Voorstel voor de Raad Datum raadsvergadering : 13 oktober 2011 Agendapuntnummer : XV, punt 6 Decosnummer : 7 Portefeuillehouder : Wethouder Jan ten Kate Aan de gemeenteraad Onderwerp: Het college van gemeente de Wolden stelt voor budget beschikbaar te stellen voor aankoop een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Zuidwolde, sectie C, nummer 8358, ter grootte van 5.26.79 ha, gelegen nabij de Slagenweg ten behoeve van de uitbreiding bedrijventerrein Zuiderkerkes te Zuidwolde. Samenvatting: Het voorstel aan de raad is om budget beschikbaar te stellen voor de aankoop van een perceel ten behoeve van uitbreiding bedrijventerrein Zuidwolde. De aankoop van de gronden maakt uitbreiding van het bedrijventerrein bij Zuidwolde mogelijk. Daarbij kan in de toekomst aan de behoefte van extra bedrijventerrein worden voldaan. De locatie van deze grond is de enige mogelijkheid op uitbreiding van grote schaal van het bedrijventerrein. Uitbreiding van het bedrijventerrein op een andere locatie in Zuidwolde is ruimtelijk gezien niet mogelijk conform de Structuurvisie de Wolden. Fase van besluitvorming: De wens en behoefte om uitbreiding van het bedrijventerrein is er al een aantal jaren. De gemeente De Wolden heeft onderhandeld met de eigenaar over de aankoop van de gronden. Het proces van aankopen van de gronden zijn gevorderd tot het moment van beschikbaar stellen van budget door de gemeenteraad. De gemeente heeft een voorlopig koopcontract getekend onder voorbehoud van beschikbaar stellen van budget door de raad voor 1 november 2011. De raad heeft nog niet eerder over het beschikbaar stellen van budget voor de aankoop van gronden ten behoeve van uitbreiding bedrijventerrein gesproken. De voorafgaande fase van besluitvorming is door het college afgehandeld; - Aankoop perceel grond ten behoeve van uitbreiding van het bedrijventerrein te Zuidwolde - 12 juli 2011. Na het beschikbaar stellen van budget voor aankoop van de gronden voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Zuidwolde kan de notariële akte worden opgemaakt en kunnen de gronden overgeschreven worden op naam van de gemeente. Op het moment dat de gemeente eigenaar is van de gronden moeten de verdere plannen voor de locatie worden uitgewerkt naar een bestemmingsplan. Hiervoor zullen wij u een afzonderlijk voorstel sturen. 1
Ontwerpbesluit: 1) Budget beschikbaar te stellen voor het totale aankoopbedrag inclusief bijkomende kosten voor de gronden van 670.000,- ; 2) De boekwaarde van het complex, inclusief bijkomende kosten, conform de Nota grondbeleid afwaarderen met een bedrag van 512.000,- in de dekking hiervan te voorzien door te beschikken over de reserve investeringsprojecten. Inleiding en aanleiding: Inleiding: Uit onderzoek van Werven (2007) blijkt dat er behoefte is aan uitbreiding van het bedrijventerrein in Zuidwolde. Het college van burgemeester en wethouders is al enige jaren bezig met de aankoop van gronden bij de Slagenweg te Zuidwolde ten behoeve van uitbreiding van het bedrijventerrein in Zuidwolde. In de structuurvisie 2010-2030 zijn de gronden opgenomen met de omschrijving uitbreidingsrichting bedrijventerrein. De gemeente heeft de ruimtelijke beperkingen voor het kunnen ontwikkelen van de locatie als bedrijventerrein onderzocht en verschillende onderzoeken laten uitvoeren. Uit deze scan blijkt dat het mogelijk is om de locatie te ontwikkelen als bedrijventerrein (zie bijlagen). Het college heeft op 12 juli 2011 besloten een privaatrechtelijke overeenkomst aan te gaan betreffende de aankoop van het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Zuidwolde, sectie C, nummer 8358, gelegen nabij de Slagenweg te Zuidwolde ten behoeve van uitbreiding van het bedrijventerrein in Zuidwolde. Deze koopovereenkomst is gesloten onder voorbehoud van beschikbaar stellen budget door de gemeenteraad. Problemen of vraagstukken: De volgende aspecten zijn van belang bij de ontwikkeling van deze locatie als bedrijventerrein: 1. Onderbouwing vraag naar het bedrijventerrein. In Zuidwolde is er een tekort aan bedrijventerrein. Het huidige bedrijventerrein de Zuiderkerkes is volledig volgebouwd. Uit onderzoek van Van Werven ( 2007) (zie bijlage 1) is gebleken dat er behoefte is aan ruimte voor nieuw bedrijventerrein in Zuidwolde. Uit aanvullende onderzoek studie bedrijventerreinen gemeente De Wolden van Broekhuis Rijs Advisering 2011 ( zie bijlage 2) blijkt dat ondanks de crisis er nog steeds vraag is naar extra bedrijventerrein bij Zuidwolde. 2. Milieu aspect: bodemsanering. Uit verkennende en aanvullende bodemonderzoeken is gebleken dat in opstallen en de gronden asbest verontreiniging aanwezig is. De kosten van de verontreiniging zijn meegenomen bij het bepalen van de waarde van de gronden. De kosten voor het saneren van de verontreiniging zijn bekend. De risico s van de verontreiniging zijn inzichtelijk gemaakt. De kosten voor het saneren van de bodem zijn ook inzichtelijk. 3. Ruimtelijke inpassing: De ontwikkeling van bedrijventerrein in het landelijk gebied is beperkt mogelijk. De ruimtelijke inpassing van het bedrijventerrein in het landschap is van belang. De gemeente De Wolden en de provincie Drenthe hebben de visie gebiedsvisie Klaverblad Hoogeveen en provinciegrens opgesteld. In deze visie is de locatie opgenomen als zoeklocatie voor de bedrijvigheid. In deze visie zijn beleidslijnen opgenomen voor de landschappelijke inpassing. Aan de hand van deze beleidslijnen is een schetsontwerp gemaakt voor de locatie (zie bijlage 3) en ambtelijk ingestemd met het schetsontwerp. De provincie heeft ambtelijk goedkeuring gegeven aan de ontwikkeling van deze locatie als bedrijventerrein. 2
4. Financiële onderbouwing : Voor de ontwikkeling van de locatie als bedrijventerrein is een indicatieve grondexploitatie opgesteld ( zie bijlage 5). Uit deze verkenning blijkt dat het in ontwikkeling brengen van de locatie als bedrijventerrein een verliesgevende exploitatie oplevert van circa 442.000,-. De grondexploitatie wordt niet openbaar gesteld omdat deze vertrouwelijk is. De ruimtelijke beperkingen zijn inzichtelijk gemaakt voor deze locatie. Uit deze scan komen geen risico s naar voren die op dit moment de ontwikkeling van de locatie als bedrijventerrein in de weg staan. Het is mogelijk om deze locatie tot een bedrijfslocatie te ontwikkelen. Het aankopen van de gronden ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein van Zuidwolde kent geen risico s. Ontwerpbesluit: toelichting en argumentatie: Vraag naar bedrijventerrein Uit onderzoek van van Werven ( 2007) en aanvullend onderzoek studie bedrijventerreinen gemeente de Wolden ( Broekhuis Rijs Advisering 2011) blijkt dat er nog steeds vraag is naar uitbreiding van het bedrijventerrein Zuiderkerkes. Ruimtelijk gezien is er maar op een plaats uitbreiding van het bedrijventerrein op grote schaal mogelijk en dat is op het perceel grond waar de gemeente een koopovereenkomst voor heeft afgesloten. Ruimtevraag vanuit centrum Zuidwolde In het woonwinkelcentrum van Zuidwolde is een milieuhinderlijk bedrijf gevestigd.de bedrijfsvoering conflicteert, in de huidige situatie en na de toekomstige ontwikkeling in het centrum van Zuidwolde, met de omgeving van het bedrijf. Inpassing van een nieuw bedrijf op het bestaande bedrijventerrein is niet mogelijk en zal op een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein moeten gebeuren. Maatschappelijk belang De ontwikkeling van het bedrijventerrein is van maatschappelijk belang. Uitbreiding van het bedrijventerrein zorgt voor extra werkgelegenheid. De ondernemers in Zuidwolde hebben bij uitbreiding van het bedrijventerrein mogelijkheden om hun bedrijf te verplaatsen. Wenselijk dat de gemeente de gronden aankoopt De kans doet zich nu voor om de gronden aan te kopen. Deze locatie is de enige plek waar uitbreiding van het bedrijventerrein op grote schaal op termijn mogelijk is. Het moment van aanbieding maakt de koop relatief urgent. De grond van de buurman is maar eenmaal te koop. Geld beschikbaar stellen voor de aankoop Voor de aankoop vragen wij u budget beschikbaar te stellen bestaande uit 650.000,- euro voor de aankoop en 20.000,- voor de gemaakte kosten.op grond van bestaand beleid, nota grondbeleid, moeten gronden waarvoor nog geen ruimtelijke procedure is opgestart worden gewaardeerd tegen een waarde van 3,-/m2. Gelet op het oppervlak moet 512.000,- van de boekwaarde worden afgewaardeerd. Binnen de reguliere begroting is geen budget beschikbaar, die in deze dekking kan voorzien. Binnen de reserve investeringsprojecten is ruimte om in deze dekking te voorzien. Het voorstel is om de dekking vanuit deze reserve te laten plaatsvinden. Deze afwaardering komt ten laste van de reserve investeringsprojecten. Exploitatie Aan de hand van de kenmerken van de locatie en de besprekingen met de provincie zijn schetsen gemaakt van een mogelijke inrichting van de locatie. Hiervan is een indicatieve grondexploitatie opgesteld. Ongeveer 3,4 van de 5,3 hectare kunnen worden omgezet in bouwgronden. De exploitatieverkenning komt bij deze aankoopsom van 670.000,- uit 3
op een tekort van 442.000,- (peildatum 1-1-2011, bijlage 5). Dat houdt in dat de kans reëel is dat wij de afwaardering van 512.000,- niet geheel terug kunnen verdienen. Als de schets wordt omgezet in een concreet ontwerp en bestemmingsplan, dan zal blijken hoe groot het geprognosticeerde tekort werkelijk is. Enige locatie voor uitbreiding bedrijventerrein Ondanks de financiële consequenties is de aankoop van de gronden wenselijk. De gronden zijn alleen op dit moment te koop. Op deze locatie is een ontwikkeling van bedrijventerrein voor de kern Zuidwolde mogelijk. Deze locatie is de enige locatie waar op korte termijn uitbreiding van het bedrijventerrein op grote schaal mogelijk is. Alternatief beleid: Geen budget beschikbaar te stellen voor het aankopen van gronden ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein in Zuidwolde. En eventuele uitbreiding van het bedrijventerrein aan de markt over te laten. In de structuurvisie 2010-2030 zijn de gronden opgenomen met uitbreidingsrichting bedrijventerrein. Dit maakt het mogelijk om de ontwikkeling eventueel aan een marktpartij over te laten. Financiële effecten: Bij de aankoop van het perceel nabij de Slagenweg te Zuidwolde moeten we rekening houden met de vastgestelde nota grondbeleid. De nota grondbeleid geeft aan, dat wanneer er voor het aan te kopen perceel nog geen RO- procedure is opgestart, en deze situatie doet zich hier voor, de gronden afgewaardeerd moeten worden naar 3,- per m2. In deze situatie betekent dit het afwaarderen van de boekwaarde met een bedrag van 512.00.-. Binnen de reguliere begroting is geen budget beschikbaar, die in deze dekking kan voorzien. Binnen de reserve investeringsprojecten is ruimte om in deze dekking te voorzien. Het voorstel is om de dekking vanuit deze reserve te laten plaatsvinden. Globale exploitatie opzet aanwezig Voor dit complex is een globale exploitatie opzet gemaakt. Deze geeft aan dat er sprake is van een verliesgevend complex. Bij een uitgiftepercentage van 58,4% en een verkoopbedrag van 60,- p/m² bedraagt deze zo'n 442.000,-. Dit is een exploitatieopzet aan de hand van een eerste schetsontwerp. Als het bestemmingsplan in ontwerp gereed is kunnen wij beter aangeven wat het geprognosticeerd tekort is.overigens heeft u met de afwaardering van het complex feitelijk al in het tekort voorzien. Personele effecten: Geen Juridische effecten: Op grond van de Gemeentewet ( art.189 e.v.) behoort het budgetrecht tot de bevoegdheden van uw raad. Wellicht ten overvloede merken wij op dat conform artikel 160, lid 1 onder e, van de Gemeentewet wij het bevoegde bestuursorgaan zijn om te besluiten tot privaatrechtelijk rechtshandelingen (o.a. aangaan koopovereenkomst). Participatie- en communicatieparagraaf: n.v.t. 4
Fatale termijnen: In de gesloten koopovereenkomst is een fatale termijn opgenomen van 1 november 2011. De gronden moeten voor 1 november 2011 worden geleverd. Aanpak en uitvoering: Na het beschikbaar stellen van budget tot aankoop van de gronden kan de notariële akte worden opgemaakt. En kunnen de gronden worden overgeschreven op naam van de gemeente De Wolden. Na overschrijving van de gronden op naam van de gemeente De Wolden maken wij een voorstel voor de voorbereidingsprocedure. Bijlagen: (ter inzage) 1. Vraag naar bedrijfslocaties in de gemeente De Wolden - van Werven juli 2007; 2. Studie bedrijventerreinen gemeente De Wolden - Broekhuis Rijs advisering september 2011; 3. Gebiedsvisie tussen Klaverblad Hoogeveen en provinciegrens Overijssel maart 2009; 4. Landschappelijke inpassing uitbreiding bedrijventerrein Zuiderkerkes - schetsontwerp september 2011; 5. Exploitatieverkenning / indicatieve grondexploitatie, 2 pagina s, vertrouwelijk ter inzage; 6. Kaart van het gebied. Zuidwolde, 30 september 2011 Burgemeester en wethouders van De Wolden, secretaris Nanne Kramer burgemeester Peter Snijders 5