2007. Nr. : 07.0100 Dnst. : BOWO Planschadeverzoeken Oude Vest 49 en 53. Leiden, 7 augustus 2007. Inleiding Op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bestaat voor een belanghebbende die schade lijdt of zal lijden ten gevolge van onder andere de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 en 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening de mogelijkheid een verzoek tot vergoeding van die schade aan de Gemeenteraad te richten. De schade komt voor vergoeding in aanmerking als deze redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van de belanghebbende behoort te blijven en de schadevergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Uw Raad kent op het verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Voor de volledigheid merken wij hierbij op dat het verzoek nog volgens de oude procedure (via uw Raad) dient te worden afgehandeld omdat het verzoek vóór de inwerkingtreding van het gewijzigde artikel 49 WRO is ingediend. Met ingang van 1 september 2005 is de bevoegdheid tot het afdoen van verzoeken om planschade bij ons college komen te liggen. In dat kader hebben wij op 22 november 2005 de Procedureregeling Planschadevergoeding 2005 vastgesteld. De planschadeverzoeken Op 28 mei 2004 is met toepassing van een vrijstelling ex artikel 19, lid 3 WRO bouwvergunning verleend aan Parnassia om een kantoor met praktijkruimte voor verslaafdenzorg te bouwen op de hoek Caeciliastraat/Hazewindsteeg. De bouwwerkzaamheden zijn gestart en zijn door ons vervolgens stilgelegd aangezien niet conform de bouwvergunning werd gebouwd. Tot op heden is de bouw niet afgerond. Parnassia zou het kantoor en de praktijkruimte voor de verslaafdenzorg moeten betrekken, maar is uiteindelijk uitgeweken naar een alternatieve locatie aan de Roodenburgerstraat. De initiatiefnemer heeft op 17 januari 2007 een schetsplan ingediend om op de betreffende locatie een hotel te mogen exploiteren. Wij hebben dit schetsplan nog in behandeling. De heer J.W. Kamp (Oude Vest 49) en de heer P. van de Velde (Oude Vest 53) zijn van mening dat zij schade lijden als gevolg van het besluit van 28 mei 2004 en hebben de gemeenteraad verzocht om deze schade op grond van artikel 49 WRO te vergoeden. Formele procedure Conform artikel 4 van de Procedureverordening Planschadevergoeding 1997 zijn de verzoeken om schadevergoeding op 12 april 2007 in handen gesteld van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De SAOZ heeft op 27 juni 2007 per adres een advies uitgebracht. De adviezen zijn door de SAOZ zowel aan belanghebbenden als aan de gemeente gezonden. Tussen het moment dat de verzoeken bij ons zijn ingediend (december 2004) en het advies van de SAOZ heeft ruim twee jaar gezeten. Wij hebben onder aanbieding van onze welgemeende excuses de verzoekers reeds in kennis gesteld van de vertraagde afhandeling van hun verzoek.
Wij benadrukken dat wij de gehele gang van zaken omtrent de afhandeling van de ingediende verzoeken om planschade m.b.t. de verbouw van het pand Caeciliastraat/Hazewindsteeg in hoge mate betreuren. Ter voorkoming van de geschetste gang van zaken in de toekomst hebben wij interne maatregelen getroffen. Zo hebben wij inmiddels één ambtenaar aangewezen die vanaf heden alle verzoeken om planschade zal afhandelen. Daarenboven is per 1 september 2005 artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zodanig gewijzigd dat niet langer de raad maar uw college aanvragen om vergoeding van planschade afhandelt. Zodoende kunnen aanvragen om planschade na betaling van het zgn. drempelbedrag ook sneller kunnen worden afgehandeld. Volledigheidshalve merken wij hierbij nog op dat de indieners van de planschadeverzoeken door de vertraagde afhandeling geen (financieel) nadeel hebben ondervonden omdat zoals verder blijkt de SAOZ heeft geadviseerd om beide verzoeken om planschade af te wijzen. Mocht een eventueel bezwaar tegen de verzoeken in een gerechtelijke procedure alsnog gehonoreerd worden, dan zal over de alsdan toe te kennen schadebedragen wettelijke rente worden berekend. Beoordeling planschadeadviezen Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding moet o.a. worden bezien of er sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor aanvrager in een nadeliger positie is komen te verkeren en waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Per adres is een afzonderlijk advies uitgebracht. Voor de gedetailleerde overwegingen wordt verwezen naar deze adviezen. In het hiernavolgende worden de adviezen op hoofdlijnen besproken. In onderhavige planschadeverzoeken moet een planologische vergelijking worden gemaakt tussen het bestemmingsplan De Camp uit 1979 dat gold voor de gronden hoek Caeciliastraat/Hazewindsteeg (oude planologie) en het vrijstellingsbesluit dat de bouw van een kantoor met praktijkruimte voor de verslaafdenzorg mogelijk heeft gemaakt. Bovenop de bestaande begane grondlaag van het zalencentrum worden twee extra bouwlagen gerealiseerd. De eerste verdiepingslaag heeft een lengte van ruim 21 meter en de 2 e verdiepingslaag heeft een lengte van ruim 18 meter. De bebouwing heeft thans een totale hoogte van circa 11 meter. Voorheen konden belanghebbenden bebouwing verwachten ten behoeve van onder andere socialeen culturele doeleinden met een goothoogte van 7,7 meter respectievelijk 11 meter en een nokhoogte van 11 meter. Thans is op deze gronden als gevolg van het nieuwe planologische regime bebouwing gerealiseerd met een goot- en nokhoogte van circa 11 meter. Uitzicht SAOZ concludeert dat doordat de zijde van de bebouwing ter hoogte van de achterzijde van de woningen van belanghebbenden niet aan een openbare weg is gelegen, er reeds bebouwing met een goot- en nokhoogte van 11 meter mocht worden opgericht. Gezien dit feit zal de bebouwing niet leiden tot een verdergaande aantasting van het uitzicht of een vermindering van de zonlichtinval. Hoewel de toegestane goothoogte van het bouwvlak op andere plaatsen wel wordt overschreden, heeft deze overschrijding gelet op de situering en de oriëntatie van de woningen van belanghebbenden eveneens niet geleid tot een relevante aantasting van het uitzicht c.q. (zon)lichtinval. Gebruik Gezien de zeer ruime gebruiksmogelijkheden van de onderhavige gronden op basis van het oude planologische regime heeft het gebruik als kantoor en praktijkruimte niet geleid tot een relevante toename van de gebruiksintensiteit.
Privacy Geoordeeld wordt verder dat ten aanzien van de privacy belanghebbenden in de oude situatie al rekening moesten houden met zicht vanuit de omliggende bebouwing. Doordat de bebouwing thans is gerealiseerd op een wijze die onder het oude planologische regime reeds mogelijk was, heeft de realisatie van de nieuwe bebouwing niet geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy dan voorheen het geval was. Conclusie: De SAOZ adviseert aan uw raad de planschadeverzoeken van de heer J.W. Kamp (Oude Vest 49) en de heer P. van de Velde (Oude Vest 53) af te wijzen. Wij constateren dat de adviezen van de SAOZ op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en stellen u daarom voor de adviezen van de SAOZ over te nemen. Met verwijzing naar de ter inzage gelegde stukken, geven wij u in overweging het hierna in ontwerp afgedrukt besluit te nemen. Burgemeester en wethouders van Leiden, De Secretaris, De Burgemeester, P. v.d. Wijngaart H.J.J. Lenferink De Raad van de gemeente Leiden, Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders (raadsvoorstel nummer 07.0100 van 2007 ), mede gezien het advies van de commissie; gelezen de adviezen van de SAOZ d.d. 27 juni 2007; gelet op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Procedureverordening Planschadevergoeding 1997;
BESLUIT: 1. het door de heer J.W. Kamp (Oude Vest 49 te Leiden) ingediende verzoek om vergoeding van 2. het door de heer P. van de Velde (Oude Vest 53 te Leiden) ingediende verzoek om vergoeding van 3. de onder 1 en 2 genoemde personen van dit besluit op de hoogte te stellen en hen daarbij te wijzen op de mogelijkheid tot het indienen van bezwaar. Gedaan ter openbare vergadering van de Griffier, de Voorzitter, Gedaan ter openbare vergadering van BW070833 de Griffier, de Voorzitter, Dit voorstel is op 16 oktober 2007 ongewijzigd besloten.
B&W.nr.: 07.0833 d.d. 7-8-2007 B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp Planschadeverzoeken Oude Vest 49 en 53 BESLUITEN: Behoudens advies van de commissie ROW De raad voor te stellen om: 1. Het door de heer J.W. Kamp (Oude Vest 49 te Leiden) ingediende verzoek om vergoeding van 2. Het door de heer P. van de Velde (Oude Vest 53 te Leiden) ingediende verzoek om vergoeding van 3. De onder 1 t/m 2 genoemde personen van dit besluit op de hoogte te stellen en hen daarbij te wijzen op de mogelijkheid tot het indienen van bezwaar. - Samenvatting (verschijnt in persbriefing) Burgemeester en wethouders besluiten om de commissie Ruimte en Bereikbaarheid en de gemeenteraad voor te stellen de planschadeverzoeken van de heer J.W. Kamp (Oude Vest 49) en de heer P. van de Velde (Oude Vest 53) af te wijzen.
Raadsaanbiedingsformulier Rv nr. Opsteller Naam: C. Hopman Dienst: Bouwen en Wonen Telefoon: 5808 Verantwoordelijk portef.houder: dhr. M.J.D. B&W-besluit d.d: 7-8-2007 Witteman Meningsvormend X Besluitvormend Informatief (t.k.n.) Naam Programma + onderdeel: Nummer 7: Stedelijke Ontwikkeling Onderwerp: Planschadeverzoeken Oude Vest 49 en 53 inzake Parnassia (hoek Caeciliastraat/Hazewindsteeg) Voorgenomen besluit: 1. Het door de heer J.W. Kamp (Oude Vest 49 te Leiden) ingediende verzoek om vergoeding van 2. Het door de heer P. van de Velde (Oude Vest 53 te Leiden) ingediende verzoek om vergoeding van 3. De onder 1 en 2 genoemde personen van dit besluit op de hoogte te stellen en hen daarbij te wijzen op de mogelijkheid tot het indienen van bezwaar. INHOUD Aanleiding: Op 28 mei 2004 is met toepassing van een vrijstelling ex artikel 19, lid 3 WRO bouwvergunning verleend aan Parnassia om een kantoor met praktijkruimte voor verslaafdenzorg te bouwen op de hoek Caeciliastraat/Hazewindsteeg. De bouwwerkzaamheden zijn gestart en zijn door ons vervolgens stilgelegd aangezien niet conform de bouwvergunning werd gebouwd. Tot op heden is de bouw niet afgerond. Parnassia zou het kantoor en de praktijkruimte voor de verslaafdenzorg moeten betrekken, maar is uiteindelijk uitgeweken naar een alternatieve locatie aan de Roodenburgerstraat. De initiatiefnemer heeft op 17 januari 2007 een schetsplan ingediend om op de betreffende locatie een hotel te mogen exploiteren. Wij hebben dit schetsplan nog in behandeling. De heer J.W. Kamp (Oude Vest 49) en de heer P. van de Velde (Oude Vest 53) zijn van mening dat zij schade lijden als gevolg van het besluit van 28 mei 2004 en hebben de gemeenteraad verzocht om deze schade op grond van artikel 49 WRO te vergoeden. De verzoekers om planschade menen door de verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19, lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) voor een kantoor met praktijkruimte voor de verslaafdenzorg (bovenop het Antonius zalencentrum) op de hoek Caeciliastraat/Hazewindsteeg in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren. Verzoekers claimen schade in de vorm van
waardedaling van hun woning. Doel: N.v.t. Kader: Op basis van artikel 49 WRO kunnen belanghebbenden de gemeenteraad verzoeken een schadevergoeding toe te kennen indien als gevolg van een besluit als bedoeld in artikel 19 van de WRO schade lijden welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven. Overwegingen: Formele procedure Conform artikel 4 van de Procedureverordening Planschadevergoeding 1997 zijn de verzoeken om schadevergoeding op 12 april 2007 in handen gesteld van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De SAOZ heeft op 27 juni 2007 per adres een advies uitgebracht. De adviezen zijn door de SAOZ zowel aan belanghebbenden als aan de gemeente gezonden. Tussen het moment dat de verzoeken bij ons zijn ingediend (december 2004) en het advies van de SAOZ heeft ruim twee jaar gezeten. Wij hebben onder aanbieding van onze welgemeende excuses de verzoekers reeds in kennis gesteld van de vertraagde afhandeling van hun verzoek. Wij benadrukken dat wij de gehele gang van zaken omtrent de afhandeling van de ingediende verzoeken om planschade m.b.t. de verbouw van het pand Caeciliastraat/Hazewindsteeg in hoge mate betreuren. Ter voorkoming van de geschetste gang van zaken in de toekomst hebben wij interne maatregelen getroffen. Zo hebben wij inmiddels één ambtenaar aangewezen die vanaf heden alle verzoeken om planschade zal afhandelen. Daarenboven is per 1 september 2005 artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zodanig gewijzigd dat niet langer de raad maar uw college aanvragen om vergoeding van planschade afhandelt. Zodoende kunnen aanvragen om planschade na betaling van het zgn. drempelbedrag ook sneller kunnen worden afgehandeld. Volledigheidshalve merken wij hierbij nog op dat de indieners van de planschadeverzoeken door de vertraagde afhandeling geen (financieel) nadeel hebben ondervonden omdat zoals verder blijkt de SAOZ heeft geadviseerd om beide verzoeken om planschade af te wijzen. Mocht een eventueel bezwaar tegen de verzoeken in een gerechtelijke procedure alsnog gehonoreerd worden, dan zal over de alsdan toe te kennen schadebedragen wettelijke rente worden berekend. Planschadeadvies SAOZ SAOZ adviseert aan de raad van de gemeente Leiden het planschadeverzoek van: de heer J.W. Kamp (Oude Vest 49) af te wijzen; de heer P. van de Velde (Oude Vest 53) af te wijzen. Beoordeling planschadeadviezen Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding moet o.a. worden bezien of er sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor aanvrager in een nadeliger positie is komen te verkeren en waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Per adres is een afzonderlijk advies uitgebracht. Voor de gedetailleerde overwegingen wordt verwezen naar deze adviezen. In het hiernavolgende worden de adviezen op hoofdlijnen besproken. In onderhavige planschadeverzoeken moet een planologische vergelijking worden gemaakt tussen het bestemmingsplan De Camp uit 1979 dat gold voor de gronden hoek Caeciliastraat/Hazewindsteeg (oude planologie) en het vrijstellingsbesluit dat de bouw van een kantoor met praktijkruimte voor de
verslaafdenzorg mogelijk heeft gemaakt. Bovenop de bestaande begane grondlaag van het zalencentrum worden twee extra bouwlagen gerealiseerd. De eerste verdiepingslaag heeft een lengte van ruim 21 meter en de 2 e verdiepingslaag heeft een lengte van ruim 18 meter. De bebouwing heeft thans een totale hoogte van circa 11 meter. Voorheen konden belanghebbenden bebouwing verwachten ten behoeve van onder andere socialeen culturele doeleinden met een goothoogte van 7,7 meter respectievelijk 11 meter en een nokhoogte van 11 meter. Thans is op deze gronden als gevolg van het nieuwe planologische regime bebouwing gerealiseerd met een goot- en nokhoogte van circa 11 meter. Uitzicht SAOZ concludeert dat doordat de zijde van de bebouwing ter hoogte van de achterzijde van de woningen van belanghebbenden niet aan een openbare weg is gelegen, er reeds bebouwing met een goot- en nokhoogte van 11 meter mocht worden opgericht. Gezien dit feit zal de bebouwing niet leiden tot een verdergaande aantasting van het uitzicht of een vermindering van de zonlichtinval. Hoewel de toegestane goothoogte van het bouwvlak op andere plaatsen wel wordt overschreden, heeft deze overschrijding gelet op de situering en de oriëntatie van de woningen van belanghebbenden eveneens niet geleid tot een relevante aantasting van het uitzicht c.q. (zon)lichtinval. Gebruik Gezien de zeer ruime gebruiksmogelijkheden van de onderhavige gronden op basis van het oude planologische regime heeft het gebruik als kantoor en praktijkruimte niet geleid tot een relevante toename van de gebruiksintensiteit. Privacy Geoordeeld wordt verder dat ten aanzien van de privacy belanghebbenden in de oude situatie al rekening moesten houden met zicht vanuit de omliggende bebouwing. Doordat de bebouwing thans is gerealiseerd op een wijze die onder het oude planologische regime reeds mogelijk was, heeft de realisatie van de nieuwe bebouwing niet geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy dan voorheen het geval was. Conclusie: Wij constateren dat de adviezen van de SAOZ op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en stellen u daarom voor de adviezen van de SAOZ over te nemen. Procedure: N.v.t. Financiën: N.v.t. Bijgevoegde informatie: planschadeadviezen SAOZ van Oude Vest 49 en 53 d.d. 27 juni 2007; OVERIGEN Communicatie: Belanghebbenden zullen per brief op de hoogte worden gesteld van uw besluit. Evaluatie:
N.v.t. Advies van de commissie is: Hamerstuk Hamerstuk met stemverklaring van de fracties van Het besluit van de raad is: Ongewijzigd aanvaard Gewijzigd aanvaard Verworpen Aanvaarde moties/amendementen: Kort bespreekpunt Uitgebreide discussie