PRESTATIECONTRACTEN DE BAKENS VERZETTEN? Machiel Karels, Buro Loo 24-11-2016
Het glas is half leeg
PROFIT 3
Meer dan 25% van gebouwgebruikers klaagt over de huisvesting Ziekteverzuim hoger door slechte klimatisering Productiviteit lager door ogenschijnlijk duurzame gebouwen 28-11-2016 4
Duurzame en gezonde installatie 5
Op dit moment nog < 1% bestaand vastgoed succesvol energieneutraal gemaakt. Energiegebruik van klimaatinstallaties gemiddeld 25% te hoog 70% van de WKO installaties draait suboptimaal 70% van de gebouwinstallaties draait niet naar behoren. 28-11-2016 6
5,0 rendement warmtepomp per week COP [-] 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 opgave fabrikant gemeten 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 week [-]
Duurzaamheid is DUUR Duurzaamheid VERDIENT zichzelf NIET terug Split incentives gaan verduurzaming commercieel vastgoed TEGEN Duurzaamheidslabels zijn er voor GREEN WASHING 28-11-2016 8
Casus pand Anker Verzekert 9
Casus pand Anker Verzekert Nulmeting Bouwkundig dak, vloer, gevel, ramen/deuren, opp. ( 1.790 m² bvo) Installaties verwarming, koeling, ventilatie, verlichting Energieverbruik 10
Het glas is half vol
Goed binnenmilieu Productiviteitsverbetering Ziekteverzuimvermindering Binnenmilieu als geheel goed 10-15 % 2,5 procentpunt Geen luchtvervuilingsbron 3-7 % 1,5 procentpunt Voldoende ventilatie 1-2 % 0,5 procentpunt Temperatuur regelbaar 2-3 % 0,5 procentpunt Temperatuur niet te hoog of te laag 7 % - Kamerkantoor (in plaats van kantoortuin) 2-4 % vermindering Goede verlichting 2-3 % - Daglichttoetreding - 0,5 procentpunt Minder geluidshinder 3-9 % - Beheersing luchtkwaliteit (CO 2 -gehalte) 1-5 % onbekend 12
Opwekking Opslag Klimaat Wind Zon Bio Fossiel
Waarde duurzaam gebouw JLL nov 2013: Twee-derde van ondervraagden is bereid 1 tot 5% bovenop de reguliere huurprijs te betalen voor extra duurzaamheidsprestaties Rabobank jun 2013: Beleg in duurzaam vastgoed DTZ feb 2011: Energiezuinig kantoor leidt tot hogere inkomsten Universiteit Maastricht (i.s.m. Amerikaanse Universiteit): duurzame gebouwen hebben 16% hoger rendement Drijvende kracht: verlaging exploitatiekosten imago duurzaam inkopen overheid 14
Rekensommetje Perspectief duurzaam pand Kostenplaatje (kantoorpand) Salariskosten 2.500,- tot 3.000,- per m 2 Energiekosten 12,- tot 18,- per m 2 Batenplaatje jaarlijks 5% productiviteitswinst: 125,- tot 150,- per m 2 2% lager ziekteverzuim: 40,- tot 60,- per m 2 Lagere energiekosten: 3,- tot 8,- per m 2 Hogere vastgoedwaarde: 15,- tot 30,- per m 2 Investeringsruimte? Jaarlijks voordeel: minimaal 185,- per m 2 Meerinvestering duurzaam pand: 200,- tot 400,- per m 2 15
Casus pand Anker Verzekert Conclusie Met meerinvestering toch kortere tvt Bij conservatief scenario: maar 25% aan verwachte besparing meegerekend Tvt = ca. 3 jaar! 16
Financieel: Investering of Exploitatie Kwaliteit: Maatregelen of eindkwaliteit? Prestatie Contract Samenwerking: top down of bottom up?
Prestaties Samenwerking BusinessCase
PRESTATIES
Op welke eisen wordt nu in projecten gestuurd? 28-11-2016 20
Type eisen
Methodiek Inspanningen Prestaties De werkzaamheden worden gedefinieerd De conditie wordt gedefinieerd Dit draagt bij aan de conditie Dit bepaalt de werkzaamheden 28-11-2016 22
Prestatiecontracten Optimale prestatie gedurende levensduur Voorspelde energetische prestatie waarmaken Behoud waarde gebouw/installatie Comfort behalen 28-11-2016 23
Functioneel specificeren Het vastleggen van de gewenste prestatie-eisen van een systeem in eisen op basis van de functie van het systeem Een hierarchische strctuur volgens het Nordic Five level structure Gestructureerd werken
Opbouw functionele eisen
Prestatiemonitoring
Prestatiemonitoring KPI s: Energie Comfort Installatie (conditie) Proces Data KPI s GBS Data 28-11-2016 27
SAMENWERKING
Andere verhouding opdrachtgever opdrachtnemer
Angelsaksisch organiseren Rijnlands Organiseren Command huisvesting bedrijfsproces gedrag Vertrouwen Vakmanschap Verbinding huisvesting bedrijfsproces Control gedrag Communication
Angelsaksisch organiseren Rijnlands Organiseren - Strikte scheiding OG ON - TGKIO centraal - Alles gebaseerd op de trits: - 1. Command (strategie, beleid, regels) - 2. Communication (uitleggen en implementeren - 3. Control (controleren en evt bijstellen) - Huisvesting moet organisatie sturen in vastgestelde strategie - Contract Uitvraagprocedure gebaseerd op wantrouwen - OG en ON in Alliantie - Gebruiker centraal - Alles gebaseerd op de trits: - 1. Vakmanschap (vanuit kennis, ervaring) - 2. Verbinding (netwerken, alleen is sneller maar samen kom je verder) - 3. Vertrouwen (wie kan het het beste?) - Huisvesting = resultante van dit proces = bedrijfsmiddel - Vertrouwens-statement Uitvraagprocedure gebaseerd op vertrouwen
BUSINESS CASE
Het minimaliseren van budgetten zonder de samenhang te bekijken is nadelig voor de som van beide budgetten 17-12-2012 33
Total Cost of Ownership Voorwaarden: - Flexibiliteit in investerings- en exploitatiebudget - Expertise in exploitatie van duurzame energie en energiebesparing Flexibiliteit in investerings- en exploitatiebudget Expertise in exploitatie van duurzame energie en energiebesparing Investering Exploitatie Investering Exploitatie Voordeel! 17-12-2012 34
Business case 28-11-2016 35
CONTRACTVORM
Contractvormen Mate van kaderstelllende rol OG Projectfase Type contract Mate van integratie D B M O F Traditioneel X X X OG OG Bouwkundige opgaaf X X (X) OG OG B+complexe installaties X X X X OG PPS X X X X X 37
RESUMÉ
39
Ambities Sluitende buisnesscase Verlevendigen Stadhuisplein Duurzaam kantoor Energielasten verlagen Energieneutraliteit per 2035 Een prettige leefomgeving Onderhoudskosten verlagen Minder co2 uitstoot Voorbeeldfunctie Zichtbaar maken innovatie Samenwerking en openheid
Het, onder een sluitende business case, realiseren van duurzame ambtelijke huisvesting in het Stadshart van Eindhoven, gegeven de transformatie naar het Nieuwe Werken, qua gebouwinrichting(en) en werkwijze(n) Gemeente Eindhoven Inschrijvingsleidraad Slim Verduurzamen van Gemeentegebouwen 41
Essentie van de opgave Verzorgen van ambtelijke huisvesting voor komende 15 jaar Belangrijke elementen Voorzien in huisvestingsbehoefte: vraag vs. aanbod Gebouwen geschikt houden: onderhoud en investeringen Gebouwen verduurzamen: extra investeringen, maar ook extra besparingen 42
Vraagt om slimme huisvestingsstrategie 2017: Innoveren van het nieuwe werken Oplevering renovatie Stadhuis 43
Creatieve ideeën bedacht 44
Integrale systeemverduurzaming! 100% uitstootvrije en 100% duurzame gemeentelijke organisatie in 2025 Energie Gegarandeerd 50% energieneutraal in 2027, kans op 100% Comfort Gebruiker centraal, minimaal comfort van 7,5 Materiaal Water Biodiversiteit Mobiliteit Sociale Impact Maximaal hergebruik cf. The Naturel Step 10% waterbesparing, grijswatersysteem, waterberging Greenspots op en rondom gemeentegebouwen Inzet op elektrisch fietsen, 150 laadpunten 10% Social return, 25% MKB, verhoging beleving Stadhuisplein, duurzaamheidsambassadeurs Zichtbaarheid Verlichtend Voorbeeld, krachtvoersessie 45
Beloning afhankelijk van tevredenheid Eerlijk, oprecht en vol energie! Vertrouwen in aanpak en prestaties 46
Onderscheidende aanpak gemeente Veel durf en lef Opschalen en loslaten veel aandacht vanuit de markt Vroeg betrekken markt verbetering van de vraagstelling Vraag om een prestatie in plaats van een oplossing Maar ook veel voorwerk benodigd om achterban mee te krijgen 47
Spanningsveld: Anders durven denken Begrijpelijke behoefte om veel vast te leggen Want geeft zekerheid (onbekend maakt onbemind) En iedereen voelt zich hier comfortabel bij (doen we altijd) Maar: 48
Hoe Samenwerken Vakmanschap Integrale KPI s gerelateerd aan gezamenlijk verdienmodel Integrale KPI s KPI 3 KPI 2 Winst en verliespot Partij z Partij y KPI1 Partij x Verbinding Dialoogsessies waarin personen psychologisch getoetst worden op maken van verbinding met elkaar. Vertrouwen Opstellen van vertrouwensstatement of Code of Conduct waarin partijen gezamenlijk belang onderschrijven Code of conduct
50
DANK VOOR UW AANDACHT! Machiel Karels Buro Loo karels@buroloo.nl 06 5198 6094