Verslag bijeenkomst Lang Zult U Wonen op 31 januari 2017 Dit is de tweede bijeenkomst van de gemeente Den Haag en Bouwend Nederland. De eerste stond in het teken van transformatie van zorgvastgoed. Deze tweede bijeenkomst focust op bouwen voor senioren. In de zaal zitten leden van Bouwend Nederland (bouwers en ontwikkelaars), beleggers, vertegenwoordigers van corporaties en zorginstellingen, initiatiefnemers van zorgprojecten, belangenvertegenwoordigers en ambtenaren. Wethouder Joris Wijsmuller opent als gastheer. Hij schetst het traject van Agenda ruimte voor de stad waarin voor Den Haag de woningbouwopgave is neergelegd, naar de Woonvisie en het uitvoeringsprogramma. Het college heeft zich gecommitteerd aan een woningbouwproductie van 1500 per jaar. Gezien de voortgaande bevolkingsgroei (tussen de 50.000 en 80.000 inwoners tot 2040) en in het licht van de achterstand die is opgelopen door de economische recessie in de afgelopen jaren, wordt voor de komende 10 jaren een vraag voorzien van tussen de 2000 en 2500 woningen per jaar. Deze opgave zal vooral binnenstedelijk moeten worden gerealiseerd, waarbij de nadruk zal liggen op het toevoegen van appartementen. Dit biedt uiteraard ook kansen voor huishoudens die nadenken over een volgende stap in hun wooncarrière. Den Haag profileert zich steeds meer als studentenstad, maar moet ook voor de oudere bewoners attractief blijven. De wethouder wil daarom per stadsdeel minimaal één nieuw woon- en zorginitiatief faciliteren. De gemeente heeft kavels beschikbaar op bijv. deelplan 20 in Ypenburg. Hij wil graag vanuit de zaal horen welke randvoorwaarden de gemeente moet stellen. Tenslotte ziet hij ook mogelijkheden voor groepen in bijv. te transformeren (zorg-)vastgoed. De inzet van WMO-gelden voor de bestaande woningvoorraad wil hij bespreken met collega wethouder Klein. Voor Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland ligt de grote uitdaging in de duurzaamheidsopgave waar we voor staan. Voor hem heeft de titel lang zult u wonen iets feestelijks, maar tegelijk ook iets triests; voor veel ouderen is langer zelfstandig wonen niet altijd vanzelfsprekend. Eén miljoen extra huishoudens als gevolg van individualisering betekent toevoegen van extra woningen, in het bijzonder in de randstad. Den Haag loopt aan tegen de grenzen van haar grondgebied, waar zijn nog mogelijke locaties? Als de opgave vooral binnenstedelijk moet worden ingevuld, lukt dat dan? Hij ziet mogelijkheden in transformatie en sloop-nieuwbouw, ook in relatie tot nieuwbouw. Hij geeft het voorbeeld van Amsterdam waar geen ruimte meer is voor de middeninkomens, iets wat in Den Haag (gelukkig) niet speelt. Gemeente en bouwers/ontwikkelaars moeten in gesprek gaan over financiering en vergunningen, flexibele bestemmingsplannen en mogelijke inzet van WMO-middelen. Wat hem betreft zijn aandachtspunten: Zorg voor kwaliteit Maak afspraken op regionaal niveau (en kijk daarbij ook naar andere regio s) Zoek naar allianties met diverse partijen (zorg, corporaties, bouwers en gemeente) Let op betaalbaarheid en duurzaamheid Zoek de samenwerking op concrete projecten In de discussie met de zaal wordt vooral benadrukt dat het belangrijk is om de samenwerking te zoeken als het gaat om realisatie. De gemeente moet hierin de rol van intermediair pakken. Gevraagd naar de aanwezigheid van flexibele bestemmingsplannen in Den Haag zegt wethouder Wijsmuller dat Den Haag die nog niet heeft, maar in de Binckhorst daar wel mee experimenteert. Bij de gemeente is veel kennis over transformatie en particulier opdrachtgeverschap en dat moeten we gebruiken. Op een vraag naar ervaring met het gebruik van WMO-geld voor ontwikkelingen noemt de heer Prak van De Knarrenhof een voorbeeld van de gemeente Zwolle die korting geeft op de grond voor de ontwikkeling van een Knarrenhofproject. Mevrouw Blitz namens GDO stelt dat 85%
van de ouderen geen langdurige zorgvraag heeft, maar dat eenzaamheid wel een groot probleem is onder ouderen. Daar kan groepswonen een oplossing voor zijn. In dat kader is het nieuwe Centrum voor Groepswonen interessant dat met behulp van de gemeente is opgestart en initiatiefnemers wil ondersteunen. Uitdagingen voor het bouwen voor de 55-plusser vanuit het perspectief van: Haag Wonen ziet binnen haar huurdersbestand minder behoefte aan 55+ woningen en meer behoefte aan nieuwe vormen van groepswonen en meer voorzieningen die aansluiten bij de behoeften van huurders.
Discussie in vier groepen Samenvatting Groep 1, Inspelen op preventie, zelfredzaamheid en toekomstige zorgvraag Drie centrale vragen: 1. Welke investeringen moeten er in ieder geval gedaan worden voor ouderen (drempels, beugels etc.) bij nieuw te bouwen woningen? 2. Hoe maak je investeringen in aanpassingen voor ouderen rendabel? En hoe verleid je de 55- plusser om te kiezen voor een leeftijdsbestendige woning? 3. Wat moet hierover in het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie komen? Ad 1: Genoemd werd dat een ontmoetingsruimte in nieuwbouwwoningen aanwezig zou moeten zijn. Door als bewoners zelf een programmering hiervoor op te zetten ontstaat vervolgens binding tussen bewoners. Andere zaken die genoemd werden zijn oproepbare diensten en services die in de fysieke omgeving zijn opgenomen. Diensten dus die ingeschakeld worden en oproepbaar zijn zodra er behoefte aan is. Daarnaast moeten gebouwen meer standaard 55+-proof gebouwd worden, oftewel Voorzienend Bouwen. Daarmee wordt bedoeld dat huizen standaard drempelvrij zijn, beugels, schuifdeuren etc. hebben of dat er bijvoorbeeld al leidingen aangelegd zijn waar op plaatsen apparatuur ingeprikt kan worden zodra daar behoefte aan is (vergelijkbaar met een loze leiding voor de toekomstige internetkabel). Ook moeten er stallingen zijn voor scootmobielen en elektrische fietsen met oplaadpunten. Ad. 2: De 55+er zelf laten investeren door een persoonlijke bijdrage (al dan niet i.c.m. spaarregeling) en via de WMO-bijdrage in combinatie met een bijdrage van de zorgverzekeraar. Ad. 3: Het uitvoeringsprogramma moet stimuleringsmaatregelen opnemen om marktpartijen te verleiden meer voorzienend te bouwen. Samenvatting groep 2, Do s en don ts in domotica bij woningen voor ouderen Centrale vraag in deze werkgroep is: Aan welke domotica-maatregelen hebben ouderen echt behoefte? De IZI woning die door Haag Wonen en de gemeente is ingericht moet op deze vraag antwoord geven. Het geeft ouderen de mogelijkheid om kennis te maken met de diverse maatregelen die op dit moment voorhanden zijn. De voorzieningen zijn niet alleen voor ouderen handig maar eigenlijk voor alle mensen, en daarom moet we stoppen met alleen het benoemen van ouderen als doelgroep. Het gaat ook niet alleen om domotica, maar ook om slimme aanpassingen in de woning
en communicatiemiddelen. Leveranciers zouden verschillende pakketten meten aanbieden, passend bij iemands portemonnee en behoefte. Maar moet je dan al voorsorteren op de behoefte van later of kiezen voor wat nu nodig is? Wellicht kan een bewustwordingsmarkt helpen bij het presenteren van de mogelijkheden, als we de mens nemen als de maat der dingen dan betekent de keuze voor domotica-toepassingen ook maatwerk. Samenvatting Groep 3, Is groepswonen interessant voor corporaties, ontwikkelaars en beleggers? Groepswonen voorkomt eenzaamheid. Doordat mensen bij elkaar wonen en als goede buur met elkaar omgaan wordt er ook minder snel een beroep gedaan op professionele zorg. Groepswonen is niet een vast concept en kan velerlei vormen aannemen. Belangrijk is dat een groep in een vroegtijdig stadium betrokken is bij planontwikkeling, waardoor een groep invloed heeft op de uiteindelijke woonvorm. Het onlangs opgerichte Centrum Groepswonen ondersteunt groepen bij het vinden van locaties en in de planontwikkeling. Daarnaast adviseert het Centrum Groepswonen bestaande groepen. Een aandachtpunt daarbij is het bestendig houden van groepen, diversiteit in leeftijd helpt daarbij. Zolang er voldoende rendement gehaald kan worden, zien beleggers groepswonen als een goede optie. Wanneer een belegger een locatie in bezit heeft dan ligt groepswonen niet voor de hand. Het levert immers geen extra rendement op ten opzichte van gewone huurwoningen. Zonder sturing vanuit de overheid of corporaties zal het aantal nieuwe groepswonen-projecten beperkt blijven. Groepswonen-projecten kunnen worden opgezet in bestaande gebouwen zoals kantoren, in daarvoor aangepaste corporatiewoningen of in gemeentelijk vastgoed zoals oude scholen. Samenvatting groep 4, Hoe kun je de lage en middeninkomens bedienen? Langer zelfstandig thuis wonen begint bij bewustwording. Wanneer men weet wat de kansen en consequenties zijn van langer thuis blijven wonen, kunnen er keuzes gemaakt worden. Men kan ervoor kiezen in de vertrouwde woning te blijven, al dan niet met aanpassingen. En men kan kiezen voor een andere woning. Dit biedt natuurlijk kansen voor aannemers, domotica-ondernemingen, ontwikkelaars en beleggers, vooral als het om nieuwbouw gaat. Belangrijk is het dat er locaties beschikbaar komen. Corporaties en gemeente zouden locaties beschikbaar moeten stellen. Op de één of andere manier dient er doorstroming te komen. Senioren verlaten dan idealiter een eengezinswoning en gaan dan naar een appartement. De eengezinswoning komt dan weer beschikbaar voor een gezin. In Amsterdam heeft de gemeente het instrument van erfpacht ingezet om acceptabele verhuurprijzen gerealiseerd te krijgen. De gemeente kan zo de woningen voor senioren labelen en tegelijk de huur niet te hoog laten worden. Den Haag wordt gevraagd hetzelfde te doen. Ook kan de gemeente via bestemmingswijzigingen haar invloed uitoefenen om wonen voor senioren met acceptabele prijzen mogelijk te maken. Bij de gemeente zou het wenselijk zijn als de Welstand zich soepeler opstelt. Omdat partijen steeds meer inzien dat een goede seniorenwoning niet echt anders is dan een goede woning voor iedere ander doelgroep hoeven er geen hogere rendementen (BAR s) ingerekend te worden. Meerdere beleggers hebben daarom hun BAR al verlaagd. De huren worden zo lager. Vastgesteld wordt dat er de groep grote behoefte is aan woningen in de prijsklasse van 715, - tot 900, -/maand. Voor de koopwoningen ligt de grens bij ca 200.000, -. Ook wordt vastgesteld dat er grote behoefte is aan kleinschalige woonvormen. Domotica wordt gezien als een mogelijkheid om mensen langer zelfstandig thuis te laten wonen. Alle partijen, corporaties, ontwikkelaars, beleggers, aannemers, ontwikkelaars en gemeente dienen meer samen te werken.
Vervolg De inbreng van de verschillende partijen wordt zoveel mogelijk meegenomen in het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie. Als partijen nog input willen leveren dan kan dit door vóór 10 maart een mail te sturen aan simon.bremmer@denhaag.nl. De woonvisie inclusief het uitvoeringsprogramma wordt in het voorjaar gepresenteerd aan de stad en daarna voorgelegd aan de gemeenteraad van Den Haag. Wilt u bij deze presentatie zijn of op de hoogte gehouden worden over de woonvisie? Stuurt u dan een mail naar woonvisie@denhaag.nl.