Datum 1 juni 2017 Nummer 2017-07-08 Datum commissievergadering 13 juni 2017 Datum raadvergadering 27 juni 2017 OPLEGGER Registratienummer 2017-48824 / 17Z.000972 Onderwerp budget aankoop Kastanjehof 24-26 Portefeuillehouder Piet Houtenbos Uiterste behandeldatum (+reden) Eerdere besluitvorming Samenvatting Te nemen besluit Bijlagen Aan het Kastanjehof in Maasland staan 2 winkelpanden. In het ene winkelpand is bakkerij Van den Berg gevestigd. In het andere winkelpand was de Frietsalon gevestigd. De Frietsalon heeft een contract getekend met ABB ontwikkeling en is naar het Spreeuwenest/Veldesteijn verhuisd. De bakkerij wil ook naar het Spreeuwenest/Veldesteijn verhuizen, maar heeft nog een lopend huurcontract voor de komende 5 jaar met de eigenaar van het pand. De gemeente streeft ernaar om de winkelvoorzieningen te concentreren in Spreeuwenest/Veldesteijn om zodoende een aantrekkelijk en levensvatbaar winkelcentrum te creëren. Nu er deels leegstand ontstaat door het vertrek van de Frietsalon, zien wij mogelijkheden om de winkelpanden aan de Kastanjehof her te bestemmen naar bestaande functies. Hierbij hebben we het over woningbouw of (maatschappelijke) voorzieningen. De afgelopen periode voerden we diverse gesprekken met bakkerij Van den Berg, Djoy kinderopvang en de eigenaar van de genoemde panden. Op basis hiervan adviseren wij om de panden aan te kopen en voor maximaal de komende 10 jaar te verhuren aan de kinderopvang. Wij vragen de gemeenteraad om hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen in de wetenschap dat er minimaal een sluitende haalbaarheidsstudie mogelijk is. 1. Een investeringskrediet beschikbaar te stellen van afgerond 325.000,= voor de aankoop van Kastanjehof 24-26 te Maasland. 2. Ingevolge artikel 25 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10, tweede lid, onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur geheimhouding op te leggen op de bijgevoegde notitie. Deze notitie bevat namelijk financiële informatie waarvan de openbaarmaking er toe kan leiden dat de gemeente in haar financiële en economische belangen wordt geschaad. Derden kunnen hun (toekomstige) onderhandelingspositie hier bijvoorbeeld op afstemmen. 2017-36396 memo beoordeling koop/verhuur panden Maasland Advies commissie De commissie zet vraagtekens bij het hoe en waarom van de rol van de gemeente in deze. Het college wordt verzocht om dit nader te motiveren. *2017-48824*
Raadsbesluit o Akkoord / o Niet akkoord opmerking: Arjan de Vos griffier Arnoud Rodenburg burgemeester 2
Inleiding Aan het Kastanjehof in Maasland staan 2 winkelpanden. In het ene winkelpand is bakkerij Van den Berg gevestigd. In het andere winkelpandje was de Frietsalon gevestigd. De Frietsalon tekende een contract met ABB ontwikkeling en is naar het Spreeuwenest/ Veldesteijn verhuisd. Bakkerij Van den Berg wil ook naar het Spreeuwenest/Veldesteijn verhuizen, maar heeft nog een lopend huurcontract voor de komende 5 jaar met de eigenaar van het pand. De gemeente streeft ernaar om de winkelvoorzieningen meer te concentreren in het Spreeuwenest/ Veldesteijn om zodoende een aantrekkelijke en levensvatbaar winkelcentrum te creëren. Het is daarom van belang dat de bakker ook naar het Spreeuwenest/ Veldesteijn verhuist. Tegelijkertijd is het van belang dat de concurrerende en verspreid liggende winkelpandjes omgezet worden naar een andere bestemming. De afgelopen periode hebben we diverse gesprekken gevoerd met de Bakker, de eigenaar van de genoemde panden en Djoy kinderopvang. Hierdoor weten we dat: De bakker graag wil verhuizen, maar vast zit aan het huurcontract. Djoy graag de ruimtes wil huren voor 2.000,= per maand en op termijn (binnen 10 jaar) wil kopen, maar hierover geen overeenstemming kan bereiken met de eigenaar van de panden. De eigenaar de panden wil verkopen voor 318.500,=. Op basis hiervan stellen wij u voor om de panden aan te kopen en voor maximaal de komende 10 jaar te verhuren aan de kinderopvang met in deze periode een recht op eerste koop. Wij vragen de gemeenteraad om een investeringskrediet hiervoor beschikbaar te stellen. Er is een sluitende businesscase mogelijk. Beoogd effect Het meer concentreren van detailhandel in het Spreeuwenest/ Veldesteijn door het actief opkopen van winkelruimtes aan de Kastanjehof. Daarnaast helpen wij een lokale ondernemer om verdere groei mogelijk te maken. Argumenten 1. De huurinkomsten dekken minimaal de jaarlijkse lasten. Bij een huur van 2.000,= per maand en een aankoop van de panden door de gemeente voor 318.500,= heeft de gemeente een businesscase met een positief resultaat (zie bijgaande notitie). Kanttekeningen 1. De aankoopkosten liggen 10% hoger dan de taxatiewaarde. Het pand is door een makelaar getaxeerd op 285.000,=. De eigenaar wilde in eerste instantie 380.000,= ontvangen. Hij refereerde hierbij naar de prijzen bij het Spreeuwenest en Veldesteijn.. Het gaat bij het Spreeuwenest/ Veldesteijn echter om een nieuwe panden, terwijl de panden aan de Kastanjehof gedateerd zijn. De eigenaar is uiteindelijk bereid de vraagprijs te verlagen naar 318.500,=. In deze prijs is opgenomen dat hij de komende 5 jaren nog een behoorlijke huur zou ontvangen van de bakker. Dat blijft de terugvaloptie van de eigenaar. De onderhandelingspositie van de gemeente is daarmee beperkt. De 10% afwijking kan worden beschouwd als een marginale afwijking van de taxatieprijs en daarmee acceptabel (zie ook bijgevoegde notitie). 2. De huurwaarde per maand ligt lager dan bijvoorbeeld het Spreeuwenest/ Veldesteijn. Het is logisch dat deze panden minder huur opleveren gezien de leeftijd en locatie. In bijgaande memo is beargumenteerd dat het hier gaat om een marktconforme huur. Jaarlijks indexeren wij de huursom met de consumenten prijsindex (CPI) die het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks vaststelt. 3. De huurovereenkomst is nog niet getekend. Er is op dit moment ambtelijke overeenstemming over een concept contract. Wel moet wij op basis van de bouwkundige opname van het pand nog gedetailleerde afspraken maken over het onderhoud van het pand. Ook moet het kinderdagverblijf nog groen licht krijgen van de hypotheekverstrekker. Een alternatieve mogelijkheid is dat Djoy het pand koopt. Dit kan tegen de prijs die de gemeente voor het pand betaald. Wij kopen de panden pas definitief aan 3
op het moment dat wij zekerheid hebben op de invulling van het pand en daarmee zekerheid op de huuropbrengsten. Financiën Op grond van de financiële verordening van de gemeente moeten wij alleen investeringen boven de 0,5 miljoen aan de gemeenteraad voorleggen. Hoewel de aankoop onder het genoemde bedrag valt leggen wij u de aankoop toch voor. Op grond van artikel 20 van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) moeten wij in de programmabegroting aandacht gevenaan de voorgenomen investeringen, zowel rendabele als onrendabele. De beschrijving hiervan maakt onderdeel uit van de controle op rechtmatigheid. Wanneer een investering niet in de programmabegroting is genoemd, moet de raad een apart investeringsbesluit nemen of instemmen met een begrotingswijziging. Die verplichting vloeit voort uit artikel 189, lid 1, van de Gemeentewet, waarin het budgetrecht van de raad is benoemd : Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De reden waarom we adviseren om het pand aan te kopen is in dit advies uiteengezet. Bij verhuur aan het kinderdagverblijf lijdt de gemeente geen verlies (er is sprake van een sluitende exploitatie). Indien Djoy afziet van huur, maar het pand koopt, zal dit gebeuren tegen de oorspronkelijke koopprijs. Ook in dat geval lijdt de gemeente geen verlies. De administratieve verwerking van lasten en baten rondom deze aankoop nemen we mee in de reguliere begrotingcyclus. Communicatie Vervolgstappen Na uw besluit zullen wij de koop aan effectureren. Daarna gaan wij de bestemming van de panden wijzigen naar het toekomstig gebruik. Reactie college op commissiebehandeling Opmerking/vraag van de commissie De commissie zet vraagtekens bij het hoe en waarom van de rol van de gemeente in deze. Het college wordt verzocht om dit nader te motiveren. Reactie college Met het aankopen van het pand Kastanjehof 24-26 geven wij invulling aan de beleidsdoelstelling om de centrumfunctie van het dorp Maasland te versterken. Wij voeren daarmee geen wettelijke taak uit. Er is geen verplichting om dit te doen. Wel creëren wij een positief effect op het ruimtelijk gebruik, de economie en het voorzieningenniveau door: het versterken van de centrum- winkelfunctie Veldesteijn/ Spreeuwenest. Het Spreeuwenest is onder andere ontwikkeld om de winkelvoorzieningen zo veel mogelijk te concentreren rond de locatie Veldesteijn/ Spreeuwenest; het verhuizen van de bakker van de Kastanjehof naar het centrum-winkelgebied. Dit kan de bakker niet zonder dat een derde het huidige pand aankoopt. Door de aankoop kan de bakker van het huurcontract af dat hij met de huidige eigenaar heeft; het geven van een andere, meer passende functie dan winkelvoorziening aan het pand van de Kastanjehof. We voorkomen leegstand van het winkelpand aan het Kastanjehof. In eerste instantie richtten we ons daarbij op functie woningbouw. Nadat Djoy zich meldde met uitbreidingsplannen hebben we deze voorrang gegeven om de lokale economie te stimuleren; een succesvolle ondernemer (Djoy)de mogelijkheid te geven om te groeien. Djoy is niet in staat het pand zelf te kopen. Aangezien de huidige eigenaar van het pand niet bereid is tot rechtstreekse verhuur aan Djoy is het bereiken van de positieve effecten alleen mogelijk als de gemeente intervenieert. 4
Ten slotte heeft bij onze afweging een rol gespeeld dat wij weinig tot geen risico lopen met de voorgestelde aankoop. Mocht Djoy het voornemen tot afname/ huur niet kunnen realiseren, dan zijn er andere mogelijkheden om voor het pand een zinvolle bestemming te vinden, zoals woningbouw. Als u niet instemt met het voorstel zal hoogstwaarschijnlijk de bakker blijven zitten aan de Kastanjehof en kan Djoy minder of niet uitbreiden. Bovendien ontstaat de mogelijkheid tot leegstand voor het pand waarin de snackbar gevestigd was. 5