Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking. Ontwikkellocaties Sportlaan eo Hellevoetsluis

Transcriptie

1 Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Ontwikkellocaties Sportlaan eo Hellevoetsluis projectnummer: datum: Projectleider/auteur: Ingrid de Feijter / Joost Jansen / Wouter Groenen

2 2 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 3 Hoofdstuk 2 Ladder voor duurzame verstedelijking 7

3 3 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1. Aanleiding Het visiegebied Sportlaan e.o. binnen de wijk Noordwest in Hellevoetsluis is in de gemeentelijke Visie op Verbeterlocaties uit 2013, opgenomen als een belangrijke verbeterlocatie binnen Hellevoetsluis. De actualisering van de Visie op Verbeterlocaties is vastgesteld door de raad op 29 oktober Het doel van deze visie is te komen tot verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, waarin ook het sociaal domein een belangrijk rol speelt. Streven is om het plangebied Sportlaan e.o. op te waarderen waarbij de bedrijfsmatige bebouwing, die in dit deelgebied van oudsher is gevestigd, zoveel mogelijk wordt teruggedrongen en ruimte ontstaat voor herontwikkeling met stedelijke voorzieningen in het hart van Hellevoetsluis in combinatie met woningbouw en voldoende groen en water. Figuur 1.1 Uitsnede Visie op Verbeterlocaties Door de bedrijfsfunctie zoveel mogelijk terug te dringen en de uitstraling van het gebied te verbeteren, krijgt het gebied een betere aansluiting op de woonwijk. Voor zowel het terrein van Vermaat als het braakliggende terrein van Helvoet en Lekkerkerk is herontwikkeling en opwaardering van het huidige beeld gewenst met hoofdzakelijk woningbouw, stedelijke voorzieningen, groen en water. Ook voor het gemeentelijke grondgebied aan de Sportlaan, waar nu onder meer het verouderde sportcomplex de Eendraght staat, wordt gestreefd naar een verbetering van de uitstraling in aansluiting op de omliggende woningen en het realiseren van ruimtelijke kwaliteit Initiatief Voor de herontwikkeling is een visie opgesteld, de 'Gebiedsvisie Sportlaan e.o. Deze visie is op 20 april 2017 vastgesteld door de gemeenteraad. Binnen de wijk zijn nu nog bedrijven met deels onbenutte bedrijfsgronden aanwezig. Voor het woon- en leefklimaat in de wijk is het wenselijk dat deze bedrijven inkrimpen op de huidige locatie en eventueel verhuizen naar het bedrijventerrein. Om de ontwikkeling financieel realistisch te maken en invulling te geven aan de woningbehoefte in Hellevoetsluis, wordt woningbouw mogelijk gemaakt. De herontwikkeling voorziet in (verplaatsing en) nieuwbouw van een Integraal Kind Centrum (IKC), het zwembad en de naastgelegen sporthal (sportcomplex). Op de vrijkomende locatie van het sportcomplex en scholen aan de Sportlaan/Schoolslag komt ruimte voor woningbouw, evenals op de bedrijfslocaties van Helvoet, Vermaat en Lekkerkerk.

4 4 Door de keuze voor een nieuwe centrale locatie voor de twee basisscholen en de kinderopvang verbetert de zichtbaarheid van de voorzieningen, is een directe ontsluiting vanaf de hoofdontsluitingsweg AI-laan mogelijk, komt er meer afstand tot bestaande woningen en verbetert de leefbaarheid van het huidige woongebied rond de Sportlaan/Schoolslag. Figuur 1.2 Sportlaan en omgeving (1 locatie Helvoet, 2 locatie Vermaat, 3 locatie Lekkerkerk, 4 sporthal en zwembad, 5a en 5b Hendrik Boogaardschool en Montessorischool inclusief Kinderkoepel) Figuur 1.3 Gebiedsvisie

5 5 In woongebied 1 worden 25 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt, hoofdzakelijk vrijstaand of 2 onder 1 kapwoningen. In woongebied 2 kunnen 43 woningen worden gerealiseerd waarvan minimaal 80% grondgebonden en max 20% gestapeld (in drie bouwlagen). Dit kunnen zowel rijwoningen, vrijstaande en 2 onder 1 kap woningen zijn. In woongebied 3 komen 90, hoofdzakelijk gestapelde woningen (min 80%) Waarom toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking? Het geldende bestemmingsplan Noordwest maakt de herontwikkeling van het gebied, de verplaatsing van voorzieningen en het toevoegen van 158 woningen niet mogelijk. Daarom wordt de ontwikkeling meegenomen in een nieuw op te stellen bestemmingsplan Nieuw-Helvoet. Ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, moeten worden getoetst aan Artikel lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet de behoefte worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kan worden. Het gaat in dit geval om een binnenstedelijke locatie. Omdat het in dit geval gaat om een verschuiving van bestaande maatschappelijke functies, is toetsing van deze functies niet noodzakelijk. Het toevoegen van 158 woningen wordt wel gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als basis voor de beschrijving van de behoefte aan de woonfunctie in hoofdstuk 2 is gebruik gemaakt van het relevante onderliggende provinciale, regionale en gemeentelijke beleid en onderzoek.

6 6

7 7 Hoofdstuk 2 Ladder voor duurzame verstedelijking 1.1. Beschrijving behoefte De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte aan 166 woningen op een binnenstedelijke locatie in de kern van Hellevoetsluis (binnen de relevante woonregio Voorne-Putten) blijkt uit onderstaande analyse van diverse rapporten en onderzoeken. A. Visie Ruimte en Mobiliteit (geconsolideerde versie 12 januari 2017) In een gedeelte van de woningvraag kan worden voorzien door (her)gebruik, vernieuwbouw, renovatie, verhuur en verkoop van de bestaande voorraad. In een deel van de behoefte aan eengezinswoningen kan bijvoorbeeld worden voorzien doordat woningen vrijkomen door verhuizing naar zorgeenheden of door het overlijden van ouderen. De provincie verwacht van gemeenten dat zij met elkaar in regionale visies vanuit dat perspectief vertrekken. Dat wil zeggen dat inzicht wordt gegeven in de mogelijkheden die de bestaande voorraad en doorstroming bieden, dat voorraad- en huisvestingsbeleid worden vastgesteld en dat daaruit volgende acties worden geformuleerd. Het bouwprogramma is het sluitstuk, dat volgt uit kwalitatieve en kwantitatieve behoefteramingen en uit de voorziene ontwikkeling van voorraad en de bewoning daarvan. De provincie biedt de gemeenten hiervoor een referentiekader aan via woningmarktverkenningen. Voor de regio Voorne-Putten is tevens een specifieke woningmarktverkenning uitgevoerd (ABF Research, 25 april 2017). Woningbouw zal binnen de provincie Zuid-Holland voor het grootste deel plaats moeten vinden in de stedelijke agglomeratie (Rotterdam en andere grote steden). Het grootste deel van de woningbehoefte betreft woningen in een centrumstedelijk, buitencentrum- of centrumdorps milieu. Maar ook in andere milieus moet worden bijgebouwd. De provinciale kwantitatieve en kwalitatieve behoefteramingen, die eens per drie jaar worden geactualiseerd, vormen een referentiekader voor het gesprek tussen provincie en regio's over de actualisering van regionale woonvisies. B. Woningbehoefteraming WBR 2016, Provincie Zuid-Holland De kwantitatieve woningbehoefte blijkt uit de Woningbehoefteraming Provincie Zuid-Holland (WBR 2016), die in juni 2016 is uitgebracht. De WBR (woningbehoefteraming) en de BP (bevolkingsprognose) worden gebruikt in het kader van de regionale woonvisies. De WBR en BP zijn de boven- en ondergrens van de bandbreedte waarbinnen de bouwproductie moet plaatsvinden. In Hellevoetsluis is in de periode tot 2030 een behoefte berekend van 941 woningen. Figuur 2.1 WBR en BP 2016 (bron: Staat van Zuid-Holland, Provincie Zuid-Holland)

8 8 C. Woonvisie Voorne Putten , actualisatie 2017 In de woonvisie Voorne Putten wordt ingespeeld op de bestaande en gewenste kwaliteiten van het woningaanbod, als ook de te verwachten bevolkingstransitie, zodat het toekomstig aanbod aan woningen zo veel mogelijk aansluit bij de huidige en toekomstige vraag van de inwoners. In de woonvisie wordt verwacht dat er een mismatch zal ontstaan tussen de woonwensen en behoeften enerzijds en de woningvoorraad anderzijds. Herstructurering van de woningvoorraad wordt dan ook gezien als instrument, waarmee woningen en woonmilieu ingrijpend gewijzigd en verbeterd kunnen worden, wat juist in de voormalige groeikernen, waaronder Hellevoetsluis, gekenmerkt door grotere wijken met veel eengezinswoningen, die bovendien in een korte periode zijn gebouwd een zware wissel zal trekken. Als belangrijkste actiepunten in de Woonvisie Voorne-Putten kunnen daarmee worden genoemd: 1. De omslag van nieuwbouwplanologie naar planologie van de bestaande voorraad, (herstructurering) zal hier zeer nadrukkelijk gemaakt moeten worden, waarbij het de ambitie moet zijn om de nieuwbouw nog enkel in te zetten om specifieke tekorten in de voorraad aan te vullen. 2. Naast herstructurering wordt het van belang geacht om de bestaande voorraad geschikter te maken onder de noemer levensloopgeschiktheid. En er zullen middelen gezocht moeten worden om de bestaande voorraad ook duurzamer te maken, hetgeen overigens goed gecombineerd kan worden met het levensloop bestendiger maken van de voorraad. 3. Particuliere woningeigenaren dienen gefaciliteerd te worden voor het duurzamer en levensloopgeschikter maken van hun woningen (stimulerings- en blijvers leningen). 4. De doelgroep middeninkomens en de mogelijkheden voor huisvesting van deze groep dienen te worden onderzocht. 5. Maatregelen en acties om doorstroming te bevorderen dienen te worden geïnventariseerd. 6. Ten slotte dient door city marketing het wonen op het eiland Voorne-Putten meer bekendheid gegeven te worden. Op het vlak van wonen is er een tekort aan appartementen (met lift) en patiowoningen en een overschot aan eengezins-rijenwoningen. De regionale woningbouwplanning is in 2017 geactualiseerd. Hierin zijn de onderstaande regionale woningbouwafspraken opgenomen. Bij de geplande aantallen woningen blijven alle vier de gemeenten (en dus de subregio Voorne-Putten in totaal) binnen de bandbreedte van WBR 2016 en de BP 2016.

9 9 Figuur 2.2 Woningbouwprogramma Uitgangspunt van de Regionale Woonvisie Voorne - Putten (actualisatie 2017) is dat alle inwoners op Voorne-Putten goed kunnen wonen, met in het bijzonder aandacht voor vergrijzing en demografie, levensloopgeschiktheid en passende woningen, betaalbaarheid en aantrekkelijke woonmilieus. In de Woonvisie Voorne-Putten is er voor gekozen om de focus bij nieuwbouw te leggen op het aanbod dat ontbreekt. Daarnaast blijft het van belang om in de nieuwbouw een gevarieerd aanbod te bieden. De grootste groeigroepen voor de komende periode zijn eenoudergezinnen, alleenstaanden en alleenstaande senioren. D. Woningmarktverkenning 'Regio's Zuid-Holland 2016' Uit de provinciale woningmarktverkenning 'Regio's Zuid-Holland 2016' blijkt dat er grote behoefte is aan woningen in buiten-centrum en groenstedelijke woonmilieus. Hellevoetsluis is aangemerkt als een buitencentrum/groenstedelijk woonmilieu.

10 10 Figuur 2.3 Behoefte naar woonmilieus (bron: ABF Research) Figuur 2.4 Woonmilieus (bron: ABF Research) E. Woningmarktverkenning subregio Voorne-Putten (2017) Uit de woningmarktverkenning van de subregio Voorne-Putten (2017) blijkt een grote behoefte aan de woonmilieus suburbaan grondgebonden, dorps en landelijk. Op Voorne-Putten is de meeste behoefte aan eengezins- en meergezinskoopwoningen. In de kern Hellevoetsluis kan invulling worden gegeven aan de woningbehoefte in een suburbaan woonmilieu.

11 11 Figuur 2.5 Ontwikkeling woningvoorraad naar woonmilieu 2017 tm 2029 (bron: ABF Research) Figuur 2.6 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom en type 2017 tm 2029 (bron: ABF Research) Figuur 2.7 Research) Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse 2017 tm 2029 (bron: ABF F. Woonvisie Hellevoetsluis De ambitie voor het lokale woonbeleid is: Voor alle inwoners van de gemeente kunnen voorzien in een geschikte woning passend bij de levensfase en de wensen met betrekking tot woning en woonmilieu en een betaalbare woning passend bij de financiële mogelijkheden en wensen. Middelen hiervoor zijn de aanwezige woningvoorraad en de nieuwbouwproductie als aanvulling van de tekorten in de voorraad. De locatie Helvoet/Lekkerkerk en overige verbeterlocaties zijn in de gemeentelijke planning opgenomen vanaf 2018.

12 12 Figuur 2.8 Planning woningbouwproductie De actuele gemeentelijke planning gaat uit van 167 woningen in de periode De locatie Helvoet wordt in de lokale woonvisie gezien de nabijheid van voorzieningen - aangemerkt als uitstekende locatie voor het bouwen van woningen, die senior-proof zijn. Het project kan daarmee onder meer invulling geven aan de vraag naar woningen die geschikt zijn voor senioren (nultreden) Conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking Uitgaande van de relevante regio Voorne-Putten worden ten aanzien van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' de volgende conclusies getrokken. Beschrijving behoefte De bouw van 158 woningen voorziet in een actuele regionale behoefte op Voorne-Putten. Er is in Hellevoetsluis behoefte aan 941 woningen in de periode tot Het woningbouwprogramma van de Sportlaan eo is opgenomen in de actuele gemeentelijke planning (tot 2025). De gemeentelijke planning is afgestemd op de actuele WBR. Uit de woningmarktverkenning subregio Voorne-Putten blijkt dat op Voorne-Putten de meeste behoefte bestaat aan eengezins- en meergezins koopwoningen. In de kern Hellevoetsluis kan invulling worden gegeven aan de woningbehoefte in een suburbaan woonmilieu. In de regionale woonvisie wordt gesteld dat bij nieuwbouw de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op de toekomstige bevolkingsopbouw en samenstelling. Gelet op de vergrijzing, die ook voor Voorne-Putten en Hellevoetsluis mag worden verwacht, is daarom als actiepunt geformuleerd het bouwen van voldoende woningen, die voor senioren geschikt zijn. Dit betekent woningen, die traploos toe en doorgankelijk zijn én die gunstig gelegen t.o.v. de voorzieningen. Ook in de lokale woonvisie wordt er voor gepleit om de woningvoorraad van Hellevoetsluis meer senior-proof te maken. Op de herontwikkellocaties wordt met een mix aan grondgebonden en gestapelde woningen voldoende ruimte geboden voor een programma dat voldoet aan deze voorwaarden.