopt 2. Dit betekent netto een toevoeging van ruim 600 woningen. 1 Voor meer informatie over de woningbouwproductie in 2012 verwijzen we graag naar de Nota Woningbouwproductie 2012 die in het voorjaar van 2013 verschijnt. 2 De sloop van Bethanië is nog niet in deze sloopcijfers verdisconteerd. MPG Deel III, beschouwing 3
Dat de gemeente Ede in 2012 qua inwoneraantal is gegroeid is daarmee grotendeels te verklaren. Ede Stad levert qua gereedmeldingen in 2012 het grootst aantal woningen (ruim 600) gevolgd door Lunteren (ruim 150) en Bennekom (ca 25). Ter vergelijking: in 2010 en 2011 zijn respectievelijk 330 en 650 woningen bij het CBS gereedgemeld. In 2010 zijn 169 woningen als gesloopt bij het CBS gemeld en in 2011 202 (Uit: Nota Woningbouwproductie 2010 en Nota Woningbouwproductie 2011 ). De gemiddelde bruto woningbouwproductie (sloop niet verdisconteerd) in de afgelopen drie jaar komt uit op een kleine 600 woningen per jaar. In de periode 2011-2012 is dat gemiddelde zelfs 731 woningen per jaar. De gemiddelde netto woningbouwproductie (sloop wel verdisconteerd) in de afgelopen drie jaar komt uit op ruim 400 woningen per jaar. In de periode 2011-2012 is dat gemiddelde 530 woningen per jaar. Voor 2013 verwachten we circa 350 gereedgemelde woningen (delen Kernhem B, delen Enka, Bethanië, appartementen De Tulp, Westhoffhuis Lunteren, delen Wekerom Oost). Dit is exclusief de 300 studenteneenheden aan de Zandlaan te Ede. Deze 300 eenheden tellen mee als circa 100 appartementen. Hiermee komt het verwacht aantal gereedgemelde woningen in 2013 op circa 450 (bruto). Ook hier neemt Ede Stad het grootste deel van de woningbouwontwikkeling voor haar rekening. Start bouw Onder start bouw verstaan we de daadwerkelijke start van de bouw van de woning (fundering e.d.). 3 Voor aantallen start bouw wordt 2013 een spannend jaar. Zet de crisis door of weten marktpartijen en corporatie toch redelijke aantallen nieuwbouwwoningen te verkopen aan particulieren en institutionele beleggers? Voorzichtige schattingen komen uit op minimaal 300 woningen start bouw gemeentebreed (zoals Uitvindersbuurt, Enka, Kernhem B, Parkweg 125, Eekhoorn Lunteren). Een relatief klein deel hiervan zal op gemeentelijke gronden plaatsvinden. Vanaf 2014 loopt dit naar verwachting sterk op en gaat op meerdere gemeentelijke locaties de schop in de grond (Kazernes, Reehorsterweg, Westzoom Lunteren, Wekerom West etc.). 2.1.1.2 Kwalitatief De cijfers laten zien dat een groot deel van de in 2012 gereedgemelde woningen grondgebonden is. Rij- en hoekwoningen zijn hierbij veruit favoriet. Verder valt op dat er steeds meer woningen zich in het duurdere huursegment (huur boven de liberalisatiegrens > 681,02) bevinden. In de koopsfeer bevinden de meeste woningen zich in de betaalbare en middeldure sfeer. De vraaggestuurde markt laat zich hier duidelijk zien. Zoals ook eerder in het in 2011 opgeleverde woningbehoefteonderzoek ( Wonen in Ede 2011 ) geconstateerd is er veel behoefte aan grondgebonden woningen, met name ook in de meer betaalbare koop- en huurcategorieën. Tegelijkertijd zien we ook dat de particuliere huursector in opkomst is (huur > 681,02). Interessant is hierbij dat de markt signalen afgeeft dat Ede nog onvoldoende op de kaart staat bij institutionele beleggers om duurdere huurwoningen af te nemen. In de gemeente Ede wordt een diversiteit aan woonmilieus geboden in de nieuwbouw. Voor Ede Stad is dat het meest duidelijk te onderscheiden: Kernhem B bijvoorbeeld is een typische uitleglocatie met een jonge gezinssamenstelling. Voorzieningen in de sfeer van scholen zijn gerealiseerd; een winkelcentrum zit in de planning. Het Kazerneterrein biedt een totaal ander milieu: wonen temidden van bos en oude monumentale gebouwen nabij het station. Enka geeft daarbij een beleving van een jonge wijk dicht aan de bosrand, met behoud van industrieel erfgoed en nabij station en onderwijsvoorzieningen. We constateren dat woningzoekenden in de gemeente Ede niet over één kam te scheren zijn als het gaat om voorkeur van woonmilieu. Om die reden willen we in Ede Stad bewust diverse woonmilieus blijven aanbieden uiteraard in het tempo die past in deze tijd. Concreet betekent dat dat er ontwikkelingen blijven plaatsvinden op de diverse grote en middelgrote locaties die in het woningbouwprogramma zijn benoemd. Overigens heeft adviesbureau Companen in de begeleidende sessies met de ontwikkelende en bouwende partijen ook aangegeven dat Ede er verstandig aan doet diverse woonmilieus te blijven aanbieden. 3 Start bouw is een ander begrip dan grondlevering. Grondlevering vindt in de regel plaats (ruim) vóór het moment van start bouw. MPG Deel III, beschouwing 4
2.1.1.3 Conclusie voor 2012: Qua gereedgemelde woningen lopen we in 2012 ruim in de pas met de ambitie gesteld in de Woonvisie Ede 2012. Aan de verkoop van gemeentelijke gronden en de cijfers 'start bouw' zien we dat de markt het nog steeds moeilijk heeft. De woningen die inmiddels gerealiseerd zijn sluiten (steeds beter) aan op de behoefte van woningzoekenden, zowel in type als in prijsstelling (hoogte en huur/koop). De vraaggerichte markt doet zijn werk. Tegelijkertijd constateren we optimaal op de behoefte kan worden ingespeeld door diverse woonmilieus aan te bieden. Interessant is daarbij gebruik te maken van thema's als 'Ede kiest voor Food', 'groen, gezond en actief' en het World Food Center. Verdere uitwerking hiervan is gewenst. 2.1.2 Bestaande woningvoorraad Het grootste deel van de Edese woningmarkt bestaat, uiteraard, uit de bestaande voorraad (circa 43.000 woningen). Hiervan staan er (stand van zaken maart 2013) circa 1.500 te koop via NVMmakelaars 4. In de meest recente NVM-cijfers is terug te vinden dat het laatste kwartaal van 2012 een stijging is te noteren van ruim +35% meer verkopen ten opzichte van het kwartaal daarvoor (170 versus 123). Dit houdt direct verband met de veranderende financiële omstandigheden per 1 januari 2013. Hierdoor is een aantal verkopen naar voren gehaald. De gemiddelde verkoopprijs daalde overigens in 2012 en dit geldt ook voor de gemiddelde m 2 prijs. In 2012 zijn circa 600 woningen van eigenaar gewisseld. De eerste NVM-cijfers over het eerste kwartaal 2013 laten ten opzichte van het vierde (en zelfs het derde) kwartaal van 2012 een negatieve tendens zien: tot en met half maart 2013 zijn circa 75 woningen van eigenaar gewisseld in de gehele gemeente Ede. 5 Al met al een blijvende zorgwekkende situatie voor de bestaande voorraad. Stimulerende maatregelen blijven hierbij van belang. 2.1.3 Stimulerende maatregelen Woonvisie zowel voor bestaande bouw als voor nieuwbouw De gemeentelijke woningvoorraad bestaat uit zowel de bestaande voorraad als de nieuw bij te bouwen voorraad. De doorstroming in de woningmarkt stagneert; toetreding van starters op de woningmarkt verloopt al geruime tijd moeizaam. Tegelijkertijd zien we door prijsdalingen (met name in de bestaande voorraad) dat koopwoningen geleidelijk meer bereikbaar worden voor starters, maar dat financiering nog wel eens moeilijk is. Om beweging te krijgen in de locale woningmarkt zijn stimulerende maatregelen benoemd in de Woonvisie. Enerzijds bedoeld om het voor starters makkelijker te maken de woningmarkt te betreden en anderzijds voor bestaande bewoners -indien van toepassing- om door te stromen naar een andere meer passende woning. In de onderstaande weergave is te zien welke maatregelen inmiddels in gang zijn gezet en met welk succes. Starters- en Doorstromerslening De (her-) introductie van de Starterslening mag tot nu toe een succes genoemd worden. Ondanks de verzwarende maatregelen op Rijksniveau lijkt de Starterslening in 2013 afgaande op de verstrekte en aangevraagde leningen in het eerste kwartaal van 2013 - ook een succes te blijven. In de circa driekwart jaar na invoering van de Starters- en Doorstromerslening zijn 49 leningen verleend en 18 aanvragen in behandeling. Verwachting is dat in het eerste jaar in totaal circa 90 leningen verstrekt gaan worden. Grofweg mag gesteld worden dat de verhouding bestaande bouw nieuwbouw waarvoor de lening wordt ingezet fifty-fifty is. De grote meerderheid van de leningen wordt verstrekt aan starters. Een klein deel (circa 10%) aan doorstromers. Dit laatste heeft niet te maken met een lage behoefte onder doorstromers, maar hoofdzakelijk met het feit dat doorstromers geen aanspraak kunnen maken op een lening zodra er sprake is van een restschuld (de onder-water-problematiek). Restschuldproblematiek zien we in toenemende mate voorkomen bij jongere (potentiële) doorstromers. 4 5 NVM-makelaars beslaan het grootste deel van de locale markt Gegevens NVM MPG Deel III, beschouwing 5
De belangrijkste bevindingen op een rij: Van 1 juli 2012 tot april 2013 zijn 49 startersleningen (waarvan 5 doorstromersleningen) uitgekeerd danwel toegekend en 18 aanvragen voor een starterslening in behandeling (waarvan 1 doorstromerslening). Van de 49 toegekende leningen zijn 21 leningen verstrekt voor nieuwbouw (43%). Van de 49 toegekende leningen verlaten 3 huishoudens een sociale huurwoning en betreden 32 huishoudens voor het eerst de woningmarkt. Van de 18 aanvragen zijn er 9 gericht op nieuwbouw (50%). Van de 18 aanvragen komt 1 huishouden uit een sociale huurwoning en betreden 8 huishoudens voor het eerst de woningmarkt. Inmiddels heeft het Rijk vanuit het Woonakkoord een verhoogd bedrag van 50 miljoen ter beschikking gesteld voor Startersleningen. Ook de leningen die de gemeente Ede vanaf 2013 verstrekt worden (automatisch) medegefinancierd door deze regeling. Nb De Doorstromerslening zal, tot onze teleurstelling, halverwege 2013 komen te vervallen door een besluit van SVn (genomen n.a.v. een besluit van NHG). Dit wordt in mei 2013 aan de Raad voorgelegd. De gemeente Ede heeft er bij SVn voor gepleit voor doorstromers op zoek te gaan naar andere (financiële) faciliteiten. Ede heeft zich bij SVn nadrukkelijk gemeld om te willen proefdraaien als er nieuwe faciliteiten/ arrangementen voor doorstromers worden geïntroduceerd. In het verlengde hiervan is het van belang te melden dat voor zowel de nieuwbouw als de bestaande voorraad cq de doorstroming op de woningmarkt de restschuldproblematiek een sterk toenemend probleem aan het worden is. In het pleidooi richting SVn en landelijke politiek voor nieuwe doorstromersfaciliteiten wordt daarom ook expliciet de restschuldproblematiek betrokken. Erfpachtconstructies Zowel voor woningbouwkavels als voor bedrijfsterreinen kunnen de gronden in plaats van in eigendom ook in erfpacht worden aangeboden. Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: De klant kiest voor kopen dan wel erfpacht Voor de bepaling van de erfpachtcanon wordt een rentepercentage gehanteerd over de verkoopwaarde De rente is gelijk aan de interne rekenrente plus een kleine opslag voor kosten en risico Voorwaarden zodanig dat koop wordt benaderd. Omzetting naar koop bij doorverkoop van het onroerend goed. Tot nu toe hebben nog geen klanten gekozen voor afname van de grond in erfpacht. Wel zien we nog kansen voor het gebruik van dit instrument waar het kan helpen bij de financiering en/ of fiscale voordelen kunnen worden gehaald. Onderzoek loopt naar het verder interessant maken van dit instrument voor de doelgroep. Bouwen in kleine series Bouwen in kleine series is iets wat als vanzelf bij ontwikkelende partijen en gemeente tussen de oren is komen te zitten en in de praktijk wordt uitgevoerd. De gemeente faciliteert voor zover het gemeentelijke gronden zijn- door de gronduitgifte te temporiseren/ te faseren. Tevens wordt er indien van toepassing- meegewerkt als het gaat om het voeren van (ruimtelijke) procedures. Actieve stimulering is vooralsnog niet nodig. Maatregelen in samenwerking met corporaties In 2012 is Woonstede met een doorstromingsexperiment gestart. De gemeente heeft hiervoor toestemming gegeven. Het experiment hield in dat 39 seniorenappartementen met voorrang werden toegewezen aan 55+-ers die een laagbouwwoning in het sociale huursegment achterlaten. Bij het experiment is een verhuiscoach ingezet. In juni 2013 worden de resultaten bekend gemaakt. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Binnen zowel Ede Stad als in Lunteren zijn diverse CPO-initiatieven ontplooid. Voor Lunteren is dat een tweetal initiatieven in deelgebied t Hoefje van project Westzoom (Meacasa, Stichting Starters Lunteren). In Ede Stad is inmiddels ook een initiatief ontplooid ( t Boddegat, www.boddegat.nl). Als gemeente staan we open voor nieuwe CPO-initiatieven. Het instrument CPO wordt in de eerste MPG Deel III, beschouwing 6
helft van 2013 geëvalueerd. Hierbij wordt tevens belicht wat de behoefte is aan CPO en welke rol de gemeente moet hebben. Particulier Opdrachtgeverschap (PO) In diverse bestemmingsplannen en projecten is ruimte voor particulier opdrachtgeverschap. Vaak zijn dit woningen die in de hogere prijsklassen vallen en voor bewoners met een ruimte beurs. In Enka zijn inmiddels enkele kavels bebouwd en worden op dit moment vrije kavels te koop aangeboden. Ook op bijvoorbeeld locaties als de kazerneterreinen en Reehorsterweg is het plan vrije kavels aan te bieden. In het voorjaar van 2013 wordt bekeken of er ook mogelijkheden zijn voor lagere inkomens om zelf een betaalbare koopwoning in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Een optie hierbij is een constructie zoals in Almere IBBA ( Ik Bouw Betaalbaar in Almere ) in de praktijk is gebracht, Nijmeegse Waalsprong realisatie van woningen plaats gebaseerd op het IBBA -model. Vraagbundeling/ aansluiting www.nidoo.nl Idee is met slimme methoden de vraag beter in beeld te krijgen om zodoende de goede woonproducten te ontwikkelen en de afzet en bouwproductie daarmee te stimuleren. Diverse ontwikkelende partijen in Ede werken inmiddels met een (zeer) vraaggerichte benadering op hun projecten (bijvoorbeeld voor het gebied Enka). Www.nidoo.nl, een internetfaciliteit waar bewoners hun nieuwbouwwens kunnen achterlaten op een gekozen locatie, is een middel om gemeentebreed (kwalitatief) te inventariseren op welke locatie mensen een nieuwbouwwens hebben. In de periode april juni 2013 wordt gewerkt aan de implementatie van www.nidoo.nl voor de gemeente Ede. Verwachting is dat vóór de zomer van 2013 inwoners van de gemeente Ede (maar uiteraard ook geïnteresseerden van buiten de gemeente) hun woonwens kunnen achterlaten op deze site. De geïnteresseerden zullen vervolgens worden gelinkt aan de betreffende ontwikkelaar/bouwer/grondeigenaar (zoals de gemeente Ede). Doel is potentiële gegadigden voor een nieuwbouwwoning sneller aan de door hun gewenste woning te kunnen helpen, zodat deze ook sneller gerealiseerd kan worden. Realisatie goedkope woningen Inmiddels is een uitvoerige inventarisatie voorhanden van voorbeelden in het land en initiatieven van diverse marktpartijen. Voor de zomer van 2013 moeten concrete acties in gang gezet zijn om tot realisatie van goedkope woningen te komen en een instrumentarium om deze woningen in dit segment te behouden. Of daarbij vastgehouden wordt aan de grens van 130.000,-- is daarbij nog onderwerp van discussie. De gemeente Ede kan sociale kavelprijzen hanteren bij realisatie van goedkope koopwoningen. Hierbij geldt overigens een bijbetalingsregeling als de woningen binnen een periode van drie jaar verkocht wordt tegen een hogere prijs. Overigens: het is inmiddels door voortschrijdend inzicht raadzaam te bepalen in welke mate er behoefte is aan (zeer) goedkope woningen in de nieuwbouwontwikkeling, gezien de prijsdalingen in de bestaande voorraad. 2.1.4 Overige stimulerende maatregelen Naast de maatregelen genoemd in de Woonvisie is nog een aantal zaken in gang gezet om de doorstroming in de woningmarkt cq de bouwproductie aan te wakkeren: Verlening vergunningen tijdelijke verhuur De gemeente Ede verleent op basis van de Leegstandswet vergunningen tijdelijke verhuur aan huizenbezitters die twee woningen in eigendom hebben en waarvan één door de crisis niet verkocht wordt. Hierbij geniet de huurder niet de bescherming die zij onder het normale huurrecht heeft. In de periode juli 2010 maart 2013 zijn inmiddels ruim 180 vergunningen (waaronder ca 30 verlengingen) afgegeven. Inschrijven op subsidieregelingen De provincie Gelderland heeft een subsidieregeling (het zogenaamde Impulsplan Woningbouw) in het leven geroepen om realisatie van woningbouwprojecten, die ondanks diverse inspanningen met een (klein) financieel tekort blijven zitten en daarom niet of later van start gaan, te stimuleren. Het Impulsplan richt zich met name op (complexe) binnenstedelijke/ binnendorpse MPG Deel III, beschouwing 7
herstructureringsprojecten, waarbij woningbouw een belangrijke component vormt. Voor de eerste tranche in 2013 is het project Reehorsterweg ingediend. Flexibeler bestemmingsplan/ gefaseerde gronduitgifte Met een flexibel(er) bestemmingsplan is sneller in te spelen op de snel veranderende vraag naar woningen. Bij diverse projecten is dit instrument inmiddels al ingezet (zoals Enka, Het Nieuwe Landgoed, Kazerneterreinen, Reehorsterweg Noord etc.). Met de ontwikkelende partijen in Kernhem B is de gemeente in gesprek. Gefaseerde gronduitgifte wordt inmiddels ook al in diverse projecten gehanteerd (zoals Kernhem B). Woonbewust Toenemende vergrijzing en veranderende wetgeving in de zorg (de zogenaamde extramuralisering) betekent dat veel meer mensen dan nu zelf voor hun zorgbehoefte moeten gaan zorgen. Tevens betekent dit dat grote groepen senioren (langer) in hun eigen woning blijven wonen, waardoor woningaanpassingen nodig zijn. Om mensen bewust te maken van het feit dat tijdig maatregelen in de eigen woning genomen moeten worden, wordt op regionaal niveau het project 'Woonbewust' in 2013 uitgevoerd. Dit project is erop gericht bij senioren blijvend aandacht te vragen voor de consequenties van het Rijksbeleid voor de eigen woonsituatie. 2.1.5 Betrokkenheid en samenwerking marktpartijen Adviesbureau Companen heeft in opdracht van de Regio Food Valley in de tweede helft van 2012 een regionaal woningmarktonderzoek uitgevoerd. Conclusie voor de gemeente Ede was dat er zeker een autonome vraag naar woningen is maar dat deze vraag in de komende jaren niet overschat moet worden. Companen komt uit op maximaal circa 300 woningen per jaar. Men stelt overigens niet dat het onmogelijk is meer woningen te realiseren, maar dit vergt in ieder geval een stevige bovengemiddelde inzet. Met o.a. de stimuleringsmaatregelen in de Woonvisie geven we invulling aan deze bovengemiddelde inzet. Een andere conclusie uit het onderzoek is dat er geen sprake is van een sterke regionale woningmarkt. Er is een aantal meer nadrukkelijker verbanden te noemen (uitgewerkt in focusgebieden zoals Ede-Veenendaal vv en Ede-Barneveld vv) maar die zijn niet sterk genoeg om van een regionale woningmarkt te kunnen spreken. Daarom is het advies om het woningbouwprogramma en de woningbouwprogrammering in eerste instantie op gemeentelijk niveau met ontwikkelende en bouwende partijen te bediscussiëren en eventueel daar vergaande acties aan te koppelen (door Companen doseren en faseren genoemd). Wel is het raadzaam dat gemeenten in de focusgebieden elkaar blijven informeren over (voortgang in) de gemeentelijke woningbouwprogramma's. Concreet is het volgende ondernomen: Organisatie brede woningbouwconferentie 18 december 2012 Hotel de Paasberg waarbij aanwezig ontwikkelende en bouwende partijen werkzaam in de gemeente Ede, corporatie Woonstede en afgevaardigden namens de gemeente Ede. Naar aanleiding van dit overleg: Verdiepende sessie woningbouw Ede Stad 15 maart 2013 met ontwikkelende/bouwende partijen in Ede Stad (2013/2014), corporatie en gemeente Ede Verdiepende sessie woningbouw Lunteren 21 maart 2013 met ontwikkelende/bouwende partijen in Lunteren, corporatie en gemeente Ede In de conferentie op 18 december is uiteengezet dat er de komende twee jaren (2013 en 2014) sprake is van een stevige overprogrammering in met name Ede Stad en Lunteren. Ter plekke is besloten een tweetal verdiepende sessies te organiseren voor zowel Ede Stad als Lunteren. Doel van beide sessies om na te gaan waar de precieze overprogrammering/mismatch zit en op welk samenwerkingsniveau de partijen verder willen gaan. Zowel de sessie Ede Stad als de sessie Lunteren zijn goed bezocht (ca 90% opkomst). Partijen hebben in de sessies informatie uitgewisseld. Partijen geven aan dat de woningmarkt nog diep in de crisis zit; tegelijkertijd concluderen partijen dat er in deze gemeente/regio in tegenstelling tot in andere delen van het land- woningbouwontwikkeling blijft plaatsvinden. Dit vergt uiterste creativiteit, maar is als een positief signaal op te vatten. In beide sessies is geconcludeerd dat het zinvol is elkaar eens per half jaar te ontmoeten, kennis uit te wisselen en kritisch te kijken naar de totale programmering. Verdergaande samenwerking en MPG Deel III, beschouwing 8
gezamenlijk faseren en doseren proces werd door marktpartijen (nog) niet als gewenst beschouwd. De volgende sessies staan gepland voor de tweede helft van 2013. Woonstede heeft aangegeven van 2013 tot en met 2017 nog circa 850 woningen te gaan realiseren (waarbij de 300 studenteneenheden aan de Zandlaan te Ede die tellen als 100 woningen). De gemeente Ede gaat in het voorjaar van 2013 met Woonstede in gesprek over de precieze programmering en fasering. 2.2 Conclusies en blik op de toekomst Het zijn zware jaren op de (Edese) woningmarkt. Tegelijkertijd zien we ook dat mensen bereid zijn (en de mogelijkheden hebben) te bewegen als het juiste product en de juiste stimuleringsmaatregel wordt aangeboden. Belangrijkste conclusie: gemeentelijke overheid en marktpartijen moeten snel en goed inspelen op wat de consument verlangt. 1. Gezien de aantallen gereedmeldingen in 2010, 2011 en 2012, het verwachte aantal in 2013 én de verwachtingen van start bouw in 2013 en 2014 is er vooralsnog geen aanleiding om de gestelde ambitie van 500 nieuwbouwwoningen gemiddeld/jaar bij te stellen. In 2012 tellen we zelfs ruim 800 gereedgemelde woningen. De sterke groei van het aantal inwoners in de gemeente Ede in 2012 hangt hier logischerwijs mee samen. Conclusie is dat er nog meer dan voldoende groeipotentie zit in de ontwikkeling van Ede en de kernen. 2. Er is blijvende behoefte aan woningen in de gemeente Ede: in blijven spelen op de (precieze) behoefte van de consument (door juiste prijs/kwaliteit) is hierbij essentieel. Oftewel: vraaggericht ontwikkelen. 3. Het huidige woningbouwprogramma (ca 7.000 woningen start bouw vanaf 2013) blijft nodig om in de komende jaren te voorzien in de voorspelde demografische ontwikkeling. De woningen zijn nodig op basis van verdergaande huishoudensverdunning, een voorlopig blijvend geboorteoverschot en een positief migratiesaldo (minder vertrekkers en meer regionale/bovenregionale binnenkomers). 4. In de planning blijft sprake van een boeggolf (relatief veel woningen in de planning in de komende twee jaar), al is deze fors minder groot als voor de totstandkoming van de Nota Woningbouwprogrammering (2011) en de Woonvisie (2012). De boeggolf die we nu zien is noodzakelijk om plannen achter de hand te hebben bij uitval van andere plannen en nodig om snel vaart te maken zodra de markt wél aantrekt. 5. Uitgangspunt is restrictief te blijven omgaan met het toevoegen van nieuwe woningbouwplannen voorzover die niet zijn opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma. 6. Er worden geen harde keuzes tussen projecten voorgesteld. Wel is het van belang slim te faseren en af te stemmen tussen (deel-)projecten. Uitgangspunt is het blijven aanbieden van diverse woonmilieus om zo breed mogelijk aan de behoefte te kunnen blijven voldoen (Vinexachtige locaties, binnenstedelijke locaties, bosrijke locaties etc.). Het gebruik maken van Edese thema's (zoals Ede kiest voor Food, groen, gezond en actief) is daarbij een kans. 7. Er is aandacht voor slimme programmering en fasering en afstemming tussen projecten. De sessies met ontwikkelende en bouwende partijen zijn gremia om hierover van gedachten te wisselen. Ook een interdisciplinaire ambtelijke werkgroep (de Programmatafel ) biedt oplossingen voor (complexe) programmeringsvraagstukken. 8. In de bestaande voorraad zien we nog steeds een grote hoeveelheid te koop staande woningen. Opmerkelijk hierin is met name de relatief grote hoeveelheid appartementen. Tendens is dat starters -door de prijsdalingen- de 'klassieke' eerste stap naar gestapelde bouw overslaan en zich gelijk oriënteren op (betaalbare) grondgebonden woningen. Tendens is dat de bestaande woningvoorraad door prijsdalingen weer interessant wordt voor woningzoekenden. MPG Deel III, beschouwing 9
9. Veel potentiële doorstromers hebben te maken met een restschuld waardoor financiering voor een andere woning moeilijk is. We zijn met SVn in gesprek om te kijken of doorstroming op een andere wijze is te stimuleren. De gemeente Ede is bereid om in pilotsfeer met nieuwe arrangementen/ maatregelen te experimenteren. 10. We hebben te maken met een veranderende rol van corporaties vanwege het Rijksbeleid. Woonstede realiseert tot en met 2017 nog circa 850 woningen. Daarna zal zij haar focus -naar aanleiding van het kabinetsbeleid- meer gaan leggen op de bestaande voorraad. Er blijft behoefte aan sociale huurwoningen; hier ligt een taak om in de markt te zoeken naar investeerders in dit segment. 11. Het aandeel particuliere huurwoningen in de nieuwbouw is aan het groeien. Het blijft vooralsnog een kleine markt, maar wel één met potentie. Omdat we signalen vanuit de markt ontvangen dat Ede nog onvoldoende op de kaart staat bij institutionele beleggers, gaan we actief beleggers benaderen. 12. Gezien de problematiek in de bestaande te koop staande woningvoorraad en de hoeveelheid nieuwbouwplannen is het gewenst de bestaande in gang gezette stimulerende maatregelen, waaronder de succesvolle starterslening door te zetten. Er is niet één maatregel die 'alles' oplost; een mix aan stimulerende maatregelen hoort bij deze tijd. Vele druppels maken namelijk een straal. Daarom zal ook worden gezocht naar nieuwe stimulerende maatregelen en zullen bestaande maatregelen continu gemonitord en geëvalueerd worden. 13. In 2013 worden nog diverse in de Woonvisie genoemde- stimuleringsmaatregelen in gang gezet zoals bijvoorbeeld de implementatie van www.nidoo.nl en het onderzoeken of Ik Bouw Betaalbaar in Ede (naar voorbeeld van Almere en Nijmegen) interessant is voor Ede. 14. We blijven actief in gesprek met ontwikkelende en bouwende partijen. Twee keer per jaar vinden sessies plaats waarin de woningbouwontwikkeling op dat moment centraal staat. 15. Vergrijzing, toenemende zorgvraag en de extramuralisering zijn thema's die in 2013 uitwerking behoeven. Wat betekent dit voor zowel de bestaande als de nieuw bij te bouwen woningvoorraad? MPG Deel III, beschouwing 10
3 Economische ontwikkelingen 3.1 Actieve rol in regionale afstemming belangrijk In het algemeen: De provincie wil terughoudendheid van de regio in nieuwe ontwikkelingen, waarbij De Klomp en de stationsomgeving Ede-Wageningen kunnen worden ontwikkeld maar niet te veel concurrerende locaties. De Regio FoodValley wil ook ontwikkelingsmogelijkheden in Barneveld en Nijkerk. Omdat Ede het nu vooral moet hebben van de regionale vraag betekent dit concurrentie voor onze werklocaties. Bedrijventerreinen Momenteel is Bedrijventerrein A12 het enige grotere terrein dat in de regio ontwikkeld en uitgegeven wordt. Vorig jaar heeft de regio na veel discussie een door Barneveld opgesteld Regionaal Programma Bedrijventerreinen vastgesteld (RPB), waarmee ook Barneveld en Nijkerk nieuwe bedrijventerreinen kunnen ontwikkelen en de ontwikkelingsmogelijkheden van De Klomp wat minder duidelijk worden beschreven. De provincie had liever wat meer terughoudendheid gezien, maar is akkoord gegaan met de nieuwe bedrijventerreinen onder voorwaarde dat de vraag jaarlijks wordt gemonitord. Ede is nu penvoerder van de RPB-monitor. In dit stuk komt de positie van De Klomp duidelijker naar voren. Conclusies over de vraagontwikkeling: De regionale vraag is teruggevallen. Bedrijventerrein A12 moet het nu vooral hebben van deze (teruggevallen) regionale vraag. Van het World Food center wordt een grote acquisitiewaarde verwacht. Conclusies over de ontwikkeling van bedrijventerreinen: Geen aanleiding om de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen stop te zetten, maar ga zachte plannen voorlopig niet ontwikkelen. De Klomp en Wekerom zijn harde plannen, Harskamp is een zacht plan. Kantoorlocaties In het kader van de Gebiedsvisie van de regio is een discussie over de ontwikkeling van stationslocaties te verwachten. De provincie Gelderland wil dit alleen op een beperkt aantal multimodaal bereikbare toplocaties (ic Ede-Wageningen), binnen de regio gaan stemmen op om ook de stationsomgevingen van De Klomp en Barneveld Noord te ontwikkelen tot kantoorlocatie. De provincie Utrecht wil zelfs helemaal geen nieuwe stationslocaties ontwikkelen. Grondprijzen De provincie wil niet dat de regiogemeenten elkaar gaan beconcurreren met grondprijzen. Barneveld heeft hogere grondprijzen dan Ede. Aan de andere kant wordt in de RPB-monitor geconcludeerd dat bedrijven (m.n. logistiek, milieuhinderlijke bedrijven, arbeidsextensieve bedrijven) soms niet voor de regio kiezen omdat de grondprijzen in Rivierenland en Flevoland lager zijn. In het RPB is afgesproken dat er een regionale studie komt naar de manier waarop de grondprijzen in de regiogemeenten worden vastgesteld. De provincie vindt in navolging van rijksbeleid dat de grondprijzen voor bedrijventerreinen minimaal kostendekkend zouden moeten zijn, en zelfs hoger om ook herstructurering van bedrijventerreinen te kunnen betalen. Het vaststellen van grondprijzen blijft een gemeentelijke verantwoordelijkheid. 3.2 Geen aanleiding om grondprijzen verder te verlagen Zoals hierboven vermeld hebben we binnen de regio al relatief lage grondprijzen. Ede heeft geen reden om op prijs te gaan concurreren met Zeewolde of het rivierengebied, ons beleid is niet gericht op het aantrekken van milieuhinderlijke en arbeidsextensieve bedrijven. 3.3 Meer acquisitie-inspanning noodzakelijk Bedrijventerrein A12 moet het nu vooral hebben van de regionale markt. Met de ontwikkeling van terreinen in Barneveld en Nijkerk zal de markt van bedrijven uit het noordelijk deel van de regio MPG Deel III, beschouwing 11
verdampen. Tot nu toe konden acquisitieinspanningen beperkt blijven, voor de komende jaren zal de inspanning moeten worden opgevoerd. Van het World Food Center wordt, ook door provincie en regio, een grote acquisitiewaarde verwacht. Praktijk is dat sommige bedrijven zich al spontaan aanmelden met belangstelling voor Ede. Ede zal meer acquisitie moeten plegen om haar werklocaties te kunnen ontwikkelen, het WFC biedt hiervoor kansen. Nodig is dan wel een professionele acquisitie, en aandacht voor voldoende capaciteit van de gemeente (kwantitatief en kwalitatief) op acquisitie. MPG Deel III, beschouwing 12
4 Ontwikkeling bouwgrond. In de hoofdstukken 2 en 3 zijn respectievelijk de ontwikkelingen op het gebied van wonen werken aangegeven. Een van de instrumenten om het beleid op het gebied van wonen en werken vorm te geven is de ontwikkeling van bouwgrond. In dit hoofdstuk worden de conclusies uit de vorige hoofdstukken in relatie gebracht met de ontwikkelingen in gemeentelijke plannen. Daarmee wordt aangesloten op de actualisaties van de financiële doorrekeningen van de plannen (MPG 2013 deel I) en de gevolgen voor de portefeuille (MPG 2013 deel II). 4.1 Productie woningbouw Conclusie 1: Gezien de aantallen gereedmeldingen in 2010, 2011 en 2012, het verwachte aantal in 2013 én de verwachtingen van start bouw in 2013 en 2014 is er vooralsnog geen aanleiding om de gestelde ambitie van 500 nieuwbouwwoningen gemiddeld/jaar bij te stellen. Conclusie 3: Het huidige woningbouwprogramma (ca 7.000 woningen start bouw vanaf 2013 tot en met circa 2025) blijft nodig om in de komende 15 jaar te voorzien in de demografische ontwikkeling. Conclusie 5: In de planning blijft sprake van een boeggolf, al is deze fors minder groot als voor de totstandkoming van de Nota Woningbouwprogrammering (2011) en de Woonvisie (2012). De boeggolf die we nu voorzien past bij de woningbouwopgave en is noodzakelijk om plannen achter de hand te hebben bij uitval van andere plannen en nodig om extra vaart te maken zodra de markt wél aantrekt. Binnen de gemeentelijke projecten wordt bouwrijpe grond ontwikkeld. Gemeente is niet de enige partij die bouwgrond voor woningen produceert; ook particulieren/ ontwikkelaars hebben posities op locaties die in aanmerking komen om te worden ontwikkeld voor woningbouw. De totale bouwmogelijkheden betreffen de bouw van ca. 7.000 woningen. De gemeente heeft hiervan 70% in eigendom. In relatie tot de vastgestelde ambitie (= opname verwachting door de markt) betekent dit een gemiddelde jaarproductie van 350 (70% van 500) woningen op gemeentelijke locaties. Dit is het uitgangspunt voor de berekening van de financiële positie van de portefeuille van het Grondbedrijf zoals opgenomen in het MPG 2013 delen I en II. Planning start bouw 600 500 400 300 200 MPG 2012 MPG 2013 100 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Zoals uit de grafiek blijkt wordt er nu een over-planning ten opzichte van de mogelijke marktopname verwacht in 2014 en 2015. Dit wordt veroorzaakt doordat in 2012 ca. 200 woningen MPG Deel III, beschouwing 13
minder zijn gerealiseerd dan oorspronkelijk gepland. Deze schuiven door naar de nabije toekomst waardoor het effect van een boeggolf ontstaat. Tot en met 2015 zijn relatief veel specifieke zorgwoningen gepland. Het betreft de projecten Valley Center (50), Bospoort (70), Ericahorst (40), en Smachtenburg (35). Dit segment is voor de concurrentie met de particuliere sector weinig concurrerend. Dit betekent dat in die jaren enige verwachting boven de 350 woningen op gemeentelijke bouwlocaties verantwoord is. 4.2 Verschuiving naar goedkopere woningbouw: Conclusie 2: Er is blijvende behoefte aan woningen in de gemeente Ede: in blijven spelen op de (precieze) behoefte van de consument (door juiste prijs/kwaliteit) is hierbij essentieel. Vraaggericht ontwikkelen is essentieel. De ontwikkeling van vastgoed volgt de vraag uit de markt. Gevolg hiervan is dat momenteel vooral wordt gefocust op de realisatie van goedkope of betaalbare woningen. Voor enkele plannen leidt dit tot aanpassing van de plannen of planuitgangspunten. Zo is voor Veldhuizen A een heroverweging gemaakt van de gedachte om meer van de goedkopere woningvoorraad te vervangen door gedeeltelijk duurdere woningen. Voor Het Nieuwe Landgoed heeft dit geleid tot aanpassing van het plan en voor Kernhem B wordt door de ontwikkelaars de mogelijkheid gevraagd om de tweede fase te kunnen herontwikkelen. In de grondexploitaties van de gemeente wordt uitgegaan van de ontwikkeling van gemengde programma s. Voor het totaal aan te realiseren woningen levert dit het volgende beeld op: verdeling goedkoop middelduur en duur totaal programma duur 33% goedkoop 32% midddelduur 36% De markt neigt ernaar om nu met enige voorrang de goedkopere woningen te realiseren. Dit heeft tot gevolg dat de jaren na 2015 meer druk komt te liggen op het realiseren van de duurdere woningtypen. verdeling goedkoop, middelduur en duur 2013-2015 verdeling goedkoop, middelduur en duur 2016 e.v. duur 21% goedkoop 49% duur 39% goedkoop 23% middelduur 30% middelduur 38% In de berekeningen van de planresultaten gaan we er vanuit dat de nadruk op de ontwikkeling van goedkope woningen in latere jaren wordt gecompenseerd door meer nadruk op de realisatie van het duurdere segment. MPG Deel III, beschouwing 14
4.3 Verschuiving naar goedkopere woningbouw 2: Conclusie 10 We hebben te maken met een veranderende rol van corporaties vanwege het Rijksbeleid. Woonstede realiseert tot en met 2017 nog circa 850 woningen. Daarna zal zij haar focus -naar aanleiding van het kabinetsbeleid- meer gaan leggen op de bestaande voorraad. Er blijft behoefte aan sociale huurwoningen; hier ligt een taak om in de markt te zoeken naar investeerders in dit segment. De nadruk van de ontwikkelingen komt de eerste jaren te liggen op de ontwikkeling van goedkopere woningen. Met de ontwikkeling van het product vrije keus woning door Woonstede zijn zij in belangrijke mate de traditionele ontwikkelaar geworden van bouwgrond voor goedkoop (gem. 30%). Er zijn door het Rijk verschillende maatregelen genomen die de investeringsmogelijkheden voor de corporaties beperken. Het is de vraag of de locale corporaties het gehele aanbod aan locaties voor bereikbare woningen af zal nemen. Ter indicatie: binnen de gemeentelijke grondexploitaties wordt geconstateerd dat voor 2013 tot en met 2015 50% van de woningen in het goedkope segment worden gepland. Als dit ook voor de particuliere locaties opgaat vraagt dat in die jaren een ontwikkelcapaciteit van ca. 250 woningen. Deze capaciteit is (financieel) niet in zijn geheel bij locale corporaties te vinden. Om toch de geplande voorraad goedkope woningen af te kunnen zetten zullen ook andere mogelijkheden onderzocht en ingezet moeten worden. 1 Projectmatige ontwikkeling en verkoop onder de 170.000. 2 Projectmatige ontwikkeling en verhuur onder de toeslaggrens 3 (C)PO goedkope segment (voorselectie starters) 4 Andere corporaties Ad 1 Projectmatige ontwikkeling en verkoop onder de 170.000 Vanuit de markt is er belangstelling om woningen onder de grens van 170.000 te realiseren. Met verschillende partijen zijn gesprekken gevoerd waaruit is gebleken dat bij het hanteren van de grondprijs voor sociale woningbouw kwalitatief goede grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. Partijen gaan dan uit van een voorontwikkelde woning, waarbij de invulling van de gevels binnen bepaalde grenzen mogelijk is. Ad 2 Projectmatige ontwikkeling en verhuur onder de toeslaggrens De ontwikkeling van beleggerhuurwoningen in het goedkope segment is nog niet erg in trek. Een enkele ontwikkelaar heeft (met een belegger op de achtergrond) aangegeven dergelijke woningen te willen ontwikkelen. Ad 3 CPO goedkope segment (voorselectie starters) Bij de ontwikkeling van t Hoefje in Lunteren is een pilot gestart om voor starters op de koopwoningenmarkt door zelfrealisatie woningen in het goedkope segment te ontwikkelen. Hierbij wordt de grondprijs voor sociale woningen gehanteerd mits de waarde van de woning onder een bepaalde grens valt. De belangstelling voor deelname valt tegen (ca. 9 deelnemers op de mogelijke ontwikkeling van 34 woningen) en het ontwikkelingstraject is erg arbeidsintensief. Ad 4 Andere corporaties Voor de ontwikkeling van woningen in het goedkope segment kunnen ook andere corporaties dan Woonstede of Plicht Getrouw in aanmerking komen. Daarbij moet er rekening mee worden gehouden dat ook andere corporaties met dezelfde lastenverzwaring door wijziging van het Rijksbeleid worden geconfronteerd, en daarmee de ontwikkelmogelijkheden beperkt ziet. In Ede is Woningstichting Wageningen betrokken bij de ontwikkeling van het woon-zorgcomplex Ericahorst. Voor de ontwikkeling van Woonzorg complexen is ook Woonzorg Nederland in Ede actief. Het betrekken van andere woningcorporaties ligt voor de hand als de locale corporaties aangeven niet tot ontwikkeling van een beschikbare locatie te kunnen komen. 4.4 Beperking risico s binnen de gemeentelijke grondexploitaties: MPG Deel III, beschouwing 15
Conclusie 4: Er worden geen harde keuzes tussen projecten voorgesteld. Wel is het van belang slim te faseren en af te stemmen tussen (deel-)projecten. Uitgangspunt is het blijven aanbieden van diverse woonmilieus om zo breed mogelijk aan de behoefte te kunnen blijven voldoen Conclusie 6: Er is aandacht voor slimme programmering en fasering en afstemming tussen projecten. Een interdisciplinaire ambtelijke werkgroep (de Programmatafel ) biedt oplossingen voor (complexe) programmeringsvraagstukken. Ook de sessies met ontwikkelende en bouwende partijen zijn gremia om hierover van gedachten te wisselen. Conclusie 8: In de bestaande voorraad zien we nog steeds een grote hoeveelheid te koop staande woningen. Er is vooralsnog sprake van een groter aanbod dan vraag. Hierdoor concurreren de verschillende locaties met elkaar en met het aanbod aan bestaande woningen. Dit leidt tot prijs- en afzetrisico s voor de grondexploitaties. Bij de bepaling van de risico s is hiermee rekening gehouden. Daarnaast zijn bij de ontwikkeling van de plannen met ontwikkelende partijen al afspraken gemaakt al dan niet vastgelegd in contracten. Hiermee worden financiële risico s gespreid en daarmee voor de gemeente beperkt. De risico s ten aanzien van de prijs voor bouwgrond worden beperkt doordat voor veel woningbouwlocaties afspraken zijn gemaakt en vastgelegd over de condities van grondleveringen (Kernhem, Veldhuizen A). Voor enkele locaties zijn afspraken overeengekomen maar moeten nog worden vastgelegd in overeenkomsten (Het Nieuwe Landgoed, Reehorsterweg, Kop Parkweg). De levering van de gronden is vrijwel altijd gekoppeld aan de verkoopresultaten van de woningen (70% voorverkoop). Renteverliezen bij late levering van de gronden blijven risico voor de grondexploitatie. Voor Veldhuizen A zijn de gronden voor de ontwikkeling van de sociale huurwoningen reeds geleverd en betaald. Voor Het Nieuwe Landgoed wordt ook een grondlevering vooruitlopend op de ontwikkeling van de bouwplannen voorbereid. Hiermee worden in die plannen renterisico s voorkomen. Het hebben van afspraken, al dan niet vastgelegd in contracten is niet altijd een garantie tot uitvoering. Marktpartijen doen een beroep op gewijzigde omstandigheden om overeenkomsten open te breken. Gemeente kan in veel gevallen voorwaarden verbinden aan medewerking. Voor Veldhuizen A is de samenwerkingsovereenkomst ontbonden. Voor Het Nieuwe Landgoed is het bestemmingsplan aangepast en wordt de smenwerkingsovereenkomst, op verzoek van de ontwikkelaar, aangepast aan de veranderde marktomstandigheden. In de grondexploitaties is rekening gehouden met een afname van de grondprijzen voor de locaties waar nog niet voor vaste prijzen is gecontracteerd van 4% in 2013. Daarmee worden de risico s van prijsdaling getemperd. 4.5 Ontwikkeling bedrijfsterreinen en commerciële functies Conclusies hfst. 3 Geen aanleiding om de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen stop te zetten. De regionale vraag is teruggevallen. Bedrijventerrein A12 moet het nu vooral hebben van de regionale vraag. Van het World Food center wordt een grote acquisitiewaarde verwacht. Naar aanleiding van de economische ontwikkelingen zijn in de grondexploitaties de verwachtingen over het tempo van de verkopen van bouwgrond naar beneden bijgesteld. Het negatieve resultaat hiervan is verwerkt in de resultaten in MPG 2013 delen I en II. Binnen de ontwikkeling van de grondexploitaites is 65 ha bedrijfsterrein in voorraad dan wel in ontwikkeling. Vanuit de verwachte economische ontwikkeling is deze voorraad voor een termijn van ca. 12 jaar goed te motiveren. Het aanbod van bedrijfsterreinen in Ede vanuit de particuliere markt is gering (ca. 3 ha.). MPG Deel III, beschouwing 16