INTEGRALE MEERJARENRAMING Financiering en borging zeker stellen Op lange termijn in control bestaand vastgoed Beoordeling rendement investeringen
Ambities ook in de toekomst realiseren Uw ambities vragen investeringen in kwaliteit van zorg en wonen. Hierbij wilt u ook in een meer risicovolle omgeving verantwoorde beslissingen nemen. Inzicht in rendement en risico van projecten, maar ook in de gevolgen voor de financierbaarheid van uw instelling is noodzakelijk. Dit kan alleen op basis van kwalitatief hoogwaardige informatie en lange termijn inzichten. Alleen dan bent u ook daadwerkelijk in control. Daarbij wilt u deze Een potentiële nieuwe locatie zorgt voor veranderingen in uw capaciteit en de inzet van personeel. Deze veranderingen kunnen leiden tot onverwachte en ongewenste fluctuaties in het verloop van de capaciteit en het personeelsbestand. Dit geldt zeker wanneer u meerdere nieuwe locaties overweegt in combinatie met de afstoting van bestaande locaties. Hoe ontwikkelt mijn capaciteit zich op de lange termijn? Wat is de financiële impact van mijn capaciteitsplanning? 400 300 200 100 Ontwikkeling ZZP s 2010 2012 2014 2016 ZZP 10 ZZP 8 ZZP 6 ZZP 5 ZZP 4 2018 Capaciteit tussen 2012 en 2014 daalt sterk. Dergelijke fluctuaties in marktaandeel zijn niet wenselijk. Interimhuisvesting is noodzakelijk om verlies van marktaandeel en extreme fluctuaties in personeelsbezetting te voorkomen. Met de oplevering van de nieuwe locatie komt de focus te liggen op zzp 4 en zzp 5. Een nadere beschouwing van de markt en de risico s ten aanzien van overcapaciteit en personeelsbezetting bij deze indicaties is gewenst. informatie overzichtelijk en gestructureerd presenteren om uw analyses te verdiepen en vertrouwen te geven aan Raad van Toezicht, financiers en het Waarborgfonds voor de Zorgsector. De integrale meerjarenraming van Finance Ideas De integrale meerjarenraming van Finance Ideas helpt u bij het nemen van de juiste investeringsbeslissingen en bij het aantrekken van de benodigde financiering. Ieder project kan op individueel niveau worden beoordeeld en de financierbaarheid kan op consolidatieniveau worden getoetst. Na het formuleren van uw ambities is het belangrijk om te onderzoeken of de individuele investeringen rendabel zijn. Voor bestaande locaties hanteert u de impairmenttoets. Moet u bestaande locaties op basis van de impairmenttoets afwaarderen? Wordt het geëist rendement op nieuwe investeringen gerealiseerd? bestaand vastgoed 6,3 6,3 5,9 5,9 0,4 0,4 6,3 5,9 0,4 6,3 5,9 0,4 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 3,6 3,6 4,2 0,6 4,2 0,6 3,6 4,2 0,6 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Haalbaarheid individuele investering CW CW Investering Inkomsten CW Inkomsten NCW CW Inkomsten NCW NCW 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 De bestaande locatie heeft een bedrijfswaarde die lager is dan de huidige boekwaarde. Een afwaardering is noodzakelijk. De netto contante waarde van de inkomende kasstromen is hoger dan de investering. Met de huidige uitgangspunten wordt het vereiste rendement op de nieuwe investering gerealiseerd. 3,6 4,2 0,6 CW Inkomsten NCW De heldere, visuele weergave van de uitkomsten geeft u professionele input voor presentaties, businessplannen, impactanalyses en managementrapportages. Hiermee versnelt u het proces om financiering en borging te verkrijgen, realiseert u betere leningvoorwaarden en maakt u lange termijn sturing mogelijk en inzichtelijk. Uiteindelijk wilt u weten of uw instelling op geconsolideerd niveau in verschillende scenario s voldoende financiële draagkracht heeft om de nieuwe locaties te kunnen realiseren en te financieren. Uw financier vraagt om een minimale DSCR van 1,2. Uw interne referentiekader volgt de eis van de financier. Zijn de operationele kasstromen voldoende om op consolidatieniveau de investering te kunnen financieren? 2,0 1,5 1,0 0,5 Scenarioanalyse DSCR 2010 Verwacht scenario Slecht weer scenario 2012 2014 Goed weer scenario Norm 2016 2018 In het meest realistische scenario en goed weer scenario ligt de DSCR boven de gestelde norm van 1,2. In het slecht weer scenario blijft de DSCR lange tijd onder de norm van 1,2. Afhankelijk van de uitgangspunten en de kans dat dit scenario zich voordoet, vraagt de financier u om het investeringsplan bij te stellen.
Impactanalyse Onderdeel Toelichting Waarschijnlijkheid Impact Tariefkorting Rente Investeringsniveau en -planning Relatief hoge kosteninflatie Een tariefkorting kan worden doorgevoerd in de vorm van een (eenmalige) procentuele korting op de vergoedingen of in de vorm van een bevriezing van de tarieven gedurende enkele jaren. Een stijgende rente zorgt voor hogere rentelasten. Hogere rentelasten kunnen de financieringscapaciteit beperken en de financiële positie doen verslechteren. Het investeringsniveau van uw zorginstelling kan door voortschrijdend inzicht bijgesteld moeten worden. Een toename van de investeringen vergroot het financiële risico. Een wijziging in de planning kan zorgen voor logistieke problemen. Een stijging van de kosteninflatie ten opzichte van de opbrengsteninflatie leidt tot een beperking van de operationele marge en de financieringscapaciteit. Sturen met behulp van de risicoanalyse Op basis van de uitkomsten van de meerjarenraming en berekende scenario s bent u in staat om op lange termijn te sturen. Veel vastgestelde variabelen kennen een onzeker verloop in de toekomst. De impact van de variabelen moet bekend zijn, maar ook de waarschijnlijkheid dat een dergelijke fluctuatie zich voordoet. Een belangrijke factor die de toekomstige financierbaarheid van uw instelling bepaalt, is een mogelijke tariefkorting vanuit de overheid. Inzicht in het effect van bijvoorbeeld bevriezing van de tarieven of een eenmalige korting maakt het mogelijk om benodigde sturing te bepalen. Met financiële risico s zoals het renterisico en beschikbaarheidsrisico kunt u worden geconfronteerd. Spreiding van de investeringen, het inzetten van rentederivaten en het verlagen van investeringen zijn mogelijke maatregelen om deze risico s te beperken. Om een juiste keuze te maken is lange termijn inzicht van belang. Het bovenstaand voorbeeld geeft een aantal mogelijke risico s weer waar u als instelling op de lange termijn op wilt sturen. Wanneer u dit nalaat, voldoet u op termijn niet aan uw financiële lange termijn doelstellingen en gestelde voorwaarden van financiers. Dit laatste kan leiden tot het intrekken van leningen of het verhogen van de risicoopslagen. De integrale meerjarenraming van Finance Ideas biedt u de middelen om u te ondersteunen in het lange termijn sturingsproces en uw onderhandelingspositie met banken te versterken.
Van zorgvisie naar ambitie Als beleidsbepaler bij een zorginstelling vertaalt u visie in ambitie. U wilt de kwaliteit van de dienstverlening verhogen en kunnen inspelen op veranderingen in de zorgvraag van uw cliënten. U denkt daarbij aan het scheiden van wonen en zorg, intramurale versus extramurale zorg, de vraag naar kleinschaligheid, aanvullende (commerciële) dienstverlening en tal van andere mogelijkheden die passen bij uw visie op de ontwikkelingen in de zorgmarkt. Uiteindelijk vertaalt u uw zorgvisie in ambitie. Deze ambitie wordt vormgegeven in zorgconcepten waarin het ontwerp, de functionaliteiten en de voorzieningen terugkomen die nodig zijn om uw cliënten de gewenste zorg te kunnen verlenen. Ambities realiseren in een onzekere toekomst Het realiseren van uw ambities is een proces dat plaatsvindt in een snel veranderende omgeving. U gaat van budgetbekostiging naar zzp-bekostiging en van nacalculatie naar integrale tarieven op basis van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). Tevens wordt u geconfronteerd met opgelegde taakstellingen en bezuinigingsmaatregelen vanuit de overheid. Integrale prestatiebekostiging leidt tot meer risico, waardoor het niet meer vanzelfsprekend is dat u uw ambitie realiseert en de benodigde investering terugverdient en financiert. Naast uzelf stellen uw stakeholders meer en zwaardere eisen. De Raad van toezicht verwacht dat u kunt aantonen dat u in control bent. De bank wil weten hoe groot het risico is dat uw instelling, door het uitvoeren van de ambities, in financiële problemen raakt. Het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WfZ) is strenger en eist lange termijn inzicht en onderbouwde businessplannen. Alle stakeholders hanteren tevens hun eigen referentiekader. Maar ook als Raad van Bestuur is het van belang om uw eigen financieel referentiekader vast te stellen waar uw organisatie in de toekomst aan moet voldoen. Hierbij bevat een goed referentiekader altijd een aantal variabelen die inzicht geven in de vermogenspositie en de terugbetaalkracht. De vermogenspositie wordt weergegeven door de solvabiliteitsratio/omzetratio en de terugbetaalkracht (met betrekking tot vreemd vermogen) wordt weergegeven door de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Hans Groenendijk lid Raad van Bestuur Sint Jacob te Haarlem Sint Jacob is een organisatie die bezig is met de ouderenzorg voor morgen. Hierbij passen eigentijdse zorgconcepten, maar ook woningen die voldoen aan de eisen van deze tijd. Zo kent Sint Jacob al een ambitieus programma voor het creëren van woningen in de regio Kennemerland Zuid, maar is zij zich ook aan het voorbereiden op het werven en opleiden van personeel om aan de vraag van de cliënt te kunnen voldoen. Dit in een periode waarin middelen niet meer vanzelfsprekend zijn en bedrijfsrisico s ingecalculeerd dienen te worden. De behoefte ontstond om de gevolgen van strategische keuzes van Sint Jacob voor langere termijn in beeld te brengen. Enerzijds om zelf de juiste beslissingen te kunnen nemen, anderzijds om deze ook te kunnen delen met stakeholders. Finance Ideas heeft, met inbreng van medewerkers van Sint Jacob, deze gevolgen in beeld gebracht aan de hand van een meerjarenmodel. Dit model geeft inzicht in de zorgexploitatie, de bouwexploitatie en de toekomstige kasstromen, resultaten en balansposities. Én de ontwikkeling van het personeelsbestand is voor onze organisatie een belangrijke succesfactor. Op basis van dit model, dat door medewerkers van Sint Jacob wordt bijgehouden, worden gevolgen van externe ontwikkelingen en interne besluitvorming in beeld gebracht. Daarnaast is het model geschikt voor het uitwerken van scenario s en gevoeligheidsanalyses. Uit contacten met de banken blijkt dat we hiermee op voorhand vele vragen beantwoorden en laten zien dat we in control zijn. Een weergave van het model wordt toegevoegd aan financieringsaanvragen, waarmee de betreffende businesscases in een breder toekomstperspectief worden geplaatst.
Finance Ideas is een onafhankelijk financieel adviseur voor maatschappelijke ondernemingen. Door onze dienstverlening worden maatschappelijke instellingen in staat gesteld hun ambities te realiseren en de financiële continuïteit te waarborgen. Finance Ideas richt zich op zorginstellingen en woningcorporaties. Meerjarenraming in de praktijk Finance Ideas B.V. Maliebaan 11 3581 CA Utrecht Geven kennismiddag Integrale meerjarenraming Opstellen van een integrale meerjarenraming Aansluiten op de huidige begroting Arrangeren van financiering en borging Uitvoeren van de impairmenttoets Implementatie van het model in de P&C-cyclus Actualiseren treasurybeleid & uitvoeren GAP-analyse Ondersteunen bij investeringsbeslissingen Opstellen sturingsinformatie Raad van Bestuur Opstellen verantwoordingsinformatie Raad van Toezicht T: 030-232 0480 F: 030-236 4852 E: info@finance-ideas.nl I: www.finance-ideas.nl Neem vrijblijvend contact op met één van onze adviseurs: dr. M. Schweitzer (Mark) Partner Finance Ideas mark.schweitzer@finance-ideas.nl drs. P. Diepstraten (Pim) Senior Consultant Finance Ideas pim.diepstraten@finance-ideas.nl