Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Nieuwe Ebbingestraat 147 KM 1 9715 BA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Zaaknummers Verzonden op 25-02-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 bedraagt 413,92, over het jaar 2012 1.074,85 en over het jaar 2013 844,68. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 29 mei 2014 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 (ZKN-2014-003928) en over het jaar 2012 () te beoordelen. De Huurcommissie ontving op 22 juli 2014 nog een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over het jaar 2013 () te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 10
Zaaknummers II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder aan de hand van een pleitnotitie: de kamer heeft een gemeten oppervlakte van 20 m2; er zijn 8 wooneenheden de gas- en elektrakosten moeten worden gesplitst in 1/3 en 2/3 deel de netwerkkosten moeten door 8 gedeeld worden er zijn geen afrekeningen verstrekt; daarom geen administratiekosten er is geen vriezer in de gemeenschappelijke ruimte; er zijn wel vriezers in kamers 3 t/m 6, niet in kamer 1 (wel koelkast) gas- en elektraverbruik 2013: uitgegaan moet worden van het verbruik voor onzelfstandige woonruimte in plaats van zelfstandige woonruimte en voor de overige kosten geldt 12,00 de verhuurder was eerder op de hoogte van de kosten over 2013; het is niet redelijk dat de Huurcommissie alsnog een factuur over die periode accepteert Korte samenvatting verklaring verhuurder: de pleitnotitie van huurder krijg ik nu pas onder ogen; daarop heb ik me niet kunnen voorbereiden ik zou de kamergrootte opnieuw moeten opmeten; als het anders is, so be it er stond volgens mij een vriezer in de gemeenschappelijke keuken ik kan binnen 2 weken wel de factuur over mei 2013-mei 2014 opsturen III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft, volgens opgave van de huurder in zijn verzoekschrift, over deze periode een bedrag van 130,00 per maand in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzichten van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. COU2G ENV-2015-025444 Pagina 2 van 10
Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 vast te stellen op 402,15, over het jaar 2012 op 1.249,59 en over het jaar 2013 op 529,15. Zaaknummers Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. 2011 en 2012: - Aangezien de afrekennota van het energiebedrijf niet nader gespecificeerd is, houdt de Huurcommissie voor het elektraverbruik 1/3 deel en voor het gasverbruik 2/3 deel aan. - Ambtshalve verdeelt de Huurcommissie de gaskosten alsnog in een vast deel (35% te delen door aantal wooneenheden) en een variabel deel (65% te verdelen op basis van oppervlakte). Daarbij wordt uitgegaan van de niet weersproken oppervlakte van de kamer van 20 m 2. - De netwerkkosten moeten gedeeld worden door 8 wooneenheden. - In de berekening van de waterkosten in 2011 moet worden uitgegaan van 398,14 in plaats van 398,12. - Er is niet overtuigend aangetoond dat in de gemeenschappelijke ruimte een vriezer ( 315,00) aanwezig is. - Er kunnen geen administratiekosten worden doorberekend nu de verhuurder geen afrekeningen aan de huurder heeft verstrekt, zoals in de wet bedoeld. 2013: - In het dossier is een afrekennota gas/elektra aanwezig, door de verhuurder eerder aan de Huurcommissie verstrekt, over de periode 1 januari 2013 tot 14 mei 2013. Over die periode zijn de werkelijk gemaakte kosten te berekenen op de gebruikelijke wijze en rekening houdend met de hierboven vastgestelde wijzigingen. Voor het resterende deel van de periode moet worden uitgegaan van de vastgestelde verbruiken (naar evenredigheid) van onzelfstandige woonruimte in plaats van zelfstandige woonruimte. - De Huurcommissie is van oordeel dat de verhuurder in voldoende mate in de gelegenheid is geweest de afrekennota over de resterende periode in 2013 aan de Huurcommissie te verstrekken en accepteert daarom geen nieuwe afrekennota. - In haar andere uitspraken ( en ) is de waarde van de door de verhuurder geleverde roerende zaken bepaald. De commissie is van oordeel dat het redelijk is deze waarde ook voor deze periode mee te nemen. - Er kunnen geen administratiekosten worden doorberekend nu de verhuurder geen afrekening aan de huurder heeft verstrekt, zoals in de wet bedoeld. De herberekeningen van de gewijzigde kostenposten zijn als volgt. Gas Er zijn twee facturen, 5.554,22 voor de periode 14 mei 2011 t/m 13 mei 2012 en 6.211,16 voor de periode 14 mei 2012 t/m 13 mei 2013. Van de nota ad 5.554,22 bedraagt het gedeelte gas: 5.554,22 x 2/3 deel = 3.702,81. Van de nota ad 6.211,16 bedraagt het gedeelte gas: 6.211,16 x 2/3 deel = Pagina 3 van 10
4.140,77. Omdat de te berekenen perioden niet synchroon lopen met die van de facturen dienen de bedragen omgerekend te worden en dit geschiedt met behulp van zegenaamde graaddagen. Zaaknummers Graaddagen. De buitentemperatuur heeft invloed op het gasverbruik. Als het buiten 8 graden onder nul is zal de kachel harder moeten werken (en dus meer gas verbruiken) dan bij 8 graden boven nul. Op dit gegeven is de graaddagenmethode gebaseerd. Graaddagen worden berekend op basis van de gemiddelde etmaaltemperatuur. Deze wordt gemeten bij 16 afzonderlijke weerstations van het KNMI. Het aantal graaddagen op een dag is gelijk aan 18 graden Celsius minus de gemiddelde etmaaltemperatuur. Indien de gemiddelde etmaaltemperatuur hoger of gelijk is aan 18 graden, dan is het aantal graaddagen nul. De 18 graden Celsius wordt de stookgrens genoemd (bij een gemiddelde buitentemperatuur van 18 graden of hoger, wordt verondersteld dat de verwarming niet aanstaat). Met behulp van graaddagen wordt een relatie gelegd tussen de buitentemperatuur (uitgedrukt in een aantal graaddagen) en het gasverbruik voor verwarming. Aangezien graaddagen op zich geen rekening houden met andere weersinvloeden, zoals zonnestraling en wind, worden graaddagen afhankelijk van het seizoen vermenigvuldigd met een wegingsfactor. Zo ontstaan gewogen graaddagen op grond waarvan het gasverbruik voor verwarming in een bepaalde periode kan worden vastgesteld. 2011 Aantal graaddagen periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011: 950,4 Aantal graaddagen periode 14/05/2011 t/m 13/05/2012: 2.714,9 Variabele kosten: 3.702,81 x 65% = 2.406,83 x 950,4 / 2.714,9 graaddagen = 842,55 x 20/204 m² = 82,60 Vaste kosten: 3.702,81 x 35% = 1.295,98: 8 wooneenheden = 162,00 162,00 x 3,5/12 maanden = 47,25 Huurders aandeel bedraagt 82,60 + 47,25 = 129,85 2012 Er zijn twee facturen, 5.554,22 voor de periode 14 mei 2011 t/m 13 mei 2012 en 6.211,16 voor de periode 14 mei 2012 t/m 13 mei 2013. Deze worden omgerekend tot de kosten over het jaar 2012. Van de nota ad 5.554,22 bedraagt het gedeelte gas: 5.554,22 x 2/3 deel = 3.702,81. Dat geldt voor de periode 14 mei 2011 tot en met 13 mei 2012, dus dat moet omgerekend worden met graaddagen. Aantal graaddagen periode 01/01/2012 t/m 13/05/2012: 1.585,1 Aantal graaddagen periode 14/05/2011 t/m 13/05/2012: 2.714,9 Pagina 4 van 10
Variabele kosten: 3.702,81 x 65% = 2.406,83 x 1.585,1 / 2.714,9 graaddagen = 1.405,23 x 20/204 m² = 137,77 Vaste kosten: 3.702,81 x 35% = 1.295,98: 8 wooneenheden = 162,00 Zaaknummers Van de nota ad 6.211,16 bedraagt het gedeelte gas: 6.211,16 x 2/3 deel = 4.140,77. Dat geldt voor de periode 14 mei 2012 tot en met 13 mei 2013, dus dat moet omgerekend worden met graaddagen. Aantal graaddagen periode 14/05/2012 t/m 31/12/2012: 1.256,3 Aantal graaddagen periode 14/05/2012 t/m 13/05/2013: 3.068,9 Variabele kosten 4.140,77 x 65% = 2.691,50 x 1.256,3 / 3.068,9 graaddagen = 1.101,81 x 20/204 m² = 108,02 Vast: 2.070,39 x 35% = 724,64 : 8 wooneenheden = 90,58 Totaal gas 2012: Huurders aandeel bedraagt 137,77+ 162,00 + 108,02 + 90,58 = 498,37 2013 Periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013: Aantal graaddagen periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013: 1.812,7 Aantal graaddagen periode 14/05/2012 t/m 13/05/2013: 3.068,9 Van de nota ad 6.211,16 bedraagt het gedeelte gas: 6.211,16 x 2/3 deel = 4.140,77 Variabele kosten: 4.140,77 x 65% = 2.691,50 x 1.812,7 / 3.068,9 graaddagen = 1.589,78 x 20/204 m² = 155,86 Vaste kosten: 4.140,77 x 35% = 1.449,27 : 8 wooneenheden = 181,16 Periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013: 181,16 x 4,5/12 maanden = 67,93 Huurders aandeel bedraagt 155,86+ 67,93 = 223,79 Periode 14/05/2013 t/m 31/12/2013: De verhuurder heeft niet (tijdig) de gevraagde gegevens aan de Huurcommissie verstrekt. De rapporteur gaat daarom uit van het wettelijk vastgestelde verbruik van 250 m 3 gas. Het gemiddelde tarief voor gas (inclusief vastrecht, energiebelasting en BTW) bedroeg volgens het CBS in de onderzoeksperiode 0,807 per m³. Op basis van deze berekeningsmethodiek komt de vergoeding voor het gasverbruik uit op: 250 m³ x 0,807 = 201,75 x 7,5/12 maanden = 126,09 Totaal gas 2013: Huurders aandeel bedraagt 223,79 + 126,09 = 349,88 Elektra Om van de nota het juiste deel ten laste van de onderzoeksperiode te brengen, maakt de Huurcommissie gebruik van seizoenpatroon-percentages. Hieronder staat welk aandeel van het totale verbruik in welke maand wordt verbruikt. Maand: Verbruik: Maand: Verbruik: Januari 10 % juli 6 % Februari 8 % augustus 7 % Maart 9 % september 8 % Pagina 5 van 10
April 8 % oktober 9 % Mei 8 % november 10 % Juni 7 % december 10 % Zaaknummers 2011 Van de nota ad 5.554,22 bedraagt het gedeelte elektra: 5.554,22 x 1/3 deel = 1.851,41 In de periode 12/09/2011 t/m 31/12/2011 wordt 33,8% van het jaar verbruikt. 1.851,41 x 33,8% = 625,78 : 8 wooneenheden = 78,22 2012 Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012: Van de nota ad 5.554,22 wordt 38,4% van het jaar verbruikt en bedraagt het gedeelte elektra: 5.554,22 x 1/3 deel = 1.851,41 x 38,4% = 710,94 Van de nota ad 6.211,16 wordt 61,6% van het jaar verbruikt en bedraagt het gedeelte elektra: 6.211,16 x 1/3 deel = 2.070,39 x 61,6% = 1.275,36 710,94 + 1.275,36 = 1.986,30 : 8 wooneenheden = 248,29 2013 Periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013: Onderstaand overzicht geeft per maand aan hoeveel procent van het totale jaarverbruik in de desbetreffende maand wordt verbruikt. Van de nota ad 6.211,16 bedraagt het gedeelte elektra: 6.211,16 x 1/3 deel = 2.070,39 In de periode 01/01/2013 t/m 13/05/2013 wordt 38,4% van het jaar verbruikt. 2.070,39 x 38,4% = 795,03 : 8 wooneenheden = 99,38 Periode 14/05/2013 t/m 31/12/2013: De verhuurder heeft niet de gevraagde gegevens aan de Huurcommissie verstrekt. De rapporteur gaat daarom uit van het wettelijk vastgestelde verbruik van 500 kwh elektra. Het gemiddelde tarief voor elektra (inclusief vastrecht, energiebelasting en BTW) bedroeg volgens het CBS in de onderzoeksperiode 0,192 per kwh. Op basis van deze berekeningsmethodiek komt de vergoeding voor het gasverbruik uit op: 500 kwh x 0,192 = 96,00 x 7,5/12 maanden = 60,00 Huurders aandeel bedraagt 99,38 + 60,00 = 159,38 Gas netwerkkosten 199,00 x 1/8e deel x 3,5/12 maanden = 7,26 Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012: 205,22 x 1/8e deel = 25,65 Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013: 246,07 x 1/8e deel = 30,76 Pagina 6 van 10
Zaaknummers Elektra netwerkkosten 192,63 x 1/8e deel x 3,5/12 maanden = 7,02 Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012: 195,64 x 1/8e deel = 24,46 Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013: 234,57 x 1/8e deel = 29,32 Water 398,14 x 1/8e deel x 3,5/12 maanden = 14,52 2012 niet gewijzigd Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013: 25 m³ x 1,63 = 40,75 Witgoed goederen Gebruiksvergoeding per jaar 20% over 1.183,00 -/- 315,00 (vriezer) = 868,00 x 20% x 1/8e deel 21,70 per kamer jaar ofwel 1,81 per kamer per maand. De totale gebruiksvergoeding (individueel en gemeenschappelijk) komt daarmee op 4,96 + 1,81 = 6,77 per maand. 12 maanden x 6,77 = 81,24 x 3,5/12 maanden = 23,70 Periode 01/01/2012 t/m 31/12/2012: 12 maanden x 6,77 = 81,24 Periode 01/01/2013 t/m 31/12/2013: 12 maanden x 6,77 = 81,24 Pagina 7 van 10
Zaaknummers Resumerend: periode 12/09/2011 t/m/ 31/12/2011 Gas 129,85 Elektra 78,22 Enexis gas 7,26 Enexis elektra 7,02 Waterbedrijf Groningen 14,52 Waterschap Noorderzijlvest zuiveringsheffing CAI 26,63 Witgoed goederen 23,70 Vloerbedekking 126,72 Onderhoudscontract gasservice 0,00 Opstalverzekering 0,00 Verlichting incl. gemeenschappelijke ruimte 0,00 Afvalstoffenheffing Administratiekosten 0,00 Totale kosten 413,92 periode 01/01/2012 t/m/ 31/12/2012 Gas 498,37 Elektra 248,29 Enexis gas 25,65 Enexis elektra 24,46 Waterbedrijf Groningen 43,49 Waterschap Noorderzijlvest zuiveringsheffing CAI 26,63 Witgoed goederen 81,24 Vloerbedekking 126,72 Onderhoudscontract gasservice 0,00 Opstalverzekering 0,00 Verlichting incl. gemeenschappelijke ruimte 0,00 Afvalstoffenheffing Administratiekosten 0,00 Totale kosten 1.074,85 periode 01/01/2013 t/m/ 31/12/2013 Gas 349,88 Elektra 159,38 Enexis gas 30,76 Enexis elektra 29,32 Waterbedrijf Groningen 40,75 Waterschap Noorderzijlvest zuiveringsheffing CAI 26,63 Witgoed goederen 81,24 Vloerbedekking 126,72 Onderhoudscontract gasservice 0,00 Opstalverzekering 0,00 Verlichting incl. gemeenschappelijke ruimte 0,00 Afvalstoffenheffing Administratiekosten 0,00 Totale kosten 844,68 Pagina 8 van 10
Zaaknummers Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 bedraagt 413,92, over het jaar 2012 1.074,85 en over het jaar 2013 844,68. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in alle zaken in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges per zaak. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 per zaak. Pagina 9 van 10
Zaaknummers IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 12 september 2011 tot 1 januari 2012 bedraagt 416,02, over het jaar 2012 1.074,85 en over het jaar 2013 844,68. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 3 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 10 van 10