Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Boterdiep 55 A KM 2ET VR 9712 LK GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 04-11-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De huurprijs van 236,00 per maand, afgesproken per 1 februari 2016, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 189,14 per maand. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs van 1 februari 2016 tot 1 mei 2016 tijdelijk verlaagd tot 113,48 per maand. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 2 mei 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2016. De huurprijs is 236,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 14 juni 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Tegelijk met dit verzoek zijn 3 verzoeken van 2 andere kamers in het pand op deze zitting behandeld. Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: huurder is akkoord met de puntentelling; het is niet rustiger geworden in de straat; verhuurder heeft aangekondigd dat hij reparaties ging uitvoeren en op welke dagen; dit is niet netjes, werkzaamheden moeten in overleg worden uitgevoerd; ik heb niet van huurder begrepen dat de lekkage na de huuringang is ontstaan. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: de informatie van de gemeente Groningen over geluidhinder van 2011 is te oud om nu te gebruiken in deze zaak; na 2011 is de weg aangepast e is er minder intens verkeer; ook zijn er geen parkeerplaatsen meer maar is er een parkeergarage voor in de plaats gekomen; er is geen dubbel glas aanwezig, en evenmin suskasten; de lekkage is na de huuringang ontstaan en is in juni 2016 verholpen; we hadden dit al in april kort na de schriftelijke melding door de huurder van kamer 1 ET VR willen doen; we zijn drie keer aan de deur geweest, maar de huurders wilden niet meewerken omdat zij niet dagelijks tussen 8.00-17.00 uur thuis kunnen zijn; we hebben niet de indruk dat huurders een oplossing wilden; de trapleuningen zijn inmiddels aangebracht; op de trap lag heel vaak kleding en dozen met spullen, dat is brandgevaarlijk; we hebben de trap leeggeruimd en de spullen in de kamer van de betreffende huurder gelegd met een briefje erbij. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 februari 2016 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5
Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 93 punten. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal: Verhuurder stelt dat de aftrek van 15 punten wegens ernstige geluidhinder niet terecht is omdat de informatie van de gemeente Groningen waarop deze aftrek is gebaseerd, verouderd is. De informatie van de gemeente Groningen, bestaande uit geluidmetingen uit 2011, is de meest recente informatie die voorhanden is. Mogelijk zijn er nadien aanpassingen gedaan in de straat en is de inrichting ervan gewijzigd, maar verhuurder heeft niet aangetoond dat en met hoeveel db de geluidhinder is verminderd. Het ligt op verhuurders weg om bijvoorbeeld door een ter zake deskundige onderzoek te laten doen en geluidmetingen. Daarnaast staat vast dat het een oud pand is dat niet geïsoleerd is: er is geen dubbel glas in de voorgevel aanwezig. De Huurcommissie handhaaft daarom de aftrek geluidhinder en stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 februari 2016 vast op 93 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 189,14 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Delen van de trapleuning zitten los en ontbreken. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Ra1. Verhuurder heeft op zitting aannemelijk gemaakt dat hij dit gebrek reeds in april 2016 had willen repareren, maar dat de huurders van in ieder geval de 3 kamers waarvan de commissie op zitting zaken behandelt, niet hebben meegewerkt omdat zij niet tussen 8.00 en 17.00 uur aanwezig konden zijn. Dit gebrek had dus hersteld kunnen zijn in april 2016. Daarnaast is in het rapport van onderzoek nóg een ernstig gebrek vermeld, C, nummer 4: Als gevolg van een lekke aansluiting van de overstort van de wasbak in de keuken ontstaat er bij een (te) hoge waterstand in de wasbak lekkage in de ondergelegen gemeenschappelijke trapopgang of hal. Ter zitting is door verhuurder betoogd dat dit gebrek pas is ontstaan na de huuringang. Dit is van huurders zijde niet overtuigend bestreden. De huurder van een andere kamer 1 ET VR waarvan het verzoek eveneens op deze zitting wordt behandeld, heeft dit gebrek schriftelijk gemeld op 25 april 2016. De commissie gaat ervan uit dat de klacht niet al maanden aanwezig was voordat deze aan verhuurde r werd gemeld Dit gebrek kan daarom bij de beoordeling van de onderhoudstoestand op 1 februari 2016 geen rol spelen. Dit gebrek is inmiddels verholpen. Pagina 3 van 5
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. Het is redelijk dat de huurder een lagere huurprijs betaalt over de periode dat de woonruimte een gebrek had. Van 1 februari 2016 tot 1 mei 2016 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 60% van de maximale huurprijs. De huurder betaalt over die periode dus 113,48 per maand. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt de huurprijs van de woonruimte tijdelijk verlaagd omdat er een gebrek was in de woonruimte. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Zaaknummer Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5
IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 93. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 189,14. De huurprijs van 236,00 per maand, overeengekomen per 1 februari 2016, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 189,14 per maand per 1 februari 2016. De woonruimte heeft van 1 februari 2016 tot 1 mei 2016 het volgende ernstige gebrek: Delen van de trapleuning zitten los en ontbreken. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Ra1. Vanwege dit ernstige gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs van 1 februari 2016 tot 1 mei 2016 tijdelijk verlaagd tot 113,48 per maand Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma H. Oostland en G.W. Postma MCD, RMT, BRE Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5