2016 2020 Samenwerking Voorne-Putten is een initiatief van de gemeenten: www.samenwerking-voorneputten.nl
Colofon Deze nota betreft een visie op het wonen op Voorne-Putten in de periode 2016 2020 met een doorkijk naar 2025, opgesteld in opdracht van de Regiegroep Voorne-Putten. Auteur Angela van Velden LINT woon en welzijn Werkgroep Marion Brandsma gemeente Brielle Eric de Bruijn Intergem. Samenw. Voorne-Putten Sander Deijl gemeente Nissewaard Leo Dorst gemeente Westvoorne Brenda van Houte gemeente Brielle Martin Kostense gemeente Nissewaard Guus Reuter gemeente Hellevoetsluis Krista Wierda gemeente Nissewaard Bijdragen Bijdragen werden geleverd door medewerkers van de op Voorne-Putten werkzame toegelaten instellingen en van de provincie Zuid-Holland Foto s Gemeenten Brielle, Hellevoetsluis, Nissewaard en Westvoorne Ontwerp Röling Ontwerpt Rotterdam 11 november 2015
Voorwoord Voorne-Putten, waar twee werelden samen één eiland vormen. Het eiland is een overgangszone tussen stad, land en zee. Het verbindt het stedelijke van de regio Rotterdam met het landelijke van Zeeland. Een prachtig gebied van water, strand, natuur, historie en havens. Maar zeker ook een plek waar het fijn wonen is. Van oude vestingsteden en historische dorpskernen tot moderne woonwijken en landelijke woonmilieus. Mogelijkheden te over om een goede woonkeuze te maken waarbij stedelijke voorzieningen toch altijd in de buurt zijn. Met deze eerste woonvisie Voorne-Putten slaan de gemeenten op het eiland de handen nog verder ineen. Waar we al gewend zijn afspraken te maken over ons nieuwbouwprogramma, beslaat deze woonvisie de gehele woningmarkt, inclusief de bestaande voorraad. We zetten ons in om samen met onze partners een belangrijk deel van de woningen op het eiland levensloopbestendig en duurzamer te maken. Daarmee stomen we ze klaar voor de toekomst en pakken we opgaven als de veranderende bevolkingsopbouw en woonwensen bij de kop. Verder hebben we aandacht voor de omvang en toegankelijkheid van de sociale voorraad en thema s als betaalbaarheid, doorstroming en marketing. Gewoon goed wonen op Voorne-Putten. Dat is onze ambitie en daar zetten we op in. Dat kunnen we niet zonder steun van particuliere huiseigenaren, woningcorporaties en marktpartijen. Deze woonvisie is daarom tegelijkertijd een uitnodiging om gezamenlijk het wonen op Voorne-Putten te versterken. Samen komen we verder dan alleen. Mede namens André Schoon wethouder Gemeente Brielle Peter Hofman wethouder Gemeente Hellevoetsluis Bert van der Meij wethouder Gemeente Westvoorne Jan Willem Mijnans Wethouder Nissewaard en coördinerend portefeuillehouder
Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 1.1 Aanleiding 5 1.2 Nut en noodzaak 6 1.3 Afbakening 7 1.4 Opzet, leeswijzer 7 2 Typisch Voorne-Putten 9 2.1 Het eiland Voorne-Putten 9 2.2 De inwoners van Voorne-Putten 10 2.3 Woningmarkt Voorne-Putten 12 3 Ambitie 13 4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad 15 4.1 Opgaven bestaande woningvoorraad 16 4.2 Acties bestaande woningvoorraad 19 5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma 21 5.1 Opgaven nieuwbouw 23 5.2 Acties nieuwbouw 28 6 Betaalbaarheid 32 6.1 Opgave betaalbaarheid 33 6.2 Actie betaalbaarheid 33 7 Doorstroming 36 7.1 Opgaven doorstroming 37 7.2 Actie doorstroming 37 8 Marketing van het wonen op Voorne-Putten 38 8.1 Opgave marketing 39 8.2 Actie marketing 39 9 Actieprogramma Voorne-Putten 40 Bijlagen Bijlagenboek woonvisie Voorne-Putten (los bijgevoegd)
1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeenten binnen de Stadsregio Rotterdam hebben op 29 januari 2014 samen met de woningbouwcorporaties en ontwikkelende/bouwende partijen woningmarktafspraken vastgelegd tot 2020. Op basis daarvan is door de stadsregio de Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam 2014 2020 opgesteld en tot 1 juli 2015 door de provincie Zuid-Holland aanvaard als regionaal afstemmingskader. In de brief van mei 2015 hebben de gemeenten van Voorne-Putten de geplande woningbouwproductie 2016-2020 met een doorkijk naar 2025 voor de subregio Voorne-Putten omschreven. Tevens is deze gespiegeld aan de woningbehoefteraming van de provincie voor deze periode. Op basis van de voorgestelde aanpassingen in de programmering is het mogelijk om het geplande woningbouwprogramma in aantallen af te stemmen op de geraamde aantallen uit de provinciale woningbehoefteraming. pagina 5
1 Inleiding De woningmarktafspraken uit 2014 en aanvullende afspraken uit 2015 voor de (sub-)regio Voorne- Putten zijn in belangrijke mate nog kwantitatief van aard en richten zich in hoofdzaak op de nog te bouwen woningen (het planaanbod). Belangrijk doel van voorliggende woonvisie is een kader voor de kwalitatieve invulling van het regionale woningbouwprogramma van Voorne-Putten. Het programma zal in moeten spelen op een gewijzigde bevolkingssamenstelling. Het aantal gezinnen is sterk afgenomen, de groep senioren is gegroeid en gaat nog sterker groeien. Het aandeel nieuwbouw is echter gering ten opzichte van de totale woningvoorraad. Het grootste deel van de woningen die er over tien jaar staan, is er nu ook al. Er is een groeiende discrepantie tussen het aanbod in de bestaande woningvoorraad, met veel eengezinswoningen, en de vraag naar kleinere en gelijkvloerse woningen omdat er minder gezinnen zijn en meer 1- en 2-persoonshuishoudens en senioren. Ingrijpen in de bestaande woningvoorraad is dan ook noodzakelijk om ook deze woningen beter aan te laten sluiten op de kwalitatieve behoefte. Het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad is daarmee, naast de nieuwbouwopgave, een tweede, belangrijke doelstelling in deze woonvisie. Voorne-Putten is een eiland en een duidelijk samenhangend woningmarktgebied. De gemeenten op Voorne-Putten hebben dan ook besloten om met elkaar deze woonvisie op te stellen. Bij het opstellen van de woonvisie zijn de afzonderlijke kernen uitgangspunt geweest. 1.2 Nut en noodzaak De woonvisie Voorne-Putten geeft inzicht in de gewenste kwaliteiten van de bestaande en toekomstige woningvoorraad afgezet tegen de bestaande woningvoorraad en rekening houdend met de vraagontwikkeling. Het wordt een gezamenlijke visie op de woningmarkt, waaruit een samenhangend en onderling afgestemd geheel van afspraken en maatregelen volgt. De woonvisie Voorne-Putten sluit aan op de gezamenlijk vastgestelde Gebiedsvisie op Voorne-Putten, de collegeprogramma s, de relevante beleidsnota s van de vier gemeenten op Voorne-Putten, de samenwerkingsafspraken regio Voorne-Putten Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam 2014 2020 en de woningmarktafspraken Voorne-Putten 2020-2025 zoals weergegeven in de notitie stand van zaken woningmarkt-afspraken Voorne-Putten 2020-2025. Daarnaast past de woonvisie Voorne-Putten binnen de uitgangspunten, zoals geformuleerd in de provinciale nota Ruimte en Mobiliteit en het door de provincie Zuid-Holland vastgestelde gebiedsprofiel. De woonvisie geeft antwoord op de eisen die de provincie stelt aan de woonvisie en aan de regionale samenwerking. Het gaat dan in ieder geval om kaders voor een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma, afgestemd op de benodigde aantallen te bouwen woningen, de behoefte in de sociale sector en een aanpak om de bestaande woningen en woonmilieus beter aan te laten sluiten bij de vraag. pagina 6
1 Inleiding Ook dient de woonvisie Voorne-Putten antwoord te geven op de vraag Voldoet uw project aan de Ladder voor duurzame verstedelijking?. De woonvisie Voorne-Putten laat zien dat de gemeenten een woningbouwprogramma realiseren, afgestemd op de daadwerkelijke behoefte in deze subregio. 1.3 Afbakening Goed wonen is méér dan alleen de woning. Het gaat ook om een prettige leefomgeving, voorzieningen, bereikbaarheid, werkgelegenheid, groen en recreatie. In deze woonvisie is met name ingezoomd op het wonen. De woonvisie heeft een looptijd van vijf jaar. 1.4 Opzet, leeswijzer De woonvisie Voorne-Putten is opgebouwd uit twee delen. Woonvisie en actieprogramma Voorne-Putten In dit rapport is de visie op het wonen op Voorne-Putten beschreven. Hierbij ligt de focus op de onderwerpen die voor de regio, op regionaal niveau, van belang zijn. De visie geeft een omschrijving van de kenmerken, het specifieke, van de regio, de diverse kernen in de regio en de belangrijkste kenmerken in bevolkingsopbouw en -samenstelling. Daarbij is ingezoomd op het belang van diversiteit tussen de kernen en de manier waarop dit kan worden ingezet op de woningmarkt. Belangrijk onderwerp in de woonvisie is de bestaande woningvoorraad. Tevens zijn de kwantitatieve en kwalitatieve kaders gegeven voor een goed regionaal woningbouwprogramma, afgestemd op de bevolkingsprognoses (kwantitatief) en de kwalitatieve woonwensen van de diverse doelgroepen. Aan de diverse thema s zijn opgaven en acties gekoppeld. Het zijn de belangrijkste opgaven waar de regio de komende jaren aan gaat werken. Het gaat namelijk niet alleen om het opstellen van een woonvisie maar ook om het met elkaar vastleggen van de acties voor de komende jaren. Bijlagenboek: Analyses en onderzoeken Voor de leesbaarheid van de woonvisie is gekozen voor een apart bijlagenboek met de belangrijkste onderzoeken en analyses. Een deel van de achterliggende informatie, zoals de opbouw van de bestaande woningvoorraad, betreft feiten. Andere gegevens, zoals prognoses, zijn dynamischer en worden ook regelmatig bijgesteld. Het bijlagenboek zal jaarlijks geactualiseerd worden. pagina 7
1 Inleiding pagina 8
2 Typisch Voorne-Putten 2.1 Het eiland Voorne-Putten Voorne-Putten ligt in de provincie Zuid-Holland en beslaat een gebied tussen het Haringvliet, het Spui, de Oude Maas en het Brielse Meer, direct ten zuiden van het haven- en industriegebied van Rotterdam. Het eiland grenst enerzijds aan het stedelijk gebied van Rotterdam en het industrieel havencomplex en anderzijds aan de natuur en ruimte van de Zuid-Hollandse en Zeeuwse eilanden en de Noordzeekust. Door de verbinding met Rotterdam is de oostzijde van het eiland het meest verstedelijkt. De noordzijde ligt tegen het havengebied aan. De westzijde wordt gekenmerkt door een breed strand- en zeeduinengebied. De zuidzijde grenst aan het Haringvliet met het buitendijks gelegen schorren- en slikkengebied. Voorne-Putten kent een variëteit aan kernen. Veruit de grootste kern is Spijkenisse. Erna volgen de kern van Hellevoetsluis en Brielle. De overige kernen zijn beduidend kleiner. Er liggen vier gemeenten pagina 9
2 Typisch Voorne-Putten op het eiland: Nissewaard (voorheen de gemeenten Spijkenisse en Bernisse), Hellevoetsluis, Brielle, en Westvoorne. Spijkenisse en Hellevoetsluis zijn eind jaren zeventig aangewezen als groeikern, iets dat nu nog zichtbaar is in de grote uitbreidingswijken. Ook de bevolkingsgroei is beïnvloed door deze groeikernstatus. Van eind zeventiger jaren tot begin negentiger jaren is een sterkere bevolkingsgroei in Voorne-Putten te zien. In de ogen van de woonconsument is Spijkenisse de meest stedelijke van alle kernen op Voorne- Putten. De woonconsument ervaart Spijkenisse vooral ook als sub-urbaan. Ook Hellevoetsluis heeft wijken met compacte bouw die bewoners ook nog enigszins als stedelijk ervaren. De overige kernen hebben een karakter dat varieert van sub-urbaan grondgebonden en dorps tot uitgesproken landelijk. De dorpse en landelijke woonmilieus komen elders in de stadsregio niet of nauwelijks voor. Hiermee onderscheidt de regio Voorne-Putten zich duidelijk ten opzichte van de omringende gebieden. De grotere winkelcentra zijn in Spijkenisse en Hellevoetsluis. Ook Brielle, Zuidland, Heenvliet, Abbenbroek, Rockanje en Oostvoorne hebben dagelijkse voorzieningen. Alleen een aantal kleine kernen heeft weinig tot geen eigen winkelaanbod. De aanwezigheid van winkels is beperkt te beïnvloeden. Wonen in een klein dorp betekent ook accepteren dat er weinig tot geen winkels zijn. De belangrijkste, grootschalige werkgelegenheid is te vinden in de havens. Daarnaast zijn er diverse bedrijventerreinen in de grote en middelgrote kernen. Een andere belangrijke bron van werkgelegenheid is toerisme en recreatie. De belangrijkste verbindingswegen op Voorne-Putten zijn de N218 en de N57. De N218 verbindt een aantal kernen met Spijkenisse. Beide wegen sluiten aan op de A15 (N15). Zorgvoorzieningen zijn met name in de kleinste kernen niet of nauwelijks aanwezig. In het licht van de vergrijzing vraagt dit om aandacht en andere vormen van zorg, zoals thuiszorg. Ook mantelzorg wordt belangrijker en zeker ook bij (kleine) kernen waar zorg niet aanwezig is. 2.2 De inwoners van Voorne-Putten Bevolkingsdaling In de periode 2015-2025 is er over geheel Voorne-Putten sprake van een verwachte daling van de bevolking met circa 4.000 inwoners (-2,7% van de bevolking) 1. Deze daling van het aantal inwoners is niet in alle kernen zichtbaar. 1 Prognoses in dit hoofdstuk uit: Primos Prognoses 2014 pagina 10
2 Typisch Voorne-Putten Huishoudensgroei Ondanks de daling van het aantal inwoners is er nog wel sprake van een groei van het aantal huishoudens op Voorne-Putten tot 2030 met 2.750 huishoudens. Dit komt overeen met een groei van vier procent van het totaal aantal huishoudens. In de periode 2016-2020 wordt een groei van 950 huishoudens verwacht. De piek in groei van het aantal huishoudens is in de periode 2020-2025. In deze periode wordt een groei van het aantal huishoudens verwacht van 1.028. Na 2025 neemt de groei van het aantal huishoudens af tot een groei van 766 huishoudens tot 2030. In Heenvliet, Zuidland en Zwartewaal is in 2030 sprake van een zekere daling van het aantal huishoudens. In Oudenhoorn en Vierpolders is juist nog sprake van een aanzienlijke groei van het aantal huishoudens. Oudenhoorn zal volgens de prognose in de periode 2016-2030 nog groeien van 517 huishoudens naar 780 huishoudens (+50%). De invloed van de geplande nieuwbouwlocatie bij de Primos-berekening is hier duidelijk zichtbaar. Vierpolders groeit volgens de prognose van 727 naar 1.160 huishoudens in 2030 (+60%). Huishoudensverdunning Naar huishoudengrootte nemen de éénpersoonshuishoudens relatief sterk toe: van 32% in 2015 naar 38% in 2030. Alle overige huishoudens nemen licht af. In de kleinere kernen is de groei van het aantal alleenstaanden nog sterker dan in geheel Voorne- Putten. Hier stijgt het aandeel van 29 naar 38 procent. In Vierpolders is het aandeel alleenstaanden in 2030 gestegen naar 50 procent, met name door groei van het aantal alleenstaanden van 75+. Ontgroening Over het gehele eiland is sprake van een afname van het aantal kinderen en jongeren (ontgroening). Het aantal jongeren tot 25 jaar neemt af van 41.000 naar 36.000. In de categorie 25 tot 65 jaar daalt het aantal, zij het nog in mindere mate. Ook hier geldt in zekere zin dat, naarmate de kernen groter zijn, de ontgroening zich ook minder sterk manifesteert. In Nissewaard is het aantal kinderen en jongeren stabiel. Vergrijzing Er is sprake van vergrijzing op het eiland. Het totale aantal huishoudens in de leeftijd 65-75 jaar stijgt van 11.235 naar 13.863 huishoudens in 2030. Daarbinnen loopt het aantal huishoudens van 75+ op van 8.140 naar 14.834 in 2030. Vergrijzing is al in sterkere mate aanwezig in de kleinere kernen. Het aandeel 75+ loopt op van 15 procent in 2015 naar 27 procent in 2030. In de kernen Rockanje en Oostvoorne is een hoge mate van vergrijzing te zien, namelijk 32,7 respectievelijk 29,5 procent in 2030. pagina 11
2 Typisch Voorne-Putten 2.3 Woningmarkt Voorne-Putten Voorne-Putten is een relatief op zich staande woningmarkt. Het grootste deel van de verhuisbewegingen vindt plaats binnen de regio. Er lijkt zich wel een bepaalde migratiepatroon te tonen bij de belangrijkste verhuisbewegingen. De grootste instroom van buiten de regio naar Voorne-Putten is naar Spijkenisse. Vanuit Spijkenisse zijn verhuisstromen zichtbaar naar de kleinere kernen. Vanuit deze kleinere kernen zijn verhuisstromen te zien naar Hellevoetsluis. Koop- en huurwoningen Ongeveer twee derde van de huidige woningvoorraad (65%) bestaat uit koopwoningen. Een derde (35%) is een huurwoning. In de kernen Vierpolders en Zwartewaal zijn percentueel gezien minder huurwoningen. Het hoogste percentage huurwoningen staat in Spijkenisse. Eengezins- en meergezinswoningen Op Voorne-Putten is ruim een kwart (27%) van de woningen gestapeld en driekwart (73%) van de woningen grondgebonden: rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Tussen de kernen zijn wel verschillen te zien. Deze verschillen sluiten aan op de kenmerken van een grotere kern, met meer gestapelde bouw, en die van kleine kernen met meer grondgebonden woningen. In Spijkenisse is veruit het hoogste percentage aan meergezinswoningen, namelijk 36 procent. Woonmilieus Op Voorne-Putten zijn bijna alle woonmilieus aanwezig uitgezonderd het hoog-stedelijk woonmilieu wat alleen in grote steden zoals in Rotterdam voor komt. Het merendeel van de kernen, wijken en buurten zijn echter sub-urbaan grondgebonden (54%), dorps (20%) en sub-urbaan compact (15%). In de kernen Spijkenisse, Hellevoetsluis en Brielle is in meer en mindere mate het sub-urbaan grondgebonden woonmilieu aanwezig. Voor het sub-urbaan compacte woonmilieu geldt dat ook voor de kernen Spijkenisse en Hellevoetsluis. In de kleine kernen van Voorne-Putten betreft het met name dorpse woonmilieus en in het buitengebied landelijk wonen met landelijk exclusief in Westvoorne op die locaties waar de glastuinbouw plaats heeft gemaakt voor woningbouw. De vestingen van Brielle en Hellevoetsluis zijn dermate bijzonder dat zij sub-urbaan exclusief genoemd worden. Ook bepaalde wijken in Westvoorne, zoals de Warande in Oostvoorne, kunnen ook als sub-urbaan exclusief worden aangemerkt. Het centrum van Spijkenisse is met zijn centrumvoorzieningen, bus en metrostation zodanig ingericht dat dit gebied de kenmerken heeft van het stedelijk levendig rustig woonmilieu. pagina 12
3 Ambitie Betaalbaar, beschikbaar en geschikt wonen voor iedereen De ambitie voor Voorne-Putten is eigenlijk gewoon te omschrijven als goed wonen voor iedereen die op Voorne-Putten woont. Het gaat dan om de ambitie om voor alle inwoners van Voorne-Putten te kunnen voorzien in een geschikte woning - passend bij de levensfase en de wensen voor woning en woonmilieu - en een betaalbare woning, passend bij de financiële mogelijkheden en wensen. Middelen hiervoor zijn de aanwezige woningvoorraad (en wat daarvan beschikbaar komt) en de nieuwbouwproductie. Het woningaanbod bestaat voor een groot deel uit de nu al aanwezige woningvoorraad. In de woonvisie is dan ook aandacht voor de bestaande woningvoorraad en de aanpassingen die nodig zijn om deze woningen toekomstbestendig te maken. Vanuit het besef dat de bevolking van Voorne-Putten geen sterke groei meer kent, en mogelijk op termijn krimpt, is het de ambitie om de nieuwbouw die nog ontwikkeld kan worden ook echt in te pagina 13
3 Ambitie zetten voor een aanvulling op het reeds bestaande aanbod. Voorkomen moet worden dat er uitsluitend gebouwd wordt voor de vraag van dit moment, de korte termijn. Het gaat om het toevoegen van woningen waarmee de totale woningvoorraad op de lange termijn ook nog voldoende aansluit op de bevolkingsopbouw en samenstelling. Keuze voor de woonconsument Op regionale schaal biedt Voorne-Putten een ruime keuze aan de woonconsument: een gevarieerd aanbod aan landelijke, dorpse, sub-urbane en stedelijke woonmilieus. En met vier (voorheen vijf) gemeenten is er meer variëteit te bieden dan door elke gemeente apart. Marketing van het wonen op Voorne-Putten Er is in bescheiden mate sprake van instroom van buiten de regio (naast uitstroom) zoals nieuwe werknemers van het Haven Industrieel Complex (HIC) en de mensen die de kwaliteiten van het wonen op Voorne-Putten ontdekt hebben en hier willen komen wonen. In deze woonvisie is de ambitie opgenomen om het wonen op Voorne-Putten te promoten. Dit is zowel voor de huidige inwoners van Voorne-Putten als voor mensen van buiten de regio. Thema s, opgaven en acties Om de ambitie te kunnen verwezenlijken is een aantal thema s omschreven. Vanuit de thema s zijn opgaven omschreven, die resulteren in een aantal acties. De thema s in deze woonvisie Voorne-Putten zijn: 1. Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: duurzaam en levensloopgeschikt 2. Nieuwbouw: een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma 3. Betaalbaarheid 4. Doorstroming 5. Marketing van het wonen op Voorne-Putten pagina 14
4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Het merendeel van de woningen die er over tien jaar staan, zijn er nu ook al. Het gaat dan niet alleen om de nieuwbouwopgave maar ook, en méér nog, om de opgave voor de bestaande woningvoorraad. Herstructurering Er is een mis match te zien tussen de aanwezige woningvoorraad en de woonwensen en -behoeften. Het merendeel van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen terwijl er een steeds groter wordende groep 1- en 2-persoonshuishoudens en senioren komt. Ook is op Voorne-Putten, en dan met name in Spijkenisse en Hellevoetsluis, een aantal wijken met verouderde 50-er en 60-er jarenflats. Aanpassingen aan de woningen is niet altijd mogelijk of heeft niet altijd het gewenste effect. Herstructurering is dan een instrument waarmee woningen en woonmilieu ingrijpend gewijzigd en verbeterd kunnen worden. Het gaat dan niet alleen om grotere complexen en buurten. Ook in de particuliere woningvoorraad is vanwege de mis match tussen woningtypen (grote eengezinswoningen) en doelgroepen (vergrijzing, kleinere huishoudens) een herstructureringsopgave te verwachten. pagina 15
4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad (Energie-)duurzaamheid Duurzaamheid op het gebied van energieverbruik kan, naast meer comfort, tevens een antwoord geven op de vraag om lagere en beter beheersbare woonlasten. Milieubewust zijn is een item dat wel onder beleidsmakers leeft maar bij bewoners nog niet altijd. De bewustwording, het besef, dat een duurzame woning de woonlasten mogelijk verlaagt en comfort verhoogt, maakt het voor mensen aantrekkelijk om aandacht te geven aan een duurzamer woning. Bij maatregelen aan bestaande woningen moet altijd gekeken worden naar de juiste balans tussen extra kosten/woonlasten in relatie tot betaalbaarheid voor de doelgroep voor wie de woning bedoeld is. Levensloopgeschiktheid Het overheidsbeleid is er op gericht dat mensen langer thuis blijven wonen. Ouderdom kan een verminderde mobiliteit en verhoogde kwetsbaarheid met zich meebrengen. Dit kan tot gevolg hebben dat men minder goed uit de voeten kan in een woning met meerdere etages. Voorheen werd hier in het woonbeleid op ingespeeld met het realiseren van seniorenwoningen. Met de toenemende vergrijzing is het niet mogelijk om iedere senior een gelijkvloerse woning, geschikt voor senioren, aan te bieden. Ook is dit lang niet altijd de wens. Langer in de eigen woning blijven, met indien nodig een aantal aanpassingen, is ook een wens. 4.1 Opgaven bestaande woningvoorraad Belangrijkste opgave voor de komende jaren ligt in het verminderen van de mis match tussen aanbod en vraag in de bestaande woningvoorraad. Kansen liggen bij herstructureringslocaties en het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Herstructurering Er is een aantal typen herstructureringslocaties te benoemen. Om te beginnen kan het gaan om verouderde woningen die gesloopt worden. Verder kunnen er locaties zijn waar een functieverandering mogelijk en gewenst is, zoals een bedrijfsverplaatsing. Bij dit type locaties vindt dus ook een functieverandering plaats. Herstructurering biedt kansen. Woningen waar geen vraag meer naar is en die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd worden gesloopt en vervangen door woningen die wel nodig en gewenst zijn. Bovendien liggen herstructureringslocaties vaak in bestaand gebied met voorzieningen in de directe omgeving. Dit maakt deze locaties aantrekkelijk, onder andere voor senioren waarvan bekend is dat zij in de buurt van voorzieningen willen wonen. Bedrijfssanering met vervolgens een invulling van de locatie met woningen kan ook een positief effect hebben op de omgeving. pagina 16
4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Belangrijke voorwaarde bij de Ladder voor duurzame verstedelijking is het benutten van inbreidingslocaties en erna pas het inzetten van uitbreidingslocaties. In dat kader is het ook van belang om in beeld te hebben welke inbreidingslocaties er zijn. Belangrijke gesprekspartners bij deze opgave zijn de corporaties. Opgave (actiepunt 2) inventariseren van de herstructureringslocaties, ook voor het overzicht van inbreidingslocaties (versus uitbreidingslocaties). Onderzoek naar financiële (compensatie-)mogelijkheden bij herstructurering met een afname van het aantal woningen. Verbetering bestaande woningvoorraad Er gaat een steeds grotere mis match komen tussen de in de bestaande woningvoorraad aanwezige woningtypen en de bevolkingssamenstelling. Het accent in de bestaande woningvoorraad zit bij eengezinswoningen terwijl het aantal gezinnen afneemt en het aantal één- en tweepersoonshuishoudens toeneemt. In Spijkenisse en Hellevoetsluis is een zeer grote voorraad aan woningen uit de periode dat deze gemeenten een groeikernstatus hadden. Bij deze woningen uit de 70-er en 80-er jaren ligt een onderhoudsopgave die gecombineerd kan worden met het verbeteren van de energieduurzaamheid. Ook de vergrijzing vraagt om meer woningen met het volledige woonprogramma (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer en toilet) op dezelfde etage, iets dat bij de meeste eengezinswoningen niet het geval is. Met de beperkte nieuwbouw die toegevoegd wordt, is deze mis match niet op te lossen. Het is dan ook van belang om te zoeken naar middelen om de bestaande woningvoorraad geschikt(er) te maken onder de noemer levensloopgeschiktheid. Het kan dan gaan om aanpassingen per woning als ook creatieve ideeën zoals het splitsen van woningen. Een andere opgave is de zoektocht naar middelen om woningen (energie)duurzamer te maken vanuit comfort, lagere energielasten en het milieu. Corporaties De sociale huurvoorraad is in eigendom bij de corporaties. Met hen wordt het gesprek gevoerd over verbetering van de bestaande huurwoningvoorraad. Gesprekken en (prestatie)afspraken over woningverbetering bij de sociale huurwoningvoorraad worden per gemeente opgepakt met de in die gemeente werkzame corporaties. Dit wordt niet op regionale schaal uitgewerkt en dan ook niet als opgave in deze woonvisie opgenomen. pagina 17
4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Particuliere woningeigenaren Ongeveer twee derde van de woningen is in eigendom bij particulieren. Particuliere woningeigenaren kunnen - terecht - niet gedwongen worden om hun woning aan te passen of te verhuizen. Wel kunnen zij er middels voorlichting op attent gemaakt worden dat een verbetering van de eigen woning voordelen heeft. Het gaat dan onder andere om het (levensloop)geschikter maken zodat men langer in de eigen woning kan blijven wonen, ook op latere leeftijd en met de mogelijkheid van zorg aan huis. Tweede punt is het (energie)duurzamer maken van de eigen woning. Maatregelen en de voorlichting hierover zijn gericht op woonlasten en het comfort van een verbeterde woning. Gemeenten kunnen de taak op zich nemen om woningeigenaren te stimuleren tot het aanpassen van de woning. Het gaat dan om het informatievoorziening over maatregelen, subsidies en leningen. Ook kan gedacht worden aan begeleiding van groepen eigenaren die gezamenlijk een aantal maatregelen wil treffen. Op het gebied van energiebesparing en (het opwekken van) duurzame energie wordt in de regio al een aantal zaken opgepakt. Gemeenten hebben in samenwerking met woningeigenaren en VvE s, bedrijfsleven, kennis-partners en financiers een energieloket opgericht, de woonwijzerwinkel. Woningeigenaren en VvE s (telefonisch) kunnen hier onafhankelijk maatwerkadvies kunnen krijgen. Ook kunnen woningeigenaren en VvE s via het energieloket informatie en advies krijgen over financieringsmogelijkheden en constructies. Verder wordt gedacht aan wijkgerichte acties en collectieve inkoop van duurzame maatregelen. Op het gebied van het levensloopgeschikt(er) maken van de eigen woning, zijn diverse instrumenten beschikbaar. Zo zijn er websites 2 waar op basis van een test een maatwerk advies voor de eigen woning te krijgen is. Ook kunnen vrijwilligers getraind worden om mensen te ondersteunen bij het doorlopen van een test voor de woning en advies en ondersteuning bij de uitvoering. Omdat energieduurzaamheid 3 elders al uitgewerkt is, spitst de opgave in deze woonvisie zich toe op het levens-loopgeschikt maken. Bij de uitwerking wordt wel bekeken of het bundelen van informatie en activiteiten mogelijk is. Opgave (actiepunt 3) Voorlichting aan particuliere woningeigenaren over maatregelen en financiële mogelijkheden (subsidies, leningen) om de eigen woning te verbeteren op het gebied van levensloopgeschiktheid. 2 Voorbeelden van websites met informatie over langer zelfstandig thuis wonen: http://www.huistest.nl en http://www.ouderen-thuis.nl 3 Voor bestaande bouw: regionale Duurzaamheidsagenda 2013-2016 van de Stadsregio. Voor nieuwbouw: convenant verbeteren energieprestatie nieuwbouw pagina 18
4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad 4.2 Acties bestaande woningvoorraad 4.2.1 Herstructurering Projectdefinitie Doel is het in beeld brengen van de herstructureringslocaties: projecten, buurten en wijken. Het gaat in eerste instantie uitsluitend om het benoemen en in kaart brengen van deze locaties. Van veel locaties is nog niet bekend wat er mee gaat gebeuren en wanneer dit gaat spelen. De inventarisatie wordt wel geordend op algemene kenmerken zoals bouwperiode, woningtype en bouwstijl. Ook transformatiegebieden (van bedrijven naar woningen bijvoorbeeld) worden in beeld gebracht. Resultaat is een beeld van de herstructureringslocaties, mede van belang bij een inschatting van de omvang aan inbreidingslocaties. Processtappen Algemene kenmerken benoemen van herstructureringslocaties. Projecten, buurten en wijken inventariseren. Ordenen naar kenmerken. Jaarlijks de lijst doornemen: Zijn er meerdere locaties met vergelijkbare kenmerken waar onderzoek, ontwerp en/of uitvoering starten, dan wordt bekeken of een praktische bundeling van werkzaamheden en/of het delen van kennis en ervaring mogelijk is. Betrokken partijen Gemeenten zijn verantwoordelijk. Corporaties worden erbij betrokken omdat veel herstructureringslocaties bij hen in eigendom is. 4.2.2 Voorlichting particuliere woningeigenaren Projectdefinitie Doel is bewustwording onder particuliere woningeigenaren over manieren om de eigen woning comfortabeler te maken, te besparen op energielasten en de woning geschikter te maken om er tot op late leeftijd nog te kunnen blijven wonen. Tweede doel is het voorlichting aan woningeigenaren over maatregelen en financieringsmogelijkheden (subsidies en leningen). Beoogd eindresultaat zijn meer woningen die comfortabel en geschikt(er) zijn gemaakt voor en door de eigenaar-bewoner. Processtappen Voorlichting over nut en noodzaak en maatregelen voor het levensloopgeschikt maken van de eigen woning. Inventarisatie van de mogelijkheden van subsidies en leningen zoals de diverse leningen pagina 19
4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad via fondsen van het SVn. Informatie verstrekken over de maatregelen die genomen kunnen worden en mogelijkheden van ondersteuning, subsidies en leningen. Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Bouwers en aannemers, makelaars, corporaties en georganiseerde bewonersgroepen (zoals dorps- en wijkraden) kunnen erbij betrokken worden. pagina 20
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Naast de bestaande woningvoorraad is nieuwbouw een middel om de woningvoorraad in aantal en kwaliteit aan te vullen. Extra woningen toevoegen middels nieuwbouw is noodzakelijk omdat er nog een groei is van het aantal huishoudens. Ook zal er altijd een (kwalitatieve) vervangingsvraag blijven. Aanvullen van tekorten Bij het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad is het essentieel om de aanwezige tekorten in de woningvoorraad aan te vullen. Er is echter een verschil tussen de theoretische match tussen aanbod en vraag en de praktijk. Het gaat dan vooral om de beschikbaarheid van de woningen. Zonder verhuizingen komt er in de bestaande voorraad geen woning beschikbaar. In deze woonvisie is gezocht naar de daadwerkelijke tekorten in de woningvoorraad op Voorne-Putten in het koop- en huursegment. De focus bij nieuwbouw ligt dan ook op het aanbod dat ontbreekt. Daarnaast blijft het altijd van belang om ook in de nieuwbouw een gevarieerd aanbod te bieden. In elke doelgroep is ook een groep met de uitdrukkelijke wens voor een nieuwbouwwoning. pagina 21
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Gedurende de looptijd van deze woonvisie is nog sprake van een geringe groei van het aantal huishoudens. Er moet echter wel rekening mee gehouden worden dat woningen die de komende jaren gerealiseerd worden een veel langere levensduur hebben. Een woning gaat al snel vijftig tot zestig jaar mee. Als de prognose op termijn doorzet, zijn er op lange termijn dus geen extra woningen meer nodig. Dan ontstaat de situatie dat wijzigingen in de woningvoorraad alleen nog maar plaatsvinden met vervangende nieuwbouw. Het is in dat kader dan ook van belang om alle toevoegingen middels nieuwbouw vanuit de lange termijn te bezien. Het gaat om het toevoegen van woningen waar nu een tekort aan is en waarmee de totale woningvoorraad in de toekomst ook nog voldoende aansluit op de bevolkingsopbouw en samenstelling. Sociale huurvoorraad Huishoudens met een laag inkomen zijn voornamelijk afhankelijk van de sociale huurvoorraad (corporaties) en de goedkope koopvoorraad. Er dienen voldoende sociale huurwoningen te zijn en ook beschikbaar te zijn. In de sociale huursector zijn de corporaties aan zet. Strategisch voorraadbeleid en huurprijsbeleid zijn mede bepalend voor de mate waarop het aanbod aansluit op de vraag en doorstroming op gang komt. Gemeenten maken afspraken met corporaties, veelal lokaal. In het nieuwbouwprogramma zijn de projecten met sociale huurwoningen opgenomen. Wonen, zorg en welzijn De bevolking vergrijst. De bevolking van Voorne-Putten is hierop geen uitzondering. Het beleid met betrekking tot wonen en zorg is er op gericht dat mensen langer zelfstandig in hun eigen woning kunnen blijven wonen, indien nodig met zorg aan huis. Ook de nabijheid van voorzieningen speelt een rol. Er is aandacht nodig voor geschikte woningen voor de oudere die zelfstandig blijft wonen. De geschiktheid kan gezocht worden in het aanbod aan voor senioren geschikte woningen en het aanpassen - dus geschikt maken - van de bestaande woningvoorraad. De wetgeving gaat uit van eigen kracht. Dat betekent dat mensen in principe zelf verantwoordelijk zijn voor planning van hun eigen levensloop. Vanuit het woonbeleid ligt er ook nog een opgave voor de groep ouderen die niet langer zelfstandig kunnen wonen. In het nieuwbouwprogramma zijn zorg gerelateerde woningen opgenomen. Ook wordt het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, levensloopgeschikt maken, meegenomen worden in het uitvoeringsprogramma. Het scheiden van wonen en zorg zal niet alleen zijn uitwerking hebben op de huisvesting van ouderen (V&V, verpleging en verzorging). Ook onder de vanuit lichamelijk Gehandicapten zorg (GZ) en Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ, psychiatrie) geïndiceerde personen zal extramuralisering plaatsvinden. Uitgangspunt voor het huisvesten van kwetsbare groepen is dat iedereen gehuisvest moet kunnen worden in een voor hem of haar geschikte woonvorm. Dit betekent dat méér mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen of zelfstandig moeten gaan wonen. Niet iedereen kan echter pagina 22
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma zelfstandig wonen. Er dienen dan ook voldoende overige beschermde woonvormen te zijn alsmede voorzieningen voor tijdelijke opvang zoals een tussenvoorziening of sociaal pension. Uitgangspunt bij deze voorzieningen is doorstroom naar reguliere woningen of overige geschikte woonvormen. Iedere gemeente moet in de nabije toekomst zorgen voor een woningvoorraad voor haar eigen doelgroepen waaronder de vergrijzende groepen en ook de andere geïndiceerde personen. Nu wordt een gedeelte van deze groepen gehuisvest met behulp van middelen van de centrumgemeente Nissewaard. Op dit moment heeft de centrumgemeente een aantal taken waardoor er een klein gedeelte regionaal opgepakt wordt. Dit moet, ook bij het verdwijnen van een centrumgemeente, verder regionaal opgepakt worden. 5.1 Opgaven nieuwbouw Kwantitatieve woningbehoefte De provincie geeft inzicht in de vraag naar woningen door de driejaarlijkse woningbehoefteraming (WBR), bevolkingsprognose (BP) en woningmarktverkenning. De woningbehoefteraming geeft het kwantitatieve kader. De woningbehoefteraming is gebaseerd op de bevolkingsprognose. De woningmarktverkenning geeft het kwalitatieve kader. De Beleidsnotitie Zuid-Hollandse woningbehoefteraming 2013 is bedoeld als kwantitatieve basis voor het Zuid-Hollandse woningbouwbeleid. Voor elke regio is berekend hoeveel extra woningen er nodig zijn voor het huisvesten van nieuwe huishoudens. In de woningmarktverkenning is de behoefte voor de regio Voorne-Putten geraamd op een netto toevoeging van 1.962 woningen voor de periode 2016-2020 en een netto toevoeging van 1.018 woningen voor de periode 2020-2024. De provincie Zuid-Holland hanteert een bandbreedte die uit gaat van de woningbehoefteraming (WBR) als ondergrens en de bevolkingsprognose (BP) als bovengrens. Voor Voorne-Putten geldt de bandbreedte van 1.962 tot 2.178 woningen. Voor de periode 2020-2025 is de bandbreedte 1.018 tot 1.346 woningen. De WBR gaat uit van bevolkingsprognoses en nieuwbouw. Er is geen rekening met de behoefte door economische ontwikkelingen. Daarom is onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen voor de woningmarkt van grote economische veranderingen aan de zuidkant van de Nieuwe Waterweg en de vervangingsvraag in het groot Haven Industrieel Complex (HIC). Uit onderzoek blijkt dat de vraag naar extra woningbouw beperkt blijft tot vijfhonderd woningen voor een periode van vijftien jaar. Op basis van het pendelonderzoek van het Havenbedrijf blijkt dat de helft van de pendelaars van Voorne-Putten woonachtig is in Bernisse en Spijkenisse, waarmee de helft van de extra woningbouw kan worden toegerekend aan Nissewaard zijnde 250 woningen, ongeveer zestien woningen per jaar. pagina 23
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma De andere helft is toe te delen aan de gemeenten Brielle, Westvoorne en Hellevoetsluis. Bij de vervangingsvraag liggen kansen voor Voorne-Putten om de nieuwe werknemers te verleiden zich op Voorne-Putten te vestigen. Opgave (opgenomen in actiepunt 4) Regionaal woningbouwprogramma afstemmen op kwantitatieve opgave, binnen de bandbreedte. Kwantitatieve behoefte sociale huurwoningen In Spijkenisse is een overschot in de sociale huurvoorraad. In alle andere gemeenten is de sociale voorraad kleiner in omvang dan de doelgroep van beleid, de groep met de lage inkomens. Er is dus een theoretisch tekort aan sociale huurwoningen. Een deel van de doelgroep, waaronder een relatief groot deel van de doelgroep in de gemeenten Westvoorne, Brielle en de kleine kernen van Nissewaard, woont echter in een koopwoning, waardoor binnen de sociale huurvoorraad voor de doelgroep in kwantitatief opzicht op het moment geen urgent probleem lijkt te zijn. Er is wel een kwalitatief tekort te verwachten. Het aanbod in veel kleine kernen bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen. Dit sluit niet aan op de vraag van de oudere woningzoekenden. Thans is het aanbod niet gericht op alleenstaanden en senioren. Op termijn kan er schaarste ontstaan voor de doelgroep alleenstaanden en senioren omdat binnen de gemeenten op Voorne-Putten, en dan vooral ook in de kleine kernen, relatief veel grondgebonden (eengezins-)woningen zijn. Vanuit het herstelplan voor Vestia wordt momenteel een behoorlijk deel van het bezit in Brielle aan de zittende huurders of bij mutatie te koop aan geboden. Woningen die niet verkocht worden, krijgen een forse huursprong tot ruim boven de 710,68. Met deze maatregelen komt de sociale huurvoorraad in Brielle sterk onder druk te staan. Het beleid van het gemeentelijk Woonbedrijf Westvoorne is gericht op verkoop van huurwoningen. Bij grootschalige verkoop zonder aanvulling met nieuwbouw in de sociale huursector kan op termijn een tekort ontstaan in de sociale huur. Wel worden de woningen verkocht onder Koopgarant waarmee ze voor de sociale koop beschikbaar blijven. In de kern Spijkenisse is een overschot aan sociale huurwoningen. Het beleid voor deze kern is dan ook gericht op de verbetering van de bestaande voorraad en een afname van de voorraad in absolute zin. Opgaven (opgenomen in actiepunt 4) Monitoren van de sociale huurvoorraad, met name als sprake is van grootschalige verkoop (Vestia in Brielle, gemeentelijk Woonbedrijf in Westvoorne): het aantal sociale huurwoningen mag niet afnemen in relatie tot de doelgroep. Toevoegen van gelijkvloerse sociale huurwoningen, geschikt voor senioren. Dit kan ook middels transformatie: sloop-nieuwbouw en renovatie. pagina 24
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Kwantitatieve behoefte verzorgd en geschikt wonen De huidige totale vraag naar verzorgd en geschikt wonen bedraagt 8.110 woningen (peildatum 2014). Het totale aanbod, geschikt en potentieel geschikt, bedraagt 38.952 woningen. Het beschikbare aanbod is 8.369 woningen. Op het moment is vraag en beschikbaar aanbod in balans. Door vergrijzing en extramuralisering gaat de behoefte stijgen naar 10.037 in 2020 tot aan 11.522 in 2025. Er ligt dan ook een opgave voor het toevoegen van (11.522-8.369=) 3.153 geschikte woningen: 1.668 extra woningen in de periode 2016-2020 en 1.485 woningen in de periode 2020-2025. Ook als alle nieuwbouw ingezet zou worden voor het realiseren van zorg gerelateerde woningen, is het niet mogelijk om in de behoefte te voorzien. Naast het realiseren van nultredenwoningen in de nieuwbouw, is het van belang om ook aandacht te besteden aan de bestaande woningvoorraad. Er zijn bestaande woningen waar het realiseren van een volledig woonprogramma gelijkvloers mogelijk is. Een aanbouw met slaapkamer en badkamer is bijvoorbeeld een optie. Opgaven (opgenomen in actiepunt 4) Voldoende woningen bouwen, die geschikt zijn voor zorg aan huis en langer zelfstandig thuis wonen. (Aanpassingen aan de bestaande woningvoorraad, volledig woonprogramma gelijkvloers: zie opgave bestaande woningvoorraad. Zie hoofdstuk 4) 5.1.1 Kwalitatieve opgaven voor Voorne-Putten In deze paragraaf zijn diverse uitgangspunten geformuleerd waaraan het regionale woningbouwprogramma moet voldoen. Het voorlopige, nu bekende, regionale woningbouwprogramma (datum 07-07-2015) is gespiegeld aan deze randvoorwaarden. Opgave doelgroepen De grootste groeigroepen voor de komende periode zijn één-ouder gezinnen, alleenstaanden en alleenstaande senioren. Bij deze groepen kan betaalbaarheid van het wonen een aandachtspunt zijn, waaronder voor senioren met een middeninkomen. Gemeenten hebben een taakstelling bij het huisvesten van verblijfsgerechtigden. De instroom van verblijfsgerechtigden is flink gestegen en de verwachting is dat deze de komende jaren ook hoog blijft. Deze huisvestingsopgave wordt in samenwerking met de corporaties en lokaal opgepakt. In deze woonvisie is het dan ook niet als regionale opgave beschreven. De activiteiten op de tweede Maasvlakte, maar evenzeer op de eerste Maasvlakte, Europoort en Botlekgebied, hebben destijds geleid tot een grote toestroom van tijdelijke arbeidsmigranten in de regio Rijnmond. De arbeidsmigranten hadden destijds voor het verrichten van hun werk ook huisvesting in pagina 25
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma de regio nodig. Doordat de activiteiten afgrond zijn of ten einde lopen, constateren we momenteel een afname van het aantal arbeidsmigranten in de regio. Opgave woonmilieus Uit de grote Woontest 2012 blijkt dat er een overschot is in het sub-urbane woonmilieu in de kernen Hellevoetsluis en Spijkenisse en in het sub-urbane compacte woonmilieu in Spijkenisse. Dit overschot en de eenzijdige en afwijkende samenstelling en bevolkingsopbouw is met name ontstaan door de voormalige groeistatus van deze kernen in de zeventiger en tachtiger jaren. De woonmilieus in deze kernen vragen extra aandacht om de kwaliteit een aantrekkelijkheid te verbeteren. Daar tegenover staan tekorten in het levendig stedelijk en stedelijk rustig woonmilieu in Spijkenisse en is er regionaal een tekort aan dorps en landelijk wonen. Een toevoeging in het dorps woonmilieu hoeft niet per definitie in een dorp of kleine kern plaats te vinden. Woningzoekenden zoeken vaak de kenmerken van het dorpse woonmilieu, zoals meer afwisselende bouw, meer groen en een organisch stratenplan, en toch de voorzieningen van de stad. Omgekeerd is elke toevoeging in een dorp niet per definitie een dorps woonmilieu gezien de vele voorbeelden van toevoegingen in dorpen met een Vinex-achtige uitstraling met weinig groen, een recht stratenplan en de architectuur van een grote stad. Op basis van de huidige woningvoorraad en woonmilieus en de toekomstige vraag is er vooral behoefte aan dorpse en landelijke woonmilieus. Daarbij is een afname van het sub-urbaan grondgebonden woonmilieu gewenst. Dit is iets om rekening mee te houden bij herstructurering. Bij het planaanbod voor de komende tien jaar valt echter op dat er verreweg de meeste toevoegingen plaats vinden in de sub-urbaan compact (28%) en dorpse woonmilieus (22%). Het sub-urbaan compacte woonmilieu is vooral aanwezig in de kernen van Spijkenisse en Hellevoetsluis en in geringere mate Brielle. In de regio Rotterdam is er echter een overschot aan dit woonmilieu. Hierbij moet vooral gedacht worden aan de galerijflats en portiekflats uit de zestiger, zeventiger en tachtiger jaren die vaak alleen om nog om de gunstige huur- of koopprijs gewild zijn bij woningzoekenden. In het planaanbod op Voorne-Putten zijn veel appartementen opgenomen in het compacte woonmilieu die wel voldoen aan de huidige eisen van de woningzoekenden met betrekking tot kwaliteit en levensloopbestendigheid. De dorpse toevoegingen vinden vooral plaats in de kleinere kernen of aan de rand van de grotere kernen. Dit is een gewild woonmilieu bij woningzoekenden waarbij wel het aanwezige voorzieningenniveau van de kleine kernen een aandachtspunt is. Basisonderwijs, dorpshuis, een supermarkt en een pinautomaat zijn zeer wenselijk, ook in een kleine kern. Na het grote planaanbod van sub-urbaan compact en dorps volgt het sub-urbaan grondbonden (13%) woonmilieu, stedelijk rustig (10%) en landelijk (9,4%). Voor stedelijk rustig en landelijk is regionaal pagina 26
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma een potentiële vraag. Bij het landelijk wonen is de wens wel aanwezig maar een deel van deze groep kan het niet betalen. Het stedelijk rustig woonmilieu wordt alleen maar toegevoegd rond het centrum van Spijkenisse, is uniek op Voorne-Putten en voldoet aan een (sub-)regionale vraag. Sub-urbaan grondgebonden wordt voornamelijk gebouwd voor gezinnen met en zonder kinderen en met een percentage van 13 procent lijkt dit aan de marktvraag te voldoen. Het woonmilieu sub-urbaan exclusief (5,8%) wordt op diverse plekken op Voorne-Putten nog beperkt toegevoegd. Stedelijk levendig (2,2%) wordt in bescheiden mate nog in Spijkenisse gerealiseerd. Opgave huur en koop In het regionale woningbouwprogramma zien we vooral veel koopwoningen en aanzienlijk minder huurwoningen. Binnen het huursegment zijn het voornamelijk dure en middeldure huurwoningen en weinig sociale huurwoningen. De uitzondering is Brielle die in de periode 2020-2024 meer dan 100 sociale huurwoningen in de planning heeft staan en daarmee enigszins de vraag opvangt die is ontstaan door verkoop van de sociale voorraad door/van Vestia. Het vrije sector huursegment is een actuele vraagmarkt, vooral voor huishoudens met een middenen hoger inkomen. Opgave diverse prijscategorieën in huur en koop Er is met name behoefte aan koopwoningen in de prijscategorieën van 180.000 tot 350.000. In Brielle is ook een vraag naar goedkope koopwoningen met een prijs tot 140.000. In de kleine kernen van Nissewaard, Brielle en Westvoorne is vraag naar woningen in de prijscategorie 350.000-400.000. Bij huurwoningen ligt het accent van de vraag bij woningen tot aan de liberalisatiegrens en woningen met een huurprijs van 710 tot 800, het lage segment in de vrije sector huur. Er is een licht tekort aan goedkope sociale huurappartementen. Van de koopwoningen in het planaanbod is slechts 15 procent sociaal of sociaal bereikbaar tot 180.000. Dit is wel in de lijn van Dat spreken we af waarin is geconstateerd dat er voldoende goedkope starterswoningen op Voorne-Putten aanwezig zijn. De andere 85 procent van de koopwoningen bevindt zich voor de helft in het middeldure segment van 180.000 tot 300.000 en dure segment vanaf 300.000. Op basis van het nu bekende regionale woningbouwprogramma is een overschot en mogelijk ook onderlinge concurrentie tussen projecten op Voorne-Putten te verwachten in het middeldure en dure koopsegment van zowel grondgebonden woningen als appartementen. De demografische ontwikkelingen tonen aan dat landelijk maar ook regionaal het traditionele gezin met kinderen sterk pagina 27
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma aan het afnemen is. Alleen in de grote steden is door de snelle verjonging deze ontwikkeling niet gaande. Opgave grondgebonden en meergezinswoningen In het nu bekende regionale woningbouwprogramma staan er ruim 2.000 grondgebonden woningen, 2.200 meergezinswoningen en 500 kavels in de planning. Daarnaast is bij 2.200 woningen nog niet duidelijk welke typologie het betreft omdat het project pas over een aantal jaren in de planning staat. Vanuit vergrijzing en afgezet tegen de huidige woningvoorraad, ligt er een duidelijke vraag naar gelijkvloerse woningen. aangenomen wordt dat alle appartementen in ieder geval gelijkvloers zijn. Het is interessant om te onderzoeken welke grondgebonden woningtypen er zijn met het volledige woonprogramma op de begane grond. De patiowoning is hier een bekend voorbeeld van maar er zijn ook woningtypen te bedenken met het volledig woonprogramma op de begane grond én geschikt voor alle doelgroepen. De grote hoeveelheid appartementen komt tegemoet aan de vraag die voortkomt uit de vergrijzing (gelijkvloers wonen). In sommige kernen is er wellicht sprake van een inhaalslag. Bij nieuwbouw zal de betaalbaarheid zal zich al snel vertalen in compact met minder kamers of met minder kwaliteit. De wens van deze woningzoekenden is echter vaak groter dan de portemonnee en zijn daarom moeilijk te verleiden naar deze compacte woning met minder of kleinere kamers. Opgaven (opgenomen in actiepunt 4) Toevoegen dorps woonmilieu, levendig stedelijk, stedelijk rustig en, in beperkte mate, landelijk. Woningbouwprogramma geleidelijk aanpassen: Meer koopwoningen in de prijscategorieën van 180.000 tot 350.000. Goedkope koopwoningen met een prijs tot 140.000 (Brielle). Woningen in de prijscategorie 350.000-400.000 (Bernisse, Brielle en Westvoorne). Minder eengezinswoningen (afname aantal gezinnen). Meer (kleinere) woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Meer woningen met woonprogramma gelijkvloers. 5.2 Acties nieuwbouw Op basis van het woningbouwprogramma van de gemeenten wordt een kwalitatief en kwantitatief regionaal woningbouwprogramma uitgewerkt. De regionale woonvisie wordt hierbij ingezet als inhoudelijk kader. Een regionaal woningbouwprogramma is onder andere van belang voor de onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De provincie geeft regio s de ruimte om een eigen invulling te geven aan de methodiek voor het opstellen van het regionale woningbouwprogramma. pagina 28
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Projectdefinitie Doel is het opstellen van een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma. Het gaat over het geleidelijk aanscherpen en aanpassen van het woningbouwprogramma om het beter af te stemmen op aantallen, doelgroepen en woonwensen. Het woningbouwprogramma wordt getoetst op een aantal punten die in deze woonvisie genoemd zijn, zoals doelgroepen, tekorten en overschotten. Een getoetst programma laat zien voor welke doelgroepen er wat, wanneer en waar gebouwd wordt. Daarbij wordt ook bekeken of de projecten bij elkaar een gevarieerd aanbod laten zien of dat er nog sprake is van elkaar beconcurrerende projecten. Het is essentieel, en voorwaarde bij de Ladder voor duurzame verstedelijking, om het regionale woningbouwprogramma actueel te houden. Hier zijn procesafspraken voor te maken. De opgaven voor de sociale huurvoorraad en zorg gerelateerde woningen worden opgenomen in het toetsingskader, onder aantallen en woonmilieu, prijs en woningtype. De projecten maken onderdeel uit van het regionale woningbouwprogramma. Processtappen Op basis van de regionale woonvisie wordt een toetsingskader uitgewerkt. Het gaat hierbij om de volgende componenten: 1. Aantallen: Door de provincie is een woningbehoefteraming opgesteld inclusief een bandbreedte tussen de woningbehoefteraming (WBR) en de bevolkingsprognose (VP). Het regionaal woningbouwprogramma moet passen binnen de regionale bandbreedte. Uitgangspunt is bovendien dat op lokale schaal elke gemeente binnen haar lokale bandbreedte dient te blijven. 2. Woonmilieu, prijs en woningtype: In de woonvisie is aangegeven waar de belangrijkste tekorten en overschotten zijn. Het regionale woningbouwprogramma wordt hieraan getoetst. Dit kan aanleiding zijn om een aantal projecten opnieuw te bezien en mogelijk meer af te stemmen op de actuele vraag. 3. Urgentie: Onder deze noemer vallen in ieder geval de plannen waar sprake is van een verbetering van locatie en omgeving: herstructureringslocaties. Daarnaast kan een bepaald woningbouwprogramma, zoals voor senioren geschikte woningen in combinatie met zorgvoorzieningen, aanleiding zijn om prioriteit te geven aan een project. Het gaat dus om plannen waarbij de gemeenten van mening zijn dat die realiteitswaarde hebben of die naar hun mening noodzakelijk zijn, maar waar nog geen bestemmingsplan voor is of in procedure is. Verder wordt de planstatus geïnventariseerd. Vanuit de provincie wordt onder andere gestuurd op planologische hardheid. Het is van belang om te monitoren of kansrijke plannen opgenomen zijn/ worden in harde bestemmingsplancapaciteit. Voorkomen moet worden dat plancapaciteit gebruikt wordt voor nietkansrijke plannen of projecten die pas op zeer lange termijn ontwikkeld worden. pagina 29
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Op basis van het toetsingskader worden alle projecten getoetst en geordend: Alle projecten worden als eerste afzonderlijk getoetst op basis van het kwalitatieve toetsingskader. Tweede stap is het toetsen van het woningbouwprogramma per gemeente: Is het totale programma kwantitatief en kwalitatief in balans. Uitgangspunt is dat het geplande aantal woningen op gemeentelijk niveau dient te passen binnen de bandbreedte voor deze gemeente. Laatste stap is de kwantitatieve en kwalitatieve toetsing van het totale regionale woningbouwprogramma. Hierbij wordt het regionale woningbouwprogramma kwantitatief getoetst aan de regionale bandbreedte. Een eerste globale analyse van de nu bekende projecten is al in de woonvisie opgenomen. Op basis van de toetsing worden alle projecten geprioriteerd. Daarmee wordt duidelijk welke projecten kansrijk zijn en bij welke projecten nog verdere actie nodig is of aanpassingen gewenst zijn. De projecten worden ingedeeld in drie categorieën: 1. Categorie 1: kansrijke plannen, plannen die naar verwachting gerealiseerd worden in de eerstkomende vijf jaar (2016-2020, jaartallen jaarlijks bij te stellen) en alle plannen met harde planstatus. 2. Categorie 2: plannen met aanwijsbare en op te lossen risico s/dilemma s en plannen die naar verwachting gerealiseerd worden over vijf tot tien jaar (2020-2025, jaartallen jaarlijks bij te stellen). 3. Categorie 3: plannen met risico s en plannen die naar verwachting pas over tien jaar of later uitgevoerd worden (2025 en verder, jaartal jaarlijks bij te stellen) De eerste categorie is voor de provincie op dit moment ijkpunt en zij zal kennis nemen van de twee andere categorieën. Categorie één wordt dan aanvaard als onderbouwing voor de Ladder en deze plannen kennen dan de procedureversnelling op basis van de regionale woonvisie. Uitgangspunt bij de uitwerking van het regionale woningbouwprogramma is beleidsvrijheid per gemeente en regionale afstemming indien dit noodzakelijk is. Daarbij zijn de volgende procesafspraken van toepassing: Plannen met harde planstatus worden ingedeeld in categorie 1. Regionale afstemming is niet meer nodig. Bij een voorstel tot het schuiven van een plan tussen categorieën, vindt regionaal overleg en afstemming plaats. Erna informeert de regio de provincie hierover. Indien binnen een gemeente sprake is van het ruilen van gelijkwaardige plannen (in aantallen, woonmilieu en programma) tussen de categorieën 2 en 3, dan is melding binnen de regio voldoende. pagina 30
5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Het regionale woningbouwprogramma moet actueel blijven. Dynamiek is ook nodig omdat nu niet te voorspellen is wat er over een aantal jaar nodig is. Er zijn procesafspraken te maken over een jaarlijkse actualisatie en een werkwijze voor het implementeren van nieuwe initiatieven in het regionale woningbouwprogramma. Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Corporaties, ontwikkelaars, bouwers (en zorgpartijen?) zijn de partijen die woningen bouwen. Zij moeten meegenomen worden in de toetsing en de resultaten hiervan. pagina 31
6 Betaalbaarheid Onderdeel van de ambitie is voor iedereen een woning die past bij het inkomen. Om te beginnen gaat het om de huishoudens met lage inkomens. Zij zijn de doelgroep van beleid voor woningcorporaties. Het verhuurbeleid van de corporaties is mede bepalend voor de woonlasten. Naast huur is de goedkope koopvoorraad voor een deel van hen ook betaalbaar en gewenst. De groep met een middeninkomen (tussen 34.911 en 46.423) is aangewezen op de vrije sector huur of betaalbare koop. Een koopwoning is vaak te duur en een huurwoning in de vrije sector is niet altijd te vinden of niet betaalbaar. Voor senioren met een middeninkomen is koop vaak geen wens of optie meer. Onderdeel van beheersbaarheid en verlaging van woonlasten is het energiezuiniger maken van de woningen. Hierbij dient wel een goede balans te zijn tussen de extra investering in duurzaamheid - met mogelijk een verhoging van de hypotheek of huur - versus de besparing op energielasten. Een investering en verhoging van de huur of hypotheek is blijvend. Energielasten zijn deels zelf te beïnvloeden door het stookgedrag. pagina 32
6 Betaalbaarheid In het regionale woningbouwprogramma worden voldoende woningen gepland voor de diverse doelgroepen. In het kader van beheersing en/of verlaging van woonlasten worden bij nieuwbouw afspraken gemaakt over energieduurzaamheid. Ook bij de bestaande woningvoorraad is aandacht voor maatregelen om energielasten te verlagen. De in dit hoofdstuk geformuleerde opgave over betaalbaarheid spitst zich toe op de groep middeninkomens en de vrije sector huur. 6.1 Opgave betaalbaarheid De omvang van de groep huishoudens met een middeninkomen is op Voorne-Putten nog niet voldoende in beeld. Ook de mogelijke problemen die deze groep ondervindt bij het vinden van een betaalbare woning is nog niet helder. Een van de opgaven volgend uit deze woonvisie is dan ook het beter in beeld brengen van de groep middeninkomens, de problemen waar deze groep tegenaan loopt en het zoeken naar oplossingen voor met name meer vrije sector huurwoningen. Opgave (actiepunt 5) Doelgroep in beeld. Maatregelen voor de middeninkomens, afgestemd op de vraag en de omvang van de vraag/doelgroep. 6.2 Actie betaalbaarheid Projectdefinitie Eerste doel is het in beeld brengen van de (verhuisgeneigde) huishoudens met een middeninkomen voor wie niet voldoende aanbod is. Erna wordt bekeken welke concrete maatregelen er mogelijk zijn om geschikte woningen voor deze doelgroep toe te voegen. Accent ligt op de vrije sector huurwoningen en dan met name ook woningen met het woonprogramma gelijkvloers. Naar verwachting komt er een grote groep senioren met een middeninkomen voor wie kopen geen optie (meer) is en voor wie geen geschikte (gelijkvloerse) vrije sector huurwoning beschikbaar is. En het is onder andere deze groep die van belang is voor doorstroming. Processtappen In beeld brengen van de doelgroep, in omvang en samenstelling (zoals leeftijd en huishoudensgrootte). Raming van de verhuisgeneigde huishoudens. Inschatting van de benodigde woningen, in aantal, type en prijscategorie. pagina 33
6 Betaalbaarheid Inventarisatie mogelijkheden voor het (ver)bouwen van woningen voor de doelgroep en met welke partijen dit opgepakt kan worden (beleggers, bewonersinitiatieven zoals de wooncoöperatie). Betrokken partijen Gemeente is leidend bij het onderzoek. Corporaties kunnen een deel van de doelgroep bereiken wat van belang is voor het bepalen van de omvang van de doelgroep en bij voorlichting over de mogelijkheden. Bij maatregelen zijn overige partijen aan zet, zoals ontwikkelaars, beleggers en ook bewoners (coöperatie). pagina 34
6 Betaalbaarheid pagina 35
7 Doorstroming Een nieuwbouwwoning is na realisatie direct beschikbaar voor verkoop of verhuur. Het lijkt dan ook voor de hand liggend om te bouwen voor een groep die op dit moment vraagt om een woning. Mochten er echter in de bestaande voorraad al voldoende woningen zijn voor bepaalde groepen, dan is het van belang om deze woningen vrij te krijgen. Dit kan alleen maar als de groep die nu gehuisvest is in deze woningen kan verhuizen naar een voor deze groep gewenste, geschikte(re) en betaalbare woning. Mensen worden niet gedwongen om te verhuizen. Wel kan men verleid worden tot verhuizen als het aanbod aansluit op de woonwensen. Het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit en geschiktheid van de woning. Ook prijs is een kwaliteit. In de sociale huursector zijn de corporaties aan zet, zij het binnen de kaders van het rijksbeleid waaronder de passenheidstoets en de beperkingen bij het realiseren van vrije sector huurwoningen. Er zijn diverse instrumenten om doorstroming mee te bevorderen zoals het huurbeleid bij scheefwonen. pagina 36
7 Doorstroming Met nieuwbouw kunnen ontbrekende schakels in doorstroomketens aangevuld worden. In het nieuwbouwopgave worden woningen opgenomen waarmee doorstroming bevorderd wordt. 7.1 Opgaven doorstroming Met het bouwen van woningen waar nu een tekort aan is, kan doorstroming op gang komen. Er is echter méér voor nodig om de gewenste doorstroming te bereiken. Er zijn, naast het bouwen in de goede segmenten, diverse andere maatregelen en acties voorhanden en uit te werken zoals financiële ondersteuning (ingroeihuur, verhuiskostenvergoeding), ondersteuning bij planning en uitvoering van de verhuizing en alles wat er geregeld moet worden of de doorstroommakelaar. Opgave (actiepunt 6) Maatregelen en acties om doorstroming te bevorderen. 7.2 Actie doorstroming Projectdefinitie Doorstroming is een belangrijk instrument op de woningmarkt en wordt alleen maar belangrijker als de nieuwbouwopgave beperkt is. Doorstroming lijkt echter ook moeilijk te sturen, monitoren en uit te leggen. Toch zijn er concrete instrumenten te benoemen waarmee doorstroming beïnvloed kan worden. Eerste doel van deze opgave is dan ook om de instrumenten te inventariseren die ingezet kunnen worden. Erna wordt gericht gekeken welke instrumenten ingezet worden en op welke wijze de effecten van het instrument gemeten kunnen worden. Overweging daarbij is het inzetten van pilots. Soms weet je pas echt of het werkt als je het ook gewoon probeert. Processtappen Inventarisatie van de diverse maatregelen en acties om doorstroming te bevorderen. Keuzes maken ten aanzien van de maatregelen die ingezet worden, lokaal en/of regionaal. Maatregelen inzetten, effect monitoren. Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Corporaties, ontwikkelaars, bouwers en zorgpartijen kunnen meewerken aan bepaalde instrumenten. pagina 37
8 Marketing van het wonen op Voorne-Putten De regio Voorne-Putten kan en wil zich als één woningmarkt profileren. Er is dan ook een ambitie om middels promotie en marketing het veelzijdig aanbod aan woningen en woonmilieus onder de aandacht te brengen onder haar eigen inwoners en de beperkte groep mensen die zich in de regio willen vestigen. De regio biedt een gevarieerd palet aan woonmilieus, méér dan elke gemeente apart kan doen. Op het gebied van recreatie en toerisme is een gezamenlijke promotie allang vanzelfsprekend. Voorne-Putten is er ook in geslaagd om een aantal bedrijventerreinen regionaal op de kaart te zetten. Op het gebied van het wonen kunnen gemeenten elkaar ook versterken. Een regio die zich profileert met verschillende kernen en buurten met elk een bepaalde woon- en leefkwaliteit geeft de woonconsument een ruime keuze. pagina 38
8 Marketing van het wonen op Voorne-Putten 8.1 Opgave marketing Om het wonen op Voorne-Putten onder de aandacht te brengen is een goede promotie noodzakelijk. Het gaat dan niet alleen om mensen van buiten de regio bij wie de kwaliteit van de regio onder de aandacht gebracht wordt. Ook voor de eigen inwoners is het interessant om een breed beeld te krijgen van het wonen op Voorne-Putten. Migratiestromen laten zien dat binnen de regio, tussen kernen diverse verhuisbewegingen zijn. Ook is een beperkte migratiestroom de regio in te zien. Het gaat niet alleen om het promoten van de nieuwbouw maar ook om het in beeld brengen van de aanwezige woningen, wijken en kernen. Opgave (actiepunt 7) Promotie en marketing van het wonen op Voorne-Putten. 8.2 Actie marketing Projectdefinitie Doel van marketing en promotie is het op de kaart zetten van het wonen op Voorne-Putten voor de huidige en mogelijk nieuwe inwoners van het eiland. Beoogd eindresultaat is het geven van een goed beeld van de verscheidenheid aan woningen en woonmilieus op Voorne-Putten waarbij het uitdrukkelijk niet alleen gaat om nieuwbouw maar ook om de bestaande wijken en kernen. Processtappen (beknopte) inventarisatie van maatregelen - en kosten - die ingezet kunnen worden zoals woonbeurzen, brochures en website. Het wonen toevoegen aan www.opvoorneputten.nl wordt hierbij als optie meegenomen. Uitwerken en uitvoeren gekozen marketinginstrument(en). Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Diverse partijen hebben belang bij een goede marketing, zoals ontwikkelaars (nieuwbouw) en makelaar (nieuwbouw en bestaande bouw). Zij worden er dan ook bij betrokken. pagina 39
9 Actieprogramma Voorne-Putten Er is in deze regionale woonvisie gekozen voor een beperkt aantal, concrete acties. In de loop der jaren kunnen er opgaven en acties bij komen over onderwerpen die dan actueel worden. Zo is het huisvesten van verblijfsgerechtigden nu nog een lokale opgave maar kan overwogen worden om hier gezamenlijk in op te trekken. pagina 40
9 Actieprogramma Voorne-Putten In onderstaand schema zijn de acties samengevat. Er is een planning op hoofdlijnen bij gegeven. Jaarlijks wordt de voortgang in uitvoering van het actieprogramma gemonitord. Nr.. Actiepunt Stappen Uitvoering door Planning 1. Actualiseren van de gegevens inzake de woningvoorraad in het bijlageboek Uitgaande van bestaande gegevens tabellen actualiseren. Corporaties worden in juni gevraagd om gegevens sociale huur te actualiseren Gemeenten, corporaties Jaarlijks, starten elk 1 e kwartaal 2. Inventariseren herstructureringslocaties en financiële (compensatie)- mogelijkheden Projecten, buurten en wijken inventariseren en ordenen naar kenmerken. Jaarlijks de lijst doornemen, actualiseren, waar mogelijk gezamenlijk optrekken bij projecten. Onderzoek naar financiële (compensatie-) mogelijkheden bij herstructurering met een afname van het aantal woningen. Gemeenten, corporaties Starten in 3 e kwartaal 2016 3. Voorlichting particuliere woningeigenaren over levensloopgeschikt maken eigen woning Inventarisatie van de mogelijkheden van subsidies en leningen. Uitwerken voorlichtingsmateriaal/-campagne. Uitrol voorlichtingscampagne. Gemeenten, bouwers, aannemers, corporaties, bewonersgroepen Starten in 2 e kwartaal 2016 4. Opstellen kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Toetsingskader uitwerken (aantallen, programma, urgentie). Toetsen projecten, gemeentelijke programma s en regionale woningbouwprogramma. Prioriteren, (her)programmeren, plannen en faseren. Jaarlijkse monitor en actualisatie. Gemeenten Start in 1 e kwartaal 2016 (actualisatie per 1 april en 1 okt.) 5. Betaalbaarheid, middeninkomens In beeld brengen van de doelgroep en verhuisgeneigdheid. Inschatting aantallen en woningtypen. Inventarisatie mogelijkheden (ver)bouwen van woningen voor de doelgroep. Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bewonersgroepen Start in 3 e kwartaal 2016 6. Doorstroommaatregelen Inventarisatie van de diverse maatregelen en acties om doorstroming te bevorderen. Keuzes maken ten aanzien van de maatregelen die ingezet worden, lokaal en/of regionaal. Maatregelen inzetten, effect monitoren. Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, bouwers Start in 4 e kwartaal 2016 7. Marketing (beknopte) inventarisatie van maatregelen - en kosten - die ingezet kunnen worden zoals woonbeurzen, brochures en website. Uitwerken en uitvoeren gekozen marketinginstrument(en). Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, makelaars Start in 2 e kwartaal 2016 8. Monitoren voortgang acties Stand van zaken uitvoering actiepunten Zijn er nog nieuwe actiepunten? Jaarlijks, 4 e kwartaal pagina 41