WOONVISIE. Concept 01

Transcriptie

1 WOONVISIE 2020 Concept 01

2 pag. 1 INHOUDSOPGAVE 1. Samenvatting pag Aanleiding 3 3. Doelstelling & Samenwerking 4 4. Aanpak & Resultaat 5 5. Kaders 6 6. Demografie 8 7. Wonen & Zorg Kansen Onderzoek & Enquête En verder 13 Bijlagen 14

3 1. SAMENVATTING pag.2 Voor wie aan het lezen niet toekomt. vooraf een samenvatting met de meest belangrijke punten. De leefbaarheid van een dorp wordt mede bepaald door voldoende woningen voor alle leeftijdsgroepen. Met deze notitie wil het Dorpsberaad Noordeloos enerzijds de woningbehoefte en anderzijds de kansen die er op dit vlak zijn, onder de aandacht brengen. Daartoe uitgenodigd door de wethouder, dhr. B. Snoek. * Uit de enquête van het Dorpsberaad in 2013 blijkt de concrete vraag naar woningen onder de huidige bewoners. 61 bewoners geven aan op zoek te zijn naar een andere woning. De uitslag van de enquête geeft gedetailleerde informatie over de woningzoekers gekoppeld aan types en prijsklasse. * Het rapport Wonen in Giessenlanden van Gemeente Giessenlanden en Kleurrijk Wonen gaf eerder aan dat er 25 woningen nodig zijn om aan de lokale vraag te kunnen voldoen. * In de regionale Woonvisie Alblasserwaard/Vijfheerenlanden (2014) wordt de mogelijkheid geboden om tot 2020 per jaar 5 woningen te bouwen. En tot slot ontstaan er binnen enkele jaren, als gevolg van het centreren van voorzieningen in het Noorderhuis, een aantal vertreklocaties. De combinatie van deze aspecten maakt nieuwbouw van een 25-tal huur- en koopwoningen de komende jaren een reële mogelijkheid. Daarmee kan tevens een oplossing worden geboden aan de veranderde vragen op het gebied van zorg & wonen én het geeft mogelijkheden voor duurzaamheidsinitiatieven. Het Dorpsberaad ziet voor zichzelf de rol in het bijeen brengen van woningzoekers en partijen die een bijdrage kunnen leveren bij het realiseren van deze woningen..

4 2. AANLEIDING pag AANLEIDING Het Dorpsberaad Noordeloos wil activiteiten stimuleren die bijdragen aan de leefbaarheid van het dorp. Een van de voorwaarden voor een leefbaar dorp is diversiteit in leeftijdsgroepen. Jong, oud en alles daartussen moet een geschikte woning kunnen vinden in Noordeloos. Daarvoor is een evenwichtige en passende woningvoorraad noodzakelijk. Deze opvatting stelt eisen aan type woningen maar ook aan de aantallen. Flexibiliteit en duurzaamheid zijn de begrippen die daarbij horen. Daartoe uitgenodigd door wethouder Snoek komt het Dorpsberaad met deze woonvisie. Het moment waarop het Dorpsberaad deze Woonvisie lanceert heeft alles te maken met een aantal ontwikkelingen op het gebied 1. Vooraf van de volkshuisvesting: - Met het gereedkomen van de regionale Woonvisie Alblasserwaard/Vijfheerenlanden is er duidelijkheid 2. Doelstelling & Samenwerking ontstaan over de mogelijkheden voor nieuwbouw. - De enquête 3. Aanpak door het Dorpsberaad & Resultaat in 2013 over de vraag naar woningen onder de inwoners van Noordeloos levert heel concrete gegevens op. Er is een duidelijke vraag naar woningen. - Met het 4. sluiten Kaders van de Buurtschool is een eerste locatie vrijgekomen voor woningbouw en reeds een CPO project 5. Demografie van start gegaan. Noordeloos - De verwachting is dat de bouw van het Noorderhuis een drietal nieuwe locaties voor woningbouw oplevert. 6. Wonen en Zorg - De gemeente heeft aangegeven positief te staan t.o.v. nieuwbouw in Noordeloos als daar een goede 7. Kansen motivatie aan ten grondslag ligt. 8. Onderzoek en Enquête Rode draad bij dit alles is de vraag naar woningen. 9. En Verder

5 3. DOELSTELLING & SAMENWERKING pag AANLEIDING Doelstelling Met de woonvisie Noordeloos wordt de gewenste richting van de ontwikkelingen in het dorp voorgesteld. Het is een uitwerking van de Regionale Woonvisie AV naar de Lokale situatie in Noordeloos. Maar dat niet alleen het document dient ook als katalysator om mensen in beweging te krijgen. Dat betekent; - We willen de kansen pakken voor woningbouw. Het samenvoegen van meerdere functies in het Noorderhuis maakt dat er een aantal kleinere vertreklocaties in de kern ontstaan. Dat maakt nieuwbouw mogelijk zonder dat daardoor de ligging van het dorp in het groene landschap verder 1. Vooraf wordt aangetast. - Signaleren 2. van Doelstelling uitdagingen. & Vertrekken Samenwerking van de jeugd, vergrijzing en schaalvergroting van voorzieningen stellen andere eisen aan nieuwe en bestaande woningen. Met name de veranderingen in de zorg hebben de 3. aandacht Aanpak. & Resultaat 4. Kaders Samenwerking We beseffen 5. Demografie dat de rol van het Noordeloos Dorpsberaad te beperkt is om het alleen te kunnen realiseren, daar hebben we anderen voor nodig. 6. Wonen en Zorg - Allereerst de huidige inwoners van het dorp. Niet afwachten wat de overheid te bieden heeft maar zelf de handen 7. uit Kansen de mouwen steken is één van de kenmerken van de Noordelose bevolking. - De gemeente Giessenlanden als verantwoordelijke voor vergunningen, voor de infrastructuur en soms als grondeigenaar. 8. Onderzoek en Enquête - Woningcorporaties 9. En Verder verantwoordelijk voor sociale huurwoningen waarbij in eerste instantie gedacht wordt aan Kleurrijk Wonen. - Zorginstellingen die een bijdrage kunnen leveren om ouderen zo lang mogelijk thuis in Noordeloos te kunnen laten wonen. - Ontwikkelaars en financiers.

6 4. AANPAK & RESULTAAT pag AANLEIDING Aanpak Het Dorpsberaad kiest voor een praktische aanpak. Wat is de vraag van het dorp in relatie tot de mogelijkheden? Welke personen kunnen daar een rol bij spelen? Het Dorpsberaad is zich bewust dat andere partijen zoals bijv. gemeente Giessenlanden, woningcorporaties en ontwikkelaars enthousiast gemaakt moeten worden voor deelname aan projecten in Noordeloos. Daarvoor is een theoretische onderbouwing van de praktische aanpak noodzakelijk. Het Dorpsberaad wil het één doen en het ander niet laten. Daarom deze bondige woonvisie die gebaseerd is 1. op Vooraf reële kansen in het dorp. We zien deze woonvisie voor Noordeloos als een dynamisch werkdocument. 2. Doelstelling Niets & is Samenwerking zeker deze wereld, ook niet bij huisvestingsvraagstukken. Landelijke trends en beleid brengen bewegingen die van invloed zijn op het wonen, ook in Noordeloos. Een tijd van recessie, 3. Aanpak onzekerheid & Resultaat over wet- en regelgeving, een veranderde visie op de zorg en een stagnerende 4. woningmarkt Kaders vraagt om beleid dat de visie op langere termijn vastlegt en waarbinnen tegelijkertijd op korte en middellange termijn actief ingespeeld kan worden op de actuele vraag. Noordeloos is 5. weliswaar Demografie het mooiste Noordeloos maar niet het enige dorp in de gemeente Giessenlanden en de Alblasserwaard. 6. Wonen De regionale en Zorg Woonvisie Alblasserwaard/Vijfheerenlanden is dan ook als één van de uitgangspunten voor deze Woonvisie gebruikt. 7. Kansen Resultaat 8. Onderzoek en Enquête Door het creëren van nieuwe woningen komt een aantal woningen vrij wat op z n minst bijdraagt aan de zo gewenste 9. En Verder doorstroming op de woningmarkt. Het Dorpsberaad hoopt dat deze visie aanleiding mag zijn tot meer activiteit in de woningvoorraad van Noordeloos. Zodat Noordeloos over 25 jaar nog steeds het mooiste dorp van de Waard is..

7 5. KADERS pag. 6 Gemeente Met het vaststellen van de Regionale Woonvisie Alblasserwaard/Vijfheerenlanden is duidelijkheid ontstaan over de mogelijkheden voor nieuwbouw tot en met Geen enkele kern gaat op slot. Noordeloos wordt in deze visie gezien als een woondorp. Op deze woondorpen is de 0,7% - toets van toepassing. Dat houdt in dat er per jaar 0,7% van het aantal huishoudens als nieuwbouw mag worden neergezet. Met een aantal huishoudens van 670 in Noordeloos betekent dit dat er jaarlijks 5 woningen kunnen worden gebouw. Of 25 tot en met het jaar Het is mogelijk om dit aantal met andere kernen uit te wisselen. Onder voorwaarden is het mogelijk om van deze aantallen af te wijken. Dit maakt het meeste kans als wordt tegemoet gekomen aan de verder na te streven uitgangspunten die in de regionale woonvisie zijn omschreven. Dit betreft: - Behoud van kwaliteit en uitstraling. Meestal wordt d.m.v. lokaal maatwerk hier vorm aan gegeven. - Woonlastenbeperking en energie. De energielasten vormen een groeiend deel van de totale woonlasten. Dit is extra relevant voor lagere inkomens in huur en koop. - Comfortverbetering in relatie tot zorg. Steeds meer mensen worden oud in hun huidige woning omdat dit hun wens is en omdat de Rijksoverheid daarop aanstuurt. Dit leidt voor velen tot andere eisen aan woning en woonomgeving Alleen vraaggerichte plannen hebben kans van slagen!

8 5. KADERS vervolg pag. 7 Woningcorporatie Woningcorporaties vervullen een sleutelrol bij de sociale huurwoningen. In Noordeloos is Kleurrijk Wonen de eigenaar van 120 woningen, 75 eengezinswoningen en 45 appartementen. Net als andere corporaties is Kleurrijk Wonen zich (weer) meer gaan toeleggen op de kerntaak; woningen bouwen en beheren die bereikbaar zijn voor de minst draagkrachtigen. Kleurrijk Wonen heeft in een gesprek aangegeven dat; - zij onder voorwaarden bereid is een klein aantal sociale huur of koopwoningen te (laten) bouwen. - deze woningen gericht zullen zijn op mensen met een inkomen onder zij ook bestaande woningen willen aanpassen aan de vraag. - dat zij voor zorgbehoevenden enkel woningen geschikt voor extramurale zorg kunnen bouwen. - dat zij bij voorkeur seniorenwoningen clusteren.

9 6. DEMOGRAFIE pag AANLEIDING Noordeloos kende op 1 januari 2013 een inwonersaantal van Daarmee is de kern in grootte de derde in de gemeente Giessenlanden. De verschillende leeftijdsgroepen zijn hierbij als volgt verdeeld: Bron: cbs 2013 Huishoudens Bron: cbs 2013 Woningbezit Bron: cbs Vooraf 2. Doelstelling & Samenwerking 3. Aanpak & Resultaat inwoners huishoudens eenpersoons - meerpersoons meerpersoons- gemiddelde huishoudens - huishoudens huishoudens gezinsgrootte zonder kinderen met kinderen 4. Kaders ,71 5. Demografie Noordeloos 6. Wonen en Zorg 7. Kansen 8. Onderzoek en Enquête totaal corporatie particulier e.g.w. app 2^1 / vrij Rij App 9. En Verder

10 6. DEMOGRAFIE vervolg pag AANLEIDING Trends & ontwikkelingen De beschrijving van burgerschapstijlen* is een belangrijke factor geworden als het gaat over het bepalen welk woningtype gewenst is. Of anders gezegd voor welke doelgroep er gebouwd dient te worden. Veelal wordt daar de systematiek gebruikt die is ontwikkeld door Motivaction. Voor Noordeloos komt daar uit naar voren dat de bewoners met name behoren tot de Traditionele burgerij en een kleiner deel tot de Moderne burgerij. Deze vaststelling komt in grote lijnen overeen met het beeld wat de Noordelozers 1. van Vooraf zichzelf hebben: Niet teveel Poespas, Gewoon is gek genoeg, De handen uit de mouwen, en in tijden van nood help je elkaar. 2. Doelstelling & Samenwerking 3. Aanpak & Resultaat 4. Kaders 5. Demografie Noordeloos * zie ook: 6. Wonen en Zorg 7. Kansen 8. Onderzoek en Enquête 9. En Verder

11 7. WONEN & ZORG, een nieuwe opgave pag AANLEIDING Nederland vergrijst, ook Noordeloos. Groei van het aantal ouderen, andere wensen onder ouderen en andere wetgeving leiden tot andere eisen aan de woningvoorraad. - Groei van de groep ouderen leidt ook tot groeiende vraag naar aangepast wonen (comfort, veiligheid, voorzieningen). - Het aanscherpen van indicering leidt er toe dat alleen ouderen met een zeer intensieve zorgvraag nog intramuraal kunnen wonen. Verzorgingshuizen in de huidige vorm zullen verdwijnen. - Anderzijds maakt de naoorlogse generatie ouderen andere keuzes: gevarieerder en vaker met hogere eisen aan ruimte, uitstraling en individualiteit. 1. Vooraf Om deze ontwikkelingen 2. Doelstelling op vangen & Samenwerking is de komende jaren nieuwbouw nodig én wordt er een beroep gedaan op de aanpasbaarheid van bestaande woningen. Mogelijk oplossingen zijn: - Realisatie 3. van Aanpak nieuwe, volledig & Resultaat geschikte woningen voor senioren (domotica). - Aanpassing van bestaande zelfstandige woningen, soms ingrijpend maar vaak met kleine ingrepen als 4. Kaders bijvoorbeeld toilet boven. - Goede samenwerking 5. Demografie op het Noordeloos gebied van wonen, welzijn en zorg. - Het benutten van de eigen kracht en samenredzaamheid. 6. Wonen en Zorg 7. Kansen Een (mini-)wozoco lijkt, mede gezien nieuwe wetgeving en ontwikkelingen in andere kernen, niet meer passend binnen Noordeloos. De gedachten gaan inmiddels richting een (beperkt) zorgcentrum. Huisartsenpraktijk 8. Onderzoek Kruithof heeft en aangegeven Enquête daar graag aan mee te werken: Het is te verwachten dat de zorgvraag zal toenemen. Het is dan ook van groot belang dat deze zorg in de buurt van de ouder wordende 9. En Verder inwoner aanwezig blijft. Mogelijkheden om samen te werken vanuit dezelfde locatie met meerdere werkers in de zorg noopt tot het uitzien naar ruimere praktijkruimte in de toekomst, aldus de huisartsen Jan & Marleen Kruithof.

12 8. KANSEN pag. 11 Een aantal recente en toekomstige ontwikkelingen in Noordeloos geven kansen voor nieuwbouw in het dorp; - Het pand van de Buurtschool wordt niet meer voor onderwijs gebruikt. De kwaliteit van het pand is van dien aard dat sloop voor de hand ligt. Daarmee komt er een inbreidingslocatie voor ontwikkeling van woningen vrij. Het betreft een kavel van ca. 800 m2 waarop naar verwachting 6 woningen kunnen worden gebouwd. Het Dorpsberaad heeft i.o.m. de gemeente geïnteresseerden bijeengebracht die het initiatief hebben genomen voor een project van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Inmiddels zijn de 6 potentiele kopers samen met een architect het onderzoek gestart om gezamenlijk te gaan bouwen. De rol van het Dorpsberaad zit er daarmee op. - Er wordt hard gewerkt om aan de Nieuwe Wetering in Noordeloos een nieuwe multifunctionele ruimte te gaan bouwen; het Noorderhuis. Nu ook de School met de Bijbel kiest voor deze locatie komen er een drietal zgn. vertreklocaties vrij waar nieuwbouw van ca. 25 mogelijk is; * Het dorpshuis, ca 1000 m2. * De Smidse berg, de gymzaal, ca 1300 m2 * Het terrein van de School met de Bijbel wat een opp. heeft van ca m2. Mogelijk is dit perceel in tweeën te splitsen en daarmee in fasen te bebouwen. - Voor een perceel aan de Grotewaard bestaat een plan voor de bouw van 6 woningen.

13 9. ONDERZOEK & ENQUêTE pag. 12 Wonen in Giessenlanden In 2012 is in opdracht van de gemeente Giessenlanden en Kleurrijk Wonen het rapport Wonen in Giessenlanden uitgebracht. Daarin lezen we dat aan de kern Noordeloos woningen moeten worden toegevoegd om in de vraag te voorzien. In Noordeloos is veel vraag naar huurwoningen voor senioren. In totaal zouden er circa 25 aan de voorraad moeten worden toegevoegd om te kunnen voorzien in de lokale vraag. Daarnaast is behoefte aan aanvulling met een dertigtal middel dure koopwoningen. Daar staat tegenover dat ook enkele woningtypen - in beperkte mate - vaker worden aangeboden dan gevraagd. Het gaat hierbij zowel om goedkope eengezins- als meergezinswoningen in de huursector. Vooral de oudere bewoners hiervan zullen de vraag naar de huurwoningen (voor senioren) uitoefenen. Enquête Woningbehoefte Dorpsberaad Noordeloos heeft in 2013 een enquête gehouden onder de bevolking van het dorp. Dat levert een gedetailleerd beeld van de vraag naar woningen in het dorp van de respondenten zijn op zoek naar een woning, 20 starters, 30 senioren en 11 divers. - Voor deze 61 gaat 19 keer de voorkeur uit naar een huurwoning, 19 keer naar een koopwoning en de overige houden de vraag koop of huur open. - Verder geeft het inzicht in de gevraagde aan m2 en huurprijzen of koopprijzen. - Tot slot geeft het inzicht in de termijn waarop mensen een woning zoeken.

14 10. EN VERDER.. Pag AANLEIDING Dorpsberaad Noordeloos; * ziet voor zichzelf de rol in het bijeenbrengen van kandidaten enerzijds en ontwikkelaars/bouwers aan de anderzijds, * ziet de concrete vraag naar woningen als belangrijkste aanleiding om te gaan bouwen, * stimuleert met name duurzame woningbouw, 1. Vooraf * is warm voorstander van gefaseerd en flexibel bouwen!, 2. Doelstelling & Samenwerking * wil uitgangspunten omzetten in concrete stappen op het gebied van: - duurzaamheid van woningen, 3. Aanpak & Resultaat - toegankelijkheid van woningen, 4. Kaders - een beperkt zorgcentrum. 5. Demografie Noordeloos De vraag naar woningen is de drijfveer voor het Dorpsberaad! 6. Wonen en Zorg 7. Kansen 8. Onderzoek en Enquête 9. En Verder

15 BIJLAGEN 1. AANLEIDING pag.14 Schetsen Bij de zoektocht naar concrete mogelijkheden om nieuwbouwwoningen te bouwen in de kern van Noordeloos zijn ter inspiratie al een aantal schetsen gemaakt voor de vertreklocaties. Schets 1 is voor de huidige plaats van de Smidse berg. Schetsen 2 en 3 voor de locatie van de School met de Bijbel. Schets 4 is bedoeld voor het huidige dorpshuis. 1. Vooraf 2. Doelstelling & Samenwerking De schetsen geven een indicatie welke woningen mogelijk en passend zijn. De voorbeelden zijn flexibel in te richten n.a.v. de vraag naar het aantal m2. De schatting is dat op de vertreklocaties ca. 25 woningen 3. Aanpak gebouwd & kunnen Resultaat worden. 4. Kaders 5. Demografie Noordeloos 6. Wonen en Zorg 7. Kansen 8. Onderzoek en Enquête 9. En Verder

16 pag. 15 Gemeente Met het vaststellen van de Regionale Woonvisie Alblasserwaard/Vijfheerenlanden is duidelijkheid ontstaan over de mogelijkheden voor nieuwbouw tot en met Geen enkele kern gaat op slot. Noordeloos wordt in deze visie gezien als een woondorp. Op deze woondorpen is de 0,7% - toets van toepassing. Dat houdt in dat er per jaar 0,7% van het aantal huishoudens als nieuwbouw mag worden neergezet. Met een aantal huishouden van 670 in Noordeloos betekent dit dat er jaarlijks 5 woningen kunnen worden gebouw. Of 25 tot en met het jaar Het is mogelijk om dit aantal met andere kernen uit te wisselen Onder voorwaarden is het mogelijk om van deze aantallen af te wijken. Dit maakt het meeste kans als wordt tegemoet gekomen aan de verdere na te streven uitgangspunten die in de regionale woonvisie zijn om schreven. Dit betreft: - Behoud van kwaliteit en uitstraling. Meestal wordt d.m.v. lokaal maatwerk hier vorm aan gegeven - Woonlastenbeperking en energie. De energielasten vormen een groeiend deel van de totale woonlasten. Dit is extra relevant voor lagere inkomens in huur en koop. Comfortverbetering in relatie tot zorg. Steeds meer mensen worden oud in hun huidige woning omdat dit hun wens is en omdat de Rijksoverheid daarop aanstuurt. Dit leidt voor velen tot andere eisen aan woning en woonomgeving Alleen vraaggerichte plannen hebben kans van slagen

17 pag L Locatie: De Smidse Berg Opp.: ca 1300 m2 Aantal woningen:..

18 pag. 17 L 1.

19 pag en 3 Locatie: School met de Bijbel Opp.: ca 3150 m2 Aantal woningen:..

20 pag

21 pag

22 pag Locatie: Dorpshuis Opp.: ca 1000 m2 Aantal woningen:..

23 pag